房地產(chǎn)價(jià)格的影響及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

房地產(chǎn)價(jià)格的影響及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

一、期貨市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)走勢(shì)自2011年以來(lái)，歐洲的債務(wù)問(wèn)題一直是全球的中心。由于受債務(wù)危機(jī)升級(jí)和惡化的影響,歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)面已經(jīng)受到不同程度的拖累,經(jīng)濟(jì)前景不斷惡化,面臨著步入衰退的風(fēng)險(xiǎn)。衰退與消減赤字的惡性循環(huán),增加了歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)泡沫隱現(xiàn)及宏觀調(diào)控的實(shí)施給房地產(chǎn)建筑商的資金供應(yīng)鏈帶來(lái)一定的沖擊,建材市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)劇烈的波動(dòng),各大房地產(chǎn)建筑商紛紛縮減開(kāi)發(fā)成本(即土地費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等),其中土地費(fèi)用占比最大,其次是建設(shè)費(fèi)用。建設(shè)費(fèi)用中建安工程費(fèi)是主要的用鋼項(xiàng)目,通過(guò)對(duì)全國(guó)各地在這方面的數(shù)據(jù)研究得出,建安工程費(fèi)中鋼材費(fèi)用比總占10%—30%左右。期貨品種中的鋼材期貨是國(guó)內(nèi)期貨市場(chǎng)的重要品種,與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)建筑商們息息相關(guān)。在土地價(jià)格、稅收及其他費(fèi)用不變的情況下,鋼材價(jià)格的上漲會(huì)嚴(yán)重?cái)D壓房地產(chǎn)建筑商的利潤(rùn)空間。如何利用好期貨價(jià)格發(fā)現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避兩大功能,降低運(yùn)營(yíng)成本,緩解鋼材價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),使房地產(chǎn)建筑行業(yè)得到穩(wěn)健的發(fā)展。二、現(xiàn)代套期保值理論針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑商擔(dān)心原材料現(xiàn)貨價(jià)格上漲導(dǎo)致生產(chǎn)成本增加,在參與期貨套期保值交易中,可通過(guò)期貨市場(chǎng)買(mǎi)入套期保值來(lái)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。保住合適的采購(gòu)價(jià)格,在期貨市場(chǎng)囤積原材料,用來(lái)回避未來(lái)價(jià)格上漲造成的采購(gòu)成本增加,提高資金使用效率,從而緩解資金鏈緊張的問(wèn)題,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化,這就是房地產(chǎn)建筑商參與套期保值交易的主要目的。國(guó)外套期保值理論研究的比較早,而且發(fā)展很快,套期保值理論經(jīng)歷了“幼稚”套期保值理論、基差逐利型套期保值理論、組合投資概念的現(xiàn)代套期保值理論的三個(gè)階段。早期期貨市場(chǎng)主要是為了規(guī)避一些商品,尤其是農(nóng)產(chǎn)品的現(xiàn)貨交易與長(zhǎng)期交易之間的不均衡性,主要是價(jià)格差(基差)問(wèn)題。在20世紀(jì)20年代,哈羅德·歐文提出“期貨市場(chǎng)的存在取決于套期保值而非取決于投機(jī)”,也即著名的“歐文定律”。真正金融意義的期貨套期保值是20世紀(jì)60年代,Johnson和Stein提出資產(chǎn)組合套期保值理論,才基本形成套期保值的理論體系,以資產(chǎn)組合的套期保值為現(xiàn)代期貨套期保值理論基礎(chǔ)。如何運(yùn)用套期保值規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)套期保值是學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)套保比率與績(jī)效問(wèn)題成為現(xiàn)代套期保值理論研究的重點(diǎn),而對(duì)此問(wèn)題的解決的方法也經(jīng)歷了最小二乘模型、雙變量向量自回歸模型(B一VAR)、ARCH、GARCH、誤差修正模型等階段,這些方法也是現(xiàn)代套期保值理論的主要工具。而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度,主要包括基尼系數(shù)(Chengetal、Okunve等,2002)、方差(Lien、TeS等,2010)。由于中國(guó)鋼鐵期貨起步較晚,期貨市場(chǎng)發(fā)展程度還不夠完善,目前房地產(chǎn)建筑商在鋼鐵期貨保值的研究方面幾乎還是一片空白。因此,本文的研究將有一定的價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義,希望能對(duì)房地產(chǎn)建筑商提供有益的借鑒。三、建筑商套期保值的策略針對(duì)當(dāng)前鋼材市場(chǎng)價(jià)格大起大落的情況,房地產(chǎn)建筑商在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著不同階段的風(fēng)險(xiǎn),建筑商進(jìn)行套期保值的重要性和必要性不言而喻。怎么制定它的保值策略和保值計(jì)劃是套保操作能否成功的關(guān)鍵因素。站在房地產(chǎn)建筑商的角度考慮可以從以下幾個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)套期保值操作進(jìn)行簡(jiǎn)單的針對(duì)性分析。1.不做套期保,估計(jì)大有可為7月1日,螺紋鋼的現(xiàn)貨價(jià)格為4200元/噸,某建筑商對(duì)該價(jià)格比較滿意。為了避免將來(lái)現(xiàn)貨價(jià)格可能上升,導(dǎo)致原材料成本提高,決定在期貨市場(chǎng)上進(jìn)行螺紋鋼期貨交易(一手為10噸)。此時(shí),螺紋鋼10月份合約的價(jià)格為4250元/噸。該建筑商于是在期貨市場(chǎng)上買(mǎi)入1000手10月份螺紋鋼合約。11月1日他在現(xiàn)貨市場(chǎng)上以4700元/噸的價(jià)格買(mǎi)入螺紋鋼10000噸,同時(shí)在期貨市場(chǎng)上以4750元/噸賣(mài)出1000手10月份螺紋鋼合約,對(duì)沖3月1日建立的頭寸。套保機(jī)會(huì):預(yù)期后期螺紋鋼價(jià)格上漲,存在買(mǎi)入風(fēng)險(xiǎn),套?？梢枣i定生產(chǎn)成本。套保數(shù)量:1萬(wàn)噸,即1000手套保資金:保證金占用4250*10000*10%=425萬(wàn)套保期限:初步預(yù)計(jì)4個(gè)月交易情況如下表所示:套保效果評(píng)估:如果該建筑商不做套期保值,由于鋼材的價(jià)格上漲,他會(huì)因此虧損5000000元。當(dāng)然,他也放棄了若價(jià)格下跌所帶來(lái)的額外收益。因此可以說(shuō),買(mǎi)入套期保值規(guī)避了現(xiàn)貨市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),鎖定了生產(chǎn)成本,實(shí)現(xiàn)了預(yù)期利潤(rùn)。2.螺紋鋼套保有效性測(cè)試4月份,螺紋鋼的現(xiàn)貨價(jià)格為4800元/噸,某建筑商手上囤積了10000噸螺紋鋼,預(yù)計(jì)6月初要投入使用。但是該建筑商害怕以后鋼材價(jià)格下跌帶來(lái)?yè)p失,故在期貨市場(chǎng)以4850元/噸的價(jià)格賣(mài)出1000手10月份到期的螺紋鋼合約,交易情況如下套保機(jī)會(huì):擔(dān)憂螺紋鋼價(jià)格下跌,利用賣(mài)出保值鎖定成本。套保數(shù)量:1萬(wàn)噸,即1000手套保資金:保證金占用4850*10000*10%=485萬(wàn)套保期限:初步預(yù)計(jì)2個(gè)月情況如下:套保效果評(píng)估:通過(guò)這賣(mài)出套期保值交易,雖然現(xiàn)貨市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了對(duì)該建筑商不利的變動(dòng),該建筑商在現(xiàn)貨市場(chǎng)的損失3000000元(10000×300);但是在期貨市場(chǎng)上的交易盈利了3000000,消除了價(jià)格不利變動(dòng)的影響。不過(guò),如果出現(xiàn)價(jià)格上漲,建筑商期貨市場(chǎng)也將受到一定損失。于是,開(kāi)倉(cāng)價(jià)格和對(duì)行情的判斷將成為關(guān)鍵。一般建議在鋼材價(jià)格處于相對(duì)高位時(shí)介入。3.螺紋鋼套保和運(yùn)輸7月份,螺紋鋼的現(xiàn)貨價(jià)格為4200元/噸,某建筑商對(duì)該價(jià)格比較滿意,由于仍有好幾個(gè)項(xiàng)目,預(yù)計(jì)第二年3月份要購(gòu)入10000噸螺紋鋼,現(xiàn)在庫(kù)存已滿。該建筑商于是在期貨市場(chǎng)上買(mǎi)入1000手價(jià)格為4250元/噸10月份螺紋鋼合約。在10月份合約到期時(shí)進(jìn)行交割。套保機(jī)會(huì):對(duì)現(xiàn)貨價(jià)格滿意,但庫(kù)存已滿。利用期貨市場(chǎng)的交割倉(cāng)庫(kù)達(dá)到保值和儲(chǔ)存的目的。套保數(shù)量:1萬(wàn)噸,即1000手套保資金:保證金占用4250*10000*10%=425萬(wàn)套保期限:初步預(yù)計(jì)7個(gè)月情況如下:套保效果評(píng)估:如果該建筑商不利用期貨市場(chǎng),那么他只能在10月初以4800元/噸的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)10000噸螺紋鋼,虧損:600*10000=6000000元。當(dāng)然,他也放棄了若價(jià)格下跌所帶來(lái)的額外收益。通過(guò)利用交割倉(cāng)庫(kù),最大的額外支出是支付交易手續(xù)費(fèi),相對(duì)于6000000元只是九牛一毛,可以說(shuō)其本上規(guī)避了現(xiàn)貨價(jià)格上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),并且通過(guò)期貨市場(chǎng)落實(shí)了貨源,節(jié)省了庫(kù)存。4.套期保值全覆蓋7月份,螺紋鋼的現(xiàn)貨價(jià)格為4200元/噸,某建筑商對(duì)此價(jià)格比較滿意,想以此價(jià)格買(mǎi)入10000噸,以備以后使用,但是手頭資金不足。遂以4250元/噸的價(jià)格在期貨市場(chǎng)買(mǎi)進(jìn)1000手10月份的螺紋鋼合約。套保機(jī)會(huì):手頭資金不足,無(wú)法以滿意的價(jià)格買(mǎi)入。利用保證金交易以少量的錢(qián)控制較多的貨物套保數(shù)量:1萬(wàn)噸,即1000手套保資金:保證金占用4250*10000*10%=425萬(wàn)套保期限:初步預(yù)計(jì)4個(gè)月具體交易情況如下:套保效果評(píng)估:如果不進(jìn)行套期保值,需要以42000000元購(gòu)買(mǎi)原材料,如果手頭資金不足,只能以后再買(mǎi),將虧損5000000元。當(dāng)然,他也放棄了若價(jià)格下跌所帶來(lái)的額外收益。通過(guò)這一套期保值交易,以保證金4250000元鎖定價(jià)值42000000元的貨物,并避免了價(jià)格上漲帶來(lái)的影響。從以上四個(gè)案例我們可以知道,無(wú)論是從生產(chǎn)管理,庫(kù)存管理還是資金管理角度來(lái)分析,對(duì)房地產(chǎn)建筑商而言,在期貨市場(chǎng)作買(mǎi)入套期保值比現(xiàn)貨市場(chǎng)囤積原材料更有利。房地產(chǎn)建筑商企業(yè)先要通過(guò)制定完善的套期保值計(jì)劃,確定套期保值力度,根據(jù)套期保值力度來(lái)調(diào)整期貨占用的資金量,設(shè)定套期保值目標(biāo)價(jià)位。然后不斷完善套期保值的過(guò)程,從宏觀和微觀的角度來(lái)進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析,評(píng)估出市場(chǎng)的目前狀態(tài)。結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)缺點(diǎn)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行可行性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。根據(jù)成本與利潤(rùn)稅水平制定適合自身企業(yè)的套期保值策略。最后,依照套期保值策略得出詳細(xì)的套保方案(如在方案的實(shí)施過(guò)程中市場(chǎng)情況發(fā)生逆轉(zhuǎn),需預(yù)留要調(diào)整保值策略的方案,即應(yīng)急方案)。完成套期保值操作后,企業(yè)的相關(guān)部門(mén)應(yīng)該總結(jié)套期保值效果的預(yù)測(cè)與評(píng)估。四、房地產(chǎn)建筑商選擇期貨交易較好從國(guó)家公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年商品房銷(xiāo)售在好轉(zhuǎn)的同時(shí),房屋庫(kù)存也繼續(xù)增加,信貸緊縮的宏觀政策下房地產(chǎn)建筑商的資金壓力仍然較大。所以,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講,今年形式仍不太樂(lè)觀。只有精簡(jiǎn)成本,加速行業(yè)整合,提高資金使用效率,才能緩和當(dāng)前緊張的狀況。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看,(房地產(chǎn)的)天量庫(kù)存和低需求已經(jīng)成為主要矛盾。由于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理、貿(mào)易商的減少、終端的欠款、需求的推遲,使得鋼材價(jià)格一直處于不穩(wěn)定狀態(tài),這無(wú)疑給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的壓力;加之不斷上漲的地價(jià),就更大大壓縮了利潤(rùn)空間。所以對(duì)于房地產(chǎn)建筑商來(lái)言,為實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的利潤(rùn)增長(zhǎng),成本的控制不容忽視。而螺紋鋼的比重在房地產(chǎn)建筑商的成本中占有較大份額,所以采取提前買(mǎi)入鎖定未來(lái)采購(gòu)成本的措施,是合理而且有利的。傳統(tǒng)的現(xiàn)貨采購(gòu)囤積的方式,