關(guān)于收購農(nóng)貿(mào)市場的可行性分析報告范文

有關(guān)收購農(nóng)貿(mào)市場的可行性分析報告范文一、總論（一）項目基本狀況1、項目名稱：000農(nóng)貿(mào)市場2、性質(zhì)：收購3、收購主體：4、地址：05、項目總投資：3933.56萬元（二）編制根據(jù)1、《國務(wù)院辦公廳有關(guān)統(tǒng)籌推動新一輪“菜籃子”工程建設(shè)的意見》國辦發(fā)〔〕18號文。2、《市場供應(yīng)和價格基本穩(wěn)定的告知》國發(fā)()26號。4、重慶市商業(yè)委員會有關(guān)印發(fā)《重慶市農(nóng)貿(mào)市場原則化建設(shè)改造驗收方法》的告知渝商委發(fā)〔〕82號。5、00《00公司專項會議紀要》9月1日第69期。6、0《專項研究主城終端市場建設(shè)會議紀要》9月20日第71期。（三）可研目的通過經(jīng)營分析，投入產(chǎn)出測算，為擬定最高收購價決策提供參考。二、項目背景和必要性（一）項目背景1、貫徹“513”市場發(fā)展戰(zhàn)略000公司按照集團公司提出的“513”發(fā)展戰(zhàn)略的總體布署，加緊推動原則化農(nóng)貿(mào)市場網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的布局，收購兼并是有效的快速擴張之路。2、全市農(nóng)貿(mào)市場專項整治機遇市政府開展的全市農(nóng)貿(mào)市場提檔升級大整治活動，巨額改造費用的投入，勢必使部分農(nóng)貿(mào)市場業(yè)主變現(xiàn)轉(zhuǎn)行，此乃為收購兼并發(fā)明了良好的環(huán)境，提供了有利的時機。（二）收購的必要性1、構(gòu)建三級市場體系的需要按照市政府28次常務(wù)會議規(guī)定，集團在農(nóng)貿(mào)食品市場體系建設(shè)方面，承當著構(gòu)建我市三級食品（農(nóng)產(chǎn)品）市場體系建設(shè)的重任。收購該市場，將有力推動我市三級食品（農(nóng)產(chǎn)品）市場體系建設(shè)，有助于整合市場資源，增進農(nóng)產(chǎn)品資源的物流大循環(huán)，形成覆蓋全市的含有極強集聚、輻射功效的農(nóng)產(chǎn)品交易平臺和供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮在農(nóng)產(chǎn)品資源整合、物流配送、市場營銷等方面重要作用，以帶動食品（農(nóng)產(chǎn)品）的生產(chǎn)和加工，實現(xiàn)助農(nóng)增收，保供穩(wěn)價，掌控終端出水口的決定權(quán)。2、增進農(nóng)貿(mào)市場規(guī)范化管理的需要該市場收購后，將全方面引入先進的專業(yè)市場管理經(jīng)驗和方法，有助于規(guī)范市場建設(shè)提檔升級和市容市貌的整治和美化。3、抓住機遇，快速發(fā)展的需要貫徹實施“513”市場發(fā)展戰(zhàn)略，收購兼并成熟市場，見效快，哺育期短，風險小。三、市場分析1、基本狀況衛(wèi)國路農(nóng)貿(mào)市場，該市場面積10173㎡，總共設(shè)有700個攤位，市場從業(yè)人員258余人，市場年交易總額12775萬元。2、經(jīng)營現(xiàn)狀該市場臨街共一層，重要經(jīng)營蔬菜、鮮肉、干副、水產(chǎn)、糧油等食品。該市場分為三層，底樓經(jīng)營水產(chǎn)、水發(fā)、活禽、大米、藥房等，二樓重要經(jīng)營蔬菜、水果、干副、鮮肉等，三樓經(jīng)營家具。根據(jù)實地現(xiàn)場調(diào)查，該市場總的出租率達90%以上，市場人氣較旺，人流量大。3、輻射范疇按照普通規(guī)律，農(nóng)貿(mào)市場的輻射半徑約1公里左右。輻射面積可達4平方公里左右，該市場基本全方面覆蓋彈子石、大石壩片區(qū)的居民（約7萬人），尚有部分五里店沿線居民到此購置鮮活食品，該市場周邊門面也門庭若市。4、相鄰商圈市場距新世紀彈子石店500米，距重客隆彈子石店500米（附南岸區(qū)菜市場基本狀況匯總表，見附表一）。5、區(qū)域租金及房價水平市場周邊的門面租金價格70元/㎡/月左右。二手房價6000元/㎡左右，門面0元/㎡左右。四、組織機構(gòu)及人力資源配備1、管理模式作為分公司建制，為非獨立核算單位，實施目的任務(wù)責任制，經(jīng)濟效益綜合性獨立考核。工資收入與經(jīng)營效益掛鉤。2、組織機構(gòu)綜合辦公室：負責監(jiān)督各項制度的貫徹和考核，現(xiàn)金及賬務(wù)管理，招商策劃，人員管理。市場管理小組：負責市場經(jīng)營秩序、安全（涉及治安、消防、食品）、環(huán)境衛(wèi)生的日常管理，準時收取市場租金等費用。3、人員配備市場經(jīng)理：1人市場主管：1人市場管理員：6人清潔工（外包）：4人4、員工培訓按照原則化農(nóng)貿(mào)市場規(guī)范管理規(guī)定系統(tǒng)培訓，轉(zhuǎn)變觀念，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，吸取新的經(jīng)營理念。五、經(jīng)營管剪發(fā)展思路1、提檔升級，改善經(jīng)營環(huán)境，提高市場形象。2、布局局部調(diào)節(jié)，提高租金，挖潛增效，縮短回收期。3、創(chuàng)新市場經(jīng)營模式，延伸服務(wù)產(chǎn)業(yè)價值鏈，逐步整合個體分散采購運輸方式，實現(xiàn)統(tǒng)一采配，減少進價，增強競爭力，方便客戶。4、逐步融合大型超市與新興商業(yè)業(yè)態(tài)的要素，引導經(jīng)營者專業(yè)化發(fā)展，規(guī)?；?jīng)營，提高經(jīng)營者實力，增大市場抗大型超市沖擊的抵抗能力。5、突出個性化服務(wù)，狠抓精細化管理。六、收購資金估算與資金籌措1、收購估算：按以前中鼎評定事務(wù)所專業(yè)人員現(xiàn)場初步估評，衛(wèi)國路農(nóng)貿(mào)市場1、2層均價4300元，3層均價3000元。該市場評定總價值約為3933.56萬元（以收購評定價值為準）。2、資金籌措：貸款六成2360萬元，自籌資金1573.56萬元。七、投入效益測算分析（一）收入費用1、收入：全年租金406.92萬元。市場總面積10173平方米，其中1、2層6782平方米，每月租金按45元/平方米計算，3層3391平方米，每月租金按10元/平方米計算（按同業(yè)基本均價測算）。2、工資支出：全年工資總計29.76萬元。累計員工8人，每月工資2500元/人（含社保及其它福利），全年工資費用24萬元，外包清潔工4人，每月工資1200元/人，全年工資費用5.76萬元。3、稅費等支出：全年約71.21萬元。4、不可預(yù)見費：5萬元。（二）盈余狀況1、年盈余：300.95萬元。2、靜態(tài)投資收益率：8％。3、靜態(tài)投資回收期：。（見附表二，四種不同房價對比測算）。（三）盈虧平衡分析盈虧平衡分析是分析項目成本與效益關(guān)系的重要指標。本項目以經(jīng)營能力運用率表達的盈虧平衡點（BEP）：固定成本盈虧平衡點＝

某100%銷售收入－可變成本－銷售稅金及附加＝61.86%計算成果表明，項目盈利能力達成出租率的61.86%，項目能夠保本經(jīng)營，實現(xiàn)盈虧平衡。表明項目含有一定的抗風險能力（見附表三）。（四）不擬定性分析市場出租率是影響租金收入的核心性因素，決定了預(yù)期收益率（7%以上）的按期實現(xiàn)。經(jīng)測算對比，出租率不能低于90%（見附表二，四種不同房價對比測算）。（五）敏感性分析在預(yù)期經(jīng)營正常狀況下，收購投