校園后勤物業(yè)管理擬采取管理方式投標(biāo)方案

進(jìn)入21世紀(jì)以來，任何行業(yè)的競爭都白熱化，教育行業(yè)也不例外。隨著民營資本機(jī)構(gòu)介入高等教育、職業(yè)教育、中小學(xué)的基本教育，現(xiàn)在21世紀(jì)馬上就是第一個10年將要終止的時間，教育資源也開始變得市場化。學(xué)校與學(xué)校的競爭從開始的硬件(校園設(shè)施、教學(xué)樓、教學(xué)設(shè)備等)比拼，如，學(xué)校的規(guī)模、建校產(chǎn)(物業(yè)類)管理、校產(chǎn)(設(shè)備類)管理、基本醫(yī)療保障、安防(消防救助)是學(xué)校后勤中的重要的一環(huán)。2007年以來，廣西開始不斷有大專院校、重傳、戶籍管理、物業(yè)管理、校車管理、校產(chǎn)(物業(yè)類)管理、校產(chǎn)(設(shè)備類)管原各學(xué)校后勤部門均是“正規(guī)軍〞,占有學(xué)校的從經(jīng)濟(jì)開支上講后勤開支占了學(xué)校開支的40%-55%,而為學(xué)校教學(xué)科研招生等提供的支持，不足于在21世紀(jì)的新形勢下取得良好的成績。費用大，服務(wù)差，負(fù)擔(dān)重，成效小是一個難題。20世紀(jì)末國家提出高校后勤需要改革，社會化、專90年代末，廣西大學(xué)等幾所院校將原后勤部門剝離，合并成立廣西后勤服嘗試，開始走市場化運(yùn)作的道路。經(jīng)過10年的經(jīng)驗，到目前為止大部分規(guī)模較AA工業(yè)學(xué)校(南寧市安吉路)校區(qū)的安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化及學(xué)生宿AA工業(yè)學(xué)校成立于1985年，是下屬的中專學(xué)校。于1999年與桂林工學(xué)院濟(jì)管理4個系和基礎(chǔ)學(xué)科部，開設(shè)有計算機(jī)應(yīng)用技術(shù)、模具設(shè)計與制造、數(shù)現(xiàn)有全日制在校生3500余人，分別來自全國近20個省、市、自治區(qū)。校園占地面積7萬余平方米，經(jīng)過不斷發(fā)展，現(xiàn)有行政辦公樓棟，實訓(xùn)樓棟，圖學(xué)大樓，學(xué)生宿舍樓9棟。桂林工學(xué)院是一所具有50多年辦學(xué)歷史、在國內(nèi)外有一定影響的多科性學(xué)AA工業(yè)學(xué)校(南寧市安吉路)校區(qū)此次進(jìn)行校園物業(yè)管理服務(wù)外包購買，1、整個校園投入使用多年，比較符合實際使用的要求，不需要在設(shè)計上做2、校園建筑分區(qū)合理，教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、宿舍區(qū)、休閑區(qū)、運(yùn)動區(qū)等分布3、校園內(nèi)各類配套設(shè)施齊全，如取水點分布、垃圾桶分布、水電中轉(zhuǎn)設(shè)施7、中專生、大專生正是在學(xué)習(xí)、生活美好時期的青少年，活潑好動，學(xué)習(xí)8、學(xué)校內(nèi)有幾棟宿舍樓屬于企業(yè)投資興建的，管理上也不在一個系統(tǒng)，但根據(jù)我們對本項目的定位分析，我們確立AA工業(yè)學(xué)校(南寧市安吉路)校1、在物業(yè)服務(wù)組織與管理上，建立并實施以南寧分院是第一次引進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)到學(xué)校中，學(xué)校原工)存在一個安置就業(yè)人員的社會問題，根據(jù)實際狀況，我公司可以承由于校園面積較大，但建筑物多，人員成份多，常駐人口超過5000人，流動人口超過6000人，而安全管理人員需要監(jiān)控門崗、校園重點巡邏、消防設(shè)施我公司派駐的工作人員不管工作崗位和職務(wù)均有義務(wù)自動自覺維持維護(hù)學(xué)后臺后臺鼎城物業(yè)公司鼎城物業(yè)公司考核服務(wù)中心反饋(回訪)反饋部門主管客戶項目項目物業(yè)管理運(yùn)作原理模型圖本項目物業(yè)管理組織架構(gòu)描述：·組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能，采用服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，實行獨立核算?！し?wù)中心各崗位所需人力資源配置實行鼎城物業(yè)管理公司供給下的完全雙向選擇，以保證服務(wù)中心經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊。·服務(wù)中心內(nèi)部采用完全扁平化的直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。注：本項目服務(wù)中心的組織架構(gòu)和人員配置見本投標(biāo)書其他部分。三、創(chuàng)立有效的服務(wù)價值鏈圍繞我公司“服務(wù)創(chuàng)造價值、品質(zhì)成就未來〞的經(jīng)營理念和我們擬在本項目采用的“以客戶為中心，以品質(zhì)為導(dǎo)向〞的經(jīng)營管理模式，如中標(biāo)后我公司將在項目全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升鼎城物業(yè)管理公司的服務(wù)價值，建立一支高效的、既能為客戶、住戶提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示鼎城物業(yè)管理公司風(fēng)采的團(tuán)隊。鼎城物業(yè)用高性價比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為客戶提供使用物業(yè)的便利、安全和舒適的生活環(huán)境、促進(jìn)物業(yè)的保值增值，同時為自己創(chuàng)造生存和發(fā)展空間，我們用服務(wù)為客戶創(chuàng)造消費價值、為公司股東、員工創(chuàng)造投資和工作價值、同時為社會創(chuàng)造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意、股東滿意作為我們的追求目標(biāo)。服務(wù)價值供給基本要素內(nèi)部滿意機(jī)制互動服務(wù)鏈企業(yè)文化導(dǎo)入與業(yè)主開發(fā)商與周邊單位與主管部門員工檔案業(yè)余活動合理化建議創(chuàng)立有效服務(wù)鏈?zhǔn)疽鈭D四、項目物業(yè)管理服務(wù)外部溝通導(dǎo)向圖鼎城物業(yè)鼎城物業(yè)管理有限公司授權(quán)指令校園服務(wù)中心服務(wù)實施學(xué)校老師和學(xué)生訪客等行業(yè)管理委托相互協(xié)調(diào)南寧市房管局校領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)部門!街道辦派出所監(jiān)視相互協(xié)同外部溝通導(dǎo)向圖說明：·通過招投標(biāo)成本本項目選聘的物業(yè)管理人，并與招標(biāo)單位簽訂物業(yè)管理合同。我們在用人機(jī)制上的理念是重視管理人員的品德修養(yǎng)、工在管理人員的培訓(xùn)上，我們對每一崗位的工強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用服務(wù)中心經(jīng)理我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理(在其他章節(jié)有相應(yīng)闡述),員工應(yīng)以合作的神態(tài)開展工堅持分級指揮和逐級反饋的原則。我們強(qiáng)調(diào)一個上級的原則，并在服務(wù)中績效考核，是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。其根本目的是營造“以同時我們倡導(dǎo)項目服務(wù)中心所有員工積極加入物業(yè)管理公綠化管理綠化管理員保潔員宿舍管員監(jiān)控崗巡邏崗門崗的運(yùn)作，定期接受考核，對無法完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個人，不但否決其效益工資和獎金，并且與其任職(或上崗)資格掛鉤。公司定期對于個人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實施末位淘汰制，通過補(bǔ)充新的員工，加強(qiáng)內(nèi)部競爭力，從而保持整支隊伍的活力。第三節(jié)項目的管理架構(gòu)與機(jī)構(gòu)設(shè)置一、項目管理組織架構(gòu)圖鼎城物業(yè)總經(jīng)理職能部門行政人力部財務(wù)核算部品質(zhì)管理部各項目其他項目服務(wù)中心…其他項目服務(wù)中心…柳州其次職業(yè)技術(shù)學(xué)校服務(wù)中心廣西工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院服務(wù)中心項目經(jīng)理宿舍管理部安全防范部宿舍管理部安全防范部主管如我公司中標(biāo)，將專門成立項目部(對外稱鼎城物業(yè)管理公司AA工業(yè)學(xué)服務(wù)中心下設(shè)安全防范部、宿舍管理部、保潔綠化部安全部是維護(hù)項目正常生活、學(xué)習(xí)和辦公秩宿舍管理部負(fù)責(zé)對學(xué)生宿舍實行24小時門衛(wèi)值班，密切與學(xué)工部門的聯(lián)系綠化保潔部負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化景觀管理工作。(二)項目經(jīng)理助理崗位職責(zé)直屬上級：項目服務(wù)中心經(jīng)理直屬上級：項目服務(wù)中心經(jīng)理11、經(jīng)常深入檢查各班次工作，了解員工當(dāng)值狀況和思想動態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患12、負(fù)責(zé)擬定保安培訓(xùn)計劃，并具體組織實施；13、跟班值勤和不定時突擊查崗，處理值班期間發(fā)生的事件(包括各種治安案件);17、定期檢查物業(yè)之消防器材和設(shè)施，按期組滅火知識，熟悉火災(zāi)報警119系統(tǒng)和盜警110系統(tǒng)。5、為來訪客人提供校內(nèi)物業(yè)引導(dǎo)服務(wù)(指明方向位置)。2、依據(jù)公司簽訂的保潔服務(wù)合同制定《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》,提高工作(八)、保潔員崗位職責(zé)1、提前上班時間十五分鐘到崗，確保校區(qū)(大廈)范圍內(nèi)各路面、樓梯、直屬上級：項目服務(wù)中心經(jīng)理3、依據(jù)公司簽訂的保潔服務(wù)合同制定《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》,提高工作2、安全管理體系的建立2、做好消防培訓(xùn)及演練工作對駛?cè)胲噹斓能囕v，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)1、盜竊、匪警的應(yīng)急處理·安全領(lǐng)班/崗位當(dāng)值員可根據(jù)事發(fā)現(xiàn)場狀況撥"110"電話報警。滅火原則：先救人后救火，先重點后一般，先控制后撲滅.—感煙(溫)探測器—手動報警按鈕一消防對講電話—外線電話/值班對講機(jī)—消防中心值班人員(以下簡稱值班人員)接到火警信號或報告后，當(dāng)即一值班人員當(dāng)即通知附近當(dāng)值安全員/管理員前往火警現(xiàn)場確認(rèn)，雙方隨時—發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場有火情按4.2.4或4.2.5執(zhí)行?！l(fā)現(xiàn)是誤報警，由值班人員分析原因，作出相應(yīng)對策，并記錄于《運(yùn)行—發(fā)現(xiàn)有人有意破壞消防設(shè)施，當(dāng)即上報項目管理處主任處理，情節(jié)嚴(yán)重·報警處理流程見圖一(此處略)?！_認(rèn)現(xiàn)場有火情，崗位當(dāng)值員當(dāng)即通知義務(wù)消防隊，并利用火警現(xiàn)場附—值班人員當(dāng)即向項目管理處主任報告，并根據(jù)火災(zāi)狀況，撥打“119〞電—管理處主任接到報告后，當(dāng)即趕赴火災(zāi)現(xiàn)場指揮滅火?！老渌畮С鏊畨毫πr，值班人員應(yīng)及時啟動消防泵?！ㄖ拦颈ＷC消防設(shè)備(施)正常運(yùn)行，并協(xié)助滅火。一火災(zāi)撲滅后，崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場，消防中心值班人員協(xié)助調(diào)查著火源，作好記錄，并與一個工作日內(nèi)以《特別事件報告表》/書面報告形式報安一初起火災(zāi)處理流程見圖二(此處略)。一若火勢無法控制時，由值班人員當(dāng)即打“119〞電話向區(qū)消防大隊報警—值班人員向項目管理處主任報告，經(jīng)理擔(dān)任滅火救人工作臨時指揮，負(fù)一義務(wù)消防隊員啟動消防車前往滅火，還可用消防箱、噴淋頭滅火。一崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，維護(hù)公共秩序?！獚徫划?dāng)值員負(fù)責(zé)引導(dǎo)消防大隊/消防車進(jìn)場，協(xié)助滅火救人。—管理處其他人員及時疏散人員、物質(zhì)到安全區(qū)，負(fù)責(zé)傷員護(hù)理，組織人—崗位當(dāng)值員負(fù)責(zé)檢查，核實人員是否安全撤離火災(zāi)現(xiàn)場?！み\(yùn)行人員根據(jù)管理處配備的消防設(shè)備(施)操作，各消防設(shè)備(施)操作—啟動相應(yīng)的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施。—迫降所有電梯，確認(rèn)電梯內(nèi)無人后關(guān)閉電梯。消防電梯由消防大隊支配一切斷相應(yīng)非消防電源。一通過廣播疏散顧客，內(nèi)容為：女士們、先生們現(xiàn)在XX項目發(fā)生火災(zāi)事—柴油發(fā)電機(jī)房著火，啟動柴油發(fā)電機(jī)房鋼瓶放氣滅火。—電腦機(jī)房場所著火，啟動該區(qū)鋼瓶放氣滅火，也可通知就近人員去機(jī)房·擴(kuò)大火災(zāi)處理流程見圖三(此處略)。一因電器故障短路引起著火，應(yīng)迅速切斷電源，用干粉滅火器或其他阻燃—汽油、柴油等著火，若有供油閥，應(yīng)迅速關(guān)閉現(xiàn)場輸油管道閥門，用干—液化石油汽等燃?xì)庵穑瑧?yīng)迅速隔斷所有可能的氣源，用干粉滅火器或—用正確方法迅速把身上的火撲滅—義務(wù)消防隊救治組負(fù)責(zé)急救工作，初步處理方法：創(chuàng)面用急救紗布、洗—經(jīng)過初步處理后，當(dāng)即送醫(yī)院治療，傷員轉(zhuǎn)運(yùn)途中要保持其呼吸暢通。5、對失去自我約束能力的或有精神疾患人員的處理6、對強(qiáng)行進(jìn)入管理項目，破壞管理項目環(huán)境、擾亂工作秩序的人員，應(yīng)立法—清理口中雜物/異物(如假牙),使其頭部盡量后仰，鼻孔朝上，以防舌一救治者位于觸電者頭部的兩側(cè)，用一只手捏緊觸電者的鼻孔，另一只手—深吸氣后，貼緊嘴巴吹氣，使觸電者胸部膨脹，吹兩秒，放松三秒，每—對兒童應(yīng)小口吹氣；一換氣時放松觸電人的口和鼻，讓其自動呼吸。一解開觸電者的衣服，使其仰臥地上或硬板上，找出正確擠壓點；救治者一通電電梯附近漏水，應(yīng)先將電梯升至頂層并關(guān)閉電梯，同時利用軟性材通。一組織人員攜帶相應(yīng)設(shè)備清理積水?！灰┙饘傩M(jìn)入現(xiàn)場。一不能在現(xiàn)場使用手機(jī)、對講機(jī)、電話、電筒。一不能按門鈴以及任何電源開關(guān)。—不能使用電動工具開門?！孤冬F(xiàn)場嚴(yán)格阻止任何人使用明火?！げ扇?qiáng)行入屋時，通知項目管理處查閱客戶通知資料，通知客戶到場。(五)、工作流程圖安管隊伍交接班流程圖7:00~7:207:00~7:20分夜班班后會7:00~15:00早班執(zhí)行安全保衛(wèi)工作√14:40分中班班前會—14:50分中班列隊接崗15:00~23:00時中班15:00~15:20分早班執(zhí)行安全保衛(wèi)工作班后會22:50分夜班列隊接崗22:40分夜班班前會執(zhí)行安全保衛(wèi)工作6:40分早班班前會6:50分列隊接崗報保安隊及管理處報學(xué)校報告領(lǐng)班報學(xué)校接報或發(fā)現(xiàn)火警應(yīng)急分隊√組織人員滅火搶派人現(xiàn)場查看能自行撲否是否否消除警報火災(zāi)撲滅消防隊撲救火災(zāi)消除警報火災(zāi)撲滅清理火災(zāi)現(xiàn)場調(diào)查起火原因?qū)懗龌馂?zāi)報告事件解決事件解決犯事人員仍在現(xiàn)場犯事人員仍在現(xiàn)場通知各崗位戒備設(shè)法調(diào)停、協(xié)助有關(guān)部門解決(或?qū)Ψ缸锵右扇藢嵤┳侥?拍照片封鎖現(xiàn)場報管理處送公安機(jī)關(guān)處理|√寫出事情經(jīng)過跟蹤處理結(jié)果發(fā)生治安事件報告領(lǐng)班保護(hù)現(xiàn)場報保安隊及管理處報保安隊及管理處通知工程部接報或發(fā)生意外事件報學(xué)校應(yīng)急分隊緊湊跟蹤事態(tài)發(fā)展否協(xié)助是消除警報做好事件處理記錄及報告有關(guān)部門實施現(xiàn)場疏散及搭救有能力采報告領(lǐng)班接報或發(fā)生自然災(zāi)難接報或發(fā)生自然災(zāi)難事件緊湊跟蹤事態(tài)發(fā)展報告領(lǐng)班√報保安隊及管理處通知工程部報學(xué)校應(yīng)急分隊有能力采否協(xié)助是消除警報有關(guān)部門實施現(xiàn)場疏散及搭救確認(rèn)事電梯困人應(yīng)急處理流程圖報保安隊及管理處報保安隊及管理處報學(xué)校接報或發(fā)現(xiàn)困梯事件應(yīng)急分隊救派人現(xiàn)場查看確認(rèn)事是否通知工程部報告安撫受困實施現(xiàn)場搭救報告領(lǐng)班消除警報同意放行同意放行大件及寶貴物品攜出當(dāng)值保安員檢查否報告領(lǐng)班扣留物品查明有查對物品是是拘押物品查報學(xué)校核實二、學(xué)生宿舍管理方案·對學(xué)生公寓實行24小時門衛(wèi)值班制度；·采取制度約束與學(xué)生自律相結(jié)合，并密切與學(xué)工部門的聯(lián)系與溝通；·按要求和標(biāo)準(zhǔn)做好公寓樓區(qū)域內(nèi)的公共安全防范工作；·及時做好公寓內(nèi)的日常維修報修等工作。2、宿舍區(qū)域?qū)崿F(xiàn)綠化、美化、凈化，設(shè)置宣傳欄，警告名言上墻上架，形3、按學(xué)校衛(wèi)生管理規(guī)定，宿舍內(nèi)設(shè)洗衣處，樓層廁所配齊水龍頭，保證學(xué)7、監(jiān)