2023年房地產(chǎn)行業(yè)限購分析報告

2023年房地產(chǎn)行業(yè)限購分析報告目錄一、限購的歷史形成過程 PAGEREFToc370324218\h31、2023年4月，限購令的“誕生” PAGEREFToc370324219\h42、2023年9月，限購令的“成形” PAGEREFToc370324220\h63、2023年1月——限購的全面升級 PAGEREFToc370324221\h84、2023年7月——限購的再次升級 PAGEREFToc370324222\h105、2023年以后——限購政策基本穩(wěn)定 PAGEREFToc370324223\h11二、限購政策積極的歷史意義 PAGEREFToc370324224\h121、緩解當期需求釋放壓力，為供應增長爭取寶貴時間 PAGEREFToc370324225\h122、有利于提升本地居民住房自有率，減緩社會階層固化 PAGEREFToc370324226\h14三、限購政策的弊端和隱患 PAGEREFToc370324227\h161、社會爭議多，政策修補多 PAGEREFToc370324228\h162、不利于存量房供應上升 PAGEREFToc370324229\h183、遲滯需求，但并不大量消滅需求，不能迷信限購的威力 PAGEREFToc370324230\h194、累積需求，不可輕言退出的風險 PAGEREFToc370324231\h20四、中短期看維持穩(wěn)定，長期看瓜熟蒂落——限購的未來 PAGEREFToc370324232\h211、中短期，主要城市限購政策會維持 PAGEREFToc370324233\h212、長期看，限購的終結是瓜熟蒂落，水到渠成，并無具體的替代方案 PAGEREFToc370324234\h22一、限購的歷史形成過程限購，就是在價格標準之外，用行政化的標準將一部分居民阻擋在住房市場之外。阻擋一部分居民在市場之外的兩個原因，其一是結構的，其二是總量的。所謂結構的原因，就是從社會福利和倫理公平的角度來看，同樣的銷售面積若能滿足更多首套房住房需求，若能更大程度提升住房自有率，則應該更加有利于社會福利提升和公平程度增加。所謂總量的原因，就是由于短期內(nèi)供給無法滿足需求，需要限制一部分居民的購房資格，減少一部分需求，以防止房價過快上漲。限購，是一項出臺很晚的政策。相比起差別化信貸等政策，限購到了2023年才露出廬山真面目。在這一政策出臺之初，很多專業(yè)研究者，開發(fā)企業(yè)和購房人，都將其看成一項臨時性的調(diào)控政策。甚至連住建部部長也公開承認過限購是一項行政色彩濃厚的辦法，是不得已而為之（2023年10月）。我們認為，限購并不是房地產(chǎn)長效機制不可分割的組成部分，但卻是當前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的核心手段。限購的發(fā)展，經(jīng)歷了四個歷史階段，主要沿著從一線核心城市到幾乎所有一二線城市，從地方政府自發(fā)決策，到中央統(tǒng)一部署的軌跡發(fā)展。在這一發(fā)展過程中，限購的標準越來越嚴，漏洞卻也越來越多，補丁也就越來越多。2023年后，限購政策基本保持穩(wěn)定。1、2023年4月，限購令的“誕生”2023年4月17日，面對過熱的市場和投資性需求的持續(xù)高漲，國務院出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，開啟了調(diào)控加碼之門?！皣畻l”第一次提出可以利用限購手段遏制過度投資需求的文件，但并未對具體的限購范圍以及具體執(zhí)行細則作出過多解釋。其中提到，對于“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)?！薄皣畻l”出臺不久，2023年4月30日，北京出臺了全國第一個樓市限購令?！侗本┦腥嗣裾瀼芈鋵崌鴦赵宏P于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》中規(guī)定，“自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房?！弊鳛槿珖谝粋€嘗試利用限購行政手段遏制房價和投機性需求的限購令，并沒有區(qū)分本地購買人群和外地購買人群，也沒有考慮不同家庭現(xiàn)有的住房保有狀況。短期內(nèi)限購政策的推出導致交易堆積在4月，5-8月形成了觀望期，但隨后市場又強勢復蘇。其實，北京的限購政策未必是無效的，只不過因為這一政策采取的是“只許新購一套”，所以在政策出臺的最初一段時間，其實所有的社會成員都依然有購房的資格。可是，我們相信隨著時間的推移，這一政策會發(fā)揮很好的作用（因為投機投資需求只可一而不可再）。且由于并不區(qū)分本地外地，已婚未婚，存量住房狀況等，只允許政策后登記買房一次，這一政策執(zhí)行的效率是很高的。歷史不容假設，我們并不清楚如果類似的政策持續(xù)執(zhí)行下去會怎么樣，因為在高漲的房價面前，限購政策再次發(fā)生變化。2、2023年9月，限購令的“成形”北京限購令采取的是一刀切的政策，即特定時間點以后所有家庭均只能新購一套。4月30日以后，其他城市對限購的出臺也都采取觀望態(tài)度，直到2023年9月30日，深圳成為第二個出臺限購令的城市。相對于北京的嘗試，深圳政策考慮更為全面和完善。2023年9月30日，深圳市政府辦公廳發(fā)布《關于進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》：對于本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執(zhí)行。深圳的限購令基本接近于目前絕大多數(shù)城市現(xiàn)行的政策，第一次引入了住房保有狀況的標準，并明確了本地居民和外地居民的差別化待遇。深圳的限購令具有標桿意義，此后全國各地的政策基本是按照深圳的標準來設計的。但各地限購令在細則方面有所差異。如廈門限購令加入了時間限制，廣州限購令加入了購房年齡限制，沈陽等地加入了行政區(qū)的差異，長沙等地加入了戶型的區(qū)分。當然，比較目前來看，當時的限購還是比較寬松的。另外，由于補交社保等并不是特別困難，因此當時各地補繳社保等行為相當常見。3、2023年1月——限購的全面升級由于不滿意調(diào)控的效果，2023年1月政策全面升級。國務院常務會議出臺了新“國八條”。其中對于限購政策進行了明確的統(tǒng)一化規(guī)定，即：“合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi),要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房”。新政明確規(guī)定了限購城市范圍（各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市）、限購套數(shù)以及本地和外地人限購標準，并強調(diào)了問責機制。此后，限購政策在全國主要一二線城市迅速鋪開，北京所打的“補丁”最為嚴厲。2023年2月16日，北京市政府在《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中提到：“(十)繼續(xù)鞏固限購政策成果。自本通知發(fā)布次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”4、2023年7月——限購的再次升級到2023年7月，房地產(chǎn)市場的基本面已經(jīng)發(fā)生了一定的變化，但決策層并不滿意于這樣的變化。7月14日，新華社報道了國務院總理溫家寶12日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作。會議中提出當前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調(diào)控效果。對于限購方面，會議進一步表態(tài)，“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。”至此，限購措施理論上已經(jīng)下沉到三線城市，這也是限購令范圍的進一步加碼。2023年7月以后，代表性三四線城市如臺州、衢州加入到限購行列。至此，全國絕大多數(shù)一二線城市以及部分三線城市均出臺了限購令。我們就此比較，各地方案此時大同小異。在國八條的框架下，有部分城市有選擇性對市區(qū)進行限購，或者對于新房及二手房進行區(qū)分限購。而對于社保和個稅的補繳問題，中央的文件依舊沒有提及。但個別的城市不斷對政策打補丁，如深圳2023年3月國土規(guī)劃委房地產(chǎn)市場處人士透露，對非本市戶籍居民家庭購房時提供納稅繳納證明的，必須符合最近連續(xù)繳納12個月以上且不含補繳的條件；對提供社保繳納證明的，必須符合下列條件之一：一是最近連續(xù)繳納12個月以上養(yǎng)老保險并醫(yī)療保險；二是最近連續(xù)繳納12個月以上養(yǎng)老保險并工傷保險；三是最近連續(xù)繳納12個月以上醫(yī)療保險并工傷保險。限購的最后一次升級時在2023年10月，佛山出臺《關于進一步加強我市房地產(chǎn)調(diào)控有關問題的通知》，率先對限購政策做出適當放寬。根據(jù)佛山下發(fā)的相關通知，不僅規(guī)定已辦理房地產(chǎn)權證超過5年（含）的住房產(chǎn)權轉移，不再納入限購范圍，同時對佛山戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房。可是僅僅過了半天，該政策被叫停。不僅如此，珠海突然實行雙限令。珠海限購令的出臺，成為了壓垮限購退出預期的最后一根稻草。2023年底之后，很少再有開發(fā)企業(yè)，購房人和投資者討論限購什么時候退出的問題。5、2023年以后——限購政策基本穩(wěn)定2023年之后，三四線城市由于快速商品化造就的繁榮已經(jīng)是日薄西山，低融資成本時代造成的高資源儲備已經(jīng)探頭。這時候，政府和實業(yè)界都已經(jīng)注意到即使不出臺任何政策，廣大三四線城市也不可能出現(xiàn)房價快速上漲的局面。這時候，限購范圍的擴大已經(jīng)見不到任何必要了。在一二線城市，政策對于限購做了一些補充。比如，2023年2月，上海出臺政策，要求本市戶籍家庭子女成年后，確因婚姻等需要，且該子女無產(chǎn)權住房，才可以在本市限購一套住房。2023年3月，國務院辦公廳正式發(fā)布《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，進一步細化新國五條相關調(diào)控措施，通知內(nèi)容總共六條，其中一條提到：“對已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房”。二、限購政策積極的歷史意義1、緩解當期需求釋放壓力，為供應增長爭取寶貴時間限購等行政化手段雖然不能改變長期的需求總量，但會改變需求釋放的節(jié)奏。我國房地產(chǎn)市場在2023年之后，長期處于總量的供不應求狀態(tài)。具體表現(xiàn)為住房自有率長期低于60%，人均住房使用面積長期低于30平米，城市化率長期低于70%。相比成熟市場經(jīng)濟國家，我國居民的確有改善居住條件的強烈愿望。這種增加住房需求的強烈愿望持續(xù)存在，才使得商品房市場出現(xiàn)了超過10年的牛市。而長達10年的房價上漲，也助長了居民對房價上漲的預期，從而使房價上漲速度越來越快。當然，繁榮不會是永無止境的，繁榮的加速釋放只會縮短繁榮的時間。在住宅用地供給不能快速增加的情況之下，限制需求雖然是階段性的，卻也是必須的。這里說的供應缺口，并不是每年的新開工面積不足概念，而是全國住宅保有量（人均住房面積）不足的概念。隨著新開工面積迅猛增長，越來越多的城市已經(jīng)越過或即將越過存量住宅不足的臨界點，但在很多一二線城市，限購政策直到今天仍然是必要的。從數(shù)據(jù)上來看，2023年限購配合其他遏制需求的政策的確使得銷售回落，從而使得銷售/新開工的比例下降。可見，限購政策是有實效的。2、有利于提升本地居民住房自有率，減緩社會階層固化限購的另一項歷史功績，是將相同的房屋分配給更多的本地居民和首套房買家，給多套房買家和投機投資客分配更少。多套房的擁有者本身在房地產(chǎn)市場上是有先發(fā)優(yōu)勢的。放任市場自身進行調(diào)節(jié)，其實是默認這種先發(fā)優(yōu)勢，默認新舊城市居民，無房戶和有房戶之間的起點不公平，從而有可能助長房屋保有量的兩極分化，加大社會階層的固化。目前的供地和房屋銷售制度之下，一些居民很可能通過早年購置商品房擁有了大量的資產(chǎn)。但由于彼時土地價格不貴，這些居民并沒有支付多少土地出讓金。但另外一些居民可能剛剛來到這個城市，或剛剛達到購房年齡，其購房門檻被大幅提升。如果不對于多套房的購置加以適當限制，那么有限的供給就會很大部分落入多套房買家手中，從而形成社會的兩極分化。限購使得二套以上的購房難度大增，直接限制了居民的多套房購置。在限購等行政手段的調(diào)控下，北京市房地產(chǎn)協(xié)會于2023年11月底統(tǒng)計，居民首次購房比重穩(wěn)定在90%以上。以家庭為主體的限購措施對于提升住房自有率有正面的促進作用，從而有利于社會的穩(wěn)定。近期，人民銀行也稱按揭貸款中非首套的占比不到25%。我們相信這和限購政策也有一定的關系。另外，相比本地需求來說，沒有常住需要的外來需求也可以暫時犧牲，限購就結構型扶持了本地的需求。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，限購實施之前，北京二手房購買者中接近40%為外地買家。2023年第一次限購令出臺，并沒有對本地和外地購房者進行有效地限制，外地家庭仍然可以購買一套。2023年4月第一次限購令出臺后，外地購房比例有過短暫的下調(diào)。但隨后又開始回歸正常水平。2023年北京限購加強后，外地購房占比急速下降，由原來的40%左右最低層下降到10%，5年的限制也相對嚴格。隨著部分外地在京人員5年社?；騻€稅繳稅期限的滿足，外地購房占比呈現(xiàn)緩慢回升態(tài)勢，但時至今日也沒有超越20%。可以說，限購對于遏制外地涌入的投資投機性需求，防止房價過快上漲起到了積極作用。三、限購政策的弊端和隱患1、社會爭議多，政策修補多限購，畢竟是以行政手段輔助市場手段配置資源，其效率會受到一定影響，公平性也可能存在爭議。簡單說，究竟什么樣的需求算是合理需求，什么樣的需求就算不合理需求，任何限購標準必然會導致社會爭議。例如，一個在北京工作了4年的居民想要購置一套自住中小戶型住宅一定算不合理么？再如，一個剛剛畢業(yè)的富二代試圖一步到位購置豪華別墅的需求就一定很合理么？本質(zhì)上，我們認為需求并無絕對意義的合理不合理之分，只有緩急區(qū)別和情境區(qū)分。改善性需求也是合理的，無非是這種需求對社會福利的增厚肯定不如首套自住。社會不是要否定居民改善生活的努力，而是要優(yōu)先滿足無房戶的需要。極端情況的假設，某個城市的住房供應嚴重過剩，房價毫無上漲可能性，那么投資性需求也沒什么不合理的。一個有多余資金的居民自愿投資于嚴重過剩的資產(chǎn)，以實際行動支援地方政府的財政資金，我們認為也沒什么不合理的。我們只能說，在目前這種情境之下，在北京限制大部分外來需求是合理的，在成都限制一小部分外來需求也是合理的。變化的情勢和不變的政策劃分標準，就有可能產(chǎn)生一些爭議和矛盾。除此之外，技術上的漏洞，又可能會形成新的不合理。例如，一些居民以假離婚（甚至真離婚）的辦法來獲得購房資格。為了解決住房分配的不合理，反而產(chǎn)生了民政領域的不合理。以北京為例，2023年當年民政部門登記離婚的數(shù)量為38243件，同比增長16%，增速遠大于登記結婚的數(shù)量，離婚率創(chuàng)歷史新高。雖然離婚率的上升與現(xiàn)代人的生活習慣、社會環(huán)境有一定關系，但假離婚確實成為購房者獲取購房資格的重要手段。深圳2023年登記離婚的數(shù)量為28155對，同比增長15%，比限購前的2023年增長66%。在房價上漲最為迅速的2023年1季度和2季度，登記離婚的對數(shù)同比增速分別為50%和39%，同時，復婚的數(shù)量也隨之增高。高離婚，高復婚也恰恰說明購房導致的假離婚數(shù)量不在少數(shù)。除了假離婚之外，各地以“補繳社保、個稅”等方式獲取購房資格的情況亦存在。這也衍生了一批腐敗現(xiàn)象，而后部分城市出臺了相關的法令，以堵塞該渠道。當然，我們說可以采用一些行政手段來限制假離婚。然而，我們不知道這樣的行政手段是否又會產(chǎn)生出新的不合理。換言之，我們相信，自上而下安排居民的生活方式畢竟不是長久之道，行政調(diào)控最終還是為了讓市場機制更好的發(fā)生作用。2、不利于存量房供應上升限購在打擊買房的同時，也打擊了賣房。以北京為例，2023年嚴厲的限購政策出臺后，賣家中外地居民占比由之前的35%下降到20%一線，外地居民賣房意愿大大降低。我們相信，這和外地居民擔心“賣掉房子買不回來”有很大關系。3、遲滯需求，但并不大量消滅需求，不能迷信限購的威力限購的確可以改變需求分布的時間，但卻很難改變需求的真實規(guī)模。我們將房地產(chǎn)需求劃分為自住需求和投資需求。投資者應該很容易理解限購不會改變自住需求的增長，很少有人會因為北京有限購政策，就搬離北京。可是，從長期來看，限購也不改變某個區(qū)域的投資需求。因為投資需求的釋放固然取決于投資的門檻高低，可是投資需求的產(chǎn)生根本上是在于投資回報率。房屋的投資回報率主要是租金收入和房屋增值的利得，這兩者在長期和限購都關系不大?；蛟S有一些投資需求的確被限購消滅了，但我們看到更多的，則是越來越多的投資客想方設法進入一線城市投資房地產(chǎn)市場，而不愿意去根本沒有限購的三四線城市。相比之下，改善區(qū)域的產(chǎn)業(yè)布局是平衡需求的治本之道，而房地產(chǎn)信貸政策對于一線城市房屋投資的限制可能要高于限購政策。事實上，自從限購出臺之后，被限購城市的房價上漲相對于非限購城市更快，兩者之間的市場差距被進一步拉大。這也充分說明了市場不能迷信限購的威力。4、累積需求，不可輕言退出的風險限購措施采用行政手段延緩了部分需求釋放的時間，但并不能消滅多少需求。城市房地產(chǎn)的需求是由該城市的資源吸引力決定的，如醫(yī)療、就業(yè)、教育資源的不均等性造成了各地房價的差異和購房需求的參差不齊。一旦限購放開，會造成壓抑許久的需求集中爆發(fā)，而短期內(nèi)供應不可能有相應匹配，預期市場波動性較大，對短期房價的沖擊也會較大。以溫州為例，根據(jù)溫州2023年8月新規(guī)，溫州市戶籍居民家庭如果已經(jīng)在溫州市區(qū)擁有一套住房，現(xiàn)在可以再購買一套市區(qū)住房，而2023年3月出臺的限購令不允許購買第二套住房。溫州成為中國首個放寬樓市限購令的城市。溫州住建委在采訪中也確認了這一說法。政策微調(diào)主要惠及兩類人群：2023年3月14日后買了一套，現(xiàn)在又想買一套來改善住房的家庭；2023年3月14日后買了一套，后來又賣掉的，現(xiàn)在還未有房產(chǎn)的家庭。盡管此次調(diào)整依然是在大的限購框架下進行，但是短期看，溫州的樓市已有反應。2023年8月，溫州商品房成交3307套，同比增長99%，環(huán)比增長39%；而2023年9月，溫州商品房單月成交達到5887套，為2023年以來的新高，同比增長232%，環(huán)比8月增長78%，增幅遠高于行業(yè)均值。溫州是2023年房地產(chǎn)市場嚴重不景氣的城市，限購的松動尚有如此后果。假設核心城市限購松動，市場反響更是不可逆料。這種需求的累積，不能說是限購的功勞，而應該是限購的惡果。只不過，這種負面結果使得限購更不能輕易松動。好的公共政策，應該是更加“潤物細無聲”，而不是頻繁帶來經(jīng)濟指標的大起大落。四、中短期看維持穩(wěn)定，長期看瓜熟蒂落——限購的未來1、中短期，主要城市限購政策會維持限購政策已經(jīng)成為了房地產(chǎn)政策既成的組件，無論政策好壞，市場的運行都已經(jīng)不可以離開這一組件。一旦我們輕易談論限購的退出問題，累積的需求就會爆發(fā)出來，從而加劇房地產(chǎn)市場的波動。不僅如此，輕易談論限購的退出問題，還容易引發(fā)開發(fā)企業(yè)投資行為的紊亂，從而造成供求的新缺口。當然，由于三四線城市供應已經(jīng)十分充足，且限購政策是存在一些弊端的，我們同樣認為政策并無繼續(xù)擴大執(zhí)行范圍的可能性。這個中短期持續(xù)有多久的？我們認為這一中短期，將一直持續(xù)到環(huán)境有變?yōu)橹埂?、長期看，限購的終結是瓜熟蒂落，水到渠成，并無具體的替代方案投資者最為關心的“替代政策”話題?？墒俏覀冋J為，不存在一種具體的替代限購的政策，只存在一個長效的調(diào)控機制，并依靠這個機制，逐漸找到可以讓限購退出歷史舞臺的環(huán)境。這種環(huán)境，就是商品房供給相對充足的環(huán)境。在商品房供給相對充足的環(huán)境之下，我們就不必擔心有人改善生活，有人投機投資。由于商品房足夠充足，改善生活的正常需求也完全可以得到滿足。當然，在這樣的情景之下，投機投資也不會大規(guī)模盛行，房屋的投資屬性最多時以保值增值的面貌出現(xiàn)。所以，我們用瓜熟蒂落，水到渠成來形容未來限購政策退出的時機。換言之，真正限購退出的時候，恐怕開發(fā)企業(yè)和購房人也不會再如此關注限購政策（因為供應充足）。從總量來看，全國土地供給已經(jīng)在2023年之后足以覆蓋增量需求。土地市場已經(jīng)進入了“還歷史欠債”的階段，存量的房屋供不應求并不會持續(xù)太久。2023年，全國供應房地產(chǎn)用地16萬公頃（2023年為16.7萬公頃）。我們假設全國房地產(chǎn)用地的平均容積率約為1.5，則相當于2023年全年新增潛在房地產(chǎn)（含商業(yè)和其他經(jīng)營性用途）可開發(fā)面積24億平米。2023-2023年，全國商品房銷售面積分別為10.5/10.9/11.1億平米。我們并沒有非商品性質(zhì)的房屋交付面積數(shù)據(jù)，然而我們估計全國每年的房地產(chǎn)成屋“消化量”約為15-20億平米左右。由此看來，目前我國每年新增的房地產(chǎn)用地的規(guī)模確實明顯大于市場的需求。從結構上來看，盡管很多城市的土地成交都大于商品房的銷售規(guī)模很多，但區(qū)域之間的分化還是比較嚴重。在二線城市當中，沈陽、成都、重慶等城市供給最為充裕，房價上漲壓力也就最小；北京、上海、深圳等城市集聚大量人口，供應仍然顯得不足。我們認為，長期來看限購政策的變動也是分區(qū)域的。并且，由于限購有累積需求的效果，退出限購的方式可能是低調(diào)，漸進的。至于市場熱議的房產(chǎn)稅替代限購，我們認為可能性很小。我們且不在此談論房產(chǎn)稅出臺的可能性，房產(chǎn)稅和限購本來就是兩回事。

2023年出版行業(yè)分析報告2023年9月目錄一、技術進步與新媒體發(fā)展帶動出版業(yè)數(shù)字化轉型 PAGEREFToc357197373\h31、數(shù)字化是出版行業(yè)未來的發(fā)展趨勢 PAGEREFToc357197374\h32、新媒體時代用戶消費習慣改變 PAGEREFToc357197375\h53、移動終端普及帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)轉型 PAGEREFToc357197377\h8二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長平緩，但用戶需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、圖書期刊報紙整體增速保持平穩(wěn) PAGEREFToc357197379\h92、用戶消費需求仍然旺盛，綜合閱讀率穩(wěn)步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教輔是中國出版業(yè)的支柱和驅(qū)動力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入學率不斷提高，教育出版市場前景廣闊 PAGEREFToc357197382\h122、出版集團深耕教育出版市場，開拓全國盤活出版資源 PAGEREFToc357197383\h14一、技術進步與新媒體發(fā)展帶動出版業(yè)數(shù)字化轉型1、數(shù)字化是出版行業(yè)未來的發(fā)展趨勢隨著技術的發(fā)展，特別是互聯(lián)網(wǎng)技術的進步、電腦的普及以及數(shù)字閱讀器的開發(fā)，人們的閱讀習慣和閱讀環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。相比于傳統(tǒng)的報紙、期刊、圖書等傳媒方式，人們越來越傾向于選擇數(shù)字媒體，數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)也隨之迎來了一個高速發(fā)展期。傳統(tǒng)出版公司在數(shù)字化浪潮中也同樣而臨著沖擊，目前行業(yè)龍頭公司已經(jīng)開始積極布局數(shù)字出版等新領域。傳統(tǒng)出版向數(shù)字出版轉型，使得通過提供內(nèi)容實現(xiàn)價值的出版行業(yè)將不再囿于紙質(zhì)圖書的產(chǎn)品形態(tài)，得以突破貨架經(jīng)濟的限制，成為互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的一部分，規(guī)模經(jīng)濟、長尾效應作用更加突出;在定價機制、盈利模式等方而也有望制定新的規(guī)則、開創(chuàng)新的空間。2023年，全球電子書市場增速加快，美英市場發(fā)展最快。美國電子書市場占美國整個圖書市場份額的近8%，達到了2.7億英鎊。英國市場2023年的電子書產(chǎn)品銷售同比增長20%至1.8億英鎊。德國的電子書市場不到整個圖書市場份額的1%，即少于7500萬英鎊。2023年日本電子書市場占圖書市場的1.1%，即117億日元(9000萬英鎊)，韓國電子書市場銷售額達到了1975億韓元(C1.1億英鎊)。近年來，我國數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛，2023年國內(nèi)電子圖書產(chǎn)業(yè)收入規(guī)模達到4億元，同比2023年增長33%}2023年國內(nèi)電子圖書產(chǎn)業(yè)入規(guī)模達到5億元，同比2023年增長25%。2、新媒體時代用戶消費習慣改變根據(jù)“第九次全國國民閱讀調(diào)查”結果，2023年我國18-70周歲國民包括書報刊和數(shù)字出版物在內(nèi)的各種媒介的綜合閱讀率為77.6%，其中傳統(tǒng)媒介如報紙、期刊閱讀率都下降，數(shù)字化閱讀方式同比大幅增長。數(shù)字化閱讀方式主要包括網(wǎng)絡在線閱讀、手機閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等。對各類數(shù)字化閱讀方式的接觸情況進行分析發(fā)現(xiàn)，2023年我國18周歲-70周歲國民的網(wǎng)絡在線閱讀、手機閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤讀取等數(shù)字化閱讀方式接觸率，均有不同程度的上升?，F(xiàn)代生活節(jié)奏加快，受到高強度的工作、豐富的娛樂活動以及網(wǎng)絡沖浪的擠壓，在家中、辦公室等固定場所的整塊閱讀時間漸漸萎縮。人們的時間被分散到上下班路途、會議就餐等過程中，形成越來越多的“時間碎片”。充分利用這些“時間碎片”的移動閱讀，釋放了大批有心沒時間的讀者的閱讀需求，成為當下閱讀的流行方式，手機、平板電腦、電子書等移動電子閱讀器正在讓人們的閱讀習慣“移動化”。2023年，在報紙期刊閱讀率走弱之時，以手機、電子閱讀器為代表的移動數(shù)字閱讀成為促進國民閱讀率增長的主要引擎。隨著信息技術的發(fā)展，手機閱讀、電子閱讀器閱讀等新型便捷的閱讀方式走進人們的生活，使閱讀行為不再受時間、空間和環(huán)境的限制，閱讀變得更加容易進行。這些數(shù)字化閱讀方式的發(fā)展，也成為國民綜合閱讀率上升的一個重要因素。2023年，我國18周歲-70周歲國民數(shù)字化閱讀方式(網(wǎng)絡在線閱讀、手機閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等)的接觸率為38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8個百分點，增幅為17.7%。根據(jù)《第九次國民閱讀調(diào)查》統(tǒng)計，從2023年到2023年的4年間，呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢，特別是在2023年以后，年均增幅度都在6個百分點左右。3、移動終端普及帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)字閱讀產(chǎn)業(yè)的興起很大程度受益于數(shù)字終端的普及，數(shù)字閱讀器包括兩類，一類是專門的電子閱讀器、電紙書等設備，另一類是移動終端，包括平板電腦、手機等。根據(jù)IHSiSuppli2023年12月的數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，2023年全球電子閱讀器出貨量較2023年增長了108%，達到了2710萬臺的規(guī)模。據(jù)預測，該數(shù)據(jù)在2023年將達到3710臺，但是增長率放緩，約為37%。預計未來電子閱讀器的出貨量仍將保持增長的趨勢，但增速會逐漸放緩，主要是由于前期固定用戶的使用率基本趨于飽和，另外來自平板電腦，智能手機等移動終端的快速發(fā)展，也會影響純電子閱讀器終端的增長率。近年來移動終端快速發(fā)展，2023年全球智能移動終端(平板及手機)出貨量達到了4.87億部，首次超過了全球市場PC(臺式本及筆記本)的出貨量。我們認為，未來移動終端是帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要力量，單一功能的電子閱讀器會被逐漸淘汰，隨著相關應用和內(nèi)容的豐富，未來趨勢是平臺化的運作，通過云端進行存儲和交互。在中國市場上，智能終端發(fā)展迅速，我們預計智能手機出貨量在2023年將超過功能手機。4、政策大力扶持數(shù)字出版產(chǎn)業(yè)轉型2023年4月末，新聞出版總署《新聞出版業(yè)“十四五”時期發(fā)展規(guī)劃》正式發(fā)布?！兑?guī)劃》第一次將“電子書包研發(fā)工程”列入“十四五”重大工程項目?！兑?guī)劃》指出，通過電子書包及配套資源數(shù)字化工程提高教學資源重復使用率，推動節(jié)能減排，形成內(nèi)容豐富、互動性強、易于學生使用、符合青少年閱讀習慣的數(shù)字教學出版體系，推動電子書包的發(fā)展。2023年出臺的《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2023-2023年)》明確要求，加強優(yōu)質(zhì)教育資源開發(fā)與應用。2023年下半年，新聞出版總署等牽頭組織的專門機構就電子書包的標準等開始研究制定，在北京、上海、成都、廣州、深圳、大連等大城市的中小學，開始了電子書包教學模式的實驗和研究，研究涉及語文、數(shù)學、英語、科學、綜合活動等課程。教育產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化，將是出版集團進行數(shù)字化轉型的最佳切入點，數(shù)字教育包括電子書包和教育信息化，教育部制定了100個示范區(qū)來進行試驗推廣，傳統(tǒng)的出版集團抓住教育產(chǎn)業(yè)的機遇進行數(shù)字化轉型，再逐步全而向出版行業(yè)進行數(shù)字化轉型。二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長平緩，但用戶需求仍然旺盛1、圖書期刊報紙整體增速保持平穩(wěn)出版發(fā)行行業(yè)在數(shù)字出版技術進步與消費行為變遷挑戰(zhàn)下，整體呈現(xiàn)平緩增長態(tài)勢，在當前全球經(jīng)濟不景氣的大背景下，以及新媒體的沖擊下，傳統(tǒng)媒體的發(fā)行和銷售收入(包括圖書、期刊、報紙)增幅在10%以內(nèi)。在教材教輔改革、人口結構變化的大趨勢下，圖書內(nèi)生經(jīng)營而臨較大壓力，出版類公司的成長需要寄希望于外延整合和發(fā)行及商業(yè)模式變革。2023年前9月，圖書銷售指數(shù)累計同比降幅1%，較上年同期及2023年全年均實現(xiàn)正增長。我們認為，雖然出版發(fā)行景氣度偏弱，但應該看到，發(fā)行資產(chǎn)往往包括良好的地段優(yōu)勢資源(如市中心新華書店)，如果結合商業(yè)文化地產(chǎn)運作，將有資產(chǎn)增值機遇。我們預判結合影院、圖書、娛樂的綜合文化地產(chǎn)，將是政府重點支持方向，也可能成為鳳凰傳媒等公司求新求變的突破點