甲級寫字樓物業(yè)服務(wù)方案

前言我們十分榮幸地向貴司提供這份服務(wù)方案，介紹我司物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)費用。以物業(yè)的綜合管理能力和經(jīng)驗為背景，以及雙方建立的合作伙伴關(guān)系，我們相信我司必定能為貴司客戶提供一個務(wù)實的具體管理體系。我們認為，只有通過我司和貴司以及貴司的業(yè)/租戶三方合作伙伴關(guān)系的建立，客戶的戰(zhàn)略目標(biāo)才能得以實現(xiàn)。我們希望此份服務(wù)方案可以向貴司證明物業(yè)的專業(yè)服務(wù)團隊能夠提供貴司所要求的服務(wù)。

第一章服務(wù)公司簡介一、公司簡介物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)”）是集團有限公司控股的綜合性物業(yè)服務(wù)企業(yè)，創(chuàng)立于xxxx年，注冊資本xxxx萬元，擁有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，通過了ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三大管理體系認證，現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。主營業(yè)務(wù)為物業(yè)管理，涵蓋住宅、寫字樓、銷售案場、地鐵、城市綜合體、工業(yè)園區(qū)等多種業(yè)態(tài)，多次榮獲省市“物業(yè)管理優(yōu)秀項目”、“五星級住宅小區(qū)”等榮譽稱號，先后被授予“五一勞動獎狀”等稱號。自成立以來，物業(yè)以“打造品質(zhì)卓越、客戶信賴的一流物業(yè)服務(wù)企業(yè)”為愿景，踐行“以智慧服務(wù)，為業(yè)主和客戶創(chuàng)造完美的人居享受”的企業(yè)使命，秉承“”的核心價值觀，緊隨行業(yè)發(fā)展的歷史機遇，勇于迎接市場挑戰(zhàn)，經(jīng)營產(chǎn)值、經(jīng)營規(guī)模連年攀升，接管物業(yè)服務(wù)項目xxx個，接管面積已逾xxxx萬平方米，業(yè)務(wù)遍及北京、重慶、廣州、杭州、貴陽、昆明等20個城市。近幾年，物業(yè)發(fā)展勢頭極其良好，現(xiàn)已擁有物業(yè)管理有限公司、物業(yè)管理有限公司、物業(yè)管理有限公司、物業(yè)管理有限公司等4家控股子公司和北京、重慶、廣州、杭州、武漢、貴陽等27家分公司。品質(zhì)是根，誠信是本，物業(yè)一直堅持“讓服務(wù)點亮生活”的服務(wù)理念，致力于不斷提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，讓智慧化、人性化的服務(wù)點亮幸福生活。未來，物業(yè)將始終從客戶的需求出發(fā)，滿懷感恩尊敬之心，繼續(xù)注心品質(zhì)，打造品質(zhì)卓越、客戶信賴的全國一流物業(yè)服務(wù)企業(yè)。項目基本介紹一、項目概況項目名稱武漢寫字樓入住日期座落位置武漢市項目四至位于項目定位5A級寫字樓設(shè)計風(fēng)格現(xiàn)代建設(shè)相關(guān)開發(fā)單位設(shè)計單位施工單位監(jiān)理單位二、公共建筑及設(shè)備統(tǒng)計寫字樓項目設(shè)施設(shè)備配置概況類別設(shè)備房名稱配置情況描述（數(shù)量、位置等）建筑設(shè)計功能地上建筑面積（m2）標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（m2）地下建筑面積（m2）高度（m）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層層高標(biāo)準(zhǔn)層凈高標(biāo)準(zhǔn)層單元進深走道寬度柱距電梯廳進深辦公公區(qū)凈高分析（mm）辦公室內(nèi)凈高分析（mm）避難層（層高）避難層建筑面積（m2）停車位建筑設(shè)計電梯分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)得房率（%）大堂面積（m2）大堂層高（m）幕墻系統(tǒng)人口密度電梯數(shù)量（臺）電梯速度（m/s）電梯荷載（kg）類別設(shè)施設(shè)備配置情況描述（數(shù)量、功率及其它主要參數(shù)）結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)系統(tǒng)抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)承重（KN/平米）暖通空調(diào)系統(tǒng)辦公區(qū)空調(diào)室內(nèi)設(shè)計參數(shù)空調(diào)類型空調(diào)品牌及型號新風(fēng)量（m3/h·p）人員密度（m2/p）類別設(shè)備名稱配置數(shù)量（個）消防水系統(tǒng)消火栓泵2自噴泵2消防水池1（500立方）生活水系統(tǒng)水泵9氣壓罐3水箱2消防控制室監(jiān)控室1（共用）消防主機1（共用）消防控制模塊3（共用）地下排污泵污水泵33其它泵12配電房高壓0低壓1發(fā)電機1送排風(fēng)風(fēng)機房21風(fēng)機41管井房水井房40電井房40冷媒井40公共區(qū)域衛(wèi)生間117電梯前室83出入口車行出入口3人行出入口4第三章項目需求分析與定位一、物業(yè)管理服務(wù)定位對于如何保持一個理想環(huán)境給客戶，我司作為一家專業(yè)、以客為本的物業(yè)管理公司，同時結(jié)合項目定位和實際環(huán)境，將提供“S·B·Crealtyservice”:安全（Security）、規(guī)范(Standard)、商務(wù)(Business)、文化(Culture)、私制(Customize)物業(yè)服務(wù)”。實現(xiàn)“管理規(guī)范化、服務(wù)精細化、服務(wù)內(nèi)容深度化、服務(wù)價值最大化”四大環(huán)節(jié)的層層升級。以“價值衍生”理論為框架，以“以客為本”理念為中樞，以構(gòu)建“安全、規(guī)范”為特征，以“基礎(chǔ)保障，專屬私制”為平臺，打造全新的物業(yè)服務(wù)模式,來滿足企業(yè)發(fā)展的辦公、行政后勤等服務(wù)需求。二、物業(yè)管理整體設(shè)想1、項目調(diào)研情況整體分析序號現(xiàn)場情況項目優(yōu)劣勢建議-2、采取大物業(yè)管理項目集寫字樓、商業(yè)、住宅為一體，每一個業(yè)態(tài)獨立但又互為融合，采用大物業(yè)管理方式（又稱統(tǒng)一化物業(yè)管理），帶來的優(yōu)勢將明顯優(yōu)于一般物業(yè)形式，主要表現(xiàn)于節(jié)省人力資源、物資、信息資源共享等方面，相較于一般物業(yè)管理體系，更能夠為業(yè)主方節(jié)省開支，整合資源，統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化管理，達到提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，優(yōu)勢互補等目的。大物業(yè)可統(tǒng)一管理項目：?停車管理服務(wù)?裝修管理服務(wù)?空置房管理服務(wù)?郵件管理服務(wù)?外來人員管理服務(wù)?消防安全系統(tǒng)?樓宇自動化系統(tǒng)?電梯控制系統(tǒng)?幕墻清洗服務(wù)?消殺服務(wù)?石材保養(yǎng)服務(wù)3、高定位，精團隊位于xxxxx核心片區(qū)，需要與之相匹配的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司將以“高定位、精團隊”的運作方式，打造“標(biāo)桿項目”，為寫字樓戰(zhàn)略實現(xiàn)提供支撐，助力品牌提升。本項目將以區(qū)別于傳統(tǒng)項目的運作方式進行管理服務(wù)，在組織架構(gòu)上，注重專業(yè)化、精細化、精準(zhǔn)化的搭建，項目經(jīng)理由經(jīng)驗豐富的人員擔(dān)任，住宅、寫字樓、商業(yè)各部分均由專業(yè)經(jīng)理帶領(lǐng)團隊開展工作。4、建立發(fā)展機制搭建一整套實用、具有項目特色的管理體系，發(fā)散管理人員思維模式，規(guī)范一線員工日常工作，明確工作流程及關(guān)鍵環(huán)節(jié)，使項目具有生命力。5、深挖潛質(zhì)，夯實服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)揮所有工作人員的主觀能動性，以落實一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，以體貼入微、服務(wù)客戶為導(dǎo)向，維護客戶及物業(yè)公司的品牌形象，真正成為區(qū)域性服務(wù)示范項目；培養(yǎng)全員品質(zhì)意識，人人參與標(biāo)桿項目打造。6、不斷培訓(xùn)和提升增強一線員工及管理人員的品質(zhì)意識，善于發(fā)現(xiàn)問題，能夠解決問題，提前阻止問題，敢于承擔(dān)問題，明確自身崗位職責(zé)，熟知標(biāo)準(zhǔn)工作流程，增強項目自我提高能力。憑借物業(yè)豐富經(jīng)驗以及完善的品質(zhì)管理系統(tǒng)，我們非常有信心能為項目提供優(yōu)良且專業(yè)的服務(wù)。物業(yè)特色服務(wù)3.1紅線意識—安全體系公司堅守“紅線意識”，按照“黨政同責(zé)、一崗雙責(zé)、齊抓共管”、“誰主管、誰負責(zé)”的原則，建立“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合監(jiān)管、分級負責(zé)、協(xié)同管控”的安全工作機制。建立健全有系統(tǒng)、分層次的安全生產(chǎn)管理體系，確保安全生產(chǎn)目標(biāo)的實現(xiàn)。3.2及時性-維保中心鑒于我司和開發(fā)商屬于同一集團，為了能夠更便捷的服務(wù)，物業(yè)公司和開發(fā)公司聯(lián)合成立維保中心，負責(zé)登記、收集、整理、相關(guān)問題反饋，并及時跟進處理。使服務(wù)更及時和便利。3.3標(biāo)準(zhǔn)化-設(shè)施設(shè)備根據(jù)寫字樓運行的實際情況，總結(jié)了一套完備的設(shè)備房標(biāo)準(zhǔn)化打造，通過標(biāo)識制度上墻、證照上墻，有色區(qū)分，分類標(biāo)示，制作設(shè)備管理標(biāo)簽，設(shè)備房配置溫度計和滅火器、應(yīng)急燈等。保證設(shè)備正常運行的同時提升設(shè)備壽命和服務(wù)品質(zhì)。3.4信息化-智能管家信息化平臺是由物業(yè)管理公司與易軟科技公司共同研發(fā)的一款集投訴報修、論壇、繳費、增值服務(wù)預(yù)約、周邊商網(wǎng)協(xié)同應(yīng)用的信息化系統(tǒng)，現(xiàn)已涵蓋集團開發(fā)的各個業(yè)態(tài)，以貼切實際、方便高效、信息共享、實用性強、可實現(xiàn)扁平化、精細化、商務(wù)應(yīng)用等優(yōu)勢，正成為國內(nèi)一流智能管理平臺系統(tǒng)。3.5形象推廣-大堂禮賓隨著高端服務(wù)市場的競爭日益激烈，豐富的配套設(shè)施已經(jīng)成為了各大項目的標(biāo)配，那么寫字樓的品質(zhì)更加趨于一個同質(zhì)化的發(fā)展，好的禮賓服務(wù)無疑成為了競爭力中強有力的加分項。更多的客戶希望禮賓服務(wù)能夠作為值得信賴的顧問，禮賓人員能夠充分了解并滿足客戶的需求，并提供卓越的體驗，創(chuàng)造客戶參與感，并提供一定的意義上的“回報率”。因此物業(yè)推出了禮賓基礎(chǔ)服務(wù)VIP禮賓服務(wù)，提升大樓整體形象。3.6高峰管控-分流舉措目前各辦公樓均出現(xiàn)早高峰時段人員擁擠，電梯等設(shè)備無法滿足的情況，為滿足客戶需求、避免早高峰大量人員候梯造成的排隊擁堵及大堂公共秩序整體有序性。物業(yè)結(jié)合了實際管理經(jīng)驗，出臺了一套行之有效的解決辦法。解決和緩解出入高峰的擁擠情況，進一步提升大樓整體形象。第四章物業(yè)服務(wù)一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容項目將提供安全、高效、專業(yè)、溫馨的服務(wù)，努力營造和諧、現(xiàn)代、高端的辦公環(huán)境。按照物業(yè)管理有限公司制定和發(fā)布的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系，進行物業(yè)管理服務(wù)工作：1、12小時大堂禮賓接待服務(wù)，解決來訪及服務(wù)要求跟進；2、24小時客服專人服務(wù)，解決投訴處理及服務(wù)要求跟進；3、24小時秩序維護及巡視服務(wù)；4、24小時車輛泊車服務(wù)；5、24小時公共衛(wèi)生維護服務(wù)；6、24小時公共設(shè)備設(shè)施維護；7、24小時工程維修與裝修管理服務(wù)；二、各階段工作重點階段開業(yè)前裝修期日常運作期工作重點1、制定管理方案

2、建立管理團隊

3、與政府部門建立協(xié)作關(guān)系

4、設(shè)備設(shè)施驗收1、二次裝修管理

2、公共設(shè)備設(shè)施成品保護

3、日常清潔管理1、訪客管理2、客戶報修/投訴管理3、節(jié)能管理4、客戶關(guān)系維護5、安全管控客戶服務(wù)1、與開發(fā)商、客戶溝通2、制定客戶服務(wù)規(guī)章流程3、協(xié)助裝修、交付工作4、制定裝修流程辦理客戶交房及裝修手續(xù)處理客戶各種投訴建立客戶檔案定期進行裝修巡查，對裝修違規(guī)現(xiàn)象及時制止并記錄1、跟進處理客戶需求及投訴2、定期拜訪客戶，進行滿意度調(diào)查3、收取物業(yè)管理等費用4、協(xié)助策劃組織推廣活動5、訪客接待及信息登記6、規(guī)范辦公環(huán)境及對客行為7、空置房管理，定期巡查并及時處理各類問題8、定期巡查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時跟進整改9、對客信息發(fā)布，及時有效的告知客戶各類信息安全巡視施工現(xiàn)場接管消防控制室，制定消防控制室各項管理制度清點建立各類安全物/技防設(shè)施設(shè)備臺賬制定保安服務(wù)規(guī)章流程制定外來人員管理流程制定裝修施工管理流程制定物品進出操作流程制定各項應(yīng)急預(yù)案9、編制安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系1、施工人員管控

2、施工場地監(jiān)督3、物品進出管理4、施工消防監(jiān)管5、施工安全監(jiān)督6、施工違規(guī)處理1、外來人員（快遞、送貨）管控

2、訪客管理3、每年舉行二次消防演習(xí)4、每日治安巡查5、每日防火巡查6、對突發(fā)事件應(yīng)急處理7.上下班電梯管理8、定期對末端消防設(shè)施設(shè)備進行檢查9、落實物品放行制度10、車輛指引與停車場安全管理11、安全生產(chǎn)工作開展12、定期開展安全隱患排查及治理工作13、定期開展突發(fā)事件應(yīng)急演練14、二次裝修管控15、外圍廣場安全管理16、落實監(jiān)控室24小時值班制度17、實行24小時消防控制室值班18、高峰期車道及出入口車輛引導(dǎo)19、夜間值班環(huán)境制定初“開荒”計劃落實監(jiān)督“開荒”進度環(huán)境工作管理評估制定保潔工作方案，擇優(yōu)確定外包供應(yīng)商5、制定綠植養(yǎng)護和綠植租擺方案，擇優(yōu)選擇綠植租擺供應(yīng)商恰當(dāng)處理裝修現(xiàn)場對其他業(yè)戶環(huán)境的影響對裝修單元加強環(huán)境管理力度跟進公共區(qū)域精開荒工作進度4、確定并落實大堂及開辦樓層的保潔和綠植的進場工作1、定期外幕墻清洗2、定期石材養(yǎng)護3、用戶室內(nèi)有償清潔服務(wù)4、生活垃圾清運及分類工作5、滅蚊蠅及四害消殺6、防疫常態(tài)化消殺工作7、特殊天氣預(yù)防和處理8、突發(fā)環(huán)境事件、投訴及時處理9、管理、評定環(huán)境日常工作情況，并持續(xù)改進10、裝修垃圾有償清運服務(wù)設(shè)備維護1、制定工程規(guī)章流程2、制定設(shè)備設(shè)施維保制度及操作手冊

3、與甲方對接，確定承接查驗辦法4、圖紙資料收集和移交5、制定時間倒排表，逐一對設(shè)施設(shè)備進行承接查驗6、查驗問題反饋，并督促整改7、對相關(guān)設(shè)施設(shè)備進行接管1、裝修內(nèi)容審核，并符合消防要求2、裝修巡查，裝修材料和過程管控

3、違規(guī)裝修的監(jiān)管和整改落實4、裝修完后竣工驗收

1、維保期內(nèi)遺留問題督促維修2、設(shè)施設(shè)備檢測，包括水質(zhì)檢測、電梯檢測、消防電氣檢測等3、按要求進行設(shè)施設(shè)備巡查，并做記錄4、節(jié)能降耗管理5、強電、弱電、給排水、供配電、消防等設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)6、公共區(qū)域和入戶接單維修7、電梯等外包單位監(jiān)管8、工程品質(zhì)提升和標(biāo)準(zhǔn)化打造9、停水、停電等工程突發(fā)事件處理和演練三、前介服務(wù)管理前期介入主要是根據(jù)公司在日常物業(yè)管理工作中總結(jié)的經(jīng)驗和教訓(xùn)，預(yù)先向開發(fā)公司/業(yè)主方提出一些建設(shè)性意見，以避免產(chǎn)生工程/初裝完成后才發(fā)現(xiàn)紕漏的問題。實際指導(dǎo)工作具體包括：在需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，協(xié)助提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定；制定和建立各專業(yè)管理模式、機構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制；根據(jù)項目實際情況，測算物業(yè)管理成本，提出物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，報當(dāng)?shù)卣飪r部門審批；制定招聘方案，選聘各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層)，組建工作隊伍；培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員(管理層和操作層)，協(xié)助對各專業(yè)技術(shù)工人進行考核及資格等級的評定；提供設(shè)備移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單，協(xié)助與各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作(包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等)；對維修保養(yǎng)工作的程序等級進行劃分，對運行中的設(shè)備進行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量；編制各項管理制度及建立相關(guān)資料、文件；建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；整理物業(yè)管理檔案資料。包含但不限于以下內(nèi)容：1、施工期物業(yè)管理工作2、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理，3、寫字樓竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理（1）寫字樓竣工驗收（2）物業(yè)企業(yè)接管驗收物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面。（3）現(xiàn)場驗收4、資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。（2）技術(shù)資料：竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告等。（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書等。5、其他交接設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。6、前期介入人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，寫字樓的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。四、設(shè)施設(shè)備管理寫字樓設(shè)施設(shè)備管理要求在保證設(shè)備正常運行的同時，在提供管理服務(wù)中，設(shè)備管理方式必須考慮使用需求和長期效能。我們在排查了項目實際情況后，整理了以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（包含但不限于以下標(biāo)準(zhǔn)）：1、強電系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化管理（1）設(shè)備房門門鎖完好，門上面有責(zé)任的名字、機房名稱標(biāo)識清晰，擋鼠板安裝可靠牢固；（2）配電房門口需配備粘鼠貼，粘鼠貼要求放置在老鼠易出入處，超過3個月需及時更換；（3）配電房內(nèi)相關(guān)制度需要上墻，包括配電房安全操作規(guī)程、崗位職責(zé)和應(yīng)急預(yù)案；（4）配電房內(nèi)至少需要配備2具手提式二氧化碳滅火器，滅火器在有效期內(nèi)，并有單獨的滅火器巡查表，每月在表上巡查簽字；（5）機房內(nèi)需要設(shè)置來訪人員登記表，維保人員需在表上簽字進出時間，進出時間姓名登記清楚；（6）配電房內(nèi)設(shè)備本體及可移動設(shè)備均需明確擺放位置，并畫出定位帶，定位帶寬5cm，顏色為黃色或黃黑相間的顏色；（7）高壓操作填寫《工作票》《倒閘操作票》（緊急事故處理除外），經(jīng)工程維修部經(jīng)理復(fù)核并批準(zhǔn)后方可執(zhí)行操作；如果發(fā)生故障搶修，則結(jié)束后要在設(shè)備運行記錄上登記；（8）變壓器斷電，先停負荷側(cè)開關(guān)；變壓器送電，后送負荷側(cè)開關(guān)，嚴(yán)禁帶負荷拉、合隔離開關(guān)；（9）配電房要求存放高壓工具（高壓絕緣鞋、高壓絕緣手套、高壓絕緣拉桿、高壓驗電筆）且高壓工具要有檢驗合格證必須在有效期內(nèi)；（10）配電房環(huán)境溫度要求不超過40℃，濕度不超過70%.，如溫度和濕度過高應(yīng)及時開啟風(fēng)機或除濕機；（11）墻面應(yīng)潔凈、無污漬、無破損、無漏水、無霉點、無蛛網(wǎng)，如墻面有滲漏等問題需及時上報修復(fù)；（12）地面應(yīng)平整、無雜物、無積水、無明顯積塵、地面未鋪設(shè)地磚的需涂刷深色地板漆，用掃把和拖把做清潔保持地面干凈。2、給水系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化管理（1）檢查設(shè)備房門門鎖完好，門上面有責(zé)任的名字、機房名稱標(biāo)識清晰，擋鼠板安裝可靠牢固；（2）水泵房內(nèi)需配備粘鼠貼，粘鼠貼要求放置在老鼠易出入處，超過3個月需及時更換；（3）設(shè)備房內(nèi)重要設(shè)施設(shè)備需要有設(shè)備管理標(biāo)簽，標(biāo)簽脫落需要用透明膠粘貼牢固；(4）水泵房內(nèi)至少需要配備2具手提式干粉滅火器，滅火器在有效期內(nèi)，并有單獨的滅火器巡查表，每月在表上巡查簽字；(5）機房內(nèi)需要設(shè)置來訪人員登記表，維保人員需在表上簽字進出時間，進出時間姓名登記清楚；(6）設(shè)備房內(nèi)相關(guān)制度需要上墻，包括水泵房安全操作規(guī)程、崗位職責(zé)和應(yīng)急預(yù)案；(7）水泵房內(nèi)需要有相關(guān)工作人員的健康證并上墻，有水箱檢測報告和水質(zhì)檢測報告，有效期還剩下一個月時需向領(lǐng)導(dǎo)報告防止證件過期；(8）檢查排水溝無積水，雨水篦子主題顏色為黑色，在邊框以黃黑警戒色為輔助色；(9）各閥門加套管塞滿黃油的PVC管，管道上有水流指示標(biāo)識，相關(guān)設(shè)施設(shè)備需要加設(shè)備名稱和常開、常閉等標(biāo)識；(10）生活水箱檢查口蓋板需上兩把鎖，分別保存；(11）生活水箱通氣口和溢流口裝防蟲網(wǎng)、有液位顯示標(biāo)識，有總?cè)莘e標(biāo)識，如防蟲網(wǎng)損壞需要及時更換；(12）設(shè)備房內(nèi)設(shè)備本體及可移動設(shè)備均需明確擺放位置，并畫出定位帶，定位帶寬5cm，顏色為黃色或黃黑相間的顏色；(13）設(shè)備房內(nèi)如有生銹的部位需刷同顏色的油漆；(14）設(shè)備房溫度不大于40℃，濕度不超過80%，如濕度超標(biāo)需及時開啟排風(fēng)扇或除濕機。(15）地面應(yīng)平整、無雜物、無積水、無明顯積塵、地面未鋪設(shè)地磚的需涂刷深色地板漆，用掃把和拖把做清潔保持地面干凈。3、電梯系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化管理(1）每天巡查一次電梯轎廂，要求五方對講通話正常，照明通風(fēng)正常，無異常聲響及抖動，開關(guān)門正常，平層精度在2cm范圍內(nèi)，電梯啟動、運行、停止平穩(wěn)。如發(fā)現(xiàn)異常，需及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，并聯(lián)系電梯維保單位進行檢查，根據(jù)故障及檢修方式及時與客服聯(lián)系發(fā)布停梯檢修通知；(2）每天巡查轎廂內(nèi)檢測合格證、乘梯須知、禁止吸煙標(biāo)識張貼到位，如發(fā)現(xiàn)缺失損壞，應(yīng)及時補充修復(fù)。在合格證有效期還剩下一個月時需向領(lǐng)導(dǎo)報告防止證件過期；(3）每周巡查一次電梯機房，檢查設(shè)備房門門鎖完好，門上面有責(zé)任的名字、機房名稱標(biāo)識清晰，擋鼠板安裝可靠牢固，重要備管理標(biāo)簽粘貼到位，如發(fā)現(xiàn)缺失破損，需及時修復(fù)補充；(4）巡查電梯設(shè)備房內(nèi)需配備粘鼠貼，粘鼠貼要求放置在老鼠易出入處，超過3個月需及時更換；(5）設(shè)備房室內(nèi)溫度小于40度，濕度小于80%，如溫度濕度超標(biāo)需及時按要求開啟空調(diào)設(shè)備；(6）巡查電梯機房內(nèi)主機運行無異響、無異味、無異常振動，如發(fā)現(xiàn)異常，需及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，并聯(lián)系電梯維保單位進行檢查，根據(jù)故障及檢修方式及時與客服聯(lián)系發(fā)布停梯檢修通知；(7）巡查電梯控制柜內(nèi)變頻器、接觸器無異常，變頻器內(nèi)散熱風(fēng)扇無異響，如發(fā)現(xiàn)異常，需及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報；(8）設(shè)備房內(nèi)相關(guān)制度需要上墻，包括電梯安全管理制度、電梯安全員崗位職責(zé)和應(yīng)急預(yù)案；(9）電梯機房內(nèi)需要有相關(guān)工作人員的電梯維修證并上墻，在證件有效期還剩下一個月時需向領(lǐng)導(dǎo)報告防止證件過期。4、空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化管理(1）每周檢查空調(diào)控制柜接觸器無異常；(2）觀察控制柜內(nèi)線路有無發(fā)黑現(xiàn)象，在斷電情況下，對控制柜內(nèi)所有接線端螺絲緊固。根據(jù)實際情況對銹蝕的壓線螺絲進行更換；(3）用吹風(fēng)機對控制柜所有元器件進行清潔除塵；(4）控制柜接觸器要求每3年進行更換；(5）維保完成之后需要拍照錄入系統(tǒng)中；(6）維保完成后需清點工具材料，完工后清場。5、消防系統(tǒng)管理（1）每日檢查消防主機運行狀況，對消防主機報警故障進行及時維修，并做好記錄；（2）每年對火警探測器進行一次全覆蓋檢查，探測器的編碼與位置應(yīng)與消防主機顯示相對應(yīng),并將測試情況詳細記錄在《火警探測器測試記錄表》中；（3）每月檢查各區(qū)域終端控制箱、報警探測器和控制模塊正常；（4）按維保計劃對中控室消防主機、CRT顯示器、消防廣播、消防直啟盤等設(shè)備的維護；（5）沒有對擴音機和備用擴音機進行全負荷試驗，應(yīng)急廣播的語音應(yīng)清晰；（6）每月對防火卷簾門進行現(xiàn)場手動操作、中控室遠程控制、報警聯(lián)動測試，檢查是否正常；（7）每月檢查閥體、手輪或手柄完好，閥門開啟靈活、閥桿潤滑、無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密、內(nèi)外無漏水；（8）每周觀察消火栓最不利點壓力，建筑高度大于100米時，壓力不低于0.07Mpa；（9）每季度調(diào)試濕式報警閥，開啟系統(tǒng)試驗閥，報警閥的啟動時間、啟動點壓力、水流至試驗裝置出口所需時間，符合原設(shè)計及驗收要求；（10）每月啟動風(fēng)機，觀察運轉(zhuǎn)正常，無異常噪音及震動，無串風(fēng)、漏風(fēng)現(xiàn)象；（11）每季度對卷簾進行清潔，消除塵污，涂刷油漆；清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，加注潤滑油；（12）維修工在進行消防設(shè)備維護工作前，需通知中控室。消防設(shè)備維護完成后，需將設(shè)備維護情況記錄在共用設(shè)備設(shè)施檢修維護記錄表中。6、弱電系統(tǒng)管理（1）按公司規(guī)定和現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備情況，制定維修保養(yǎng)計劃，并嚴(yán)格實施；（2）每月檢查攝像機防護罩的密封是否完好，擦洗鏡頭及散熱器，校調(diào)鏡頭位置及焦距，確保圖像清晰；（3）每半年檢查避雷針接地是否良好；避雷針要定期刷導(dǎo)電油漆（銀粉）；（4）每月檢查硬盤錄像機的錄制和回放功能是否正常，錄像畫面是否清晰；影像資料可保存30天。；（5）檢查顯示器屏幕顯示位置是否與實際位置相符，校對錄像機設(shè)定的時間、日期與實際時間、日期需一致；（6）每季度對硬盤錄像機內(nèi)部灰塵進行清潔，檢查風(fēng)扇是否工作正常；（7）每季度檢查交換機、硬盤錄像機、光纖收發(fā)器、矩陣網(wǎng)線插件接觸是否良好，如有網(wǎng)線水晶頭接觸不良情況可用網(wǎng)線鉗重新壓一下水晶頭，檢查線纜及端口編號是否清晰或脫落，如有標(biāo)簽脫落應(yīng)及時補上；（8）檢查門口主機功能按鍵是否正常，呼叫中控室管理機測試可視對講圖像是否清晰，通話質(zhì)量有無雜音；（9）每月檢查閉門器是否有漏油、關(guān)門速度過快或過慢現(xiàn)象，若出現(xiàn)過快過慢現(xiàn)象應(yīng)調(diào)整閉門器的調(diào)速開關(guān)，使關(guān)門速度到達適當(dāng)位置；7、發(fā)電機系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化管理（1）檢查機油油質(zhì)、油位和水箱水質(zhì)、水位正常，設(shè)備房門門鎖完好，門上面有責(zé)任的名字、機房名稱標(biāo)識清晰，擋鼠板安裝可靠牢固；（2）發(fā)電機房內(nèi)需配備粘鼠貼，粘鼠貼要求放置在老鼠易出入處，超過3個月需及時更換；（3）設(shè)備房內(nèi)重要設(shè)施設(shè)備需要有設(shè)備管理標(biāo)簽，標(biāo)簽脫落需要用透明膠粘貼牢固；(4）發(fā)電機房內(nèi)至少需要配備2具手提式干粉滅火器，滅火器在有效期內(nèi)，并有單獨的滅火器巡查表，每月在表上巡查簽字；(5）機房內(nèi)需要設(shè)置來訪人員登記表，維保人員需在表上簽字進出時間，進出時間姓名登記清楚；(6）設(shè)備房內(nèi)相關(guān)制度需要上墻，包括發(fā)電機房安全操作規(guī)程、崗位職責(zé)和應(yīng)急預(yù)案；(7）設(shè)備房內(nèi)設(shè)備本體及可移動設(shè)備均需明確擺放位置，并畫出定位帶，定位帶寬5cm，顏色為黃色或黃黑相間的顏色；(8）設(shè)備房內(nèi)如有生銹的部位需刷同顏色的油漆；(9）設(shè)備房溫度不大于40℃，濕度不超過70%，如濕度超標(biāo)需及時開啟排風(fēng)扇或除濕機。(10）地面應(yīng)平整、無雜物、無油漬、無明顯積塵、地面未鋪設(shè)地磚的需涂刷深色地板漆，用掃把和拖把做清潔保持地面干凈。8、停車場設(shè)備管理（1）電動閘機及各個部位定期加固，杜絕因為螺栓松動而產(chǎn)生機械性故障，每周對閘機限位開關(guān)進行調(diào)整，使道閘桿處于水平狀態(tài)；（2）顯示屏、讀卡器表面無塵；（3）停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，地感線圈檢查區(qū)域無盲區(qū)，防砸功能有效；（4）智能卡軟件電腦主機工作正常，對已辦理智能卡業(yè)務(wù)資料進行備份；（5）停車場管理系統(tǒng)帶有讀卡器通訊系統(tǒng)的需要定期提取記錄及視頻圖像，每月對停車場系統(tǒng)服務(wù)數(shù)據(jù)進行備份；9、機械立體停車庫管理（1）每日觀察停車和出庫運行狀態(tài)（含抖動、異音、失衡等）。每日巡查機械車位時，務(wù)必檢查各傳動部位狀態(tài)。（2）檢查配電柜及其電氣設(shè)施的端子有無松動燒壞等現(xiàn)象。（3）檢查斷路器、接觸器各觸點有無打火、拉弧等現(xiàn)象。（4）檢查各接地點是否合乎要求。（5）檢查限速器正常運行和各操作器運行情況，檢查運行是否反應(yīng)靈敏。（6）檢查各個限位開關(guān)、極限開關(guān)是否正常，檢查各指使燈和極易毀壞的器件等。五、隱患排查項目須根據(jù)項目的物防、技防和人員的配置情況編制安全巡邏管理制度，排查制度中必須明確巡邏的頻次、巡查的關(guān)注重點，單一客戶項目的巡邏內(nèi)容必須包含合同約定內(nèi)容或特別要求；1、巡邏工作要求（1）項目須至少編制兩套巡邏路線圖，標(biāo)明重點巡邏監(jiān)控范圍，每季度根據(jù)現(xiàn)場的實際情況調(diào)整巡邏方式，在項目進行備案；（2）根據(jù)巡邏路線圖設(shè)置巡邏打卡點位，巡邏崗人員到巡更打卡點時，使用智能操作系統(tǒng)對打卡點現(xiàn)場進行拍照，錄入巡邏相關(guān)數(shù)據(jù)，未按時巡更時，在智能操作系統(tǒng)上注明原因；2、巡邏區(qū)域與主要內(nèi)容（1）公共區(qū)域巡邏①樓層內(nèi)部分：公共設(shè)施、公共通道、消防通道、設(shè)備房門、倉庫、資料室、單元門、入戶門、窗戶、辦公區(qū)、核心機房、實驗室等；②樓層外部分：外墻及外墻附屬設(shè)施、采光井、主干道、廣場水景、圍欄圍墻、綠化帶、娛樂設(shè)施、停車場、商鋪、車棚、天臺、貨臺、安防設(shè)施、周界防范系統(tǒng)；③其他內(nèi)容：預(yù)防和制止擾亂公共秩序、妨礙公共安全、侵犯他人人身權(quán)利、妨礙社會管理秩序的行為；保護各類安全事件現(xiàn)場，疏導(dǎo)群眾，維護秩序。辦公區(qū)域巡邏①檢查樓層內(nèi)所有通風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)運行情況、玻璃門窗、照明設(shè)施設(shè)備等；②每天對責(zé)任區(qū)域進行夜間五關(guān)檢查（21:30至次日1:00），主要指關(guān)門、關(guān)燈、關(guān)窗、關(guān)空調(diào)、關(guān)不使用的電器；③每天對責(zé)任區(qū)域內(nèi)消防防火門進行巡查，確保防火門保持常閉狀態(tài)，檢查消防器材設(shè)施的檢查，發(fā)現(xiàn)損壞、圈占、遮擋等違規(guī)現(xiàn)象及時處理及上報；④對各樓層公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生進行檢查，發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的垃圾堆放凌亂，及時上報保潔清潔、垃圾出門檢查跟進；⑤其他要求：合同約定或客戶特別要求。裝修巡邏①對大廈內(nèi)的裝修工程進行監(jiān)管，對違章、存在安全隱患、有礙交通或因超時裝修產(chǎn)生噪音影響他人休息的裝修進行制止、報告；②裝修巡邏檢查相關(guān)要求，按《裝修管理程序》執(zhí)行?？罩梅垦策墷傥飿I(yè)部負責(zé)人負責(zé)編制空置房清單，清單每季度更新；②空置房至少每周覆蓋巡查一次，巡查內(nèi)容包括：門、窗戶關(guān)閉，門鎖完好，一層院內(nèi)無他人進入跡象，外墻面無明顯滲水跡象，房內(nèi)無燈光；③發(fā)現(xiàn)空置房有可疑情況，立即通知控制中心，在等待支援人員到場后，對可疑空置房進行排查；④甲方或客戶委托的空置房屋按特約服務(wù)協(xié)議執(zhí)行。重點部位巡邏①重點巡邏部位：辦公區(qū)域、中控室、設(shè)備房、倉庫、操作間、大廈大堂出入口、地下車庫、消防設(shè)施、消防通道、大廈一層臨街通道、陽臺門、臨街商鋪等以及客戶特別要求的部位；②每2小時至少對重點巡邏部位巡查一次（甲方要求高于公司標(biāo)準(zhǔn)的，執(zhí)行甲方標(biāo)準(zhǔn)），發(fā)現(xiàn)重點巡邏部位有異常時應(yīng)立即上報；③當(dāng)雨雪、大風(fēng)等惡劣天氣時，除了對所轄區(qū)域進行全面的安全檢查，巡邏時需重點關(guān)注公共設(shè)施及重點部位。六、消防安全管理 消防工作貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。按公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、各分公司及項目依法監(jiān)管、全員參與的原則，建立消防安全責(zé)任制并明確各級人員消防安全管理責(zé)任。消防控制室管理制定消防控制室各項管理制度、消防管理組織架構(gòu)以及應(yīng)急處理流程，配備各類消防應(yīng)急器材，建立臺賬定期檢查；消防控制室24小時雙人持證上崗值機，能熟練操作消防系統(tǒng)，處理消防主機的各類報警，熟知各類消防突發(fā)事件處理流程，定期對消防主機及相關(guān)設(shè)備進行維修保養(yǎng)。2、消防設(shè)施設(shè)備管理（1）各類消防設(shè)備正常運行，定期進行維保，出現(xiàn)故障時及時報修，保存相關(guān)記錄并跟進維修結(jié)果；（2）建立消防設(shè)施設(shè)備、應(yīng)急器材裝備臺賬及管理辦法，定期進行檢查盤點，確保完好有效。3、義務(wù)消防隊管理建立義務(wù)消防隊，定期培訓(xùn)，消防隊員熟知火情搶險及疏散人員、搶救物資的方法。4、消防設(shè)備設(shè)施檢查項目秩序負責(zé)人每月、項目負責(zé)人每季度至少進行一次防火安全檢查，存在問題及時整改。4、消防培訓(xùn)、演練管理每半年至少開展一次消防知識宣傳及消防疏散應(yīng)急演練；每年至少組織一次對全體員工的消防安全知識培訓(xùn)，每次不得少于兩個小時。5、消防器材的配置根據(jù)消防法規(guī)和甲方要求及建筑物使用特性需求實施設(shè)置，公共部位面積每50平米至少配置2具2KG以上滅火器；重要設(shè)備房每30平方米配置2具2KG二氧化碳滅火器。6、消防安全檢查（1）每月項目經(jīng)理對服務(wù)中心進行重點檢查或抽查，尤其是重大節(jié)假日前要組織消防安全大檢查，檢查內(nèi)容包括貫徹執(zhí)行消防安全制度情況，重點要害部位消防安全管理及檢查制度的執(zhí)行情況；（2）秩序維護經(jīng)理組織每月對消防設(shè)施、器材進行一次全面檢查，巡邏崗秩序維護員每天對消防設(shè)施、器材進行巡查；（3）重大節(jié)日（勞動節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)）進行消防安全全面檢查。7、消防演習(xí)演習(xí)頻次：實戰(zhàn)演習(xí)每年兩次，由服務(wù)中心組織員工參加的一次，時間由服務(wù)中心自行安排，組織寫字樓租戶參加的安排在每年11月份“消防宣傳月”進行。七、出入口管理對服務(wù)區(qū)域出入口進行有效控制，維護服務(wù)區(qū)域的正常秩序，確?？蛻襞c人身財產(chǎn)安全，并根據(jù)項目實際情況和物業(yè)管理合同約定的權(quán)利和義務(wù)編制適合于本項目的出口管理規(guī)程。1、普通來訪人員單一客戶項目，對來訪者應(yīng)問明來意，與業(yè)主方（對接部門）確認并經(jīng)其同意后，在《外來人員出入登記表》或訪客登記系統(tǒng)上進行登記授權(quán)，發(fā)放來賓卡并予以放行，具體操作根據(jù)不同甲方/項目的要求執(zhí)行。2、外來服務(wù)人員相對固定的外來服務(wù)人員（送奶、送水、快餐、快遞、家政、綠植等）需出具單位證明和業(yè)主、客戶確認。3、施工人員施工人員進入大廈須隨身攜帶出入證，且在有效期內(nèi)，過期提示進行更換。4、執(zhí)行公務(wù)人員公務(wù)人員進入管理服務(wù)區(qū)域執(zhí)行公務(wù)時，崗位必須第一時間通知秩序負責(zé)人，逐級上報，項目負責(zé)人合理安排人員配合、跟進；按照業(yè)主方要求操作。5、上訪人員值班員發(fā)現(xiàn)上訪人員時，立即通知秩序值班領(lǐng)班到現(xiàn)場核實確認，帶領(lǐng)上訪人員到指定區(qū)域，并立即上報領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門處理。客戶有特別要求的按業(yè)主方規(guī)定流程操作。6、內(nèi)部人員（1）公司職員需進入管理服務(wù)區(qū)域，憑有效工牌核實身份后放行，可不作登記（2）公司職員未攜帶工牌需進入管理服務(wù)區(qū)域，須驗證身份或通知當(dāng)班秩序負責(zé)人核實。（3）無法核實身份的，應(yīng)拒絕其進入管理服務(wù)區(qū)域。7、物資（搬運）放行管理（1）物資搬運放行以方便客戶為原則，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有客戶搬運物資時，應(yīng)立即詢問客戶身份，引導(dǎo)客戶到服務(wù)前臺辦理物資搬運手續(xù)，填寫《物品搬運放行單》。（2）服務(wù)中心前臺負責(zé)客戶信息核實、秩序維護部負責(zé)物資驗證與放行。（3）多客戶寫字樓項目，客戶物資需要搬出大廈時，須填寫《物品搬運放行單》辦理手續(xù)，主要核對填寫物資名稱、數(shù)量及業(yè)主本人或單位負責(zé)人資料。夜間物資搬出由服務(wù)中心指定的相關(guān)授權(quán)人員負責(zé)辦理。單一客戶項目，物資放行管理按照合同約定或甲方要求執(zhí)行。（4）出入口崗位須核對搬運物品與《物品搬運放行單》申請內(nèi)容是否相符，在《物品搬運放行單》上記錄搬運車輛的牌號、司機姓名、身份證號或駕駛證號等，手續(xù)完善后才能予以放行，《物品搬運放行單》保存在前臺。（5）出入口崗應(yīng)注意檢查和制止攜帶易燃、易爆、劇毒危險品進入所轄區(qū)域。八、梯控管理對服務(wù)區(qū)域的電梯進行有效控制，避免外來人員誤入其他的辦公樓層，確保客戶與人身財產(chǎn)安全，并根據(jù)項目實際情況和物業(yè)管理合同約定的權(quán)利和義務(wù)編制適合于本項目的梯控管理規(guī)程。1、梯控卡授權(quán)工作人員授權(quán)各單位填寫權(quán)限開通申請表并蓋章，交由物業(yè)服務(wù)中心進行確認后進行電梯權(quán)限開通。外來人員授權(quán)大堂對來訪者應(yīng)問明來意，與業(yè)主方（對接部門）確認并經(jīng)其同意后，在《外來人員出入登記表》或訪客登記系統(tǒng)上進行登記授權(quán)，發(fā)放來賓梯控卡并予以放行，具體操作可根據(jù)不同甲方/項目的要求執(zhí)行。2、梯控資料管理物業(yè)服務(wù)中心安排專人對梯控資料進行管理，建立實時臺賬，定期對臺賬進行更新，對過期信息進行刪除。3、梯控出現(xiàn)故障的管理標(biāo)準(zhǔn)。對系統(tǒng)進行定期維護和保養(yǎng)并具備處理一般故障的能力。九、車輛停泊服務(wù)內(nèi)停車場的，維護服務(wù)區(qū)內(nèi)行駛與停放秩序（具體視停車場情況定）管理車場崗實行24小時值班制，崗對進入輛及車確保已租或已的正常使用，禁須報備到地費據(jù)準(zhǔn)》置設(shè)置收標(biāo)準(zhǔn)公示牌，收費管理制流程車輛管理有劃定的區(qū)地點存放摩托車及非機動車區(qū)域共享單車不得進入管理區(qū)域停放。要進非機動車必須按不得占并位設(shè)置防盜十、環(huán)境服務(wù)保潔管理是物業(yè)管理的重要組成部分，也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的重要指標(biāo)之一。我公司將在整合型管理體系的基礎(chǔ)上，應(yīng)用環(huán)保工程學(xué)、現(xiàn)代醫(yī)學(xué)、衛(wèi)生學(xué)等知識，實施科技型保潔管理，使保潔衛(wèi)生工作科學(xué)、環(huán)保、無公害，保證寫字樓空氣清新，日常工作環(huán)境優(yōu)雅。1、內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)控體系建立健全質(zhì)量監(jiān)控體系，每時、每天、每周、每月都有專人或?qū)ｉT部門進行檢查，每日落實問題整改，確保清潔保潔達到既定標(biāo)，清潔作業(yè)按計劃順利完成，質(zhì)量記錄完整。2、嚴(yán)格的考核制度每月對員工專業(yè)操作技能、工作業(yè)績進行考核，獎懲分明：每半年進行一次專業(yè)基礎(chǔ)知識考試，結(jié)合日常工作業(yè)績，實行末尾淘汰。3、清潔作業(yè)改進（1）檢查出的問題及時改進。（2）加強員工的培訓(xùn)。理論與實際相結(jié)合，每位員工都做到“一熟，二勤、三快”：一熟，即對各項工作標(biāo)準(zhǔn)熟悉，明白崗位所做的工作細則；二勤，腦勤、手勤；三快，在保證清潔質(zhì)量的前提下，正確判斷問題快，應(yīng)變能力快，處理問題快，工作效率高。（3）鼓勵員工多提合理化建議，以不斷改進工作。4、生活垃圾清運環(huán)境主管制定垃圾清運方案或計劃，由項目經(jīng)理進行審核。規(guī)范垃圾清運管理，避免環(huán)境污染，保持環(huán)境整潔，以對垃圾清運實施有效監(jiān)控并做出客觀評價。（1）垃圾清運員對所轄區(qū)域內(nèi)垃圾桶每日2次進行更換、清運，收集垃圾時，乘坐指定電梯，避開人流高峰期。（2）環(huán)境主管制定垃圾清運線路，并根據(jù)具體情況及時調(diào)整清運線路，垃圾清運員按規(guī)定路線進行清運，填寫《垃圾清運記錄檢查表》。（3）要求每天對垃圾桶進行整體清洗、消毒工作。5、石材養(yǎng)護:為保證大樓石材晶面整潔、平整、無損壞，制定養(yǎng)護流程和監(jiān)督機制：6、有害生物防治服務(wù)有害生物防治：指對蟑螂、老鼠、蚊蠅、螞蟻及各種飛蟲的預(yù)防和控制的活動。有害生物防治服務(wù)機構(gòu)應(yīng)根據(jù)服務(wù)項目的特點（地區(qū)、氣候、項目類型等），在每年12月制定下年度《有害生物年度防治計劃》，報所服務(wù)之樓盤相關(guān)負責(zé)人審核。物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)積極督促有害生物防治機構(gòu)提交年度計劃，并根據(jù)年度計劃要求外包方分解為月度計劃。十一、綠化服務(wù)寫字樓內(nèi)部裝修均采用石材、瓷磚等硬質(zhì)材料，為提升整體服務(wù)品質(zhì)，更好的展現(xiàn)大堂的美觀度，需開展綠植租擺服務(wù)，下面是對一些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和綠植挑選方法。1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）綠植養(yǎng)護著裝整潔規(guī)范、微笑服務(wù)；（2）綠植長勢良好，無病蟲害，葉面光澤無明顯積塵，無枯葉、病葉、老葉，底盤完好無積水、泥沙，株型自然勻稱；（3）套盆表面潔凈、無破損，現(xiàn)場作業(yè)工具擺放有序，無雜亂物品堆放；（4）符合客戶與合同要求，適應(yīng)擺放場所的環(huán)境；（5）作業(yè)工具盡量選擇靜音設(shè)備，手機調(diào)成振動或靜音。2、租擺綠植原財及養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)（1）選擇租擺綠植原則花卉要考慮能吸收有害氣體，凈化空氣，適應(yīng)室內(nèi)生長環(huán)境，推薦職務(wù)包括不限于：a.中大型植物：綠蘿、散尾葵、國王椰子、棕竹、心葉藤、富貴竹籠、橡皮樹等：b.大型植物：黃金葛、吊蘭、?；y邊鐵、萬年青、白掌、袖珍椰子、銀皇后等。（2）養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)a.植物豐滿健壯，株型自然勻稱，長勢良好。頁面干凈光亮，無灰塵臟物，無明顯病斑，無明顯病害，保持品種應(yīng)用特性及觀賞價值；b.植株無殘技、黃葉，對葉片葉尖存有少許黃尾的，要合理修剪，保持株型自然；c.保持花盆干凈整潔，無臟物，花盆內(nèi)無煙頭、雜物、垃圾，對損壞殘缺的花盆及時更換；d.植物的底碟整潔，與花盆合理搭配，美觀大方；e.依據(jù)植物特性，合理澆水、定期施肥養(yǎng)護，保持植物正常生長；f.保持植物常新，植物擺放時間較長需更換植物或品種，安排定期更換調(diào)整。十二、裝修服務(wù)為規(guī)范裝修管理流程，保障客戶及公司利益，確保房屋結(jié)構(gòu)安全及使用功能，為客戶提供裝修服務(wù)咨詢及裝修違規(guī)行為約束，保證建筑不因裝修造成內(nèi)外公共設(shè)施設(shè)備損壞，或未經(jīng)相關(guān)部門允許改變建筑使用功能的行為，特梳理裝修規(guī)范流程。1、裝修備案申報流程2、施工管理細則（1）施工驗收管理：裝修公司必須在隱蔽管線封閉前向物業(yè)服務(wù)中心申請安排隱蔽工程驗收，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心驗收查證無誤后，再進行封閉，并做好隱蔽工程記錄。（2）安全管理：裝修公司在施工期間，必須配備專職的安全檢查員，負責(zé)現(xiàn)場的安全檢查與管理工作，發(fā)現(xiàn)隱患及時糾正.（3）裝修人員之操守和管理： 客戶及其所指定的裝修公司須對裝修指南熟悉及遵守。對違反裝修指南規(guī)定者，物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)要求其停止裝修施工及截斷其租賃區(qū)域之電力供應(yīng)，物業(yè)服務(wù)中心不承擔(dān)此行為所導(dǎo)致的后果。裝修施工開展前，所有裝修人員均須辦理裝修人員出入證并隨身佩戴，裝修施工完畢后，出入證應(yīng)交回物業(yè)服務(wù)中心辦理退證手續(xù)?，F(xiàn)場裝修負責(zé)人，每天到物業(yè)服務(wù)中心簽到，注明當(dāng)天裝修工人的人數(shù)和工作時間安排。裝修人員應(yīng)隨身攜帶裝修施工出入證以備出入大廈時檢查，物業(yè)服務(wù)中心有最終決定權(quán)不批準(zhǔn)無持證人士進入大廈裝修工作。3、裝修通道及材料運輸：客戶及其指定的裝修公司在搬運材料時需嚴(yán)格遵從物業(yè)服務(wù)中心安排之特定路線及程序。裝修公司在裝修通道及搬運材料的通道處需按物業(yè)服務(wù)中心要求鋪設(shè)地面、墻面保護板。運送大量物品時，須預(yù)先與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)絡(luò)安排載貨專用電梯。4、物料廢料/垃圾之堆放及清理：裝修物料、廢料不得堆放在公共區(qū)域。裝修期所有垃圾及廢料等物料必須袋裝，都應(yīng)存放在租賃區(qū)域內(nèi)，由施工方每天進行清理，運送至物業(yè)服務(wù)中心指定的裝修垃圾堆放點。不可將易燃雜物堆放在租賃區(qū)域內(nèi)，以免發(fā)生火情。5、電梯使用管理：（1）現(xiàn)場裝修期間所有施工人員必須使用指定貨梯進出大廈，嚴(yán)禁乘用客梯。所有貨梯均由物業(yè)服務(wù)中心安排調(diào)度（事先預(yù)約的可按預(yù)約時段給予優(yōu)先使用）。運貨電梯使用要求：不得運送危險物品、超長物（2.8米以上）、超寬物（900毫米以上）或超載（1000千克以上），超長、超寬物品須走消防通道運送；運送液體貨物需用容器裝好以防泄漏；粉狀貨物需用密封袋裝好，以防外泄；貨物若為尖銳物應(yīng)墊好，避免刮劃電梯。（2）貨梯用于運送貨物的時間：19：00～次日07：00（可按現(xiàn)場實際情況調(diào)整，在裝修施工時期內(nèi)適當(dāng)延長開放時間或預(yù)約使用）。6、公共區(qū)域保護：租戶裝修須在公共區(qū)域采取保護措施，如公共墻體、洗手間等。十三、突發(fā)事件管理為科學(xué)有效應(yīng)對項目管理區(qū)域可能出現(xiàn)的安全突發(fā)事件，規(guī)范應(yīng)急處置工作流程，切實消除物業(yè)服務(wù)中心管理區(qū)域安全隱患，保障物業(yè)管理區(qū)域的公共安全和租戶生命財產(chǎn)安全。組織架構(gòu)與分工項目成立后勤物業(yè)保障突發(fā)事件應(yīng)急處置領(lǐng)導(dǎo)小組，組織和協(xié)調(diào)突發(fā)事件處置工作。職位所在部門公司職務(wù)分工組長服務(wù)中心項目經(jīng)理總指揮副組長客服部部門負責(zé)人副總指揮（公關(guān)媒體）秩序維護部部門負責(zé)人副總指揮（應(yīng)急實施）工程部部門負責(zé)人副總指揮（設(shè)備保障）組員綜合部主管后勤保障組員秩序維護部領(lǐng)班安全警戒組員秩序維護部領(lǐng)班引導(dǎo)指引組員客服部/環(huán)境部領(lǐng)班業(yè)戶安撫2、應(yīng)急預(yù)案項目根據(jù)現(xiàn)場情況，制定應(yīng)急事故的處理流程，各部門按流程跟進現(xiàn)場緊急事務(wù)處理。序號應(yīng)急預(yù)案主責(zé)部門備注說明1電梯故障應(yīng)急預(yù)案工程部2燃氣泄漏應(yīng)急預(yù)案工程部3停水、漏水、跑水應(yīng)急預(yù)案工程部4停電應(yīng)急預(yù)案工程部5防風(fēng)應(yīng)急預(yù)案工程部6設(shè)備故障突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案工程部7消防滅火應(yīng)急處理預(yù)案秩序部8煙花安全燃放應(yīng)急預(yù)案秩序部9高空墜落、物體打擊應(yīng)急處理預(yù)案秩序部10群體集會或鬧事應(yīng)急處理預(yù)案秩序部11停車場突發(fā)交通事故等應(yīng)急處理預(yù)案秩序部12公共安全應(yīng)急預(yù)案秩序部13公共衛(wèi)生應(yīng)急處理預(yù)案秩序部14自然災(zāi)害應(yīng)急處理預(yù)案秩序部15突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案綜合部16客戶重大投訴應(yīng)急預(yù)案客服部17暴風(fēng)雨/雪應(yīng)急預(yù)案客服部18危險化學(xué)品應(yīng)急預(yù)案客服部19食物中毒應(yīng)急預(yù)案服務(wù)中心20突發(fā)事件媒體應(yīng)對、惡意新聞報道應(yīng)急預(yù)案服務(wù)中心十四、服務(wù)操作指引通過多年來對寫字樓服務(wù)的深入研究，我司建立了一套完整的寫字樓作業(yè)指引文件，對服務(wù)過程標(biāo)準(zhǔn)不斷細化豐富，并在全國各地有效落地實施，為保障寫字樓基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)提供了有力支撐。序號管理類別文件1工程專業(yè)設(shè)備房管理作業(yè)指引2強電系統(tǒng)管理作業(yè)指引3給排水系統(tǒng)管理作業(yè)指引4消防系統(tǒng)管理作業(yè)指引5電梯系統(tǒng)管理作業(yè)指引6弱電系統(tǒng)管理作業(yè)指引7空調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè)指引8房屋本體及公共設(shè)施管理作業(yè)指引9寫字樓及商業(yè)裝修管理作業(yè)指引10維修作業(yè)管理指引11物業(yè)工程安全作業(yè)指引12維修工具管理作業(yè)指引13測量儀器儀表管理作業(yè)指引14標(biāo)識標(biāo)牌管理指引序號管理類別文件1秩序?qū)I(yè)安全管理作業(yè)指引2巡邏管理作業(yè)指引3出入口管理作業(yè)指引4內(nèi)部管理作業(yè)指引5停車場管理作業(yè)指引6消防安全管理作業(yè)指引7中控室管理作業(yè)指引8裝修安全巡視作業(yè)指引9臨時動火管理作業(yè)指引序號管理類別文件1客服專業(yè)客戶接待處理作業(yè)指引2鑰匙管理作業(yè)指引3對客信息發(fā)布管理作業(yè)指引4客戶信息處理作業(yè)指引5客戶投訴管理作業(yè)指引6特約服務(wù)作業(yè)指引7會議服務(wù)作業(yè)指引8項目創(chuàng)優(yōu)管理作業(yè)指引序號管理類別文件1環(huán)境專業(yè)環(huán)境供方管理作業(yè)指引2保潔服務(wù)質(zhì)量管理作業(yè)指引3保潔特約服務(wù)管理作業(yè)指引4外墻清洗管理作業(yè)指引5垃圾清運管理作業(yè)指引6消殺服務(wù)質(zhì)量管理作業(yè)指引7綠化服務(wù)質(zhì)量管理作業(yè)指引8綠化器具使用管理作業(yè)指引9環(huán)境保潔崗位工作管理作業(yè)指引第五章保障機制一、人員配置方案項目經(jīng)理人1、組織架構(gòu)項目經(jīng)理人物業(yè)部人工程部人綜合部物業(yè)部人工程部人綜合部人秩序部人禮賓部人助理禮賓司人禮賓員人維助理禮賓司人禮賓員人維護組人運行組人消防人安防人綜合專員人綜合主管人財務(wù)專員人環(huán)境環(huán)境人客服人2、編制說明序號部門編制（人）編制依據(jù)及特殊情況說明1項目部據(jù)項目實際情況定編2綜合部據(jù)項目實際情況和采購流程定編（含財務(wù)）3物業(yè)部據(jù)項目面積和客戶需求定編（含外包保潔）4工程維修部據(jù)項目設(shè)備情況定編5秩序維護部據(jù)項目安全需求和出入口數(shù)量定編6禮賓部據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)要求定編合計總計服務(wù)人數(shù)二、人員配備要求和崗位職責(zé)助理禮賓司任職資格大專及以上學(xué)歷，有一年以上星級酒店禮賓司崗位工作經(jīng)驗。女：身高1.68M及以上；男：身高1.80M及以上。五官端正，形象氣質(zhì)佳，具有較強親和力。熱愛服務(wù)行業(yè)，具備良好的溝通能力，有較強的抗壓及應(yīng)變能力。具有會務(wù)專項服務(wù)工作經(jīng)驗的同事優(yōu)先。富有團隊精神，有良好的職業(yè)道德和職業(yè)操守。助理禮賓司工作職責(zé)1、主持禮賓部日常工作，確保部門內(nèi)部及本部與其它部門有效的溝通，為客人提供良好的服務(wù)。2、留意重要接待任務(wù)、大型商務(wù)團體及貴賓抵店的情況，合理安排人員控制電梯做好專梯服務(wù)。3、分配下屬工作任務(wù)并檢查其完成情況。4、主要負責(zé)禮賓部日常接待指引工作，具有一定服務(wù)行業(yè)的經(jīng)驗。5、負責(zé)部門把控寫字樓大堂突發(fā)事件的緊急預(yù)案、對客投訴及責(zé)任事故的處理。6、負責(zé)項目禮賓部管理相關(guān)工作流程，工作標(biāo)準(zhǔn)及制度擬訂。7、負責(zé)編制禮賓部的增值服務(wù)、個性化物資的統(tǒng)籌工作。8、協(xié)助公司品質(zhì)部提升項目整體的服務(wù)品質(zhì)及客戶服務(wù)感官。9、督促部門服務(wù)工作、服務(wù)形象、服務(wù)質(zhì)量。10、維護大堂秩序，確保大堂人員出入安全。禮賓員任職要求1、年齡：22—30歲；2、學(xué)歷：大專以上；3、具備基礎(chǔ)英語表達能力；4、儀表端莊，待人大方有禮；5、接待來人來訪，正確受理客戶投訴或建議，及時答疑解惑。禮賓員崗位職責(zé)1、自覺遵守公司、物管公司各項規(guī)章制度、本崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和員工手冊的要求；2、掌握物業(yè)項目的業(yè)戶和周邊情況；做好對客解釋工作；3、掌握物業(yè)項目業(yè)戶情況、聯(lián)絡(luò)方式和周邊情況；4、掌握物管項目的基本情況、服務(wù)項目及水平；5、負責(zé)來訪人員登記、引導(dǎo)、解答問訊等接待服務(wù)；6、負責(zé)外借用品〔雨傘、手推車〕的借用及登記工作；7、負責(zé)客戶區(qū)域內(nèi)部會議服務(wù)、郵件/報刊分發(fā)工作；8、認真完成上級交辦的其他工作?？头T任職要求1、男女不限，大專以上學(xué)歷，年齡35歲以內(nèi)；2、熟練使用電腦、打印機等辦公設(shè)備的操作；3、個人形象良好，性格活潑開朗，有親和力，具有較強的服務(wù)意識，普通話標(biāo)準(zhǔn)；4、思維敏捷，具有較強的協(xié)調(diào)能力及語言表達能力，具有處理突發(fā)事件的應(yīng)變能力；有責(zé)任心，工作認真、細致，具有較強的學(xué)習(xí)能力及抗壓能力，愿意接受持續(xù)挑戰(zhàn)；5、熟練掌握Excel、Word、PPT等辦公軟件；6、1年以上物業(yè)客服工作經(jīng)驗?？头T崗位職責(zé)1、在物業(yè)管理項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能；2、自覺遵守公司、物管公司各項規(guī)章制度、本崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和員工手冊的要求；3、負責(zé)項目現(xiàn)場對客戶的相關(guān)物業(yè)管理的解答并提供相關(guān)的規(guī)范性咨詢服務(wù)。就客戶投訴熱點進行分析，找出癥結(jié)所在，與相關(guān)部門進行調(diào)整，降低投訴率；4、負責(zé)督導(dǎo)客服中心的工作，確保為客戶提供優(yōu)質(zhì)便捷的服務(wù)；5、遇有水浸、火警等突發(fā)事件，要及時與相關(guān)部門做好善后工作。負責(zé)接待客戶的投訴及解釋工作；6、負責(zé)客戶的收樓及裝修手續(xù)；7、負責(zé)客戶的遷入、遷出等各項手續(xù)辦理工作；8、負責(zé)日常巡查及保潔、綠化及消殺等外委專業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的督導(dǎo)工作；9、建立一個完整、高效的資料檔案系統(tǒng)，透過資料分析發(fā)現(xiàn)問題后，對有關(guān)程序做出相應(yīng)的修改使其更加完善，從而提高對客戶服務(wù)效率；10、草擬及發(fā)放各項對客通知（天氣預(yù)警、社區(qū)文化活動通知、消殺通知等）；11、每周向分管項目負責(zé)人提交部門的工作匯報，及下周工作計劃。做到詳細清楚，責(zé)任到人；12、完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。綜合主管任職要求1、男女不限，年齡30-40歲；2、人力資源、行政管理、工商管理或相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷；3、3-5年以上大中型企業(yè)人事行政管理工作經(jīng)驗，有物業(yè)公司同等崗位工作經(jīng)驗、或品質(zhì)管理經(jīng)驗；4、具有較強的文書表達能力、人際交往能力、溝通協(xié)調(diào)能力，有較強責(zé)任感與敬業(yè)精神；5、熟練操作辦公軟件，網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用；6、熟悉合同招投標(biāo)流程、檔案管理、庫房管理。綜合主管崗位職責(zé)1、按公司體系管理要求，在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)行政人事、綜合黨務(wù)等工作；2、熟悉《勞動法》及地方政府有關(guān)勞動法律、法規(guī)；3、參與制訂項目年度預(yù)算，負責(zé)項目月度資金計劃的提報；4、負責(zé)檔案、固定資產(chǎn)、物資采購、宿舍、食堂、外聯(lián)等相關(guān)日常工作管控；5、負責(zé)項目各類招投標(biāo)、合同文件、OA流程的審核及培訓(xùn)；6、主持制訂、修訂本部門的工作程序和規(guī)章制度,并監(jiān)督檢查落實情況；

7、負責(zé)項目重要會議、重大活動的組織籌備工作；參加項目例會以及其它重要會議，及時、準(zhǔn)確傳達上級指示并貫徹執(zhí)行；

8、保障項目的后勤服務(wù)工作,創(chuàng)造和保持良好的工作環(huán)境；

9、負責(zé)協(xié)調(diào)各部門間的合作關(guān)系,先期調(diào)解工作中發(fā)生的問題,定期組織做好辦公職能檢查；

10、積極接受上級和有關(guān)部門的監(jiān)督檢查,及時對系統(tǒng)間爭議提出界定要求；11、按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。綜合行政崗位任職要求1、?？埔陨蠈W(xué)歷,男女不限，22-30歲；2、熟練使用各類辦公軟件，具備基本的網(wǎng)絡(luò)知識；3、積極熱情、敬業(yè)愛崗、心理素質(zhì)佳、有較強的抗壓能力和團隊協(xié)作精神；4、熟悉辦公室行政管理、人事管理知識及工作流程，具備基本商務(wù)信函寫作能力及較強的書面和口頭表達能力，熟練運用OFFICE等辦公軟件。綜合行政崗位職責(zé)1、負責(zé)項目人員招聘、入離職、調(diào)動、晉升、職工薪酬、社保、福利工作；2、負責(zé)項目新員工入職引導(dǎo)、培訓(xùn)、項目年度培訓(xùn)計劃的監(jiān)督執(zhí)行及培訓(xùn)效果的跟蹤、反饋；3、不定期了解員工思想動態(tài)、定期做好員工滿意度調(diào)查，分析總結(jié)并改進，提升員工滿意度；4、負責(zé)項目黨建工作；5、負責(zé)項目活動宣傳工作，項目年度新聞稿任務(wù)指標(biāo)完成情況的監(jiān)督執(zhí)行；6、參與制訂項目年度預(yù)算和年度工作計劃，負責(zé)項目月度資金計劃及年度工作計劃月度完成情況的審核提報；7、負責(zé)項目綜合類檔案、固定資產(chǎn)、物資采購、宿舍、食堂、外聯(lián)等相關(guān)日常工作管控；8、負責(zé)項目各類招投標(biāo)、合同文件、OA流程的審核及培訓(xùn)；9、負責(zé)項目印章的保管，嚴(yán)格執(zhí)行公司用印制度；10、負責(zé)辦公室5S管理的監(jiān)督、執(zhí)行，創(chuàng)造和保持良好的工作環(huán)境；

11、負責(zé)項目重要會議、團建活動的組織籌備工作；項目各類發(fā)文的擬定、公司OA發(fā)文匯總并歸檔、及時、準(zhǔn)確傳達上級指示并貫徹執(zhí)行。財務(wù)專管員任職要求1、男女不限，年齡25-40歲；2、會計學(xué)、財務(wù)管理相關(guān)專業(yè)專科以上學(xué)歷；3、一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，有會計證；4、熟練使用常用辦公軟件及網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用；5、工作認真負責(zé)、有較強的抗壓能力和團隊協(xié)作精神。財務(wù)專管員崗位職責(zé)1、負責(zé)資金計劃編制，滿足資金計劃管理要求；2、負責(zé)項目貨幣資金收支核算，代行項目現(xiàn)金出納職能，及時、準(zhǔn)確的記錄和反映貨幣資金的使用情況，遵守日清月結(jié)制度，保證項目資金安全；3、按戶建立物業(yè)費收費臺帳并及時準(zhǔn)備登記；4、準(zhǔn)確編制項目收費日報，并每天上報至主管會計處；5、負責(zé)所在項目的資金支取和費用報銷工作，財務(wù)報銷憑證整理，滿足憑證裝訂工作要求；6、嚴(yán)格保管財務(wù)專用章等業(yè)務(wù)印章，保證財務(wù)收支票據(jù)使用安全；7、隨時掌握各項費用有效期，對即將到期費用項目進行收費提醒，并參與對欠費業(yè)主的費用催收工作；8、協(xié)助項目經(jīng)理編制項目預(yù)算；9、保持與當(dāng)?shù)毓ど?、稅?wù)、銀行等單位密切聯(lián)系，及時傳遞相關(guān)業(yè)務(wù)信息，保證企業(yè)與社會溝通渠道暢通。工程經(jīng)理任職要求

1、本科或以上學(xué)歷，45歲以下，具備工程類相關(guān)證書，持有物業(yè)經(jīng)理管理證書者優(yōu)先。

2、具有8年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，至少3年以上相同崗位管理經(jīng)驗。

3、熟悉國家房地產(chǎn)、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和政府部門辦理事項及審批程序，具有物業(yè)管理、工程管理、成本預(yù)算方面的知識，熟悉辦公自動化軟件操作，具備良好的口頭及書面表達能力。

4、具備工程各專業(yè)施工圖紙審核能力，具有處理工程技術(shù)難題問題的能力。

5、具有高度責(zé)任感，具備良好的團隊管理能力、組織協(xié)調(diào)能力及應(yīng)急處理能力，個性穩(wěn)重，工作仔細認真。工程經(jīng)理崗位職責(zé)1、負責(zé)編制各種設(shè)備的管理、保養(yǎng)、檢修計劃和操作規(guī)程及檢查標(biāo)準(zhǔn)，組織實施并監(jiān)督執(zhí)行，負責(zé)制定設(shè)備管理、操作、維護保養(yǎng)的各種程序文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2、負責(zé)項目工程前期介入工作，將工程中存在的問題收集、反饋與開發(fā)商相關(guān)部門協(xié)調(diào)溝通并跟蹤落實，負責(zé)房屋分戶驗收、項目接管驗收的技術(shù)支持及協(xié)調(diào)工作，協(xié)助項目完成設(shè)備、設(shè)施的移交工作。3、負責(zé)公司維修、改造預(yù)算的審核，并監(jiān)督執(zhí)行，負責(zé)維修、改造工程管理，對施工進度、質(zhì)量、成本、安全進行監(jiān)督、控制，對不合格項提出整改意見。4、負責(zé)組織制定節(jié)能降耗工作計劃，并指導(dǎo)相關(guān)人員做好（水、電、油、氣等）節(jié)能降耗工作，做好工程目標(biāo)考核和成本控制的管理工作。5、負責(zé)協(xié)調(diào)電梯及其他外包機電設(shè)備的維修保養(yǎng)、更新?lián)Q代等工作的研究、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理和監(jiān)控工作。6、負責(zé)制定工程部年度培訓(xùn)計劃，落實公司工程維修、保養(yǎng)、改造的實務(wù)運作管理及消防安全知識培訓(xùn)。7、負責(zé)編制招標(biāo)文件，參加工程、材料設(shè)備招標(biāo)等工作，負責(zé)收集、審核各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案管理工作。定期組織防火安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)隱患，確保公司財產(chǎn)及人員安全和設(shè)施設(shè)備的正常運行；協(xié)助工程人員對現(xiàn)場設(shè)備、設(shè)施進行安全管理，制定工程方面的應(yīng)急措施，處理緊急及突發(fā)狀況。9、負責(zé)組織工程弱電、強電、安全、環(huán)境等專業(yè)技術(shù)人員對公司各專業(yè)部門進行技術(shù)指導(dǎo)。10、負責(zé)對專業(yè)疑難問題的處理。11、負責(zé)定期匯總、搜集各類業(yè)務(wù)指標(biāo)，并提交可行性分析報告。弱電工程師任職要求1、大專及以上學(xué)歷，工程類專業(yè)（電氣、暖通、給排水、智能化等）專業(yè)。2、年齡25歲及以上。3、具備帶領(lǐng)工程部員工完成物業(yè)服務(wù)項目設(shè)施、設(shè)備的正常運行、保養(yǎng)、維修等管理工作能力和經(jīng)驗，有2年以上同等職務(wù)者優(yōu)先。4、有設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)和維修的理論知識和實踐經(jīng)驗，持有技師證或其他設(shè)備（如電工、高壓）上崗證，有工程師證者優(yōu)先。5、具有帶領(lǐng)工程技工貫徹執(zhí)行物業(yè)設(shè)備的操作規(guī)范、維保制度、安全制度、應(yīng)急預(yù)案等工作能力。6、善于協(xié)調(diào)溝通，有良好的應(yīng)變和解決問題的能力，能妥善處理突發(fā)事件。弱電工程師崗位職責(zé)1、制定本部門工作計劃，建立項目設(shè)施設(shè)備臺賬，并做好動態(tài)記錄和管理。2、根據(jù)公司的標(biāo)準(zhǔn)要求，及項目階段特點，結(jié)合部門崗位安排和人員編制，完善崗位職責(zé)、相關(guān)管理文件和表格。3、結(jié)合本項目的實際情況和地理特征，編制項目工程的各類突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案并負責(zé)組織培訓(xùn)及實施演練。4、根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配合編制部門年度費用預(yù)算，以確保轄區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)的安全、正常運行。5、根據(jù)項目的特點編制設(shè)備設(shè)施管理的節(jié)能降耗計劃，組織實施。6、制定設(shè)施/設(shè)備檢修計劃及設(shè)備的保養(yǎng)計劃，并組織實施。7、積極協(xié)調(diào)和維護各合作單位關(guān)系，與當(dāng)?shù)卣块T、職能機構(gòu)的外聯(lián)工作。工程維修崗任職要求1、高中及以上學(xué)歷，年齡不超過55周歲；2、有3年及以上物業(yè)綜合維修崗位工作經(jīng)驗；取得特種作業(yè)操作證（低壓電工作業(yè)）；3、掌握電氣、機電原理及維修方法，了解各種檢測儀表的使用方法，熟悉電氣安全操作、布線、安裝、污水排放和瓦木油等等方面的知識；工程維修崗崗位職責(zé)1、服從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)度和工作安排完成工作任務(wù)；

2、負責(zé)供電，弱電的運行維修、檢查，觀察并記錄計量表讀數(shù)，分析日耗電量和日、月負荷等運行參數(shù)，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時處理；

3、負責(zé)及時填寫設(shè)備運行記錄表，規(guī)范日常操作和運行管理；

4、負責(zé)具體落實本崗位的節(jié)能降耗工作；

5、負責(zé)本崗位的日常技術(shù)檔案、交接班記錄等原始記錄的收集、存檔；

6、負責(zé)對設(shè)備運作操作中出現(xiàn)的故障或突發(fā)事件及時上報，并按照公司規(guī)定進行處理；

7、負責(zé)配合相應(yīng)的維修及保養(yǎng)工作；

8、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作秩序經(jīng)理任職要求1、大專及以上學(xué)歷，25-45歲，身體健康，品行端正，退伍軍人優(yōu)先；

2、3年及以上知名商業(yè)或?qū)懽謽俏飿I(yè)安全隊伍管理經(jīng)驗；

3、熟悉寫字樓或城市綜合體安全管理與崗位操作流程；

4、善于計劃和開展人員培訓(xùn)和輔導(dǎo)，具有處理突發(fā)事件的能力；

5、善于溝通，協(xié)調(diào)能力強，責(zé)任心強，有良好的團隊協(xié)作意識和職業(yè)道德；6、熟悉國家物業(yè)法律法規(guī)與消防法律法規(guī)；7、熟練office辦公軟件應(yīng)用。秩序經(jīng)理崗位職責(zé)1、負責(zé)制定落實項目各項安全管理制度、安全操作規(guī)程、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案以及各項應(yīng)急演練方案等制度文件，完成公司與項目交辦的各項工作。2、負責(zé)制定項目各項安全工作計劃，安全培訓(xùn)計劃、演練計劃以及部門資金計劃，并組織落實各項計劃實施；3、負責(zé)項目現(xiàn)場和內(nèi)部的安全管理工作，組織處理各類突發(fā)應(yīng)急事件；制定部門各崗位安全職責(zé)及執(zhí)勤標(biāo)準(zhǔn)，檢查監(jiān)督崗位工作落實情況；4、定期召開會議，及時了解員工的思想動態(tài)，做好團隊建設(shè)與人員培養(yǎng)工作，定期向項目經(jīng)理匯報；

5、監(jiān)督檢查各崗位安全制度落實情況以及消防設(shè)施設(shè)備的運行情況，定期組織安全培訓(xùn)，每周至少組織1次消防安全檢查，每半年組織一次消防演習(xí)；6、制定項目安全生產(chǎn)綜合檢查計劃以及節(jié)前安全檢查計劃，組織檢查工作實施，協(xié)調(diào)跟進各類安全隱患問題整改；

7、負責(zé)管理轄區(qū)秩序員巡邏路線圖的制訂（兩套以上），報項目經(jīng)理審核后執(zhí)行，并定期對巡邏路線圖進行評估修訂；

8、負責(zé)制定落實部門績效考核辦法，檢查監(jiān)督部門各級員工考核實施情況，對秩序員的錄用、轉(zhuǎn)正、升職及獎勵等具有建議權(quán)，做到公平公正；9、與政府相關(guān)安全部門保持密切合作關(guān)系，積極配合各項工作。消防主管任職要求1、中專及以上學(xué)歷，年齡25-40歲，身高173cm以上，五官端正；2、身體健康、有上進心，無不良嗜好及犯罪記錄；3、有責(zé)任心，具備較強的服務(wù)意識，善于組織及協(xié)調(diào)工作；4、退伍軍人、有2年大型物業(yè)高端寫字樓同崗位工作經(jīng)驗者或持消防設(shè)施操作員中級證（含）以上者優(yōu)先；5、具備安全管理與消防管理相關(guān)知識，組織秩序?qū)I(yè)技能培訓(xùn)能力；6、熟悉國家物業(yè)法律法規(guī)與消防法律法規(guī)。消防主管崗位職責(zé)1、在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)秩序維護隊伍的工作實施，做好項目消防安全、二裝管控、治安保衛(wèi)、車輛管理、設(shè)施設(shè)備管理和人員物品出入管理工作；2、按照部門工作計劃，負責(zé)部署工作計劃實施，做好安全檔案管理以及部門物品臺賬管理工作；3、負責(zé)協(xié)調(diào)各班組之間關(guān)系，組織安排各班組班次，做好員工考勤監(jiān)督工作；4、檢查各班組領(lǐng)班工作執(zhí)行情況，負責(zé)本部門績效考核工作實施，保證績效考核公平公正；4、對部門各班組人員工作質(zhì)量進行督導(dǎo)，定期組織培訓(xùn)及測試，提高工作效率及應(yīng)急技能；5、對員工經(jīng)常性進行業(yè)務(wù)技能知識、消防知識、考核與演練，定期檢查各部門防火制度落實情況，發(fā)現(xiàn)隱患督促整改；6、定期檢查項目轄區(qū)重要安防消防設(shè)備器材，確保處于良好狀態(tài)，對公司財物、設(shè)備房等重點部位的安全加強管理；7、協(xié)助上級處理有關(guān)秩序維護工作的投訴，對突發(fā)事件進行處理及協(xié)調(diào)；8、配合執(zhí)法部門及其他安全部門保持密切的合作關(guān)系，維持項目良好秩序，保證客戶及員工生命財產(chǎn)不受損失；9、落實上級安排的其他臨時工作。秩序領(lǐng)班任職要求

1、中專及以上學(xué)歷，年齡22-35歲（工作優(yōu)秀可放寬年齡），身高173cm以上，五官端正；

2.紀(jì)律性強，有較強的組織管理能力，有較好溝通表達能力；3、身體健康、有上進心，無不良嗜好及犯罪記錄；4、紀(jì)律性強，有較強的組織管理能力，有較好溝通表達能力；；5、退伍軍人優(yōu)先、有2年大型物業(yè)高端寫字樓項目同崗位工作經(jīng)驗者優(yōu)先；6、具備安全管理與消防管理相關(guān)知