物業(yè)管理糾紛培訓(xùn)

常見物業(yè)管理糾紛

應(yīng)對及防范法務(wù)部2021年11月目錄物業(yè)管理概念常見物業(yè)管理糾紛類型處理物業(yè)管理糾紛的常用法律法規(guī)常見物業(yè)管理糾紛的應(yīng)對防范措施案例分析物業(yè)管理的定義物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)效勞企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。引自?物業(yè)管理條例?第二條物業(yè)管理的成因業(yè)主選聘訂立物業(yè)管理合同問題：如果個別業(yè)主未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，那么物業(yè)公司是否可以不為該業(yè)主提供物業(yè)管理效勞，業(yè)主是否可以不交物業(yè)管理費呢？物業(yè)管理的范圍房屋配套的設(shè)施設(shè)備相關(guān)場地物業(yè)管理的主要工作對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)秩序的活動A

CB

物業(yè)管理合同通常包括哪些內(nèi)容？當(dāng)事人和物業(yè)的根本狀況雙方的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理效勞事項和效勞質(zhì)量要求物業(yè)管理效勞費的標準和收取方法物業(yè)管理效勞用房的使用、管理和收入分配方法維修基金的管理和使用合同的有效期限、合同終止和解除的約定，合同終止時物業(yè)資料的移交方式違約責(zé)任及解決糾紛的途徑當(dāng)事人約定的其他事項常見物業(yè)管理糾紛類型常見物業(yè)管理糾紛類型物業(yè)的維護使用管理糾紛物業(yè)服務(wù)標準糾紛物業(yè)服務(wù)費收繳糾紛緊急避險糾紛人身傷害糾紛物業(yè)的維護與使用管理糾紛因房屋維修養(yǎng)護管理不善而引發(fā)的糾紛因設(shè)備設(shè)施運行管理不善而引發(fā)的糾紛因設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理不善而引發(fā)的糾紛因平安防范不善而引發(fā)的糾紛物業(yè)效勞標準糾紛因業(yè)主對物業(yè)管理效勞不滿而引發(fā)的糾紛因物業(yè)效勞人員處理不當(dāng)而引發(fā)的糾紛因?qū)π谠u價觀點不一致而引發(fā)的糾紛因環(huán)境臟亂不堪而引發(fā)的糾紛因裝修管理不力而引發(fā)的糾紛物業(yè)效勞費收繳糾紛物業(yè)公司收取了不應(yīng)當(dāng)收取的費用而引發(fā)的糾紛業(yè)主或物業(yè)使用人欠繳物業(yè)費而引發(fā)的糾紛業(yè)主或物業(yè)使用人欠繳工程費、物料費、維修保養(yǎng)費而引發(fā)的糾紛緊急避險糾紛因處理火災(zāi)而引發(fā)的糾紛因處理水浸而引發(fā)的糾紛因處理煤氣泄漏而引發(fā)的糾紛因處理傷亡搶救等意外而引發(fā)的糾紛人身損害糾紛因建筑附著物致人傷害而引發(fā)的糾紛因物件致人傷害而引發(fā)的糾紛因施工致人傷害而引發(fā)的糾紛其他物業(yè)效勞企業(yè)處理不及時〔如鏟雪、排水〕致人傷害而引發(fā)的糾紛處理物業(yè)管理糾紛的常用法律法規(guī)民法通那么合同法物權(quán)法侵權(quán)責(zé)任法物業(yè)管理條例公安部關(guān)于保安效勞公司標準管理的假設(shè)干規(guī)定廣東省物業(yè)管理條例廣州市物業(yè)管理條例物業(yè)的維護和使用管理糾紛的應(yīng)對

STEP1:確定產(chǎn)生糾紛的事由是否屬于物業(yè)效勞范圍A是否屬于公共范圍〔區(qū)別私有局部〕B是否是設(shè)施或設(shè)備本身質(zhì)量問題〔建筑商、開發(fā)商責(zé)任〕C是否屬于委托第三方進行維修維護的范圍D是否符合物業(yè)管理合同約定的標準E是否屬于無關(guān)聯(lián)第三方的責(zé)任STEP2：核實己方是否已盡到責(zé)任A按合同約定執(zhí)行B是否已盡到平安防范義務(wù)〔嚴格執(zhí)行登記制度、平安巡視制度，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備處于正常運行狀態(tài))C是否已盡到合理、注意義務(wù)D是否已盡到報告義務(wù)STEP3：降低己方責(zé)任份額A對方〔受害方〕己方過錯B主要是第三方過錯，物業(yè)只能防范，不能防止C權(quán)利義務(wù)的對等性你來當(dāng)法官案例一：某小區(qū)業(yè)主在這字樓內(nèi)遭遇持刀歹徒搶劫，經(jīng)該業(yè)主防衛(wèi)，歹徒反被刺死，但該業(yè)主也身受重傷。該業(yè)主對管理該寫字樓的物業(yè)公司提起訴訟，請求判令物管公司對該事件中他所遭受的人身、財產(chǎn)損失進行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據(jù)證明公司對該物業(yè)有完備的出入登記審查制度，公共區(qū)域的監(jiān)控設(shè)備也均正常運行。案例二：某小區(qū)業(yè)主在家中發(fā)生竊案后，認為物管公司未妥善承擔(dān)平安防范的職責(zé)，導(dǎo)致竊案結(jié)果的發(fā)生，訴請判令物管公司賠償由此給該業(yè)主造成的損失。業(yè)主提交了社區(qū)證明、事發(fā)當(dāng)天公安機關(guān)對現(xiàn)場的勘驗筆錄，證明物管公司對該小區(qū)存在缺陷的監(jiān)控系統(tǒng)未進行維修。物業(yè)公司要承擔(dān)責(zé)任嗎？判決結(jié)果案例一：法院判決不用承擔(dān)責(zé)任。理由如下：物業(yè)公司對業(yè)主的人身財產(chǎn)平安不負絕對的保護義務(wù)，平安保衛(wèi)義務(wù)重在履行過程，只要謹慎、善良地履行了這一義務(wù)，即使仍然不能阻止損害結(jié)果的發(fā)生，物業(yè)管理公司也不再承擔(dān)民事責(zé)任。本案的關(guān)鍵在于物業(yè)管理公司是否在合理限度內(nèi)謹慎地履行了平安注意義務(wù)。從案情看，被告公司建立有保安巡邏制度和門衛(wèi)制度，有從事保安工作的人員。被告的保安工作到達了正常防范性平安保衛(wèi)義務(wù)的要求。原告人身損害的加害人為犯罪分子，被告保安行為的履行與否也非刑事案件發(fā)生的直接原因，被告的行為與損失結(jié)果之間沒有因果關(guān)系，故物業(yè)公司對原告的損失不應(yīng)承責(zé)任。判決結(jié)果案例二：分情況處理。1、案件未偵破的，其業(yè)主財物損害的數(shù)額難以確認，那么按照公平合理原那么，確認物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。A權(quán)利義務(wù)均衡與對價B合同法規(guī)定的可預(yù)見性標準C違約程度2、案件被偵破的，那么應(yīng)當(dāng)由犯罪分子承擔(dān)民事賠償責(zé)任。假設(shè)犯罪分子不能賠償或者不能全額賠償?shù)模敲从晌飿I(yè)公司按照1的原那么賠償或者補充賠償其缺乏的局部。公安部關(guān)于保安效勞公司標準管理的假設(shè)干規(guī)定十二、保安人員的職責(zé)：

〔一〕執(zhí)行守護、押運等平安防范任務(wù)；

〔二〕按照國家和行業(yè)標準，提供設(shè)計、安裝保養(yǎng)、維護平安技術(shù)防范設(shè)施和保安裝置等保安技術(shù)效勞；

〔三〕對發(fā)生在執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的刑事案件、治安案件和治安災(zāi)害事故，及時報告當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)和客戶單位，采取措施保護發(fā)案現(xiàn)場，協(xié)助公安機關(guān)維護發(fā)案現(xiàn)場秩序；

〔四〕落實防火、防盜、防爆炸、防破壞等治安防范措施，發(fā)現(xiàn)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的治安隱患，立即報告客戶單位和公安機關(guān)主管部門，并協(xié)助予以處置；

〔五〕法律、行政法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其它職責(zé)。

保安人員可以查驗出入執(zhí)勤區(qū)域的車輛、物品的出入手續(xù)。對現(xiàn)行違法犯罪行為應(yīng)當(dāng)及時制止，對現(xiàn)行違法犯罪嫌疑人應(yīng)當(dāng)扭送公安機關(guān)處理。保安人員要主動向公安機關(guān)反映治安情況和信息，支持和配合公安機關(guān)執(zhí)法辦案，不得以任何理由拒絕或者阻礙公安機關(guān)和其它執(zhí)法部門依法執(zhí)行公務(wù)。

保安人員執(zhí)行一般任務(wù)時，可根據(jù)需要配備和使用橡膠警棍等非殺傷性防衛(wèi)器械；執(zhí)行押運任務(wù)時，按照國家有關(guān)規(guī)定配備必要的武器裝備。保安防衛(wèi)器械的配備標準和使用方法由公安部另行制定。

物業(yè)的維護和使用管理糾紛的防范合同明確責(zé)任范圍及限額設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)嚴格執(zhí)行登記制度、平安巡視制度，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的監(jiān)控設(shè)備處于正常運行狀態(tài)物業(yè)效勞標準糾紛應(yīng)對按合同的約定處理協(xié)調(diào)解決提高效勞標準物業(yè)效勞標準糾紛防范約定明確的物業(yè)效勞標準盡量將效勞標準化無法做到的效勞，不要寫到合同中分清市政區(qū)域與物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生物業(yè)效勞費收繳糾紛應(yīng)對及防范對于出租公用場地費、廣告費等可在合同中約定物業(yè)管理公司可提取一定的比例作為報酬〔廣東省物業(yè)管理條例第五十三條：利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有。〕按照合同規(guī)定收取物業(yè)管理費，裝修費，維修費等，并在合同中規(guī)定逾期不交納將收取滯納金。采用法律途徑追索物業(yè)管理公司能否以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)管理費為由，采取停止供電、供水、供氣、供熱等措施呢？對于物業(yè)效勞費的糾紛，

法院的通常判法業(yè)主無理拒交費用，通常判令按合同規(guī)定交納，并承擔(dān)延期交費的違約責(zé)任；業(yè)主因自身原因未居住并以此為由要求減免物業(yè)管理費用的不予支持；對于因物業(yè)管理公司提供的效勞質(zhì)量達不到合同約定致使業(yè)主拒交物業(yè)管理費的，一般將會根據(jù)物業(yè)管理公司的效勞質(zhì)量狀況酌情判令駁回物業(yè)公司請求或判決減少業(yè)主的物業(yè)管理費，但應(yīng)交的維修費在不在此限；公攤費用不公引起業(yè)主拒交物業(yè)管理費的，一般在確定合理分攤的根底上判令相關(guān)業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費等，判令按物價部門核準的標準計收；未簽物業(yè)管理合同引發(fā)的糾紛，一般會判令參照政府規(guī)定收費標準或同類物業(yè)效勞工程收費標準收取；拖欠物業(yè)費的滯納金，一般會判令按合同約定處理。滯納金過高的，適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不能超過欠費總額。緊急避險糾紛應(yīng)對案例：某小區(qū)9樓一住戶外出時，忘記煲的湯沒有關(guān)火，造成房屋著火，物業(yè)公司通知消防隊的同時也采取了救助措施，因火勢不大，在物業(yè)公司的及時救助下，火被撲滅，但因救火時使用了大量的水，致使8樓住戶房屋滲水，造成天花板、墻壁污損，現(xiàn)8樓住戶起訴物業(yè)管理公司滅火不當(dāng)，要求賠償損失，物業(yè)管理公司真是有苦說不出，積極救助竟然最后成了被告。你認為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償8樓住戶的損失嗎？為什么？緊急避險糾紛應(yīng)對民法通那么第一百二十九條因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔(dān)民事責(zé)任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔(dān)民事責(zé)任或者承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。因緊急避險采取措施不當(dāng)或者超過必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，緊急避險人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。

侵權(quán)責(zé)任法第三十一條因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔(dān)責(zé)任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔(dān)責(zé)任或者給予適當(dāng)補償。緊急避險采取措施不當(dāng)或者超過必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，緊急避險人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)呢?zé)任。緊急避險糾紛應(yīng)對做好解釋，安撫工作請相關(guān)部門判令險情引起原因確定引起險情的人或單位告知損失方直接向引起險情的人索賠防范緊急避險糾紛處理緊急避險步驟報警或報告相關(guān)行政部門，維護現(xiàn)場供參考Descriptionofthecontents通知相關(guān)業(yè)主、住戶等險情的發(fā)生，及時疏散確保平安的情況下，采取一定的救助措施協(xié)調(diào)受害人與引起險情的人之間的問題，促成調(diào)解1.報告2.通知3.救助4.協(xié)調(diào)*Descriptionofthecontents人身損害糾紛應(yīng)對及防范積極救助屬于第三方責(zé)任的，落實第三方及時承擔(dān)責(zé)任在與第三方的合同中約定，因施工、產(chǎn)品質(zhì)量等造成的人身或財產(chǎn)損害，均由第三方承擔(dān)法律的規(guī)定

侵權(quán)責(zé)任法第八十五條建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。第八十七條從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。第八十八條堆放物倒塌造成他人損害，堆放人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第九十條因林木折斷造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。第九十一條在公共場所或者道路上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標志和采取平安措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

窨井等地下設(shè)施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

因物業(yè)公司未盡平安保障義務(wù)造成損害如何處理？物業(yè)公司施工造成人身損害物業(yè)公司員工在履行職務(wù)中致人損害因疏于管理，物業(yè)內(nèi)設(shè)備設(shè)施存在不平安因素，造成業(yè)主在使用或靠近時受傷害電梯事故造成人身損害物業(yè)公司怠于行使管理職責(zé)致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故造成人身損害案例討論業(yè)主A將其奔馳車存放在物業(yè)公司管理的某小區(qū)地下車庫內(nèi)。某日突遇暴雨，因車庫排水系統(tǒng)出現(xiàn)