西安誠(chéng)必達(dá)-長(zhǎng)征集團(tuán)數(shù)字空間數(shù)字生活項(xiàng)目營(yíng)銷策略思考

——天方國(guó)古有神鳥名鳳凰滿五百歲后，集香木自焚.復(fù)從死灰中更生，鮮美異常，不再死。鳳凰涅磐長(zhǎng)征集團(tuán)數(shù)字空間/數(shù)字生活工程營(yíng)銷策略思考LargeGroupLongBaiyangdigitalSPACEMarketAssessmentReportoftheComprehensive

西安誠(chéng)必達(dá)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)籌劃中心2021－03－16A知己知彼

市場(chǎng)//競(jìng)爭(zhēng)//工程

B鳳凰涅槃

再定位//策略

C兵貴神速

實(shí)施//方案第一模塊2021年市場(chǎng)解析與2021年走勢(shì)研判A知己知彼市場(chǎng)

量?jī)r(jià)齊漲——隨著市場(chǎng)的整體向上開展，成交量大漲，從整體利潤(rùn)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面的考慮，都在現(xiàn)有銷售根底上小幅度上漲價(jià)格。根本現(xiàn)階段都到達(dá)07年頂峰期的價(jià)格。〔增加開發(fā)面積和銷售面積數(shù)據(jù)〕剛性主導(dǎo)——從銷售產(chǎn)品的角度看，市場(chǎng)現(xiàn)階段銷售的產(chǎn)品以中小戶型為主。70—110平米的兩居、三居成為市場(chǎng)的主流。投資改善型激發(fā)——隨著剛性需求購(gòu)置的大量興起，一定程度上刺激了整體市場(chǎng)的開展，在5月以后，大量的投資客群與改善居住客群進(jìn)行購(gòu)置，拉動(dòng)了整體市場(chǎng)的開展，現(xiàn)階段，西安市場(chǎng)的回暖已然到達(dá)峰值，主要表現(xiàn)為兩極化開展，即60平米以下的小戶型產(chǎn)品與120—140平米的準(zhǔn)大戶型產(chǎn)品消化。物業(yè)附加值整體提高——物業(yè)附加值是西安現(xiàn)階段樓市的一個(gè)典型表現(xiàn)，入戶花園、入戶電梯、露臺(tái)贈(zèng)送挑空贈(zèng)送甚至浪費(fèi)可售面積做室內(nèi)贈(zèng)送，各種手段層出不窮，增大產(chǎn)品的吸引力度，促進(jìn)工程熱銷。一、2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶1、2021年市場(chǎng)火爆，創(chuàng)造樓市歷史最高水平2、土地交易活潑，市場(chǎng)銷量創(chuàng)造歷史新高2021年土地交易超過8000畝，整體開發(fā)面積超過1500萬(wàn)平米左右，2021年全年銷售面積為1134萬(wàn)平米，市場(chǎng)存量約為350萬(wàn)平米。大約30000套房子。①09年3季度西安土地市場(chǎng)供給量2195.09畝，其中成交1686.15畝，但與2季度相比已呈回落之勢(shì)，預(yù)計(jì)4季度西安土地市場(chǎng)交易將繼續(xù)走平，難現(xiàn)大幅上揚(yáng)之勢(shì)。全年累計(jì)土地交易量將到達(dá)8000畝。②09年前3季度西安商品房開發(fā)量均呈大幅增長(zhǎng)之勢(shì)，09年3季度西安商品房施工面積為4108327平方米，竣工面積為3825499平方米，新開工面積為3926821平方米，三項(xiàng)指標(biāo)同比均增長(zhǎng)80%以上，4季度西安商品房開發(fā)量仍將有較高漲幅。2008年市場(chǎng)行情月4月5月6月7月8月9月10月11月12月量65.2848.6355.0266.7651.1654.6948.3856.4872.04價(jià)515846794641474148235158489645234610西安市商品房成交統(tǒng)計(jì)比照：2021年市場(chǎng)銷量3、量?jī)r(jià)雙漲，市場(chǎng)均價(jià)突破5194元，2021年1月9日以前價(jià)格突破5700；西高新均價(jià)突破6500，最高價(jià)格到達(dá)12000；銷售量是2021年同期的一倍2021年市場(chǎng)銷量是2021年的一倍左右。政策調(diào)控：輕微調(diào)控，利好政策多于限制性政策■銀行對(duì)開發(fā)商的開發(fā)貸款松綁銀行界針對(duì)開發(fā)商的開發(fā)貸款出現(xiàn)了松綁苗頭，但是銀行對(duì)開發(fā)商的開發(fā)貸款放閘已經(jīng)成為事實(shí),只是目前條件較高?！龆追抠J可能收緊業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年樓市回暖，跟各地二套房貸放松有很大的關(guān)系。雖然西安不是那么明顯，而且銀行也未透露要放松二套房貸的消息?！鎏岣呤赘侗壤?021年11月份以來(lái)，政府采取了積極政策來(lái)促進(jìn)住宅需求，其中最有效的措施是將房貸首付比例從30%降低至20%。根據(jù)目前的房?jī)r(jià)，在西安買一套100平方米的商品房，差不多都得40-50萬(wàn)，10%也得4萬(wàn)-5萬(wàn)，差不多就是一個(gè)普通家庭1-2年的積蓄，因此從理論上講首付降低，就意味著局部家庭可以提前買房，這也是市場(chǎng)提前回暖，房?jī)r(jià)逐步走高的主因?！龇艑捪拗?，刺激投資：2021年4月底，普通商品住宅資金金比例由35%下調(diào)至20%。這是自2007年執(zhí)行緊縮貨幣政策以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的首次放松。與此同時(shí)，各地政府也紛紛放寬土地的種種限制條件，加大土地的供給力度，開發(fā)商的購(gòu)地?zé)崆樵俅稳计稹?/p>

■未來(lái)微調(diào)，主基調(diào)不改：從去年底以來(lái)的政策來(lái)看，主基調(diào)為刺激消費(fèi)，加大投資供給。而且在目前整體經(jīng)濟(jì)背景環(huán)境下，預(yù)計(jì)未來(lái)政策的主基調(diào)仍不會(huì)有方向性改變，但隨著價(jià)格的快速上漲，局部性政策調(diào)整不可防止，如近期銀行對(duì)二套房貸的收緊等。■兩會(huì)政府報(bào)告：“維穩(wěn)〞成調(diào)控主基調(diào)：2021年政府工作報(bào)告一方面延續(xù)了2021年加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)為重點(diǎn)的政策思路，另一方面進(jìn)一步提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康開展?！熬S穩(wěn)〞成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)，并提出加大對(duì)普通商品房建設(shè)的信貸、稅收等政策支持，鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜地穩(wěn)定和開展房地產(chǎn)市場(chǎng)。

■調(diào)整固定資產(chǎn)投資工程資本金比例：國(guó)務(wù)院出臺(tái)下調(diào)商品住房工程資本金比例政策，國(guó)家明確繼續(xù)支持?jǐn)U大投資的信號(hào)，一定程度上刺激了開發(fā)商的投資意愿，有助于緩解企業(yè)資金壓力，提高資金使用率，以更少量的資金啟動(dòng)更多的工程。

二、2021年房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀三、

2010年房地產(chǎn)新政解讀——國(guó)十一條對(duì)2010年市場(chǎng)影響1月10日電國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

國(guó)十一條關(guān)鍵熱點(diǎn)——直接影響房產(chǎn)銷售：1、提高二套首付抑制投機(jī)購(gòu)房——投資型需求，對(duì)剛需和首置不產(chǎn)生抑制和打壓：[保剛需，打投機(jī)]2、防范境外熱錢沖擊國(guó)內(nèi)市場(chǎng)——對(duì)三線城市（西安）基本無(wú)影響，外銷不到3%；3、嚴(yán)查囤地炒地保證有效供給——西安市場(chǎng)供需基本平衡，無(wú)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象；4、完善招標(biāo)方式劍指“地王”頻出——外行攜巨資殺入，西安這類現(xiàn)象不明顯；5、房?jī)r(jià)過高城市要多建限價(jià)房——經(jīng)濟(jì)適用房門檻限制，對(duì)商品房影響不大；6、越權(quán)救市政策地方嚴(yán)禁出臺(tái)——旺市不會(huì)出現(xiàn)救市現(xiàn)象。09年初大腕預(yù)言——唱興成功唱衰失敗[西安房?jī)r(jià)還有上升空間]城市名次房（均）價(jià)GDP人口溫州117000元/平米790上海215400元/平米11845杭州315277元/平米北京415051元/平米21633深圳514758元/平米4846寧波610178元/平米廣州79882元/平米31003三亞89526元/平米大連98666元/平米廈門108519元/平米西安305713元/平米33830結(jié)論研判：西安市開展?jié)摿薮蟮某鞘校找嬖鲩L(zhǎng)的人口基數(shù)和經(jīng)濟(jì)開展，對(duì)西安房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用明顯，且西安房地產(chǎn)根本是剛性需求，房產(chǎn)泡沫指數(shù)很低?？偨Y(jié)：2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境展望——先揚(yáng)后抑穩(wěn)中小升1、宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，大量政策促進(jìn)樓市利好，09年年初大量去化08年因地震和金融危機(jī)影響的市場(chǎng)存量。從3月份開始市場(chǎng)逐漸回暖，剛需集中釋放，銷量上升；市場(chǎng)難點(diǎn)1：2021年市場(chǎng)剛性需求量銳減，市場(chǎng)再延續(xù)了09年的熱銷后逐步趨向平穩(wěn)。2、下半年樓市整體回暖，量?jī)r(jià)齊升刺激了投資型客群和再改型客群購(gòu)房欲望的集中釋放。同時(shí)也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，至10月份成交均價(jià)一舉突破5000元/㎡大關(guān)。對(duì)應(yīng)預(yù)判：09年突破5700元大關(guān)，對(duì)后續(xù)市場(chǎng)開展過多透支，價(jià)格上漲缺乏相應(yīng)空間。3、12月初經(jīng)濟(jì)會(huì)議的召開，政府職能部門發(fā)表了關(guān)于遏制房地產(chǎn)的相關(guān)文件，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步“降溫〞。宏觀形勢(shì)需要樓市先鋒位置不會(huì)改變。4、?國(guó)十一條?的出臺(tái)，對(duì)投機(jī)型需求有很強(qiáng)的抑制作用，在政策出臺(tái)的前幾個(gè)月會(huì)出現(xiàn)觀望狀態(tài)，必須有多種營(yíng)銷手法化解人氣缺乏的市場(chǎng)現(xiàn)狀。結(jié)論&戰(zhàn)略出發(fā)點(diǎn)：前半年以必須快速占領(lǐng)市場(chǎng)，以儲(chǔ)客的方式鎖定客戶，收縮戰(zhàn)線，前半年必須盡快銷售，防止后半年客戶流失和觀望冷場(chǎng)。必須激活首次置業(yè)客戶群體的需求潛力，躲避國(guó)十一條限制。整體價(jià)格環(huán)境下，不能以低價(jià)取勝和誤導(dǎo)，而是以性價(jià)比取勝第二模塊西高新市場(chǎng)概況與競(jìng)爭(zhēng)工程分析A知己知彼競(jìng)爭(zhēng)

西安高新技術(shù)區(qū)——西安知富階層的居住創(chuàng)業(yè)集中營(yíng)■西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積29.15平方公里，其中新建區(qū)10平方公里，政策區(qū)19.15平方公里。■高新區(qū)位于西安市科研、文教單位相對(duì)集中的南郊，總規(guī)劃面積達(dá)34平方公里，已完成15平方公里的開發(fā)建設(shè)?！鲋两褚淹瓿尚陆▍^(qū)6平方公里的開發(fā)與根底設(shè)施配套，開工建筑面積422萬(wàn)多平方米，已竣工275萬(wàn)多平方米。1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)城南版塊，2006年綜合指標(biāo)位于全國(guó)53個(gè)城南版塊前5位，是西安當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最為興旺的區(qū)域；所在雁塔區(qū)擁有省以上科研機(jī)構(gòu)55家，各類專業(yè)技術(shù)人才14萬(wàn)余人，西城南版塊分布了1833家城南版塊技術(shù)企業(yè)，已然成為城市高知階層的第一聚集地；西城南版塊城市經(jīng)濟(jì)中心的地位已經(jīng)確立，未來(lái)此定位將會(huì)進(jìn)一步深化。老城區(qū)西城南版塊西城南版塊的房地產(chǎn)開展?fàn)顩r2001年以前，主要集中在唐延路以東、太白南路以西，單價(jià)普遍在3000元以下；2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以東地區(qū)，單價(jià)突破3000元；2003年起綠地、和黃、大華、融僑等外來(lái)開發(fā)商大舉進(jìn)入，西城南版塊出現(xiàn)價(jià)量齊升的局面，2005年銷量翻番，2007年增長(zhǎng)60%以上，均價(jià)拉高至5000元/㎡以上，局部產(chǎn)品價(jià)格到6500元/㎡2021年以后，經(jīng)過2021年的低迷，房?jī)r(jià)突然上漲普遍售價(jià)在6000以上，局部產(chǎn)品價(jià)格突破8000—12000元/㎡西安經(jīng)濟(jì)龍頭的地位將進(jìn)一步強(qiáng)化。保值空間大，二手銷售率和租賃回報(bào)高。片區(qū)格局已然圈定，高人口密度，高容積率，中上價(jià)位成為了主題詞。西高新版塊領(lǐng)跑西安經(jīng)濟(jì)開展，是城市知富中產(chǎn)階層的聚居之地，中高檔高層住宅成為片區(qū)主流，西高新版塊高知購(gòu)房群體首選城南版塊，是本案剛性需求的主要競(jìng)爭(zhēng)版塊。西高新產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃板塊劃分---西高新房地產(chǎn)供給板塊格局唐延路板塊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶中部板塊太白路、西萬(wàn)路板塊都市之門CBD板塊二次創(chuàng)業(yè)新興板塊■唐延路板塊是西高新最高端的板塊、景觀資源最好品質(zhì)與價(jià)格都屬西高新最高端水平。近年來(lái)不斷有質(zhì)、價(jià)同創(chuàng)西高新記錄的工程出現(xiàn)，如群賢莊、中海華庭、紫薇臻品、公園天下、旺座現(xiàn)代城、萊安逸境、唐延公館和GLASS、等。近年來(lái)高新管委會(huì)提出打造唐延路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶，隨著唐延路全線貫穿，板塊的居住和商務(wù)價(jià)值將日益凸顯?！鲈摪鍓K是西高新市政配套最為完善的區(qū)域。商業(yè)有易初蓮花、南二環(huán)/西二環(huán)等眾多商業(yè)配套；道路交通情況極為優(yōu)良；緊臨80米寬唐延路市政綠化帶。自然條件、人文狀況、配套設(shè)置支撐了高品質(zhì)和高價(jià)格?！瞿壳霸摪鍓K中部：土地供給量日減，僅有少量土地可供開發(fā)，估計(jì)未來(lái)2年內(nèi)可開發(fā)土地約為200畝以內(nèi)；未來(lái)開發(fā)將向南部偏移。2021年在唐延路開建20萬(wàn)平米的地下商業(yè)休閑街，使唐延路的生活配套更加便利。板塊聚焦——唐延路板塊，商務(wù)價(jià)值大于居住價(jià)值唐延路版塊競(jìng)爭(zhēng)工程1、萊安·逸境1〕、在售工程信息項(xiàng)目?jī)?nèi)容在售樓號(hào)在售戶型面積層數(shù)在售成交均價(jià)（元/㎡）在售剩余套數(shù)梯戶比優(yōu)惠及活動(dòng)工程進(jìn)度萊安·逸境3號(hào)樓84、74、56、137㎡32層75008-9套2T8戶一次性付款優(yōu)惠2%，按揭1%期房2〕、工程分析：地段優(yōu)越、環(huán)境幽雅、產(chǎn)品規(guī)劃和戶型有一定亮點(diǎn)，工程整體定位較為高端，精裝修產(chǎn)品符合目前的需求趨勢(shì)，受到廣闊年輕人的追捧，但是工程的容積率高密度大，居住舒適度不高。2、唐延公館

1〕、在售分析：項(xiàng)目?jī)?nèi)容在售樓號(hào)在售戶型面積層數(shù)在售成交均價(jià)（元/㎡）梯戶比優(yōu)惠及活動(dòng)工程進(jìn)度唐延公館40、70㎡16層9000—120002T10戶一次性付款優(yōu)惠2%，按揭1%期房2〕、優(yōu)勢(shì)分析：①位于核心地段，交通路線自然很興旺，像411、251、721、34、324、261、218、400、107路公交車等諸多路線便經(jīng)由家門口，方便出行。②小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)獨(dú)到，不失特色，唐延公館內(nèi)的設(shè)計(jì)特色在于單層公共獨(dú)立花園、品牌保姆物業(yè)、全天候熱水、高智能化安保管理、指紋入層、奢華雙衛(wèi)、③八部國(guó)際品牌電梯，處處顯露出華宅的風(fēng)范。工程設(shè)計(jì)為豪華復(fù)式公寓，戶型區(qū)間為70㎡〔單層35㎡〕—220㎡〔單層110㎡〕，對(duì)于購(gòu)房者而言，④選擇余地較多。周到的小區(qū)配套加上豪華的復(fù)式公寓，這樣的設(shè)計(jì)也正構(gòu)成了工程的特色之處。3〕、劣勢(shì)分析：?jiǎn)误w樓，居住舒適度不高，周邊配套一般；45年產(chǎn)權(quán)，暫時(shí)排號(hào)登記交2萬(wàn)3、融僑城

1〕、在售項(xiàng)目?jī)?nèi)容在售樓號(hào)在售戶型面積層數(shù)在售成交均價(jià)（元/㎡）在售剩余套數(shù)梯戶比優(yōu)惠及活動(dòng)工程進(jìn)度融僑城9號(hào)樓85、91、113㎡30層73008-9套2T6戶教育基金1000元期房2012入住項(xiàng)目?jī)?nèi)容樓號(hào)戶型面積層數(shù)價(jià)格（元/㎡）放量套數(shù)梯戶比優(yōu)惠及活動(dòng)新推時(shí)間工程進(jìn)度融僑城10號(hào)樓93、110㎡33層7500—8000147套1T2戶未定1月10日排號(hào)期房紫薇?公園時(shí)光是由西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)歷時(shí)三年磨礪之作，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品研究為層峰人士打造的高端、舒適、精裝大戶型的城市豪宅工程。工程座落在西高新區(qū)唐延路以東500米，科技六路與科技七路之間，木塔寨公園之內(nèi)。公園時(shí)光工程規(guī)劃設(shè)計(jì)突出“園中園，園中院〞的特點(diǎn)，工程處于木塔寨遺址公園、唐遺址公園以及創(chuàng)意公園三大主題公園中間位置，地理位置得天獨(dú)厚。4、紫薇?公園時(shí)光戶型區(qū)間：180—230平米平層大宅；產(chǎn)品方向：簡(jiǎn)歐風(fēng)格精裝豪宅，低碳建筑，精裝標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平米價(jià)格：10000——12000元/平米唐灃國(guó)際廣場(chǎng)占地約20畝，由四棟點(diǎn)式高層組成。A、C座為30層國(guó)際化CBD公寓，B、D座為28層5A級(jí)商務(wù)寫字樓，底部1—4層為商業(yè)配套，地下1—2層為立體機(jī)械車庫(kù)。樓宇采用豎向線條設(shè)計(jì)，使整個(gè)建筑顯得挺拔俊朗。公寓戶型面積區(qū)間為35-91㎡，精致一房、舒適兩房工程整體采用外墻外保溫處理，中空玻璃，地輻熱式采暖方式，600多個(gè)立體車位，人車分流設(shè)置，星級(jí)管理模式，智能化居住空間，首推酒店式入戶大堂和24小時(shí)金牌管家BD座為高級(jí)寫字樓，面積120-650平米，9.3米挑高的入戶大堂、戶式中央空調(diào)、智能化商務(wù)會(huì)所。工程底部1—4層是精心打造的城市商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)容在售樓號(hào)在售戶型面積層數(shù)在售成交均價(jià)（元/㎡）在售剩余套數(shù)梯戶比優(yōu)惠及活動(dòng)工程進(jìn)度唐灃國(guó)際廣場(chǎng)BD120—65030層80003T10戶一次性付款優(yōu)惠2%，按揭1%期房2011入住5、唐灃國(guó)際廣場(chǎng)為57-880㎡無(wú)柱網(wǎng)自由開闊空間，9米挑高商務(wù)大堂彰顯國(guó)際形象，6部日立高速電梯，600個(gè)充足車位，全生態(tài)LOW-E雙鋼化玻璃幕墻，IC卡智能管理等為商務(wù)活動(dòng)提供高品質(zhì)保障。橡墅“非常〞LOFT，擁有5.4米挑高，最高172%得房率，7.15米超大尺度觀景陽(yáng)光房。6、橡樹街區(qū)二期——寫字間項(xiàng)目?jī)?nèi)容在售樓號(hào)在售戶型面積層數(shù)在售成交均價(jià)（元/㎡）在售剩余套數(shù)梯戶比優(yōu)惠及活動(dòng)工程進(jìn)度紫薇尚層3、5、1號(hào)樓loft44-101㎡，公寓40-5029層公寓6400，復(fù)式8500公寓約300套，loft剩余20%2T7戶公寓2T12按揭9.9折，一次9.8折封頂逸翠園3、4號(hào)樓loft34-56㎡，80-100㎡19層7500—8500450套6T20戶老帶新送物業(yè)費(fèi)工程出地面蘭亭坊12#、13#、14#210-255㎡167800-95003-4套1T2戶、2T2戶一次性1個(gè)點(diǎn)主體在建裕昌太陽(yáng)城1、2號(hào)樓95、100㎡326400-680040-50套2T4戶特價(jià)房封頂晶城秀府2、4號(hào)樓66、93、106、200㎡18層11層6500-7500150套1T2戶排號(hào)階段1萬(wàn)抵2萬(wàn)工程出地面榮禾·城市理想

排號(hào)登記85、120㎡140㎡、170㎡高層6800—7000500套2T4戶開盤銷售200套工程出地面萊安逸境銷售3號(hào)樓84、74、56、137㎡32層75008-90套2T8戶一次性付款優(yōu)惠2%，按揭1%期房主體即將封頂中鐵·繽紛南郡

銷售10、12號(hào)樓65、95、115㎡135㎡㎡29層5000200套2T6戶按揭9.9折，一次9.8折主體即將封頂西高新其他版塊主流競(jìng)爭(zhēng)工程結(jié)論：1、唐延路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃年限上限為50年，地塊多為100畝以內(nèi)的中小型樓盤。以唐城墻遺址公園寬180米綠化帶形成高新景觀大道，高新商務(wù)脊梁，高新財(cái)富中心。區(qū)域氣質(zhì)和特性為過渡性、快節(jié)奏，盡管依靠大型綠化帶，但社區(qū)自身環(huán)境難以贏得主流客戶認(rèn)可。以滿足首置客群為主，再改客群以宜居大社區(qū)為主。2、主流樓盤規(guī)劃為集寫字間、商業(yè)、小套型公寓于一體的小型綜合體。商務(wù)需求大于居住需求；投資需求大于自住需求、臨時(shí)過渡居住需求大于永久和再改居??；3、唐延中路板塊工程由于地塊小、綠化面積小，景觀環(huán)境不是工程的優(yōu)勢(shì)，不適合永久居住。作為投資過渡型公寓產(chǎn)品開發(fā)受到高新區(qū)白領(lǐng)和投資客的青睞。4、需求根本以1居和2居為主，對(duì)于3居的需求被其他板塊的大型樓盤沖擊和分流。09年2季度西高新普通住宅各戶型成交套數(shù)比例圖8.9%1.5%3.6%8.6%5.9%25.5%37.3%8.6%1室1廳1室2廳2室1廳2室2廳3室2廳4室2廳獨(dú)立開間其他戶型09年4季度西高新普通住宅各面積段銷售套數(shù)分布圖8%15%17%17%19%4%2%1%3%14%50平米以下50－7070－9090－110110－130130－144144－180180—220220—260260平米以上第三模塊本工程價(jià)值深度分析A知己知彼競(jìng)爭(zhēng)

高新區(qū)城市核心區(qū)域·新興商務(wù)區(qū)域工程區(qū)位分析內(nèi)內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)高新區(qū)15-20分鐘車程本工程高新核心區(qū)唐延路位置：位于高新區(qū)核心高新區(qū)唐延路腹地，開展成熟區(qū)域內(nèi)，該區(qū)域?yàn)楦咝伦钤玳_始開展區(qū)域，為當(dāng)前的高新核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)成熟高檔住宅和寫字樓林立，配套齊全交通：工程?hào)|接唐延路，與內(nèi)城和小寨車程距離在15-20分鐘，通過唐延南路直達(dá)高新新CBD區(qū)，交通便捷。配套：購(gòu)物：蘇寧電器、愛家超市、金鷹國(guó)際、世紀(jì)金花、易初蓮花學(xué)校：高新一中、吉的堡幼兒園、高新一小醫(yī)院：軍工醫(yī)院、民航醫(yī)院、高新醫(yī)院銀行：中國(guó)銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行公園：木塔寨公園、永陽(yáng)公園、唐城墻遺址公園城CBD位于唐延路腹地，景觀優(yōu)勢(shì)明顯但生活配套并比方便唐延路綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中小規(guī)模·高容積率·低舒適度、快節(jié)奏數(shù)字空間58260平米地上面積48823平米地下面積9439數(shù)字生活75268綠地面積25000商業(yè)面積無(wú)面積合計(jì)124091平米工程屬性：城市插建型工程高新區(qū)城市核心區(qū)域·周邊辦公、商務(wù)居住氣氛成熟

中小規(guī)模·高容積率·低舒適度宗地條件分析數(shù)字生活數(shù)字空間工程產(chǎn)品分析——數(shù)字空間

棕紅色和銀白色相間的外立面，有一定的品

質(zhì)感和尊貴感，沉穩(wěn)大氣和活潑靈動(dòng)的結(jié)合

東西跨度到達(dá)85米，有一定的視覺沖擊力

U字型布局使采光得到保證。

戶型方正、緊湊，動(dòng)線分區(qū)較為合理；

但是躍層布局與底層為異性，市場(chǎng)較為罕見；

且躍層空間過于狹長(zhǎng)，局部客戶難以接受；

陽(yáng)臺(tái)和生活空間生活氣息不夠濃厚

復(fù)式是本案的亮點(diǎn)但也是制約銷售的不利因素

相對(duì)于平層的開闊躍層空間過于局促

必須有效躲避缺乏放大優(yōu)勢(shì)

工程產(chǎn)品分析——數(shù)字生活

戶型方正布局緊湊實(shí)用；

戶型整體偏大，80以內(nèi)小戶型比例過少

大多數(shù)戶型存在客廳朝北或朝西降低舒適度

科技含量

工程定位分析數(shù)字生活——西高新唐延路私領(lǐng)寓定位闡述：突出西高新的板塊和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，私領(lǐng)寓的定位符合本案戶型和客戶價(jià)值取向。從目前案場(chǎng)客戶的反響來(lái)看，客戶較為接受和認(rèn)可。但是對(duì)工程屬性的挖掘及價(jià)值提煉不夠精確。傾向于投資型客戶選擇和年輕客群過渡性居住。數(shù)字空間——高新尚座純粹復(fù)式定位闡述：突出尊貴感和產(chǎn)品屬性，但定位過于傾向于住宅，是工程競(jìng)爭(zhēng)比較優(yōu)勢(shì)得不到強(qiáng)化和提升。工程營(yíng)銷與客群分析銷售業(yè)績(jī)：從目前銷售業(yè)績(jī)和數(shù)據(jù)反映來(lái)看，數(shù)字生活由于戶型面積較小，定位準(zhǔn)確，銷售到達(dá)120套左右；數(shù)字空間僅為38套。銷售模式：主要是依靠廣告+案場(chǎng)接待營(yíng)銷模式采取比較傳統(tǒng)的銷售形式開盤和前期儲(chǔ)客較為平穩(wěn)和低調(diào)。推廣渠道：報(bào)紙+戶外+車體+網(wǎng)絡(luò)+案場(chǎng)接待客群分布：主要以投資型客群為主，高新區(qū)白領(lǐng)階層占據(jù)較大比例，客戶多為本地人，外地客戶較少。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)地處西高新CBD核心，唐延路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)腹地，毗鄰西高新管委會(huì)新址；公園環(huán)抱外圍環(huán)境幽雅舒適；周圍交通便利；公共、商務(wù)配套完善；周邊企業(yè)林立，工作、生活兩相宜。40年產(chǎn)權(quán)，作為住宅較短；社區(qū)小，無(wú)自有配套。項(xiàng)目的價(jià)值體系不夠強(qiáng)大功能定位過于傾向于居住營(yíng)銷模式略顯老套和傳統(tǒng)居住和生活配套并不方便數(shù)字空間躍層戶型存在硬傷租賃群體豐富租金穩(wěn)定大型地下人防商業(yè)即將開建唐延路周圍供應(yīng)量少，競(jìng)爭(zhēng)不夠激烈西高新二次創(chuàng)業(yè)大量外企進(jìn)駐紫薇公園時(shí)光和唐延公館即將入市數(shù)字空間首付比例的門檻限制宏觀市場(chǎng)的變局和不確定因素優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅B鳳凰涅槃

第四模塊工程再定位//針對(duì)性營(yíng)銷策略數(shù)字生活銷售不存在壓力，銷售到最后期肯定是116平米大大二居嚴(yán)重積壓。但其他戶型根本不會(huì)有很大抗性。建議適當(dāng)提價(jià)，加大推廣，縮短周期。數(shù)字空間銷售抗性較大，必須有一定的營(yíng)銷手法的突破和植入附加值和文化元素。到底賣什么？

——價(jià)值體系的重構(gòu)與建立數(shù)字化生活方式數(shù)字地段

位置：高新腹地唐延路景觀帶配套：商務(wù)配套齊全，生活便捷數(shù)字科技信息化系統(tǒng)品質(zhì)商業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)教育配套標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)絡(luò)為主的營(yíng)銷通路品質(zhì)生活文化標(biāo)準(zhǔn)年輕時(shí)尚的社區(qū)文化數(shù)字空間//生活價(jià)值樹交通：交通體系便利數(shù)字安防系統(tǒng)數(shù)字科技系統(tǒng)數(shù)字文化數(shù)字空間——高新尚座純粹復(fù)式概念植入：創(chuàng)意型SOLO空間定語(yǔ)：高新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶復(fù)式SOLO空間104——159㎡復(fù)式SOLOSOHO住宅目標(biāo)客戶群一些從事科學(xué)研究的專家，一批從事電腦，廣告，建筑設(shè)計(jì)的科技人員，還有從事金融、證券的自由職業(yè)者，一批作家、雕塑家、畫家、一批從事商業(yè)信息的收集、整理和發(fā)布的白領(lǐng)人士。需求共同點(diǎn)：標(biāo)新立異的個(gè)性化需求！自由的生活方式高品味的衣著裝扮時(shí)尚的消費(fèi)觀念喜歡新奇事物快節(jié)奏的生活方式與眾不同打破一層不變傳統(tǒng),構(gòu)筑三維藝術(shù)空間!產(chǎn)品創(chuàng)新與市場(chǎng)賣點(diǎn)獨(dú)立工作室設(shè)計(jì)元素空間彈性化風(fēng)情SOLO/BOSS屋白領(lǐng)HAPPY時(shí)代立面科技含量與附屬設(shè)施ELEMENTSOFDESIGNDESIGINGSPACEELEVATIONSASSE建筑師工作室藝術(shù)家畫室陶藝工作室畫廊空間開敞，立體分割靈活〔縱向、橫向〕一位建筑師在馬德里的工作室位于房屋中央的樓梯構(gòu)建了這所住宅的脊柱。這幢住宅經(jīng)過設(shè)計(jì)能夠舉行大型聚會(huì)，這就是為什么各樓層和平臺(tái)處的天窗都具有視覺聯(lián)系的原因。16個(gè)音箱環(huán)繞住宅布置那么是另一個(gè)因素。這種室內(nèi)效果有點(diǎn)象中國(guó)的迷宮，它不斷地使你產(chǎn)生新的驚喜，不斷有角度的轉(zhuǎn)換和無(wú)法預(yù)料的視覺景觀效果。一位藝術(shù)家在倫敦的畫室一位藝術(shù)家在倫敦的畫室基于數(shù)字空間產(chǎn)品定位方向轉(zhuǎn)變；挖掘和梳理工程價(jià)值體系唐延路：高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)開展的關(guān)鍵和紐帶唐延路北接科技路、南通繞城高速，交通四通八達(dá)，地理位置得天獨(dú)厚；唐延路規(guī)劃路面總寬185米，中間115米綠化帶將與已經(jīng)成形的唐長(zhǎng)安城遺址公園相連，貫穿后的該景觀路全長(zhǎng)約5.5公里，將成為西北最大的城市景觀路；高新區(qū)目前正在全面實(shí)施二次創(chuàng)業(yè)，從建成的34平方公里向西、向南拓展，唐延路就成為高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)開展的關(guān)鍵和紐帶。唐延路向南延伸線已正式命名為唐延南路，也是高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的主要南北軸。工程價(jià)值：版塊價(jià)值體系之地段價(jià)值：唐延路：西高新商業(yè)軸的格局已然形成，西高新的中心唐延路上已經(jīng)積聚了IT、電子、生物工程、汽車等比較有規(guī)模、有實(shí)力的高新技術(shù)企業(yè)和智力密集企業(yè)，并且已經(jīng)得到長(zhǎng)足開展；唐延路處于高新區(qū)兩期開發(fā)的中心地帶，所以從地緣和產(chǎn)業(yè)角度來(lái)講，它確實(shí)具有中心的功能，是高新區(qū)的中心，同時(shí)也是西安市中心的中心唐延路的崛起有它的地緣優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、地區(qū)中心優(yōu)勢(shì)，前程和引導(dǎo)性的優(yōu)勢(shì)，特殊功能的優(yōu)勢(shì)。由于它具備這幾重因素，所以唐延路就變成了一個(gè)注意力地區(qū)，注意力地段，人們對(duì)此地的關(guān)注已今非昔比。工程價(jià)值工程區(qū)域價(jià)值：都市集成的黃金分割點(diǎn)本工程唐延路二環(huán)高新開展成熟區(qū)域區(qū)位四重價(jià)值體系：第一重：西高新，未來(lái)西安城市價(jià)值鼎峰區(qū)第二重：工程位于西高新成熟開展區(qū)域第三重：工程周邊區(qū)域?yàn)槲鞲咝聞?chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶第四重：唐延路，未來(lái)西高新核心商務(wù)走廊都市集成的黃金分割點(diǎn)傳統(tǒng)富人區(qū)工程價(jià)值創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶唐延路，高新景觀大道，高新商務(wù)脊梁，高新財(cái)富中心600畝唐城墻遺址公園、100畝牡丹苑，高新最大的都市綠肺區(qū)，旺座國(guó)際城、高新水晶島，近100棟高檔寫字樓，企業(yè)高管、創(chuàng)意工作者，逾30萬(wàn)高質(zhì)素人群……

唐延路板塊，最適宜人居的巔峰級(jí)環(huán)境唐城墻遺址公園、牡丹苑的出現(xiàn)，成就了唐延路最大的“綠色硅谷〞；旺座現(xiàn)代城、高新水晶島的城的出現(xiàn)，成就了唐延路最密集的高檔寫字樓群；政企協(xié)力，成就了唐延路最集中的財(cái)富基地。

隨著最適宜居住環(huán)境、事業(yè)基地、財(cái)富中心種種美譽(yù)的出現(xiàn)，唐延路版塊瞬間成為最受追捧的黃金地段，唐延路沿線成為更多人的居住夢(mèng)想。唐延路板塊成熟了，將引爆高新新一輪的“人居革命〞，為都市上行圈層奉獻(xiàn)巔峰級(jí)的生活享受。從宜居層面，公園圍合，城市資源聚集，暢達(dá)便捷的交通環(huán)境，讓生活成為別人的旗幟；從投資層面，唐延路板塊日漸猛進(jìn)的價(jià)值攀升，給投資帶來(lái)了更大信心與保障。從事業(yè)層面，唐延路板塊近上百家的高端寫字樓、中外名企，新喚起了沉睡的事業(yè)驅(qū)動(dòng)力；

唐延路板塊——高新最炙手可熱的絕佳地段。

價(jià)值體系之科技價(jià)值：數(shù)字化科技體驗(yàn)社區(qū)數(shù)字化科技體驗(yàn)社區(qū)技術(shù)植入：引進(jìn)3G視頻監(jiān)控平臺(tái)，內(nèi)置互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)管模塊，實(shí)現(xiàn)多人無(wú)線上網(wǎng)；通過ADSLMODEM接入互聯(lián)網(wǎng)，通過或電腦視頻隨時(shí)隨地查看家中狀況；無(wú)論身在何方，3G通過特殊的網(wǎng)絡(luò)終端，實(shí)現(xiàn)多人視頻通話；

遠(yuǎn)程醫(yī)療，通過視頻終端配多參數(shù)監(jiān)護(hù)儀，可以實(shí)時(shí)進(jìn)行各項(xiàng)生理參數(shù)的測(cè)量，又可將老人、孩子的測(cè)量結(jié)果進(jìn)行初步的統(tǒng)計(jì)并發(fā)送到醫(yī)療業(yè)務(wù)后臺(tái)，以便醫(yī)生進(jìn)行跟蹤和分析，得出合理的診斷建議；

高速上網(wǎng)，3G全網(wǎng)支持HSDPA，單用戶網(wǎng)速最高可達(dá)3.1Mbps實(shí)現(xiàn)2/3G自動(dòng)切換操作比目前的無(wú)線上網(wǎng)快20倍以上；

徹底辭別“無(wú)網(wǎng)絡(luò)效勞〞，網(wǎng)絡(luò)全面覆蓋整個(gè)社區(qū)。

新風(fēng)置換系統(tǒng)

24小時(shí)，新風(fēng)不斷，徐緩而新鮮□置換送風(fēng)系統(tǒng)采用下送風(fēng)，頂回風(fēng)的送風(fēng)方式：由于設(shè)計(jì)的送風(fēng)溫度低，送風(fēng)風(fēng)速低(0.25m/s以下)，因此送入的新風(fēng)因密度大而沉積房間底部，形成空氣湖，當(dāng)遇到人員、設(shè)備等熱源時(shí)，新鮮空氣被加熱上升，形成熱羽流作為室內(nèi)空氣流動(dòng)的主導(dǎo)氣流，從而將熱量和污染物等帶至房間上部，由上部的排風(fēng)口排出室外。□有組織進(jìn)風(fēng)，能有效控制風(fēng)量和室內(nèi)氣流組織?！踔脫Q式送風(fēng)，新鮮空氣先進(jìn)入人的呼吸區(qū)，人員停留的區(qū)域空氣品質(zhì)好?！踹M(jìn)入室內(nèi)的新風(fēng)除CO2含量少外，經(jīng)過濾有效阻止灰塵顆粒進(jìn)入?！跣嘛L(fēng)獨(dú)具濕度控制功能，確保四季室內(nèi)40%-60%的濕度比重。□低速低紊流送風(fēng)，熱舒適性好?！跏覂?nèi)空氣不循環(huán)使用，不混合。同層排水系統(tǒng)

室內(nèi)排水領(lǐng)域新革命，空間自由設(shè)計(jì)，舒適健康□排水問題在本層解決，只有排水立管通過集中管道井貫穿各層。□同層水平排水，室內(nèi)設(shè)計(jì)自由，無(wú)需多個(gè)立管穿透樓板；□科學(xué)的水箱配件，有可靠的密閉性和抗?jié)B漏性能；□節(jié)約水源，有6/9升和3/6升雙沖水技術(shù)；□適合各種墻體結(jié)構(gòu)，不影響建筑墻體結(jié)構(gòu)；□應(yīng)用HDPB管材，系統(tǒng)設(shè)計(jì)低噪音?！跸疵嫫骷白愕仍O(shè)備均為懸掛，占用空間??；□坐便器支架承重可達(dá)400公斤。同層排水獨(dú)有的優(yōu)點(diǎn)：

◆衛(wèi)生間不再變矮

同層排水因管道將水箱及所有給排水管道隱藏在假墻內(nèi)，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，衛(wèi)生間空間得到釋放。

◆個(gè)性化裝修

同層排水系統(tǒng)，土建中只安裝立管，室內(nèi)設(shè)計(jì)師可對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行自由的布局，排水支管那么在裝修時(shí)按室內(nèi)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行安裝?！裘獬愇?/p>

同層排水所有衛(wèi)生器具的排水管均采用存水彎形式，在有人居住的情況下，不會(huì)發(fā)生衛(wèi)生間異味。簡(jiǎn)介外表，更加美化室內(nèi)環(huán)境價(jià)值體系之空間、文化價(jià)值：——樣板間強(qiáng)化客戶全程感受、后期活動(dòng)帶營(yíng)銷帶來(lái)的附屬價(jià)值C兵貴神速

提速//方案項(xiàng)目計(jì)劃銷售套數(shù)（套）計(jì)劃銷售面積（平米）計(jì)劃銷售金額（元）預(yù)計(jì)廣告投放（元）數(shù)字生活370321901448550002172825