物業(yè)共用設(shè)備管理全套

物業(yè)共用設(shè)備管理共用設(shè)備管理的內(nèi)容、方法與要求（一）共用設(shè)備的使用與運行管理1．使用與運行管理概述物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。2．合理使用設(shè)備（1）合理配置設(shè)備（2）合理配置人員（3）為設(shè)備提供良好的工作條件（4）建立健全管理制度3．設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作管理制度、技術(shù)資料的編制；管理、操作、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗；能源、安全裝置齊全；備件、附件、工具齊全；全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達到標(biāo)準(zhǔn)；清理現(xiàn)場環(huán)境。4．設(shè)備使用守則定人、定崗、定機，憑證上崗操作；建立交接班制度，制定各項規(guī)程；建立設(shè)備的“三好”（管好、用好、維護好設(shè)備）、“四會”（會使用、會維護保養(yǎng)、會檢查、會排除故障）、“五項紀(jì)律”（憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程；保持設(shè)備清潔，并按規(guī)定維護、潤滑；遵守各項規(guī)章制度；管好工具、零、附件，不得丟失；發(fā)現(xiàn)異常，及時排除或報告）。5．設(shè)施設(shè)備的巡檢（1）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機檢查、調(diào)整、維護。（2）設(shè)備的計劃巡檢，一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行。（二）共用設(shè)備的潤滑與診斷1．設(shè)備的潤滑管理（1）潤滑管理的意義。機械設(shè)備在使用過程中，磨損是機械設(shè)備失效最主要的原因之一。（2）潤滑管理的任務(wù)。（略）2．設(shè)施設(shè)備的診斷設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測，指利用人的感官、簡單工具和儀器，對設(shè)備工作中的溫度、壓力、電流、轉(zhuǎn)速、振幅、聲音、工作性能的變化進行觀察和測定。設(shè)備故障診斷技術(shù)，指在設(shè)備運行中或基本不拆卸的情況下，掌握設(shè)備運行狀況，判定故障產(chǎn)生的原因、部位，預(yù)測、預(yù)報設(shè)備未來狀態(tài)的一門技術(shù)。它是預(yù)防維修的基礎(chǔ)。（三）物業(yè)共用設(shè)備維修保養(yǎng)管理設(shè)備維修養(yǎng)護的內(nèi)容包括：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護檢查等。日常維護保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成；一級保養(yǎng)，以操作工為主，維修工協(xié)助；二級保養(yǎng)，以維修工為主，操作工協(xié)助。（四）物業(yè)共用設(shè)備的大、中修管理1．設(shè)備維修方式（1）事后維修。（2）預(yù)防維修。主要采取兩種方式：一是定期維修；二是狀態(tài)監(jiān)測維修。（3）改善維修。是為消除設(shè)備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對設(shè)備局部結(jié)構(gòu)或零件設(shè)計加以改進，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。2．設(shè)備修理的類別（1）大修。大修是設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主要精度、性能大部分喪失，必須進行全面修理，才能恢復(fù)其效能時使用的一種修理方式。（2）中修。介于設(shè)備大修與小修之間的修理。（3）項修。項目修理是對設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進行針對性的局部修理。（4）小修。設(shè)備的小修是工作量最小的一種計劃修理。（五）共用設(shè)備更新改造管理1．設(shè)備的磨損及其補償設(shè)備的有形磨損是指機器設(shè)備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實質(zhì)磨損或損失，稱為有形磨損或物質(zhì)磨損。設(shè)備的無形磨損，也稱經(jīng)濟磨損，是指設(shè)備在使用（閑置）過程中因技術(shù)進步而造成的價值降低、技術(shù)落后、高耗能污染等喪失使用價值的情況。2．物業(yè)設(shè)備的更新設(shè)備更新的原則：應(yīng)圍繞物業(yè)的使用價值；應(yīng)采用新技術(shù)、新工藝、新材料，符合節(jié)能、環(huán)保的要求；要進行經(jīng)濟論證，確保經(jīng)濟效益。3．物業(yè)設(shè)備技術(shù)改造更新改造是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)成就和先進經(jīng)驗，改變現(xiàn)有設(shè)備的結(jié)構(gòu)，裝上或更換新部件、新裝置，以補償設(shè)備的無形和有形磨損。（六）共用設(shè)備完好率評定1．設(shè)備完好分類（1）完好設(shè)施設(shè)備。（2）基本完好設(shè)施設(shè)備。（3）不完好設(shè)施設(shè)備。2．設(shè)施設(shè)備完好率評定方法物業(yè)管理處每半年對所轄設(shè)施設(shè)備進行自查和完好率進行統(tǒng)計，將統(tǒng)計結(jié)果填人《設(shè)備完好率評定表》，并依下列公式計算出管理處設(shè)施設(shè)備完好率：設(shè)施設(shè)備完好率=（完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù)十基本完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù)）÷管理處設(shè)施設(shè)備總臺數(shù)×100%幾種典型共用設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項（一）強電系統(tǒng)設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、要求強電系統(tǒng)設(shè)備管理分為：高低壓變配電設(shè)備管理、動力照明設(shè)備管理和避雷設(shè)備管理三個部分。1．高低壓變配電設(shè)備管理2．動力、照明設(shè)備管理3．避雷設(shè)施設(shè)備管理（二）電梯與升降系統(tǒng)設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、要求1．電梯管理（1）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)使用取得許可生產(chǎn)并經(jīng)檢驗合格的特種設(shè)備。禁止使用國家明令淘汰和已經(jīng)報廢的特種設(shè)備。（2）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)在特種設(shè)備投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，向負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的部門辦理使用登記，取得使用登記證書。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于該特種設(shè)備的顯著位置。（3）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立崗位責(zé)任、隱患治理、應(yīng)急救援等安全管理制度，制定操作規(guī)程，保證特種設(shè)備安全運行。（4）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：①特種設(shè)備的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護保養(yǎng)說明、監(jiān)督檢驗證明等相關(guān)技術(shù)資料和文件；②特種設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查記錄；③特種設(shè)備的日常使用狀況記錄；④特種設(shè)備及其附屬儀器儀表的維護保養(yǎng)記錄；⑤特種設(shè)備的運行故障和事故記錄。（5）電梯的維護保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)由電梯制造單位或者依法取得許可的安裝、改造、修理單位進行。（6）特種設(shè)備進行改造、修理，按照規(guī)定需要變更使用登記的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記，方可繼續(xù)使用。2．升降設(shè)備管理升降設(shè)備包括：高空作業(yè)設(shè)備、液壓或機械升降平臺。其管理包括：（1）使用前檢查，包括：設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；嚴(yán)格執(zhí)行機電系統(tǒng)安全檢查與運行狀態(tài)的確認(rèn)；吊籃、平臺運行平穩(wěn)，無傾斜；設(shè)備各部機械完好，各儀表指示準(zhǔn)確，各類開關(guān)靈活，通信設(shè)備正常。（2）使用中注意：應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)備安全操作規(guī)程作業(yè)，絕對不許違章作業(yè)；合理使用設(shè)備，絕不允許超范圍使用；使用時必須有人監(jiān)護，采取有效安全防護措施，確保安全；運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何裝置；作業(yè)完畢，及時收回，送回原地，不得任意存放。（3）使用后做到：設(shè)備使用后，需切斷電源，鎖好操作裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定；應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備進行管理、記錄；對設(shè)備進行全面檢查和保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進行全面測試，清洗灰塵、滴漏的液體及可能打滑的物質(zhì)因素；檢查和修理傳動部位和裝置，進行調(diào)整和潤滑，保證安全、有效；檢查修理電氣和控制系統(tǒng)，確保靈敏、可靠；由有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢驗合格，保證設(shè)備在有效期內(nèi)完好安全運行。（三）空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備管理分為：中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備管理和用戶分體空調(diào)管理兩個部分。1．中央空調(diào)設(shè)備管理在空調(diào)管理中要特別注意以下幾個問題：①空調(diào)房間空氣參數(shù)的設(shè)定一定要科學(xué)合理，在滿足用戶基本需求的前提下，要考慮能源的消耗；如：夏季室內(nèi)空氣溫度盡量設(shè)定在26℃以上，冬季設(shè)在18℃為宜。②新回風(fēng)比例的調(diào)節(jié)和運用，主要是：在利用室外新風(fēng)就能滿足空調(diào)房間的冷熱需求的情況下，一般就可以不開制冷機供冷或供熱，只開風(fēng)機送新風(fēng)；在正常供冷（熱）的空調(diào)期間，一定要關(guān)閉空調(diào)房間的外門窗，并一定要送新風(fēng)。2．分體空調(diào)的管理對分體空調(diào)的管理，主要是在業(yè)主或用戶安裝分戶空調(diào)時，提供技術(shù)支持或指導(dǎo)。（1）用電負(fù)荷的計算和供電線路的匹配；（2）安裝位置和方式的選定，主要考慮空調(diào)效率、建筑物外觀的美觀統(tǒng)一，空調(diào)安裝的安全性、噪音和冷凝水排放對環(huán)境的影響等內(nèi)容；（3）根據(jù)用戶需求，向用戶提供空調(diào)設(shè)備清洗、維修的有償服務(wù)。（四）供暖系統(tǒng)設(shè)備管理供暖系統(tǒng)設(shè)備管理分為熱源設(shè)備管理和用戶熱網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)備管理兩個部分。1．熱源設(shè)備管理熱源設(shè)備管理主要是鍋爐、壓力容器設(shè)備管理。2．用戶熱網(wǎng)系統(tǒng)管理用戶熱網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)備管理主要是運行管理和季節(jié)性維修養(yǎng)護管理。（五）給排水系統(tǒng)管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項1．綜合管理（1）組建給排水專業(yè)技術(shù)隊伍，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)施設(shè)備的運行管理和維修保養(yǎng)工作；（2）建立給排水設(shè)備運行管理、水質(zhì)管理和維修保養(yǎng)管理制度及設(shè)備安全操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行，確保設(shè)備、用水安全；（3）完善給排水工程技術(shù)檔案，特別是隱蔽管線和水質(zhì)檢驗的管理資料，以便隨時查閱；（4）配備必要的工具、安全防護用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品；（5）完善緊急情況的應(yīng)急預(yù)案，及時有效處理緊急事件。2．供水設(shè)備管理（1）制訂供水、用水計劃，保證供水水壓、水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)，滿足需求，如需限水、停水，必須提前通知用戶；（2）按規(guī)定巡檢和記錄供水設(shè)備運行情況，隨時調(diào)整運行參數(shù)，排除設(shè)備、系統(tǒng)故障，避免事故發(fā)生，確保安全運行；（3）做好供水設(shè)備日常保養(yǎng)，包括清掃、潤滑、調(diào)整，保持設(shè)備、機房衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、防火、防水淹、防污染措施完好；（4）二次供水水箱、水池必須加蓋、上鎖，以防污染和投毒；按規(guī)定定期進行水池（水箱）進行清洗、消毒、水質(zhì)化驗，確保水質(zhì)達到國家飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；（5）按計劃對設(shè)備進行預(yù)防性維修保養(yǎng)，保證設(shè)備完好；（6）做好節(jié)約用水工作，防止跑、冒、滴、漏，實現(xiàn)節(jié)約用水；（7）對公共用水和保潔用水、綠化用水進行計量和測算，為物業(yè)管理成本測算提供數(shù)據(jù)。3．中水設(shè)備管理（1）嚴(yán)格按設(shè)備說明書進行運行操作，確保處理后的水質(zhì)達到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并保證設(shè)備安全；（2）每次中水處理都要進行水質(zhì)化驗，并做好記錄，歸檔保存；（3）每次中水處理后都必須對設(shè)施設(shè)備進行徹底清洗，始終保持設(shè)施設(shè)備清潔；（4）中水處理的污物要及時清理，以防污染環(huán)境；（5）對中水處理設(shè)施設(shè)備按規(guī)定做好維修保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備完好。4．排水設(shè)施設(shè)備管理（1）對排水設(shè)施、設(shè)備、管道、井渠要定期巡檢，發(fā)現(xiàn)堵塞或損壞，要及時安排維修、疏通，確保排水暢通；（2）定期對排水系統(tǒng)進行疏通和清挖，雨季或冬季到來之前，要特別注意檢查；（3）對機械排水設(shè)備要按規(guī)定進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，定期對其進行清理，以防堵塞；（4）對建筑屋面排水設(shè)施定期巡檢、清掃、維護，確保排水設(shè)施完好、排水暢通。5．注意事項（1）應(yīng)注意消防用水的基本儲備；（2）北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管凍裂爆管、漏水事故；（3）餐飲廚房的排水必須加設(shè)隔油池，杜絕油污水直接排入排水管道，一定要定期清理隔油池和化糞池，防止污水排放管道堵塞；（4）采用分流排放的排水系統(tǒng)要堅持雨水和污水分流排放，決不允許污水排入雨水系統(tǒng)。（六）消防系統(tǒng)管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項1．消防設(shè)備的管理的基本要求消防設(shè)備管理的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。2．消防設(shè)備管理的主要內(nèi)容（1）配備消防設(shè)備主管技術(shù)人員，要求其具有較強的安全防范意識和工作責(zé)任心，同時掌握機電設(shè)備基礎(chǔ)知識和實際操作經(jīng)驗，又有必要的消防、滅火知識與技能，還要有培訓(xùn)和管理能力。（2）建立健全嚴(yán)格的消防設(shè)備管理制度，并落實管理責(zé)任到人，消防監(jiān)控中心設(shè)24小時值班，值班人員培訓(xùn)合格才能上崗。（3）建立消防設(shè)施、設(shè)備技術(shù)檔案，包括消防設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)等，還包括每次試驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換與改造記錄等。（4）加強消防日常值班與巡檢管理，做好值班、巡檢、報警與處理、系統(tǒng)設(shè)備缺陷記錄，并按規(guī)定上報。（5）消防監(jiān)控中心接到火情報警，必須立即通知消防員趕赴現(xiàn)場處理，確定火情立即向上級報告，同時報119火警，并組織實施撲救。（6）建立消防設(shè)施設(shè)備檢查、測試制度，具體內(nèi)容按設(shè)備使用說明書和有關(guān)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)編制，包括：①每日檢查項目：消防水系統(tǒng)壓力、水池、水箱水位是否達到標(biāo)準(zhǔn)，消防水泵、風(fēng)機等滅火設(shè)備電源和啟動控制在自動位置，消防通道暢通。②每周檢查項目：各處消火栓是否損壞，水龍帶、水槍是否在位；各處消防管道是否滲漏；各類滅火器是否完好；防火門、安全出口指示燈、疏散通道照明是否完好。③每月檢查項目：消防水泵、風(fēng)機每月試運行兩次（15天一次），確保隨時可遠程啟動；各類消防信號指示燈是否正常；各類水系統(tǒng)壓力表是否完好；檢查消防水泵、管道是否泄漏，消防備用電源是否正常，能否及時切換。④每半年檢查項目：檢查各處滅火器是否有效；檢查感煙、感溫是否正常工作；消火栓、自動噴淋水滅火系統(tǒng)防水試驗一次；消防各種報警按鈕、報警組閥、警鈴及指示燈試驗一次；檢查消防廣播系統(tǒng)；消防聯(lián)動控制系統(tǒng)進行一次試驗測試；自動噴淋系統(tǒng)管道和水池、水箱放水一次；氣體滅火裝置的檢查測壓。每年結(jié)合消防演習(xí)，對整個消防系統(tǒng)進行一次有效性檢查，對消防各設(shè)備聯(lián)動協(xié)調(diào)運行進行測試。（7）對消防系統(tǒng)日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，必須在限期內(nèi)整改完畢，并進行檢查分析，采取措施避免問題再次發(fā)生。（8）對消防設(shè)施設(shè)備日常運行、維修、更換的成本進行測算，為物業(yè)服務(wù)費的收取提供數(shù)據(jù)。（七）弱電（智能化）系統(tǒng)設(shè)