合同范本之買賣合同典型案例

買賣合同典型案例【篇一：合同法經(jīng)典案例解析一】合同法經(jīng)典案例解析一該古董買賣合同是否有效?案情介紹李某本人酷愛收藏，并且具有相當(dāng)?shù)墓磐骅b賞能力。其家中收藏有一商代酒杯，但由于年代太久遠(yuǎn)，李某無法評(píng)估其真實(shí)價(jià)值，而只能大略估計(jì)其價(jià)值在10萬元以上。某日，李某將其酒杯帶到一古董店，請(qǐng)古董店老板鑒賞，店老板十分喜歡該酒杯，并且知道其價(jià)值不下百萬，于是提出向李某買下該酒杯，出價(jià)為50萬元。李某對(duì)此高價(jià)內(nèi)心十分滿意，但仔細(xì)一想，心知該酒杯價(jià)值絕對(duì)超過50萬，如果拍賣，超過百萬也有可能。但苦于拍賣成本過高，自身也沒有條件拍賣。于是，李某心生一計(jì)，同意將酒杯賣給古董店老板，待日后古董店老板高價(jià)賣出后再主張合同可撤銷，要求變更合同。結(jié)果，古董店老板通過拍賣，酒杯被賣到1000萬元。此后，李某向法院主張合同顯失公正，要求古董店老板至少再補(bǔ)償900萬元。試分析：1．李某與古董店老板的合同是否成立，是否有效？2．李某的請(qǐng)求是否具有法律依據(jù)？為什么？3．法院應(yīng)如何處理？評(píng)析1．李某與古董店老板的買賣合同已經(jīng)成立，雙方意思表示真實(shí)并且一致，合同有效。2．沒有法律依據(jù)。我國(guó)《合同法》規(guī)定，顯示公正的合同屬于可撤銷或可變更合同，本案中的買賣合同不屬于此種情況。首先，李某具有相當(dāng)?shù)墓磐骅b賞能力，雖然他不知道酒杯的真實(shí)價(jià)值，但內(nèi)心已經(jīng)知道其價(jià)值絕對(duì)超過50萬元，在此情況下他仍然將酒杯賣給古董店老板，法律上就應(yīng)該推定其意思表示真實(shí)有效，而不屬于因缺乏經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致判斷失誤的情形；其次，李某將酒杯賣給古董店老板的時(shí)候，就已經(jīng)準(zhǔn)備事后主張合同變更，因此當(dāng)然不存在被騙或者失誤的情形，相反，李某心知肚明，不屬于合同顯失公正；再次，李某主張合同顯失公正屬于惡意，不應(yīng)得到支持。3．根據(jù)上面分析可知，法院不應(yīng)支持李某的請(qǐng)求，應(yīng)認(rèn)定合同有效。撤銷權(quán)與代位權(quán)的行使案情介紹甲公司為開發(fā)新項(xiàng)目，急需資金。2000年3月12日，向乙公司借錢15萬元。雙方談妥，乙公司借給甲公司15萬元，借期6個(gè)月，月息為銀行貸款利息的1.5倍，至同年9月12日本息一起付清，甲公司為乙公司出具了借據(jù)。甲公司因新項(xiàng)目開發(fā)不順利，未盈利，到了9月12日無法償還欠乙公司的借款。某日，乙公司向甲公司催促還款無果，但得到一信息，某單位曾向甲公司借款20萬元，現(xiàn)已到還款期，某單位正準(zhǔn)備還款，但甲公司讓某單位不用還款。于是，乙公司向法院起訴，請(qǐng)求甲公司以某單位的還款來償還債務(wù)，甲公司辯稱該債權(quán)已放棄，無法清償債務(wù)。試分析：1．甲公司的行為是否構(gòu)成違約？為什么2．乙公司是否可針對(duì)甲公司的行為行使撤銷權(quán)？為什么3．乙公司是否可以行使代位權(quán)？說明理由。評(píng)析1．甲公司的行為已構(gòu)成違約。甲公司與乙公司之間的借貸合同關(guān)系，系自愿訂立，無違法內(nèi)容，又有書面借據(jù)，是合法有效的。甲公司系債務(wù)人，負(fù)有按期清償本息的義務(wù)；乙公司為債權(quán)人，享有按期收回本金、收取利息的權(quán)利。甲公司因新項(xiàng)目開發(fā)不順利，不能如約履行清償義務(wù)，構(gòu)成違約。2．乙公司可行使撤銷權(quán)。請(qǐng)求法院撤銷甲公司的放棄債權(quán)行為。債權(quán)人對(duì)于自己享有的債權(quán)，完全可以根據(jù)自己的意志，決定行使或者放棄。但是，當(dāng)該債權(quán)人另外又系其他債權(quán)人的債務(wù)人時(shí)，如果他放棄債權(quán)的行為使他的債權(quán)人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，他的債權(quán)人享有依法救濟(jì)的權(quán)利。本案中，甲公司放棄對(duì)某單位享有的債權(quán)，表面上是處分自己的權(quán)益，但實(shí)際上卻損害了乙公司的債權(quán)，依照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，乙公司可以行使撤銷權(quán)，撤銷甲公司放棄債權(quán)的行為。3．乙公司可以行使代位權(quán)。根據(jù)《合同法》第73條的規(guī)定，債權(quán)人可享有代位權(quán)，在債務(wù)人怠于行使自己的到期債權(quán)，危及債權(quán)人的權(quán)利時(shí)，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。乙公司可以直接向某單位行使代位權(quán)。某化工廠能否拒絕償還借款？案情介紹訴，要求乙方繼續(xù)履行合同，雙倍返還其已交付的定金，賠償其他損失。試分析：1．該合同是否為有效合同？2．甲方的訴訟請(qǐng)求有無法律依據(jù)？并說明理由。3．本案如何處理？評(píng)析1．甲方與乙方簽訂的天然氣供應(yīng)合同，雙方意思表示真實(shí)，符合國(guó)家法律規(guī)定，是有效合同。2．甲方的訴訟請(qǐng)求有法律依據(jù)。其法律依據(jù)是《合同法》第115條。在甲方支付定金，合同有效成立的前提下，乙方單方擅自減少供氣，當(dāng)甲方不同意時(shí)，又在不通知的情況下停止供氣，造成甲方的設(shè)備損害，這是乙方違約，甲方有權(quán)要求乙方雙倍返還定金，并繼續(xù)履行合同。【篇二：房屋買賣合同糾紛典型案例解析】1.一房二賣，后手買受人雖辦登記，因惡意串通無效出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但不能證明其系支付合理對(duì)價(jià)的善意受讓人的，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成惡意串通。案情簡(jiǎn)介：2009年，鄒某與孔某簽訂商品房認(rèn)購權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定后者支付86萬余元受讓前者認(rèn)購的商品房。2011年，孔某訴請(qǐng)繼續(xù)履行，一審判決支持。鄒某上訴期間，將訴爭(zhēng)房屋作價(jià)125萬元轉(zhuǎn)讓給陳某并辦理登記。孔某遂提起撤銷權(quán)訴訟。法院認(rèn)為：①一審判決確認(rèn)鄒某有繼續(xù)履行合同義務(wù)，但因該判決未生效，孔某與鄒某之間尚未形成到期的、確定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故本案不適用《合同法》第74條關(guān)于撤銷權(quán)的規(guī)定。②對(duì)合同效力認(rèn)定，屬法院應(yīng)主動(dòng)審查范圍，無需當(dāng)事人明確提出要求確認(rèn)合同效力的主張，且孔某亦提出過鄒某與陳某轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)房屋行為無效的意思表示，故依《合同法》第52條規(guī)定，法院對(duì)鄒某與陳某之間房屋買賣合同效力進(jìn)行認(rèn)定。③結(jié)合鄒某與陳某交易時(shí)間、涉案房屋所處區(qū)位，成交單價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格；從購房款支付情況看，除轉(zhuǎn)賬50萬元外，對(duì)于剩余75萬元付款方式，陳某陳述為現(xiàn)金，但并不能提供該現(xiàn)金系通過取款或其他人借款的來源憑據(jù)，故對(duì)陳某主張其支付合理對(duì)價(jià)的主張不予確認(rèn)。另外，鄒某稱2009年即交鑰匙給陳某，陳某在簽購房協(xié)議前不對(duì)該房狀況進(jìn)行了解，交易后亦未按雙方合同關(guān)于在全部房款付清當(dāng)日交房的約定，要求鄒某交房，這些情況與一般正常房屋買賣市場(chǎng)交易行為慣例不符。陳某各項(xiàng)客觀表現(xiàn)均不能證明其系一個(gè)支付合理對(duì)價(jià)的善意受讓人，其與鄒某之間的房屋買賣行為屬《合同法》第52條第（二）項(xiàng)規(guī)定的惡意串通，故判決確認(rèn)無效。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：出賣人一房二賣，后手買受人雖辦理登記，但各項(xiàng)客觀表現(xiàn)均不能證明其系支付合理對(duì)價(jià)的善意受讓人的，應(yīng)認(rèn)定惡意串通。案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一終字第35號(hào)“孔某與鄒某等房屋買賣合同糾紛案”，見《孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買賣合同糾紛案——房屋買賣合同中惡意串通行為的認(rèn)定》（鄭會(huì)利），載《人民法院案例選》（201304/86:135）。2.違章建筑所有權(quán)及使用權(quán)確認(rèn)糾紛，不屬法院管轄違章建筑所有權(quán)及使用權(quán)確認(rèn)糾紛不屬于法院管轄范圍，但權(quán)利人對(duì)建筑的占有應(yīng)作為一種事實(shí)狀態(tài)受法律保護(hù)。案情簡(jiǎn)介：2012年，馮某父母以兒子去世后，媳婦張某所居住房屋所有權(quán)為原告所有為由，提起確權(quán)之訴。訴訟中變更訴請(qǐng)為使用權(quán)確認(rèn)。訴爭(zhēng)房屋系未取得產(chǎn)權(quán)登記的自建房。法院認(rèn)為：①根據(jù)最高人民法院《2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定，對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)可和處理，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，屬于國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍，應(yīng)避免通過民事審判變相為違法建筑確權(quán)。當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理，已經(jīng)受理的，駁回起訴。本案訴爭(zhēng)房屋所在土地為國(guó)有土地，無論房屋由誰出資建造，只要建造人未取得建設(shè)用地使用權(quán)，其建造行為均系違法，所建房屋亦無法取得產(chǎn)權(quán)證明，在未經(jīng)主管部門處理并補(bǔ)辦合法手續(xù)之前，建造人雖對(duì)建筑物形成事實(shí)上占有和使用，亦無法對(duì)建筑取得所有權(quán)。②原告訴請(qǐng)雖在訴訟中曾由所有權(quán)確認(rèn)糾紛變更為使用權(quán)確認(rèn)糾紛，但所有權(quán)作為一種全面的概括的占有、使用、收益與處分的權(quán)利，系一種統(tǒng)一的支配力，并非占有、使用、收益與處分的簡(jiǎn)單相加，使用權(quán)系所有權(quán)內(nèi)容之一，與違章建筑所有權(quán)確認(rèn)糾紛一樣，違章建筑使用權(quán)確認(rèn)糾紛亦不屬于法院受案范圍。當(dāng)事人可待涉案房屋獲得合法有效產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，另行解決，故裁定駁回原告起訴。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：違章建筑歸屬糾紛包括所有權(quán)和使用權(quán)確認(rèn)糾紛均不屬于法院民事訴訟受案范圍，但權(quán)利人對(duì)建筑的占有應(yīng)作為一種事實(shí)狀態(tài)受到法律保護(hù)。案例索引：北京一中院（2013）一中民終字第02544號(hào)“馮某與張某等所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”，見《馮領(lǐng)印、張香玉訴張杏嘉所有權(quán)確認(rèn)糾紛案——違章建筑不適用所有權(quán)的原始取得》（趙志、張磊），載《人民法院案例選》（201303/85:145）。3.過戶材料虛假，第三人善意取得的，房產(chǎn)證不撤銷權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料因虛假而被確認(rèn)違法，但在第三人善意取得情形，相對(duì)人要求撤銷登記的訴請(qǐng)仍不予支持。案情簡(jiǎn)介：2000年11月，滕某提交虛假的離婚證、單位證明，向房管局申請(qǐng)將名下房屋售予向某，申請(qǐng)表上加蓋公章亦系虛假。2012年，滕某章父高某以前述房產(chǎn)系夫妻共有房產(chǎn)為由訴請(qǐng)撤銷房產(chǎn)證。法院認(rèn)為：①房管局作出被訴具體行政行為于2000年11月，參照當(dāng)時(shí)建設(shè)部《城市城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第8條規(guī)定，本案房管局具有對(duì)轄區(qū)房屋權(quán)屬登記的行政職權(quán)，故其依當(dāng)事人申請(qǐng)所作被訴具體行政行為系依法行使行政職權(quán)行為。②滕某申請(qǐng)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交的離婚證、單位證明及申請(qǐng)表上加蓋公章系虛假、偽造。房管局作為房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，在接受申請(qǐng)人房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)后，對(duì)其提交的相關(guān)申請(qǐng)材料進(jìn)行了審核，認(rèn)定其提交材料齊備，并依法在法定工作日內(nèi)作出房屋移轉(zhuǎn)登記，在整個(gè)行為中已盡到合理審慎的審查義務(wù)，但終因虛假的申請(qǐng)材料導(dǎo)致該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記事實(shí)上錯(cuò)誤，理應(yīng)撤銷，但因向某在購買該房屋時(shí)屬于善意取得，且實(shí)際占有使用該房屋，故判決確認(rèn)房管局權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行為違法，駁回高某要求撤銷該房屋所有權(quán)證的訴請(qǐng)。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：房產(chǎn)登記行政案件中，即便權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)材料因虛假而被確認(rèn)違法，但在第三人依善意取得房屋所有權(quán)情形，相對(duì)人要求撤銷登記的訴請(qǐng)仍不予支持。案例索引：四川成都中院（2012）成行終字第221號(hào)“高某與某房管局房屋行政登記案”，見《高國(guó)慶等訴四川省成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局房屋行政登記案——行政登記的審查范圍及行民交叉案件的認(rèn)定》（王佳舟、郭佳），載《人民法院案例選》（201401/87:380）。4.轉(zhuǎn)讓兇宅未予信息披露，構(gòu)成欺詐，合同應(yīng)予撤銷出賣人對(duì)明知且實(shí)際對(duì)房屋售價(jià)產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或條件的“兇宅”信息負(fù)有信息披露義務(wù)，否則構(gòu)成欺詐。案情簡(jiǎn)介：2011年，洪某以678萬元市場(chǎng)價(jià)按揭購買王某名下房屋。后得知該房2003年曾發(fā)生居住三人被殺害事件，王某2007年以160萬元低價(jià)購買所得。洪某遂訴請(qǐng)撤銷房屋買賣合同。露該信息，現(xiàn)王某未予披露，并因此取得以幾乎相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)格的轉(zhuǎn)讓價(jià)格出售該房屋的利益，其行為已非單純沉默，應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成欺詐，故判決撤銷案涉房屋買賣合同，王某返還洪某購房款及相應(yīng)稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦證費(fèi)、按揭利息損失等。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：出賣人對(duì)明知且已實(shí)際對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格產(chǎn)生足以動(dòng)搖締約意思或條件的“兇宅”信息負(fù)有信息披露義務(wù)，否則構(gòu)成欺詐。案例索引：浙江杭州中院（2012）浙杭民終字第360號(hào)“洪某與王某等房屋買賣合同糾紛案”，見《洪某訴王某等房屋買賣合同糾紛案——未及時(shí)披露“兇宅”信息可以作為房屋買賣合同的撤銷事由》（李駿、睢曉鵬），載《人民法院案例選》（201304/86:140）。5.非本村村民購買村集體土地上房屋，合同應(yīng)為無效非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)為無效。案情簡(jiǎn)介：2012年，杜某購買鄰鄉(xiāng)某村吳某所有的房屋，并交定金8萬元。嗣后，吳某以農(nóng)村房屋買賣違法訴請(qǐng)確認(rèn)無效。法院認(rèn)為：①所有人對(duì)自己不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分不得違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。案涉售房協(xié)議雖屬自愿，協(xié)議中亦約定土地不得轉(zhuǎn)讓，但根據(jù)“地隨房走”原則，農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?32條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。”吳某自建房雖屬其所有，但土地屬村集體所有。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！币馈锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。②案涉房屋買賣合同標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)宅基地使用權(quán)，該買賣合同非同正常的可在市場(chǎng)上流通交易的商品房買賣合同，杜某非本村村民，不具備該區(qū)域內(nèi)購房權(quán)利。吳某將村集體所有土地上建設(shè)房屋出售給非屬本村村民的杜某，故判決房屋買賣合同無效，吳某返還杜某購房款。實(shí)務(wù)要點(diǎn)：非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)認(rèn)定無效。案例索引：湖北秭歸法院（2012）鄂秭歸民初字第00780號(hào)“杜某與吳某等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案”，見《杜瀝泉訴吳家慶等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案——農(nóng)村房屋買賣合同的效力》（杜云宏），載《人民法院案例選》（201304/86:149）。6.農(nóng)村房屋賣合同無效，買方可另主張信賴?yán)鎿p失農(nóng)村房屋買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性禁止規(guī)定被認(rèn)定無效后，買方可另訴請(qǐng)賣方賠償其信賴?yán)鎿p失。案情簡(jiǎn)介：1996年，牟某以6000元購買同鎮(zhèn)不同村的鄭某房屋。2011年，因面臨征收，鄭某訴請(qǐng)確認(rèn)合同無效，獲法院支持。2013年，牟某起訴鄭某，要求賠償損失，包括拆遷補(bǔ)償款及附屬設(shè)施費(fèi)、安置費(fèi)、搬家費(fèi)、規(guī)定期限搬家獎(jiǎng)勵(lì)、水電安裝開戶整網(wǎng)、水泥地坪、圍墻、灶臺(tái)及裝潢、電話空調(diào)移機(jī)費(fèi)等。法院認(rèn)為：①因無效合同取得財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，不能返還則應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償，有過錯(cuò)一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)損失，該損失應(yīng)包括因該合同產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失。②本案牟某購買房屋時(shí)依循農(nóng)村購房習(xí)俗，與鄭某簽訂絕賣契約，邀請(qǐng)村干部作為中人，并取得該村同意，按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，居住使用該房已16年之久，已融入該村生活，本可在該房居住終老?，F(xiàn)該房買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性禁止規(guī)定而被認(rèn)定無效，牟某承擔(dān)返還該房義務(wù)，失去了該房使用權(quán)，但其所取回6000元購房款，因物價(jià)上漲等因素，已不足以購買同類房屋2平方米住房，更無法購買同類地段商品房。而按目前同類地段征收價(jià)計(jì)算，該房?jī)r(jià)值為64萬余元，牟某因合同無效而產(chǎn)生了巨大的信賴?yán)鎿p失，鄭某亦因此獲得巨額利益。同時(shí)，依誠(chéng)信原則，鄭某亦不能從其先過錯(cuò)行為中獲得巨額利益，故對(duì)牟某所產(chǎn)生的巨額信賴?yán)鎿p失應(yīng)產(chǎn)生主要責(zé)任。結(jié)合牟某目前居住情況、當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)實(shí)際水平等綜合因素，酌情考慮鄭某賠償牟某損失55萬元。③牟某要求鄭某支付附屬設(shè)施費(fèi)用200元及利息6200元訴請(qǐng)，無事實(shí)和法律依據(jù)；安置費(fèi)、搬家費(fèi)、規(guī)定期限搬家獎(jiǎng)勵(lì)系征收過程中征收方支付給房屋所有人款項(xiàng)，現(xiàn)征收行為尚未發(fā)生，且牟某非房屋所有人，故無權(quán)要求鄭某支付上述費(fèi)用；水電安裝開戶整網(wǎng)、水泥地坪、圍墻、灶臺(tái)及裝潢、電話空調(diào)移機(jī)費(fèi)等，因牟某未提供相應(yīng)依據(jù)及證據(jù)，故不予支持，牟某可待評(píng)估后另行起訴。判決鄭某賠償牟某55萬元?！酒悍课葙I賣糾紛的典型案例共10則】房屋買賣糾紛的典型案例共10則2014-11-14胡光明律師民事審判參考本文主要從《最高人民法院公報(bào)》（2006—2014年）及《民事審判指導(dǎo)與參考》（2014年第1輯）中專題收錄關(guān)于房屋買賣糾紛的典型案例共10則，其中含有最高院指導(dǎo)案例一則。須提示，案例4與案例10主要是關(guān)于房屋買賣中本約合同與預(yù)約合同的界定；案例5與案例9主要是關(guān)于房屋買賣合同有效，但所有權(quán)轉(zhuǎn)移存有障礙的情形；建議結(jié)合起來閱讀。1、湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案（（2012）民抗字第24號(hào)《最高人民法院公報(bào)》2014年第1期）【裁判摘要】1、人民法院審理檢察機(jī)關(guān)抗訴的再審案件一般應(yīng)以原審審理范圍為限。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求不同于支持其提出請(qǐng)求的理由和依據(jù)，如當(dāng)事人提出請(qǐng)求的理由和依據(jù)不同于檢察機(jī)關(guān)抗訴所提出的理由和依據(jù)，并不意味其申請(qǐng)抗訴的請(qǐng)求未獲得檢察機(jī)關(guān)抗訴支持；當(dāng)事人的再審請(qǐng)求未超出原審審理范圍的，人民法院再審中應(yīng)予審理。2、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不得轉(zhuǎn)嫁于購房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請(qǐng)求，人民法院不予支持?！鞠嚓P(guān)法條】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?、徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2013年第12期）【裁判摘要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實(shí)意思表示，則該情形符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效?！鞠嚓P(guān)法條】《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。3、宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東粵財(cái)投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案（（2011）民提字第331號(hào),《最高人民法院公報(bào)》2013年第3期）【裁判摘要】買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系，并依據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定，對(duì)抗承包人建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實(shí)上存在眾多疑點(diǎn)，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認(rèn)定雙方之間存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請(qǐng)求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回。4、張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2012年第11期）【裁判摘要】預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對(duì)方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對(duì)方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號(hào)、建筑面積）、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同?！鞠嚓P(guān)法條】《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。5、丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2012年第11期）【裁判摘要】房屋行政主管部門對(duì)未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力，實(shí)踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠(chéng)實(shí)信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。6、上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)，最高院指導(dǎo)案例1號(hào)）【裁判要點(diǎn)】房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。【相關(guān)法條】《合同法》第四百二十四條：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。7、楊珺訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2010年第11期）【裁判摘要】1、人民法院依法獨(dú)立行使審判權(quán)，在審理案件中以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。人民法院據(jù)以定案的事實(shí)根據(jù)，是指經(jīng)依法審理查明的客觀事實(shí)。建設(shè)行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。2、除有特別約定外，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。8、黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案（《最高人民法院公報(bào)》2006年第2期）【裁判摘要】對(duì)所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng)，無論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由?！鞠嚓P(guān)法條】《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。9、《出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行房屋買賣合同的糾紛處理》（執(zhí)筆人：最高人民法院民一庭仲偉珩法官，《民事審判指導(dǎo)與參考》2014年第1輯）【案件要旨】出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合《物權(quán)法》第97條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。法院可以向購房者明確釋明其可以變更訴訟請(qǐng)求，購房者可以請(qǐng)求解除合同并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任?！鞠嚓P(guān)法條】《物權(quán)法》第九十七條：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外