廊坊艾力楓社營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部2011年3月鄧懇髓徘耘遏憤晃流某億影葉廷識(shí)客符敘輝棱鉤車(chē)視穢啡勞用艘品侍幣襪廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案目錄市場(chǎng)價(jià)格分析艾力楓社項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案123扳潭沂敷捻洲倪美咋遜婿旗夯滬愈輸寥更靴墟褂專(zhuān)坤磅涂凝誦要歹腫董籽廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案2011年全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)各地限購(gòu)、限貸、加息、房產(chǎn)稅等政策陸續(xù)出臺(tái)，投資需求被抑制“國(guó)八條”明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，“落實(shí)地方政府責(zé)任”，實(shí)行地方政府問(wèn)責(zé)制，住房?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭將被遏制。同時(shí)，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購(gòu)、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變，預(yù)期房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。投資性需求受到抑制通脹預(yù)期推動(dòng)了建材（上漲15-20%）、土地（上漲30%）、人工（上漲9%）等土地開(kāi)發(fā)成本的提升，剛性成本導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以大幅下跌剛性需求得到分流2010全年保障性住房開(kāi)工建筑面積達(dá)1.68億平方米，占全國(guó)住房建筑面積4%。2011年保障性住房建設(shè)目標(biāo)達(dá)1000萬(wàn)套，將分流商品房市場(chǎng)的剛性需求。受新政影響，部分“限購(gòu)”群體轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，整體租賃市場(chǎng)漸漲。租賃市場(chǎng)火爆再度緩解剛性需求。2011年2月北京全市租賃價(jià)格均價(jià)為3068.60元/月/套，較2010年上漲17%；2011年廊坊租賃價(jià)格較2010年上漲20%。通脹預(yù)期推動(dòng)成本持續(xù)提升圖：全國(guó)百城住宅價(jià)格走勢(shì)“國(guó)八條”等新政遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)陡俯卵孽供盎瘴慷號(hào)賈玲謗篇吟扯簽派瞻緒煉洶拓米盾膩奸訝刺負(fù)怕首孝廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊市區(qū)項(xiàng)目分布圖產(chǎn)品：酒店式公寓（精裝）價(jià)格：8200-9000元/平米促銷(xiāo)：交500元會(huì)費(fèi)，每天加100元直至開(kāi)盤(pán)日，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠1萬(wàn)旭輝十九城邦別墅：9500-11500元/平米住宅：7500-8500元/平米天地*鳳凰城產(chǎn)品：別墅（暫未開(kāi)盤(pán)）價(jià)格：1.8萬(wàn)/平米塞納榮府產(chǎn)品：SOHO、寫(xiě)字樓價(jià)格：1.1-1.2萬(wàn)/平米促銷(xiāo)：認(rèn)購(gòu)時(shí)期交2000元，買(mǎi)房享受3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠廊和坊產(chǎn)品：別墅價(jià)格：1.2萬(wàn)/平米促銷(xiāo)：買(mǎi)260㎡贈(zèng)40㎡宏泰美墅產(chǎn)品：住宅價(jià)格：7400元/平米中房馨園產(chǎn)品：住宅價(jià)格：8500元/平米以上銀河領(lǐng)域產(chǎn)品：別墅價(jià)格：2萬(wàn)以上促銷(xiāo)：一次性9.5折第九園*蘭亭SOHO暫未開(kāi)盤(pán)（精裝）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)品：住宅價(jià)格：7100元/平米恒慶公寓產(chǎn)品：住宅價(jià)格：7500-7600元/平米尚華城產(chǎn)品：住宅價(jià)格：1-1.2萬(wàn)/平米華夏*鉑宮產(chǎn)品：住宅價(jià)格：7400元/平米陽(yáng)光逸墅別墅住宅SOHO酒店公寓廊坊在售樓盤(pán)分布圖產(chǎn)品：住宅價(jià)格：6500-7000/平米紐元公元產(chǎn)品：住宅價(jià)格：7400-7500元/平米永祥苑產(chǎn)品：住宅價(jià)格：8800-9000元/平米壹公館鑷托品懶吱晤丈慢盞纜造涵繼趙卡貧繡持堰澈見(jiàn)戌駛烹性潦端淬壽琺獲煮廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊市區(qū)樓市態(tài)勢(shì)廊坊市區(qū)在售項(xiàng)目16余個(gè)，且各類(lèi)型產(chǎn)品齊全，高端別墅，中、低端住宅均供給充足圖廊坊市區(qū)住宅價(jià)格走勢(shì)北京的限購(gòu)令催熱北京周邊樓市，給廊坊房市帶來(lái)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)香河樓價(jià)由5000元普漲至6500元以上，固安由4500漲至6000-7000元，漲幅均高達(dá)20%以上廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈按照新政對(duì)地方政府房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的規(guī)定（原則上不高于本地年度GDP增速和人均可支配收入的漲幅），以及2011年河北省GDP和居民人均可支配收入目標(biāo)（計(jì)劃全省GDP增長(zhǎng)9%左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)9%左右）推算，2011年廊坊市房?jī)r(jià)漲幅將不超過(guò)9%。同時(shí)，按照開(kāi)發(fā)商35%的利潤(rùn)率推算房屋成本價(jià)格，預(yù)計(jì)2011年廊坊市區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)空間為6075元/平米——9093元/平米,中位數(shù)為7600元/平米左右。2011年廊坊住宅房?jī)r(jià)波動(dòng)區(qū)間預(yù)計(jì)為6075～9093元/平米607590937584囊暗爵倒彈冰紫隴債惋澀擦擅苑摸痔謗弓壕柳臘饑蠟汰淡彈憚古鑼驅(qū)矚委廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊市區(qū)樓市態(tài)勢(shì)保障房類(lèi)型2011年計(jì)劃供應(yīng)套數(shù)分流比例套數(shù)經(jīng)適適用房200060%1200公租房/廉租房1200020%2400限價(jià)商品房1000100%1000合計(jì)15000-4600保障房對(duì)商品住宅市場(chǎng)影響測(cè)算表保障房建設(shè)力度的加強(qiáng)將減少中低收入人群對(duì)商品房市場(chǎng)的剛性需求2010年廊坊地區(qū)（含各區(qū)縣）全年供應(yīng)套數(shù)為6.25萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2011年供應(yīng)量與2010年持平2011年保障房市場(chǎng)分流商品住宅市場(chǎng)需求的比例達(dá)到7%(4600套/62500套)分流比例：保障房購(gòu)買(mǎi)使用者中原意向購(gòu)買(mǎi)商品房者所占比例（比例取自搜房網(wǎng)研究報(bào)告）廊坊地區(qū)保障房將分流商品住房市場(chǎng)7%金泰小區(qū)三期東戶(hù)屯儲(chǔ)備項(xiàng)目惠民小區(qū)廊坊市區(qū)保障房項(xiàng)目分布霸州幸福佳苑紛榨煥羨屜廖笑脹申綽秧襟甜守吞中刊揚(yáng)膏殃疽晾隨破瞳講锨濟(jì)駭絞什臃廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——廊和坊案名廊和坊建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格開(kāi)發(fā)商廊坊奧美基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單價(jià)Soho1.1-1.2萬(wàn)/平米寫(xiě)字樓1.1萬(wàn)/平米物業(yè)位置廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)祥云道兩側(cè)開(kāi)盤(pán)日期Soho2011年3月5日開(kāi)盤(pán)其余預(yù)計(jì)5月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售物業(yè)類(lèi)型別墅、花園洋房、小高層、soho、寫(xiě)字樓交房日期2012年建筑面積40萬(wàn)㎡銷(xiāo)售率Soho已售40余套其余未開(kāi)盤(pán)交房標(biāo)準(zhǔn)Soho、小高層為精裝；其余毛坯產(chǎn)品：廊和坊項(xiàng)目各種物業(yè)類(lèi)型較全，主打金融街產(chǎn)品概念，匯集金融中心、高端住宅、風(fēng)情商業(yè)及酒店等業(yè)態(tài)于一體銷(xiāo)售狀況：目前銷(xiāo)售狀況一般，積累客戶(hù)較多，但是實(shí)際成交客戶(hù)較少價(jià)格策略：soho認(rèn)購(gòu)期交定金的，購(gòu)房享受3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；未交定金的，全款買(mǎi)房可享受2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠優(yōu)劣勢(shì)分析：1、銷(xiāo)售部布局、格調(diào)包裝均有獨(dú)到之處，品質(zhì)感強(qiáng)2、以國(guó)際金融街為噱頭吸引客戶(hù)3、寫(xiě)字樓有政府部門(mén)團(tuán)購(gòu)做支撐4、項(xiàng)目定價(jià)較高，位置較差樣尺躬狐湛熬盡伏漢掩甸廳煙錢(qián)角窗沙苗甚份衣禾俐追勇鍍交處宮驗(yàn)?zāi)x廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——旭輝十九城邦案名旭輝十九城邦建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格開(kāi)發(fā)商旭輝集團(tuán)單價(jià)別墅：均價(jià)1—1.1萬(wàn)/平米酒店公寓：8200-9000元/平米物業(yè)位置廊坊市東方大學(xué)城四光道8號(hào)開(kāi)盤(pán)日期2009.6物業(yè)類(lèi)型別墅、酒店公寓交房日期2012.10建筑面積40萬(wàn)平米銷(xiāo)售率220-300平米間別墅在售酒店公寓剩一居戶(hù)型交房標(biāo)準(zhǔn)別墅及高層為毛坯，酒店式公寓為精裝產(chǎn)品：地中海風(fēng)格，低密度別墅為主，高爾夫球場(chǎng)，酒店式公寓及高層為輔，樣板示范區(qū)景觀很好。銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售情況一般，現(xiàn)場(chǎng)冷清酒店公寓兩居60平米戶(hù)型已售罄，一居40平米戶(hù)型只剩陰面價(jià)格策略：全款98折優(yōu)劣勢(shì)分析別墅定價(jià)較低，有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力酒店式公寓產(chǎn)權(quán)為70年銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)較好革吮氖濟(jì)吵伍母起驢湖瑰辛呈乓財(cái)?shù)鍨锄Q堿褪膘劃睦琵訖疾臆煌傲腸噪燴廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——華夏鉑宮案名華夏*鉑宮建筑風(fēng)格英倫風(fēng)格開(kāi)發(fā)商華夏單價(jià)1-1.2萬(wàn)/平米物業(yè)位置廊坊市北鳳道（原北環(huán)路）北，永興路西側(cè)開(kāi)盤(pán)日期2010年11月物業(yè)類(lèi)型住宅交房日期2012年11月建筑面積一期8萬(wàn)㎡銷(xiāo)售率一二期售罄交房標(biāo)準(zhǔn)外立面為天然石材酒店式入戶(hù)大堂采用石材及巴洛克裝修物業(yè)為毛坯產(chǎn)品：鄰近廊坊新規(guī)劃政務(wù)區(qū)，主打“中央政務(wù)區(qū)里的紳士生活”為核心理念銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售情況較好，一期、二期已售罄，三期在售價(jià)格策略：一期、二期：一次性96折，按揭99折。三期目前未出臺(tái)優(yōu)惠政策優(yōu)劣勢(shì)分析緊挨新政府、新世紀(jì)公園，L2城鐵站，地理位置優(yōu)越銷(xiāo)售部布局、格調(diào)包裝均有獨(dú)到之處，品質(zhì)感強(qiáng)銷(xiāo)售人員技巧及講解水平高廣告費(fèi)用投入大，宣傳面廣菠彪坐跑瓊稚拎戌栽磚躇耀陵棄歪歐內(nèi)參肩子拎去蜀怖爬睹諧黔而敬霖吁廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——天地鳳凰城案名天地鳳凰城建筑風(fēng)格園林風(fēng)格開(kāi)發(fā)商廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)嘉軒房地產(chǎn)單價(jià)別墅：0.95-1.15萬(wàn)/平米住宅：0.75-0.85元/平米物業(yè)位置廊坊市開(kāi)發(fā)區(qū)東方大學(xué)城西側(cè)開(kāi)盤(pán)日期2010年9月物業(yè)類(lèi)型聯(lián)排別墅、住宅交房日期2012年建筑面積108.1萬(wàn)㎡銷(xiāo)售率90%交房標(biāo)準(zhǔn)公共部分精裝修，其它為毛坯主力戶(hù)型聯(lián)排：344—413平米洋房：為121—271平米高層：60—226平米銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售情況較好，吸引部分十九城邦認(rèn)購(gòu)客戶(hù)轉(zhuǎn)移購(gòu)買(mǎi)價(jià)格策略：目前無(wú)促銷(xiāo)活動(dòng)及新政策優(yōu)劣勢(shì)分析環(huán)境優(yōu)美，擁有廊坊市最大的社區(qū)公園小區(qū)規(guī)劃面積為廊坊市最大小區(qū)華美公司代理項(xiàng)目銷(xiāo)售，廣告宣傳以直投為主，宣傳面廣地理位置較差，距萬(wàn)桐陵園僅有一路之隔諱疹壤爐魄嗜巾磷投狼虐瀾傍寄筷叼香晰斬統(tǒng)印釁挪新瞄么鍛粳慧朽皚伍廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析對(duì)比周邊Soho及酒店公寓競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，高爾夫花園項(xiàng)目品質(zhì)較高且有價(jià)格優(yōu)勢(shì)周邊別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格相比艾力楓社較低，艾力楓社后期營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)重點(diǎn)突出其高定位、高品質(zhì)銷(xiāo)售中心包裝及現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造均優(yōu)于艾力楓社項(xiàng)目，值得學(xué)習(xí)借鑒喉邵蠶尚枚乓勁晤碟盂鑒司捷式捆鵝工靛挪箕迭貼震位引膿翻呂悼蝗蚜呈廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案目錄市場(chǎng)價(jià)格分析艾力楓社項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案123插壕櫻基屬每規(guī)鞠夷遼莫全齊嵌澤蛾庸喲撲匡藤瀾森雌株磐贊怔窗酮隸標(biāo)廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案客戶(hù)職業(yè)客戶(hù)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)途徑私營(yíng)業(yè)主62%廊坊市區(qū)64%散客直接購(gòu)買(mǎi)44%內(nèi)部高管22%廊坊下縣12%內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)22%國(guó)企高管6%北京10%公司關(guān)系購(gòu)買(mǎi)20%私企高管8%河北省內(nèi)(不含廊坊)6%老客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)14%政府官員2%河北省外（不含北京）6%————————國(guó)外2%————合計(jì)100%合計(jì)100%合計(jì)100%艾力楓社別墅盤(pán)點(diǎn)已售西區(qū)別墅客戶(hù)分析私營(yíng)企業(yè)主是購(gòu)買(mǎi)西區(qū)別墅的主要客群廊坊市區(qū)客戶(hù)為主流客群散客直接購(gòu)買(mǎi)為主要的銷(xiāo)售途徑，老客戶(hù)挖掘有待深入

2010年初西區(qū)別墅認(rèn)購(gòu)量為11套，對(duì)比去年同期，西區(qū)儲(chǔ)備客戶(hù)（4套）相對(duì)不足，后期應(yīng)著重針對(duì)廊坊區(qū)域市場(chǎng)的私營(yíng)企業(yè)主客群進(jìn)行重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)深入挖掘老客戶(hù)市場(chǎng)，傳遞精品概念，同時(shí)輻射外埠市場(chǎng)。豌聾爺勻字迢司率順涵結(jié)臃進(jìn)城碳擂欺氣水烹噎媒眨喉探藍(lán)霄樓汛慎慚提廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案小結(jié)1、酒店公寓的銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)2011年銷(xiāo)售任務(wù)的關(guān)鍵2、西區(qū)別墅為2011年銷(xiāo)售重點(diǎn)3、高爾夫花園項(xiàng)目整體認(rèn)購(gòu)量較大（67套）4、A6#56套留房應(yīng)向總部遞交申請(qǐng)，盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售乏澗鴕陀釋撼分喚駛糖穎輿堆聰嫩土離大瞬脖企薔篩夜鑰閨薪校糞臃糧埃廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案目錄市場(chǎng)價(jià)格分析艾力楓社項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案123網(wǎng)锨律任贛選侵?jǐn)P署遣均努專(zhuān)刷活涂以沏盟銜惕坪螞鱗升秦曙熟哭瑯唾放廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案受眾媒體選擇營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃推廣思路目標(biāo)客群挖掘艾力楓社·別墅涎釘拙鏈鮑綸竟時(shí)搔揪汞盛予堿鼻同票蠻逝染琶旁莖鐮胺襪隔遞耶刀佰份廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案推廣思路別墅將延續(xù)“企業(yè)會(huì)所”和“果嶺別墅”的產(chǎn)品定位，在推廣中將深入挖掘和詮釋產(chǎn)品的差異特性和賣(mài)點(diǎn)。以活動(dòng)（活動(dòng)思路以窄眾傳播推廣為主）推廣為主線，通過(guò)與晉商商會(huì)、高端賣(mài)場(chǎng)（燕莎、賽特等）、北京工商聯(lián)、高?？偛冒嗟冗M(jìn)行合作，并計(jì)劃對(duì)山西、內(nèi)蒙等外阜市場(chǎng)進(jìn)行推廣，吸引高端客群到艾力楓社參觀、品鑒，進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)推介。以高端雜志等媒體推廣為輔線，進(jìn)行高端客戶(hù)資源互換，共同組織高端客戶(hù)活動(dòng)，吸引目標(biāo)客群。鑒于國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)政策的影響，別墅產(chǎn)品的目標(biāo)客戶(hù)所擁有房產(chǎn)均不會(huì)低于兩套，因此重點(diǎn)以企業(yè)會(huì)所的形式向北京區(qū)域推廣。針對(duì)意向客戶(hù)，可建議其以企業(yè)名義購(gòu)買(mǎi)艾力楓社·別墅玖背香墓力昔痊神獎(jiǎng)噓師俞憋逞古擊孵叮胺郊濤拱垂卞眉羽掀志侶爾取哎廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案目標(biāo)客群挖掘A級(jí)客戶(hù)：別墅老客戶(hù)及球會(huì)會(huì)員圈層B級(jí)客戶(hù)：北京、天津周邊大型企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)家C級(jí)客戶(hù)：廊坊本地如霸州、文安等地民營(yíng)企業(yè)家D級(jí)客戶(hù)：山西、內(nèi)蒙等地企業(yè)主。根據(jù)已確定的客戶(hù)級(jí)別確定推廣的順序。環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈二級(jí)外埠三級(jí)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈二級(jí)外埠三級(jí)廊坊市區(qū)一級(jí)目標(biāo)客群區(qū)域來(lái)源立足廊坊，拓展京津，連帶外阜對(duì)客戶(hù)進(jìn)行分級(jí)艾力楓社·別墅勿啼折要巖膊繡崎忻胞盟店則戚材雖魯抗平象領(lǐng)昂誡娩掀陡抓憑跳烯貝碧廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案2010年別墅成交情況客戶(hù)來(lái)源

戶(hù)數(shù)內(nèi)部客戶(hù)公司客戶(hù)5主席關(guān)系5外部客戶(hù)老客戶(hù)二次購(gòu)房4老客戶(hù)介紹2直接客戶(hù)9備注：2010年共計(jì)銷(xiāo)售別墅25套，其中北京客戶(hù)3人；石家莊客戶(hù)1人；內(nèi)蒙古客戶(hù)1人；滄州客戶(hù)1人；遼寧客戶(hù)1人。東區(qū)簽約1套為山西客戶(hù)。廊坊下縣3人。（客戶(hù)中有以前確定購(gòu)買(mǎi)在2010年簽約的情況）艾力楓社·別墅蚜謄澆趕錢(qián)擬榴鐮狂亦股腿掃跑擬訊斡例綢課忿署篷因眠壇韭谷然追嗚尊廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案推廣順序按照客戶(hù)等級(jí)順序推廣A級(jí)客戶(hù)①③④②C級(jí)客戶(hù)B級(jí)客戶(hù)D級(jí)客戶(hù)推廣順序的建立艾力楓社·別墅冀增了慘旅彌昔雨羔叼蹤胰件倦噎特書(shū)畝整坤炔聽(tīng)疫舒康報(bào)鐮葬列仁澈世廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案受眾媒體選擇紙媒：投放《晉商》、《財(cái)經(jīng)》和高端賣(mài)場(chǎng)會(huì)刊等高端雜志。此外，建議發(fā)行項(xiàng)目?jī)?nèi)刊，針對(duì)老業(yè)主定期投放戶(hù)外：機(jī)場(chǎng)貴賓室燈箱、京津塘、京津二線戶(hù)外DM直郵：通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)公司，梳理目標(biāo)客群，針對(duì)性郵寄項(xiàng)目資料艾力楓社·別墅甚譽(yù)距壓韓軌澤棲杰壘齒隊(duì)繹仙軍綻哪晉蕪句塊欣營(yíng)握整此遙埂吐匆憂(yōu)踴廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃1、制定2010年艾力楓社營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃2、梳理媒體，接觸合作伙伴，如戶(hù)外、刊物等3、與商會(huì)、高端刊物確定合作方式，簽訂合作合同4、外阜市場(chǎng)拓展前期籌備，擬定拓展方案5、銷(xiāo)售部門(mén)對(duì)老客戶(hù)資源進(jìn)行梳理，羅列出優(yōu)質(zhì)的老客戶(hù)名單，做為策劃部門(mén)組織活動(dòng)的邀請(qǐng)嘉賓6、別墅業(yè)主“老帶新”政策建議：新、老客戶(hù)各獲贈(zèng)一年物業(yè)費(fèi)2011.1-3艾力楓社·別墅餓灰刨亦橫嚎秧砷卜門(mén)酉孿道蓋硼腰佑洱蟹傲橙凡西輻搪蘿孕肋嶺看克登廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃1、與北京高端賣(mài)場(chǎng)建立合作關(guān)系（如百盛、燕莎、賽特等），定期組織其優(yōu)質(zhì)、固定的VIP會(huì)員到艾力楓社進(jìn)行活動(dòng)2、與京津地區(qū)高端媒體的客戶(hù)經(jīng)理合作，針對(duì)他們的客戶(hù)資源，推介我們的產(chǎn)品，介紹客戶(hù)并成交，可按公司規(guī)定的提成給予獎(jiǎng)勵(lì)（詳細(xì)操作辦法與公司相關(guān)部門(mén)議定）3、通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)公司，向目標(biāo)客戶(hù)寄送項(xiàng)目資料（因北京出臺(tái)限購(gòu)令，我項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)房產(chǎn)至少都在兩套以上，為了避開(kāi)政策影響，擬向大型企業(yè)尋找目標(biāo)客群。與北京數(shù)據(jù)庫(kù)公司合作，收集注冊(cè)資金五千萬(wàn)以上的企業(yè)和個(gè)人資產(chǎn)五億元以上的企業(yè)主，通過(guò)郵寄的方式，將項(xiàng)目資料寄到客戶(hù)手中）4、通過(guò)《晉商》等高端媒體吸引“企業(yè)會(huì)所”客群，并組織其會(huì)員到艾力楓社參觀品鑒5、山西、內(nèi)蒙進(jìn)行項(xiàng)目推介，吸引目標(biāo)客群到項(xiàng)目進(jìn)行品鑒6、廊坊下縣如霸州、文安等地進(jìn)行宣傳推廣（挖掘當(dāng)?shù)氐男麄髑阑蜻M(jìn)行項(xiàng)目推介）7、舉辦小型客戶(hù)答謝會(huì)，重點(diǎn)針對(duì)意向客戶(hù)和老客戶(hù)（老客戶(hù)可帶2-3名朋友參加，進(jìn)而深入挖掘老客戶(hù)資源）2011.4-6艾力楓社·別墅鴨良蛇諸鞏惶換投逗瞬看裁敵牛異蟄渾教麥互儡籬根景舶爆晰敗龔董帶稚廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案2011.7-91、繼續(xù)組織高端賣(mài)場(chǎng)（如燕莎、百盛等）VIP會(huì)員活動(dòng)2、與晉商協(xié)會(huì)合作組織會(huì)員活動(dòng)3、與北京工商聯(lián)合作組織會(huì)員活動(dòng)4、舉辦小型客戶(hù)答謝會(huì)，重點(diǎn)針對(duì)意向客戶(hù)和老客戶(hù)（老客戶(hù)可帶2-3名朋友參加，進(jìn)而深入挖掘老客戶(hù)資源）5、廊坊下縣如霸州、文安等地進(jìn)行宣傳推廣6、組織《藝術(shù)銀行》會(huì)員活動(dòng)，到項(xiàng)目進(jìn)行參觀品鑒7、山西、內(nèi)蒙項(xiàng)目推介，吸引目標(biāo)客群到項(xiàng)目進(jìn)行品鑒艾力楓社·別墅份沸棧魏宗翔蝦恫的軸晤涌香概攤脹數(shù)侵悟歸籬憚陡腰正足只拭勿投裁祁廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案1、及時(shí)跟進(jìn)前期活動(dòng)中積累的客戶(hù)資源，針對(duì)有意向的客戶(hù)進(jìn)行再次推廣2、繼續(xù)跟蹤、積累客戶(hù)，并將項(xiàng)目信息通過(guò)銷(xiāo)售人員及時(shí)告知老客戶(hù)，與老客戶(hù)保持良好的聯(lián)系3、針對(duì)性的組織購(gòu)買(mǎi)意向較大的客戶(hù)到艾力楓社參觀品鑒，與物業(yè)管家聯(lián)系，選擇裝修較好的別墅讓其觀摩4、通過(guò)數(shù)據(jù)可公司郵寄項(xiàng)目最新資料2011.10-12艾力楓社·別墅嘆錯(cuò)俗攔黨積髓兌腋駱恫拿即緒怠踏附禮盯渙棋氰搬塔順卷灶視襄奈舷串廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案受眾媒體選擇營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃推廣思路目標(biāo)客群挖掘艾力楓社·國(guó)際廣場(chǎng)梅文窘抉肢度氰聚澎郭術(shù)雌沈踩碾屁人鴻約膳嚴(yán)鴦篩眨爵拯罕秘疵拖國(guó)獎(jiǎng)廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案推廣思路對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)提升，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信心，為后期銷(xiāo)售提供優(yōu)惠空間。延續(xù)2010年推廣方式，對(duì)酒店式公寓功能進(jìn)行重新定位，增加辦公功能，降低對(duì)朝向的的心理抗性。推廣主題上以“精裝小戶(hù)型，辦公、自住、投資三重價(jià)值”為訴求。結(jié)合國(guó)際會(huì)議中心開(kāi)業(yè)，外立面實(shí)景呈現(xiàn)，完成酒店式公寓熱銷(xiāo)清盤(pán)。艾力楓社·國(guó)際廣場(chǎng)農(nóng)協(xié)覓朔娥瘡本團(tuán)預(yù)糙奄猩軸燒女扼掂赫另砰楓先怖澎陜撇渝靳荒鵝之耍廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案目標(biāo)客群挖掘目標(biāo)客戶(hù)企事業(yè)高層私營(yíng)業(yè)主投資客私營(yíng)企業(yè)主投資客投資客廊坊市區(qū)廊坊下縣京津地區(qū)內(nèi)部員工私營(yíng)企業(yè)主2011酒店式公寓主力客群仍然以廊坊本地客群為主，同時(shí)拓展京津地區(qū)投資客群。艾力楓社·國(guó)際廣場(chǎng)朔澳膊知募喇掀聚碉粘汽著驕滬涉笑伴惋急蛻勞速疾刁霸尸感洛官辨賊媽廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案根據(jù)廊坊目前媒體情況，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品信息綜合考慮，選擇戶(hù)外、紙媒、彩信、DM等媒介釋放產(chǎn)品實(shí)效信息。酒店式公寓DM直投雜志市區(qū)戶(hù)外彩信集團(tuán)郵箱廊坊日?qǐng)?bào)受眾媒體選擇艾力楓社·國(guó)際廣場(chǎng)寐?lián)曇?jiàn)誠(chéng)溪耗嘲鍍勃冊(cè)蜒肌卿怠難傍碟搏柑光變搪硫尿蒲衙穗嫩銻重些廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案市區(qū)戶(hù)外：選擇市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)位置較好的市區(qū)主干道彩信：直擊目標(biāo)客群，增加來(lái)電來(lái)訪量，既可以使項(xiàng)目信息更加生動(dòng)、形象，又可以提升項(xiàng)目的高端品質(zhì)。廊坊日?qǐng)?bào)：作為廊坊最權(quán)威的紙媒，在釋放銷(xiāo)售信息或是銷(xiāo)售活動(dòng)期間適度投放。雜志：在SP活動(dòng)或出臺(tái)優(yōu)惠政策期間，可在《第五季》雜志適度投放廣告。集團(tuán)郵箱：在高爾夫花園及國(guó)際廣場(chǎng)前期銷(xiāo)售中，內(nèi)部客戶(hù)占據(jù)了相當(dāng)比例，故定期向集團(tuán)內(nèi)部郵箱發(fā)送關(guān)于項(xiàng)目的信息，以吸引內(nèi)部客戶(hù)。DM直投：通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)公司，以寄送方式向開(kāi)發(fā)區(qū)等企業(yè)主投放宣傳資料受眾媒體選擇艾力楓社·國(guó)際廣場(chǎng)趾沉寒處墳頤尸銷(xiāo)沏富痢溯估遼懇妮淫問(wèn)邯讓窩擠目磁虛錘吭墅撬戴肅蔬廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案廊坊艾力楓社2011年?duì)I銷(xiāo)策劃方案營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃1、采取提價(jià)措施:把剩余soho價(jià)格提高，有利于烘托酒店式公寓的銷(xiāo)售，建議soho價(jià)格上浮1200元，酒店式公寓提價(jià)幅度要小于soho，建議南向房上浮1000元，北向房上浮500元，夾層上浮200元（一方面突出投資價(jià)值優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足客戶(hù)升值預(yù)期，同時(shí)拉開(kāi)產(chǎn)品價(jià)格，促使陰面戶(hù)型銷(xiāo)售）。提價(jià)時(shí)間建議在3月中旬，銷(xiāo)售以短信或電話等形式提前一周告知意向客戶(hù)，促使其購(gòu)買(mǎi)2、以“限購(gòu)令”做文章，打出“不限購(gòu)、不限貸，艾力楓社國(guó)際廣場(chǎng)酒店式公寓辦公、自住、投