商品房市場調(diào)研報告

商品房市場調(diào)研報告商品房市場調(diào)研報告怎么寫？以下是一份經(jīng)典的商品房市場調(diào)研報告模板，大家可以作為參考！XX年以來樓市經(jīng)歷了一輪大起大落,商品房銷售峰點分別在XX年的9、10月份以及09年3月份至今,而低谷那末主要在09年下半年。一方面,xx由于股市觸底導(dǎo)致整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境低迷；另一方面,國內(nèi)為抑制房價不理性上漲,政府出臺宏觀經(jīng)濟政策對房市產(chǎn)生了宏大的影響。然而09年底政府做出相應(yīng)政策刺激過度下行的樓市,使得09年房地產(chǎn)市場未像預(yù)期那樣步入較長期的調(diào)整期,需求方即時走出觀望,09年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進入新一輪銷售頂峰，房價浮現(xiàn)回調(diào)。自xx年下半年起,多數(shù)房地產(chǎn)開辟商為了推動商品房的銷售,采取帶看房團看房的方式而非像XX年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場,此后多家房地產(chǎn)媒介開通了看房直通車,拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng)，以此激發(fā)客戶的購房信心。那末消費者需求情況終究如何?對此,筆者采集了自09年9月份至09年6月份錫城某看房團的部份消費者需求調(diào)查問卷，并對此發(fā)展了分析。為了更實際的表達目前無錫購房主體的需求情況,筆者采用抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份,調(diào)查對象全部為準購房客戶，購房目的包括購置婚房、改善性住房、投資性購房（出租、轉(zhuǎn)售）等，并且根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上信息平臺有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù),從供需兩方面來說明無錫商品房市場購置群表達狀。購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購房目的傾向于剛性需求,并且多數(shù)為首次置業(yè),可承受房價范圍普通在30-50萬元之間，在購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業(yè)者意向購置高層以及多層建造形式的商品房居多,戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或者三室二衛(wèi),面積段分布以SO-143.999平米為主。考慮小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注重會所等商務(wù)設(shè)施。從調(diào)查結(jié)果來看，影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價,86.5%的看房者會考慮房價因素;其次為地段、交通、戶型構(gòu)造、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。商品房價格變化上海商品住宅市場價格異常堅硬。在房地產(chǎn)調(diào)控政策被調(diào)整、國際金融和航運兩個中心被冊封、浦東擴區(qū)、大虹橋開辟規(guī)劃和世博會在望等因素不斷釋放刺激下，上海商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經(jīng)整整維持了一年。新房如此，存量房也如此;銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將挺入xx年。惟獨討論這種價格上漲幅度是大是小才具有實踐意義。由于前些年的某些錯誤調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了上海和全國的土地供應(yīng)、房屋在建規(guī)模和竣工總量的萎縮。當需求釋放的時候，供應(yīng)缺乏的問題日顯突出。上海商品住宅的可銷售量和每一個月的實際銷量之間的數(shù)額，至今未得到良性改善，向來處于緊運行、緊平衡過程，已成為推動價格上漲的又一動力。加大土地供應(yīng)和市場現(xiàn)實需求存在著一個宏大的時間差，遠水難解近渴?，F(xiàn)實趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會形成市場價格下跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或者停滯的結(jié)果。相當一批人認為，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，標志著市場不承受高房價及其快速上漲，下一步將導(dǎo)致拐點的出現(xiàn)。實際情況是上海商品住宅需求并未減少，而是因為商品住宅供應(yīng)缺乏而導(dǎo)致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年頂峰成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量遠遠大于xx年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續(xù)?！笆弧狈偶倨陂g上海房展會成交均價、成交總價、成交套數(shù)都高于今年5月份和去年的房展會，四天展會涌進了13萬人（這種高流量展會在上海惟獨兩年一度的車展和書展可以超過）。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”。下半年以來，上海低端房屋的銷售和租賃非?；顫姡靼鍓K價格指數(shù)漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也開始擴大。與上半年高端市場的積極表現(xiàn)形成明顯反襯。上海存量商品房市場占領(lǐng)整個市場的半壁河山。一些區(qū)縣如浦東新區(qū)，存量房交易遠遠高于增量房交易;一些區(qū)域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲;存量房同樣是上海商品房投資市場的主要組成部份。只要經(jīng)濟恢復(fù)還不穩(wěn)定，國民經(jīng)濟繼續(xù)需要房地產(chǎn)業(yè)當領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策也不會浮現(xiàn)大的波動。即便明后年我國經(jīng)濟恢復(fù)地挺好，也不可能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方采取相應(yīng)的措施而已。實踐已經(jīng)說明，較快增長的商品住宅市場價格并沒有帶來社會的不穩(wěn)定，因為城市中多數(shù)人都有了產(chǎn)權(quán)房屋，老百姓住房占了家庭財富的一半。也沒有給國民經(jīng)濟造成全局性波動，反倒是在經(jīng)濟浮現(xiàn)嚴重滑坡時，中國房地產(chǎn)是的主要產(chǎn)業(yè)之一。作為中國最大的經(jīng)濟城市上海，XX年其房地產(chǎn)成交量和市場價格都將走在中國各城市的前列，保持著高位運行從本月各城區(qū)物業(yè)在售均價走勢圖中可以看出：普通住宅類物業(yè)仍然是城內(nèi)區(qū)的價位最高，稀缺性和商業(yè)繁華以及產(chǎn)品本身特點是撐起城內(nèi)區(qū)價位的主因;其次是城南區(qū)普通住宅類的在售均價，本月繼續(xù)上漲，區(qū)域內(nèi)高檔住宅的推出和稀缺地段上產(chǎn)品的推出是本月城南區(qū)在售均價持續(xù)上漲的動力;而高新區(qū)在售均價僅排名第三，本月高新區(qū)雖推出不少新品，但在定價方面，新工程都較為保守，優(yōu)惠幅度均較大，在一定程度上拉低了區(qū)域內(nèi)整體房價;其他城區(qū)本月普通住宅在售均價也呈上漲的態(tài)勢，但幅度遠遠小于6、7月份，可見為了在09年最后的黃金月，房企在定價方面還是較為保守的。商服用房類物業(yè)本月各區(qū)在售價格除城內(nèi)區(qū)漲幅較大外，其他城區(qū)上漲幅度較前兩個月均略有減少，目前城內(nèi)區(qū)和城西區(qū)有綜合商業(yè)體成交外，其他城區(qū)仍是以社區(qū)底商為主要成交對象，因社區(qū)底商成交的不固定性影響商服用房的銷量呈上下大幅震蕩。寫字樓類物業(yè)本月高新區(qū)繼續(xù)獨占前五強，仍然占領(lǐng)了相當?shù)氖袌龇蓊~，從本月寫字樓成交數(shù)據(jù)來看，除了城北區(qū)在售的乾坤時代廣場和海璟藍寓外，其余都是高新區(qū)的工程，高新區(qū)良好的辦公環(huán)境和投資環(huán)境是寫字樓市場得以開展的主因。（一）本錢推動。普通商品房價格是由本錢、利潤和稅金三個部分組成，而本錢占整個價格的80%,主要由土地、建造安裝工程、附屬公共配套、公共根抵設(shè)施和前期工程等五大項。從1997年至XX年年一類區(qū)域本錢分類比較，土地從355元/疔上漲到707元/m2,上漲98%;建安工程從555元/疔漲到706元/疔，上漲27%;公共根抵設(shè)施從15元/nf漲到290元/itf,上漲1800%;附屬公共配套設(shè)施從15元/疔漲到150元/疔，上漲900%。本錢中，主要是土地、建安工程、公共根抵設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費用的提高，企業(yè)利潤標準8%雖然沒有改變，但因利潤提取是隨本錢基數(shù)計提的，利潤也水漲船高。（二）市場拉動。房價的上下從某種意義上折射出這個地區(qū)的'生活水平。據(jù)調(diào)查，1996年xx地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入5282元/年，農(nóng)民人均收入2845元/年，到XX年分別增加到9650元/年和5470元/年，增幅分別為83%和92隊隨著人們生活水平的提高，迫切需要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿足于原來的普通化住房標準和周圍環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進，他們會把房屋的質(zhì)量、構(gòu)造、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、安全等作為改善居住的條件，而市場滿足了群眾的需求。（三）人為炒作。一是受外界影響。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施，但從客觀來看，房價是目前刺激和推動gdp增長的最主要因素，因此，說實在，誰都不愿看到房價有明顯下降，中央政府強調(diào)“開展是大局”，地方政府可以從土價拍賣和房地產(chǎn)開辟中收取大量的資金用于城市建立，因此，地方政府更多的是希翼以房價刺激經(jīng)濟增長，尋求開展政績;一些經(jīng)濟學(xué)家也以“市場經(jīng)濟，有市場就應(yīng)隨意開展”為口號，一方面高舉開展大旗，另一方面為房產(chǎn)商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機謀取利益，使得老百姓產(chǎn)生一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚。二是媒體商業(yè)化炒作。一部份購房消費者因缺乏對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場真實信息的掌握，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的傳聞，在房地產(chǎn)市場中，商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益，夸大其詞，夸張宣傳，這非但表現(xiàn)在房地產(chǎn)，還表現(xiàn)在藥品、保健品、化裝品等廣告方面，給群眾造成誤導(dǎo)，使群眾對其價格運行的判斷產(chǎn)生了偏差，人為營造了一個宏大的市場。（四）收費。一是重復(fù)收費。在商品房價格中，水電增容、防盜門、配套設(shè)施等費用已包含在房價的本錢中，但開辟商在實際銷售時又向購房戶每戶收取XX—4000元，用于水電增容，防盜門及各項配套設(shè)施。二是擅自提高樓層差價。通過向購房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價代數(shù)和大于零，而到達變相漲價的目的。三是搭車加價。強行為購房戶購置熱水器、防盜門等，如熱水器進價1000元/臺，售價1300元/臺，防盜門進價750元/扇，售價1000元/扇，從中謀利。四是車庫、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安本錢，購房戶預(yù)收款利息也不沖減購房款。五是截留政府規(guī)費。有的開辟商實際開辟面積大于建立許可規(guī)劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而到達少解繳政府規(guī)費目的;有的巧立名目，擅自提高規(guī)費標準，如規(guī)定收取57元/以，實際收取72元/m2o六是其它價格違規(guī)問題。如不明碼標價，含糊標價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是開辟商利益的驅(qū)動。XX年、XX年物價部門對該市房地產(chǎn)價格專項檢查中，很快就初步查出價格違法金額XX余萬元。一是供應(yīng)有保障，民間存房多。據(jù)調(diào)查，XX—XX年XX市商品房竣售比為79%,其中，普通商品房XX—XX年竣工60.8萬疔，銷售52.6萬疔，竣售比為86%,XX年底,積累空置普通商品房9.2萬m2,占當年竣工普通商品房面積的39%,從購房戶采集信息情況看，自用房占70%,租用占12%,其它（含轉(zhuǎn)售）占18%o這深刻說明購房者惟獨一少部份是為改善居住條件，更多的是用于炒賣和出租等，因為巨額利益的誘惑，隨著開辟商大量開辟，房屋的竣售比會越來越低，空置率會越來越高，同時，改善生活條件后的二手房也將流向房地產(chǎn)市場，因此房價漲幅勢必降低。二需求將放緩，開辟持續(xù)熱。XX—XX年，市區(qū)共竣工普通商品房81萬小，其中XX和XX年兩年共開辟51.4萬畝，占XX—XX年6年總量的58%,按90nf/戶（三口人家）居住條件計算，可容納5667戶，17000人。平均每年銷售2800多套，安置8500人。而XX年該市全市（含城區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）人口自然增長率為T.2%,城區(qū)人口同比增長也僅0.02%（XX年為12.4萬人），據(jù)調(diào)查，XX年底政府已儲藏商品房用地200萬nf將發(fā)展出讓，可建成90m2/戶（三口人家）的住宅XX0套，按xx每年可銷售4000套計算，可持續(xù)銷售5年，再加之每年近1000戶二手房要流入市場，xx每年將會有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每戶三口人計算，可安置75000人，而xx目前含開辟區(qū)僅有15萬人。隨著地區(qū)城市化進程的不斷深入，住宅、商業(yè)等用地還將會繼續(xù)規(guī)劃投放，供大于求的買方格局已經(jīng)形成。三是宏觀有調(diào)控，房價形勢穩(wěn)。在謀求快速開展的同時，國家也開始