關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑及其附屬設(shè)施的權(quán)屬規(guī)定

關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑及其附屬設(shè)施的權(quán)屬規(guī)定

第112條o建設(shè)用地使用者持有的建筑物、構(gòu)筑物及其配套設(shè)施的所有權(quán)屬于建筑工地使用者，但除證明為補(bǔ)充證據(jù)外。[釋義]本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施權(quán)屬的規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法第三十條的規(guī)定，合法建造房屋的，自事實(shí)行為成就時(shí)取得建筑物的所有權(quán)。在多數(shù)情況下，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)是屬于建設(shè)用地使用權(quán)人的。建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施由建設(shè)用地使用權(quán)人所有作為通常情況，仍然存在這樣的例外：在現(xiàn)在的城市房地產(chǎn)建設(shè)中，一部分市政公共設(shè)施，是通過(guò)開(kāi)發(fā)商和有關(guān)部門(mén)約定，由開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中配套建設(shè)的，但是所有權(quán)歸國(guó)家。這部分設(shè)施，其性質(zhì)屬于市政公用，其歸屬就應(yīng)當(dāng)按照有充分的證據(jù)證明的事先約定來(lái)確定，而不是當(dāng)然地歸建設(shè)用地使用權(quán)人。后續(xù)通過(guò)房地產(chǎn)交易成為建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利人也應(yīng)當(dāng)尊重這種權(quán)屬劃分。把握本條規(guī)定還應(yīng)當(dāng)注意，這里規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施必須是合法建造產(chǎn)生的。對(duì)于非法占地、違規(guī)搭建的違法行為，土地管理法第七十三條、第七十六條、第八十三條以及其他法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定都明確規(guī)定了制裁措施，這種違章建筑是要被沒(méi)收和強(qiáng)制拆除的，更不會(huì)產(chǎn)生合法的所有權(quán)。因此，并不在本條的調(diào)整范圍內(nèi)。第一百四十三條建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。[釋義]本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定。(1）關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)。同支付出讓金等費(fèi)用一樣，建設(shè)用地使用權(quán)的依法流轉(zhuǎn)，也是我國(guó)土地有償使用制度的重要內(nèi)容。有關(guān)法律、行政法規(guī)對(duì)此已經(jīng)有了明確的規(guī)定，例如，土地管理法第二條第三款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！钡谒氖邨l規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！薄耙猿鲎尫绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！薄冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條規(guī)定：“依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)?！钡谑艞l第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與?！备鶕?jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。但是法律、行政法規(guī)還規(guī)定了對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。物權(quán)法本條規(guī)定的除外條款所指的就是這些限制性規(guī)定。(2）關(guān)于劃撥取得的建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于劃撥取得的建設(shè)用地，其流轉(zhuǎn)要通過(guò)行政審批，并繳納相應(yīng)土地出讓金或者土地收益。例如，城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！薄耙詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理?！钡谖迨畻l規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”擔(dān)保法第五十六條規(guī)定：“拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?！贝送?，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中也有相應(yīng)的規(guī)定。(3）關(guān)于以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。根據(jù)法律和行政法規(guī)的規(guī)定，即便是以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在有些情況下也是不能直接進(jìn)入流轉(zhuǎn)的。例如:城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！钡谌藯l規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！薄稗D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)?！背擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十九條第二款規(guī)定：“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！笨傊ㄔO(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及其限制，在有關(guān)法律、行政法規(guī)中已經(jīng)有了比較完備的規(guī)定。第一百四十四條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。[釋義]本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人處分建設(shè)用地使用權(quán)的合同形式和期限的規(guī)定。理解和掌握本條規(guī)定應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)方面：(1）建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。根據(jù)合同法第十條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。城市房地產(chǎn)管理法第十四條以及有關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定，土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)采用書(shū)面合同。在合同法理論上，必須采取書(shū)面形式的合同屬于一種要式合同，要式合同一般適用于交易復(fù)雜、涉及利益巨大的情形。建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之所以必須采用書(shū)面形式的要式合同，是因?yàn)榻ㄔO(shè)用地使用權(quán)涉及對(duì)土地這一重要自然資源的利用，關(guān)系到國(guó)家、社會(huì)和用地人的重大利益，要求采用書(shū)面形式可以有效地明確權(quán)利、義務(wù)，避免潛在爭(zhēng)議。不僅我國(guó)現(xiàn)有法律做了這樣的規(guī)定，其他國(guó)家和地區(qū)關(guān)于土地等不動(dòng)產(chǎn)的交易也都要求采用書(shū)面形式。本條規(guī)定不但與我國(guó)的現(xiàn)有規(guī)定是一致的，也符合國(guó)際通行做法。(2）建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的使用期限不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。這也是符合現(xiàn)有法律規(guī)定和國(guó)際通行做法的。城市房地產(chǎn)管理法第四十二條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！敝宰鞒隼U納這樣的限制，是因?yàn)榻?/p>