合同范本之購(gòu)房合同糾紛案例

購(gòu)房合同糾紛案例【篇一：購(gòu)房合同糾紛案例解析】購(gòu)房合同糾紛案例解析來(lái)源:未知作者：gege日期：12-03-13單方擴(kuò)大解約權(quán)【分析】訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋?zhuān)谏唐贩抠I(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人遲延履行債務(wù)，出賣(mài)人要進(jìn)行催告，催告后，買(mǎi)受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。任意使用免責(zé)權(quán)【實(shí)例】某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣(mài)人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣(mài)人在交房時(shí)告知買(mǎi)受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房?！痉治觥吭谏鲜鲈蛑校械拇_實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開(kāi)發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開(kāi)發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開(kāi)發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。違約責(zé)任不對(duì)等【實(shí)例】【分析】上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%;消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)或變更?！酒嘿?gòu)房合同糾紛案例】購(gòu)房合同糾紛案例：已生效合同不受限購(gòu)政策影響2011年2月出臺(tái)的“京十五條”也被稱(chēng)為“限購(gòu)政策”，此前簽署的購(gòu)房合同受不受“京十五條”的限制？成為近年來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的新問(wèn)題。日前，朝陽(yáng)區(qū)檢察院通報(bào)一案，明確正在履行中的房屋買(mǎi)賣(mài)行為不因?yàn)橄拶?gòu)政策的出臺(tái)而無(wú)效。2010年1月，小謝與小蘇簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約定小蘇將名下一套位于朝陽(yáng)區(qū)望京的房產(chǎn)以288萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給小謝，小謝分五期支付房款。合同簽署當(dāng)天，小謝支付了10萬(wàn)元訂金并住進(jìn)該處房產(chǎn)。就在小謝按約定支付完前四期房款后，“京十五條”出臺(tái)。因?yàn)樾≈x沒(méi)有本市戶口，且雙方?jīng)]有辦理房屋過(guò)戶手續(xù)和網(wǎng)簽（即簽訂合同后到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)備案，并網(wǎng)上公布），小蘇要求雙方終止合同，小謝則起訴到法院要求小蘇繼續(xù)履行合同。法院經(jīng)過(guò)審理后判決合同繼續(xù)履行，小蘇應(yīng)配合小謝辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。小蘇不服生效判決，向檢察機(jī)關(guān)提出監(jiān)督申請(qǐng)。檢察機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)定原審判決并無(wú)不當(dāng)，最終未支持小蘇的監(jiān)督申請(qǐng)。辦案檢察官認(rèn)為，“京十五條”在性質(zhì)上不屬于行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。我國(guó)合同法規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。根據(jù)上述規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因違反“京十五條”而無(wú)效。本案中，小謝是否具備購(gòu)房資格、是否按行政機(jī)關(guān)的要求辦理網(wǎng)簽、是否具備過(guò)戶的現(xiàn)實(shí)可能性，只會(huì)對(duì)合同履行及房屋過(guò)戶產(chǎn)生影響，不影響合同生效。小蘇提出的合同無(wú)效并沒(méi)有法律依據(jù)。期攜帶購(gòu)房款到房產(chǎn)公司準(zhǔn)備正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂合同前，周某經(jīng)向產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)查詢(xún)得知他預(yù)訂的該套住宅已于認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂前抵押給銀行。周某遂拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并要求房產(chǎn)公司返還定金2萬(wàn)元;并提出在房產(chǎn)公司解除對(duì)該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但房產(chǎn)公司不愿退還已收取的定金。周某遂將房產(chǎn)公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷(xiāo)《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，返還已交的2萬(wàn)元定金并加倍賠償2萬(wàn)元。開(kāi)庭后，房產(chǎn)公司辯稱(chēng)：該房產(chǎn)確實(shí)已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協(xié)議之前，已告知周某房產(chǎn)被抵押的事實(shí)，銀行也同意公司銷(xiāo)售被抵押的房產(chǎn)，何況目前周某沒(méi)有遭受任何損失。由于周某沒(méi)有按時(shí)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)違約，故公司不退還購(gòu)房定金的行為并無(wú)不當(dāng)，請(qǐng)求法院駁回其訴訟請(qǐng)求。法院審理后認(rèn)為，由于房產(chǎn)公司在訂立《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí)，沒(méi)有如實(shí)向購(gòu)房者說(shuō)明房產(chǎn)已被抵押，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》作出判決：撤銷(xiāo)雙方簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，房產(chǎn)公司返還周某已付購(gòu)房定金2萬(wàn)元，并支付賠償金2萬(wàn)元。案例二，陳某與某地產(chǎn)公司簽訂《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定陳定購(gòu)一套商品房，并支付定金1萬(wàn)元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。法院審理后認(rèn)為：該協(xié)議明確載明：陳已詳細(xì)閱讀和了解該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購(gòu)協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請(qǐng)求。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商擬定的《訂購(gòu)協(xié)議》往往把自身的責(zé)任推的一干二凈，工作時(shí)出具的《訂購(gòu)協(xié)議》，換簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間無(wú)法確定，開(kāi)發(fā)商將在建工程抵押給銀行，在未撤抵押前無(wú)法網(wǎng)簽正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，這時(shí)簽訂正式合同的時(shí)間會(huì)約定為：自開(kāi)發(fā)商通知之日起幾日內(nèi)換簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。到底什么時(shí)候通知沒(méi)有約定，有時(shí)長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月，使購(gòu)房者錯(cuò)過(guò)貸款優(yōu)惠政策或趕上不利政策，審查合同時(shí)注意此方面。法律分析：適用法律：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！蛾P(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第115條：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！边@類(lèi)糾紛主要集中在兩方面：第一，訂購(gòu)協(xié)議的效力問(wèn)題；第二，定金罰則問(wèn)題。1、根據(jù)我國(guó)法律以及相關(guān)司法解釋?zhuān)Я?wèn)題可以分兩種種情況分別分析。首先，如果雙方簽訂的商品房訂購(gòu)協(xié)議不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同十三項(xiàng)（下稱(chēng)“十三項(xiàng)”）主要內(nèi)容，（附：《商品房銷(xiāo)