房產(chǎn)中介分析報告

有關(guān)房地產(chǎn)中介的分析報告一．可行性分析作為一種新生的行業(yè)，我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的將來發(fā)展?jié)摿薮?，其重要的趨動因素來自于兩個方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展；二是行業(yè)本身的進一步生長成熟。1.國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展勢頭為地產(chǎn)中介的發(fā)展提供了巨大的助力。我國自1998年家實施住房商品化改革以來，迎來了房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，從1997年至全國商品房銷售面積增加了近6倍，年均增加率達成21%，商品房價格也有較快的增加。同時房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在全國各地也火熱進行，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完畢額達成3.06萬億，占全社會固定資產(chǎn)投資額的18%，為GDP的十分之一，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位日益得到加強。即使房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了巨大調(diào)節(jié)，市場呈量縮價跌之態(tài)勢，但上六個月房地產(chǎn)市場快速回暖，各類行業(yè)指標強勁復蘇，仍不改長久向好的態(tài)勢，推動我國房地產(chǎn)持續(xù)向好的基本因素也沒有變化。2.房地產(chǎn)中介服務行業(yè)已作為一種獨立的行業(yè)不停的完善，不停的成熟。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)含有就業(yè)吸納能力強、資源耗費少等特點，屬于新型朝陽服務業(yè)。其屬于人力密集型行業(yè)，以從業(yè)者為發(fā)明價值的主體，在人員擴張方面受其它生產(chǎn)要素的制約較少，在吸納就業(yè)方面含有先天的優(yōu)勢以及巨大的潛力。另外，該行業(yè)以知識與服務發(fā)明價值，資源能源耗用極低，符合新型經(jīng)濟發(fā)展的趨勢二．存在的問題即使說，地產(chǎn)中介屬于新型的朝陽的服務行業(yè)，含有較大的發(fā)展前景。但是，也同樣的面臨了許多的問題。市場準入門檻低，競爭激烈。地產(chǎn)中介是一種服務性的行業(yè)，前期投資不大，不需要投資很龐大的資金；也不像律師，會計行業(yè)需要很專的技能，因此，想進入這個地產(chǎn)行業(yè)的門檻不高。即只需拿到營業(yè)執(zhí)照，一種小門店，幾臺電腦就能夠營業(yè)。正是，由于進入這個行業(yè)的門檻低，因此這個行業(yè)的競爭也很激烈，行業(yè)也不夠規(guī)范。近幾年，茂名也出現(xiàn)了諸多地產(chǎn)中介。2.從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊地產(chǎn)中介行業(yè)是一種勞動密集型的服務行業(yè)！其服務水平的高低直接由其員工所提高的服務來體現(xiàn)。而又由于，地產(chǎn)中介的市場準入門檻低，必然決定了，其從業(yè)人員的進入該行業(yè)的門檻也不高！因此，進入這個地產(chǎn)中介行業(yè)的人員的素質(zhì)參差不齊。三、解決辦法全部的地產(chǎn)中介都面臨著一種重大，突出的問題——員工管理問題！同時，員工管理也是解決地產(chǎn)中介公司全部問題的本源。由于地產(chǎn)中介是勞動密集型的服務行業(yè)。兩家地產(chǎn)中介公司的競爭最后體現(xiàn)在兩家公司的員工與員工之間的競爭，是貫徹到人與人的競爭。然而又由于，地產(chǎn)中介準入門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，使得其服務水平很難提上去。因此，一家公司想要在這個地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出就必須重視員工管理，提高員工的服務水平，從而提高整間公司的競爭力。深圳是地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較早的地方。據(jù)理解，1988年12月，在深圳成立了國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司，市我國第一家房地產(chǎn)中介服務公司。因此說，深圳的地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的得相對完善的了！但是許多的深圳地產(chǎn)中介也同樣面臨著人員的管理問題！人員的流失，流動性大，始終是地產(chǎn)中介的重要問題。，國家出臺的“國十一條”、“限購令”等多項政策的影響下，地產(chǎn)中介受到了嚴重影響，成交量也下降了諸多，人員流失得跟嚴重。諸多的地產(chǎn)公司都一下子陷入了“員工慌”。既然，深圳市地產(chǎn)中介發(fā)展的前沿，因此，深圳某些地產(chǎn)中介公司的某些人員管理方法，也很值得其它地方的地產(chǎn)中介借鑒和學習。下列，我將講述深圳的一家，名叫“###“的中介公司的員工管理方法，但愿對公司有協(xié)助。1.員工的招聘按理來說，房地產(chǎn)中介的準入準則低，對從業(yè)人員的規(guī)定也不高，應當招人很容易才對。事實上，我在深圳所看到的，并非如此。相反的，還相稱的很難招人。招到做得時間長的更少。人員流動性很大。（1）、招聘的渠道：該家公司的招聘渠道重要要三種。第一種是：在職人員介紹他們的朋友，同窗過來面試，面試合格著，錄用。第二種是，在網(wǎng)上公布，招聘啟事，應聘者從網(wǎng)上看到信息，投簡歷。人事部看過簡歷后，認為適宜的，告知其過來面試，面試合格著，錄用。第三種是，參加某些人場市場的招聘會，現(xiàn)場招聘。（2）、招聘流程：首先由分行經(jīng)理對應聘者進行面試，對應聘者面試滿意的話，接下來就安排其進行為期七天的跑盤（所謂的跑盤就是要應聘者首先去跑附近的樓盤，按規(guī)定把公司附近，負責區(qū)域的樓盤找出來并熟悉。看看那些樓盤附近有什么標志性的建筑，并總結(jié)，繪制成圖上交公司）。跑盤期結(jié)束后，經(jīng)理檢查其跑盤結(jié)束后上交的資料，如果上交的資料按公司的規(guī)定完畢的。接下來就是給其辦理入職手續(xù)及入住宿舍手續(xù)。入職后有三個月的試用期，并有對應的業(yè)績?nèi)蝿?。三個月內(nèi)，完畢公司業(yè)績?nèi)蝿照?，予以辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)，正式成為置業(yè)顧問。不同階段，不同級別對應不同的工資水平。2.員工的薪酬該公司員工的薪酬構(gòu)造是：底薪+分成+住宿+旅游+社保+年終獎金底薪：是跟所在的級別相對應的，并且的任務底薪。2.1.試用期三個月，每月的底薪為800元，無分成。.三個月內(nèi)完畢業(yè)績5000元的，第四個月轉(zhuǎn)正為置業(yè)顧問。2.2.轉(zhuǎn)為置業(yè)顧問后，完畢每月的任務5000元業(yè)績的狀況下，每月底薪為1000月。沒有完畢每月任務的，按完畢任務的百分之幾，發(fā)放對應比例的底薪。2.3.轉(zhuǎn)為置業(yè)顧問后的，持續(xù)三個月都完畢8000元的業(yè)績的，或三個月累計業(yè)績打到24000元的，第四個月升為高級職業(yè)顧問。高級置業(yè)顧問的任務底薪為1200元，高級職業(yè)顧問每月的為每月8000元。完畢8000元的任務業(yè)績的前提下，可享有1200元的底薪，不能完畢8000元任務的，按完畢任務的比例的發(fā)放對應比例的底薪。持續(xù)三個月都不能完畢每月的5000元任務業(yè)績的，或是持續(xù)三個月累積業(yè)績不達成1元的，從第四個月開始，從置業(yè)顧問降為新入職。從置業(yè)顧問降為新入職人員的期間，不享有底薪待遇，享有分成待遇。新入職人員要轉(zhuǎn)為職業(yè)顧問，還需要三個月內(nèi)，完畢累計業(yè)績5000元，才能夠轉(zhuǎn)為職業(yè)顧問。2.4.在高級置業(yè)顧問期間，持續(xù)三個月每月都完畢8000元的任務的前提下，并且三個月累積的業(yè)務額達成3元以上的，升為業(yè)務經(jīng)理。業(yè)務經(jīng)理的每月的任務為10000元，任務底薪為1400元。完畢10000元任務的，可享有1400元的底薪，不能完畢任務的，按完畢任務的百分幾發(fā)放對應的比例！不能完畢業(yè)務經(jīng)理的任務的，第四個月，降為高級置業(yè)顧問。級別三個月根據(jù)其工作業(yè)績調(diào)節(jié)一次。分成：分成是該公司職工薪酬的重要構(gòu)成部分，也是員工收入的重要來源。1.公司的業(yè)務員，除試用期的三個月內(nèi)，不享有分成待遇意外。其它的均可享有分成待遇。即置業(yè)顧問、高級職業(yè)顧問、業(yè)務經(jīng)理已經(jīng)從職業(yè)顧問降為新入職的人員都能夠享有分成待遇。2.公司的分成是按業(yè)務員得業(yè)績分段提，租售業(yè)績能夠累積?？傤~分成范疇是：20%—35%。具體的分成規(guī)范為：2.1．8000元下列，分成為20%2.2.8001—16000元，分成為25%2.3.16001—24000元，提陳為30%2.4.24001元以上，分成為35%住宿：住宿是該公司員工的福利之一。但凡該公司的員工，在正式入職之后，可申請入住公司宿舍。住宿期間單位水電費用，由所住人員共同分擔。不入住公司宿舍的，可獲得公司的住房補貼100元。旅游：旅游也是該公司的重要福利之一。業(yè)績優(yōu)秀者，在年終可獲得公司獎勵的旅游。涉及有國內(nèi)游和國外游。獎勵的原則為：個人年終業(yè)績（租售業(yè)績累計）達成10萬元—15萬元的，可獲得公司獎勵的國內(nèi)游。個人年終業(yè)績（租售業(yè)績累計）15萬元以上的，可獲得公司獎勵的國外游。社保：社保是該公司員工的又一重要福利。該公司給符合規(guī)定的員工，購置社保。原則為：從員工入職開始累計，當其業(yè)績達成10萬元時，公司幫其買社保。年終獎金：該公司的部分員工，在年終時，能夠享有公司年終分紅，獎金。但前提是，該員工在當年的業(yè)績達成10萬元以上。計提的原則跟該員工的在職時間的長短及其業(yè)績額掛鉤。3.員工的日常管理：如果說，員工管理問題是解決地產(chǎn)中介公司的競爭力問題的重要手段，那么員工的日常管理就是地產(chǎn)公司應當抓的重中之重。員工的日常管理，通過規(guī)范公司的員工的日常運作，能夠提高公司員工的工作士氣，將其工作狀態(tài)調(diào)節(jié)到最佳，從而提高公司的競爭力。3.1著裝管理。公司給顧客的第一印象很重要。像這種服務性的行業(yè)，如何在顧客的第一接觸后，就給顧客流行深刻的印象，留下專業(yè)，干練，可信任的形象！促使，顧客在我該公司成交。而要在第一次就要達成這一目的，員工的著裝就顯得非常的重要。該公司也是意識到這個問題，因此該公司統(tǒng)一給公司員工定制服裝。并規(guī)定公司員工每天必須裝公司的定制的西裝，領(lǐng)帶，并佩戴工牌。不按公司規(guī)定，穿戴公司的統(tǒng)一定制的西裝，領(lǐng)帶及工牌的，罰款50元一次。3.2考勤管理。3.2.1.公司規(guī)定員工，每天上下班必須打卡。打卡必須由本人親自打，發(fā)當代打卡的，代打卡的一方及被代打卡的一方都要被扣50元。3.2.2.上班不能遲到，早退。以卡為準，遲到半個小時以內(nèi)的，扣20元。超出半個小時的，扣50元。3.2.3.公司規(guī)定員工必須每天都打卡。忘記打卡一次扣20元。但是，如果是帶顧客去看房等客觀因素而造成不能打卡的，能夠由分行經(jīng)理簽卡，免扣20元。3.2.4.公司的員工，每個星期都有四天的假期。具體的休假安排由分行經(jīng)理根據(jù)分行的狀況統(tǒng)籌安排。但是，沒特殊狀況不可連休多天。3.2.5.該公司還規(guī)定員工有事，要請假要提前提出申請。不請假，私自不上班的視為無端曠工。無端曠工曠工一天扣兩天的工資。持續(xù)無端曠工三天視為自動離職，不予結(jié)算工資。3.3業(yè)務管理分行的業(yè)務管理由分行經(jīng)理根據(jù)該分行的狀況來具體做出安排。但是大概的內(nèi)容有下列幾個：找盤：即是規(guī)定業(yè)務員每個星期要找多少個樓盤回來。通過網(wǎng)上網(wǎng)上業(yè)主發(fā)送的消息打電話去確認，去找管理員問等方式來找某些業(yè)主放賣或放租的信息，發(fā)到公司總部。公司總部會有專人將這些信息錄入公司電腦系統(tǒng)。目的就是要不停增加更新公司的樓盤，以能更加滿足顧客的需要。發(fā)盤：即是規(guī)定公司業(yè)務員將公司現(xiàn)有的可供出賣或出租的樓盤，編輯信息，發(fā)到各個網(wǎng)站去。以謀求更多的客源。增加公司的成交量，提高個人的業(yè)績。每天發(fā)多少由分行經(jīng)理決定。背盤：即是規(guī)定公司的業(yè)務員要熟悉公司的現(xiàn)有樓盤。熟悉現(xiàn)在那些樓盤在放賣，那些在放租。并且要熟悉記得具體的信息，例如。面積多少，賣（租）多少錢，里面的構(gòu)造如何等信息都要熟知。方便當有顧客問屆時，能夠具體的介紹推薦的顧客。提高服務水平。洗盤：即是要不停更新公司已有樓盤的某些信息。在公司的房霸系統(tǒng)里，寄存了諸多的樓盤。但有某些是已經(jīng)售出去或租出去的了。也有某些是原來要出售（租）的，但現(xiàn)在又不變化主意，不出售或出租了。又或者是價格發(fā)生了變化等。信息不停的發(fā)生變化，要想成交，就必須時刻更新信息。因此，規(guī)定業(yè)務員要經(jīng)常去打電話去洗盤，跟業(yè)主聊聊，得到新的信息要及時的錄入電腦，讓同事的其它同事也理解到。達成共享信息，同時也不用重復打電話，浪費公司資源，提供工作效率。3.4.培訓管理。服務行業(yè)的公司的水平是跟從業(yè)人員的專業(yè)水平及服務意識有關(guān)的。因此，要想持續(xù)保持良好的服務水平，就必須堅持給員工培訓，規(guī)范員工的工作用語，提高專業(yè)素質(zhì)。該公司也和注意到這一點。3.4.1.每一種月，公司都以分行為單位，對業(yè)務員進行一次專業(yè)培訓，提高業(yè)務員的專業(yè)水平。培訓內(nèi)容由分行經(jīng)理根據(jù)分行的具體狀況決定。3.4.2新員工入職時，統(tǒng)一有經(jīng)理培訓。剛開始，新手業(yè)務不熟悉時，能夠與同事拍檔進行工作。成交后，新手能夠根據(jù)同事對成交單的的協(xié)助程度來相稱把自己業(yè)績中的百分幾予以同事作為酬勞。即是互相合作。3.4.3業(yè)務員從業(yè)一段時間后，組織公司的員工去參加深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)會的培訓，參加經(jīng)紀人助理資格的考試，獲得經(jīng)紀人助理資格證。以上就是深圳一家地產(chǎn)公司有關(guān)員工管理問題的某些內(nèi)容。但愿能夠給到公司的管理，經(jīng)營有協(xié)助。再者，就本人之前在深圳接觸到的地產(chǎn)中介理解到，在深圳的地產(chǎn)中介中存在某些問題，到現(xiàn)在還沒有較好的規(guī)范。最起碼是，我之前所任職的那家地產(chǎn)中介公司還沒有較好制度來規(guī)范這些問題。1.如何避免顧客跳盤。房產(chǎn)中介重要的就是帶顧客去看房，增進顧客與業(yè)主之間的成交，并從中收取一定的中介費的。但是，無論是租房還是買房，都不是一下子就能成交的，需要涉及到討論價格等多方面的內(nèi)容。但是我們業(yè)務員也不能時時刻刻的跟著顧客。因此，某些誠信的顧客，在中介公司帶其去看了房，也很適宜，滿意的狀況的下，他仍然還是說要考慮，但是私底下去跑去跟業(yè)主成交。就是為了不用給中介公司中介費。又或者，他去找其它的中介公司，一低價格的中介費成交。我之前所任職的公司所采用的辦法是，規(guī)定業(yè)務員去帶客戶去看樓時，讓顧客簽看樓合同書。當出現(xiàn)類似跳盤的問題時，能夠以此來維權(quán)。但是效果不是較好。特別是如果是顧客去找其它中介公司成交的話，沒有方法。2.如何避免公司員工不通過公司，私下與顧客進行交易。中介公司的業(yè)務員的業(yè)績是沒成交一單時所收取的費用。有時還得扣去盤方的業(yè)績，因此，一單下來的業(yè)績并不多，還得按百分幾的分成來計取所得到的才是能夠拿到手的錢。同時，某些顧客跟業(yè)主為了少給中介費，就會與業(yè)務員說，不通過公司開單成交，直接給業(yè)務員多少錢。這樣就會嚴重損害公司利益。這是很難規(guī)范的問題，要靠員工的誠信及自覺性。但是，現(xiàn)在的社會是誠信缺失的時代。我之前所任職的公司，對于這個問題