海商業(yè)市場整體調(diào)研報(bào)告

前

言受珠海丹田集團(tuán)有限公司委托，我司于2009年9月25日派出項(xiàng)目組進(jìn)駐珠海，對(duì)珠海香洲、新香洲、前山、吉大、拱北及斗門、橫琴、南屏等主要城區(qū)商圈的特色商業(yè)街區(qū)、代表性商業(yè)體、大型社區(qū)會(huì)所等進(jìn)行細(xì)致調(diào)研，并赴珠海統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、規(guī)劃局、房管局等部門，詳盡了解珠海商業(yè)發(fā)展歷程、開發(fā)現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)，還對(duì)周邊城市中山市的商業(yè)市場狀況進(jìn)行了考察。現(xiàn)對(duì)相關(guān)市場調(diào)研資料數(shù)據(jù)分析總結(jié)為《珠海商業(yè)市場整體調(diào)研報(bào)告》，以期對(duì)珠海商業(yè)市場整體狀況有更為深入、全面的了解認(rèn)知，便于下階段丹田集團(tuán)下屬的馬可波羅大廈、丹田城市廣場、丹田廣場一、二期及美麗灣會(huì)所等商業(yè)物業(yè)的整合策劃工作順利推進(jìn)。Part

1珠海城市調(diào)研珠海區(qū)位及城市整體規(guī)劃珠海城市經(jīng)濟(jì)綜合情況珠海人口結(jié)構(gòu)珠海市民收入水平及消費(fèi)狀況Part

2房地產(chǎn)市場調(diào)研房地產(chǎn)市場整體狀況珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷水平

珠海商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域目錄Part

3珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目在城市中的區(qū)位及地段珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)格局中的角色和位置中山重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)歷史、商業(yè)文化中的作用珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般規(guī)劃特征珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般景觀、形象、其他配套系統(tǒng)珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)及品牌資源珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般租金和售價(jià)規(guī)律珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目在城市中的區(qū)位及地段珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目的商業(yè)及品牌資源珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目的租售價(jià)格規(guī)律目

錄珠海商業(yè)市場調(diào)研珠海主要商圈分布情況Part

4珠海典型會(huì)所調(diào)研珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的分布情況珠海典型會(huì)所項(xiàng)目在城市商業(yè)格局中的角色和位置珠海典型會(huì)所項(xiàng)目在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的角色和位置

珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的一般規(guī)劃特征珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的一般景觀、形象、其他配套系統(tǒng)珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的一般租金和售價(jià)規(guī)律目錄報(bào)告整體邏輯架構(gòu)珠海商業(yè)市場整體調(diào)研城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況）城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況）城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會(huì)所狀況）綜發(fā)經(jīng)人收整開營熱商零休典合展?jié)谌塍w發(fā)銷點(diǎn)圈售閑型概規(guī)狀結(jié)消狀銷水區(qū)分商娛會(huì)況劃況構(gòu)費(fèi)況售平域布業(yè)樂所珠海商業(yè)市場整體調(diào)研城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況）城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況）城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會(huì)所狀況）綜發(fā)經(jīng)人收整開營熱商零休典合展?jié)谌塍w發(fā)銷點(diǎn)圈售閑型概規(guī)狀結(jié)消狀銷水區(qū)分商娛會(huì)況劃況構(gòu)費(fèi)況售平域布業(yè)樂所1、珠海區(qū)位及城市整體規(guī)劃（1）珠海城市概述珠海是中國的五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，珠三角花園城市，東與香港隔海相望，南與澳門相連，西鄰新會(huì)、臺(tái)山市，北與中山市接壤。珠海的陸地面積有1701平方千米，海岸線長604公里，有大小島嶼146個(gè)，故有“百島之市”的美譽(yù)。上沖前山南灣老香洲生態(tài)宜居、綜合城區(qū)新香洲吉大商貿(mào)旅游服務(wù)中心拱北城市窗口地區(qū)城市門廳建材商貿(mào)流通中心新城市中心東西雙城之紐帶（2）珠海城市行政區(qū)劃珠海中心城區(qū)版圖珠海市轄3個(gè)市轄區(qū)（香洲、斗門、金灣），8個(gè)街道、15個(gè)鎮(zhèn)。其中香洲區(qū)是珠海市中心城區(qū)，是珠海市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和金融中心，下轄獅山、灣仔、拱北、吉大、香灣、梅華、前山、翠香8個(gè)街道辦事處和南屏鎮(zhèn)，共104個(gè)社區(qū)居委會(huì)。（3）珠海城市整體布局由“主城區(qū)——次中心城——外圍新城——中心鎮(zhèn)”組成，形成“一主”（主城區(qū)）“兩副”（唐家灣新城、橫琴新城）組團(tuán)結(jié)構(gòu)的整體城市格局。（4）珠海城市整體發(fā)展規(guī)劃根據(jù)“工業(yè)西進(jìn)、城市西拓”的“兩西戰(zhàn)略”和“拓展西城，提升東城，保護(hù)資源，做優(yōu)基礎(chǔ)”的城市發(fā)展規(guī)劃，珠海將優(yōu)先開拓西部地區(qū)，同時(shí)改善東部主城區(qū)，未來工作重點(diǎn)聚焦在西部，力爭將珠海建設(shè)成“珠江三角洲中心城市之一，東南沿海主要的風(fēng)景旅游城市”（5）珠海城市交通路網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃以公路和鐵路為主的陸路交通設(shè)施的建設(shè)，使珠海由“盡端末梢”成為“始端龍頭”，也使珠海的“海港、航空港”得以盤活，獲得重大發(fā)展機(jī)遇。包括廣珠城際軌道與公路交通一體化，粵港澳大橋、伶仃洋大橋、廣珠鐵路、高欄港、三灶機(jī)場等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。珠海陸路交通發(fā)展規(guī)劃（6）珠海城市重大發(fā)展契機(jī)2009年6月25日，國務(wù)院發(fā)布《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，對(duì)橫琴島進(jìn)行了新的定位，決定橫琴要通過重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)、休閑旅游、科教研發(fā)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，實(shí)行更加開放的產(chǎn)業(yè)和信心化政策等，逐步把橫琴建設(shè)成為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)、深化改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)、促進(jìn)珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的平臺(tái)。在政治層面上說，開發(fā)橫琴是貫徹落實(shí)“一國兩制”方針的具體體現(xiàn)，這對(duì)促進(jìn)澳門經(jīng)濟(jì)適度多元化發(fā)展、維護(hù)澳門長期繁榮穩(wěn)定、探索粵港澳合作新模式有著特殊的意義。在經(jīng)濟(jì)層面上說，開發(fā)橫琴對(duì)于珠海提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，加強(qiáng)科技創(chuàng)新，提升城市功能，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，建設(shè)珠江口西岸核心城市具有舉足輕重的作用。通過橫琴島進(jìn)行珠澳資源互補(bǔ)，形成“澳珠同城化都市區(qū)”，打造珠三角的另一空間增長地，帶動(dòng)珠三角西岸和粵西沿海地區(qū)發(fā)展。2、珠海城市經(jīng)濟(jì)綜合情況（1）珠海國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長2008年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）992.06億元，比上年增長9.0%。其中，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為0.4%、52.8%和46.8%。人均GDP達(dá)67591元，按平均匯率折算約合9733美元。雖然珠海經(jīng)濟(jì)總量在廣東省排名靠后，但人均GDP、旅游收入、實(shí)際利用外資、投資、消費(fèi)、出口、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款等均居珠三角區(qū)域城市前列。（2）珠海形成外向型高科技工業(yè)體系珠海以高科技為重點(diǎn)、綜合發(fā)展的外向型工業(yè)體系經(jīng)濟(jì)格局初具雛型，按總工業(yè)輸出額計(jì)，主要工業(yè)依次為：電子及通訊設(shè)備、電子儀器及機(jī)械、辦公室儀器。珠海也是外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一。已有52個(gè)國家和地區(qū)的客商投資珠海，外商直接投資項(xiàng)目7303項(xiàng)。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通、珠海紫翔，美國的?？松梨凇⑷崴?、偉創(chuàng)力、殼牌，英國的BP公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等30多家著名跨國公司已落戶珠海。（3）珠海旅游會(huì)展產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚珠海自然環(huán)境優(yōu)美，山清水秀，海域廣闊，1991年，珠海以整體城市形象為景觀被國家旅游局評(píng)為“中國旅游勝地四十佳”之一。珠海有各類旅游飯店300余家，年接待能力達(dá)700萬人次，其中星級(jí)酒店20多家。酒店建設(shè)多以園林別墅為設(shè)計(jì)主題，依山傍水，構(gòu)成了一道獨(dú)特的城市風(fēng)景線。還建有各類會(huì)議中心、展覽館10多個(gè)，可舉辦各種國際性會(huì)議及各類博覽會(huì)、交易會(huì)等。在珠海，每兩年舉辦一次國際航空航天博覽會(huì)，這一盛事在國內(nèi)外影響極大。珠海還建有國際賽車場，每年都有國際性的汽車賽事舉辦，對(duì)廣大汽車運(yùn)動(dòng)愛好者具有極大的吸引力。（4）珠海城市區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃資料來源：珠海市規(guī)劃局功能發(fā)展指引主導(dǎo)功能核心條件主城區(qū)香洲提升強(qiáng)化現(xiàn)有功能，發(fā)展綜合服務(wù)業(yè)行政辦公中心與文化體育中心、綜合服務(wù)業(yè)、特色旅游業(yè)區(qū)內(nèi)交通便捷，高品質(zhì)生活空間拱北吉大提升原功能、發(fā)展旅客聯(lián)運(yùn)樞紐、會(huì)議商務(wù)會(huì)展、旅游業(yè)（休閑度假旅游）、區(qū)域性房地產(chǎn)、區(qū)域性金融商貿(mào)等綜合服務(wù)業(yè)綜合服務(wù)業(yè)區(qū)域交通設(shè)施，現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件前山提升原功能，提升普通制造業(yè)，發(fā)展前山物流產(chǎn)業(yè)園普通制造業(yè)、區(qū)域性商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件南坪灣仔提升原功能，促進(jìn)南坪科技工業(yè)園向商貿(mào)業(yè)、物流服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，發(fā)展區(qū)域性房地產(chǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域性商貿(mào)業(yè)國家政策、區(qū)域交通設(shè)施洪灣提升原功能，促進(jìn)保稅區(qū)的活力呈現(xiàn)，發(fā)展物流倉儲(chǔ)業(yè)區(qū)域性商貿(mào)業(yè)、倉儲(chǔ)物流業(yè)國家政策、現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件唐家提升原功能，利用交通節(jié)點(diǎn)及大學(xué)城優(yōu)勢(shì)，提升科技創(chuàng)新海岸與金鼎工業(yè)園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)區(qū)域交通設(shè)施、環(huán)境資源條件橫琴培育新功能，打造作為泛珠三角經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的新功能綜合服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)國家政策、區(qū)域交通設(shè)施3、珠海人口結(jié)構(gòu)（1）珠海人口總量珠海是目前珠三角地區(qū)人口最少的城市，在一定程度上影響了珠海經(jīng)濟(jì)總量的提高和商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。2008年末全市總?cè)丝诩s280萬，其中常住人口148.11萬人，比上年末增加2.67萬人，增長1.8%。其中，戶籍人口99.48萬人，增長4.0%。全市戶籍人口出生率11.61‰，

死亡率2.99‰；自然增長率8.62‰。根據(jù)珠?！笆晃逡?guī)劃”，到

2010年，珠海常住人口數(shù)將達(dá)到170萬。（2）珠海人力資本情況據(jù)珠海統(tǒng)計(jì)局資料顯示，珠海就業(yè)人員受教育程度相對(duì)較高，高中以上學(xué)歷占就業(yè)人員比重高于廣東省平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，人力資源優(yōu)勢(shì)較為明顯。珠海市與廣東省各學(xué)歷就業(yè)人員比重比較就業(yè)人員分類廣東省比例（%）珠海市比例（%）高中以上學(xué)歷53.6863.78研究生及以上學(xué)歷0.690.87大學(xué)本科以上學(xué)歷6.168.70大專以上學(xué)歷12.4214.26高中學(xué)歷34.4139.95初中及以下學(xué)歷46.32數(shù)據(jù)來36.22

海市統(tǒng)源：珠計(jì)局（3）珠海就業(yè)結(jié)構(gòu)情況珠海佛山中山二產(chǎn)從業(yè)人員比例（%）54.8668.3075.62三產(chǎn)從業(yè)人員比例（%）45.1431.7024.38一、珠海從事第三產(chǎn)業(yè)人員比例明顯較周邊城市高，跟城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。二、非公有制企業(yè)是吸納就業(yè)的主力。三、制造業(yè)及批零貿(mào)易、酒店餐飲是吸納從業(yè)人員的主要行業(yè)。四、香洲區(qū)作為珠海的主城區(qū)，占總就業(yè)人口的60.5%，其次為斗門區(qū)，為22.8%，最少的為金灣區(qū)，為16.7%。且高素質(zhì)人才也大多集中在香洲區(qū)。珠海、佛山、中山三市從業(yè)人員比重比較數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局4、珠海市民收入水平及消費(fèi)狀況（1）珠海市民收入情況根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年珠海市民人均可支配收入為20949.48元，同比增長8.6%，城鄉(xiāng)居民存款余額同比增長23%；2009年1-9月，居民人均可支配收入增長9.9%，存款余額增長10.8%，居民收入穩(wěn)步提高。指標(biāo)名稱

珠海市計(jì)民量儲(chǔ)單蓄位存2008年1-款余額12及月人均同比增長可支（配％收）入2009年1-9情況

月同比增長（％）城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額

億元727.8623.0806.1810.8城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元20949.488.617341.959.9數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局（2）珠海市民消費(fèi)情況從2008年度珠海社會(huì)消費(fèi)品零售總額及累計(jì)增長速度來看，較上年同期增長了19.3%，高于GDP增幅10個(gè)百分點(diǎn)，扣除居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長4.6%的影響，仍呈現(xiàn)出明顯增長的態(tài)勢(shì)，2009年前三季度，珠海社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長14%，而居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)下降3.4%，充分說明珠海市民更加注重生活品質(zhì)并敢于消費(fèi)。指標(biāo)名稱2008年1-12月（萬元）同比增長（％）2009年1-9月（億元）同比增長（％）社會(huì)消費(fèi)品零售總額珠海社35會(huì)9.7消4

費(fèi)品零售總額19及.3居民消費(fèi)價(jià)格2指99.數(shù)3514.0居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)104.6%4.696.6%-3.4%數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長人口略有不足收入持續(xù)提高消費(fèi)較為旺盛發(fā)展重大機(jī)遇珠海社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展，為城市房地產(chǎn)和商業(yè)提供有力支撐。珠海商業(yè)市場整體調(diào)研城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況）城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況）城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會(huì)所狀況）綜發(fā)經(jīng)人收整開營熱商零休典合展?jié)谌塍w發(fā)銷點(diǎn)圈售閑型概規(guī)狀結(jié)消狀銷水區(qū)分商娛會(huì)況劃況構(gòu)費(fèi)況售平域布業(yè)樂所1、房地產(chǎn)市場整體狀況（1）全國房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格同比上漲根據(jù)發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局09年8月的最新調(diào)查顯示，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.0%，漲幅比上月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅與7月份持平。一、新建住房銷售價(jià)格同比上漲1.5%，漲幅比上月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.1%，漲幅與7月份相同。其中，90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲3.7%，環(huán)比上漲1.1%。二、二手住房銷售價(jià)格同比上漲3.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。三、新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲1.6%，環(huán)比上漲0.5%。分類型看，辦公樓銷售價(jià)格同比上漲3.8%，環(huán)比上漲0.3%；商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格同比上漲0.1%，環(huán)比上漲0.3%.四、8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.08，比7月份提高2.07點(diǎn)。中國經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)之下表現(xiàn)出較強(qiáng)勢(shì)的抵御能力，吸引了大量的國際投資資本、熱錢的涌入，成為中國股市、樓市回暖上行不可或缺的助推力之一；目前國內(nèi)適度寬松的金融信貸為樓市的向好提供了良性的政策支持；在剛性置業(yè)需求的帶動(dòng)下，投資性需求也大量入市，促使房屋成交明顯回升，房價(jià)再一次面臨上行的壓力，不排除國家將在后市出臺(tái)相關(guān)政策抑制房價(jià)再次過快上漲。70.060.050.040.030.020.010.00.03月4月5月6月7月8月3月4月5月6月7月8月2008.1-2月2009.1-2月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅開發(fā)投資（2）珠海房地產(chǎn)投資開發(fā)下行趨勢(shì)明顯一、2009年1-8月份珠海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為219.3億元，同比下降5.2%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為63.9億元，同比下降幅明顯，達(dá)33.1%。珠海2008年1月-2009年8月房地產(chǎn)投資情況對(duì)比房地產(chǎn)投資情況

單位：億元數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局2008.1-2月3月

4月

5月

6月

7月

8月2009.1-2月3月

4月

5月

6月

7月

8月商品住宅施工面積商品住宅竣工面積二、2009年1-8月份珠海商品住宅施工面積為782.31萬平方米，同比下降

7.3%，商品住宅竣工面積為220.45萬平方米，同比下降9%。珠海2008年1月-2009年8月房地產(chǎn)開發(fā)情況對(duì)比商品住宅開發(fā)情況

單位：萬㎡90.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局受2007年房地產(chǎn)投資熱潮慣性的影響，2008年前兩月珠海固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然較大，隨后樓市進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)投資力度降溫，一直延續(xù)至2009年8月份，房地產(chǎn)投資相對(duì)趨緩，同比下降明顯。由于目前珠海房地產(chǎn)市場積累的開工量較大，后市仍顯謹(jǐn)慎，2009年前8個(gè)月商品住宅的新增施工量整體上較去年同期要低，但表現(xiàn)出逐步上揚(yáng)的趨勢(shì)。珠海市上半年房地產(chǎn)一級(jí)市場并未像二級(jí)市場那樣表現(xiàn)出“陽春般”的氣息，而持續(xù)保持不溫不火的態(tài)勢(shì)。主要是由于受國家整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)開發(fā)推延的情況，而實(shí)際上珠海房地產(chǎn)市場上前期累計(jì)的開發(fā)量依然較大，因此政府并不急于供應(yīng)住宅用地，而主要從工業(yè)發(fā)展出發(fā)，加大了對(duì)工業(yè)園區(qū)用地的供應(yīng)。隨著橫琴大開發(fā)的付諸實(shí)施，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)將成為未來的熱點(diǎn)，地價(jià)也會(huì)水漲船高。（3）珠海土地市場保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)（4）珠海住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)小幅回落8月份珠海全市的住宅銷售均價(jià)為7818元/㎡，環(huán)比下降5.5%，同比降幅為1%。其中，香洲區(qū)住宅銷售均價(jià)為9410元/㎡，斗門區(qū)為4818元/㎡，金灣區(qū)為3352元/㎡，相比7月份上漲幅度分別為-2.03%、-7.03%、-5.84%，各個(gè)區(qū)域的新房銷售均價(jià)均有不同程度下降。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局珠海的房價(jià)容易受當(dāng)月成交樓盤結(jié)構(gòu)及區(qū)域的影響，波動(dòng)較為明顯，2008年下半年表現(xiàn)更為突出。進(jìn)入2009年以后，珠海各區(qū)域樓盤成交相對(duì)穩(wěn)定，使得房價(jià)變動(dòng)趨于平穩(wěn)，之后隨著全國樓市整體回暖及珠海本地市場新房供應(yīng)量相對(duì)減少，促使從2月份開始珠海房價(jià)呈逐步上升的態(tài)勢(shì)。綜合2009年前8個(gè)月房價(jià)變動(dòng)的趨勢(shì)來看，上半年珠海房價(jià)穩(wěn)中有升，預(yù)計(jì)下半年漲幅整體較上半年要大。雖然8月份出現(xiàn)房價(jià)連續(xù)7月上漲后首次回落，但從國慶后推出的項(xiàng)目來看均為中高檔樓盤，因此價(jià)格持續(xù)下跌的可能性不大。（5）珠海住宅銷售面積持續(xù)增加統(tǒng)計(jì)資料顯示，8月份珠海全市新房交易較上月依然表現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。全市新房交易面積環(huán)比上漲2.19%。漲幅較上月減少8個(gè)百分點(diǎn)。其中香洲區(qū)環(huán)比下降2.75%，斗門區(qū)相比上月漲幅達(dá)26.84%，金灣區(qū)成交環(huán)比漲幅為

0.3%。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局從2009年3月份開始，隨著房市政策的刺激、剛性置業(yè)需求的釋放以及珠海城市建設(shè)一系列利好因素的觸動(dòng)，珠海住宅市場成交量回升明顯。主城區(qū)8月份住房成交量與上月持平，而西區(qū)住宅也有不同程度的上升。截止2009年8月份，珠海主城區(qū)新房可供預(yù)售面積為62.8萬㎡，預(yù)購面積達(dá)91.7萬㎡。受市場不明朗的影響，新盤面市減少，市場供應(yīng)下降，相應(yīng)的成交量卻有所上升，從09年3季度樓市的表現(xiàn)來看，整個(gè)珠海住房市場的供需矛盾正逐步趨于緩和。后市走勢(shì)將顯穩(wěn)定步調(diào)，出現(xiàn)明顯波動(dòng)的可能性不大。（6）珠海二手房交易價(jià)格及面積穩(wěn)步上升一、珠海主城區(qū)二手房價(jià)基本維持在4000-5000元/㎡之間，波動(dòng)幅度不大；斗門區(qū)二手房價(jià)格自5月份開始呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，突破2000元/㎡關(guān)口；金

灣二手房價(jià)格仍維持在2000元/㎡以下的范圍浮動(dòng)。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局二、隨著一手房市場的回升，全市二手房自2009年1月份開始呈逐步遞增趨勢(shì)，并超過去年同期水平，反映出珠海購房的剛性需求正得到較好的釋放。8月份全市二手房交易面積出現(xiàn)正常性回調(diào)。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局（1）珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局與08年同期相比，珠海商業(yè)地產(chǎn)施工面積和竣工面積均有較大提高。珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度不減。2、珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少主要分布在拱北萬佳百貨、吉大國貿(mào)海天城、百貨廣場、免稅商場以及香洲的茂業(yè)百貨、揚(yáng)名廣場少數(shù)幾個(gè)地方，大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和規(guī)模偏小的臨街商鋪上，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少開發(fā)理念不高，經(jīng)營管理不科學(xué)，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，不能強(qiáng)烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費(fèi)，輻射能力較弱。商業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營局限在本地市場項(xiàng)目規(guī)模小，缺乏完善的集購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營能力差、擴(kuò)張能力弱，競爭力不強(qiáng)，與現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展新興零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展，如各類超市、購物中心、便利店、倉儲(chǔ)式商店、一站式購物等滿足了城鄉(xiāng)居民不同層次的需要。（2）珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況09年上半年同08年環(huán)比相比，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積和銷售金額大幅下降21%以上，空置面積雖有下降，但總量依然很大，形勢(shì)非常嚴(yán)峻。從珠海的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史來看，開發(fā)經(jīng)營模式無外乎“只租不售”、“分割銷售產(chǎn)權(quán)式”和“合作分成”等三種形式。（1）分割銷售產(chǎn)權(quán)：珠海的米蘭麗都及迎賓廣場兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用這種銷售方式，從而讓開發(fā)商提前迅速獲得高額的開發(fā)回報(bào)，但是該種殺雞取卵似的銷售形式使整體商業(yè)物業(yè)被分割成幾百甚至幾千個(gè)商家，物業(yè)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移分解，商場的整體性無從談起，加之管理公司的管理水平低下，只知管理不知經(jīng)營，商場內(nèi)的經(jīng)營者各自為戰(zhàn)，起碼的商場整體宣傳有人組織無人參與，致使經(jīng)營情況欠佳。目前這種商業(yè)地產(chǎn)銷售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營方式已被國家相關(guān)部門叫停整頓。合作分成：珠海百貨及珠海免稅商場則采取的是合作分成的經(jīng)營形式。該種形式多見于國有零售企業(yè)改制后符合實(shí)際情況的商場。此種商場地處城市的

有一定歷史的商業(yè)中心，且管理人員曾經(jīng)直接參與過商品的采、供、銷、網(wǎng)絡(luò)，了解合作方的商品價(jià)值及經(jīng)營模式，同時(shí)便于安置下崗職工及解決改制后的遺

留問題。與其他形式比較此種模式相對(duì)保守，缺乏前進(jìn)動(dòng)力，并且一旦合作對(duì)

象選擇失誤或?qū)︿N售報(bào)表分析得不夠嚴(yán)謹(jǐn)，相關(guān)管理?xiàng)l規(guī)執(zhí)行缺乏力度，退場

機(jī)制人情化等，較容易讓商場變成倉庫，成為過季商品的賣場，長此以往商場

將慢慢退出原有的地位。且對(duì)于實(shí)力欠佳的開發(fā)商而言，不易實(shí)現(xiàn)資金的快速

回籠和項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)。只租不售：目前即將面市的中海環(huán)宇城、華發(fā)購物城和華發(fā)商業(yè)中心等多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，都將選擇“只租不售”的開發(fā)經(jīng)營模式，計(jì)劃長期持有該商業(yè)物業(yè)，一段時(shí)間內(nèi)靠“收取租金”維持，待價(jià)格上漲到合適的位置時(shí)，再擇機(jī)出售產(chǎn)權(quán)獲利。這種方式需要開發(fā)商擁有極其雄厚的資金實(shí)力和長期的經(jīng)營理念作支撐。3、珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營銷水平商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的專業(yè)度不高大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對(duì)于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對(duì)投資者較負(fù)責(zé)任的投資保障條款少和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)意識(shí)薄弱。商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。商業(yè)特色定位不明晰項(xiàng)目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期招商沒有引導(dǎo)性，還停留在自發(fā)層面。4、珠海商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域從珠海主城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布情況來看，由于受北部山脈、東部海岸線、南部澳門的阻礙以及中部板樟山的分隔，珠海商業(yè)顯得非常分散，彼此缺乏緊密聯(lián)系，無法形成一個(gè)城市核心商圈。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的西拓，前山老工業(yè)區(qū)的改造、輕軌的建成和新商業(yè)項(xiàng)目的增加和升級(jí)，未來前山、南灣將是珠海商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域?；仡欀楹Ｉ虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)營模式的變遷歷史，不難發(fā)現(xiàn)，珠海的商業(yè)模式有著一條清晰的發(fā)展脈絡(luò)：從80年代提供糧油、布匹物資的供銷合作社——到80

年代末出現(xiàn)的街道綜合商店——到90年代中出現(xiàn)的零散街鋪、小商場——再

到2000年以后出現(xiàn)的主題商城、大型百貨、連鎖超市等，結(jié)合國內(nèi)一線城市

商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，未來珠海商業(yè)將朝著集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、金融、文化于一體的SHOPPING-MALL升級(jí)發(fā)展。關(guān)鍵詞：全國市場普遍回暖珠海住宅價(jià)跌量漲商業(yè)開發(fā)熱度不減商業(yè)銷售形勢(shì)嚴(yán)峻營銷水平尚需提高熱點(diǎn)區(qū)域

城市西部現(xiàn)階段珠海住宅開發(fā)形式較好，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不容樂觀。珠海商業(yè)市場整體調(diào)研城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況）城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況）城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會(huì)所狀況）綜發(fā)經(jīng)人收整開營熱商零休典合展?jié)谌塍w發(fā)銷點(diǎn)圈售閑型概規(guī)狀結(jié)消狀銷水區(qū)分商娛會(huì)況劃況構(gòu)費(fèi)況售平域布業(yè)樂所商圈商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。它由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。第二，消費(fèi)群體。一個(gè)商圈若沒有消費(fèi)力，消費(fèi)組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費(fèi)環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個(gè)目的，開發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。珠海主要商圈分布圖1、珠海主要商圈分布情況珠海主城區(qū)主要商圈呈環(huán)狀分布，分布較為零散且相對(duì)獨(dú)立，各商圈彼此之間的輻射影響作用并不明顯。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈為珠海重點(diǎn)商圈，輻射力較強(qiáng)。而新香洲商圈，南灣商圈和前山商圈發(fā)展?jié)摿^大。（1）拱北商圈：地處全國第二大陸路連接口岸，口岸日人流量數(shù)十萬，同是也是國內(nèi)外游客及往來港、澳、臺(tái)、國外客商的集散地。它以口岸地下商業(yè)廣場和蓮花路商業(yè)街、萬佳百貨為龍頭，以眾多的百貨商場、高檔酒店、休閑娛樂場所及水灣頭酒吧街等為補(bǔ)充，使之成為珠海商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游、服務(wù)、娛樂網(wǎng)點(diǎn)最為集中的地區(qū)。吉大商圈：集中體現(xiàn)了生態(tài)、旅游、休閑、購物的理念，以景山路全國購物放心一條街為中心，主要由珠海市國營外幣免稅商場、珠海市百貨公司、國貿(mào)海天購物廣場組成,經(jīng)營商品的檔次相對(duì)較高，多以國際二、三線和國內(nèi)一二線品牌為主。前山商圈：主要是沿前山路周邊形成的珠海最大的家居建材專業(yè)市場。（4）老香洲商圈：現(xiàn)已經(jīng)形成了四個(gè)區(qū)域性商圈。一是以南坑為中心，加上茂業(yè)百貨、新一佳等形成了以超級(jí)市場為主導(dǎo)的區(qū)域商業(yè)中心；二是以香洲百貨為核心，加上周邊的丹田百貨、珠影廣場、揚(yáng)名廣場、香埠路步行街形成的區(qū)域商業(yè)中心；三是在灣仔沙片區(qū)形成的電腦、電子、通訊專業(yè)市場；四是圍繞丹田城市廣場（家樂福）及五洲花城商業(yè)街形成的社區(qū)商業(yè)。新香洲商圈：主要是梅華西路汽車銷售、配件專業(yè)市場和圍繞華潤萬家、旺角百貨等形成的購物、美食街區(qū)。南灣商圈：南灣區(qū)域是主城區(qū)拓展形成的新崛起的房地產(chǎn)版塊。該商圈主要以華發(fā)新城和華發(fā)世紀(jì)城為主導(dǎo)，人口素質(zhì)較高。此區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，未來的商業(yè)價(jià)值將加速提升，必將成為未來珠海又一個(gè)具有影響力和號(hào)召力的商圈。2、珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目在城市中的區(qū)位及地段百貨類超市類餐飲娛樂類電子通信類汽配類家居建材類珠海主要商業(yè)項(xiàng)目分布圖環(huán)狀分布特征非常明顯迎賓南路、景山路、紫荊路、鳳凰南路、三臺(tái)石路、人民西路是珠海目前商業(yè)重點(diǎn)區(qū)域，南灣區(qū)域前途不可限量凡是有華潤萬佳大賣場的地方都已形成區(qū)域商圈拱北商圈3、珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)格局中的角色和位置拱北是珠海市商貿(mào)中心和交通樞紐中心，也是連接澳門的重要通道。區(qū)域內(nèi)商家聚集，配套成熟，生活便利。隨著24小時(shí)通關(guān)的實(shí)行、廣珠輕軌的開通、港珠澳大橋的建設(shè)，這些都將給拱北帶來大量的人流及經(jīng)濟(jì)的快速增長。——商圈面積近18平方公里，可開發(fā)用地日趨稀少?！o鄰澳門，日人流量超過50萬人次，是目前珠海最具活力和人氣的商圈?！M(fèi)群體主要為澳門人，游客，本地居民。是珠海最具影響力和輻射力的商圈。——主要商業(yè)有：口岸廣場、蓮花步行街、迎賓百貨、粵華購物街、國際大廈商城、米蘭百貨、中珠商業(yè)廣場、水灣酒吧一條街，夏灣市場等。拱北商圈口岸廣場簡

介：口岸廣場毗鄰拱北聯(lián)檢大樓，是目前珠海營業(yè)面積最大，入駐商家最多，消費(fèi)最旺盛的商場。規(guī)

模：地下共三層，總建筑面積約12萬平米。業(yè)

態(tài)：一站式購物休閑中心業(yè)

種：服裝服飾、化妝品、箱包、電子通信、餐飲、文化等。主力店：鳳凰書城、置地新天地購物中心、迷失世界娛樂城、KFC、真功夫租

金：只租不賣。負(fù)一樓：250—500元/平米，負(fù)二樓：180—400元/平米。出租率：99%拱北商圈蓮花步行街簡

介：步行街南起拱北關(guān)口友誼路，北至粵海東路，全長約1000米，主要商業(yè)街長350米左右。它主要是靠來自境外人士及內(nèi)地旅游人士、以及一些從事特殊服務(wù)行業(yè)人員所帶動(dòng)消費(fèi)。旁邊的蓮花萬景城集餐飲、娛樂、休閑為一體，是個(gè)很好的商業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充。規(guī)

模：總經(jīng)營面積約10000平米，擁有超過200家商家。業(yè)

種：精品店、特色店、專賣店租

金：16000—35000元/平米出租率：99%拱北商圈蓮花萬景城拱北商圈簡

介：蓮花萬景城集餐飲、娛樂、休閑為一體，是蓮花商業(yè)街很好的商業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充。規(guī)

模：總經(jīng)營面積約26000平米。租

金：內(nèi)街商鋪約50—120元/平米出租率：80%迎賓百貨簡

介：位于迎賓南路1144號(hào)，臨近珠海拱北口岸，街鋪較好，內(nèi)鋪人氣很差。規(guī)

模：經(jīng)營規(guī)模約30000平米，共三層。業(yè)

種：服裝服飾、珠寶、金融、餐飲、健身等主力店：麥當(dāng)勞、肯德基、渣打銀行、深發(fā)展租

金：一樓內(nèi)鋪售2.5—3.5萬/平米，租100—250元/平米；二樓售2—3.5萬/平米，租80—250元/平米；三樓整層出租，只租不賣；押金2個(gè)月，一年一簽。出租率：一樓為100%，二樓約50%。拱北商圈國際大廈商城簡介：主要有國際大廈商城（1000平米）、運(yùn)動(dòng)城（2500平米）、家居廣場（1000平米）、文華書城（5000平米）、華潤萬家。商場裝修檔次很低，缺乏人氣。規(guī)

模：共4層，總經(jīng)營面積約20000平米，主力店：國際大廈商城、運(yùn)動(dòng)城、家居廣場、文華書城、華潤萬家租

金：國際大廈商城租金約500元/平米，運(yùn)動(dòng)城約300元/平米。出租率：95%拱北商圈米蘭百貨（米蘭古玩城）規(guī)

模：地下一層，地上三層。總經(jīng)營面積約10000平米，超過200家商家入駐。主力店：米蘭古玩城（約6000平米），米蘭百貨。租

金：900—5000元/間。出租率：負(fù)一層出租率為100%，一層出租率為90%，二層為60%，三層為40%。拱北商圈富紳文化藝術(shù)品廣場（珠海市文物商店）項(xiàng)目位于迎賓南路旁，營業(yè)面積約2000平米，該廣場雖然地理位置優(yōu)越，但外立面裝修殘破不堪，毫無經(jīng)營管理可言，完全處于自生自滅的狀況?，F(xiàn)出租率不足20%，只有10余個(gè)商家苦苦支撐。由于直接面對(duì)近鄰米蘭古玩城的沖擊和自身經(jīng)營管理的問題，富紳文化藝術(shù)品市場頻臨倒閉。拱北商圈同類文物市場比較位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)，毗鄰珠海，距澳門、九州港、中山港僅需半小時(shí)車程。經(jīng)營面積約70000平米，商鋪約350間，租金在1200—1500元/間。該市場開發(fā)投資力度很大，包裝推廣到位，且得到廣東省文化廳和中山市政府的支持，使得招商進(jìn)展順利，已進(jìn)駐60余各類商家，目前經(jīng)營狀況良好。巨龍古玩城中山華財(cái)古玩城項(xiàng)目位于中山市三鄉(xiāng)（珠海西線與中山交匯處），華財(cái)古玩城是一個(gè)集旅游觀光、古舊家具、古玩交易和民間藝術(shù)交流于一體的多功能古玩市場，目前有150戶商家入駐，臨街租金在60元/平米，復(fù)式樓租金約13元/平米，出租率為99%。中山明清古典家具市場項(xiàng)目同樣位于中山市三鄉(xiāng)（珠海西線與中山交匯處），與華財(cái)古玩

城為鄰。明清古典家具市場是以經(jīng)營古典家具、古玩、古瓷器、古字

畫、古玉器、古錢幣、奇石、根雕、工藝品等古文化為主的專業(yè)市場。目前有約270戶商家入駐，租金約30—40元/平米，出租率為99%。同類文物市場比較夏灣市場簡

介：以夏灣市場為中心，輻射四周的商業(yè)地帶，輻射半徑約為150米；全部以街鋪為主，集中在夏灣路、華平路、粵華路。規(guī)

模：總經(jīng)營面積約10000平米，擁有超過200商家。業(yè)

態(tài)：社區(qū)型商業(yè)步行街業(yè)

種：餐飲、服飾、通訊、美容、娛樂、電器、五金等。主力店：KFC、王子肥牛火鍋、麥田咖啡租

金：2押1租，100－250元/平米，合同最長簽5年，年遞增5％－8%。出租率：90%拱北商圈水灣酒吧一條街簡

介：水灣酒吧街營業(yè)面積約3000平方米，酒吧街長300米左右，10余間風(fēng)格各異的酒吧分布其間。整條酒吧街的風(fēng)格以歐陸風(fēng)情為主線，并結(jié)合了多國文化，表現(xiàn)了不同國家的風(fēng)情結(jié)合中西文化相輔相成的特點(diǎn)和項(xiàng)目環(huán)境所在的地域特色，成為了珠海一道風(fēng)景線和旅游新景點(diǎn)。業(yè)

態(tài)：酒吧娛樂街主力店：七號(hào)會(huì)館、經(jīng)典之家、天外天、金碧會(huì)等租

金：約200元/平米出租率：90%拱北商圈吉大商圈吉大商圈吉大商圈在珠海市“135規(guī)劃”中被定位城市中央商務(wù)（CBD），區(qū)域內(nèi)環(huán)境清幽，海岸線亦最長，加上擁有海濱泳場及眾多高星級(jí)酒店，休閑度假氣氛濃厚。該商圈樓盤檔次高，海景酒店眾多，是一個(gè)珠海高檔社區(qū)聚集的地方。該商圈圍聚著珠海免稅商場、珠海百貨、國貿(mào)海天城、日東商業(yè)廣場等大型綜合購物休閑中心，景山路還被評(píng)為“全國首批購物放心一條街”。——商圈面積近12平方公里，正在形成珠海流通業(yè)和商務(wù)區(qū)的核心商圈?！樟髁砍^20萬，良好的人居和商業(yè)氛圍使其成為珠海中高檔消費(fèi)旺地。——消費(fèi)群體主要為本地人、游客、追求品味及較高享受的人士，商圈的輻射力僅次于拱北?！悦舛惿虉觥⒅楹０儇洝Q(mào)海天城、日東商業(yè)廣場為消費(fèi)核心。珠海免稅商場珠海百貨國貿(mào)海天城簡

介：三個(gè)廣場連為一體，經(jīng)營規(guī)模和人氣程度幾乎和口岸廣場不相上下，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型“Shopping

Mall”，是珠海本地人和游客休閑購物必選之地。規(guī)

模：總經(jīng)營面積約130000平米，其中免稅商場約55000平米，珠海百貨約35000平米，國貿(mào)海天城約40000平米。業(yè)

態(tài)：一站式購物中心業(yè)

種：餐飲、服飾、通訊、美容、娛樂、電器等。租

金：一樓租金約300—500元/平米，二樓租金約300—600元/平米，三樓租金約200元/平米，兩押一租，1年1簽。出租率：95%吉大商圈日東商業(yè)廣場簡介：該廣場周圍有兩家五星級(jí)酒店，正對(duì)海濱浴場，人流量非常大，商業(yè)氛圍濃厚。商場外一架民用客機(jī)頗為引人注目，是該商業(yè)廣場一大亮點(diǎn)。規(guī)

模：共三層，營業(yè)面積近40000平米。業(yè)

態(tài)：社區(qū)型購物娛樂商業(yè)街。業(yè)

種：餐飲、娛樂、家居等。租

金：租金價(jià)格在60—200元/平米，按年5%遞增。出租率：70%吉大商圈洲仔美食街簡

介：該項(xiàng)目位于吉大洲仔路旁，是珠海最上檔次，最上規(guī)模，影響力最大的美食街。規(guī)

模：營業(yè)面積約20000平米，有15家大中型品牌餐飲點(diǎn)入駐。業(yè)

態(tài)：餐飲美食街租

金：只剩一間出租，租金約55元/平米，按年4%遞增。出租率：94%吉大商圈老香洲商圈老香洲是珠海的老城區(qū)，是珠海居住密度最高、生活氛圍最濃厚的區(qū)域。該區(qū)域已經(jīng)形成了三大核心商圈：一是以香洲總站為中心，加上茂業(yè)百貨、金寶路商業(yè)廣場（新一佳），南廈廣場等；二是以香洲百貨為核心，加上周邊的珠影廣場、揚(yáng)名廣場（吉之島）、丹田廣場（蘇寧）、灣仔沙電腦街等；三是以丹田城市廣場（家樂福）為中心，加上五洲花城等?！倘γ娣e近15平方公里，消費(fèi)群體主要為本商圈居民，輻射力相對(duì)較弱?！樟髁砍^20萬，無太多可發(fā)展空間，發(fā)展緩慢。老香洲商圈老香洲商圈茂業(yè)百貨簡

介：位于老香洲繁華的紫荊路商業(yè)腹地，以“百貨經(jīng)典、引領(lǐng)時(shí)尚”為口號(hào)。規(guī)

模：營業(yè)面積約20000平米。業(yè)

態(tài)：大型綜合購物娛樂商場業(yè)

種：精品化妝品、金銀首飾、箱包皮具、服裝服飾、家電家俬、運(yùn)動(dòng)健美，娛樂休閑等。評(píng)價(jià)：但和深圳茂業(yè)幾家店相比，無論從建筑規(guī)劃建筑上，裝飾裝潢上，還是內(nèi)場功能分區(qū)布局上，差距明顯。但仍不失為珠海市民最好的購物休閑娛樂場所選擇之一。金寶路商業(yè)廣場（新一佳）簡

介：與茂業(yè)百貨進(jìn)行客戶層次差異化分割，吸引中低端消

費(fèi)者。商場內(nèi)以超市和服裝為主，輔之有手機(jī)數(shù)碼、珠寶玉器、小百貨小餐飲，家居等。規(guī)

模：營業(yè)面積約40000平米，有500家各類商家入駐。業(yè)

態(tài)：大型綜合購物商場主力店：新一佳超市，小澳門，港澳時(shí)裝城，珠海小商品城租

金：只剩一間出租，租金約55元/平米，按年4%遞增。出租率：96%老香洲商圈茂業(yè)百貨，金寶路商業(yè)廣場，南廈商業(yè)街，香洲汽車站商業(yè)，南坑市場相比較，茂業(yè)定位于中高端，引領(lǐng)著珠海消費(fèi)潮流。金寶路為中端，對(duì)大部分珠海人具有吸引力，在消費(fèi)人群上和茂業(yè)百貨各取所需。南廈商業(yè)街則服務(wù)于社區(qū)，南坑市場非常落后，汽車站商業(yè)則是若有若無。這種避免同質(zhì)化的商業(yè)定位和差異化經(jīng)營模式，使得老香洲商圈可以滿足購物者不同層次，不同消費(fèi)需求。也使經(jīng)營者能準(zhǔn)確找準(zhǔn)自己的市場路線和經(jīng)營產(chǎn)品。老香洲商圈揚(yáng)名廣場（吉之島）簡

介：主要以吉之島和麥當(dāng)勞為支撐，一樓商業(yè)比較冷清。商場以前定位的PLAYMALL（游樂式商業(yè)城）與現(xiàn)狀大相徑庭，已不復(fù)存在。規(guī)

模：經(jīng)營面積約100000平米。業(yè)

態(tài)：大型綜合購物商場主力店：吉之島、麥當(dāng)勞、揚(yáng)名百貨、揚(yáng)名家居生活館租

金：3樓租金在70—100元/平米。出租率：95%老香洲商圈灣仔沙數(shù)碼廣場，海域電腦廣場，香灣電腦城，新華數(shù)碼，丹田廣場的蘇寧電器合圍之勢(shì)已成為珠海最大的數(shù)碼電子專業(yè)一條街，已有3000余入駐商家。租金在250—600元/平米。旁邊的“牛津街”以美食為主，規(guī)模很小但別有情調(diào)，異域風(fēng)情濃厚，是該片區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。老香洲商圈灣仔沙電腦街五洲花城規(guī)

模：五洲世派街，內(nèi)街2層，經(jīng)營面積約5000平米，內(nèi)街約100個(gè)中小型鋪位，臨街商鋪共約120個(gè)。租

金：內(nèi)街租金60元/平米，臨街商鋪?zhàn)饨鸺s100—150元/平米出租率：內(nèi)街出租率約50%，臨街出租率100%。老香洲商圈檸溪路簡

介：檸溪市場、香洲文化廣場作為這條街兩個(gè)重要的商業(yè)服務(wù)于周邊社區(qū)居民。業(yè)

態(tài)：社區(qū)型商業(yè)街

租

金：在30—60元/平米出

租

率：80%老香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈新香洲是珠海開發(fā)較晚的城區(qū)，是未來的行政、體育、文化中心。雖然目前商業(yè)配套和市政生活配套水平相對(duì)尚不如其他區(qū)域成熟，但未來發(fā)展空間廣闊，前景看好。加之目前區(qū)域內(nèi)眾多新盤的推出使得本商圈發(fā)展?jié)摿θ找嬖龃?，將成為未來珠海的主要居住區(qū)之一。一旦政府機(jī)構(gòu)遷入，必將成為珠海新的經(jīng)濟(jì)興奮點(diǎn)。目前以旺角百貨，仁恒星園為主導(dǎo)，梅華西路汽車銷售、汽配一條街為映襯?！倘γ娣e近13平方公里，可開發(fā)和正在開發(fā)的項(xiàng)目眾多。——日流量超過10萬，居住人口和素質(zhì)正在逐步提升，潛力巨大。——依托政府“文化興市”的政策，該區(qū)域?qū)⒊蔀橹楹Ｎ捏w和汽車為主導(dǎo)的商業(yè)文化中心。新香洲商圈旺角百貨簡

介：旺角百貨建筑外觀比較時(shí)尚，集購物、休閑、娛樂、美食、文化等多功能于一體，由于該商場未處于交通主道旁，況且前面還有新香洲華潤萬家和仁恒星園商業(yè)街的商業(yè)沖擊和人流阻截，使其商業(yè)輻射能力有限。加之經(jīng)營管理比較差，市場推廣不到位，戶外大廣場和中庭廣場沒能很好加以利用，導(dǎo)致目前該商場人氣很差，酒吧街也名存實(shí)亡。規(guī)

模：總經(jīng)營面積約25000平米。業(yè)

態(tài)：社區(qū)型綜合購物商場業(yè)

種：餐飲、服飾、通訊、美容、娛樂、文化等。租

金：約40—60元/平米。出租率：80%電力時(shí)代廣場簡介：電力時(shí)代廣場商業(yè)街處于人民西路交通要道旁，大幅玻璃幕墻和戶外廣場相應(yīng)得體，外觀時(shí)尚靚麗，非常吸人眼球，該商業(yè)街與仁恒星園商業(yè)街、旺角百貨相輔相成，已然成為新香洲的唯一商業(yè)中心。規(guī)

模：總經(jīng)營面積約10000平米，擁有超過200商家。業(yè)

種：超市、餐飲、服飾、美容、娛樂、電器等。主力店：KFC、華潤萬家、真功夫租

金：租金100—500元/平米，年遞增5%—8%。出租率：90%新香洲商圈仁恒星園商業(yè)街簡介：該項(xiàng)目位于人民西路與三臺(tái)石路交匯處，4部日立手扶電梯從一層直達(dá)二層商鋪，該商業(yè)街外觀靚麗，規(guī)劃超前，是新香洲商業(yè)亮點(diǎn)之一。規(guī)

模：總經(jīng)營面積約8000平米。業(yè)

態(tài)：社區(qū)型商業(yè)街主力店：華潤便民超市、KFC、大禾壽司、必勝客租

金：臨街商鋪已全部出租，內(nèi)街商鋪還余少量物業(yè)，租金價(jià)格為50元/平米。出租率：90%新香洲商圈梅華西路汽車一條街簡

介：政府通過重新規(guī)劃梅華西路閑置用地，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，打造了珠海專業(yè)的“汽車特色街”。這條路上集中了與汽車有關(guān)的職能部門，如交警支隊(duì)、車管所、新港檢測中心、交通局。還有平安、太平洋、華安等保險(xiǎn)公司在這條路設(shè)點(diǎn)。從地理位置看，這里地處上沖檢查站附近，交通便利，可以輻射中山坦洲、三鄉(xiāng)等地。目前汽車一條街已吸引了200多家汽車4s店，汽車配件，維修，二手車等商家落戶。租

金：約40—70元/平米。新香洲商圈前山商圈前山商圈前山在城中村改造和工業(yè)園區(qū)改造的推動(dòng)下，區(qū)域城市功能正在升級(jí)，商業(yè)和居住價(jià)值正在提升，是珠海最具升值潛力的區(qū)域之一。該商圈目前還是屬于珠海城郊結(jié)合部的中低消費(fèi)區(qū)。該區(qū)域有大量工廠，集中了大量外來務(wù)工者，普遍消費(fèi)能力比較低，有較強(qiáng)消費(fèi)能力的人群都習(xí)慣性的去其他區(qū)域消費(fèi)。該區(qū)域最大的亮點(diǎn)通過舊城改造，并隨著市場的自我調(diào)節(jié),經(jīng)營者自發(fā)形成的以建材裝飾為主、家裝為核心的專業(yè)市場?！倘γ娣e近12平方公里，日流量超過10萬，以家居、建材、裝飾消費(fèi)為主?！劳袔状笱b飾建材廣場的帶領(lǐng)，已成為珠海最重要最集中的建材專業(yè)市場。前山商圈世邦國際裝飾廣場共7層，約80000平米，地上五層，地下兩層，地下一層和地上五層為

商場，是珠海世邦集團(tuán)投資興建的超大規(guī)模家居體驗(yàn)休閑式購物中心。商場實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳推廣、統(tǒng)一物流配送、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一

服務(wù)的管理模式。租金在100—250元/平米。共4層，分1，2，3號(hào)廳，約17萬平米。一、二號(hào)廳的一樓主賣建材和家具裝飾材料等；一號(hào)廳二樓主賣陶瓷、衛(wèi)浴潔具，三樓為金海馬家俬店，四樓為裝飾設(shè)計(jì)中心。租金在100—250元/平米。世邦家居世邦裝飾明珠商業(yè)廣場簡介：明珠商業(yè)廣場位于交通樞紐主要干道，是前山、香洲、吉大、拱北的交匯處，交通極為便利。該商場目前正在做分割商鋪，重新布局的工作，力圖打造成前山第一商業(yè)百貨廣場。規(guī)模：總經(jīng)營面積約50000平米。業(yè)種：百貨、餐飲、通訊、美容、娛樂、電器、銀行等。主力店：華潤萬家、新美百貨商場、國美電器城、KFC租

金：一樓150元/平米，三樓80元/平米。出租率：75%。除此之外，周邊還有米蘭商業(yè)城，旺嘉購物廣場，惠發(fā)百貨，益源百貨等社區(qū)型中低端服務(wù)型商業(yè)。前山商圈中海環(huán)宇城本區(qū)域值得關(guān)注的還有位于前山、拱北、南灣交匯處的中

海環(huán)宇城。據(jù)調(diào)查了解，環(huán)宇城規(guī)劃390000平米，包含大型購物中心、甲級(jí)寫字樓、五星酒店、酒店公寓、河景住宅。環(huán)宇城的大型購物中心面積達(dá)十萬平米，擁有室內(nèi)真冰溜冰場、國際五星級(jí)多廳影院，特色精品超市、各國風(fēng)味美食及服飾、家居、文化、兒童娛樂等多種業(yè)態(tài)組合，中海將把該項(xiàng)目打造成珠海首席商業(yè)文化與城市旅游文化相結(jié)合的新城市中心。憑中海多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)目絕版的地理位置，超前的規(guī)劃理念，可以想象該項(xiàng)目建成后必將成為又一個(gè)競爭力

十足的商圈。前山商圈南灣商圈南灣區(qū)域是主城區(qū)拓展形成的新崛起的房地產(chǎn)版塊。灣仔區(qū)域與澳門隔河相望，南接橫琴，距離拱北口岸僅3分鐘車程。該區(qū)域擁有龐大的政府儲(chǔ)備用地，未來開發(fā)潛力巨大，眾多知名開發(fā)商已進(jìn)入或正在籌劃進(jìn)駐該區(qū)域。該商圈主要以華發(fā)新城和華發(fā)世紀(jì)城為主導(dǎo)。該區(qū)域規(guī)劃新增居住人口約10萬人，人口素質(zhì)普遍較高，片區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆ｋS著華發(fā)項(xiàng)目業(yè)主的陸續(xù)入住，規(guī)劃中的商業(yè)購物中心和中信項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，此區(qū)域未來的商業(yè)價(jià)值將加速提升，必將成為未來珠海又一個(gè)具有影響力和號(hào)召力的商圈。南灣商圈華發(fā)商業(yè)街南灣商圈歐式風(fēng)格的華發(fā)商業(yè)街裝飾出位，商業(yè)及藝術(shù)品味很高。主要是日常生活配套，小型百貨，小型餐飲，小型超市等社區(qū)型服務(wù)商業(yè)。商業(yè)街經(jīng)營面積約16000平米，110間商鋪，租金約150元/平米。華發(fā)世紀(jì)城華發(fā)世紀(jì)城規(guī)劃有PARKHOUSE商業(yè)街區(qū)、水岸酒吧街、空中平臺(tái)會(huì)所，派拉蒙電影夢(mèng)、Darling

Harbour河岸風(fēng)情酒吧街、日本六本木、迪士尼夢(mèng)想樂園，華發(fā)新天地多主題商業(yè)繽紛呈現(xiàn)，結(jié)合華發(fā)新城商業(yè)體系，共約14.5萬平方米新南灣商業(yè)體造就都市新繁華。在華發(fā)項(xiàng)目的帶領(lǐng)下，灣畔雅苑、御東領(lǐng)岸，佳兆業(yè)水岸新城、中信華南項(xiàng)目的不斷完善，將徹底改變了南灣區(qū)域的市場形象和區(qū)域商業(yè)價(jià)值。南灣商圈益華百貨大信新都會(huì)文化旅游步行街4、中山重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查中山商業(yè)益華百貨益華百貨座落在中山市繁華的中山三路，經(jīng)營面積達(dá)50000多平方米。經(jīng)過三條23米寬的通道，將益華百貨商場、益華四海電器中心、益華樂家超級(jí)商場連接貫通，形成兩

棟樓緊密融合、三業(yè)態(tài)緊緊相依的合理布局。益華百貨采用國際流行的商業(yè)模式CITY

MALL，以商場帶動(dòng)住宿、餐飲、娛樂、休閑等消費(fèi)，成為中山市民休閑購物的首選。中山商業(yè)大信新都會(huì)大信新都會(huì)是中山市最具規(guī)模與發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)項(xiàng)目。位于石岐區(qū)蓮塘東路與蓮塘北路交界處，經(jīng)營面積達(dá)130000平米，是集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型購物中心（SHOPPING-MALL）。中山本地及珠海、澳門、順德等周邊區(qū)市的居民為其主要的目標(biāo)客戶群中山商業(yè)文化旅游步行街文化旅游步行街東起悅來路口中山百貨大樓處，西至中山商業(yè)大廈，全長約530米。步行街兩側(cè)的低層建筑風(fēng)格是十九世紀(jì)末、二十世紀(jì)初歐式殖民地風(fēng)格建筑與嶺南騎樓建筑的混和。入駐商家約150個(gè)，集購物、餐飲、旅游、文化為一體的“名片”步行街。珠海與中山兩個(gè)城市位置相鄰，但商業(yè)環(huán)境差距比較大，中山的商業(yè)發(fā)達(dá)程度遠(yuǎn)高于珠海商業(yè)，這與兩個(gè)城市各自的商業(yè)發(fā)展歷史、文化及地理位置有較大的關(guān)系。從代表一個(gè)城市商業(yè)歷史的步行街來講，中山的商業(yè)步行街（孫文西路文化旅游步行街）文化歷史更悠久，從商業(yè)街的商業(yè)品牌、商業(yè)規(guī)模、輻射范圍、商業(yè)延續(xù)性等方面要比珠海的蓮花步行街強(qiáng)的多；從代表一個(gè)城市最高商業(yè)水平的購物中心來看，中山已經(jīng)存在單體面積超過10萬平米的SHOPPING-MALL，其城市整體商業(yè)水平、規(guī)模、檔次等均全面優(yōu)于珠海。5、珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)歷史、商業(yè)文化中的作用華潤萬家有限公司是中國最具規(guī)模的零售連鎖企業(yè)之一，是香港規(guī)模最大、實(shí)力最雄厚的中資企業(yè)集團(tuán)--華潤（集團(tuán)）有限公司旗下一級(jí)利潤中心。經(jīng)過二十多年的發(fā)展歷程，使華潤萬家成為全國范圍發(fā)展的大型零售企業(yè)。華潤萬家自２００１年進(jìn)駐珠海，經(jīng)過8年的發(fā)展和擴(kuò)張，已在珠海開設(shè)便利店型超市9家，大賣場型4家，成為外來大零售商在珠海擴(kuò)張最快的一家。茂業(yè)、新一佳、吉之島、家樂福均無法匹敵。通過分析《珠海商圈分布圖》和《珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目在城市中的區(qū)位及地段圖》不難發(fā)現(xiàn)，華潤萬家大賣場可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域性商圈的形成，凡是有華潤萬家進(jìn)駐的商場就會(huì)租售兩旺。一是華潤萬家本身選址精明。二是開發(fā)商都認(rèn)準(zhǔn)它這塊金字招牌。三是投資者都想靠大船來“保駕護(hù)航”。珠海免稅商場成立于1988年，是隸屬于珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司的國有商業(yè)企業(yè)，商場地處珠海繁華的商業(yè)中心---吉大景山路，是一家集購物、旅游觀光、娛樂休閑、飲食于一體的大型綜合商場。其經(jīng)營商品有國內(nèi)外著名煙、酒、巧克力、食品、香水、化妝品、精品和港澳特色商品等近30000種，主要服務(wù)對(duì)象是經(jīng)珠海各口岸出入境探親旅游、觀光交往的港、澳、臺(tái)及內(nèi)地同胞、海外華僑、外國賓客等。我們通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，珠海免稅商店現(xiàn)在經(jīng)營的商品已經(jīng)和“免稅”相距很遠(yuǎn)。除珠海市民對(duì)它有種戀戀不忘的情節(jié)，對(duì)游客的吸引力是越來越小。通過這幾年免稅集團(tuán)對(duì)商場的商業(yè)布局和經(jīng)營模式的不斷整合，它今天才能屹立在珠海商業(yè)高端的地位。茂業(yè)國際控股有限公司主營百貨零售業(yè)務(wù)，于1997年3月開設(shè)了首家百貨店――深圳東門店，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，公司在珠三角、長三角、西南區(qū)共擁有15家百貨門店，處于區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位，并快速成為中國百貨業(yè)的龍頭。茂業(yè)百貨于2001年進(jìn)駐珠海，選址于老香洲紫荊路是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的珠海自身商業(yè)發(fā)展環(huán)境所決定的。當(dāng)年的紫荊路是珠海居住人口最多，人流量大，消費(fèi)穩(wěn)定?，F(xiàn)在的茂業(yè)百貨依然中規(guī)中矩，在沒有其他同檔次百貨公司的競爭下，依然扮演著珠海高端購物場所的領(lǐng)導(dǎo)角色。前山，是珠海建材市場的發(fā)源地，以前只是零星的有幾家經(jīng)營建材的商家，但隨著2000年12月世邦建材城的問世，短短幾年間，前山就成了珠三角聞名的建材市場，創(chuàng)造“以市造市”的典型模式。在世邦的集聚效應(yīng)之下，立洲商貿(mào)大廈、太和廣場、財(cái)富時(shí)代廣場等家居建材市場也接踵而至，前山已經(jīng)形成了珠海最大最專業(yè)的建材市場。世邦采取統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳推廣、統(tǒng)一物流配送、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一服務(wù)的管理模式。在家裝市場實(shí)現(xiàn)了全產(chǎn)品、全服務(wù)的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的“一站式”購物，推動(dòng)了珠海建材市場的商業(yè)發(fā)展水平向前邁進(jìn)了一大步。據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，來自澳門的建材消費(fèi)目前已經(jīng)占前山建材商圈的四成左右。據(jù)珠海海關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前拱北口岸的年通關(guān)量為8000萬人次，相信破億只是時(shí)間問題。按此估算，每天的人流在22萬人次左右，商業(yè)機(jī)會(huì)隨處可見。拱北口岸作為中國第二大陸路口岸，在珠三角地區(qū)都具有極其重要的地位。它是進(jìn)出拱北口岸游客最為集中的消費(fèi)場所，拱北口岸即將實(shí)行的24小時(shí)通關(guān)，將給口岸地下商場帶來更多的人流及商機(jī)。拱北口岸地下商場隨著珠海城市規(guī)劃的不斷完善和其他大型商業(yè)公司進(jìn)駐珠海帶來的全新商業(yè)經(jīng)營模式和管理模式，珠海未來的商業(yè)文化必將得到不斷的完善和跨越式發(fā)展。子曰:“工欲善其事，必先利其器”珠海未來的商業(yè)地產(chǎn)競爭將更加激烈，城市商業(yè)歷史將會(huì)被那些早做準(zhǔn)備、做好準(zhǔn)備的人所改寫。6、珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般規(guī)劃特征揚(yáng)名廣場：一樓：揚(yáng)名百貨二、三、四樓：吉之島五樓：家居城……免稅商場：一樓：服裝、餐飲二樓：家電、珠寶、超市四、五樓：好百年……珠海百貨：一樓：服裝、餐飲二樓：電子、珠寶、書城四樓：國美……電力時(shí)代廣場：負(fù)一樓：書城一樓：百貨、餐飲二、三樓：華潤萬家……（1）一樓是金臨街鋪位遍地黃金，搶著有人要。常規(guī)的商場規(guī)劃和布局都將一樓先分割成若干大小的臨街鋪位，商場正大門寬度10米以上（最少8米），內(nèi)場布置為百貨、珠寶、化妝品、鞋包等惹人眼球。（2）超級(jí)市場“下樓”，家電“更上一層樓”大品牌主力店不怕巷子深，不怕沒有人氣。他們要的是場地夠大、租金夠低。吉之島在2、3、4樓，好百年在4、5樓，蘇寧、國美多數(shù)在2樓以上，一般都使用扶手電梯或連接戶外廣場的步行臺(tái)階直達(dá)賣場。7、珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般景觀、形象、其他配套系統(tǒng)仁恒星園商業(yè)街：歐式風(fēng)格時(shí)尚靚麗外墻裝修風(fēng)格統(tǒng)一觀光扶手電梯上二層揚(yáng)名廣場：人行步梯直達(dá)二樓超市廣場停車便于購物戶外廣告大氣漂亮電力時(shí)代廣場：外墻設(shè)計(jì)時(shí)尚有沖擊感廣場停車便于購物戶外廣告大氣漂亮茂業(yè)百貨：廣場停車便于購物戶外廣告大氣漂亮戶外廣場大部分商場有自己的戶外廣場，一般用作購物停車之用。若把戶外廣場配以景觀小品園林加以利用，效果將會(huì)更佳。戶外廣告商場戶外廣告直接影響消費(fèi)者對(duì)商場的第一感覺，大部分商場做的比較好，能直接又大氣的表達(dá)出本商場商品信息。玻璃幕墻玻璃幕墻既不能影響商場整體外觀形象，也不能影響內(nèi)場采光。新香洲萬家的玻璃幕墻雖采光不錯(cuò)，但遮光布多處破損，急需維修。新香洲商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖前山商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖拱北商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖吉大商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖老香洲商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖8、珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律（1）以知名百貨商場，超級(jí)市場，主題商場為領(lǐng)頭羊的群聚效應(yīng)。這樣的商業(yè)布局將城市分割開來，城市區(qū)域功能也更加明顯，服務(wù)功能更加集中。在

“老大們”的推動(dòng)下，凡是有他們?nèi)腭v的商業(yè)物業(yè)都能吸引一大批小商家隨之跟進(jìn)，租金，售價(jià)也水漲船高。地處交通要道，規(guī)模較大且擁有大型戶外廣場的商業(yè)物業(yè)一般都能成為區(qū)域商業(yè)中心。例如老香洲的茂業(yè)，新香洲的華潤萬佳，拱北的口岸商場，吉大的免稅商場、海天城等。市場整體缺少一些主題明確，專業(yè)性強(qiáng)，號(hào)召力強(qiáng)，包裝推廣新穎的主題性商場。正面教材有世邦建材裝飾廣場一家獨(dú)大經(jīng)營，灣仔沙電腦街無人與之競爭；反面是米蘭文物商場由于推廣不到位，管理經(jīng)營落后，商家得不到支援而勉強(qiáng)支撐，國際大廈運(yùn)動(dòng)城規(guī)模太小難成氣候，免稅商店已經(jīng)失去了往日“免稅商品”的經(jīng)營理念，靠的是歷史的沉淀和珠海人民戀戀不舍的情節(jié)。9、珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)及品牌資源部分已入駐珠海的國際國內(nèi)知名商家華潤萬家華潤萬家有大賣場、生活超市、便利超市、生鮮超市、區(qū)域購物中心、Ole超市、Vango24小時(shí)便利店等7種業(yè)態(tài)，在珠海有13家門店，便利超市有9家，大賣場4家。便利超市類9家：金碧時(shí)代店、寶地康泰店、金鐘花園店、鈺海山莊店、嘉怡店、里維埃拉店、仁恒星園店、麗景名城店、石鳴苑店。大賣場類4家：鳳凰北店（香洲區(qū)鳳凰北路珠都大廈）、前山店（前山明珠商業(yè)廣場二、三樓）新香洲店（人民西路電力時(shí)代廣場）、拱北店（迎賓南路珠海國際大廈）蘇寧電器丹田廣場店（老香洲鳳凰北路丹田廣場一，二層）翠微店（明珠南路華業(yè)大廈）人民東路店（人民東路潤城大廈一二層）拱北店（拱北迎賓南路中珠大廈負(fù)一層）國美電器香州商城店（老香洲鳳凰路香洲商城一、二、三層）中珠店（拱北粵華路中珠大廈一、二樓）明珠店（前山區(qū)明珠商業(yè)廣場）吉大店（吉大景山路號(hào)珠海百貨廣場4樓）粵海店（拱北粵海中路1023號(hào)1-2樓）泰峰電器總

店（前山明珠南路泰鋒大廈一、二層）30000平米香洲店（人民東路307號(hào)）10000平米吉大店（吉大國貿(mào)海天城二、三樓）5000平米拱北店（拱北粵華路152號(hào)）6000平米世邦店（前山路78號(hào)世幫一號(hào)廳）5000平米斗門店（斗門井岸中興中路步行街海濱商業(yè)廣場一、二層）5000平米10、珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般租金和售價(jià)規(guī)律分析：投資者最看重位置和人流量，項(xiàng)目周邊人流量大是很大的優(yōu)勢(shì)。（1）投資置業(yè)考慮因素（以首選項(xiàng)為統(tǒng)計(jì)依據(jù)）（2）購買、租賃商場物業(yè)考慮因素分析：商場定位是否明確足以影響租賃者的決策和經(jīng)營。品牌百貨，大型超市的入駐同樣可以起到“頭羊”效應(yīng)。（3）決定購買、租賃區(qū)域因素分析：拱北是首選，前山也具有很大吸引力分析：投資者絕大多數(shù)不考慮二層及以上鋪位（4）決定購買、租賃樓層因素（5）珠海主城區(qū)商鋪?zhàn)馐矍闆r分析（6）珠海主要商業(yè)物業(yè)一般租售規(guī)律一、臨街商鋪銷售向好臨街商鋪銷售和租賃價(jià)格并不受其商鋪的影響，而且售和租賃進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于非臨街的商鋪。二、底層商鋪?zhàn)馐蹆赏讓由啼伒匿N售和租賃速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進(jìn)度。二層、三層的商鋪銷售率普遍偏低，出現(xiàn)大量空置，甚至有滯銷的情況。三、商鋪的價(jià)格是層層遞減粗略統(tǒng)計(jì)二層商鋪銷售和租賃價(jià)格相當(dāng)于一層價(jià)格的60%左右，三層價(jià)格相當(dāng)于二層價(jià)格的60%。11、珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目在城市中的區(qū)位及地段餐飲休閑娛樂類項(xiàng)目分布相對(duì)集中。拱北有蓮花萬景城、水灣酒吧街；吉大有日東商業(yè)廣場、洲仔美食街；新香洲有體育中心酒吧KTV、怡華路食街和五洲花城食街等。主要集中在拱北、吉大、新香洲三個(gè)地方的小區(qū)域內(nèi)。主要以社區(qū)為依托，臨街底鋪為主?？砷_發(fā)的潛力區(qū)域?yàn)槔舷阒藓湍蠟场?2、珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目的商業(yè)及品牌資源餐飲類休閑娛樂類眾多國際知名快餐連鎖店的入駐證明了他們對(duì)珠海市場的認(rèn)可缺少大型美食城、娛樂城、電玩城。要引進(jìn)KFC、麥當(dāng)勞等國際知名快餐進(jìn)駐，租金一般比同位置商鋪少20%—40%，且租賃年限基本在10年以上。一般而言，餐飲休閑娛樂經(jīng)營者的利潤相對(duì)較高，商鋪?zhàn)饨鸺笆蹆r(jià)水平也比同區(qū)域一般業(yè)態(tài)高。珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目租賃及銷售情況普遍較好，極少出現(xiàn)空置情況，在調(diào)研過程中僅發(fā)現(xiàn)洲仔美食街有一間商鋪出租，租金約55元/平米/月，按年4%遞增。13、珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目的租售價(jià)格規(guī)律隨著國際國內(nèi)知名商業(yè)企業(yè)和商業(yè)管理公司相繼入駐珠海商業(yè)市場，正在更改著珠海舊有的商業(yè)格局，不斷的提升珠海商業(yè)發(fā)展規(guī)模和模式，推高所在物業(yè)及周邊區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值。珠海市商業(yè)發(fā)展一貫受制于城市綜合發(fā)展的相對(duì)滯后、城市功能規(guī)劃欠缺科學(xué)性以及港澳地區(qū)分散本地高端消費(fèi)力等問題，商業(yè)水平處于現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的起步階段。但正因?yàn)橹楹Ｄ壳吧虡I(yè)市場的現(xiàn)狀、巨大投資潛力以及升值空間，使得沃爾瑪、樂購、易初蓮花等一大批知名連鎖企業(yè)也有進(jìn)入珠海市場的強(qiáng)烈意向。一旦更多的國際商業(yè)巨頭云集珠海，勢(shì)必將大幅提升珠海目前的商業(yè)地產(chǎn)格局，提高整個(gè)城市的商業(yè)運(yùn)作和管理水平，商業(yè)地產(chǎn)洗牌也將為時(shí)不遠(yuǎn)。關(guān)鍵詞：商圈分布較為分散整體水平有待提高零售商業(yè)尚需升級(jí)餐飲娛樂相對(duì)較好商業(yè)重心逐步西移未來發(fā)展

空間巨大珠海整體商業(yè)市場面臨升級(jí)，未來發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。珠海商業(yè)市場整體調(diào)研城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況）城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場狀況）城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會(huì)所狀況）綜發(fā)經(jīng)人收整開營熱商零休典合展?jié)谌塍w發(fā)銷點(diǎn)圈售閑型概規(guī)狀結(jié)消狀銷水區(qū)分商娛會(huì)況劃況構(gòu)費(fèi)況售平域布業(yè)樂所（1）會(huì)所的內(nèi)涵會(huì)所一般是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。1、珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的分布情況（2）典型會(huì)所分布情況珠海典