住房是準公共產(chǎn)品

住房是準公共產(chǎn)品，經(jīng)濟學理論告訴我們，市場競爭可以提高經(jīng)濟效率，但市場機制不能解決外部性、壟斷、公共物品和收入分配提供等問題。住房是一種特殊商品，它不僅具有外部性，而且具有準公共物品的屬性。住房是不動產(chǎn)，它不可能象電子產(chǎn)品一樣可以按照同樣的標準無限制地復制，這使得住房市場不可能是完全競爭的市場；另外，住房不僅是消費品，而且可以成為投資品，因此，住房市場不存在均衡點，該市場沒有均衡價格，這是房地產(chǎn)市場經(jīng)常產(chǎn)生泡沫的原因所在。那么，現(xiàn)在我們就來探討一下中國的房市究竟怎么了。)

一、中國房市現(xiàn)狀

1、住房供應結構矛盾突出

今年上半年，全國四十個重點城市上市預售的套均建筑面積一百一十五平方米，十五個城市套均建筑面積高于一百二十平方米，適合當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足。

2、部分城市房價上漲較快

今年六月份，七十個大中城市中，十九個城市月環(huán)比漲幅超過百分之一，預計全年新建商品住房平均價格同比漲幅約15%，明顯超過我國的經(jīng)濟增長速度。

3、引導合理消費政策措施缺位

有關部門缺乏正確引導，部分居民存在超前消費、過度消費的現(xiàn)象。一些城市注重非本地居民購房供應，與當?shù)鼐用?，特別是中低收入家庭自住住房需求的政策區(qū)別不明確。

4、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等行為不規(guī)范問題嚴峻

由于我國在法律上、制度上尚未形成完善的住房管理體系，部分商家投機炒作，哄抬房價，操作市場等現(xiàn)象時有發(fā)生。

現(xiàn)在，我國有些城市的房價收入比已經(jīng)超過12：1，這是個什么概念呢？這就是說，如果一個城市的人均年可支配收入為3萬元，按一家三口人計，戶均可支配收入為9萬元，則該城市每套住房的平均銷售價格約為108萬元。買這樣的一套房子，不吃不喝也得花十多年。

就拿廣州來說，今年2月廣州平均房價7729元/平方米，06年廣州人均GDP接近60000元。那么現(xiàn)在就以房價8000元/平方米和人均年收入60000元計（假設模擬對象為兩個大人一個小孩），一個三口之家年收入120000元，至少得住100平方米的房子（現(xiàn)在地產(chǎn)商都把公共面積、建筑面積算入住房面積，100平方的房子，實際可用面積不超過70平方），總計80萬元。采用住房按揭貸款的方式，交了20%的首期后，按現(xiàn)在銀行大約5%的貸款利率，分10年還清（十年后孩子長大，需更大的房子），那么每月須負擔5667元“房債”，則夫婦兩人的收入剩下4333元。此外再除去各種稅、費，贍養(yǎng)老人的錢，儲蓄作應急用的存款等，那還剩多少呢？在廣州這個物價較高的大都市，這個收入水平實在有些拮據(jù)。

二、中國房市問題成因

高房價引發(fā)出的住房問題，至今還是社會議論的一個熱點。輿論多集中在三個方面：一說是管理部門失責，調(diào)控不力；二說是地方本位主義，地方操弄地價，房地產(chǎn)商操弄房價，炒熱了房市；三說是房地產(chǎn)商投機爆利所至。最近，社科院“藍皮書”提示：近兩年，平均每年近40條限令并未能阻擋房價繼續(xù)攀升的步伐，專家指出是因為“房地產(chǎn)業(yè)壟斷一直被忽視”。更有“統(tǒng)計失準”說，使我們難以作出正確的判斷。在眾說紛紜之下，應該直接觸及一下住房問題的根源，在體制內(nèi)來查找形成今天住房問題的成因和對策。首先，讓我們先來看看兩個方面的事實。

1、在公有住房與私有住房關系上過度向私有房傾斜

房改前，八六年全國住房普查時，全國城鎮(zhèn)公有住房占84％，私有住房僅占16％，而有重要調(diào)控作用的政府公有住房占9％，八七年，公有住房占92％，私有住房占8％，其中政府公有住房占14％。目前，公有住房下降到18％，私有住房上升到82％，其中政府公有住房已下降到只占3．7％。而且公房繼續(xù)在賣，而每年新增商品房住宅大規(guī)模上市，這種傾斜決定了中國的房地產(chǎn)不能只瞄準高檔戶型，而要兼顧大多數(shù)人的需求——經(jīng)濟實惠的房子。

2、特殊的住房制度

中國經(jīng)歷了近半個世紀的全面公有制，經(jīng)歷了住房制度改革后，現(xiàn)在的境況既非自由放任的完全市場經(jīng)濟，也非嚴格由政府控制的計劃經(jīng)濟，其相關規(guī)章制度政策都與別國有一定的差別。

3、特殊的購房心理

有人描繪過這樣一個情景：一個中國老太太和一個美國老太太在天堂相遇，中國老太太說：我存了一輩子的錢，昨天終于買到了房子。美國老太太則說：我還了一輩子的房貸，昨天終于還清了。由此可見，傳統(tǒng)中國人尚不習慣超前消費，往往喜歡存錢。改革開放以來，百姓的存折越來越“充實”，在這經(jīng)濟形勢一片大好的時候，人們紛紛買房，在某種程度上也刺激的房市。再者，房子對于中國人來說不僅是休息場所、能住就行，而是一輩子的避風港、根據(jù)地，買房是件隆重而嚴肅的事情，往往選之又選。因此，適合大眾的房子往往供不應求，加劇了住房供應的緊張。

六、解決住房問題的對策

住房問題關乎國計民生，國家高度重視，不斷出臺相關政策文件。

1、國六條

前不久，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，審議并通過《中華人民共和國測繪成果管理條例(修訂草案)》，其中著名的“國六條”就是出于此文：

（1）切實調(diào)整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

(2）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求。科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

（3）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

（4）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。

（5）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

（6）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

2、穗七條

結合本地實際，廣州市長張廣寧主持召開了市政府常務會議，審議并通過了《廣州市關于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》（即“穗七條”）：

（1）加大經(jīng)營性商品住宅用地供應量，多渠道增加住房供給，緩解住房供需矛盾。

(2）加快政府保障型住房建設，切實解決中低收入住房困難家庭的住房問題。

（3）加大閑置土地收回力度，盤活再利用存量土地，增大老城區(qū)居住用地供應量。

（4）加快推進老城區(qū)改造，改善人居環(huán)境。

（5）加快用地和房屋建設審批，加快住房供應。

（6）開展房地產(chǎn)市場專項綜合整治行動，創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境和規(guī)范誠信的市場秩序。

（7）加強宣傳引導，創(chuàng)造良好的輿論氛圍。

3、本人通過查閱各種信息、資料，提出一些也許不太成熟的建議。具體的措施可以有：

（1）對房地產(chǎn)轉讓征收高比例的所得稅，限制過度房產(chǎn)交易。

（2）嚴格控制拆遷規(guī)模，可拆可不拆的則不拆，防止因大規(guī)模、無計劃的拆遷引起短時期內(nèi)市場對房屋的大量被動需求，促使房價暴漲。

(3）界定經(jīng)濟適用房供給對象，制訂經(jīng)濟適用房建造的長中短期規(guī)劃，列出完成經(jīng)濟適用房建造時間表，并向全社會通報。

（6）嚴格界定土地出讓金的使用去向，專款專用，一半以上的土地出讓金應該用于經(jīng)濟適用房、廉租房的建造。加強地方人大、政協(xié)對政府預算開支的監(jiān)督，政府的相關開支應該對外公布。

（7）嚴格控制經(jīng)濟適用房、廉租房的面積，充分考慮購房者、承租者經(jīng)濟承受能力，實施有梯度地使用住房原則，合理制訂住房使用標準。

（8）建設和完善房地產(chǎn)市場的信息系統(tǒng)，提高房地產(chǎn)市場的信息透明度。提高信息的透明度可以有效防止房地產(chǎn)市場的人為操縱。

（9）進一步落實嚴格的土地管理制度，對閑置土地嚴格按規(guī)定收取閑置費，兩年以上閑置的土地無償收回，打擊不良奸商囤積土地謀取暴利行為。

（10）對超大面積住宅，實施類似于“計劃生育”的政策，向少數(shù)富人收取資源超占費，用以資助城市中低收入人群。

最關鍵的一點是，各地區(qū)、特別是城市政府要切實負起責任，把調(diào)整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標，實行更明確的官員問責制，哪里的房市“瘋”了就追究哪個負責人，從什么時候開始有“瘋”的跡象而政府不作為就追究哪任領導責任。

房市展望

住房問題與百姓生活息息相關，房市虛火難消，直接危及我國經(jīng)濟安全，宏觀調(diào)控刻不容緩。希望我們的政府有所作為，遵循科學發(fā)展觀與可持