房地產(chǎn)行業(yè)年度策略：新模式的序幕

免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。房地產(chǎn)房地產(chǎn)華泰研究2023年11月06日│中國內(nèi)地年度策略策略：新模式拉開序幕，關(guān)注優(yōu)質(zhì)頭部央國企機(jī)遇2023年對于房地產(chǎn)而言又是歷史性的一年，行業(yè)有待改善，企業(yè)盈利延續(xù)尋底，與此同時，中央首次定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，疊加城中村、保障房等在戰(zhàn)略層面開始推進(jìn)，我們似乎看到房地產(chǎn)行業(yè)新模式徐徐拉開序幕，逐步迎來一個新的圖景。我們期待更多城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民房價預(yù)期和購房需求。我們看好在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科A等；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展等；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、濱江服務(wù)等。行業(yè)：銷售延續(xù)弱復(fù)蘇，分化行情加劇2023年以來新房整體處于弱復(fù)蘇階段，市場熱度分化明顯。1-9月全國商品住宅銷售面積約是2015年的水平，銷售金額約是2017年的水平。1-10月，60城新房累計成交面積同比-12%；分城市能級，一線、二線、三線新房累計成交面積同比分別為+1%、-10%、-21%。去化率方面，強(qiáng)者恒強(qiáng)，去年較弱的城市仍待突破。二手房復(fù)蘇表現(xiàn)相對新房亮眼，掛牌量較去年末明顯增長，而部分城市價格承壓。一二手房價格同比下滑，高能級城市更具韌性。土地市場縮量與分化仍在持續(xù)演繹。2024年核心判斷：銷售走勢或前低后高，投資預(yù)計小幅負(fù)增長政策在2023年迎來珍貴的再定調(diào)，需求端全面寬松。部分強(qiáng)二線全域放開限購，一線城市“認(rèn)房認(rèn)貸”也成過去式。但本輪周期中，整體市場對放松政策的反應(yīng)時間可能會相對較長，主要原因在于：1）需求角度，制約市場短期彈性的因素來自于市場景氣度調(diào)整的幅度、對供給端的信心以及居民收入預(yù)期的波動；2）供給角度，拿地收縮意味著供應(yīng)的數(shù)量以及質(zhì)量有可能會影響需求釋放。我們認(rèn)為2024年施工規(guī)模收縮會影響投資修復(fù)，預(yù)計商品房銷售面積/銷售金額/新開工面積/竣工面積/房地產(chǎn)投資同比分別為-8.2%/-7.2%/-10%/-3%/-10.1%，但城中村及保障房建設(shè)或?qū)⑿纬深~外增量。企業(yè)：審慎應(yīng)對市場弱復(fù)蘇，聚焦核心城市提質(zhì)增效房企銷售方面，6月后百強(qiáng)房企銷售增速再次出現(xiàn)同比下滑，1-9月累計同比-11.8%，表現(xiàn)弱于行業(yè)。在市場步入調(diào)整后，央國企銷售增速相對民企仍有優(yōu)勢，但領(lǐng)先幅度從4月的92pct收窄至9月年1-9月房地產(chǎn)各融資渠道累計凈償還2112億元，企業(yè)融資有待改善。房地產(chǎn)行業(yè)債券到期規(guī)模收縮，市場對于部分混合所有制和民營房企現(xiàn)金流關(guān)注度提升。投資方面，拿地集中度進(jìn)一步提升，央國企占比小幅下降，頭部房企高度聚焦核心城市。地產(chǎn)新模式：二次房改下的住房雙軌制遠(yuǎn)景新一輪“房改”將視角再度拉回房地產(chǎn)市場的頂層設(shè)計，吹響“保障房+商品房”住房雙軌制的號角，而完備的保障房供應(yīng)體系是住房雙軌制平穩(wěn)運(yùn)行的基石。據(jù)我們測算目前保障性住房建設(shè)缺口約800-1700萬套，我們預(yù)測可拉動投資額1.6-4.7萬億元。城中村改造也有望成為推動新模式的抓手，我們預(yù)測總建安投資將達(dá)到8.81萬億元，不考慮拆整結(jié)合，針對被征收人的房票/貨幣化補(bǔ)償金額7.79萬億元。此外值得關(guān)注的包括逆周期優(yōu)勢凸顯的代建行業(yè)，以及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的進(jìn)一步推進(jìn)，這些都將在地產(chǎn)新模式中迎來機(jī)遇。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022聯(lián)系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228華泰證券2024年度投資峰會行業(yè)走勢圖房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)(%)滬深300234(6)(15)Nov-22Mar-23Jul-23Oct-23資料來源：Wind，華泰研究重點(diǎn)推薦股票名稱城建發(fā)展建發(fā)股份濱江集團(tuán)萬科A越秀地產(chǎn)建發(fā)國際集團(tuán)華潤置地中國海外發(fā)展中海物業(yè)保利物業(yè)華潤萬象生活招商積余濱江服務(wù)股票代碼600266CH600153CH002244CH000002CH 123HK 1908HK 1109HK 688HK 2669HK 6049HK 1209HK001914CH3316HK(當(dāng)?shù)貛欧N)9.0313.2712.5114.8011.7025.6246.6226.8812.5056.8547.4616.7930.18投資評級買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入買入資料來源：華泰研究預(yù)測免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。行業(yè)：銷售延續(xù)弱復(fù)蘇，分化行情加劇 7新房：整體處于弱復(fù)蘇階段，市場熱度分化明顯 8二手房：復(fù)蘇表現(xiàn)比較亮眼，后續(xù)關(guān)注其對新房的拉動作用 10供給去化:庫存有所下降，去化周期有所拉長 12房價:同比降幅有所收窄，高能級城市更具韌性 14土地市場：縮量與分化持續(xù)演繹 15300城土地市場：供應(yīng)同比收窄，成交尚待企穩(wěn) 15政策：珍貴的再定調(diào)，需求端全面寬松穩(wěn)預(yù)期 21首提適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適應(yīng)新的房地產(chǎn)供求關(guān)系 21限購：限購放松加快蔓延，部分強(qiáng)二線全域放開限購 22限貸：一線城市“認(rèn)房認(rèn)貸”成過去式 242024年核心判斷：銷售走勢或前低后高，投資預(yù)計或延續(xù)負(fù)增長 26銷售：基數(shù)效應(yīng)疊加政策發(fā)酵的反應(yīng)時間，預(yù)計明年呈現(xiàn)前低后高走勢 26投資：施工規(guī)模收縮影響投資修復(fù)，城中村及保障房建設(shè)或?qū)⑿纬深~外增量 26企業(yè)：審慎應(yīng)對市場弱復(fù)蘇，聚焦核心城市提質(zhì)增效 29銷售：百強(qiáng)房企弱于行業(yè)，調(diào)整期央國企銷售增速優(yōu)勢收窄 29融資：融資空間仍待改善 30第一支箭——信貸：開發(fā)貸仍為中流砥柱 30第二支箭——債券：中債增為民企發(fā)債提供一定支持 31第三支箭——股權(quán)：A股方案開始落地 32市場對于房企現(xiàn)金流的關(guān)注度有所提升 33企業(yè)投資：減量提質(zhì)，高度聚焦核心城市 34集中度進(jìn)一步提升，央國企占比小幅下降 34頭部房企的拿地選擇：高度聚焦核心城市 36地產(chǎn)新模式：二次房改下的住房雙軌制遠(yuǎn)景 38城中村改造：兼顧多組目標(biāo)，潛在規(guī)?？捎^ 38保障性住房：政策框架愈加清晰完備，雙軌制供應(yīng)體系有望重塑行業(yè)格局 40代建：逆周期優(yōu)勢凸顯，行業(yè)競爭未來或?qū)⒓觿?44消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs：首批項目漸露頭角，商業(yè)不動產(chǎn)或迎重估機(jī)遇 48投資策略：機(jī)構(gòu)倉位磨底，看好優(yōu)質(zhì)國央企機(jī)遇 51機(jī)構(gòu)倉位：Q3公募基金地產(chǎn)倉位有所回升 51投資建議 51風(fēng)險提示 55圖表1：雙軌制住房體系設(shè)想 7圖表2：全國商品房銷售面積累計值 8圖表3：全國商品房銷售面積當(dāng)月值 8圖表4：全國商品房銷售金額累計值 8圖表5：全國商品房銷售金額當(dāng)月值 8 9圖表7：一線城市新房成交面積（7日平滑） 9圖表8：二線城市新房成交面積（7日平滑） 9圖表9：三線城市新房成交面積（7日平滑） 9圖表10：重點(diǎn)城市開盤去化率（2H2022&1-3Q2023） 9圖表11：26城二手房成交面積（7日平滑） 10 10圖表13：二線城市二手房成交面積（7日平滑） 10圖表14：三線城市二手房成交面積（7日平滑） 10圖表15：11城二手房掛牌量變化 圖表16：11城二手房掛牌價格變化 12圖表18：貝殼新房KMI指數(shù)-成交量（分能級） 12 12圖表20：貝殼二手房KMI指數(shù)-成交量（分能級） 12圖表21：貝殼二手房市場景氣指數(shù)（分能級） 12圖表22：貝殼二手房折價率指數(shù)（分能級） 12圖表23：80城新房庫存面積和去化周期 13圖表24：一線城市新房庫存面積和去化速度 13圖表25：二線城市新房庫存面積和去化速度 13圖表26：三線城市新房庫存面積和去化速度 13圖表27：70城新建商品住宅價格同環(huán)比 14圖表28：70城二手商品住宅價格同環(huán)比 14圖表29：70城新建商品住宅價格同比（分能級） 14圖表30：70城二手商品住宅價格同比（分能級） 14圖表31：70城新建商品住宅價格環(huán)比（分能級） 14圖表32：70城二手商品住宅價格環(huán)比（分能級） 14圖表33：70城新建商品住宅價格同比（分上漲/下跌/持平） 15圖表34：70城二手商品住宅價格同比（分上漲/下跌/持平） 15圖表35：70城新建商品住宅價格環(huán)比（分上漲/下跌/持平） 15圖表36：70城二手商品住宅價格環(huán)比（分上漲/下跌/持平） 15圖表37：300城整體土地供應(yīng)建面增速及涉宅用地供應(yīng)建面增速 16圖表38：300城整體土地成交建面增速及涉宅用地成交建面增速 16圖表39：300城供應(yīng)/成交土地中涉宅用地建面占比 16免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。圖表40：300城涉宅用地供應(yīng)建面和累計同比 17圖表41：各能級城市涉宅用地供應(yīng)建面累計同比增速 17圖表42：20城市宅地供應(yīng)計劃及其同比 17圖表43：300城涉宅用地成交建面和累計同比 18圖表44：各能級城市涉宅用地成交建面累計同比增速 18圖表45：300城涉宅用地成交金額和累計同比增速 18圖表46：各能級城市涉宅用地成交金額累計同比增速 18圖表47：300城及各能級城市涉宅用地成交溢價率（累計值） 18圖表48：300城及各能級城市涉宅用地成交流拍率（累計值） 18圖表49：300城及各能級城市涉宅用地溢價率（單月值） 19圖表50：300城及各能級城市涉宅用地流拍率（單月值） 19圖表51：2023Q1-3，300城住宅類土地成交建面（按區(qū)域劃分） 19圖表52：2023Q1-3，300城住宅類土地成交建面同比（按區(qū)域劃分） 19圖表53：2023Q1-3全國土地成交建面與成交金額TOP30城市 20圖表54：政治局會議房地產(chǎn)表述回顧 21圖表55：重點(diǎn)城市出臺房地產(chǎn)放松/收緊政策的次數(shù)（截至10月15日） 22圖表56：“724”會議后各部委關(guān)于支持房地產(chǎn)需求端發(fā)表的講話及相關(guān)政策文件 22圖表57：9月以來，多數(shù)高能級城市放寬或取消限購政策 23圖表58：重點(diǎn)城市限購政策執(zhí)行情況 24圖表59：一線城市認(rèn)房認(rèn)貸政策 25圖表60：房地產(chǎn)貸款利率走勢 25圖表61：50城放款周期 25圖表62：房地產(chǎn)銷售同比增速假設(shè) 26圖表63：全國商品房銷售面積累計值及同比 26圖表64：全國商品房銷售額累計值及同比 26圖表65：全國房屋施工面積累計值 27圖表66：全國房屋竣工面積累計值 27圖表67：房地產(chǎn)投資預(yù)測 28圖表68：百強(qiáng)房企各梯隊入榜門檻值金額 29圖表69：百強(qiáng)房企各梯隊銷售金額累計同比增速 29圖表70：央國企和民企銷售金額增速差 29圖表71：央國企、民企和混合所有制房企銷售金額占比 29圖表72：房地產(chǎn)境內(nèi)債歷年違約發(fā)生金額 30圖表73：房地產(chǎn)境外債歷年違約發(fā)生金額 30圖表74：房地產(chǎn)各融資渠道凈融資額 30圖表75：房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和同比增速 31圖表76：房企到位資金中的國內(nèi)貸款和同比增速 31圖表77：2023年以來民營房企在中債增/地方國資/集團(tuán)擔(dān)保和信用保護(hù)工具支持下的發(fā)債情況 31圖表78：國央企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模占比 32圖表79：房地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模和同比增速 32圖表80：房地產(chǎn)境外債發(fā)行規(guī)模和同比增速 32圖表81：A股房企已獲證監(jiān)會通過的股權(quán)融資情況 32圖表82：A股房地產(chǎn)股權(quán)融資規(guī)模 33圖表83：港股房地產(chǎn)股權(quán)融資規(guī)模 33圖表84：房地產(chǎn)境內(nèi)債到期償還量 33圖表85：房地產(chǎn)境外債到期償還量 33圖表86：MarkitiBoxx亞洲中資美元債到期收益率 34圖表87：TOP15與TOP30房企權(quán)益拿地金額占TOP100的比例 34圖表88：各梯隊房企權(quán)益拿地金額同比（2022Q1-3&2023Q1-3） 34圖表89：央國企、民企和混合所有制房企全口徑拿地金額占比 35圖表90：央國企、民企和混合所有制房企全口徑拿地金額同比 35圖表91：TOP15房企權(quán)益拿地金額 35圖表92：TOP15房企權(quán)益拿地金額同比 35圖表93：TOP15房企權(quán)益拿地強(qiáng)度 36圖表94：頭部房企拿地城市個數(shù)與拿地超過百億城市個數(shù) 36圖表95：頭部房企拿地城市金額與拿地超過百億城市金額 36圖表96：頭部房企權(quán)益拿地金額分布（分區(qū)域） 37圖表97：頭部房企權(quán)益拿地金額分布（分城市能級） 37圖表98：頭部房企拿地金額超過百億的城市 37圖表99：有超過2家房企拿地的城市 37圖表100：今年以來中央和國務(wù)院各部門關(guān)于城中村改造的表述 38圖表101：城中村改造的難點(diǎn)和政策發(fā)力點(diǎn) 39圖表102：放松拆除新建比例和拆建比假設(shè)后，建安投資測算規(guī)模（21城） 40圖表103：放松拆除新建比例和拆建比假設(shè)后，建安投資測算規(guī)模（35城） 40圖表104：放松回遷比例和可售商品住宅比例假設(shè)后，供應(yīng)商品房貨值和房票/貨幣化補(bǔ)償金額測算規(guī)模（21城） 40圖表105：放松回遷比例和可售商品住宅比例假設(shè)后，供應(yīng)商品房貨值和房票/貨幣化補(bǔ)償金額測算規(guī)模（35城） 40圖表106：2023年以來保障房建設(shè)相關(guān)全國性政策 41圖表107：保障性住房的供應(yīng)與需求 42圖表108：部分省市“十四五”期間保障性租賃住房籌建情況 42圖表109：雙軌制住房體系設(shè)想 43圖表110：35個大城市十四五保障房計劃供應(yīng)結(jié)構(gòu)（萬套） 44 44圖表112：保障性住房計劃缺口可拉動投資額測算 44圖表113：房地產(chǎn)代建商業(yè)模式和主要分類 45圖表114：2023年1-9月代建企業(yè)新簽合約面積 45圖表115：2023年1-9月TOP30房地產(chǎn)代建企業(yè)新簽規(guī)模排名 46圖表116：主流房企在代建行業(yè)的布局情況 47圖表117：消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策 48圖表118：首批四單消費(fèi)類REITs情況 48圖表119：2023前三季度各月度場均日客流同比增速 49圖表120：2023H1不同規(guī)模商場場均日客流同比增速 49圖表121：2023前三季度各線城市場均日客流增速 49圖表122：2023H1各區(qū)域場均日客流增速 49圖表123：一線城市優(yōu)質(zhì)首層商鋪空置率（%） 49圖表124：二線城市優(yōu)質(zhì)首層商鋪空置率（%） 49圖表125：一線城市優(yōu)質(zhì)首層商鋪租金（元/平/天） 50圖表126：二線城市優(yōu)質(zhì)首層商鋪租金（元/平/天） 50圖表127：零售業(yè)態(tài)類REITs發(fā)行利率 50圖表128：公募基金房地產(chǎn)持倉市值和持倉比例 51圖表129：北上資金房地產(chǎn)持倉市值和持倉比例 51圖表130：重點(diǎn)公司推薦一覽表 52圖表131：重點(diǎn)推薦公司最新觀點(diǎn) 52圖表132：報告提及公司信息 542023年對于房地產(chǎn)而言又是歷史性的一年，行業(yè)仍待改善，企業(yè)盈利延續(xù)尋底，而與此同時，中央首次定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，疊加城中村、保障房等在戰(zhàn)略層面開始推進(jìn)，我們似乎看到房地產(chǎn)行業(yè)新模式徐徐拉開序幕，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步迎來一個新資料來源：華泰研究年初至今新房銷售延續(xù)弱復(fù)蘇。全國數(shù)據(jù)方面，2023年1-9月，商品房累計銷售金額8.9萬億元，同比下降4.6%，商品房累計銷售面積為8.5億平，同比下降7.5%。單月來看，商品房銷售面積與金額的同比增幅于4月達(dá)到年初至今的高點(diǎn)，5-9月有所回落。2023年1-9月全國商品房銷售面積約是2015年的水平，銷售金額約是2017年的水平。2086420商品房銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-9M2310%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2086420商品房銷售額累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）2017201820192020202120221-9M2315%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究25,00020,00015,00010,0005,0000當(dāng)月商品房銷售面積（萬平，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當(dāng)月商品房銷售額（億元，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）60%40%20%0%-20%-40%-60%當(dāng)月環(huán)比（右軸）2022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-09資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究城市熱度分化明顯。根據(jù)我們統(tǒng)計的高頻數(shù)據(jù)，2023年1-10月，60城新房累計成交面積城市間熱度分化明顯，一線城市由于經(jīng)濟(jì)基本面較好，需求韌性較強(qiáng)。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020202120222023萬平米1601401201008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來源：Wind，華泰研究2023同比（右軸）202120232020 2022萬平米100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%7060504030200資料來源：Wind，華泰研究2023同比（右軸）2021202320202023同比（右軸）20212023 2022萬平米25100%2580%2060%2040%20%0%50-20%-40%-60%-80%50-100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020 2020 20222021萬平米2023萬平米90809080706080%60%40%20%500%4030200-20%-40%30200-100%資料來源：Wind，華泰研究去化率方面，強(qiáng)者恒強(qiáng)，去年較弱的城市仍待突破。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2023年1-9月，上海、成都、杭州、蘇州、西安、北京、長沙的新開盤項目去化率保持在平均50%以上，其他城市項目的去化率仍待突破。1-9月新盤開盤去化率提升較為明顯的城市分別為天津、寧波、蘇州、成都、西安，提升幅度均在10pct以上。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2H2022平均去化率1-3Q2023平均去化率上海成都杭州蘇州西安北京長沙寧波廈門天津重慶深圳武漢南京資料來源：克而瑞，華泰研究1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 20202021202220231月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2020202120222023萬平米2001801601401201008060402002023/12023/32023/52023/72023/92023/11資料來源：Wind，華泰研究2023同比（右軸）202120232020 2022萬平米100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%252050資料來源：Wind，華泰研究年初至今二手房修復(fù)進(jìn)程明顯快于新房。根據(jù)我們統(tǒng)計的高頻數(shù)據(jù)，2023年1月1日-10月17日，26城二手房累計成交面積同比+26%，為2019年的92%，2021年的101%；二手房復(fù)蘇明顯優(yōu)于新房；分城市能級，一線、二線、三線二手房房累計成交面積同比分別為+12%、+37%、+15%，二三線城市的表現(xiàn)優(yōu)于一線城市。2023同比（右軸）2021202320202023同比（右軸）20212023 2022萬平米868642060%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020 2020 20222021萬平米2023萬平米60%40%20%0%86420-20%-40%-60%6420資料來源：Wind，華泰研究二手房掛牌量明顯增長，部分城市二手房價格承壓。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2023年10月末，一線4城的二手房掛牌量較2022年末增長21%，其中深圳的二手房掛牌量增幅最大，為35%；二線7城的二手房掛牌量較2022年末增長22%，其中杭州、南京、鄭州增幅最大，分別為52%、26%、22%?？焖僭黾拥亩址抗?yīng)對市場造成了一定的壓力，2023年10月末，在我們觀察的11座城市中，除北京、上海、深圳、成都外，其它城市的二手房掛牌價均較2022年末有所下滑。350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,00002023年10月2022年12月2021年12月北京上海南京成都杭州廣州青島蘇州鄭州深圳廈門資料來源：中指院，華泰研究（元/平米）2023年10月2022年12月2021年12月100,00080,00060,00040,00020,0000上海深圳北京廈門廣州杭州南京蘇州青島成都鄭州資料來源：中指院，華泰研究貝殼領(lǐng)先指標(biāo)有所回落。新房案場指數(shù)由3月的24.8回落至10月的17.8。二手房方面，帶看指數(shù)由3月的27.2回落至10月的24.6，市場景氣度指數(shù)從21.9降至9.3；折價率指數(shù)從91.8%降至86.4%。10月末新房/二手房的KMI成交量指數(shù)分別為39.2/37.7。受724新政影響，代表經(jīng)紀(jì)人對近期市場信心的新房/二手房的KMI成交量指數(shù)分別從7月23日的33.4/30.3提升至9月17日的50.1/50.2，反映當(dāng)時市場信心有所修復(fù)。近期，新房/二手房的KMI成交量指數(shù)邊際走弱，10月29日新房和二手房KMI成交量指數(shù)分別為39.2和37.7。8070605040308070605040302070605040302070605040302050城二線城市一線城市 三線城市2020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10資料來源：貝殼研究院，華泰研究50城二線城市一線城市 三線城市2020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10資料來源：貝殼研究院，華泰研究50城二線城市一線城市 三線城市2018/112019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/8資料來源：貝殼研究院，華泰研究100755025050城二線城市一線城市 三線城市2022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/10資料來源：貝殼研究院，華泰研究100755025050城一線城市二線城市三線城市2020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/8資料來源：貝殼研究院，華泰研究100%95%90%85%80%50城二線城市一線城市 三線城市2018/112019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/8資料來源：貝殼研究院，華泰研究供給去化:庫存有所下降，去化周期有所拉長80城庫存去化周期有所拉長。截至2023年9月末，克而瑞80城新房庫存面積4.96億平米，較2022年末下降5%；平均去化周期20.6個月，較2022年末上升0.5個月。分城市能級看，一線、二線、三線城市截至9月末的庫存分別較2022年末持平、下降11%、上升3%；去化周期分別在16.2個月、1980城庫存（萬平，右軸）25205080城去化周期（月，左軸）70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000020102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：克而瑞，華泰研究25205040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000二線城市去化周期（月，左軸）20102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：克而瑞，華泰研究2050一線城市去化周期（月，左軸）5,0004,0003,0002,0001,000020102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：克而瑞，華泰研究3025205025,00020,00015,00010,0005,0000三線城市去化周期（月，左軸）20102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：克而瑞，華泰研究2013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/740房價:同比降幅有所收窄，高能級城市更具韌性2013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/740房價同比降幅有所收窄。新房價格方面，70城新建商品住宅價格9月同比-0.6%，較1月收窄1.7pct，年初至今同比降幅逐漸收窄，其中一線、二線、三線城市的新建商品住宅價格同比分別為+0.7%、+0.2%、-1.4%，高能級城市新房價格韌性更強(qiáng)。環(huán)比來看，1-5月環(huán)比增速均為正，價格逐步回升，6-9月價格環(huán)比有所回調(diào)。二手住宅價格同環(huán)比均下滑。9月的70城二手住宅價格同比-3.2%，環(huán)比-0.5%。分城市能級，其中一線、二線、三線城市分別同比-1.4%、-3.2%、-3.5%，9月各線城市二手住宅價格同比均下降，三線降幅最大；環(huán)比方面，一線城市二手住宅價格9月環(huán)比上升0.2%，二線、三線城市分別下降0.5%、0.5%。205(5)(10)同比（%）環(huán)比（%，右軸）3210(1)(2)2006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-01資料來源：統(tǒng)計局，華泰研究一線城市（%）二線城市（%）三線城市（三線城市（%）30200-102013/12013/82014/32014/102015/52015/122016/72017/22017/92018/42018/112019/62020/12020/82021/32021/102022/52022/122023/7資料來源：克而瑞，華泰研究一線城市（%）二線城市（%）4三線城市（%）43210-1-2資料來源：克而瑞，華泰研究 (5)(10)同比（%）環(huán)比（%，右軸）3210(1)(2)2006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-02資料來源：統(tǒng)計局，華泰研究一線城市（%）二線城市（%）三線城市（%）40三線城市（%）30200-102013/12013/82014/32014/102015/52015/122016/72017/22017/92018/42018/112019/62020/12020/82021/32021/102022/52022/122023/7資料來源：克而瑞，華泰研究一線城市（%）二線城市（%）6三線城市（%）6543210-1-22013/12013/82014/32014/102015/52015/122016/72017/22017/92018/42018/112019/62020/12020/82021/32021/102022/52022/122023/7資料來源：克而瑞，華泰研究2006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/1新房價格同比上漲的城市有所增加。新建住宅價格同比上漲的城市從1月的15個增加至9月的25個；新建住宅價格環(huán)比上漲的城市從1月的36個降至9月的15個。二手住宅價格方面，同比上漲的城市從1月的6個降至9月的3個；環(huán)比上漲的城市由1月的13個降2006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/17060504030200上漲城市個數(shù)持平城市個數(shù)下跌城市個數(shù)2011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/1資料來源：克而瑞，華泰研究7060504030200上漲城市個數(shù)持平城市個數(shù)下跌城市個數(shù)2011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/1資料來源：克而瑞，華泰研究上漲城市個數(shù)持平城市個數(shù)下跌城市個數(shù)7060504030200資料來源：克而瑞，華泰研究7060504030200上漲城市個數(shù)持平城市個數(shù)下跌城市個數(shù)2008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-01資料來源：克而瑞，華泰研究300城土地市場：供應(yīng)同比收窄，成交尚待企穩(wěn)涉宅用地縮量快于整體土地市場，涉宅用地供應(yīng)與成交占比有所下降。2023Q1-3，300城整體供應(yīng)建面同比下降23%，涉宅用地供應(yīng)建面下降27%；整體成交建面下降21%，涉宅用地成交建面下降33%。2022年之前，土地供應(yīng)/成交結(jié)構(gòu)上涉宅用地占比40-50%，2023前三季度分別下降至28%/25%。17-0117-0417-0717-1018-0117-0117-0417-0717-1018-0118-0418-0718-1019-0119-0419-0719-1020-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-0123-0423-0760%40%20%0%-20%-40%-60%17-0117-0517-0918-0118-0518-0919-0119-0519-0920-0117-0117-0517-0918-0118-0518-0919-0119-0519-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-0923-0123-0523-09資料來源：中指研究院，華泰研究60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%17-0117-0517-0918-0118-0518-0919-0119-0519-0920-0120-0517-0117-0517-0918-0118-0518-0919-0119-0519-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0122-0522-0923-0123-0523-09資料來源：中指研究院，華泰研究60%50%40%30%20%10%0%供應(yīng)土地中涉宅用地建面占比成交土地中涉宅用地建面占比資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究300城土地供應(yīng)建面同比降幅持續(xù)收窄。2023Q1-3，300城涉宅用地供應(yīng)建筑面積為2.9億平，同比下降27%（2022年同比下降40%降幅有所收窄。各能級城市涉宅用地供應(yīng)建面同比下滑幅度不同，但降幅均有收窄，一線/二線/三四線城市涉宅用地供應(yīng)建筑面積分別同比下降18%/21%/32%（2022年同比下降61%/50%/31%降幅收窄43/29/1pct；一線城市涉宅用地供應(yīng)同比降幅明顯收窄。除廣州保持供應(yīng)計劃增長，重點(diǎn)城市今年普遍降低土地供應(yīng)計劃規(guī)模。2023Q1-3，樣本20城市總體土地供應(yīng)計劃完成率達(dá)到62.5%，其中杭州、成都、長春的完成度領(lǐng)先，均達(dá)到90%以上，另外有廣州、天津、濟(jì)南、武漢四個城市供應(yīng)完成度達(dá)到75%以上。09%94.46%05%09%94.46%05%160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000040%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%15-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09資料來源：中指研究院，華泰研究300%250%200%150%100% 50% 0% -50%-100%一線城市一線城市二線城市三四線城市15-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09資料來源：中指研究院，華泰研究2023年宅地計劃2023年宅地計劃供應(yīng)面積（萬平）2022年宅地計劃供應(yīng)面積（萬平）2022年實際供應(yīng)面積2023年實際供應(yīng)面積2023年供應(yīng)計劃完成度2022年供應(yīng)計劃完成度供應(yīng)計劃同比城市北京上海廣州深圳杭州寧波合肥南京蘇州無錫廈門福州成都重慶天津濟(jì)南青島沈陽長春武漢合計92775136599869173386956738726635892020407605968284636069009013308886555408205073612522647809575805076592886480.00%-2.91%-9.59%-11.04%-5.16%-26.36%-5.64%-10.53%-6.72%-5.25%-26.12%-15.22%-53.09%-23.68%-14.98%-20.44%-72.93%-72.93%-52.48%-35.65%-20.86%2925483085902646905053843806922724063073433606944376568698839464349509284245745463412365553751527.55%59.09%9%94.15%94.15% 67.69%98.17%98.17%36.56%53.53.44%51.51%41.37%27.42%9.06%35.43%63.14% 45 70.91%64.57%62.04% 67.85%21.95%22.01%95.56%95.56%79.88%81.22%28.21%26.85%126.77%85.4062.300城市涉宅用地成交面積同比有所下降。2023Q1-3，300城涉宅用地成交建筑面積同比下降33%（2022年同比下降30%成交金額同比下降26%（2022年同比下降30%）,分城市能級，一線/二線/三四線城市成交面積分別同比下降37%/32%/33%（2022年全年同比下降41%/40%/20%成交金額分別同比下降34%/23%/24%（2022年同比下降19%/35%/29%目前仍待改善。15-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0315-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-0915-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09120,000100,00080,00060,00040,00020,000040%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%15-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09資料來源：中指研究院，華泰研究60,00050,00040,00030,00020,00010,0000100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%15-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09資料來源：中指研究院，華泰研究一線城市一線城市二線城市三四線城市150%100%50%0%-50%-100%-150%資料來源：中指研究院，華泰研究一線城市一線城市二線城市三四線城市200%150%100%50%0%-50%-100%-150%資料來源：中指研究院，華泰研究各能級城市溢價率與流拍率分化。2023Q1-3，300城涉宅用地單月成交溢價率在1-4月由3.8%上升至7.8%，但此后又有所回落至4.3%；Q1-3累計溢價率約為5.8%，較2022年的3.0%有所提升，其中一線、二線、三四線城市分別為8.2%、5.4%、4.4%，較2022年分別提升4.0/2.5/1.8pct，各線城市溢價率水平均有所修復(fù)。此外，2023Q1-3整體流拍率約16.0%，較2022年的15.7%提高0.3pct，趨勢上先逐漸降低，8-9月有所上升。分城市來看，一線/二線/三四線城市涉宅用地流拍率分別為5.0%/12.0%/19.6%。120%100%80%60%40%20%0%15-0315-0916-0315-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09累計值二線城市一線城市 三四線城市資料來源：中指研究院，華泰研究120%100%80%60%40%20%0%-20%15-0315-0915-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09累計值二線城市一線城市 三四線城市資料來源：中指研究院，華泰研究15-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0315-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09180%160%140%120%180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%資料來源：中指研究院，華泰研究15-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0315-0315-0916-0316-0917-0317-0918-0318-0919-0319-0920-0320-0921-0321-0922-0322-0923-0323-09120%二線城市三四線城市100%80%60%40%20%0%資料來源：中指研究院，華泰研究區(qū)域來看，華東區(qū)域仍是土地成交主力。2023Q1-3，華東區(qū)域宅地成交建面/成交金額占全國總成交建面/金額的49%/54%。華東區(qū)域土地市場對全國土地市場有較大影響，2023Q1-3，華東區(qū)域涉宅用地成交建面同比下降40%，高于全國的降幅33%。長三角依然是備受市場關(guān)注的區(qū)域。2023Q1-3土地成交建面/金額TOP30城市中，有12/14個長三角城市。土地市場熱度分化的環(huán)境下，全國土地成交建面TOP10城市分別為西安、杭州、成都、鹽城、南京、上海、廣州、北京、天津、鄭州；成交金額TOP10城市分別為杭州、北京、上海、成都、廣州、南京、西安、蘇州、寧波、天津。西南華南西南10%華中華中13%華北10%西北7%3%華東8%49%資料來源：中指研究院，華泰研究0% -5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-45%華北西北東北華東華中華南西南資料來源：中指研究院，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。-20% 7% -40%-46% -20% 7% -40%-46% 土地成交建面TOP30城市土地成交金額TOP30城市2023Q1-3同比2022Q1-32023Q1-3同比2022Q1-3西安105713%937杭州土地成交建面TOP30城市土地成交金額TOP30城市2023Q1-3同比2022Q1-32023Q1-3同比2022Q1-3杭州800-28%1116北京1241-16%1480成都711-13%816上海1162-57%2713鹽城4811120%39成都8413%816南京477-10%531廣州82650%551上海462-56%1038南京771-16%918廣州44519%374西安61027%479北京389-14%453蘇州488-23%632天津36899%185寧波388-50%776鄭州362-6%385天津368207%120寧波350-60%877鹽城3253438%9南通33032%250無錫318-25%425武漢327-40%549合肥307-52%641石家莊32667%196深圳304-52%639太原32620%272武漢270-44%483長沙317-53%675佛山237-9%259合肥291-68%907長沙204-41%344蘇州284-34%432青島179-40%299柳州274686%35臺州1791%177南寧267-12%303廈門178-67%531徐州徐州255-21%324石家莊177141%73臺州254-13%293鄭州168210無錫245-36%381南通161151蕪湖23657%151溫州148245唐山23614%207重慶128236南昌23612%210義烏120130%52佛山233-26%316南昌1172%115濟(jì)南232-20%290濟(jì)南106-34%160濟(jì)寧23132%176徐州10515%91 長春203262%56紹興99-34%150資料來源：中指研究院，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。首提適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適應(yīng)新的房地產(chǎn)供求關(guān)系定調(diào)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。7月24日，中央政治局會議對地產(chǎn)給予新定調(diào)，打開了重點(diǎn)城市的政策優(yōu)化空間。主要變化在于：1）沒有提及房住不炒，2）定調(diào)房地產(chǎn)市場最新形勢判斷：供求關(guān)系發(fā)生重大變化；3）首提適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；4）“支持”剛改需求更改為“更好滿足”。此次未提“房住不炒”，取而代之的是“房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，適時對房地產(chǎn)行業(yè)重新定調(diào)，彌足珍貴且及時。時間中央政治局會議房地產(chǎn)表述回顧2020年4月2020年7月2020年10月2020年12月2021年4月堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價2021年7月要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策2021年10月2021年12月未涉及經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作分析要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)2022年4月要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年7月要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。2022年10月2022年12月2023年4月未涉及房地產(chǎn)未涉及房地產(chǎn)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。2023年7月適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。資料來源：國務(wù)院官網(wǎng)，華泰研究根據(jù)我們的統(tǒng)計，2023年初至今（截至10月15日地方政府房地產(chǎn)政策放松次數(shù)達(dá)到464次，“724”會議后各地方政府對于需求端的政策優(yōu)化落地有所加快，政策放松次數(shù)為206次，內(nèi)容涉及限購、限貸、公積金、購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等方面。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。30025020015010050放松次數(shù)收緊次數(shù)2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4資料來源：地方政府官網(wǎng)，財聯(lián)社，華泰研究新定調(diào)下積極響應(yīng)，需求端政策高頻跟進(jìn)。7月27日晚，住建部發(fā)聲，對于需求端支持政策予以詳實指引，隨后限貸、限購等政策放松緊密跟進(jìn)；8月25日，啟動“認(rèn)房不認(rèn)貸”；8月31日，央行、金管局聯(lián)合發(fā)文松綁購房杠桿，并下調(diào)二套房和存量房貸利率，是時隔9年來再次調(diào)整首付比例。購房杠桿政策松綁惠及20余重點(diǎn)城市，同時，存量房貸啟動部分優(yōu)化。圖表56：“724”會議后各部委關(guān)于支持房地產(chǎn)需求端發(fā)表的講部門文件方向政策具體內(nèi)容2023/7/27住建部企業(yè)座談會全面實操指引對于具體的需求端支持政策有更為詳實的指引，具體包括：1）強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)支柱地位；2、大力支持剛性和改善性需求；3、降低首套住房首付比例以及貸款利率；改善性需求層面換購稅費(fèi)減免；4、推動房貸實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；5、繼續(xù)做好保交樓工作2023/8/252023/8/25金管局關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款限貸政策中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱2023/8/31金管局關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住限貸政策房信貸政策的通知、關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知主要舉措包括：1.統(tǒng)一全國商業(yè)房貸首付比例下限，首套房/二套房分別為20%/30%；2.統(tǒng)一貸款利率下限，首套房/二套房分別為LPR-20bp/+20bp；3.對存量首套房貸利率予以調(diào)整空間。資料來源：國務(wù)院官網(wǎng)，華泰研究“724”會議后，限購放松政策向高能級城市迅速蔓延，絕大多數(shù)二線城市均放寬了限貸、限月16日，杭州限購范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)；限購區(qū)首/二套住房貸款最低首付款比例為不低于25%/35%，二套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加30個基點(diǎn)。截至10月18日，已有20個高能級城市相繼放松需求端政策，包括1個一和武漢全域取消限購。我們期待更多一二線城市優(yōu)化地產(chǎn)政策的落實，加速基本面筑底進(jìn)免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務(wù)必一起閱讀。城市能級政策內(nèi)容天津強(qiáng)二線優(yōu)化區(qū)域限購措施。進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控，將本市住房限購區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)，居民在住房限購區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房或二手住房的，仍然執(zhí)行本市住房限購套數(shù)及資格政策。沈陽二線取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，滿足居民購房需求。大連二線居民家庭在我市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)購買商品住房的限購政策解除，居民家庭在我市購買商品住