關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅優(yōu)惠政策的理解

關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅優(yōu)惠政策的理解

最近，國(guó)家采取了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)的政策，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響，許多城市的商品住房產(chǎn)量也有所上升。當(dāng)前,要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向,堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則,加大政策力度,加快保障性住房建設(shè),進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi),保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。國(guó)務(wù)院總理溫家寶2008年12月17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。為此,2008年12月29日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅174號(hào),以下簡(jiǎn)稱新政策),公布個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的執(zhí)行細(xì)則?，F(xiàn)筆者結(jié)合相關(guān)政策就新政策實(shí)際操作中的有關(guān)問(wèn)題整理如下。一、新政策的基本解讀《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅75號(hào))規(guī)定,2006年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。新政策將營(yíng)業(yè)稅征免年限從原政策中的“5年”改為“2年”。具體調(diào)整為:自2009年1月1日至12月31日,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。自2009年1月1日起,《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅75號(hào))廢止。對(duì)上述新政策,具體可以從以下三點(diǎn)加以理解:一是注意區(qū)分住房是普通住房還是非普通住房,因?yàn)閮烧叩恼叽雒黠@不同;二是普通住房不足2年可以享受差額征稅待遇;三是政策執(zhí)行期僅2009年1月1日-12月31日一年時(shí)間。二、住房稅收征管中關(guān)于新政策明確,普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買(mǎi)形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定,按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)26號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)89號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)172號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。筆者進(jìn)行了整理,歸納如下。(一)住房銷售費(fèi)用較單套建筑交易價(jià)格5.根據(jù)國(guó)辦發(fā)26號(hào)文件規(guī)定,享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng),但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。(二)被限制的住房對(duì)外銷售根據(jù)國(guó)稅發(fā)89號(hào)規(guī)定,納稅人“應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門(mén)要求的其他材料,向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn),利用房地產(chǎn)管理部門(mén)和規(guī)劃管理部門(mén)提供的相關(guān)信息,對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核,凡符合規(guī)定條件的,給予免征營(yíng)業(yè)稅”;“住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的,一律按非普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策征收營(yíng)業(yè)稅”。此外,根據(jù)國(guó)稅發(fā)172號(hào)規(guī)定,“成交價(jià)格”是指住房持有人對(duì)外銷售房屋的成交價(jià)格。(三)關(guān)于購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間認(rèn)定根據(jù)國(guó)稅發(fā)89號(hào)規(guī)定:“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間”;“個(gè)人對(duì)外銷售住房,應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書(shū),并到地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)具發(fā)票”。同時(shí),《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)172號(hào))對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間認(rèn)定問(wèn)題進(jìn)行了進(jìn)一步明確:“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí),同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的,按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間,以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間;契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的,以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。(四)售房收入優(yōu)勢(shì)突出的稅收優(yōu)惠政策對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的非普通住房超過(guò)規(guī)定年限對(duì)外銷售的,根據(jù)國(guó)稅發(fā)89號(hào)規(guī)定,“在向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí),需提供購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證”。新政策在此未作特別規(guī)定,但根據(jù)文件表述及稅收政策延續(xù)性的特點(diǎn),具體工作中應(yīng)延用國(guó)稅發(fā)89號(hào)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。而且新修訂《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對(duì)于差額扣除憑證問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。(五)住房銷售合同的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間根據(jù)國(guó)稅發(fā)172號(hào)規(guī)定,個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房對(duì)外銷售的行為,也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購(gòu)買(mǎi)時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得住房的合法、有效法律證明文書(shū),到地方稅務(wù)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房,以購(gòu)買(mǎi)合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間,按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。對(duì)此,新政策要求類似問(wèn)題比照上述規(guī)定執(zhí)行。三、住房對(duì)外銷售和稅收征管相關(guān)政策的規(guī)定新政策沒(méi)有對(duì)“個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅”的申請(qǐng)辦理手續(xù)進(jìn)行詳細(xì)明確,但比照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)74號(hào))的規(guī)定,可以理解為“個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售,應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門(mén)對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核,凡符合規(guī)定條件的,給予免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的,一律執(zhí)行銷售非普通住房政策,按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年住房不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的,一律執(zhí)行銷售非普通住房政策,不能按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅,應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅”。為方便理解,現(xiàn)按政策情形分別舉例說(shuō)明。情形一:不足2年。新政策規(guī)定,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額繳納營(yíng)業(yè)稅;不足2年的普通住房對(duì)外