9-第九章 土地增值稅的稅收籌劃（5-7節(jié)）

講師：XXXX稅收籌劃理論與實務實務篇第九章其他稅種的稅收籌劃目錄資源稅的稅收籌劃車輛購置稅的稅收籌劃關稅的稅收籌劃印花稅的稅收籌劃目錄契稅的稅收籌劃城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收籌劃車船稅的稅收籌劃房產(chǎn)稅的稅收籌劃學習要求1.掌握資源稅、印花稅、關稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等小稅種的稅收籌劃思路；2.掌握利用稅收優(yōu)惠政策以及通過業(yè)務分割等方式進行稅收籌劃的思路和操作。房產(chǎn)稅的稅收籌劃PART05TAXPLANNING房產(chǎn)稅稅收籌劃是一項較為復雜的工作，我們必須熟練掌握國家的稅收政策條文并靈活地加以運用，同時結(jié)合企業(yè)實際情況，綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負效應，進行整體籌劃，尋求最佳方案，以達到企業(yè)整體效益最大化。房產(chǎn)稅稅收籌劃是一項較為復雜的工作，我們必須熟練掌握國家的稅收政策條文并靈活地加以運用，同時結(jié)合企業(yè)實際情況，綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負效應，進行整體籌劃，尋求最佳方案，以達到企業(yè)整體效益最大化。一、房產(chǎn)稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人及稅率《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》)規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。其中：城市是指經(jīng)國務院批準設立的市，其征稅范圍為市區(qū)，郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村。一、房產(chǎn)稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍縣城是指縣人民政府所在地。建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的建制村。工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達、人口比較集中，符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省級人民政府批準。一、房產(chǎn)稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍納稅人：房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權所有人為納稅人。其中：一、房產(chǎn)稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(1)產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。(2)產(chǎn)權出典的，由承典人納稅。所謂產(chǎn)權出典，是指產(chǎn)權所有人將房屋、生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權，在一定期限內(nèi)典當給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務。納稅人：房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權所有人為納稅人。其中：一、房產(chǎn)稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(3)產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。(4)產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍所謂租典糾紛，是指產(chǎn)權所有人在房產(chǎn)出典和租賃關系上，與承典人、租賃人發(fā)生各種爭議，特別是權利和義務的爭議懸而未決的。對租典糾紛尚未解決的房產(chǎn)，規(guī)定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強征收管理，保證房產(chǎn)稅及時入庫。以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個人在繳納房產(chǎn)稅時，均應將其根據(jù)記賬本位幣計算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣。一、房產(chǎn)稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人及稅率2、稅率房產(chǎn)稅采用比例稅率，其計稅依據(jù)分為兩種：依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計稅的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計稅的，稅率為12%。自2001年1月1日起，對個人居住用房出租仍用于居住的，其應繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收；自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分實際用途，均按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位，社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)1、對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其中：(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價的，應以房屋原價按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)1、對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其中：(2)房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管算起；電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)結(jié)管算起。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)1、對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其中：(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。(4)對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)1、對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其中：(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)1、對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其中：(6)對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)1、對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其中：(7)對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)1、對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其中：(8)產(chǎn)權出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)1、對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其中：(9)在確定計稅余值時，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)1、對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征房產(chǎn)稅時，應按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值；對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應重新予以評估；對沒有房產(chǎn)原值的，應由房屋所在地的稅務機關參考同類房屋的價值核定。在原值確定后，再根據(jù)當?shù)厮m用的扣除比例，計算確定房產(chǎn)余值。對于扣除比例，一定要按由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)2、對于出租的房屋，以租金收入(不含增值稅)為計稅依據(jù)房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權所有人出租房屋使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定租金標準，依率計征。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)2、對于出租的房屋，以租金收入(不含增值稅)為計稅依據(jù)如果納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理，稅務部門可以按照《稅收征管法》的有關規(guī)定，采取科學合理的方法核定其應納稅款。具體辦法由各省級稅務機關結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)3、投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)(1)對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關規(guī)定，由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)3、投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)(2)融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（二）計稅依據(jù)4、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金計征。一、房產(chǎn)稅政策回顧（三）納稅義務發(fā)生時間及納稅期限1、納稅義務發(fā)生時間(1)將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，計征房產(chǎn)稅。自建的房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，自建成之日的次月起，計征房產(chǎn)稅。(2)委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之日的次月起，計征房產(chǎn)稅。對于在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租，出借的新建房屋，應從使用或出租、出借的當月起按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（三）納稅義務發(fā)生時間及納稅期限1、納稅義務發(fā)生時間(3)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。(4)購置存量房，自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（三）納稅義務發(fā)生時間及納稅期限1、納稅義務發(fā)生時間(5)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。(6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅。一、房產(chǎn)稅政策回顧（三）納稅義務發(fā)生時間及納稅期限2、納稅期限房產(chǎn)稅實行按年征收，分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。各地一般按季或半年征收。二、房產(chǎn)稅征稅范圍的稅收籌劃按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此，一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進行稅收籌劃。例如，對于一些農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫，如果將這些倉儲庫建造在縣城內(nèi)，無論是否使用，每年都需按規(guī)定計算繳納一大筆房產(chǎn)稅和土地使用稅；而如果將倉儲庫建在城郊附近的農(nóng)村，雖地處偏僻，但交通便利，對公司的經(jīng)營影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費用。三、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的稅收籌劃房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入，因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進行房產(chǎn)稅稅收籌劃。（一）經(jīng)營自用房產(chǎn)的稅收籌劃經(jīng)營自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。因此，房產(chǎn)稅稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍，合理減少房產(chǎn)原值。三、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的稅收籌劃（一）經(jīng)營自用房產(chǎn)的稅收籌劃稅法規(guī)定，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)，房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，單獨列示，分別核算。1、合理劃分房產(chǎn)原值LOREMIPSUM三、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的稅收籌劃（一）經(jīng)營自用房產(chǎn)的稅收籌劃稅法規(guī)定，房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算，而我國《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。2、正確核算地價三、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的稅收籌劃（一）經(jīng)營自用房產(chǎn)的稅收籌劃外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)。對自建、外購房屋業(yè)務，均要求將土地使用權作為無形資產(chǎn)單獨核算，固定資產(chǎn)科目中不包括為取得土地使用權支付的費用。因此，企業(yè)在外購土地及建筑物支付的價款時，一定要根據(jù)配比的原則，合理分配建筑物與地價款，分別進行賬務處理。2、正確核算地價三、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的稅收籌劃（一）經(jīng)營自用房產(chǎn)的稅收籌劃企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，難免會出現(xiàn)財產(chǎn)損毀、報廢和超期使用等情況。作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)，它的掛賬原值是計算房產(chǎn)稅的基礎數(shù)據(jù)，它的清理能直接影響房產(chǎn)稅的應稅所得額。因此，企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設備的運行情況，做好財產(chǎn)清理登記工作，并及時向稅務機關報批財產(chǎn)損失，以減輕稅負。3、及時做好財產(chǎn)的清理登記工作三、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的稅收籌劃（一）經(jīng)營自用房產(chǎn)的稅收籌劃稅法規(guī)定，對于修理支出達到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎50%以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上的，應增加固定資產(chǎn)的計稅基礎。因此，我們在房產(chǎn)修理時，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不需增加房產(chǎn)的計稅基礎，從而相應減少房產(chǎn)稅稅負。4、轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設施的修理方式三、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的稅收籌劃（二）出租房產(chǎn)的稅收籌劃按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關鍵在于如何正確核算租金收入，比如以下2點：1.合理分解租金收入2.通過關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租三、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的稅收籌劃（二）出租房產(chǎn)的稅收籌劃目前，企業(yè)出租時不僅只是房屋設施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設施及配套服務，如機器設備、辦公用具及附屬用品。稅法對這些設施并不征收房產(chǎn)稅。而我們在簽訂房屋出租協(xié)議時，往往將房產(chǎn)和這些設施放在一起計算租金，這樣就無形增加了企業(yè)的稅負。因此，我們在簽訂房屋租賃合同時，應合理、有效地分割租賃收入，將附屬設施及配套服務單獨計算使用費收入，以減輕房產(chǎn)稅的稅負。1、合理分解租金收入三、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的稅收籌劃（二）出租房產(chǎn)的稅收籌劃不少企業(yè)與其子公司等關聯(lián)企業(yè)辦公地點在一起，如果企業(yè)所屬地段較偏僻，可以考慮將閑置的房產(chǎn)出租給關聯(lián)企業(yè)，再由關聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關聯(lián)企業(yè)不是產(chǎn)權所有人，只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)租不需繳納房產(chǎn)稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉(zhuǎn)租，可以減少企業(yè)的整體稅負。2、通過關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租四、房產(chǎn)稅計征方式的稅收籌劃房產(chǎn)稅的計稅方式有從價計征和從租計征。從價計征是按房產(chǎn)計稅價值計征，稅率為1.2%；從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，稅率為12%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，則其賬面原值很低，這就造成了兩種計征方法下稅負不一致的情況，出租房屋要比自用房屋稅負重。要轉(zhuǎn)變租賃方式，變從租計征為從價計征。四、房產(chǎn)稅計征方式的稅收籌劃房產(chǎn)稅計征方式的稅收籌劃有以下3種方法：1.將出租變?yōu)橥顿Y2.將出租變?yōu)閭}儲管理3.將出租變?yōu)槌邪?、房產(chǎn)稅計征方式的稅收籌劃企業(yè)將房屋對外出租，按規(guī)定要按租金收入繳納房產(chǎn)稅，如將房屋對外投資入股，參與被投資方的利潤分配，共同承擔風險，投資方就不用按12%的高稅率繳納房產(chǎn)稅，而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，相比之下，這樣計算的房產(chǎn)稅要少得多。1、將出租變?yōu)橥顿Y四、房產(chǎn)稅計征方式的稅收籌劃出租房屋屬于從租計征的房產(chǎn)范圍，而倉儲則屬于從價計征的房產(chǎn)范圍。租賃與倉儲是兩個不同的概念。租賃只需提供空房就行了，不對存放的商品負責；而倉儲不僅需要添置設備設施，配備相關的人員，還要對存放的商品負責，從而增加人員的工資和經(jīng)費開支，但這些開支還是遠遠低于節(jié)稅數(shù)額，扣除這些開支后，企業(yè)還是有可觀收益的。2、將出租變?yōu)閭}儲管理四、房產(chǎn)稅計征方式的稅收籌劃根據(jù)稅法規(guī)定，如果承包者或承租者未領取任何類型的營業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價款，均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不屬于租賃行為。因此，如果企業(yè)以自己的名義領取營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證，將房屋承租人聘為經(jīng)營者，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去，收取承包收入，那么原有的房產(chǎn)就可以從價計征，這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。3、將出租變?yōu)槌邪?、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策的稅收籌劃房產(chǎn)稅作為地方稅種，稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。例如，對損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅；企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn)，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；納稅人納稅有困難的，可定期向有關稅務機關申請減征或免征應征稅額等。作為企業(yè)，應充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策，及時向稅務機關提出書面減免稅申請，并提供有關的證明，爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠，減少房產(chǎn)稅的支出。契稅的稅收籌劃PART06TAXPLANNING在目前的經(jīng)濟生活中，涉及轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬的契稅繳納行為較多。根據(jù)契稅繳納的稅收政策進行稅收籌劃，降低契稅支出，日益為各方納稅人所重視。一、契稅相關政策回顧契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體征稅范圍包括以下4個：（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍1)土地使用權出讓2)土地使用權轉(zhuǎn)讓3)房屋買賣、贈與、互換4)房屋附屬設施有關契稅政策一、契稅相關政策回顧1)土地使用權出讓（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍土地使用權出讓是指國家或集體以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家或集體支付土地使用權出讓金的行為?？梢允褂门馁u、招標、雙方協(xié)議的方式。一、契稅相關政策回顧2)土地使用權轉(zhuǎn)讓（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為?？梢允褂贸鍪邸⒔粨Q、贈與的方式，不包括土地承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移。以作價投資(入股)償還債務、劃轉(zhuǎn)、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬的，應當依照規(guī)定征收契稅。一、契稅相關政策回顧3)房屋買賣、贈與、互換（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(1)房屋買賣，房屋買賣有三種形式。①以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。經(jīng)當?shù)卣陀嘘P部門批準，以房抵債和實物交換房屋，均視同房屋買賣，應由產(chǎn)權承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。一、契稅相關政策回顧3)房屋買賣、贈與、互換（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(1)房屋買賣，房屋買賣有三種形式。②以房產(chǎn)作投資或作股權轉(zhuǎn)讓。這種交易業(yè)務屬房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，應根據(jù)國家房地產(chǎn)管理的有關規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權交易和產(chǎn)權變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權承受方按投資房產(chǎn)價值或房產(chǎn)買價繳納契稅。以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。LOREMIPSUM一、契稅相關政策回顧3)房屋買賣、贈與、互換（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(1)房屋買賣，房屋買賣有三種形式。③買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。例如，甲購買乙房產(chǎn)，不論其目的是取得該房產(chǎn)的建筑材料或是翻建新房，實際構(gòu)成房屋買賣。甲應首先辦理房屋產(chǎn)權變更手續(xù)，并按買價繳納契稅。一、契稅相關政策回顧3)房屋買賣、贈與、互換（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(2)房屋贈與。房屋贈與是指房屋產(chǎn)權所有人將房屋無償轉(zhuǎn)讓給他人所有。其中，將自己的房屋轉(zhuǎn)交給他人的法人和自然人，稱作房屋贈與人，接受他人房屋的法人和自然人，稱為受贈人。房屋的受贈人要按規(guī)定繳納契稅。一、契稅相關政策回顧3)房屋買賣、贈與、互換（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權的，其實質(zhì)是接受贈與房產(chǎn)，應繳納契稅。一、契稅相關政策回顧3)房屋買賣、贈與、互換（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(3)房屋互換。房屋互換，是指房屋住戶、用戶、所有人為了生活、工作方便，相互之間交換房屋的使用權或所有權的行為。行為的主體有公民、房地產(chǎn)管理機關，以及企事業(yè)單位，機關團體?；Q的標的性質(zhì)有公房(包括直管房和自管房)、私房；標的種類有住宅、店面及辦公用房等。一、契稅相關政策回顧3)房屋買賣、贈與、互換（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍互換行為包括：①房屋使用權互換。經(jīng)房屋所有人同意，使用者可以通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，交換房屋使用權。交換房屋的價值相等的不征收契稅。②房屋所有權互換。交換雙方應訂立交換契約，辦理房屋產(chǎn)權變更手續(xù)和契稅手續(xù)。房屋產(chǎn)權相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。一、契稅相關政策回顧4)房屋附屬設施有關契稅政策（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(1)對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律，法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。一、契稅相關政策回顧4)房屋附屬設施有關契稅政策（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(2)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權，房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。(3)承受的房屋附屬設施權屬單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。一、契稅相關政策回顧4)房屋附屬設施有關契稅政策（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(4)對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。(5)對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。一、契稅相關政策回顧4)房屋附屬設施有關契稅政策（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(6)土地使用者將土地使用權及所附建筑物，構(gòu)筑物等(包括在建的房屋，其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的，應按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。一、契稅相關政策回顧4)房屋附屬設施有關契稅政策（一）征稅范圍、納稅人及稅率1、征稅范圍(7)土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓，抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納契稅。一、契稅相關政策回顧在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。（一）征稅范圍、納稅人及稅率2、納稅人一、契稅相關政策回顧契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%。契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。省、自治區(qū)、直轄市可以依照規(guī)定對不同主體、不同地區(qū)、不同類型的住房的權屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。（一）征稅范圍、納稅人及稅率3、稅率一、契稅相關政策回顧契稅的計稅依據(jù)不含增值稅，具體金額按照土地、房屋交易的不同情況確定：（二）計稅依據(jù)(1)土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應的價款。(2)土地使用權互換，房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額。一、契稅相關政策回顧契稅的計稅依據(jù)不含增值稅，具體金額按照土地、房屋交易的不同情況確定：（二）計稅依據(jù)(3)土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《稅收征管法》的規(guī)定核定。一、契稅相關政策回顧契稅的計稅依據(jù)不含增值稅，具體金額按照土地、房屋交易的不同情況確定：（二）計稅依據(jù)(4)出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。①以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金，土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。一、契稅相關政策回顧契稅的計稅依據(jù)不含增值稅，具體金額按照土地、房屋交易的不同情況確定：（二）計稅依據(jù)沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：a.評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。b.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。一、契稅相關政策回顧契稅的計稅依據(jù)不含增值稅，具體金額按照土地、房屋交易的不同情況確定：（二）計稅依據(jù)②以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。③先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。一、契稅相關政策回顧契稅的計稅依據(jù)不含增值稅，具體金額按照土地、房屋交易的不同情況確定：（二）計稅依據(jù)④已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權住房的，免征土地權屬轉(zhuǎn)移的契稅。(5)房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內(nèi)。一、契稅相關政策回顧契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。（三）征收管理1、納稅義務發(fā)生時間一、契稅相關政策回顧納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉(zhuǎn)移合同或權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。（三）征收管理2、納稅期限一、契稅相關政策回顧契稅在土地、房屋所在地繳納。（三）征收管理3、納稅地點二、利用購買住房的類型進行稅收籌劃國家對個人買賣住房進行了一系列稅收政策的調(diào)整，個人在購買私用住房時，應認真學習并利用這些政策，以節(jié)省稅款。例如，稅法規(guī)定，個人首次購買普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%，此時需要了解當?shù)仃P于普通住宅建筑面積等方面的規(guī)定，在符合一定條件的情況下，可以享受稅收減免優(yōu)惠。當然，購買的住房應以適用為主，不能一味地追求節(jié)稅。在住房的各方面條件均符合自己要求的情況下，比較各套房屋的應納稅款，從而選擇最合適的住房。三、利用等價交換進行稅收籌劃根據(jù)我國現(xiàn)行契稅稅法規(guī)定，土地使用權、房屋交換，契稅的計稅依據(jù)為所交換的土地使用權、房屋的價格差額，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款，交換價格相等的，免征契稅。其籌劃的核心理念是根據(jù)雙方當事人的實際情況盡量縮小兩者的價差。三、利用等價交換進行稅收籌劃由于當事人進行房屋交換總是會用于某一特定目的，雙方當事人交換房屋所有權之后再進行改造以用于該目的，與雙方當事人在交換之前便進行改造，其實際效果是一樣的，都可以將房屋改造得適合于該項用途，但承擔契稅的稅負效果是不一樣的。三、利用等價交換進行稅收籌劃需要注意的是，雙方在交換土地使用權或房屋所有權時，也可采用自由定價、提高或壓低價格的方法進行籌劃，但這種方法應控制在一定的限度內(nèi)，否則，稅務機關有權調(diào)整。等價交換的籌劃方法的另一種引申便是，將本來不屬于交換的行為，通過合法的途徑改變?yōu)榻粨Q行為，以減少稅款。三、利用等價交換進行稅收籌劃【案例9-16】金信公司有一塊價值3000萬元的土地擬出售給南方公司，然后從南方公司購買其另外一塊價值3000萬元的土地。雙方簽訂土地銷售與購買合同后，金信公司應繳納契稅120萬元(3000×4%)，南方公司應繳納契稅120萬元(3000×4%)。請進行稅收籌劃。三、利用等價交換進行稅收籌劃【分析】根據(jù)國家相關法規(guī)對于免征契稅的規(guī)定，提出稅收籌劃方案如下：金信公司與南方公司改變合同訂立方式，簽訂土地使用權交換合同，約定以3000萬元的價格等價交換雙方土地。根據(jù)契稅稅法的規(guī)定，金信公司和南方公司各自免征契稅120萬元。四、利用隱形贈與進行稅收籌劃按照稅法規(guī)定房屋贈與應照章征稅，進行籌劃時比較好的辦法就是不辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)。因為既然愿意贈與房屋，則其原意應該是不再索回贈與的房屋所有權，其實讓受贈人實際占有該住房也能達到這種效果。這里所要做的只是贈與人搬出該套住房，受贈人以實際居住的形式占有，只要贈與人不再索回該房屋的所有權就可以解決了。四、利用隱形贈與進行稅收籌劃這種籌劃方法可以完全免去契稅，效果很好，但容易產(chǎn)生產(chǎn)權歸屬糾紛，這種方法要建立在贈與人信譽較好的前提下。當事人利用該法進行籌劃時，一定要權衡利弊，以做出最優(yōu)選擇。四、利用隱形贈與進行稅收籌劃某男士向其女兒贈送一套住房作為嫁妝，該套住房市價為100萬元，適用契稅稅率為5%，則其女兒要支付契稅如下。請進行稅收籌劃。應納契稅=100×5%=5萬元【案例9-17】【分析】假如不辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，則可以節(jié)省5萬元的稅款。五、充分利用稅收優(yōu)惠進行稅收籌劃在進行契稅的稅收籌劃時，應充分利用稅收優(yōu)惠政策從而達到節(jié)稅的效果。但有很多時候，納稅人并非具備享受優(yōu)惠政策的條件，因而經(jīng)常無法享受這些優(yōu)惠政策。這時，納稅人也可以采取措施，為自己享受優(yōu)惠待遇創(chuàng)造條件，來達到節(jié)省稅款的目的。城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收籌劃PART07TAXPLANNING城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)，是指國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的定額稅率計算征收的一種稅。對于經(jīng)營者來說，土地使用稅雖然不與經(jīng)營收入的增減變化相掛鉤，但作為一種費用必然是經(jīng)營純收益的一個減項?？v觀現(xiàn)行土地使用稅的法律、行政法規(guī)，可以從以下幾個方面進行籌劃。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。其中，城市是指經(jīng)國務院批準設立的市，其征稅范圍包括市區(qū)和郊區(qū)；縣城是指縣人民政府所在地，其征稅范圍為縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的，符合國務院規(guī)定的鎮(zhèn)建制標準的鎮(zhèn)，其征稅范圍一般為鎮(zhèn)人民政府所在地；工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中的大中型工礦企業(yè)所在地，工礦區(qū)的設立必須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人和適用稅額1、征稅范圍由于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的不同地方，其自然條件和經(jīng)濟繁榮程度各不相同，稅法很難對全國城鎮(zhèn)的具體征稅范圍作出統(tǒng)一規(guī)定，因此，國家稅務總局在《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》中確定：“城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人和適用稅額1、征稅范圍凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人。單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人和適用稅額2、納稅人個人包括個體工商戶及其他個人。由于在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，使用土地的情況十分復雜，為確保將城鎮(zhèn)土地使用稅及時、足額地征收入庫，稅法根據(jù)用地者的不同情況，對納稅人作了如下具體規(guī)定：一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人和適用稅額2、納稅人(1)城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納；(2)土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；(3)土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。城鎮(zhèn)土地使用稅實行分級幅度稅額。每平方米土地年稅額規(guī)定如下：(1)大城市1.5元至30元；(2)中等城市1.2元至24元；(3)小城市0.9元至18元；(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人和適用稅額3、適用稅額上述大、中、小城市是以登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，其中，市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在50萬人以上的，稱為大城市；市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在20萬至50萬人的，稱為中等城市；市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在20萬人以下的稱為小城市。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人和適用稅額3、適用稅額根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(以下簡稱《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》)的規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當在法定稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設狀況、經(jīng)濟繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。市、縣人民政府應當根據(jù)實際情況，將本地區(qū)土地劃分為若干等級，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應的適用稅額標準，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準執(zhí)行。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人和適用稅額3、適用稅額經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，經(jīng)濟落后地區(qū)的城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅額標準可以適當降低，但降低額不得超過規(guī)定的最低稅額的30%。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額標準可以適當提高，但須報經(jīng)財政部批準。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（一）征稅范圍、納稅人和適用稅額3、適用稅額(1)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（二）征收管理1、納稅義務發(fā)生時間(2)購置存量房，自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。(3)出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（二）征收管理1、納稅義務發(fā)生時間(4)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。(5)為避免對一塊土地同時征收耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，稅法規(guī)定，凡是繳納了耕地占用稅的，自批準征收之日起滿1年時繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（二）征收管理1、納稅義務發(fā)生時間(6)納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。(7)通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（二）征收管理2、納稅期限城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。各省、自治區(qū)、直轄市稅務機關結(jié)合當?shù)厍闆r，一般分別確定按月、季、半年或1年等不同的期限繳納。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（二）征收管理3、納稅申報納稅人應依照當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的期限，填寫《城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅納稅申報表》，將其占用土地的權屬、位置、用途、面積和稅務機關規(guī)定的其他內(nèi)容，據(jù)實向當?shù)囟悇諜C關辦理納稅申報登記，并提供有關的證明文件資料。納稅人新征用的土地，必須于批準新征用之日起30日內(nèi)申報登記。納稅人如有住址變更、土地使用權屬轉(zhuǎn)換等情況，從轉(zhuǎn)移之日起，按規(guī)定期限辦理申報變更登記。一、城鎮(zhèn)土地使用稅政策回顧（二）征收管理4、納稅地點城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅地點為土地所在地，由土地所在地的稅務機關負責征收。納稅人使用的土地不屬于同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍內(nèi)的，由納稅人分別向土地所在地的稅務機關申報繳納。在同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定納稅地點。二、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍和納稅人的稅收籌劃(1)利用不同區(qū)域進行稅收籌劃。經(jīng)營者占有并實際使用的土地，其所在區(qū)域直接關系到繳納土地使用稅額的大小。因此，經(jīng)營者可以結(jié)合投資項目的實際需要在下列幾個方面進行選擇：一是在征稅區(qū)與非征稅區(qū)之間選擇；二是在經(jīng)濟發(fā)達與經(jīng)濟欠發(fā)達的省份之間選擇；三是在同一省份內(nèi)的大中小城市以及縣城和工礦區(qū)之間作出選擇(在同一省份內(nèi)的大中小城市、縣城和工礦區(qū)內(nèi)的土地使用稅稅額同樣有差別)；四是在同一城市、縣城和工礦區(qū)之內(nèi)的不同等級的土地之間作出選擇。二、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍和納稅人的稅收籌劃某食品廠目前占地6000m2，現(xiàn)需征用新土地4000m2來擴大廠區(qū)。隨著城市化的推進，該廠所在位置由原來的郊縣變成了市區(qū)，導致土地使用稅大幅增加，且原材料的供應也不如原來穩(wěn)定。假設食品廠所在市區(qū)土地使用稅稅率為12元/m2，該食品廠在選擇征用土地建設新廠區(qū)時應如何決策？【案例9-18】二、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍和納稅人的稅收籌劃方案一：該食品廠選擇在市區(qū)內(nèi)就近征用4000m2土地建設新廠區(qū)。此時，食品廠征用土地后每年應繳納的土地使用稅計算如下：應納土地使用稅=(6000+4000)×12=120000元【分析】方案二：該食品廠選擇在周邊農(nóng)村征用4000m2土地建設新廠區(qū)，位于農(nóng)村的土地不在土地使用稅的征收范圍之內(nèi)，食品廠只就目前占用的6000m2繳納土地使用稅，則：應納土地使用稅=6000×12=72000元二、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍和納稅人的稅收籌劃另外，如果設在農(nóng)村會影響企業(yè)發(fā)展的話，食品廠可以考慮把總部、銷售部門設在市區(qū)，而把工廠、生產(chǎn)車間設在農(nóng)村，同時在廠區(qū)附近建立小麥等原材料生產(chǎn)基地，或與農(nóng)戶簽訂小麥收購合同，也就解決了原材料來源和質(zhì)量問題?！痉治觥慷?、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍和納稅人的稅收籌劃(2)在經(jīng)營范圍或投資對象上考慮節(jié)稅。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地免稅，而企業(yè)內(nèi)部道路、廣場、綠化用地等則不在免稅范圍之內(nèi)，因此企業(yè)把原綠化地只對內(nèi)專用改成對外公用即可享受免稅的照顧；根據(jù)對煤炭、礦山和建材行業(yè)的特殊用地可以享受減免土地使用稅的規(guī)定，企業(yè)既可以考慮按政策規(guī)定明確劃分出采石(礦)廠、排土廠、炸藥庫等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用稅的特定用地在不同的土地等級上進行合理布局，使征稅的土地稅額最低等。二、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍和納稅人的稅收籌劃(3)當經(jīng)營者租用廠房、公用土地或公用樓層時，在簽訂合同中要有所考慮。稅法規(guī)定，土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。所以，經(jīng)營者在簽訂合同時，應該把是否成為土地的法定納稅人這一因素考慮進去。三、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的稅收籌劃企業(yè)可以充分利用土地使用稅的下述優(yōu)惠政策進行稅收籌劃：(1)利用改造廢棄土地進行稅收籌劃。稅法規(guī)定，經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5～10年。企業(yè)可以充分利用城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的廢棄土地，以獲得免繳土地使用稅的優(yōu)惠。三、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的稅收籌劃企業(yè)可以充分利用土地使用稅的下述優(yōu)惠政策進行稅收籌劃：(2)利用經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)進行稅收籌劃。根據(jù)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地免征土地使用稅的規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍將土地直接用于種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)等采摘、觀光項目，來享受免繳土地使用稅的優(yōu)惠待遇。三、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的稅收籌劃企業(yè)可以充分利用土地使用稅的下述優(yōu)惠政策進行稅收籌劃：(3)利用準確核算用地進行稅收籌劃。如果企業(yè)能夠準確核算用地，就可以充分享受土地使用稅設定的稅收優(yōu)惠條款。例如，將直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地與農(nóng)產(chǎn)品加工場地和生活辦公用地相分離，就可以享受直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地的免稅優(yōu)惠。四、城鎮(zhèn)土地使用稅收征管的稅收籌劃(1)從納稅義務發(fā)生的時間上進行節(jié)稅籌劃。一是發(fā)生涉及購置房屋的業(yè)務時考慮節(jié)稅。涉及房屋購置業(yè)務時，土地使用稅規(guī)定了如下納稅義務發(fā)生時間：納稅人購置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起納稅；納稅人購置存量房的，自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起納稅。因此，對于購置方來說，應盡量縮短取得房屋所有權與實際經(jīng)營運行之間的時間差。四、城鎮(zhèn)土地使用稅收征管的稅收籌劃(1)從納稅義務發(fā)生的時間上進行節(jié)稅籌劃。二是對于新辦企業(yè)或需要擴大規(guī)模的老企業(yè)，在征用土地時，可以在是否征用耕地與非耕地之間作籌劃。因為政策規(guī)定，納稅人新征用耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅，而征用非耕地的，則需在自批準征用的次月起納稅。三是選擇經(jīng)過改造才可以使用的土地。政策規(guī)定，經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免征土地使用稅5～10年。四、城鎮(zhèn)土地使用稅收征管的稅收籌劃(2)從納稅地點上考慮節(jié)稅。關于土地使用稅的納稅地點，政策規(guī)定為原則上在土地所在地繳納。但對于跨省份或雖在同一個省、自治區(qū)、直轄市但跨地區(qū)的納稅人的納稅地點上，也是有文章可作的。這里的節(jié)稅途徑的實質(zhì)就是盡可能選擇稅額標準最低的地方納稅。這對于目前不斷擴大規(guī)模的集團性公司顯得尤為必要。車船稅的稅收籌劃PART08TAXPLANNING一、車船稅相關稅收政策回顧車船稅的征稅范圍是指在中華人民共和國境內(nèi)屬于《中華人民共和國車船稅法》(以下簡稱《車船稅法》)所附《車船稅稅目稅額表》規(guī)定的車輛、船舶(以下簡稱車船)。車輛、船舶，是指：（一）征稅范圍、納稅人及適用稅額1、征稅范圍(1)依法應當在車船管理部門登記的機動車輛和船舶。(2)依法不需要在車船管理部門登記的在單位內(nèi)部場所行駛或者作業(yè)的機動車輛和船舶。LOREMIPSUM一、車船稅相關稅收政策回顧車船管理部門是指公安、交通運輸、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、軍隊、武裝警察部隊等依法具有車船登記管理職能的部門和船舶檢驗機構(gòu)。單位，是指依照中國法律、行政法規(guī)規(guī)定，在中國境內(nèi)成立的行政機關、企業(yè)、事業(yè)單位社會團體以及其他組織。（一）征稅范圍、納稅人及適用稅額1、征稅范圍一、車船稅相關稅收政策回顧在中華人民共和國境內(nèi)屬于《車船稅法》所附《車船稅稅目稅額表》規(guī)定的車輛、船舶的所有人或管理人，為車船稅的納稅人，應當依照《車船稅法》繳納車船稅。管理人是指對車船具有管理權或者使用權，不具有所有權的單位和個人。（一）征稅范圍、納稅人及適用稅額2、納稅人一、車船稅相關稅收政策回顧車船稅采用定額幅度稅率，即對征稅的車船規(guī)定單位上下限稅額標準，稅額確定總的原則是：排氣量低的車輛的稅負輕于排氣量高的車輛；小噸位船舶的稅負輕于大船舶。依照《車船稅法》所附《車船稅稅目稅額表》執(zhí)行，如表9-1所示

（教材317頁）。（一）征稅范圍、納稅人及適用稅額3、稅目、稅額一、車船稅相關稅收政策回顧車輛的具體適用稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府依照《車船稅稅目稅額表》規(guī)定的稅額幅度和國務院的規(guī)定確定。船舶的具體適用稅額由國務院在《車船稅稅目稅額表》規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。（一）征稅范圍、納稅人及適用稅額3、稅目、稅額一、車船稅相關稅收政策回顧省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《車船稅稅目稅額表》確定車輛具體適用稅額時，應當遵循以下原則：(1)綜合考慮本地區(qū)車輛保有情況和稅負狀況。(2)乘用車應當依排氣量從小到大遞增稅額。(3)客車應當依照大型(核定載客人數(shù)大于或者等于20人)、中型(核定載客人數(shù)大于9人且小于20人)分別確定適用稅額。（一）征稅范圍、納稅人及適用稅額3、稅目、稅額一、車船稅相關稅收政策回顧從事機動車第三者責任強制保險業(yè)務的保險機構(gòu)為機動車車船稅的扣繳義務人，應當在收取保險費時依法代收車船稅，并出具代收稅款憑證。（二）注意事項1、保險機構(gòu)代收代繳(1)代收憑證。保險機構(gòu)在代收車船稅時，應當在交強險的保險單以及保費發(fā)票上注明已收稅款的信息和減免稅信息，作為代收稅款憑證。一、車船稅相關稅收政策回顧(2)拒收處理。不能提供完稅憑證或者減免稅證明，且拒絕扣繳義務人代收代繳車船稅的納稅人，扣繳義務人不得出具保單、保險標志和保費發(fā)票等，同時報告主管稅務機關處理。（二）注意事項1、保險機構(gòu)代收代繳一、車船稅相關稅收政策回顧(3)發(fā)票開具。保險機構(gòu)作為車船稅扣繳義務人，代收車船稅并開具增值稅發(fā)票時，應在增值稅發(fā)票備注欄中注明代收車船稅稅款信息。具體包括：保險單號、稅款所屬期(詳細至月)代收車船稅金額、滯納金金額合計等。該增值稅發(fā)票可作為納稅人繳納車船稅及滯納金的會計核算原始憑證。（二）注意事項1、保險機構(gòu)代收代繳一、車船稅相關稅收政策回顧根據(jù)《國家稅務總局交通運輸部關于發(fā)布<船舶車船稅委托代征管理辦法>的公告》(國家稅務總局交通運輸部公告2013年第1號)規(guī)定，自2013年2月1日起，稅務機關可以委托交通運輸部門海事管理機構(gòu)(以下簡稱海事管理機構(gòu))代為征收船舶車船稅稅款。（二）注意事項2、委托交通運輸部門海事管理機構(gòu)代為征收車船稅一、車船稅相關稅收政策回顧(1)代征范圍。在交通運輸部直屬海事管理機構(gòu)登記的應稅船舶，其車船稅由船籍港所在地的稅務機關委托當?shù)睾Ｊ鹿芾頇C構(gòu)代征。（二）注意事項2、委托交通運輸部門海事管理機構(gòu)代為征收車船稅(2)代征環(huán)節(jié)。海事管理機構(gòu)受稅務機關委托，在辦理船舶登記手續(xù)或受理年度船舶登記信息報告時代征船舶車船稅。一、車船稅相關稅收政策回顧（二）注意事項2、委托交通運輸部門海事管理機構(gòu)代為征收車船稅(3)計算方法。海事管理機構(gòu)代征船舶車船稅的計算方法：①船舶按一個年度計算車船稅。計算公式為：年應納稅額=計稅單位×年基準稅額一、車船稅相關稅收政策回顧（二）注意事項2、委托交通運輸部門海事管理機構(gòu)代為征收車船稅(3)計算方法。海事管理機構(gòu)代征船舶車船稅的計算方法：②購置的新船舶，購置當年的應納稅額自納稅義務發(fā)生時間起至該年度終了按月計算。計算公式為應納稅月份數(shù)=12-納稅義務發(fā)生時間(取月份)+1其中，納稅義務發(fā)生時間為納稅人