商住小區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目申請報(bào)告

定興縣名仕文苑住宅小區(qū)項(xiàng)目申請報(bào)告一、項(xiàng)目基本狀況(一)項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：定興縣名仕文苑住宅小區(qū)單位工程用地面積工程建筑面積住宅樓低層商業(yè)樓人防工程(地下室)居住戶數(shù)戶居住人口人容積率%建筑密度%綠地率%利用原有綠地7、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(見下表)序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1固定資產(chǎn)投資總額萬元2資金來源萬元申請貸款100萬元其余自籌3銷售收入萬元4總成本費(fèi)用萬元5銷售稅金及附加萬元6利潤總額萬元7所得稅萬元8凈利潤萬元二財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1投資利潤率%2投資利稅率%3投資凈利潤率%4盈虧平衡點(diǎn)%(二)項(xiàng)目報(bào)告編制的依據(jù)：(1)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(2)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)詢問評估指南》(3)《投資項(xiàng)目可行性探討指南(試用版)》(4)《項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本》及說明(5)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》(6)《定興縣名仕文苑住宅小區(qū)規(guī)劃總平面圖》(7)《定興縣國民社會(huì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》(8)《定興縣土地利用總體規(guī)劃(1997-2010)》(9)托付單位供應(yīng)的其它有關(guān)資料(三)項(xiàng)目申請報(bào)告探討的范圍報(bào)告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)范等，及建設(shè)單位供應(yīng)的基礎(chǔ)資料為前提，對該項(xiàng)目建設(shè)的必要性、工程建設(shè)條件、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行分析、探討確定擬建規(guī)模、工程建設(shè)總投資、工程實(shí)施進(jìn)度支配、招投標(biāo)方式，環(huán)境愛護(hù)及節(jié)能措施、拆遷安置方案。綜合分析預(yù)料房地產(chǎn)市場價(jià)格，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評價(jià)以及風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力分析，以確定項(xiàng)目的可行性。(四)編制說明1、嚴(yán)格貫徹國家和地方有關(guān)法規(guī)，執(zhí)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2、以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，充分考慮項(xiàng)目身特征，使二者緊密結(jié)合，相互統(tǒng)一。3、以人為本，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)手法，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況，進(jìn)行的合理布局建設(shè)，提升居住品嘗作為根本宗旨和最終目的；最大程度便利人們的生活、購物、商務(wù)。提倡高雅的人居文化內(nèi)涵，體現(xiàn)定興縣的建設(shè)特征。4、充分利用先進(jìn)建筑技術(shù)和材料，提高項(xiàng)目科技含量，充分利用場址區(qū)位和規(guī)模優(yōu)勢，使項(xiàng)目建成后，成為定興縣城一道亮麗的風(fēng)景，為定興縣的城市改造增加光彩。(五)項(xiàng)目建設(shè)背景在定興縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，定興縣的住宅建設(shè)也發(fā)生了巨大的變更，在縣區(qū)新增了眾多的住宅小區(qū)，改善了市民的居住條件。隨著新建小區(qū)的快速增加，城區(qū)周邊的土地在急劇削減。為了落實(shí)黨中心構(gòu)建和諧社會(huì)和省政府城鎮(zhèn)面貌“三年大變樣”的指示精神，河北華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主動(dòng)響應(yīng)縣委、縣政府號(hào)召，為變更城區(qū)的城市面貌貢獻(xiàn)出一份自己的力氣，依據(jù)城市總體規(guī)劃，選擇了占地1980平方米的三中廢棄地塊進(jìn)行改造。本項(xiàng)目既符合國家產(chǎn)業(yè)政策，又符合當(dāng)前縣委、縣政府規(guī)劃改造的范圍區(qū)域。為了使項(xiàng)目建設(shè)得以順當(dāng)進(jìn)行，公司在前期論證的基礎(chǔ)上，現(xiàn)已就人員配備、拆遷安置、資金調(diào)度、規(guī)劃設(shè)計(jì)做了大量工作。負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的人員已進(jìn)駐現(xiàn)場，就地辦公。在設(shè)計(jì)上已請具有甲級(jí)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍及評估公司方面也已進(jìn)入二、項(xiàng)目單位概況河北華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資金1010萬元，于2007年7月經(jīng)河北定興縣工商行政管理局注冊登記，具有保定市建設(shè)局頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)。已勝利開發(fā)了一系列項(xiàng)目，有著肯定的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)閱歷。公司依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立和完善了項(xiàng)目開發(fā)策劃、建設(shè)、營銷、財(cái)務(wù)、質(zhì)量管理等系列規(guī)范的內(nèi)部管理制度，形成競爭上崗的用人機(jī)制，追求社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益雙贏及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成為公司的經(jīng)營理念。公司擁有大量的工程技術(shù)人員，其中高級(jí)工程師二人、注冊規(guī)劃師一人、土建工程師五人、注冊會(huì)計(jì)師一人、注冊造價(jià)師一人，以及市場營銷、統(tǒng)計(jì)等技術(shù)人員22人。三、結(jié)論及建議項(xiàng)目的建設(shè)對促進(jìn)定興縣房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，而且可有效拉大城市框架，對定興縣實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)有著重大的戰(zhàn)略意義。本項(xiàng)目擁有良好的市場前景，建設(shè)條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模相宜，方案合理，建筑造型獨(dú)特，功能完善，水、電、燃?xì)獾韧獠拷ㄔO(shè)條件良好，建設(shè)資金籌措有保證，并且項(xiàng)目建設(shè)得到了定興縣政府的大力支持。項(xiàng)目建成后將以優(yōu)越的地理位置，齊全的功能設(shè)施，獨(dú)特的造型，吸引眾多的業(yè)主入駐，成為一個(gè)多元化、全方位、高檔次的現(xiàn)代化商業(yè)住宅社區(qū)，充分展其次章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃《保定市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》也提出定興、唐縣等縣城發(fā)展成為10-15萬人口的具有各自風(fēng)貌和特色的現(xiàn)《定興縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃》結(jié)合定興縣區(qū)位條經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略定位為：1、進(jìn)入河北省綜合排位50強(qiáng)；2、打造實(shí)力定興、品位定興、和諧定興；3、成為京、津、冀都市圈中的重要縣(市)之一；4、成為全省“一線兩廂”戰(zhàn)略中南北兩廂重要并納入年度固定資產(chǎn)投資支配。(2)確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，留意開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)峻以及危舊房屋集中的區(qū)域，愛護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，愛護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。(3)房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采納劃撥方式的除外。土地運(yùn)用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面看法，作為土地運(yùn)用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；②城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；③基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；④基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；⑤項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得低于百分之三十五。并專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，接受有關(guān)部門的監(jiān)督管理。激勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌支配配套基礎(chǔ)設(shè)施，并依據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。定興縣名仕花園住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)面積9432平米，其開發(fā)商河北一、規(guī)劃編制依據(jù)二、規(guī)劃的基本原則本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)遵循下列基本原則：1、符合城市總體規(guī)劃的要求；2、符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套3、綜合考慮定興縣的性質(zhì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、氣候、民族、習(xí)俗和傳統(tǒng)風(fēng)貌等到地方特點(diǎn)和規(guī)劃用地四周的環(huán)境條件，充分利用規(guī)劃用地內(nèi)有保留價(jià)值的地形地物、植被、道路、建筑物與構(gòu)筑物等，并將其納入規(guī)劃；4、適應(yīng)居民的活動(dòng)規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配建設(shè)施及管理要求，創(chuàng)建平安、衛(wèi)生、便利、舒適和美麗5、為兒童和老年人的生活和社會(huì)活動(dòng)供應(yīng)條件；6、為商品化經(jīng)營、社會(huì)化管理創(chuàng)建條件；7、充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的綜合效益。(2)設(shè)室外消火栓2個(gè)，最大愛護(hù)半徑不大于150m,間距不大于120m,消防給水由供水管網(wǎng)供應(yīng)，水時(shí)、水質(zhì)、水壓均滿意要求，消防給水與生活用水管網(wǎng)合一，住宅區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)與市政(一)強(qiáng)電部分(1)供電負(fù)荷等級(jí)重要設(shè)備、消防系統(tǒng)設(shè)施電源、應(yīng)急照明等用其余為二級(jí)、三級(jí)負(fù)荷。(2)負(fù)荷估算按建筑面積9432m估算，用電指標(biāo)40w/m2,設(shè)備容量總計(jì)(3)供配電系統(tǒng)：①供電電源：電源為利用該場獨(dú)立10KV電源。進(jìn)線主斷路器設(shè)有過電流三段愛護(hù)(長延時(shí)5-30秒連續(xù)可調(diào)；短延時(shí)0.05-0.8秒連續(xù)可調(diào)；瞬動(dòng))及單相接地與欠電壓愛護(hù)(脫扣器0-5秒延時(shí)可調(diào))。饋出線斷路器設(shè)二段過電流愛護(hù)(長延時(shí)，瞬動(dòng))并附分別低壓電氣設(shè)備的平安愛護(hù)方式采納TN-S系統(tǒng)。低壓開關(guān)柜采納抽出式組合開關(guān)柜，進(jìn)口開關(guān)。器，徹底解決坐便器存在沖洗水量大，有滴漏等問題；浴室要求普及運(yùn)用冷熱水混合淋浴裝置。通過安裝運(yùn)用節(jié)水器具，預(yù)料可運(yùn)用水量削減20%左右。綜上所述，企業(yè)通過實(shí)行國家綜合利用方針，以技術(shù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新為動(dòng)力，降低了資源消耗，提高了資源利用效率，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，資源綜合利用成為了企業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)效益，成為了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和節(jié)約資源的雙贏，符合國家關(guān)于資源節(jié)約和綜合利用的相關(guān)要第八章節(jié)能分析一、設(shè)計(jì)依據(jù)及用能標(biāo)準(zhǔn)《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》(發(fā)改環(huán)資[2004]2505號(hào))《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》《《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的確定》國發(fā)[1986]4號(hào)文《節(jié)約能源管理暫行條理》《河北省用水定額(試行)》《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算與評價(jià)》《河北省節(jié)約能源條例》《評價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》《評價(jià)企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查暫行方法》二、項(xiàng)目節(jié)能背景分析節(jié)能是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，也是當(dāng)前一項(xiàng)極為緊迫的任務(wù)。目前我國已成為世界其次大能源生產(chǎn)國和其次能源消費(fèi)國。特殊是近兩年來，在國民經(jīng)濟(jì)快速增長的拉動(dòng)下，我國能源需求增長較快，能源驚慌也已成為制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要問題。河北省由于高耗能產(chǎn)業(yè)比重偏大，致使能源消費(fèi)增長過快，能源自給率不斷降低，對外依存度加大，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)企業(yè)單位產(chǎn)品綜合能耗、建筑業(yè)單位建筑面積采暖能耗等指標(biāo)高位運(yùn)行。2005年全省綜合能耗比2000年增加74.6%,高于GDP增幅6個(gè)百分點(diǎn)，單位GDP能耗、工業(yè)增加值能耗為1.96和1.44噸標(biāo)準(zhǔn)煤，分別高于全國0.74和1.82噸標(biāo)準(zhǔn)煤，全省一次能源自給率不足50%,加強(qiáng)節(jié)能工作已成為工盡量支配在白天，削減夜間施工量。必要時(shí)夜間應(yīng)停止施工。②降低設(shè)備噪聲設(shè)備選型上盡量實(shí)行低噪聲設(shè)備，例如用液壓機(jī)機(jī)械代替油③建設(shè)管理部門應(yīng)對施工工地的噪聲問題加強(qiáng)管理，建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門要對施工現(xiàn)場的噪聲進(jìn)行測量和監(jiān)督，并將此作為文明施工企業(yè)和優(yōu)質(zhì)建筑工程的評比條件之一。④在土方、粉煤灰等施工過程中要求承包商對道路不間斷灑水，以避開灰塵污染，并對運(yùn)輸?shù)牟牧?土方、粉煤灰)表面灑水，以防揚(yáng)塵。施工中采納適當(dāng)?shù)墓に嚪椒ǎ荛_因灰土拌合引(3)同時(shí)要合理支配施工，盡量愛護(hù)現(xiàn)有的地表植被。(4)項(xiàng)目清潔生產(chǎn)分析本報(bào)告從設(shè)計(jì)階段、施工期和運(yùn)營期提出如下清潔生產(chǎn)建施工期主要是主動(dòng)選用新型建筑材料和先進(jìn)施工設(shè)備，盡量運(yùn)用清潔材料進(jìn)行裝修，符合室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量10項(xiàng)國家強(qiáng)制行標(biāo)準(zhǔn)。對設(shè)備實(shí)行減振降噪措施，削減噪聲產(chǎn)生。采納節(jié)水型器具；將住宅部分的盥洗、淋浴廢水收集起來處理后作為中水運(yùn)用，并預(yù)留市政中水接口，將中水用于綠化、道路沖洗和洗車等。和平安管理制度，并按有關(guān)規(guī)定配齊平安防護(hù)用品。7.建筑工程設(shè)計(jì)應(yīng)嚴(yán)格按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求設(shè)計(jì)實(shí)施，與相鄰建筑保留必要的消防間距，建筑四周設(shè)有環(huán)行消防車道。建筑布局設(shè)計(jì)有合理的防火分區(qū)。建筑內(nèi)部按規(guī)定配置相應(yīng)的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)和應(yīng)急疏散指示系統(tǒng)。計(jì)算機(jī)工作站及通訊機(jī)房等不宜用水的房間設(shè)置干式滅火系統(tǒng)。8.室外消防系統(tǒng)隨本項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施。室外消防應(yīng)設(shè)消防供水管網(wǎng)，消防栓系統(tǒng)和水泵接合器。消防水池的儲(chǔ)存水量應(yīng)滿意規(guī)范要求。其他部位應(yīng)按規(guī)范要求配置必需的手提式干粉滅火器及其他滅火器材。第十二章投資估算及資金籌措(一)、投資估算編制依據(jù)(1)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版);(2)《國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作詢問收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》(計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào));(4)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》2城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%3教化費(fèi)附加營業(yè)稅×3%4營業(yè)稅×1%5合計(jì)3、土地增值稅測算本項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅。本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入1775.04萬元，扣除項(xiàng)目有①土地運(yùn)用權(quán)所支付費(fèi)用②房地產(chǎn)開發(fā)成本③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，④營業(yè)稅金及附加，⑤房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%,經(jīng)計(jì)算土地增值額為138.54萬元，需繳納土地增值稅單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱第一年其次年合計(jì)1銷售收入2扣除項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用7所得稅8凈利潤9盈余公積金法定盈余公積金可供安排利潤綜上所述，本項(xiàng)目兩年總銷售收入1775.04萬元，總成本費(fèi)用1300萬元，營業(yè)稅金及附加98.52萬元，利潤總額334.96萬元，所得稅83.74萬元，凈利潤251.22萬元，投資回收期(二)效益分析利潤總額①投資利潤率=—————-×100%總投資②投資利稅率=利潤總額+稅金總投資凈利潤總額③投資凈利潤率=——————×100%總投資通過以上分析可以得出結(jié)論，該項(xiàng)目所建住宅低于定興縣一般商品房價(jià)格，主要緣由為目前經(jīng)濟(jì)增速較慢，房地產(chǎn)市場低迷，同時(shí)該住宅樓臨街，為了刺激住房消費(fèi)需求。2、項(xiàng)目生存實(shí)力分析序號(hào)投資項(xiàng)目數(shù)據(jù)合計(jì)第一年其次年1資金來源住宅部分銷售收入商業(yè)門臉部分收入地下室銷售收入資本金2資金運(yùn)用建設(shè)期利息開發(fā)成本費(fèi)用銷售稅金及附加所得稅3盈余資金資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存實(shí)力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用表中每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的自身平衡實(shí)力。故本項(xiàng)目方案可行。盈虧平衡分析是探討如何確定盈虧臨界點(diǎn)及有關(guān)因素變動(dòng)時(shí)，企業(yè)即可保本。此時(shí)，企業(yè)各項(xiàng)售房收入在抵補(bǔ)了售房開發(fā)投資費(fèi)用、支付了必要的管理、銷售費(fèi)用、上交了稅金后，沒有盈余，也不致虧損；大于此規(guī)模，企業(yè)則可盈利；小于此規(guī)模，企業(yè)就會(huì)發(fā)生虧損。依據(jù)平安性檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)項(xiàng)目的平安邊際率達(dá)到20%-30%時(shí)，項(xiàng)目的平安等級(jí)為“較平安”,本項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的平安邊際率為22.35%,企業(yè)較平安，因此本項(xiàng)目發(fā)生虧損的可能性不大。平安性檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)見下表。平安性檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)表 平安邊際率40%以上30%-40%平安等級(jí)很平安平安較平安值得留意危急第十四章社會(huì)影響分析利用費(fèi)用和效益的分析方法對本項(xiàng)目進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)效果分①其干脆效益為供應(yīng)了80套住房，可解決約380人的住房問題；干脆費(fèi)用為建設(shè)住宅樓所投入的建設(shè)資金及相關(guān)建設(shè)費(fèi)用。②間接效益和間接費(fèi)用可以從以下幾方面進(jìn)行分析：生態(tài)環(huán)境影響。該項(xiàng)目建設(shè)能做到清潔施工，污染物達(dá)標(biāo)排放。項(xiàng)目建成后使該區(qū)域人口密度增高，但同時(shí)也可使該區(qū)域面貌得到改觀，而且新建商業(yè)住宅樓更符合現(xiàn)代生活方式和城市發(fā)展的需求，其建設(shè)可為小區(qū)居民供應(yīng)美麗、舒適的居住環(huán)境，并對改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境及景觀起到主動(dòng)促進(jìn)作用。③相關(guān)效益。目前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了以住房、汽車、通訊、建材和城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的新階段。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)，對其他產(chǎn)業(yè)影響作用大，它能從消費(fèi)和投資兩個(gè)領(lǐng)域拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。首先增加房地產(chǎn)業(yè)投資，將誘發(fā)鋼鐵、水泥等工業(yè)產(chǎn)品和建筑裝飾材料和建筑業(yè)生產(chǎn)的增加。其次，住房消費(fèi)還帶來居民消費(fèi)心理的變更，促進(jìn)家庭耐用消費(fèi)品及臥具、廚具等方面的消費(fèi)需求，間接推動(dòng)了室內(nèi)輕工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對引導(dǎo)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有極其重要的作用。隨國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)步入了又一輪變革發(fā)展時(shí)期。該項(xiàng)目建設(shè)不但為小區(qū)居民供應(yīng)美麗、舒適的居住環(huán)境，帶動(dòng)周邊環(huán)境的整體提升起到促進(jìn)作用，而且作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，對引導(dǎo)消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有極其重要的作用。二、項(xiàng)目對所在地的互適性分析項(xiàng)目建成后將對該片區(qū)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用和社會(huì)影響力，項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)為河北華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司帶來可觀的經(jīng)濟(jì)收益和地區(qū)品牌效應(yīng)；該項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)用對所在地經(jīng)濟(jì)做出的貢獻(xiàn)可以融洽開發(fā)企業(yè)和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，有利于河北華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在定興發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。該項(xiàng)目位于定興縣，周邊交通便利，該項(xiàng)目較大的體量和良好的投資、居住前景將對地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出肯定的貢獻(xiàn)，在這一點(diǎn)上，和當(dāng)?shù)卣畬?shí)現(xiàn)“三年大變樣”的規(guī)劃意圖是完全契合通過政府的宣揚(yáng)和社會(huì)現(xiàn)實(shí)的體驗(yàn)，當(dāng)?shù)鼐用駮?huì)慢慢了解到項(xiàng)目對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，進(jìn)一步相識(shí)到對自己生活的變更。項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)用帶來的生產(chǎn)生活用品消費(fèi)刺激了當(dāng)?shù)貜S家的生產(chǎn)和商家的銷售，擴(kuò)大產(chǎn)銷量、增加利潤額的利益能夠通過項(xiàng)目建設(shè)得到滿意，是項(xiàng)目受益人，對項(xiàng)目持大力支持的看法。三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析及對策為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對河北華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變更規(guī)律，從而實(shí)行相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅硐鳒p風(fēng)險(xiǎn)損失。(一)定性分析自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生干脆破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變更給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變更而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)當(dāng)親密關(guān)注房地產(chǎn)政策的變更趨勢，以便剛好處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地運(yùn)用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變更風(fēng)險(xiǎn)、建筑平安條例變更風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變更因素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變更風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料變更和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變更對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住戶干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。(二)投資風(fēng)險(xiǎn)的限制房地產(chǎn)投資的勝利在很大程度上依靠于對風(fēng)險(xiǎn)的相識(shí)和管理。及早地發(fā)覺或預(yù)料到這些風(fēng)險(xiǎn)并能剛好地實(shí)行有效的措施，化解或緩和、減輕、限制這些風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目限制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括1、通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)料。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政策形勢也越難預(yù)料。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的方法是加快完成開發(fā)項(xiàng)目。本項(xiàng)目預(yù)料建設(shè)周期為兩年，我們實(shí)行提高項(xiàng)目前期的速度、利用法律手段，來保證工作的順當(dāng)進(jìn)行、采納招投標(biāo)的方法和建設(shè)單位簽訂具有法律效力的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)商簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣可避開主要因素的2、通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目通過周密的京保房地產(chǎn)市場調(diào)查，獲得了盡可能多的信息。獲得的有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，公司決策層作出的決策就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的方式選擇，租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地限制宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。3、通過加強(qiáng)管理來抽空風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。公司已高薪聘請有閱歷的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)和培訓(xùn)，這樣就可以有效地削減經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并限制風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目物業(yè)類型為住宅，給興華東路旁邊地段帶來良好的建筑景觀、舒適的居住環(huán)境、80戶住戶和相應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施。項(xiàng)目的建設(shè)，有利于項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)、商品零售業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目1km范圍內(nèi)已有眾多房地產(chǎn)樓盤，房地產(chǎn)業(yè)在該地段已有較好的基礎(chǔ)，本項(xiàng)目規(guī)模大、品質(zhì)佳，提升了本區(qū)域樓盤的綜合品質(zhì)，提升了地段價(jià)值，非常有利于該區(qū)域房地產(chǎn)市場的鞏固項(xiàng)目建成后將吸引接近280人，吸引了人氣，而且也帶動(dòng)了周邊地塊的土地開發(fā)利用，項(xiàng)目建成后入住的住戶和商客將給區(qū)域帶來新的消費(fèi)點(diǎn)，項(xiàng)目所在區(qū)域的餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、零售業(yè)等與人流量有干脆關(guān)聯(lián)的第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)將會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)展。本項(xiàng)目能有效促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高居民生活水平和質(zhì)量，為地方供應(yīng)更多的就業(yè)崗位，對社會(huì)的有利影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不利影響。與項(xiàng)目干脆相關(guān)的不同利益群體及各級(jí)組織都支持本項(xiàng)目建設(shè)，并且項(xiàng)目所在地區(qū)現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能滿意項(xiàng)目建設(shè)需求，項(xiàng)目社會(huì)社會(huì)適應(yīng)性較強(qiáng)。本項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)程度較低，采納肯定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施后，不會(huì)對項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營產(chǎn)生大的影響。第十五章結(jié)論和建議一、結(jié)