仁和置業(yè)房地產(chǎn)成本控制要點(diǎn)

仁和置業(yè)全過(guò)程成本控制要點(diǎn),,,,,

一、立項(xiàng)階段成本控制要點(diǎn),,,,,

"立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南：

立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。

",,,,,

,,,,,,

控制要點(diǎn),,控制什么,怎么控制,誰(shuí)來(lái)控制,備查文件

"新

征

土

地",,規(guī)劃條件（可事前預(yù)控）,滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本,,立項(xiàng)文件、可行性研究報(bào)告、規(guī)劃條件書(shū)

,,征地費(fèi)用（可采取策略控制）,少交或晚交，分批交納（契稅費(fèi)用占出讓金的4%左右）,業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)、財(cái)務(wù)部配合,

,,拆遷安置費(fèi)用（可采取策略控制）,利用政策進(jìn)行控制,,

,,大市政費(fèi)用（不可控）,自建部分按照公司要求走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理（比如安陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按建筑面積120元/m2繳納，建筑面積要精確，避免數(shù)據(jù)偏大造成經(jīng)濟(jì)損失或因補(bǔ)交費(fèi)用而影響規(guī)劃許可證的辦理）,,

,,付款總額（可采取策略控制）,為公司爭(zhēng)取最大利益,,

,,付款時(shí)間（可適當(dāng)控）,周期長(zhǎng)，次數(shù)多,,

,,數(shù)通一平標(biāo)準(zhǔn)（可適當(dāng)控制）,明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì),,

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn),,,,,

"規(guī)劃階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南：

規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則：合理規(guī)劃、多次研討、嚴(yán)格審批?？偣まk（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）和公司評(píng)審小組在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。

",,,,,

控制要點(diǎn),,控制什么,怎么控制,誰(shuí)來(lái)控制,備查文件

1、規(guī)劃方案（可控）,,"

（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)

（2）方案評(píng)審","市場(chǎng)信息搜集和分析

市政狀況信息分析

規(guī)劃要點(diǎn)確立

可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

可行性設(shè)計(jì)變更

組成可行性規(guī)劃評(píng)審小組，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。

未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，重新評(píng)審

",總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）,政府控規(guī)

,,（3）設(shè)計(jì)成果,"對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整

設(shè)備選型方案提前確定

根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算","總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）

預(yù)算計(jì)劃部",

2、規(guī)劃報(bào)批設(shè)計(jì),,（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,"根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)","總工室（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）、營(yíng)銷中心

總工室或預(yù)算計(jì)劃部",

,,,方案設(shè)計(jì)評(píng)審,評(píng)審小組,

,,（2）報(bào)批,"注意市政設(shè)計(jì)

注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整",業(yè)務(wù)部、總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）,

3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（可控）,,"（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求

（2）成本概算","對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求

內(nèi)部審核

根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算

","總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）、評(píng)審小組

預(yù)算計(jì)劃部",

,,（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖,"根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)

專家評(píng)審

內(nèi)部評(píng)審","招投標(biāo)評(píng)審小組

評(píng)審小組",

4、功能設(shè)計(jì)（可控）,,（1）小區(qū)建筑功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估,"市場(chǎng)調(diào)研

有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能",總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）、策劃部,

,,（2）市政配套方案,"市政狀況調(diào)研

爭(zhēng)取政府有利條件","總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）

業(yè)務(wù)部",

,,（3）景觀綠化方案設(shè)計(jì),"根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額

招投標(biāo)","預(yù)算計(jì)劃部

招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)",

,,（4）智能化設(shè)計(jì),"智能化內(nèi)容控制

招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏","總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）

招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)",

,,（5）銷售說(shuō)辭,保持各部門(mén)于銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性,總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）、工程技術(shù)部、營(yíng)銷中心,

5、材料設(shè)備（可控）,,"（1）選型

（2）方案確定時(shí)間

","在擴(kuò)初圖確定前就確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝

","總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）、預(yù)算計(jì)劃部

",

6、樁基設(shè)計(jì)（可控）,,（1）地質(zhì)勘察,"確定專業(yè)地質(zhì)勘察隊(duì)伍

出具地質(zhì)勘察報(bào)告",總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）、工程技術(shù)部、預(yù)算計(jì)劃部,地塊附近類似的地質(zhì)、水文資料、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案

,,（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審,樁基設(shè)計(jì)結(jié)合地質(zhì)勘察報(bào)告的建議由專家進(jìn)行樁基形式和結(jié)構(gòu)評(píng)審,總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）,

,,（3）樁基施工圖,設(shè)計(jì)出圖,,

7、施工圖設(shè)計(jì)階段（可控）,,（1）施工圖（含民建和人防）設(shè)計(jì)單位招標(biāo),嚴(yán)格按公司招投標(biāo)管理辦法執(zhí)行,招投標(biāo)評(píng)審小組,

,,（2）施工圖設(shè)計(jì)要求,"在擴(kuò)初圖的基礎(chǔ)上，結(jié)合銷售需求、產(chǎn)品品質(zhì)要求、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等因素確立施工圖設(shè)計(jì)要求

對(duì)部品材料選型優(yōu)化

",總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）,樁基和擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案

,,（3）報(bào)施圖出具,內(nèi)部審核,總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）,

,,"（4）外部審圖

","審圖費(fèi)用繳納

出具圖審報(bào)告",業(yè)務(wù)部、總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）,

,,（5）面積測(cè)算,設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合,預(yù)算計(jì)劃部,

,,（6）報(bào)建,政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策繳納,業(yè)務(wù)部,

8、營(yíng)銷前期現(xiàn)場(chǎng)包裝（可控）,,包裝方案選擇,結(jié)合產(chǎn)品定位方案確定包裝形式,總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）、營(yíng)銷中心,

9、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證辦理相關(guān)費(fèi)用（可采取策略控制）,,"（1）辦理的前提條件準(zhǔn)備

（2）辦理的時(shí)間","提前準(zhǔn)備好各種條件和資料

根據(jù)銷售回款計(jì)劃越早越好",業(yè)務(wù)部,

10、其他費(fèi)用（可控）,,物業(yè)管理完善費(fèi),限額設(shè)計(jì),物業(yè)主管副總、工程主管副總、總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）、營(yíng)銷中心,

三、招投標(biāo)及合同簽訂階段成本控制要點(diǎn),,,,,

"招投標(biāo)及合同簽訂階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南：

招投標(biāo)及合同簽訂階段的成本控制涉及到營(yíng)銷中心、工程技術(shù)部、設(shè)計(jì)部門(mén)、審計(jì)、紀(jì)檢、等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。

",,,,,

控制要點(diǎn),,控制什么,怎么控制,誰(shuí)來(lái)控制,備查文件

1、招標(biāo)文件編制（可控）,,"（1）工期

（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

（3）質(zhì)量要求

（4）付款方式

（5）招標(biāo)范圍

（6）結(jié)算方式

（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)

（9）廢標(biāo)條件

（10）接標(biāo)時(shí)間

（11）開(kāi)標(biāo)時(shí)間

（12）定標(biāo)方法

（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)

（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文

（15）圖紙、其他要求等

",設(shè)置招標(biāo)文件會(huì)簽表，招標(biāo)前招標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審會(huì)簽,預(yù)算計(jì)劃部、工程技術(shù)部,

2、投標(biāo)單位篩選（可控）,,"（1）資質(zhì)

（2）管理水平

（3）技術(shù)力量

（4）業(yè)績(jī)

（5）資金實(shí)力

（6）合作經(jīng)歷

（7）信譽(yù)度",根據(jù)《供應(yīng)商篩選評(píng)價(jià)管理辦法》篩選出優(yōu)質(zhì)的合作供方入圍,預(yù)算計(jì)劃部、工程技術(shù)部、紀(jì)檢部、審計(jì)部,《供應(yīng)商篩選評(píng)價(jià)管理辦法》

3、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)（可控）,,"（1）技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)

（2）經(jīng)濟(jì)型評(píng)標(biāo)和定標(biāo)","優(yōu)先順序：

1、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

2、經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)

3、合作經(jīng)歷

綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位",招投標(biāo)評(píng)審小組,

4、合同簽訂（可控）,,"（1）采用規(guī)范化的合同示范文本

（2）嚴(yán)格合同條款

（3）規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)","按《合同會(huì)簽管理辦法》進(jìn)行合同會(huì)簽

合同會(huì)簽表存檔備查

在合同中對(duì)變更和簽證范圍作出約定，超過(guò)范圍才允許調(diào)整合同價(jià)款",預(yù)算計(jì)劃部,"已擬定的合同標(biāo)準(zhǔn)示范文本

《合同會(huì)簽管理辦法》

"

四、施工階段成本控制要點(diǎn),,,,,

"施工階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南：

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。

",,,,,

控制要點(diǎn),,控制什么,怎么控制,誰(shuí)來(lái)控制,備查文件

1、設(shè)計(jì)變更（含圖紙會(huì)審）（可控）,,控制變更的發(fā)生,"項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。

加強(qiáng)施工前的審核工作。

對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。",總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）、工程技術(shù)部,《仁和置業(yè)設(shè)計(jì)變更管理審批流程》

,,變更的審核簽認(rèn),根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行,相關(guān)經(jīng)辦部門(mén),《仁和置業(yè)設(shè)計(jì)變更管理審批流程》

,,變更的審批,總工（或工程副總）審批后方可進(jìn)行變更,總工（或工程副總）,《仁和置業(yè)設(shè)計(jì)變更管理審批流程》

2、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證（可控）,,簽證的必要性,現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款、設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,工程技術(shù)部,《仁和置業(yè)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程》

,,簽證的時(shí)限,現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則,工程技術(shù)部、預(yù)算計(jì)劃部、工程副總,《仁和置業(yè)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程》

,,簽證的工程量和價(jià)格審核,"認(rèn)真準(zhǔn)確核對(duì)簽證的工程量

簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并由相關(guān)人員簽字，蓋章

",工程技術(shù)部、預(yù)算計(jì)劃部、工程副總,《仁和置業(yè)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程》、《分包（零星）工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程量認(rèn)定辦法》

3、總分包配合費(fèi)（可控）,,"（1）分包方式

（2）分包內(nèi)容

（3）分包的責(zé)任界定",通過(guò)招投標(biāo)確定配合費(fèi)，應(yīng)避免在施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本,預(yù)算計(jì)劃部,總承包合同

4、材料供應(yīng)（可控）,,"（1）選型

（2）材料計(jì)劃

（3）材料供應(yīng)方式

（4）預(yù)留時(shí)間

（5）付款進(jìn)度

（6）材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收

（7）甲供材料保管與保修

","所用的各種材料的選型應(yīng)在招標(biāo)前確定樣品或做樣板

限時(shí)編制材料計(jì)劃，材料計(jì)劃簽認(rèn)

先確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用

要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng)的時(shí)間提前采購(gòu)

按合同約定執(zhí)行付款

根據(jù)合同約定、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求、相應(yīng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、甲方的特定需求進(jìn)行驗(yàn)收，進(jìn)場(chǎng)前到貨源地跟蹤查看，做到事前控制

在合同中明確材料到場(chǎng)方式、卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者并明確保修責(zé)任和保修期

限額領(lǐng)料",預(yù)算計(jì)劃部、工程技術(shù)部,《分包工程及材料、設(shè)備招標(biāo)管理辦法》、相應(yīng)的合同、圖紙、相應(yīng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

5、工程款的支付（可控）,,付款進(jìn)度,按合同約定，結(jié)合工程進(jìn)度進(jìn)行支付,預(yù)算計(jì)劃部、工程技術(shù)部,

,,付款的審批,根據(jù)情況由不同級(jí)別人員審核簽批,預(yù)算計(jì)劃部、工程技術(shù)部、審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、工程副總,

6、水、電、氣、暖等壟斷性配套工程設(shè)計(jì)及施工費(fèi)（采取措施可控）,,"（1）設(shè)計(jì)方案、標(biāo)準(zhǔn)

（2）材料設(shè)備選擇

（3）隊(duì)伍選擇","嚴(yán)格審查，避免設(shè)計(jì)浪費(fèi)

通過(guò)比價(jià)、詢價(jià)或招投標(biāo)控制材料價(jià)格

在條件允許的情況下，通過(guò)招標(biāo)選擇價(jià)低、質(zhì)優(yōu)隊(duì)伍",業(yè)務(wù)部、預(yù)算計(jì)劃部,

7、質(zhì)量事故成本控制,,避免質(zhì)量事故發(fā)生,"嚴(yán)格按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量控制

結(jié)合公司質(zhì)量控制體系進(jìn)行質(zhì)量檢查和管控

加強(qiáng)過(guò)程跟蹤和監(jiān)督

加強(qiáng)隱蔽工程的檢查

開(kāi)工前進(jìn)行技術(shù)交底

",工程技術(shù)部,

8、安全事故成本控制,,避免安全事故發(fā)生,"任何工程施工前應(yīng)進(jìn)行安全交底

過(guò)程中督促落實(shí)

定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，將安全問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)

",工程技術(shù)部,

9、預(yù)售證辦理費(fèi)（可采取策略控制）,,"（1）辦理的前提條件準(zhǔn)備

（2）辦理的時(shí)間","提前準(zhǔn)備好各種條件和資料

根據(jù)銷售回款計(jì)劃越早越好",業(yè)務(wù)部、客服部,

五、竣工驗(yàn)收決算階段成本控制要點(diǎn),,,,,

"竣工驗(yàn)收決算階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南：

工程竣工驗(yàn)收階段的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。

",,,,,

控制要點(diǎn),,控制什么,怎么控制,誰(shuí)來(lái)控制,備查文件

1、乙方提報(bào)的竣工決算依據(jù)資料（可控）,,對(duì)資料的真實(shí)性、有效性、合理性、扣罰款情況等進(jìn)行全面審核,工程技術(shù)部工程師、部門(mén)經(jīng)理、預(yù)算計(jì)劃部經(jīng)理進(jìn)行層級(jí)審核，嚴(yán)格把關(guān),工程技術(shù)部、預(yù)算計(jì)劃部,《決算申請(qǐng)管理辦法》

2、鋼筋用量核實(shí)（可控）,,"（1）施工圖中的鋼筋用量

（2）洽商變更中的鋼筋用量","選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作

預(yù)算計(jì)劃部、審計(jì)部進(jìn)行審核

工程技術(shù)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘了解乙方使用和綁扎鋼筋情況

嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法

",工程技術(shù)部、預(yù)算計(jì)劃部、審計(jì)部,

3、價(jià)差的調(diào)整（可控）,,"（1）材料價(jià)差

（2）人工差價(jià)

（3）費(fèi)用價(jià)差",及時(shí)跟蹤人工、材料、費(fèi)用變化情況，當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策,預(yù)算計(jì)劃部,

4、洽商、變更的費(fèi)用控制（可控）,,"（1）各種設(shè)計(jì)變更資料、簽證單

（2）工程量

（3）價(jià)格",再次審核，避免不該計(jì)算的洽商、變更流入；同時(shí)進(jìn)行工程量和費(fèi)用的核算,預(yù)算計(jì)劃部,

5、違約與責(zé)任（可控）,,工期,嚴(yán)格按已設(shè)定的工程進(jìn)度總計(jì)劃和合同中約定的工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行控制，獎(jiǎng)罰分明，嚴(yán)格執(zhí)行,工程技術(shù)部、預(yù)算計(jì)劃部,

,,質(zhì)量,過(guò)程控制質(zhì)量獎(jiǎng)罰，及時(shí)開(kāi)具獎(jiǎng)罰單并遞交財(cái)務(wù)部,,

,,配合管理,對(duì)配合不到位的進(jìn)行處罰，嚴(yán)格執(zhí)行,,

,,扣款,嚴(yán)格過(guò)程控制，對(duì)水電費(fèi)、甲方安排人員作業(yè)費(fèi)等相關(guān)扣款情況，及時(shí)開(kāi)具扣款單并遞交財(cái)務(wù)部,,

6、進(jìn)行成本分析,,通過(guò)成本分析，建立并不斷更新成本數(shù)據(jù)庫(kù)，為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),,預(yù)算計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)部、總工辦,

六、產(chǎn)品交付維保階段成本控制要點(diǎn),,,,,

"產(chǎn)品交付維保階段成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南：

地產(chǎn)公司需要在產(chǎn)品交付維保階段主要是委托管理、委托經(jīng)營(yíng)、虧損補(bǔ)貼、維修控制四個(gè)方面?？刂圃瓌t是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來(lái)的額外成本。

",,,,,

控制要點(diǎn),,控制什么,怎么控制,誰(shuí)來(lái)控制,備查文件

1、委托物業(yè)管理（可控）,,"（1）未銷售的商品房

（2）樣板間

（3）其它",與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議,客服部,

2、資產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)（可控）,,"（1）商業(yè)

（2）車位

（3）其它",與物業(yè)公司簽訂物業(yè)經(jīng)營(yíng)委托協(xié)議,客服部,

3、物業(yè)補(bǔ)貼（可控）,,"（1）維修費(fèi)用控制

（2）新增設(shè)施

","嚴(yán)格按《工程質(zhì)量維修管理辦法》執(zhí)行，合理控制維修成本

避免維修費(fèi)用的二次支出

合理控制維保階段增設(shè)新設(shè)施而造成成本增加",工程技術(shù)部、客服部,《工程質(zhì)量維修管理辦法》

4、房產(chǎn)證辦理（可采取策略控制）,,"（1）辦理的前提條件準(zhǔn)備

（2）辦理的時(shí)間","提前準(zhǔn)備好各種條件和資料

根據(jù)房產(chǎn)證交付計(jì)劃越早越好，避免違約索賠",業(yè)務(wù)部、客服部,

七、期間費(fèi)用控制,,,,,

"期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南：

期間費(fèi)用主要有銷售、管理、財(cái)務(wù)三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門(mén)的有關(guān)費(fèi)用支出情況。

",,,,,

控制要點(diǎn),,控制什么,怎么控制,誰(shuí)來(lái)控制,備查文件

"營(yíng)

銷

費(fèi)

用",1、營(yíng)銷方案（可控）,（1）費(fèi)用總額,確定費(fèi)用目標(biāo)總額,營(yíng)銷副總、營(yíng)銷總監(jiān),

,,"（2）市場(chǎng)信息收集

（3）營(yíng)銷計(jì)劃

（4）營(yíng)銷預(yù)算",根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用,策劃部、銷售部,

,,（5）營(yíng)銷方案審批,征求各方意見(jiàn)，按審批流程操作,營(yíng)銷副總、營(yíng)銷總監(jiān),

,2、營(yíng)銷方式（代理、自營(yíng)）（可控）,"（1）銷售周期

（2）傭金

（3）推廣

（4）付款節(jié)奏","招投標(biāo)擇優(yōu)選擇代理公司

簽訂代理協(xié)議，對(duì)相應(yīng)的成本條款進(jìn)行嚴(yán)格約定

管理過(guò)程把控",營(yíng)銷副總、營(yíng)銷總監(jiān),

,3、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用（可控）,（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用,"銷售人數(shù)控制

銷售工作進(jìn)度控制

獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制",銷售部,

,,"（2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)

（3）賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)

（4）銷售模型費(fèi)用

（5）宣傳資料及禮品費(fèi)

（6）展銷費(fèi)

（7）計(jì)劃額度控制",額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度,銷售部,

,4、推廣費(fèi)用,（1）媒體組合方案制定,根據(jù)營(yíng)銷需求擇優(yōu)選擇組合方案,策劃部、銷售部,

,,（2）媒體及廣告代理公司信息收集和分析,"專人負(fù)責(zé)

先評(píng)后選的原則

內(nèi)部評(píng)審",策劃部、銷售部,

,,（3）招投標(biāo),按招投標(biāo)流程嚴(yán)格執(zhí)行,評(píng)標(biāo)小組,

,,（4）效果動(dòng)態(tài)評(píng)估,過(guò)程跟蹤、分析、評(píng)價(jià),策劃部,

,5、售樓部、樣板房（區(qū)）打造、對(duì)外展示（可控）,（1）設(shè)計(jì)、裝修,根據(jù)總目標(biāo)成本，制訂裝修目標(biāo)成本總額,總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）、銷售部,

,,（2）材料采購(gòu),"信息收集

材料、設(shè)備選型",總工辦（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）,

,,（3）信息采集及招投標(biāo),招標(biāo)過(guò)程控制,招投標(biāo)小組,

,,（4）售樓部、樣板房（區(qū)）維護(hù),委托物業(yè)代管協(xié)議，或自行安排專人維護(hù),物業(yè)公司、客服部,

,,（5）材料回收、保管和再利用,能用的盡量用，不能用的折價(jià)出售,客服部,

,6、銷售回款（采取措施可控）,（1）銷售折扣點(diǎn),根據(jù)銷售去化量速度進(jìn)行合理控制,營(yíng)銷副總、營(yíng)銷總監(jiān),

,,（2）銷售進(jìn)度、價(jià)格掌控,根據(jù)銷售去化量速度進(jìn)行合理控制,銷售部,

,,（3）回款周期,采取措施加快回款，縮短回款周期,營(yíng)銷副總、營(yíng)銷總監(jiān)、財(cái)務(wù)部,

,,（4）客戶付款方式,鼓勵(lì)一次性付款，提高首付款比例,營(yíng)銷副總、營(yíng)銷總監(jiān)、銷售部,

,7、客戶服務(wù)（可控）,"（1）交房日期

（2）保修期