地產(chǎn)公司全周期成本管理與底線規(guī)定

地產(chǎn)公司全周期成本管理與底線規(guī)定（高級）一、目標成本管理1、責任包干成本經(jīng)集團審批后作為區(qū)域對集團的管控承諾，也是區(qū)域成本管理的紅線。項目實際結算成本超責任包干成本的，集團予以處罰（包括經(jīng)濟處罰和行政處罰）2、責任包干成本、最優(yōu)成本定期進行后評估，若實際成本偏差率過大，區(qū)域總需評估對應投資測算負責人、最優(yōu)成本制定人、區(qū)域成本負責人的崗位勝任能力，根據(jù)評估結果問責二、合約規(guī)劃管理1、強制規(guī)定整個項目的合約類型及合理的合同份數(shù)2、前置策劃，形成區(qū)域模板，在責任成本確定后必須按集團管理規(guī)定完成項目合約規(guī)劃，并落實強控。3、集團將對合約規(guī)劃合同數(shù)量調整率不定期排名通報4、擬定標金額超合約規(guī)劃金額的，系統(tǒng)亮燈提示，區(qū)域/項目需采取措施降低中標價；經(jīng)過多方努力后（包括但不限于設計優(yōu)化調整，中標價談判等）仍超支的，合同可正常發(fā)起并對外發(fā)出簽訂，但必須調整規(guī)劃金額才可歸檔及付款5、合約規(guī)劃與招標立項強關聯(lián)，必須先規(guī)劃再立項，招標范圍與合約規(guī)劃范圍保持一致，嚴禁出現(xiàn)工程分割零散、合同范圍及施工界面劃分不清晰，施工范圍重復等情況。6、新項目需在“兩策”階段完成項目開發(fā)全過程相關施工界面的劃分工作，并經(jīng)會議審核通過后嚴格執(zhí)行。三、招投標管理1、不得先進場施工，后定價，如有發(fā)生項目經(jīng)辦人及工程經(jīng)理直接免職，項目總兩次警告后免職。緊急搶險工程施工前必須拉群請示，群成本必須包含區(qū)域總、區(qū)域大運營負責人、區(qū)域成本負責人及其他相關人員。2、議標率不得＞25%。3、各項目工程立項及定標時間嚴格按照《關于明確各項目工程立項、定標時間通知》要求執(zhí)行，避免價格漲幅引發(fā)爭議，如簽訂合同后，由于長時間未進場，導致施工單位以價格變動大而產(chǎn)生爭議，必須談妥價格或重新定標后方可開工，嚴禁邊施工邊談價。四、合同管理1、不允許非合同約定的獎勵采用零星合同進行簽訂，合同約定的獎勵隨主合同結算2、不允許任何形式虛構工程簽訂合同3、各項目須嚴格遵守費用管理規(guī)定，嚴禁對給用進行包裝、轉移，嚴禁以任何形式將費用已工程合同成本支出、或在不同費用間互相拆借。因業(yè)務需要確需突破規(guī)定的，需報集團費用管理小組審批。五、預算管理1、各工程預算按權限執(zhí)行業(yè)務審批，不得越權或故意切割合同金額規(guī)避報審2、預算資料不得弄虛作假，避免預算不實3、嚴禁強制包干范圍內的工程在未達到包干條件（圖紙不齊、范圍不清等）下強行包干，從而導致包干質量降低，最終結算時全部推翻原預算包干補充協(xié)議合同的情況六、動態(tài)成本管理1、動態(tài)成本管理必須“及時、準確”，成本數(shù)據(jù)不得弄虛作假、不得故意隱藏風險,“動態(tài)成本弄虛作假”納入?yún)^(qū)域底線管理2、集團對項目成本風險指標進行監(jiān)控排名，每月定期巡檢，根據(jù)成本風險指標，觸發(fā)亮燈預警機制3、監(jiān)管失職處罰：區(qū)域成本對動態(tài)數(shù)據(jù)的及時性與準確性承責，區(qū)域成本負責人監(jiān)管失職，項目動態(tài)成本失真未及時預警整改，經(jīng)集團查實，按情節(jié)嚴重程度分別給予警告、降職、免職處理。七、簽證變更管理1、簽證變更一事一單，嚴禁將簽證變更拆分或合并辦理，簽證變更計量方式能按圖計算的嚴格按照圖紙確認工程量，不能按圖紙計量的需進行現(xiàn)場收方，嚴禁采用零星臺班、零星用工形式確認數(shù)量。2、結算時，已上線且經(jīng)有效審批完成的簽證變更才可計入結算。聯(lián)系函不能作為結算依據(jù)。3、對于預估金額＞5萬元的現(xiàn)場簽證必須走事前審批流程，完成審批后方可按指令進行現(xiàn)場施工。未走事前審批流程而現(xiàn)場施工的，視同未立項先施工，按未立項先施工處理原則。4、應辦負簽證但未辦，導致集團經(jīng)濟損失的，由項目部負責追回，如無法追回則由項目部承擔該部分損失的20%費用（最高不超過15萬/每份合同）。5、經(jīng)集團發(fā)現(xiàn)區(qū)域上報的簽證變更費用中存在不合理費用（含無效費用及無效成本）的，按不合理費用的20%對項目總經(jīng)理處罰，同時罰金不超過15萬元/每份合同。6、簽證預估造價過高，導致過程中進度款超比例支付，由項目部負責追回，如無法追回則由項目部承擔該部分損失的20%費用（最高不超過15萬/每份合同）。7、嚴禁為幫施工單位規(guī)避延期扣罰，配合施工單位調整完工時間導致邏輯混亂。若存在越權或偽造行為（時間作假、邏輯錯亂等）的，對項目予以通報，并視嚴重程度報集團審計風控中心處理。8、區(qū)域成本每季度對當季度在建項目簽證份數(shù)及簽證變更率（簽證金額/對應合同金額）進行排名統(tǒng)計并在區(qū)域月度經(jīng)營分析上進行通報。年度簽證變更率排名后三名的項目負責人需在區(qū)域年終總結會總結經(jīng)驗，并匯報整改措施。八、工程付款管理1、不得進行工程借款，特殊情況由集團決策委員會評定后報集團總裁終審2、Ⅰ、Ⅱ類工程進度款付款至合同動態(tài)金額的40%、85%時，報集團運營中心核查形象進度及集團招采中心備案備查3、區(qū)域必須按合同約定比例和節(jié)點付款，若項目申請?zhí)岣咧Ц侗壤抑Ц侗壤塾嬕淹戤a(chǎn)值或合同額的90%或不按合同節(jié)點付款的，申請流程報集團招采中心終審4、2015年起簽訂的合同中，若工程進度款付款金額超結算金額且無法扣回的，超付金額從相應責任人對應項目的成就共享中扣除。責任人及承擔比例為：區(qū)域總（20%）、執(zhí)行總（20%）、項目總（40%）、區(qū)域運營負責人（10%）、區(qū)域成本負責人（10%），如無執(zhí)行總層級，則承擔比例調整為區(qū)域總（30%）、項目總（50%）、區(qū)域運營負責人及區(qū)域成本負責人各（10%）5、若因特殊原因超現(xiàn)場形象進度或合同約定請款但未如實申報并經(jīng)授權審批，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)核實，相關責任人予以免職九、工程結算管理1、同一施工范圍內的工程不得重復結算2、結算資料不得弄虛作假，避免結算不實3、各工程結算需按權限執(zhí)行業(yè)務審批的，不得越權或故意切割合同金額規(guī)避報審4、“第三方合同類”工程，結算完成后需對責任單位扣款及其他扣款進行系統(tǒng)梳理，并按集團相關規(guī)定落實管控與扣罰；其他工程結算付款時需再一次復核“待扣款”扣除情況，確保全部扣除，應扣實際未扣款將視為無效成本通報5、簽證變更結算時，已上線且經(jīng)有效審批簽證變更方可計取。施工單位逾期上線每延遲1天，按該項簽證變更結算造價的2%承擔違約金，扣完為止6、結算額（樁基、基坑支護、市政園建工程除外）超合同額20%且過程中未辦理簽證變更及補充協(xié)議等手續(xù)，項目總需專項匯報區(qū)域總同意后方可辦理結算。7、項目必須嚴格按公司權責流程要求審批確認，嚴禁項目越權簽署造價認定文件（包括不限于調差、人工單價確認、綜合單價等）8、爭議索賠過程處理，及時反饋上報，及時面對，落實專職負責人收集資料，審核資料的完整性、準確性、聯(lián)動成本、運營等多條線處理解決，及時止損。同時過程中做好反索賠資料收集增加談判籌碼。嚴禁遺留爭議索賠在結算后處理十、成本后評估管理后評估資料務必真實客觀，如發(fā)現(xiàn)故意瞞騙、捏造數(shù)據(jù)的情形，將對區(qū)域成本負責人進行約談，納入?yún)^(qū)域成本負責人誠信度評估，嚴重者在集團通報或移交風控審計監(jiān)察中心處理。十一、專項工程全過程管控—土石方工程1、不允許未定價先施工2、不允許未測量先施工3、區(qū)域總體議標率不允許超過30%4、不得違反付款規(guī)定。十二、專項工程全過程管控—市政能源工程1、合同交樓后，供水、供電工程必須按當?shù)匦泄懿块T政策移交（含管理移交、資產(chǎn)移交）2、合同交樓節(jié)點必須接通永久水、電、氣、暖3、區(qū)域必須嚴格開展方案定案審核。不得出現(xiàn)設計方案高于當?shù)卣咭蠹膀炇諛藴?；不得出現(xiàn)方案定案版圖紙無法指導預（結）算審核、工程定價、現(xiàn)場施工；不得出現(xiàn)方案定案結果與行管部門最終批復意見不一致等情況4、嚴禁未按圖施工，包括工程路由/工藝/做法與定案版圖紙不符。嚴禁市政能源主材設備品牌與合同及定價文件品牌不符。嚴禁市政能源主材設備存在材料降級使用/偷工減料5、嚴禁區(qū)域變更市政能源年度標（階段性招標）招采模式、年度標入圍單位及價格6、嚴禁違反直委/招標管理要求：直委未經(jīng)考察入庫或處于暫停和拉黑狀態(tài)的單位、選用未經(jīng)考察入庫或處于暫停和拉黑狀態(tài)的單位參與投標，開標后修改招標文件內容及評標規(guī)則，投標單位投標內容未實質響應招標文件中標7、嚴禁違反市政能源工程策劃、工程定標和主材設備定標制度約定的工程定價模式及定價原則要求8、嚴禁市政能源邀標議價工程未按集團制度要求簽訂總價包干合同，擅自更改標版合同重大條款9、預結算數(shù)據(jù)、方案定案數(shù)據(jù)等不得出現(xiàn)弄虛作假、規(guī)避集團審核、計算重大失誤等情況十三、專項工程全過程管控—第三方工程1、原則上維修整改由原責任單位兜底，如不得已采用第三方項目需事先做好責任分判，在合同立項階段確定好費用承擔比例2、責任單位通知四步驟和資料完整性、及時性、收方數(shù)據(jù)真實性；按照“月清季結”上報維修清算資料3、第三方工程類合同補充協(xié)議金額不得超過原合同的20%4、禁止同一項目（期區(qū)）交付前的第三方趕工工程和交付后的第三方