溫泉旅游地產(chǎn)海泉灣策劃范本案例方案

第一局部:青島產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行概況青島產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展特征

——傳統(tǒng)的制造之都

——從制造大市到制造強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變

——產(chǎn)業(yè)高度滯后于城市開(kāi)展階段

——從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變青島房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行概況

——青島具備宜居城市的魅力

——宜居城市與房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r存在反差

——房產(chǎn)市場(chǎng)供需相對(duì)平衡市場(chǎng)理性開(kāi)展青島經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概況〔一〕傳統(tǒng)的制造之都

青島是環(huán)渤海地區(qū)、乃至全國(guó)重要的工業(yè)基地2006年環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈主要城市GDP比較單位：億元2005年，青島工業(yè)總產(chǎn)值位居省會(huì)城市和方案單列市第八位2006年青島GDP位居環(huán)渤海城市圈第三位，工業(yè)增加值/GDP的比重位居第二，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重要的工業(yè)基地青島形成了石化、汽車(chē)、造船、家電、電子和港口六大產(chǎn)業(yè)集群；每一集群都有數(shù)家國(guó)有企業(yè)和數(shù)家大型企業(yè)作為集群的龍頭，帶動(dòng)著集群的開(kāi)展擁有海爾、青啤、海信、澳柯瑪、雙星、即發(fā)六個(gè)全國(guó)著名商標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2006年；2006年北京、天津、青島、大連、濟(jì)南、石家莊統(tǒng)計(jì)公報(bào)2006年環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈主要城市工業(yè)增加值占GDP比例2005年省會(huì)城市和方案單列市工業(yè)總產(chǎn)值比較單位：億元青島經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概況〔二〕

從制造大市到制造強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變2002-2006年青島新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r青島市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值從2002年的776.9億元到2005年的1857.3億元，06年突破2000億元大關(guān)，年均增長(zhǎng)33%以上在經(jīng)歷了“十五〞期間的快速提升后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模根本接近山東省總量的1/4單位：億元高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速提升規(guī)模以上企業(yè)〔國(guó)有及年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)〕工業(yè)產(chǎn)值保持28.37%的年平均增長(zhǎng)速度六大集群產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造效益能力顯著青島六大產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占規(guī)模經(jīng)濟(jì)以上企業(yè)總量指標(biāo)比重2002-2006年青島規(guī)模以上企業(yè)增加值趨勢(shì)CAGR：28.37%數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、青島市第一次經(jīng)濟(jì)普查

青島經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概況〔三〕

產(chǎn)業(yè)高度滯后于城市開(kāi)展階段2002-2006年青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2006年環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較2006年，青島市人均GDP超過(guò)5000美元，按照錢(qián)納里的工業(yè)化開(kāi)展階段劃分標(biāo)準(zhǔn)，處于工業(yè)化開(kāi)展中后期，城市化加速期。這樣的開(kāi)展階段要求建立高層次的“三二一〞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)施現(xiàn)代效勞業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的“兩輪驅(qū)動(dòng)〞但是，青島制造業(yè)強(qiáng)勁的開(kāi)展勢(shì)頭，擠占了效勞業(yè)比重的上升空間，現(xiàn)代效勞業(yè)開(kāi)展缺乏2002-2006年，第二產(chǎn)業(yè)比重平均超過(guò)第三產(chǎn)業(yè)的12.08%；在環(huán)渤海城市圈中，青島三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重處于較低的開(kāi)展?fàn)顩r城市開(kāi)展客觀上要求在加快開(kāi)展消費(fèi)性效勞業(yè)的同時(shí)，更加注重生產(chǎn)性效勞業(yè)對(duì)先進(jìn)制造業(yè)的全方位效勞。小結(jié)：青島——從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變山東半島城市群的龍頭、山東省的經(jīng)濟(jì)中心、東北亞地區(qū)的國(guó)際航運(yùn)中心之一、區(qū)域型金融貿(mào)易中心和旅游度假勝地、國(guó)家制造業(yè)基地第三產(chǎn)業(yè)是城市輻射力的主要載體。大力開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)，是發(fā)揮青島城市中心功能的主要途徑。青島要實(shí)現(xiàn)城市的新的功能定位，就要把第三產(chǎn)業(yè)放在重要的戰(zhàn)略地位，大力開(kāi)展金融保險(xiǎn)貿(mào)易、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢等現(xiàn)代效勞業(yè)。以高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)武裝起來(lái)的現(xiàn)代制造業(yè)，將成為青島經(jīng)濟(jì)開(kāi)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)增強(qiáng)企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)能力和創(chuàng)新能力，不斷開(kāi)發(fā)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的原發(fā)性技術(shù)，提升高新技術(shù)產(chǎn)品占工業(yè)總產(chǎn)值的比重創(chuàng)新、開(kāi)展現(xiàn)代制造業(yè)創(chuàng)新、開(kāi)展現(xiàn)代效勞業(yè)青島市確定的總體城市功能定位可持續(xù)開(kāi)展、創(chuàng)新型的經(jīng)濟(jì)體系的構(gòu)建從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力青島房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展概況(一)

青島具備宜居城市的魅力中國(guó)城市宜居評(píng)價(jià)指數(shù)TOP10〔2005〕投資者中國(guó)城市宜居指數(shù)評(píng)價(jià)值TOP10〔2005〕數(shù)據(jù)來(lái)源：零點(diǎn)研究咨詢、?商務(wù)周刊?，?2005中國(guó)城市宜居指數(shù)報(bào)告?〔國(guó)內(nèi)首個(gè)綜合評(píng)價(jià)的量化指數(shù)〕全國(guó)不同收入階層居民對(duì)青島城市宜居的評(píng)價(jià)在31個(gè)宜居城市評(píng)價(jià)中排第9位排第11位排第12位青島擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)越的濱海環(huán)境，氣候適宜，交通便捷，人文氣息濃厚，生活比較悠閑2005年在中國(guó)宜居城市指數(shù)評(píng)價(jià)中，青島位居第九位，2006年青島位居第七位，宜居指數(shù)進(jìn)一步提升從投資者對(duì)城市宜居城市評(píng)價(jià)看，2005年青島位居第四；但是2006年青島位居第十，位次有所下降，但仍位居TOP10高收入階層更加傾向、認(rèn)同青島城市的宜居性青島房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展概況(二)

宜居城市與房產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r存在反差2006年全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市房地產(chǎn)投資比較數(shù)據(jù)來(lái)源：青島統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站與全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市比照，青島房產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平整體處于中下游水平，與其他城市有較大差距2006年，青島房地產(chǎn)投資總額268億元，位居第11位；房產(chǎn)投資增長(zhǎng)率為19.9%,位居第10位2006年，青島房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積到達(dá)737萬(wàn)平方米，位居第8位；銷(xiāo)售金額為313.3億元，位居第9位2006年，青島房屋竣工面積為653萬(wàn)平方米，位居第10位單位：億元2006年全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售總面積比較單位：萬(wàn)平方米2006年全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額比較單位：萬(wàn)平方米青島房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展概況(三)

房產(chǎn)市場(chǎng)供需根本平衡，市場(chǎng)相對(duì)理性竣工面積/銷(xiāo)售面積，這一指標(biāo)直接反映了房產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況。2001-2006年，青島商品房當(dāng)年市場(chǎng)供需比〔竣工面積/銷(xiāo)售面積〕逐步遞減開(kāi)展態(tài)勢(shì)，房產(chǎn)供需根本平衡商品房施工面積／商品房竣工面積，這是衡量房產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡的另一常用指標(biāo)。2001-2006年，青島商品房施工面積/竣工面積的平均值為3.64，房產(chǎn)供需平衡比處于合理區(qū)間內(nèi)注：施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供給量，根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，商品房施工面積/商品房竣工面積的倍數(shù)比合理空間為〔3-4〕，值小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供給短缺，大于4.0倍，未來(lái)供給量將會(huì)放大。青島商品房施工面積／商品房竣工面積的倍數(shù)比2000-2006年青島房地市場(chǎng)商品房供需比例值數(shù)據(jù)來(lái)源：青島統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，?2005年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地圖?青島房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展概況(四)

居民收入逐步提升帶動(dòng)住房消費(fèi)需求的升級(jí)2000-2006年青島城市居民可支配收入、人均消費(fèi)支出CAGR：15.14%CAGR：12.93%青島城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消費(fèi)支出均保持超過(guò)10%的增長(zhǎng)率與全國(guó)其他城市相比，青島人均居住面積位居前列，但購(gòu)置住房依舊是城市居民最重要的非消費(fèi)性支出2006年，青島城市居民人均購(gòu)房支出為664.67元，同比增長(zhǎng)4.6倍，占全部非消費(fèi)性支出的20.5%，拉動(dòng)非消費(fèi)性支出增長(zhǎng)27.9個(gè)百分點(diǎn),是非消費(fèi)性支出高速增長(zhǎng)的最主要的因素居民收入逐步提升以及住房消費(fèi)的熱點(diǎn)推動(dòng)著青島居民住房消費(fèi)的升級(jí)青島統(tǒng)計(jì)局調(diào)研顯示，購(gòu)置一套戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、生活方便的住房，成為當(dāng)下青島城市居民的時(shí)尚追求青島廣闊市民對(duì)居住的要求，正從有房住向住好房轉(zhuǎn)變2001-2004年全國(guó)23個(gè)城市人均居住面積比較單位：元單位：平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：2002-2006青島統(tǒng)計(jì)公報(bào)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、沈陽(yáng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒青島旅游度假市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r分析——青島旅游區(qū)位及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)

——青島市旅游客源市場(chǎng)分析

——青島旅游產(chǎn)品供給狀況

——工程目標(biāo)客源市場(chǎng)-旅游產(chǎn)品分析矩陣區(qū)域?yàn)I海度假開(kāi)展?fàn)顩r及國(guó)外趨勢(shì)借鑒

——環(huán)渤海的審視層面

——山東半島的審視層面

——青島當(dāng)?shù)氐膶徱晫用?/p>

——國(guó)外濱海度假開(kāi)展模式研究及借鑒

——對(duì)于本工程的借鑒第二局部:青島旅游及區(qū)域?yàn)I海度假開(kāi)展?fàn)顩r審視區(qū)域旅游市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r分析〔一〕——青島旅游區(qū)位與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)

青島是山東旅游業(yè)開(kāi)展的增長(zhǎng)級(jí)青島是山東省旅游業(yè)的增長(zhǎng)極，是海濱休閑度假旅游中心和山東半島最具國(guó)際旅游吸引力的旅游景區(qū)；青島旅游接待量和旅游收入高速增長(zhǎng)。2006年游客接待量占山東全省的16.8%，旅游收入占25.1%。與其他主要旅游城市相比較，青島的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；旅游業(yè)已經(jīng)成為青島的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年旅游總收入相當(dāng)于全市GDP的9.6%。1999年—2006年青島旅游業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)2006年青島各項(xiàng)旅游指標(biāo)占山東省比重年度游客接待量（萬(wàn)人次）增長(zhǎng)率（%）旅游總收入（億元）增長(zhǎng)率（%）19991153-81.117.220001311.5713.75100.523.920011551.4318.2811817.420021836.718.38150.5227.620031688.67-8136.8-92004220931207.7522005251714256.68232006288715325.227游客接待量（萬(wàn)人次）所占比重（%）旅游總收入（億元）所占比重（%）青島2886-325.2-山東17193.116.81295.625.1區(qū)域旅游市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r分析〔三〕——旅游客源市場(chǎng)分析

國(guó)內(nèi)旅游客源市場(chǎng)：主要客源市場(chǎng)對(duì)于度假產(chǎn)品需求強(qiáng)烈客源集中在經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)：北京、江蘇、上海、浙江、廣東外省客源地游客消費(fèi)高、停留時(shí)間長(zhǎng)；商務(wù)目的占很大比重，增長(zhǎng)迅速：2005年商務(wù)占到17.86%，比2004年增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)游客需求特征國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)潛力主要客源地經(jīng)濟(jì)興旺，出游率高，對(duì)高端度假需求強(qiáng)烈；按照3000美金的人均GDP為高端度假需求大幅度產(chǎn)生的標(biāo)志，主要客源在2021年將全面進(jìn)入度假時(shí)代。區(qū)域旅游市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r分析〔三〕——客源市場(chǎng)分析

入境旅游客源市場(chǎng)：商務(wù)游客為主，將是基地重要的細(xì)分海外客源市場(chǎng)青島吸引世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)位于山東省第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多余其他城市，尤以日韓企業(yè)為主，商務(wù)活動(dòng)頻繁；奧運(yùn)會(huì)將極大提高青島的在國(guó)際上的知名度?？驮粗饕性陧n國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣，增長(zhǎng)迅速。除日本外，都實(shí)現(xiàn)30%以上的增長(zhǎng)；商務(wù)目的為主導(dǎo)：經(jīng)濟(jì)商務(wù)加上文化學(xué)術(shù)交流占到60%；入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，與商務(wù)目的占多數(shù)有關(guān)；停留時(shí)間較長(zhǎng)：入境游客在青人均停留3.1天；景點(diǎn)到訪率低。如何滿足入境商務(wù)旅游者的需求是本工程的重點(diǎn)；工程的設(shè)計(jì)針對(duì)主要目標(biāo)客源群體日韓的消費(fèi)特征；目前缺乏對(duì)海外游客具有強(qiáng)大吸引力的旅游產(chǎn)品和工程，青島在針對(duì)海外市場(chǎng)的旅游開(kāi)發(fā)上還有很大的拓展空間，延伸現(xiàn)有入境游客在青的消費(fèi)；面向國(guó)際，設(shè)計(jì)高端度假產(chǎn)品，迎合不斷擴(kuò)大的入境市場(chǎng)。入境市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)的潛力入境游客特征區(qū)域旅游市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r分析〔三〕——旅游客源市場(chǎng)分析

青島旅游目標(biāo)客源旅游偏好概況1出游人群具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，對(duì)旅游工程要求豐富多樣，參與性、游樂(lè)性強(qiáng)參與性、娛樂(lè)性2要求目的地距離適中，即有別于日常環(huán)境游又不能太遠(yuǎn)以節(jié)省時(shí)間和交通費(fèi)用出游距離要求適中3居民對(duì)景區(qū)要求配套設(shè)施完善、食宿條件好、性價(jià)比較高度假設(shè)施舒適化4休閑度假已成為都市居民享受生活的休閑方式之一，居民由單一鄉(xiāng)村觀光游逐漸過(guò)渡為選擇復(fù)合的旅游工程如養(yǎng)生度假等旅游產(chǎn)品要求多元化5在出游目的地選擇上傾向于風(fēng)景優(yōu)美的自然景區(qū)，但新型主題旅游使居民的目的地選擇范圍更廣目的地選擇廣泛根據(jù)相關(guān)調(diào)研資料整理區(qū)域旅游市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r分析〔四〕——青島旅游產(chǎn)品供給現(xiàn)狀

觀光產(chǎn)品類型多樣，海洋主題游樂(lè)產(chǎn)品不斷推陳出新產(chǎn)品類型豐富多樣青島海洋主題游樂(lè)產(chǎn)品升級(jí)換代，不斷推陳出新主題主要景點(diǎn)工業(yè)園區(qū)游海爾工業(yè)園、可口可樂(lè)公司、雙星集團(tuán)、青島啤酒集團(tuán)、澳柯瑪集團(tuán)、青島港、華東葡萄酒莊園書(shū)法修學(xué)游

青島海洋大學(xué)、平度天柱山摩崖刻石、膠南瑯琊臺(tái)刻石、青島崔子范藝術(shù)館等田園風(fēng)光游李滄區(qū)梅園游、即墨鄉(xiāng)村民俗游、膠州艾山田園風(fēng)光游、嶗山北宅“山里人家”游建筑博覽游老市區(qū)歐陸建筑風(fēng)貌游、新城區(qū)現(xiàn)代建筑風(fēng)貌游宗教景點(diǎn)游嶗山太清宮、上清宮、太平宮、蔚竹庵等名人故居游八大關(guān)名人別墅青島主題旅游產(chǎn)品列表在傳統(tǒng)觀光產(chǎn)品的根底上不斷增加新的內(nèi)容城市觀光、濱海觀光和工業(yè)旅游觀光產(chǎn)品成為亮點(diǎn)2007年青島啤酒、海爾等9家企業(yè)園區(qū)年接待海內(nèi)外游客100萬(wàn)人次青啤集團(tuán)、海爾工業(yè)園、青島港更成為全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)青島海底世界、青島極地海洋世界取代原有三大主題樂(lè)園成為新的吸引點(diǎn)2004年海底世界游客接待量超過(guò)120萬(wàn)人次，創(chuàng)山東省單體景區(qū)接待量之最青島度假產(chǎn)品整體處于開(kāi)發(fā)的初期現(xiàn)有高爾夫等度假產(chǎn)品數(shù)量少溫泉度假產(chǎn)品也逐步有地檔次的療養(yǎng)向度假轉(zhuǎn)變游客認(rèn)知度低：入境游客休閑度假的比例較低細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分產(chǎn)品銀發(fā)人群市場(chǎng)青少年學(xué)生市場(chǎng)家庭出游市場(chǎng)黨政機(jī)關(guān)（公務(wù)員）市場(chǎng)海外入境游者市場(chǎng)都市白領(lǐng)市場(chǎng)商務(wù)會(huì)晤人群市場(chǎng)高端企業(yè)市場(chǎng)科技體驗(yàn)??????

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??藍(lán)色網(wǎng)格為主力客戶群對(duì)旅游功能的偏好圖例：?弱??中???強(qiáng)根據(jù)目標(biāo)客源市場(chǎng)特征分析，都市白領(lǐng)、商務(wù)會(huì)晤人群、銀發(fā)人群、青少年、家庭及高端企業(yè)成是本工程的潛在目標(biāo)客戶群由以上矩陣，青島海泉灣的核心目標(biāo)客群為家庭出游市場(chǎng)、都市白領(lǐng)市場(chǎng)與商務(wù)會(huì)晤市場(chǎng)有不同客群的偏好，本工程中應(yīng)該重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的旅游產(chǎn)品為養(yǎng)生度假、商務(wù)會(huì)議與主題娛樂(lè)體驗(yàn)，其他推薦的輔助旅游產(chǎn)品有科普修學(xué)與節(jié)慶活動(dòng)

小結(jié)：工程目標(biāo)客源市場(chǎng)-旅游產(chǎn)品分析矩陣1234567區(qū)域?yàn)I海度假開(kāi)展?fàn)顩r及國(guó)外趨勢(shì)借鑒〔一〕

環(huán)渤海的層面：環(huán)渤海的濱海度假旅游開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)劇烈旅游圈層代表性度

假區(qū)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)主要項(xiàng)目特色山東半島青島石老人度假區(qū)首批國(guó)家級(jí)度假區(qū)，度假區(qū)自身配套設(shè)施不斷完善，周邊景點(diǎn)多設(shè)施建設(shè)和配套不足游樂(lè)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、美食村、海豚表演館、青島海洋游樂(lè)城、啤酒城、直升機(jī)游覽項(xiàng)目、高科技工業(yè)園綜合類的濱海度假產(chǎn)品煙臺(tái)金沙灘旅游度假區(qū)沙灘資源優(yōu)良，有“中國(guó)北方”第一海灘“的美譽(yù)在環(huán)渤海圈層中，整體處于劣勢(shì)秦始皇東巡宮、陽(yáng)主廟、觀光索道、游樂(lè)城、科技名人雕塑園人文觀光遼東半島大連金石灘度假區(qū)首批國(guó)家級(jí)度假區(qū)，度假產(chǎn)品類省豐富日韓國(guó)際區(qū)位優(yōu)越遠(yuǎn)離國(guó)內(nèi)客源奇石景區(qū)、國(guó)際高爾夫、游艇、狩獵俱樂(lè)部、跑馬場(chǎng)、世界名人蠟像館、婚禮殿堂、鮮花大世界、會(huì)議中心、藝術(shù)學(xué)校針對(duì)中高端的豐富的休閑度假產(chǎn)品渤海灣地區(qū)秦皇島北戴河臨近首都經(jīng)濟(jì)圈，客源優(yōu)勢(shì)明顯資源一般，規(guī)模檔次不高山海關(guān)觀光、觀鳥(niǎo)、沙灘游樂(lè)項(xiàng)目大眾濱海休閑旅游度假圈層代表工程分析環(huán)渤海旅游圈層因地緣關(guān)系，濱海度假開(kāi)發(fā)有很多共性：〔1〕氣候特征相似，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑；〔2〕主要目標(biāo)客源市場(chǎng)：海外客源地日本、韓國(guó)，環(huán)渤海灣地區(qū)；環(huán)渤海濱海度假已漸成規(guī)模，各地都在積極開(kāi)發(fā)和利用濱海資源，形成競(jìng)爭(zhēng)；工程在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注重根據(jù)基地資源開(kāi)發(fā)特色，在環(huán)渤海度假旅游開(kāi)發(fā)的大潮中脫穎而出。區(qū)域?yàn)I海度假開(kāi)展?fàn)顩r及國(guó)外趨勢(shì)借鑒〔二〕

山東半島的層面：“黃金海岸〞開(kāi)展戰(zhàn)略下，濱海旅游度假方興未艾沿海四城市旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)主題與客群來(lái)源根據(jù)?山東半島城市群總體規(guī)劃?以及?山東省海濱旅游規(guī)劃?，山東省將重點(diǎn)實(shí)施“黃金海岸〞旅游帶建設(shè)方案，以青島、煙臺(tái)、威海、日照4個(gè)沿海城市為重點(diǎn)，實(shí)施四大工程建設(shè)：煙臺(tái)市區(qū)濱海綜合開(kāi)發(fā)、蓬萊水城綜合開(kāi)發(fā)、日照海濱冬季度假區(qū)開(kāi)發(fā)以及長(zhǎng)島、崆峒島、養(yǎng)馬島等近海島嶼的綜合開(kāi)發(fā)，以創(chuàng)造一體化的區(qū)域旅游品牌。城市開(kāi)發(fā)主題主要客群青島在大海、沙灘、陽(yáng)光的基礎(chǔ)上，深度開(kāi)發(fā)購(gòu)物、溫泉、高爾夫產(chǎn)品與歐洲有著歷史淵源，注意針對(duì)俄羅斯遠(yuǎn)東市場(chǎng)煙臺(tái)蓬萊的海市蜃樓、島嶼旅游可以作為未來(lái)山東游船旅游的起始點(diǎn)北方山海旅游和休閑度假需求客群威海位于中國(guó)最東端的，海洋溫泉會(huì)成為康體保健旅游的優(yōu)勢(shì)中心會(huì)議會(huì)務(wù)、保健康療人群日照作為適合發(fā)展家庭度假的“黃金海岸”立足山東省，開(kāi)拓京津及長(zhǎng)三角地區(qū)的城市中等收入居民市場(chǎng)附：山東核心濱海度假區(qū)打造的差異化定位煙臺(tái)金沙灘旅游度假區(qū)結(jié)合優(yōu)秀海灘資源，以金沙灘海水浴場(chǎng)為核心，開(kāi)發(fā)金沙灘海濱公園、海濱音樂(lè)廣場(chǎng)、七彩城嬉水樂(lè)園等景點(diǎn)青島石老人國(guó)家旅游度假區(qū)集避暑觀光、度假休閑、會(huì)議療養(yǎng)為一體，室內(nèi)外刺沖動(dòng)感工程帶動(dòng)春、夏、秋三季的旅游度假熱潮威海榮城天鵝湖旅游度假區(qū)依托萬(wàn)畝林海、萬(wàn)只天鵝、萬(wàn)米金灘旅游資源，湖與海天然由大沙壩相隔，形成天然的萬(wàn)米海水浴場(chǎng)和沙浴場(chǎng)地乳山市銀灘旅游度假區(qū)礁奇灘曲，坡緩灘平，建有高檔別墅與賓館酒店，集海上風(fēng)光、療養(yǎng)度假、海味飲食于一體的海灣旅游綜合體威海石島灣旅游度假區(qū)依托漁港開(kāi)展?jié)O俗文化，開(kāi)發(fā)休療別墅區(qū)，度假功能齊備，沙灘設(shè)計(jì)仿生建筑小品，塑造個(gè)性海濱游憩空間青島瑯琊臺(tái)旅游度假區(qū)融效勞、游樂(lè)、健身、避暑、療養(yǎng)等功能于一體，分區(qū)功能明確；設(shè)置古代競(jìng)技設(shè)施，以體驗(yàn)式娛樂(lè)為主區(qū)域?yàn)I海度假開(kāi)展?fàn)顩r及國(guó)外趨勢(shì)借鑒〔三〕

青島的層面：符合國(guó)際開(kāi)展趨勢(shì)的全新濱海度假產(chǎn)品是空白點(diǎn)名稱主要內(nèi)容石老人旅游度假區(qū)山海風(fēng)光、啤酒文化、漁村民俗、美食購(gòu)物、海洋娛樂(lè)薛家島旅游度假區(qū)山海風(fēng)光、漁村民俗、海洋娛樂(lè)瑯琊臺(tái)旅游度假區(qū)水上娛樂(lè)、漁村民俗、濱海休閑田橫島旅游度假區(qū)濱海休閑度假仰口旅游度假區(qū)人文景觀和名勝觀光，濱海休閑和娛樂(lè)活動(dòng)嶗山臥龍度假村農(nóng)家體驗(yàn)、景區(qū)觀光即墨溫泉度假區(qū)蔬菜溫室、溫泉療養(yǎng)青島主要旅游度假區(qū)總結(jié)：包括青島在內(nèi)的整個(gè)山東半島、環(huán)渤海灣未來(lái)需要有特色的、高檔次的綜合性濱海度假產(chǎn)品，在現(xiàn)有度假產(chǎn)品中脫穎而出，形成青島濱海度假的品牌和市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。沒(méi)有形成品牌，缺乏具有國(guó)際知名度的產(chǎn)品度假產(chǎn)品數(shù)量眾多，但主要是低檔次的濱海娛樂(lè)產(chǎn)品產(chǎn)品類型雷同，沒(méi)有形成各自的核心特色吸引力設(shè)施建設(shè)和配套產(chǎn)品缺乏飽滿的濱海度假產(chǎn)品尚待完善附：國(guó)際濱海旅游度假景區(qū)開(kāi)展趨勢(shì)研究〔一〕

趨勢(shì)特點(diǎn)一：四季均衡，平滑波谷沉淀局部常住人口。國(guó)際濱海旅游度假區(qū)便不斷謀求與探索形成常年人口沉淀的途徑，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，平滑淡季與旺季、波峰與波谷旅游季節(jié)旅游景氣度傳統(tǒng)理念強(qiáng)調(diào)常年人口沉淀山東半島受季節(jié)性限制，地區(qū)旅游旺季為120天，

過(guò)渡季與淡季共245天，淡季入住率僅為30%-40%。平滑傳統(tǒng)旅游模式下的波峰波谷時(shí)序化的四季節(jié)事活動(dòng)。通過(guò)節(jié)慶活動(dòng)系列化，將時(shí)點(diǎn)行為轉(zhuǎn)化為時(shí)序行為，使旺季人旺，淡季不淡，從而起到平滑旅游波峰波谷的效果12附：國(guó)際濱海旅游度假景區(qū)開(kāi)展趨勢(shì)研究〔二〕趨勢(shì)特點(diǎn)二：用地趨于復(fù)合商務(wù)/商業(yè)用地比重居住地產(chǎn)用地比重旅游用地比重10%——25%15%——25%20%——30%其他用地比重20%——25%國(guó)際濱海度假模式用地結(jié)構(gòu)**用地結(jié)構(gòu)比重基于阿特金斯對(duì)新加坡Sentosa、法國(guó)Nice、法國(guó)Grimaud、香港愉景灣、美國(guó)Talega、法國(guó)Vald‘Europe、意大利的Amalfi、美國(guó)OceanCity的研究總結(jié)成果。附：國(guó)際濱海旅游度假景區(qū)開(kāi)展趨勢(shì)研究〔三〕

趨勢(shì)特點(diǎn)三：游居業(yè)融合的“大旅游度假觀〞以往單純的旅游度假》》居、業(yè)有機(jī)融合游，提升旅游度假能級(jí)核心功能外延發(fā)展核心項(xiàng)目酒店休憩活動(dòng)設(shè)施旅游景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)培育中遠(yuǎn)期收益項(xiàng)目配套商務(wù)/商業(yè)設(shè)施重點(diǎn)發(fā)展資金回流項(xiàng)目核心功能外延項(xiàng)目整體資金平衡項(xiàng)目發(fā)展資金供給土地價(jià)值提升原生態(tài)的生活方式＋具有體驗(yàn)價(jià)值的旅游空間場(chǎng)所的再造=居（業(yè)）與旅游度假相互融合旅人之“情”（生活方式\審美情趣）＋天然而成的“景”=更高審美情趣的體驗(yàn)之“境”全新的大旅游度假觀經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益特征多元化物業(yè)開(kāi)發(fā)平滑收益曲線可售性物業(yè)收益特征可售性物業(yè)對(duì)總體開(kāi)發(fā)收益的平滑作用附：國(guó)際濱海旅游度假景區(qū)開(kāi)展趨勢(shì)研究〔四〕

趨勢(shì)特點(diǎn)四：身心平衡，對(duì)濱海度假功能的全新闡釋據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年僅北美市場(chǎng)就有200億美元的產(chǎn)值2004年美國(guó)有1.5億人使用養(yǎng)身休閑產(chǎn)品，全年總銷(xiāo)售額達(dá)240億美元養(yǎng)生休閑旅游在歐美已經(jīng)升級(jí)為核心濱海旅游產(chǎn)品養(yǎng)生休閑旅游產(chǎn)品市場(chǎng)份額：英國(guó)70%、意大利56%、法國(guó)60%、美國(guó)83%追求身體與心靈的健康與平衡成為國(guó)際濱海度假的主導(dǎo)趨勢(shì)，以身心的和諧體驗(yàn)來(lái)融合對(duì)自然生態(tài)的感觀享受。家庭收入中高等以上收入年齡25-55歲教育程度35%-45%左右以上大學(xué)學(xué)歷、40%為大專學(xué)歷度假原因減緩壓力；身體養(yǎng)護(hù)、個(gè)人健康心理調(diào)整、養(yǎng)生培訓(xùn)課程、戶外運(yùn)動(dòng)、健康飲食、按摩、水療、瑜珈、美體國(guó)際養(yǎng)生度假市場(chǎng)消費(fèi)特征濱海旅游歷史文化旅游商務(wù)旅游健康旅游日常旅游1234特種病預(yù)防康復(fù)旅游養(yǎng)生休閑細(xì)分市場(chǎng)：SPA/健身/美體/營(yíng)養(yǎng)/飲食/放松/冥想/心理調(diào)節(jié)/教育/醫(yī)療…濱海旅游產(chǎn)業(yè)鏈

小結(jié)：基地需要打造可持續(xù)的濱海度假模式可持續(xù)性國(guó)際濱海度假模式四季均衡通過(guò)節(jié)事活動(dòng)、可售型物業(yè)，沉淀一定的常住人口，激發(fā)景區(qū)活力，保證景區(qū)可持續(xù)性開(kāi)展身心平衡在度假中養(yǎng)生，利用創(chuàng)新的濱海旅游度假產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)天人合一，調(diào)整身心至健康狀態(tài)情境度假、游居合一攫取具有旅游價(jià)值的元素，塑造與人的居住融為一體的空間場(chǎng)所，將人們的居住需求提升為具有審美情境的休閑體驗(yàn)式生活，使游客完全融入和享受度假環(huán)境與氣氛基于大青島背景下的溫泉開(kāi)發(fā)方式剖析

開(kāi)展機(jī)遇與空間以溫泉洗浴項(xiàng)目眾多，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)雷同，缺乏特色周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念相對(duì)原始，檔次較低周邊項(xiàng)目多數(shù)功能單一，相對(duì)與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性較弱現(xiàn)有周邊工程的低品質(zhì)開(kāi)發(fā)為本案預(yù)留拓展空間青島區(qū)域高端競(jìng)爭(zhēng)型產(chǎn)品出現(xiàn)，共同推動(dòng)高端旅游度假消費(fèi)市場(chǎng)的開(kāi)展高端化、主題化、規(guī)?；肮δ芏嘣蔀楸景搁_(kāi)展的契機(jī)區(qū)域溫泉開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型特征中、小型溫泉賓館溫泉療養(yǎng)國(guó)家、省市療養(yǎng)（及休閑中心）院溫泉度假村

天泰海泉綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目休閑度假?gòu)?fù)合開(kāi)發(fā)溫泉王朝青島陽(yáng)光溫泉度假城和達(dá)依泉美廬項(xiàng)目

青島溫泉健診中心

華魯國(guó)際游艇俱樂(lè)部溫泉的復(fù)合開(kāi)發(fā)成為發(fā)展趨勢(shì)高端、單一主題項(xiàng)目出現(xiàn)，將推動(dòng)高端休閑度假消費(fèi)市場(chǎng)工程區(qū)位圖基于本案內(nèi)部空間分析及溫泉旅游資源評(píng)估溫泉鎮(zhèn)資源特點(diǎn)溫度高，便于開(kāi)發(fā)利用海水溫泉，氯化鈉含量接近于自然海水化學(xué)元素含量豐富，保健功能明顯溫泉鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)利用特點(diǎn)以吸引客群溫泉洗浴為目的已成為區(qū)域返季旅游度假的重要產(chǎn)品，冬季溫泉旅游人群更多促進(jìn)酒店、度假別墅等其它物業(yè)的附加值提升分配給本工程的溫泉用水量有限〔為800M3/天〕，促使本案的溫泉綜合利用開(kāi)發(fā)朝高端產(chǎn)品開(kāi)展溫泉分布圖第三局部:溫泉度假開(kāi)展模式及復(fù)合產(chǎn)品專題研究溫泉度假開(kāi)展模式總體趨勢(shì)溫泉度假開(kāi)展模式專題研究典型案例研究及借鑒青島海泉灣開(kāi)發(fā)模式及復(fù)合主導(dǎo)功能建議溫泉旅游度假及開(kāi)展趨勢(shì)研究:總體趨勢(shì)

溫泉外延不斷拓展，產(chǎn)生各種復(fù)合產(chǎn)品以及溫泉度假模式

溫泉TOWN

溫泉旅游區(qū)

溫泉療養(yǎng)區(qū)系統(tǒng)多功能保健養(yǎng)生特定客群中高端群眾客群泛客群客群功能溫泉洗浴，溫泉療養(yǎng)，

溫泉保健溫泉娛樂(lè)，溫泉養(yǎng)生，

溫泉會(huì)議修養(yǎng)溫泉娛樂(lè)，溫泉養(yǎng)生，溫泉度假，溫泉居住，溫泉研究，溫泉藝術(shù)復(fù)合功能開(kāi)展模式溫泉度假開(kāi)展模式專題研究〔一〕——溫泉療養(yǎng)區(qū)

對(duì)溫泉水質(zhì)要求高、客源穩(wěn)定，市場(chǎng)拓展、適應(yīng)能力弱溫泉療養(yǎng)區(qū)特征：溫泉本身是最大吸引物，具有特定療效療養(yǎng)歷史悠久，自然環(huán)境優(yōu)美，醫(yī)療設(shè)備優(yōu)良主要產(chǎn)品：療程性療養(yǎng)主體客源：療養(yǎng)保健人群，醫(yī)生、保險(xiǎn)公司提供根底客源，形成長(zhǎng)期固定客源群體。停留期長(zhǎng)〔2-3周〕優(yōu)勢(shì)：根底客源穩(wěn)定利潤(rùn)率高限制：資源依賴性強(qiáng)產(chǎn)品更新緩慢市場(chǎng)拓展有限市場(chǎng)適應(yīng)能力弱匈牙利Heviz：溫泉對(duì)于關(guān)節(jié)炎、風(fēng)濕病和運(yùn)動(dòng)性疾病有顯著療效悠久的溫泉療養(yǎng)傳統(tǒng)溫泉設(shè)施、效勞遵循傳統(tǒng)保持穩(wěn)定市場(chǎng)，緩慢擴(kuò)展

溫泉

療養(yǎng)區(qū)溫泉洗浴

溫泉療養(yǎng)

溫泉保健溫泉度假開(kāi)展模式專題研究〔二〕——溫泉度假區(qū)

溫泉要素復(fù)合其他功能，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)不同定位溫泉度假區(qū)特征：在溫泉上復(fù)合其他功能，溫泉不是主要吸引物針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)，不同傾向性開(kāi)展優(yōu)勢(shì)：進(jìn)入技術(shù)要求低，市場(chǎng)啟動(dòng)迅速限制：市場(chǎng)拓展有限，競(jìng)爭(zhēng)劇烈產(chǎn)品生命周期短，更新要求高產(chǎn)品附加值低養(yǎng)生型：宣傳突出溫泉醫(yī)療保健功能開(kāi)發(fā)突出配套系列養(yǎng)生產(chǎn)品市場(chǎng)相對(duì)高端，注重健康調(diào)養(yǎng)，停留較長(zhǎng)〔2-3日〕娛樂(lè)型：依托臨近大城市，群眾一日游為主產(chǎn)品設(shè)置注重娛樂(lè)性會(huì)議型：

配有大型的會(huì)議設(shè)施，市場(chǎng)明確產(chǎn)品開(kāi)發(fā)主要針對(duì)會(huì)議客源進(jìn)行溫泉休養(yǎng)、康體優(yōu)勢(shì)：客源穩(wěn)定，具有品牌效應(yīng)限制：管理、效勞和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)要求高，市場(chǎng)增長(zhǎng)速度受限優(yōu)勢(shì)：市場(chǎng)針對(duì)性強(qiáng)，客源相對(duì)穩(wěn)定利潤(rùn)率高限制：市場(chǎng)單一，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，受地緣因素影響大溫泉

度假區(qū)

溫泉娛樂(lè)

溫泉養(yǎng)生

溫泉會(huì)議修養(yǎng)溫泉度假開(kāi)展模式專題研究〔三〕——溫泉TOWN〔I〕

針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)不同定位打造溫泉情境生活方式溫泉城鎮(zhèn)特征：與溫泉復(fù)合的生活方式成為主要吸引因素針對(duì)各類市場(chǎng)，財(cái)務(wù)奉獻(xiàn)率最高的是富裕階級(jí)及中產(chǎn)階級(jí)不同停留時(shí)間復(fù)合，短暫觀光+周末休閑+度假+常住優(yōu)勢(shì)：固定受眾的層次較多，容易形成互補(bǔ)性客群產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中對(duì)于溫泉條件的限制小產(chǎn)品生命周期的波動(dòng)小吸引力隨時(shí)間積淀而提升限制：城鎮(zhèn)產(chǎn)生開(kāi)展不可控因素強(qiáng)需要時(shí)間的積淀與整體風(fēng)貌控制居住與游覽功能不和諧配置會(huì)引起居民與游客雙重不滿溫泉城鎮(zhèn)溫泉娛樂(lè)

溫泉養(yǎng)生

溫泉度假

溫泉居住

溫泉研究

溫泉藝術(shù)溫泉開(kāi)展模式專題研究〔三〕——溫泉TOWM〔II〕

情境合一的旅游度假是溫泉TOWN要打造的氣氛在新興的“情境旅游〞、“體驗(yàn)旅游〞模式下，景觀的情境體驗(yàn)與現(xiàn)代生活/消費(fèi)方式的兼得，成為人們對(duì)于溫泉旅游度假的核心訴求原生態(tài)的生活方式＋具有體驗(yàn)價(jià)值的旅游空間場(chǎng)所的再造＝居〔業(yè)〕與旅游度假相互融合=溫泉TOWN的主要特征將人們?nèi)粘５木幼?、工作嫁接于溫泉資源，形成游與居、游與業(yè)的相互融合，

是溫泉TOWM的主要特征；居、業(yè)有機(jī)融合游，提升旅游度假能級(jí)小結(jié)：溫泉度假三種模式的綜合比照市場(chǎng)拓展生命周期資源依賴性產(chǎn)品復(fù)合性開(kāi)發(fā)難度綜合成長(zhǎng)性溫泉城鎮(zhèn)5555121溫泉度假區(qū)3133313溫泉療養(yǎng)區(qū)1311511溫泉度假區(qū)溫泉城鎮(zhèn)溫泉療養(yǎng)區(qū)溫泉開(kāi)展能量譜典型案例研究一——意大利Merano小鎮(zhèn)〔I〕

從溫泉療養(yǎng)區(qū)到溫泉度假區(qū)到溫泉小鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，生活即度假的境界溫泉度假區(qū)溫泉城鎮(zhèn)溫泉療養(yǎng)區(qū)19世紀(jì)初19世紀(jì)中20世紀(jì)開(kāi)展歷史：19世紀(jì)初，僅提供單一的溫泉療養(yǎng)SPA。19世紀(jì)中，歐洲貴族和美國(guó)商人進(jìn)入，開(kāi)始建立國(guó)際一流的酒店和一系列有吸引力的社會(huì)節(jié)目。到19世紀(jì)末，吸引了許多社會(huì)名流，成為歐洲一流的旅游度假地。19世紀(jì)末建立了大批建筑，形成小鎮(zhèn)獨(dú)特的風(fēng)味，社會(huì)名流遺留下來(lái)遺跡故事增加了小鎮(zhèn)的魅力，構(gòu)成情境合一的生活方式和生活品位。這種自然的生活即度假狀態(tài)吸引眾多人來(lái)Merano度假，常住。到20世紀(jì)Merano成功轉(zhuǎn)變成為溫泉目的地。典型案例研究一——意大利Merano小鎮(zhèn)〔II〕

溫泉小鎮(zhèn)情境度假生活方式的構(gòu)成溫泉情境度假

生活方式1234環(huán)境：居住、工作、度假運(yùn)動(dòng)、健康節(jié)事會(huì)議特色SPA和酒店典型案例研究二：珠海海泉灣的剖析〔I〕

創(chuàng)新的大型溫泉綜合度假區(qū)，但是綜合配套的效益沒(méi)有很好表達(dá)珠海海泉灣特征大規(guī)模度假區(qū)

產(chǎn)品設(shè)置綜合化，開(kāi)始越過(guò)溫泉度假區(qū)，有意識(shí)向綜合性度假目的地靠攏客源中高端大眾客群（家庭），會(huì)議客群功能娛樂(lè)，會(huì)議，度假，休閑，康體優(yōu)點(diǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)迅速，有規(guī)模效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)不足沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)綜合配套的效益溫泉療養(yǎng)區(qū)時(shí)間：開(kāi)業(yè)一年接待人數(shù)：302萬(wàn)人次，占到珠海總接待量的18%，景區(qū)接待量的50%。凸現(xiàn)大型度假區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和起爆能量。收益率：一期投資21億元。營(yíng)業(yè)額3.6億元。投資回報(bào)率不甚樂(lè)觀。溫泉度假區(qū)溫泉城鎮(zhèn)珠海海泉灣典型案例研究二：珠海海泉灣的剖析〔II〕

酒店溫泉是主要的經(jīng)營(yíng)收入奉獻(xiàn)者，工程之間缺乏聯(lián)系，起爆工程的帶動(dòng)作用未表達(dá)游客接待比例營(yíng)業(yè)額貢獻(xiàn)率比例游客經(jīng)營(yíng)收入貢獻(xiàn)率酒店11%43%4溫泉32%29%0.9主題游樂(lè)30%18%0.6娛樂(lè)康體及其他27%10%0.37溫泉酒店主題游樂(lè)商業(yè)娛樂(lè)康體利用率劇院30-40%體檢中心3%（預(yù)期值比例）運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部50%（預(yù)期值比例）典型案例研究二:珠海海泉灣的剖析〔III〕

客源區(qū)域化、團(tuán)體化傾向嚴(yán)重，導(dǎo)致設(shè)施利用率不高

酒店溫泉樂(lè)園客源預(yù)算實(shí)際預(yù)算實(shí)際預(yù)算實(shí)際團(tuán)隊(duì)30%50%30%60%40%80%會(huì)議35%20%-30%--------------商務(wù)15%<15%10%<10%-------散客20%5%60%30%60%20%團(tuán)隊(duì)游客和散客在預(yù)算值和實(shí)際值之間有巨大差異。大量團(tuán)隊(duì)游客導(dǎo)致：當(dāng)日游客往返率到達(dá)46.5%。停留時(shí)間缺乏導(dǎo)致大量設(shè)施利用率不高。旺季與淡季差異懸殊，資產(chǎn)利用率缺乏。消費(fèi)集中，未能實(shí)現(xiàn)各個(gè)設(shè)施之間的互動(dòng)。客源集中，輻射范圍窄。深廣珠三地占到62%，廣東本地合計(jì)82%。停留時(shí)間短，并且面臨游客流失的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)議客源開(kāi)拓缺乏，使得大量相關(guān)設(shè)施處于閑置狀態(tài)。直接影響游客的平均人次消費(fèi)只有120。小結(jié)：珠海海泉灣對(duì)于本工程的啟示工程之間缺乏聯(lián)系、帶動(dòng)，綜合配套的效益沒(méi)有顯現(xiàn)客源區(qū)域化明顯，缺乏多樣性客源還未走向高端，停留在觀光休閑檔次珠海海泉灣還限于休閑范疇，綜合度假理念未能實(shí)現(xiàn)珠海海泉灣的缺乏設(shè)計(jì)理念上跳出狹隘旅游觀，把握度假旅游開(kāi)展的趨勢(shì),使旅居合一,沉淀有重點(diǎn)客群注意各種復(fù)合功能的搭配，實(shí)現(xiàn)通過(guò)功能設(shè)置對(duì)客源的選擇開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)過(guò)程全面考慮整體性，真正實(shí)現(xiàn)“綜合〞的價(jià)值對(duì)青島海泉灣的借鑒設(shè)計(jì)理念局限在狹隘旅游，尚未把握度假旅游的核心開(kāi)發(fā)步驟割裂旅游與居住，損害整體優(yōu)勢(shì)沒(méi)有通過(guò)功能設(shè)置實(shí)現(xiàn)對(duì)客源的優(yōu)化

選擇缺乏原因分析青島海泉灣溫泉度假開(kāi)發(fā)模式建議(一)

超越珠海海泉灣打造五彩旅居的溫泉town人溫泉療養(yǎng)區(qū)溫泉度假區(qū)溫泉城鎮(zhèn)青島海泉灣1234居住健康工作游樂(lè)珠海海泉灣Merano青島海泉灣溫泉度假開(kāi)發(fā)模式建議(二)

青島海泉灣：五彩旅居環(huán)狀能量譜設(shè)計(jì)人海洋溫泉游樂(lè)溫泉主題游樂(lè)產(chǎn)品濱海休閑產(chǎn)品綠色居住溫泉居住產(chǎn)品濱海居住產(chǎn)品橙色工作

LOFT

MOHO金色度假會(huì)議產(chǎn)品高端度假產(chǎn)品紫色養(yǎng)生

WELLNESS養(yǎng)生產(chǎn)品溫泉游艇產(chǎn)品第四局部:工程戰(zhàn)略遠(yuǎn)景及構(gòu)建原那么工程功能定位工程形象定位工程開(kāi)發(fā)六大構(gòu)筑原那么工程開(kāi)發(fā)六大主題

——中國(guó)濱海溫泉主題情境度假示范基地

——環(huán)渤海灣國(guó)際濱海度假共享節(jié)點(diǎn)／首席溫泉旅居勝地

——山東半島濱海旅游黃金樞紐\戰(zhàn)略高地

戰(zhàn)略遠(yuǎn)景及開(kāi)展模式闡釋〔一〕工程功能定位戰(zhàn)略遠(yuǎn)景及開(kāi)展模式闡釋〔二〕工程形象定位海泉灣五彩邑

GalaxyBay,RainbowHub溫泉情境城尚邑旅居港

13456會(huì)議牽引以青島乃至山東半島知名企業(yè)的會(huì)議度假需求為重點(diǎn)，打造環(huán)渤海灣的首席白金會(huì)議度假勝地情境度假借鑒國(guó)外類似溫泉旅游開(kāi)發(fā)最新理念，超越單純旅游景區(qū)開(kāi)展模式，構(gòu)建具有市場(chǎng)潛力的泛旅游

功能與產(chǎn)品，打造環(huán)渤海情境溫泉濱海度假的五彩活力之城四季均衡導(dǎo)入適合各個(gè)季節(jié)的旅游度假設(shè)施與活動(dòng)，使淡季不淡，旺季有序，形成景區(qū)的持久活力身心平衡打造環(huán)渤海溫泉養(yǎng)生度假細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)先者，提倡身、心、靈三者合一的WELLNESS度假方式樂(lè)活生活導(dǎo)入全新的LOHAS商業(yè)業(yè)態(tài)，形成具有戲劇化生活氣氛的商業(yè)情調(diào)

戰(zhàn)略遠(yuǎn)景及開(kāi)展模式闡釋〔三〕工程六大構(gòu)筑原那么2寓居于景形成旅游價(jià)值與人文居住融為一體的空間，塑造環(huán)渤海旅居合一的溫泉旅居天堂休閑度假和諧情境詩(shī)意棲居溫泉主題提升景區(qū)品質(zhì)溫泉生活方式情境地產(chǎn)溫泉體驗(yàn)山東半島海濱地標(biāo)生命能量提升LOHAS商業(yè)商務(wù)會(huì)議游商/業(yè)居戰(zhàn)略遠(yuǎn)景及開(kāi)展模式闡釋〔四〕

工程開(kāi)發(fā)六大主題居、游、商有機(jī)協(xié)同的和諧濱海度假人居模式1溫泉白金度假會(huì)議主題2溫泉養(yǎng)生WELLNESS主題3樂(lè)活商業(yè)業(yè)態(tài)主題4情境主題地產(chǎn)主題5游艇婚慶主題6溫泉文脈主題高端居住物業(yè)市場(chǎng)研究及主題元素籌劃——市場(chǎng)背景梳理與產(chǎn)品研究——高端居住物業(yè)板塊定位——高端居住物業(yè)板塊構(gòu)建原那么——物業(yè)譜系-空間區(qū)位的開(kāi)展主題建議特色休閑商業(yè)市場(chǎng)研究與主題元素籌劃——青島商業(yè)開(kāi)展背景審視——海泉灣商業(yè)功能開(kāi)展機(jī)遇——工程商業(yè)/商務(wù)組團(tuán)開(kāi)展主題導(dǎo)入性分析——青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團(tuán)主題定位／工程構(gòu)建旅游度假市場(chǎng)研究及主題元素籌劃——溫泉養(yǎng)生度假細(xì)分市場(chǎng)狀況/主題元素籌劃——主題游憩度假細(xì)分市場(chǎng)狀況/主題元素籌劃——商務(wù)會(huì)議度假細(xì)分市場(chǎng)狀況/主題元素籌劃第五局部：工程功能板塊市場(chǎng)研究及主題元素籌劃5.1高端居住物業(yè)板塊工作內(nèi)容市場(chǎng)背景梳理與產(chǎn)品研究高端居住物業(yè)板塊定位高端居住物業(yè)板塊構(gòu)建原那么物業(yè)譜系-空間區(qū)位的開(kāi)展主題建議市場(chǎng)背景梳理與產(chǎn)品分析-供給方面〔一〕

濱海高端住宅呈帶狀分布，中低密度物業(yè)具開(kāi)展?jié)摿Τ鞘袞|拓：青島市區(qū)土地資源有限，政府加大四方區(qū)、李滄區(qū)和鰲山衛(wèi)組團(tuán)的土地供給量，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向東移；增值潛力：80%青島高端住宅主要集中在東部沿海的國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)和沿海岸線附近，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格；政策引導(dǎo)：“暫停別墅用地審批〞限令使別墅產(chǎn)品更為稀缺；“90平方米以下住房面積要到達(dá)70%以上〞限令促進(jìn)了連排、疊拼等類別墅樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)。別墅均價(jià)：1.5萬(wàn)元/平米高檔公寓均價(jià)：8000元/平方米規(guī)劃將結(jié)合地形、地貌、當(dāng)?shù)匚拿}設(shè)計(jì)；城郊別墅和連排別墅是主要方向；室內(nèi)空間功能劃分更加具體，強(qiáng)調(diào)私密性、個(gè)性化與實(shí)用性；產(chǎn)品開(kāi)發(fā)重視環(huán)境設(shè)計(jì)，園林設(shè)計(jì)上以水景園林為主導(dǎo)，綠化率將提高，注重前園后庭的設(shè)計(jì)。青島高端物業(yè)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)如下：青島別墅開(kāi)發(fā)主題主題代表山景主題100福國(guó)際山莊、金盟山莊海景主題仁泰旅游度假花園、水青木華靜水主題百通的香溪庭院山海融合主題石灣山莊、山海天別墅市場(chǎng)背景梳理與產(chǎn)品分析-供給層面〔二〕

青島市高端物業(yè)組團(tuán)評(píng)析組團(tuán)主要特點(diǎn)即墨區(qū)與其他組團(tuán)關(guān)系評(píng)價(jià)發(fā)展?jié)摿κ心蠀^(qū)臨近中心商業(yè)區(qū)具有環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)而受到關(guān)注但目前供應(yīng)量有限市南區(qū)與嶗山區(qū)新增供應(yīng)量逐年減少，新增樓盤(pán)一般規(guī)劃用地較小，新增高檔物業(yè)供應(yīng)量將大規(guī)模移至即墨區(qū)；即墨市城東片區(qū)尚有大量沿海土地未被利用，隨著濱海大道的建設(shè)和嶗山隧道的開(kāi)工，與市中心距離縮短，為未來(lái)該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了有利條件；即墨與嶗山一脈相承、山海相連，是嶗山房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適時(shí)補(bǔ)充和調(diào)劑釋放。兩者都處在快速發(fā)展期，未來(lái)空間潛力巨大，競(jìng)合關(guān)系明顯。嶗山區(qū)啟動(dòng)較早，離市區(qū)較近從1999年起房地產(chǎn)高速發(fā)展開(kāi)發(fā)重點(diǎn)集中，沿海岸線展開(kāi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要特色城陽(yáng)區(qū)別墅的主要供應(yīng)區(qū)引領(lǐng)青島人郊區(qū)置業(yè)進(jìn)程領(lǐng)先于即墨，房?jī)r(jià)高于即墨即墨區(qū)未來(lái)青島高端住宅發(fā)展重點(diǎn)引導(dǎo)青島大盤(pán)郊區(qū)化開(kāi)發(fā)承接主城區(qū)高端住宅需求外溢市場(chǎng)背景梳理與產(chǎn)品分析-供給方面〔三〕

東部沿海版塊推進(jìn)縱深合作，即墨高端住宅打造青島后院東部沿海版塊由嶗山和即墨構(gòu)成，二者在開(kāi)展的關(guān)聯(lián)性和持續(xù)性上具有較強(qiáng)互補(bǔ)性，即墨作為嶗山高端物業(yè)開(kāi)發(fā)的補(bǔ)充和釋放，將有力推進(jìn)東部沿海版塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；市南、嶗山土地資源有限，即墨區(qū)代表未來(lái)青島市高端物業(yè)開(kāi)展方向，將發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，打造青島市的衛(wèi)星城與后花園。市南區(qū)嶗山區(qū)城陽(yáng)區(qū)即墨區(qū)根據(jù)即墨市規(guī)劃：2006年即墨東部沿海地區(qū)將成為青島大旅游的補(bǔ)充、延伸和升華，開(kāi)展吸納精英人才的居住中心，帶動(dòng)城東高端居住物業(yè)的開(kāi)展；2000年以來(lái)，即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開(kāi)展，房地產(chǎn)投資從1999年的1.5億元上升為2004年的11.3億元；即墨已經(jīng)開(kāi)展為青島花園洋房和別墅區(qū)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，產(chǎn)品具有低密度、低容積率、高綠化率等優(yōu)勢(shì)。按照05

年統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面〔一〕

旅游度假帶動(dòng)山東半島第二/三居所迅速開(kāi)展根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，山東半島各城市人均GDP開(kāi)展水平均超過(guò)2000美元，工程所在即墨與青島高于3000美元，高端居住物業(yè)需求旺盛，為開(kāi)展第二/三居所提供支持。第三居所私密性強(qiáng)、彰顯高端品質(zhì)，集中表達(dá)高收入階層度假需求，成為體驗(yàn)旅游階段的重要開(kāi)展趨勢(shì)；第三居所注重與景區(qū)旅游元素結(jié)合，突出定制化和獨(dú)特性，使需求從單純的“游〞轉(zhuǎn)向“居在游中，居游結(jié)合〞；在美國(guó)，第三居所被稱為“HomeFromHome〞，意為“家以外的另一個(gè)非常舒適、輕松的家〞。觀賞旅游主要用于日常居住、起居的住所第一居所并不經(jīng)常固定使用的郊外別墅類住所第二居所休閑旅游私密性強(qiáng)，在居住休憩、會(huì)客接待基礎(chǔ)上，成為滿足自我實(shí)現(xiàn)的心理需求的場(chǎng)所第三居所體驗(yàn)旅游世界旅游組強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品與人均GDP關(guān)系的研究800美元1500美元3000美元人均GDP旅游發(fā)展階段濰坊：2171美元

2005年山東半島主要城市人均GDP水平威海：5874美元青島：4428美元#即墨：3350美元煙臺(tái)：3883美元市場(chǎng)背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面〔二〕

工程高端物業(yè)需求來(lái)源及主要特征補(bǔ)充規(guī)劃圖工程涵蓋山東半島的高端物業(yè)需求，以即墨為中心，輻射青島、威海等地的富人階層以及外籍人士，產(chǎn)生高端第一居所及旅游地產(chǎn)〔第二/三居所〕需求。分類來(lái)源主要特征高端第一居所需求即墨市居民對(duì)別墅產(chǎn)品的需求以換房或改善居住質(zhì)量為目的的自住購(gòu)房青島市區(qū)的私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)等是北部別墅的購(gòu)買(mǎi)主力對(duì)稀缺資源和私密空間的需求青島市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)其他城市高端需求交通發(fā)展引導(dǎo)的高端住宅需求第二/三居所旅游度假需求依托流亭機(jī)場(chǎng)的商務(wù)公出人員、結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)人員需求宜居宜業(yè)的產(chǎn)品需求商務(wù)度假相結(jié)合的居住需求威海、濟(jì)南、大連等地流向青島的旅游度假人群看好青島旅游業(yè)發(fā)展的投資購(gòu)房休閑旅游度假需求外籍人士特別是韓國(guó)在青島及周邊區(qū)域工作、度假人群休閑旅游度假居業(yè)游相結(jié)合的物業(yè)偏好工程居住需求主要來(lái)自山東半島尤其是以青島、威海為代表的高收入有閑階層對(duì)類別墅產(chǎn)品與公寓套房的需求；敖山組團(tuán)未來(lái)規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)與研發(fā)基地，作為相關(guān)人群的居住配套，如酒店式公寓和工作式公寓是主要需求之一；客群重視度假區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量的關(guān)系，青睬能夠與水上運(yùn)動(dòng)、高科技體驗(yàn)、高爾夫運(yùn)動(dòng)及相結(jié)合的居住物業(yè)。配套復(fù)合項(xiàng)目偏好調(diào)研市場(chǎng)背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面〔三〕

別墅與酒店式公寓較受偏好,客群重視配套的生態(tài)環(huán)境市場(chǎng)背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面〔四〕

近郊置業(yè)偏好景區(qū)別墅，功能訴求與彰顯身份并重根據(jù)市場(chǎng)隨時(shí)抽樣結(jié)果，23%的被訪者已在郊區(qū)別墅工程中置業(yè)，傾向于選擇與山海資源相結(jié)合的景區(qū)別墅，具有資源獨(dú)占和不可復(fù)制的特征；環(huán)境、交通、個(gè)性化和身份象征是影響被訪者購(gòu)置的主要因素；第一次置業(yè)者注重實(shí)用性，面積是重要考慮因素，第二次置業(yè)者更希望通過(guò)環(huán)境與品質(zhì)彰顯身份；被訪者對(duì)于別墅的認(rèn)知主要包括以下三點(diǎn)：不選擇別墅的原因選擇別墅的原因別墅必須滿足多項(xiàng)功能要求，具有平安感；別墅應(yīng)當(dāng)具有頂級(jí)品質(zhì)，彰顯身份并實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值；別墅既要有理念的內(nèi)涵又要有建筑本身功能的合理布局，表達(dá)個(gè)性化生活方式。高端居住物業(yè)板塊開(kāi)展主題建議

開(kāi)發(fā)特征主要居住產(chǎn)品針對(duì)客群重要符號(hào)以海溫泉為開(kāi)發(fā)主題，結(jié)合康健療養(yǎng)，開(kāi)發(fā)結(jié)合海、灘、泉等符號(hào)的高端情況地產(chǎn)養(yǎng)生康復(fù)別墅；濕地生態(tài)別墅；水岸果嶺別墅；濱水景觀別墅威海、青島、即墨等地改善型第一居所需求；青島地區(qū)高級(jí)白領(lǐng)和私營(yíng)業(yè)主的第二居所度假需求溫泉、漁港綠色象征著重生、生態(tài)與蓬勃的力量綠色海泉/情境主題地產(chǎn)組團(tuán)本組團(tuán)以圍繞青島的第一居所改善需求、第二/三居所的旅游度假需求為主要效勞客群，為其提供高端居住物業(yè)，包括酒店式公寓、VILLA與聯(lián)排別墅等，成為親山親水、自成高格的棲居之境綠色海泉/情境主題地產(chǎn)組團(tuán)

綠色海泉/情境主題地產(chǎn)組團(tuán)

高端居住板塊構(gòu)建原那么一

賦予空間場(chǎng)所旅游價(jià)值，生活場(chǎng)景表達(dá)生命暢享平衡身心的“生命暢‘享’〞闡釋情境地產(chǎn)全程主題情境籌劃價(jià)值取向互融于“境〞強(qiáng)調(diào)具有旅游價(jià)值的空間場(chǎng)所與生活方式的塑造。建筑形式在意境營(yíng)造中具有更高比例的價(jià)值，為山東半島高端二/三居所需求客群指引特定生活氣氛的遐想通過(guò)情境地產(chǎn)的導(dǎo)入來(lái)提升度假旅游功能，實(shí)現(xiàn)“生命暢‘享’〞。充分開(kāi)掘溫泉養(yǎng)生與健康療養(yǎng)的功能，為居住空間賦予特色的生活場(chǎng)景，特定的生活氣氛；對(duì)基地內(nèi)部景觀資源的利用與照應(yīng)成為營(yíng)造“溫泉度假+平衡身心〞的情境核心景觀地產(chǎn)與旅游場(chǎng)所的情境合一。以海溫泉及其他旅游工程開(kāi)發(fā)貫穿下的情境主題，與住宅結(jié)合升華為情境地產(chǎn)，將生活情境的全方位打造與營(yíng)銷(xiāo)推向極致典型案例研究-Bath溫泉?jiǎng)e墅英國(guó)Bath所在的薩摩塞特郡，距離倫敦以西100公里，是17-18世紀(jì)風(fēng)行一時(shí)的溫泉度假勝地，并由此得名；皇家新月樓(RoyalCrescent)是Bath與山溫泉結(jié)合的高端度假別墅。RoyalCrescent位于Bath西北部，由小約翰伍德設(shè)計(jì)，喬治亞式風(fēng)格，由30幢房子連結(jié)成，呈半月圓弧形排布；裝飾露臺(tái)的是114根愛(ài)奧尼亞式的柱子，一號(hào)新月樓現(xiàn)被改裝為小展覽館；需求主要面向前來(lái)進(jìn)行溫泉療養(yǎng)的上流社會(huì)人士，內(nèi)部仿古式家具，模仿昔日貴族優(yōu)雅的生活方式。高端居住物業(yè)組團(tuán)的構(gòu)建原那么二

融合基地內(nèi)部資源，打造情境地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部資源梳理南面臨海地塊西面地塊北面地塊東面平坦的灘涂西北面現(xiàn)狀蝦池入海口較為寬闊主要是蝦池，平整后地勢(shì)平坦兩條小河穿越其中，可以打造沿河景觀帶，提升住宅價(jià)值現(xiàn)狀為蝦池濕地/生態(tài)住宅游艇養(yǎng)生住宅水岸果嶺住宅游艇港口住宅島居體驗(yàn)住宅濱水景觀住宅最適合較適合工程開(kāi)展高端居住物業(yè)的適配分析物業(yè)譜系-空間區(qū)位的開(kāi)展主題建議工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之物業(yè)譜系第一居所第二/三居所產(chǎn)權(quán)式住宅非產(chǎn)權(quán)式住宅濕地/生態(tài)住宅游艇養(yǎng)生住宅水岸果嶺住宅游艇港口住宅島居體驗(yàn)住宅濱水景觀住宅1211265432譜系屬性左岸風(fēng)氣：效勞于高端商務(wù)、游樂(lè)人群的酒店式公寓配套1226東方托斯卡納：中低密度高綠化率情境旅游地產(chǎn)小鎮(zhèn)，打造“游居一體化〞生活方式211322126附錄：高端居住物業(yè)譜系一般產(chǎn)業(yè)配套高端居住物業(yè)居住物業(yè)譜系第一居所第二居所第三居所周邊環(huán)境空間形態(tài)復(fù)合功能主題營(yíng)造產(chǎn)權(quán)式物業(yè)效勞式公寓度假別墅LOFT/STUDIO私人島嶼游艇別墅企業(yè)度假交通便利、社區(qū)商業(yè)及效勞設(shè)施商業(yè)配套，家庭題材等主題樂(lè)園旅游景觀資源好，宜居宜業(yè)社區(qū)自我效勞能力強(qiáng)，商業(yè)配套能級(jí)高，融合游、購(gòu)、娛有閑階段獨(dú)享的景觀資源私密性好，能夠使業(yè)主沉著應(yīng)對(duì)居住、度假、商務(wù)應(yīng)酬多層小高層公寓中低密度別墅低密度別墅躍層/花園式洋房高層公寓酒店式公寓自由分割空間社區(qū)商業(yè)健身中心主題公園OUTLETS酒吧/DIY商業(yè)設(shè)施高爾夫球場(chǎng)星級(jí)酒店游艇碼頭高爾夫、賽馬場(chǎng)家庭氣氛，和諧生活創(chuàng)意時(shí)尚生活方式原生態(tài)景觀資源與建筑的互融，稀缺性典型案例研究-上海中邦MOHO區(qū)位北靠俞浦桃河，東鄰浦東運(yùn)河，屬浦東金橋開(kāi)發(fā)區(qū)南區(qū)占地面積120000平方米#商務(wù)樓92588平方米#酒店式商務(wù)會(huì)所6500平方米商務(wù)樓容積率0.6單體建筑數(shù)量28幢戶型面積338/342/381配套設(shè)施網(wǎng)絡(luò)視頻會(huì)議廳、多媒體影視廳、商務(wù)套房、室內(nèi)游泳池、健身中心、中西式餐廳建筑結(jié)構(gòu)立方體設(shè)計(jì)和組合原則，戶型采用裂層設(shè)計(jì)，田字結(jié)構(gòu)外立面玻璃、石材、木板均價(jià)5700元/平方米開(kāi)盤(pán)日期2006年3月13日MOHO：集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代辦公、現(xiàn)代生活于一體的移動(dòng)辦公模式，傳遞著無(wú)盡創(chuàng)造力之宅(MostCreativityHouse)5.2特色商業(yè)/商務(wù)板塊工作內(nèi)容青島商業(yè)開(kāi)展背景審視海泉灣商業(yè)功能開(kāi)展機(jī)遇工程商業(yè)/商務(wù)組團(tuán)開(kāi)展主題導(dǎo)入性分析青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團(tuán)主題定位青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團(tuán)工程構(gòu)建青島商業(yè)開(kāi)展背景審視〔一〕

青島市商業(yè)布局規(guī)劃未來(lái)青島市商業(yè)等級(jí)序列將呈三級(jí)分布：市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心；五大市級(jí)商業(yè)中心主要分布在市南、市北、四方及黃島區(qū)；八大區(qū)級(jí)商業(yè)中心也均分布在青島七區(qū)范圍內(nèi)距離即墨最近的青島市域商圈分布在城陽(yáng)區(qū)，該商圈功能和輻射能級(jí)相對(duì)其他區(qū)域較弱未來(lái)青島商業(yè)中心空間分布青島市商業(yè)

布局圖青島郊區(qū)五市商業(yè)開(kāi)展較為緩慢，中心城區(qū)各等級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)濱海旅游度假區(qū)商業(yè)的帶動(dòng)及輻射效應(yīng)有限附：青島市主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局現(xiàn)狀現(xiàn)有青島市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)可分為傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和新興商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其商業(yè)職能以效勞島城中心城區(qū)居民生活消費(fèi)為主，對(duì)濱海旅游區(qū)的輻射功能較弱傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布：中山路、遼寧路、臺(tái)東、李村商業(yè)形態(tài)：均表現(xiàn)為集中的商業(yè)街區(qū)形態(tài)。中山路和遼寧路商業(yè)中心呈帶狀分布，商業(yè)職能的均質(zhì)度較高；臺(tái)東和李村商業(yè)中心呈塊狀形態(tài)，商業(yè)和居住混雜布局。商業(yè)職能：中山路：以服裝鞋帽、海鮮食品和工藝美術(shù)產(chǎn)品為特色臺(tái)東：以餐飲娛樂(lè)、攝影彩擴(kuò)、美容健康效勞為特色遼寧路：以電子商品和科技信息效勞為特色李村：以美容健康、家具、五金等為特色新興商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布：香港中路〔市南〕、敦化路〔市北〕、重慶路〔四方〕、黃島鎮(zhèn)〔黃島〕商業(yè)形態(tài)：四大新興商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主體，多為國(guó)內(nèi)外名牌商業(yè)企業(yè)分店，其區(qū)位選址服從商業(yè)企業(yè)總部戰(zhàn)略利益，故均呈現(xiàn)出適度別離的布局特點(diǎn)商業(yè)職能：香港中路：餐飲美食職能較為突出臺(tái)東：以家具專賣(mài)為特色遼寧路：中小零售企業(yè)聚集，綜合性商業(yè)職能李村：中小零售企業(yè)聚集，綜合性商業(yè)職能青島商業(yè)開(kāi)展背景審視〔二〕

青島市主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀青島市目前幾個(gè)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)業(yè)態(tài)相似度較高，缺乏具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)支撐；較為先進(jìn)的業(yè)態(tài)模式如購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)等商業(yè)業(yè)態(tài)較為缺乏，尚無(wú)法有效效勞青島市；傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)過(guò)于單一，造成其商業(yè)輻射等級(jí)逐年下降；而新興商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)尚不完善，無(wú)法形成對(duì)城市整體的有效輻射旅游度假區(qū)商業(yè)的開(kāi)展，需要特色的商業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)模式支撐，從而形成與中心城區(qū)的差異化開(kāi)展青島商業(yè)開(kāi)展背景審視〔三〕

青島居民消費(fèi)水平不斷提升使新興商業(yè)業(yè)態(tài)導(dǎo)入成為必然元/人青島人均可支配收入近幾年均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)人均消費(fèi)品零售額從2001年的4967元/人增長(zhǎng)到2005年的10566元/人，平均增長(zhǎng)率達(dá)21％，明顯高于全國(guó)平均水平青島市居民的恩格爾系數(shù)下降明顯，從1992年的57.0％下降到2003年的39.3％，2004年下降到38.0％，2005年又下降到37.6％，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，島城居民生活在辭別小康型的根底上，正大步邁向富裕型住房消費(fèi)、汽車(chē)消費(fèi)、娛樂(lè)消費(fèi)和健康消費(fèi)成為島城居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)和亮點(diǎn)青島居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)及優(yōu)化，新興商業(yè)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入必然更好的促進(jìn)島城商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使其能更好適應(yīng)區(qū)域居民的消費(fèi)增長(zhǎng)。小結(jié)：海泉灣商業(yè)開(kāi)展機(jī)遇商業(yè)開(kāi)展機(jī)遇OPPORTUNITIES1234現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)職能現(xiàn)有商業(yè)中心職能以效勞中心城區(qū)居民日常生活為主，對(duì)旅游度假區(qū)居民及游客的效勞職能較弱商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀零售商業(yè)業(yè)態(tài)種類多樣，但是其組合缺乏合理性，各種業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體何提供的商品類別雷同，缺乏具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)支撐居民消費(fèi)水平島城居民消費(fèi)水平提高迅速，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，旅游健康娛樂(lè)等新興消費(fèi)理念成為未來(lái)青島居民消費(fèi)的重要組成局部商業(yè)布局規(guī)劃未來(lái)青島三級(jí)商業(yè)中心序列對(duì)城郊五市輻射能級(jí)較弱，濱海旅游區(qū)具有自行開(kāi)展特色商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)機(jī)遇青島商業(yè)開(kāi)展的以上特征為本工程提供了新的機(jī)遇：需要新型商業(yè)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入突顯濱海旅游商業(yè)特色工程商業(yè)/商務(wù)組團(tuán)開(kāi)展主題導(dǎo)入性分析〔一〕

“LOHAS〞成為濱海商業(yè)/商務(wù)開(kāi)發(fā)新趨勢(shì)商業(yè)開(kāi)展階段第一次變革第二次變革以單純效勞于濱海旅游的簡(jiǎn)單商業(yè)為主，缺乏特色，檔次較低配套效勞休閑型商業(yè)成為主導(dǎo)，業(yè)態(tài)范圍更廣，效勞設(shè)施逐漸完善休閑商業(yè)LOHAS？國(guó)際上濱海度假區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的三次變革第三次變革概念：“樂(lè)活〞源于新興的有機(jī)生活方式〔LOHAS，LifestylesofHealthandSustainability，一種重視健康、向往和諧自然的優(yōu)質(zhì)生活方式〕，是伴隨著大批的中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)升級(jí)而產(chǎn)生的。模式：國(guó)際流行的開(kāi)展模式是將LOHAS生活理念與特色商業(yè)商務(wù)融合，打造COMPLEX的混合功能，倡導(dǎo)“健康、環(huán)保、回歸自然〞綠色導(dǎo)向的商業(yè)/商務(wù)模式特點(diǎn)：輕松、生態(tài)、環(huán)保、自由、健康解讀“LOHAS·樂(lè)活〞工程商業(yè)/商務(wù)組團(tuán)開(kāi)展主題導(dǎo)入性分析〔二〕

“LOHAS〞與工程核心資源的對(duì)接LOHAS核心資源回歸自然的理念健康的生活方式輕松的消費(fèi)方式濱海溫泉健康的生活方式溫泉功能特色：養(yǎng)生、保健、美容濱海廣闊空間讓人身心開(kāi)闊回歸自然的理念濱海、溫泉等自然資源成為新興消費(fèi)場(chǎng)所優(yōu)美的自然環(huán)境讓人流連忘返輕松的消費(fèi)方式游客更傾向于在優(yōu)美的濱海度假環(huán)境中實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)性消費(fèi)高素質(zhì)倡導(dǎo)人群消費(fèi)層次更高，符合濱海、溫泉休閑產(chǎn)品的消費(fèi)特征LOHAS工程核心資源青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團(tuán)主題定位橙色代表著夕陽(yáng)照耀下的濱海與溫泉在橙色風(fēng)情海泉中體驗(yàn)LOHAS全新生活理念

天同為主管利益的星座，也本板塊商務(wù)/商業(yè)功能相契合，并且也蘊(yùn)涵了持續(xù)經(jīng)營(yíng)、基業(yè)長(zhǎng)青的寓意。橙色海泉風(fēng)情樂(lè)活〔LOHAS〕商業(yè)/商務(wù)組團(tuán)橙色象征著繁榮、圓滿與情趣青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團(tuán)工程構(gòu)建主題項(xiàng)目構(gòu)建濱海購(gòu)物休閑街區(qū)海景MOHO移動(dòng)辦公聚落溫泉主題酒店式公寓核心定位旅游區(qū)商業(yè)服務(wù)為主，融入創(chuàng)意商業(yè)的展示，以“健康、環(huán)保、回歸自然”的綠色為導(dǎo)向的樂(lè)活商業(yè)中心濱海創(chuàng)意商務(wù)辦公集群，將辦公空間與自然景觀完美融合與宜居功能板塊相融合，構(gòu)建融綠化與居住于一體的社區(qū)健康生活服務(wù)基地主題特征購(gòu)物環(huán)?；嬍秤袡C(jī)化、娛樂(lè)健康化、環(huán)境生態(tài)化構(gòu)筑各種創(chuàng)意建筑類型及辦公方式，打造開(kāi)放式商務(wù)空間有效利用空間，節(jié)省能源，發(fā)展全民運(yùn)動(dòng)，服務(wù)大社區(qū)群體復(fù)合功能濱海海鮮坊手工DIY工坊創(chuàng)意主題餐飲PUB風(fēng)情餐飲港灣……海泉MOHOCoffeeCenter……溫泉主題酒店式公寓溫泉情景SPA會(huì)所海泉CLUB……132LOHAS商業(yè)案例——美國(guó)邁阿密·COCOWALK購(gòu)物中心AMC劇院購(gòu)物中心的庭院庭院周邊的商鋪主要職能：購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)主要特征：商業(yè)設(shè)施：高級(jí)購(gòu)物街店、16屏幕的AMC影劇院、藝術(shù)畫(huà)廊、餐廳、咖啡吧、酒吧商業(yè)形態(tài)：沿街商鋪為主將邁阿密特色的椰子樹(shù)林與濱海小鎮(zhèn)風(fēng)情完美融合開(kāi)發(fā)的空間寬敞的停車(chē)場(chǎng)5.3旅游度假功能板塊工作內(nèi)容溫泉養(yǎng)生度假細(xì)分市場(chǎng)狀況研究/主題元素籌劃

——溫泉養(yǎng)生度假細(xì)分市場(chǎng)開(kāi)展機(jī)遇

——溫泉養(yǎng)生度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)主題

——溫泉養(yǎng)生度假板塊功能與形象定位

——溫泉養(yǎng)生度假板塊具體設(shè)施籌劃主題游憩度假細(xì)分市場(chǎng)狀況/物業(yè)形態(tài)研究

——主題游憩度假細(xì)分市場(chǎng)開(kāi)展機(jī)遇

——主題游憩度假功能板塊構(gòu)建要點(diǎn)

——主題游憩度假板塊功能與形象定位

——主題游憩度假板塊具體設(shè)施籌劃商務(wù)會(huì)議度假細(xì)分市場(chǎng)狀況/物業(yè)形態(tài)研究

——商務(wù)會(huì)議度假細(xì)分市場(chǎng)開(kāi)展機(jī)遇

——商務(wù)會(huì)議度假板塊功能與形象定位

——商務(wù)會(huì)議度假板塊具體設(shè)施籌劃小結(jié)：六大亮點(diǎn)打造一個(gè)世紀(jì)的濱海溫泉旅居城溫泉養(yǎng)生度假功能開(kāi)展機(jī)遇〔一〕：需求的層面

企事業(yè)、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、商務(wù)人員為重點(diǎn)客群在青島與威海的受訪人群中，企事業(yè)單位職員、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、商務(wù)人員出游比重最高合計(jì)68.9%；公務(wù)員和效勞行業(yè)人員出游比重14.4%；離退休人員為10%；其中，企事業(yè)白領(lǐng)和商務(wù)人群消費(fèi)能力最強(qiáng)，合計(jì)人均消費(fèi)5000元以上占80%以上；私營(yíng)業(yè)主占74%；離退休人員消費(fèi)能力相對(duì)較弱，占40%企事業(yè)職員、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主、商務(wù)人群出游比重最高，消費(fèi)能力最強(qiáng)，是本工程開(kāi)展的重點(diǎn)客群溫泉養(yǎng)生度假功能開(kāi)展機(jī)遇〔二〕：需求的層面針對(duì)不同的養(yǎng)生度假客群，打造差異化養(yǎng)生產(chǎn)品在青島、威海、煙臺(tái)三地的受訪人群中，企事業(yè)、白領(lǐng)人群養(yǎng)生度假主要?jiǎng)訖C(jī)為身心調(diào)整，其次為減緩壓力；私營(yíng)業(yè)主、商務(wù)人群最主要?jiǎng)訖C(jī)為減緩壓力；身體養(yǎng)護(hù)是離退休人群出游養(yǎng)生的最大動(dòng)機(jī)；在企事業(yè)、白領(lǐng)人群中亞健康現(xiàn)象普遍存在，因此對(duì)美體、保健需求熱切；商務(wù)人群對(duì)溫泉保健、養(yǎng)生知識(shí)培訓(xùn)課程有強(qiáng)烈的需求；離退休人群對(duì)康復(fù)療養(yǎng)偏好度最高溫泉養(yǎng)生度假功能開(kāi)展機(jī)遇〔三〕：需求的層面以中高端人群為主，追求全新健康的生活理念家庭收入中高等以上收入性別女性65%，占主導(dǎo)年齡25-55歲教育程度35%-45%左右以上大學(xué)學(xué)歷、40%為大專學(xué)歷度假原因減緩壓力；身體養(yǎng)護(hù)、個(gè)人健康心理調(diào)整、養(yǎng)生培訓(xùn)課程、戶外運(yùn)動(dòng)、健康飲食、按摩、水療、瑜珈、美體主要功能類型放松與回春內(nèi)心朝圣健身與運(yùn)動(dòng)生活方式修正Wellness補(bǔ)充式療法大自然療法度假地選擇濱海度假村鄉(xiāng)村度假村牧場(chǎng)除了養(yǎng)生度假以外的活動(dòng)探險(xiǎn)、培訓(xùn)、高爾夫、和家人一起市場(chǎng)消費(fèi)特征〔以青島為主要目標(biāo)客群市場(chǎng)〕：放松、回春、減緩壓力生活方式的修正冥想、心里調(diào)節(jié)溫泉養(yǎng)生度假功能開(kāi)展機(jī)遇〔四〕：供給的層面環(huán)渤海灣“綜合性健康養(yǎng)生〞需求增長(zhǎng)，消費(fèi)群體日漸廣泛目前環(huán)渤海城市群的消費(fèi)者已經(jīng)把養(yǎng)生休閑當(dāng)作是一種保持和促進(jìn)健康的必需品，尋求新鮮的體驗(yàn)是養(yǎng)生休閑度假產(chǎn)品最大的度假動(dòng)機(jī)國(guó)內(nèi)大健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)1234綜合性養(yǎng)生休閑中心〞概念開(kāi)始流行，并得到迅速開(kāi)展家庭Spa假期獎(jiǎng)日益增多城市郊區(qū)型養(yǎng)生休閑休閑度假產(chǎn)品市場(chǎng)潛力巨大男性消費(fèi)者數(shù)量將逐漸增多5678豪華養(yǎng)生休閑度假目的地日漸流行政府、公司、組織以及團(tuán)體的養(yǎng)生休閑度假市場(chǎng)日漸龐大疾病治療假期將成為養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的最快領(lǐng)域養(yǎng)生休閑度假將與第二居所全面融合溫泉養(yǎng)生度假功能開(kāi)展機(jī)遇〔五〕：供給的層面目前以溫泉為主題的養(yǎng)生度假產(chǎn)品處于能級(jí)躍遷的階段第一代小型溫泉豪華溫泉度假區(qū)第二代第三代客群特征：17至18世紀(jì)貴族階層特權(quán)象征客群特征：19世紀(jì)后期進(jìn)入工業(yè)時(shí)代，中產(chǎn)階層逃避工業(yè)污染和過(guò)渡擁擠的生活客群特征：60年代健康生活理念傳遍歐美，面向高端人群的豪華Spa度假區(qū)盛起產(chǎn)品類型帳篷Spa倡導(dǎo)身、心、靈平衡的濱海綜合性養(yǎng)生休閑度假區(qū)第四代80年代后，養(yǎng)生休閑理念廣泛被接受為高端人群提供個(gè)性化健康效勞和身心養(yǎng)護(hù)方案興起歐美國(guó)家國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀溫泉療養(yǎng)院療養(yǎng)度假主題或多功能化養(yǎng)生度假區(qū)，以溫泉、生態(tài)資源為主SPA、健身、美體、營(yíng)養(yǎng)、飲食、放松、冥想、心理調(diào)節(jié)、教育、醫(yī)療…功能單一性市場(chǎng)機(jī)遇基地溫泉養(yǎng)生度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)主題導(dǎo)入全新的WELLNESS養(yǎng)生理念，引領(lǐng)中國(guó)養(yǎng)生度假市場(chǎng)WELLNESS養(yǎng)生理念：終生致力于生活方式的改變身、心、靈的平衡提升品位，引領(lǐng)生活風(fēng)范性靈、自我調(diào)整、教育健身美容美體健康營(yíng)養(yǎng)飲食身心放松、休息、冥想自我負(fù)責(zé)養(yǎng)生培訓(xùn)養(yǎng)生療養(yǎng)養(yǎng)生居住養(yǎng)生餐飲生活方式

獨(dú)享天成的WELLNESS——并非放縱的體驗(yàn)YogaRetreatDetoxRetreatUltimateDetoxRetreatFitnessRetreatGolferRetreatBodyTuningRetreatSpaRetreatWeightManagementRetreatNaturalHealthRetreat基地溫泉養(yǎng)生度假板塊功能與形象定位為環(huán)渤海灣企業(yè)家與頂級(jí)商務(wù)人士提供定制化、個(gè)性化養(yǎng)生效勞的綜合群落引入Wellness理念，倡導(dǎo)一種身心均衡的WELLNESS度假方式，平衡身心靈復(fù)合互動(dòng)式養(yǎng)生度假群落，為白領(lǐng)、商務(wù)人士引領(lǐng)健康生活方式,體驗(yàn)終極幸?！旎[者，天籟為天之聲響，非人所能聞見(jiàn)之聲也。海排岸處而得悠遠(yuǎn)之聲，游憩會(huì)意之時(shí)而得愜意之聲，風(fēng)鳴處那么得蒼翠之聲，聲聲相伴，故名天籟旅游

板塊組團(tuán)策劃產(chǎn)品業(yè)態(tài)核心形態(tài)主題特征養(yǎng)生旅游度假紫色生命能量提升組團(tuán)WELLNESSCENTRE融合濱海資源、身心靈平衡與健康生活方式養(yǎng)生度假板塊標(biāo)志性建筑，引領(lǐng)環(huán)渤海灣WELLNESS時(shí)尚生活全景群落度假酒店融入海洋、山、海資源，打造綜合性養(yǎng)生休閑中心以富有特色的建筑風(fēng)格，形成錯(cuò)落有致的建筑序列企業(yè)度假基地針對(duì)青島的知名企業(yè)，打造一個(gè)針對(duì)企業(yè)的度假療養(yǎng)基地以水元素為空間符號(hào)，為企業(yè)人群提供一個(gè)養(yǎng)生、交流、康復(fù)場(chǎng)所國(guó)際CEOCLUB聚落針對(duì)企業(yè)的高端客群，打造一個(gè)融康復(fù)醫(yī)療、為都市亞健康生活狀態(tài)形成特色康復(fù)度假產(chǎn)品針對(duì)高端企業(yè)人群，營(yíng)造放松、休閑、交流空間，構(gòu)筑健康主題的大養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)鏈基地溫泉養(yǎng)生度假板塊具體設(shè)施籌劃紫色是七色色譜中能量最高的，

象征著生生不息的蓬勃生命能級(jí)主題游憩度假功能板塊開(kāi)展機(jī)遇〔一〕目標(biāo)客群趨于年輕化，定期外出休閑市場(chǎng)開(kāi)展?jié)摿薮竽繕?biāo)客群旅游年齡結(jié)構(gòu)分析在青島、威海、煙臺(tái)三地中，年齡在19—30歲之間的市民出游的比例均在六成以上，31—50歲市民出游比例約在三成左右，游客出游呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)三地居民進(jìn)行近郊休閑度假已經(jīng)成為了一種生活習(xí)慣，超過(guò)六成的受訪者都會(huì)每個(gè)季度外出度假一次，約三成受訪者更是每月進(jìn)行一次度假，定期外出休閑度假的市場(chǎng)空間挖掘潛力非常巨大目標(biāo)客群旅游出行周期分析目標(biāo)客群旅游消費(fèi)偏好分析20%17%18%8%3%10%12%16%15%15%4%4%3%10%16%5%8%9%10%12%18%9%10%20%20%16%20%22%19%17%8%10%3%5%4%15%14%12%8%8%2%4%5%3%3%2%2%2%2%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%<1818-2525-3535-45>45主題樂(lè)園體驗(yàn)探險(xiǎn)鄉(xiāng)土風(fēng)情古代文化家庭活動(dòng)戶外運(yùn)動(dòng)城市發(fā)展水上游樂(lè)商業(yè)購(gòu)物其他主題游憩度假功能板塊開(kāi)展機(jī)遇〔二〕開(kāi)發(fā)時(shí)尚、動(dòng)感元素+濱海主題游樂(lè)設(shè)施結(jié)合客戶需求偏好的調(diào)研與分析，工程開(kāi)發(fā)與工程設(shè)置方面，應(yīng)考慮到年齡層次的受眾比例，在濱海主題游憩度假板塊中多融入年輕、時(shí)尚動(dòng)感的新鮮元素，增加工程活動(dòng)的趣味性、體驗(yàn)性和新奇性突出基地“海+泉+水〞的特征，開(kāi)發(fā)室內(nèi)外一體化的、主題型的、親水體驗(yàn)的旅游設(shè)施，打造山東半島首席主題游憩度假功能組團(tuán)在重點(diǎn)目標(biāo)客群中，偏好度排在前幾位的旅游產(chǎn)品分別是戶外運(yùn)動(dòng)、主題樂(lè)園、體驗(yàn)型水上運(yùn)動(dòng)主題游憩度假功能板塊構(gòu)建要點(diǎn)〔一〕

注入特色節(jié)事，平衡旅游波峰波谷春季2－4月夏季5－9月秋季10月－11月冬季12－1月生態(tài)拓樸、采摘巴西燒烤迷你沙雕迷你高爾夫交流賽勁爆海灘電舞桑巴狂歡月沙灘競(jìng)技球賽、夏日海灘健身季近海潛水游水上穿梭機(jī)、自由落體、水上摩天輪濱海情調(diào)婚典大豐收漁人節(jié)金秋海鮮美食節(jié)激情十月啤酒節(jié)溫泉科技風(fēng)情展動(dòng)感拉丁火舞節(jié)國(guó)際游艇海釣節(jié)水幕電影節(jié)室內(nèi)游泳錦標(biāo)賽高空跳傘、傘翼滑翔帆板沖浪重點(diǎn)導(dǎo)入春、冬淡季的旅游產(chǎn)品，起到淡季調(diào)峰作用充分開(kāi)發(fā)室內(nèi)與半室內(nèi)等人造設(shè)施，減少天氣限制，創(chuàng)造多元化的濱海旅游產(chǎn)品導(dǎo)入節(jié)事活動(dòng)，充分利用民眾參與性旺盛濱海旅游人氣主題游憩度假功能板塊構(gòu)建要點(diǎn)〔二〕

基于基地核心資源的旅游產(chǎn)品序列山地探險(xiǎn)〔攀巖等〕山頂海景高爾夫野外模擬射擊環(huán)山觀海自行車(chē)游生態(tài)拓?fù)洹⒉烧碁┣蝾愡\(yùn)動(dòng)沙灘陽(yáng)光健身運(yùn)動(dòng)海灘電舞巴西燒烤濱海情調(diào)婚典溫泉人文博覽迷你沙雕臨海漫步水幕電影近海潛水游水上穿梭機(jī)水上摩天輪水上迷你高爾夫高空跳傘傘翼滑翔帆板沖浪游艇海釣環(huán)山觀海主題動(dòng)感野趣體驗(yàn)臨海休閑主題浪漫激情體驗(yàn)近海戲水主題24小時(shí)全活力親海體驗(yàn)主題驚險(xiǎn)刺激體驗(yàn)親水度低高主題游憩度假功能板塊功能與形象定位

表達(dá)濱海風(fēng)光帶延斷不斷的活力，滿足人親近自然的需求。以戲海、親