內(nèi)蒙古敕勒川城投物業(yè)服務(wù)有限公司發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策建議企業(yè)管理專業(yè)

本科論文目錄摘要 IAbstract II引言 11物業(yè)服務(wù)行業(yè)及小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)狀 31.1物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷史 31.2我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn) 31.3小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 52敕勒川城投物業(yè)公司現(xiàn)存問題 72.1經(jīng)營問題 72.2管理問題 92.3人力資源問題 93敕勒川城投物業(yè)公司發(fā)展對(duì)策建議 103.1提高企業(yè)經(jīng)營能力 103.2加強(qiáng)操作流程管理及企業(yè)文化建設(shè) 123.3改進(jìn)人才招聘方式并加大培訓(xùn)力度 124敕勒川城投物業(yè)公司未來發(fā)展的展望 144.1物業(yè)服務(wù)趨于多元化 144.2物業(yè)服務(wù)模式將會(huì)持續(xù)創(chuàng)新 144.3行業(yè)整合趨勢(shì)明顯 14結(jié)論 15參考文獻(xiàn) 16致謝 18本科論文摘要近年來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越快速，城市化進(jìn)程也在不斷加快，這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，物業(yè)服務(wù)公司也像雨后的春筍一樣迅速增多，但是這些企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀并不是很值得樂觀，有著許多的問題。物業(yè)服務(wù)是涉及民生的一項(xiàng)特殊公共服務(wù)，在構(gòu)建社會(huì)和諧、促進(jìn)社會(huì)良好發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面物業(yè)服務(wù)發(fā)揮了重大的作用。在2014年的最新政策表示，不是保障性住宅的服務(wù)費(fèi)也不需要按照政府的制定的價(jià)格，變?yōu)榘凑帐袌?chǎng)通過業(yè)主和物業(yè)企業(yè)共同定價(jià)，根據(jù)該政策進(jìn)行大調(diào)整的物業(yè)服務(wù)公司，將面對(duì)的既是一個(gè)機(jī)遇也是一個(gè)挑戰(zhàn)。這一政策也實(shí)實(shí)在在的使得物業(yè)市場(chǎng)的自由度提高了，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境，然而每一件事情的出現(xiàn)都是有利有弊，在很好的發(fā)揮了自由市場(chǎng)的積極作用時(shí)，也無法避免的出現(xiàn)一些不好的影響。本文主要以內(nèi)蒙古敕勒川城投物業(yè)服務(wù)有限公司這一小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)為例分析其經(jīng)營現(xiàn)狀中存在的主要問題，主要從經(jīng)營問題、管理問題和人力資源問題這三方面展開研究并提出相應(yīng)有利的對(duì)策和建議，為微型企業(yè)中物業(yè)服務(wù)型企業(yè)健康良好運(yùn)營提供指導(dǎo)和借鑒。另外，本文將在后面的論述中必要時(shí)將內(nèi)蒙古敕勒川城投物業(yè)服務(wù)有限公司簡(jiǎn)稱為敕勒川城投物業(yè)公司。關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；微型企業(yè)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)AbstractWith

the

rapid

development

of

China's

economy,

the

process

of

urbanization

continues

to

accelerate,

promoting

the

vigorous

development

of

the

real

estate

market,

property

companies

are

mushrooming,but

their

development

status

is

not

optimistic,

there

are

many

problems.Property

service

is

a

special

public

service

related

to

people'slivelihood.

It

also

plays

an

important

role

in

building

harmonious

society,

promoting

social

healthy

development

and

social

stability.In

2014,

the

national

development

and

Reform

Commission

issued

a

notice

that

the

non

indemnificatory

housing

service

charge

standard

no

longer

refers

to

the

government

guidance

price,

is

priced

by

the

owner

and

property

service

enterprises

according

to

the

market

environment.

Major

adjustment

of

property

service

policy

is

both

an

opportunity

and

a

challenge

for

property

enterprises.

The

implementation

of

the

negotiates

pricing

mechanism

ensures

the

further

deepening

of

the

freedom

of

the

property

market

and

provides

a

free

competitive

market

environment

for

property

service

enterprises.

However,

everything

has

two

sides,

which

will

inevitably

have

some

adverse

effects

while

giving

full

play

to

the

decisive

role

of

the

market.In

this

paper,

Inner

Mongolia

chilechuan

City

Investment

Property

Service

Co.,

Ltd.,

a

small

and

micro

property

service

enterprise,

is

taken

as

an

example

to

analyze

the

main

problems

existing

in

its

operation

status,

mainly

from

the

three

aspects

of

operation

problems,

management

problems

and

human

resources

problems

to

carry

out

research

and

put

forward

corresponding

favorable

policies

and

suggestions,

so

as

to

provide

guidance

and

reference

for

the

healthy

and

good

operation

of

small

and

medium-sized

property

service

enterprises.Keywords:propertyservice;microenterprise;businessrisk引言近幾年來，物業(yè)服務(wù)這項(xiàng)特殊的公共服務(wù)由城市逐漸向城鎮(zhèn)、農(nóng)村延伸，民眾越來越多的感受到物業(yè)服務(wù)所帶來的方便和實(shí)惠，在構(gòu)建社會(huì)和諧、促進(jìn)社會(huì)良好發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面物業(yè)服務(wù)發(fā)揮了重大的作用。截止2018年底，有多達(dá)23.4萬家的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，約有211億平方米的物業(yè)管理面積遍布在全國32個(gè)省、直轄市、自治區(qū)。近幾年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的成長和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)企業(yè)不斷地整合著行業(yè)資源，拓展和豐富著物業(yè)服務(wù)，在發(fā)展物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值凸顯[1]。物業(yè)服務(wù)行業(yè)已然成為巨大發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代化服務(wù)業(yè)之一，物業(yè)企業(yè)正在向現(xiàn)代綜合性服務(wù)商發(fā)展。近年來，物業(yè)行業(yè)發(fā)展越來越好，深受大眾的關(guān)注和青睞，物業(yè)行業(yè)也有著朝氣蓬勃的發(fā)展趨勢(shì)，但是這一新興的行業(yè)也不斷的面臨著新的威脅和挑戰(zhàn)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)里小微型企業(yè)占大多數(shù)，由于缺乏特色的服務(wù)及優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)，在行業(yè)中一直處于不利發(fā)展地位。如今在中國，約60%的物業(yè)企業(yè)為小微型企業(yè)，這60%的小微物業(yè)企業(yè)約占行業(yè)總資產(chǎn)的56%，不論在數(shù)量還是資產(chǎn)，小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)都占據(jù)了半片江山，在價(jià)值的創(chuàng)造、社會(huì)財(cái)富的增加、就業(yè)的帶動(dòng)、社會(huì)和諧與平穩(wěn)的維護(hù)這些方面發(fā)揮著重要的作用。在將來的升級(jí)轉(zhuǎn)型以及創(chuàng)新發(fā)展中，小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)很大的關(guān)系著行業(yè)的良好發(fā)展。所以重視小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康良好發(fā)展已成為物業(yè)服務(wù)行業(yè)研究重點(diǎn)內(nèi)容之一。因此小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的物業(yè)市場(chǎng)上立足，如何提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如何促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)地發(fā)展，成為急需解決的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有著非常大的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)也有著廣闊的發(fā)展前景，為社會(huì)提供眾多就業(yè)崗位從而吸納大量的勞動(dòng)力，同時(shí)也帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的良好發(fā)展，對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用。但是物業(yè)行業(yè)四十余年的發(fā)展，總是存在大多數(shù)小微型企業(yè)虧損的問題，除了百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)以外，大多數(shù)小微型物業(yè)企業(yè)都存在著虧損現(xiàn)象[2]。小微型企業(yè)的經(jīng)營陳本和管理成本均高于百強(qiáng)大規(guī)模企業(yè)，且高素質(zhì)人才也較少，在這種明顯的差異下，小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多問題。本文將從實(shí)際出發(fā)去探尋小微型物業(yè)企業(yè)的發(fā)展問題。在新時(shí)代的這樣一個(gè)自由開放的市場(chǎng)環(huán)境中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的最后一個(gè)核心，要面對(duì)服務(wù)企業(yè)的巨大發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，如何突破困難和挑戰(zhàn)機(jī)遇，最終需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動(dòng)力持續(xù)增加，潛力不斷挖掘，將企業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新模式優(yōu)化，將提高服務(wù)質(zhì)量的成為基本目標(biāo)，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力可以一直處于新時(shí)代的市場(chǎng)環(huán)境下。通過研究，本文將以內(nèi)蒙古敕勒川城投物業(yè)服務(wù)有限公司為例，分析目前國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)其在發(fā)展過程中所存在的幾個(gè)重點(diǎn)問題。如經(jīng)營問題、管理問題以及人力資源問題，依據(jù)這三個(gè)存在的問題，提出相對(duì)應(yīng)的對(duì)策建議。使物業(yè)企業(yè)可以更好的更健康的發(fā)展，提高物業(yè)服務(wù)的總體質(zhì)量，從而提高物業(yè)企業(yè)的總體競(jìng)爭(zhēng)力。另外，本文將在后面的論述中必要時(shí)將內(nèi)蒙古敕勒川城投物業(yè)服務(wù)有限公司簡(jiǎn)稱為敕勒川城投物業(yè)公司。1物業(yè)服務(wù)行業(yè)及小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)狀1.1物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷史起源于19世紀(jì)60年代英國的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，在1908年美國芝加哥建筑物管理人員組織（ChicagoBuildingManagersOrganization,CBMO）被召開，宣布了第一個(gè)專業(yè)物業(yè)服務(wù)組織的成立向全世界。到現(xiàn)在，超過150年發(fā)展的歷史物業(yè)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)擁有了。起始于20世紀(jì)80年代的我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)，其標(biāo)志著我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的誕生是于1981年成立的深圳市物業(yè)服務(wù)公司。我國經(jīng)歷改革開放以來，隨著在我國訊速的發(fā)展城鎮(zhèn)化以及迅速繁榮房地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。國務(wù)院于2003年頒布并實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》標(biāo)志著物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)體系的建立及規(guī)范運(yùn)營進(jìn)入新的發(fā)展階段[3]。1.2我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)1.2.1行業(yè)規(guī)模增長迅速截止2018年年底的最新數(shù)據(jù)，跟據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)的第四次全國經(jīng)濟(jì)普查公報(bào)，全國共23.4萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相比2013年增加了12.9萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，企業(yè)數(shù)量的增長率為122.8%。全國有636.9萬人的物業(yè)企業(yè)從業(yè)工作人員，相比2013年增加了225.3萬人物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員，從業(yè)工作人員增長率為54.8%。總資產(chǎn)達(dá)到30,666.7億元的物業(yè)服務(wù)行業(yè)相比2013年增長了16,999億元，總資產(chǎn)的增長率為122%。根據(jù)最近幾年的數(shù)據(jù)可見，物業(yè)這一行業(yè)的規(guī)模迅速增長，擁有著非常大的潛力和光明的前景，在為社會(huì)提供眾多就業(yè)機(jī)會(huì)、吸納大量勞動(dòng)力以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)揮了巨大的作用。數(shù)據(jù)來源：第四次全國經(jīng)濟(jì)普查公報(bào)圖1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)1.2.2行業(yè)集中度逐漸提升根據(jù)數(shù)據(jù)計(jì)算，截止2016年底，全國10.5萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均服務(wù)面積僅為15.67萬平方米；通過資料可知，在2016年底物業(yè)行業(yè)的top100企業(yè)的服務(wù)面積總值僅占全國物業(yè)服務(wù)面積的29.44%，行業(yè)展現(xiàn)出高分散態(tài)勢(shì)。但近幾年來，物業(yè)行業(yè)集中度也在不斷地提升[4]。在2018年年末，行業(yè)內(nèi)top100企業(yè)的服務(wù)面積總值占全國物業(yè)服務(wù)面積的42.56%，同比2016年top100企業(yè)服務(wù)面積占有率提升13.12個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，行業(yè)內(nèi)十強(qiáng)企業(yè)服務(wù)面積占有率訊速增長至11.35%，同比2016年的10.18%占有率增加了1.17個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：2018中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告圖1.2物業(yè)行業(yè)十強(qiáng)、百強(qiáng)及小微型企業(yè)市場(chǎng)占有率1.2.3行業(yè)人才相對(duì)匱乏對(duì)于保有清潔衛(wèi)生環(huán)境的服務(wù)，在所有者的綠地設(shè)施維修設(shè)備和治安管理等基礎(chǔ)上發(fā)展的必要性，決定了行業(yè)特性和服務(wù)內(nèi)容的管理服務(wù)技術(shù)含量低，是因?yàn)橐粋€(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)中高級(jí)人才不足的潛在力量[5]。雖然國家擁有的服務(wù)行業(yè)企業(yè)數(shù)量很多，但是很多企業(yè)卻落后，尤其是小微型企業(yè)管理理念缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，缺乏服務(wù)內(nèi)容的豐富、特色和創(chuàng)新。這些小微型企業(yè)的普遍問題是，個(gè)人資金和人才管理等因素不足，企業(yè)無法追隨時(shí)代發(fā)展的潮流。小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)呈現(xiàn)出一個(gè)在全行業(yè)結(jié)構(gòu)不合理并且人才不足的局面。1.3小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前在小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)中存在的現(xiàn)狀可以概括為“三高四低”。就業(yè)數(shù)量比較高、服務(wù)面積比較高以及企業(yè)數(shù)量高為“三高”。收入偏低、科技化普及率低、管理檔次低以及員工文化素質(zhì)比較低為“四低”[6]。小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)其發(fā)展現(xiàn)狀和行業(yè)先進(jìn)水平之間存在著很大的差距。近幾年來，在top100企業(yè)中，幾乎沒有赤字的現(xiàn)象，然而小微型企業(yè)的虧損率很大，大多數(shù)經(jīng)營模式較為單一的是小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)，重點(diǎn)是住宅物業(yè)的服務(wù)提供，同時(shí)主要涉足其他保有型的辦公樓百貨公司工廠等，提供慣例的一部分公共服務(wù)，對(duì)于少數(shù)的服務(wù)和特約服務(wù)事業(yè)，未能有效對(duì)顧客個(gè)性的需求滿足，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益力不足表1.1物業(yè)服務(wù)發(fā)展對(duì)比企業(yè)指標(biāo)百強(qiáng)企業(yè)內(nèi)蒙古敕勒川城投物業(yè)服務(wù)有限公司利潤率7.43%0虧損率02.57%營業(yè)成本率均值80%88%本科以上人員占比18.5%6.2%稅負(fù)比重5.56%6.14%管理成本占比35%39%數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院內(nèi)蒙古敕勒川城投物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損率達(dá)到2.57%,營業(yè)成本和管理成本分別比百強(qiáng)企業(yè)高出8%和4%。且由于員工文化素質(zhì)偏低，有60%以上的社區(qū)服務(wù)糾紛較多發(fā)生在小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)中[7]。這些明顯的發(fā)展差異使得小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)很多問題。2敕勒川城投物業(yè)公司現(xiàn)存問題2.1經(jīng)營問題2.1.1外部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)凸顯外部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指根據(jù)文獻(xiàn)檢索專家的采訪和調(diào)查結(jié)果，小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面對(duì)的外部風(fēng)險(xiǎn)大致來源于市場(chǎng)政策和法律法規(guī)。這種風(fēng)險(xiǎn)是由于外界非自控的環(huán)境變化造成的。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)重要內(nèi)容在企業(yè)進(jìn)入新領(lǐng)域考察和評(píng)估的時(shí)候，對(duì)市場(chǎng)前景發(fā)展的進(jìn)入壁壘市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度有明確和全面的認(rèn)識(shí)，才可以決定企業(yè)是否要進(jìn)入新領(lǐng)域。政策風(fēng)險(xiǎn)是我國目前處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這樣一個(gè)時(shí)代，物業(yè)管理仍然處于半市場(chǎng)化狀態(tài)，政府有關(guān)部門有必要制定相應(yīng)政策和規(guī)則制度，指導(dǎo)和限制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)行為發(fā)展戰(zhàn)略都是根據(jù)宏觀環(huán)境政策的變化做出相應(yīng)地調(diào)整[8]。法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理中由于經(jīng)常征收物業(yè)管理費(fèi)，裝飾管理出入管理停車管理導(dǎo)致的許多問題，導(dǎo)致盜竊及住宅建筑物所有人財(cái)產(chǎn)損失的修理住宅區(qū)內(nèi)建筑物所有人的人身傷害斗爭(zhēng)，建筑物所有者委員會(huì)內(nèi)部矛盾過度使用動(dòng)力問題也不容小看。一旦有問題出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建筑所有人就爭(zhēng)取自身最大的利益，對(duì)于目前法律，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建筑物所有者委員會(huì)就確定雙方的部分權(quán)利和義務(wù)不夠明確。2.1.2內(nèi)部經(jīng)營財(cái)務(wù)管理理念缺乏從經(jīng)濟(jì)的學(xué)發(fā)展角度來看，企業(yè)財(cái)務(wù)管理是公司財(cái)務(wù)正常運(yùn)行整體的基本保障，是直接影響到公司能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益的因素，因此，先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念對(duì)公司財(cái)務(wù)管理公司整體在合理性和運(yùn)營的發(fā)展中具有非常主要的指導(dǎo)作用[9]。與西方國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比，我們國家起步較晚，同時(shí)國內(nèi)公司財(cái)務(wù)管理形態(tài)還未完備。所以目前我國許多公司財(cái)務(wù)管理有許多不足，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中往往會(huì)遇到各種問題。在許多公司的發(fā)展中，特別是小公司如敕勒川城投物業(yè)公司，雖然招聘了很多經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)管理人員。但是這些人員仍缺乏先進(jìn)財(cái)務(wù)管理理念，不重視企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展的管理問題。不足有效的財(cái)務(wù)管理方法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多數(shù)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)問題都是缺乏了有效的財(cái)務(wù)管理方法，這是特別常見的一類問題。財(cái)務(wù)管理部門沒有健全財(cái)務(wù)管理制度，因其沒有根據(jù)總體的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)情況去制定科學(xué)的制度，也有部分物業(yè)企業(yè)由于某些原因未能實(shí)施制定的財(cái)務(wù)制度，這些都使得物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生了許多實(shí)際的工作與管理制度出現(xiàn)偏差的問題[10]。在大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)時(shí)，負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)的財(cái)務(wù)人員比大多數(shù)重視更宏觀的經(jīng)濟(jì)在統(tǒng)計(jì)，例如公司利益資金流動(dòng)等方面。但是往往忽略具體分析數(shù)據(jù)表的統(tǒng)計(jì)，甚至忽略物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)存在，在實(shí)行預(yù)算管理的過程中經(jīng)常發(fā)生經(jīng)濟(jì)偏差。資質(zhì)不足的財(cái)務(wù)管理人員大多數(shù)存在小微型企業(yè)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目可行性不能增加，工作效率和精準(zhǔn)度也不能提高，就拿我國的大多數(shù)小微型企業(yè)來說，特別是敕勒川城投物業(yè)公司，就存在著物業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)低下，專業(yè)能力低下這樣一種情況。并且因?yàn)樵撔袠I(yè)薪水待遇相對(duì)較低，很難吸引更多的高質(zhì)量財(cái)務(wù)管理人員。由于在職財(cái)務(wù)人員缺乏專業(yè)知識(shí)，缺乏能力儲(chǔ)備，再加上對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理觀念影響的會(huì)計(jì)核算事業(yè)，對(duì)工作研究和了解并不深入，所以在許多物業(yè)公司中，財(cái)務(wù)管理工作表面上勉強(qiáng)完成。目前，許多物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問題是有效資金管理的缺乏，這是對(duì)公司財(cái)務(wù)的大方向進(jìn)行資金管理的核心內(nèi)容。還有明確科學(xué)的管理方式，使資金流通公司經(jīng)營中取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。這一應(yīng)用，還能夠使公司資金能夠恰當(dāng)?shù)膽?yīng)用到公司運(yùn)行的重要用途中[11]。由于缺乏有效的科學(xué)的資金管理制度，使得現(xiàn)在大多數(shù)小微型物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營過程中出現(xiàn)不好的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，比較容易陷入一種低效率且資金流通出現(xiàn)旋渦的情況，這種情況不可避免的使公司對(duì)資金的需求量增大，從而使公司經(jīng)營壓力進(jìn)一步增大。另外，在物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題上，還是比較突出的問題，也就是說，缺乏有效地對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理進(jìn)行內(nèi)部控制，主要發(fā)生以下兩個(gè)問題的原因，公司的管理人員沒有正確認(rèn)識(shí)內(nèi)部控制的重要性是一方面，以為不需要進(jìn)行監(jiān)督管理對(duì)于內(nèi)部控制派遣的人員，只是選擇內(nèi)部一部分人員兼任[12]；缺乏豐富經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)部控制人員管理是內(nèi)部控制中另一方面問題，從而缺乏完善內(nèi)部控制的管理制度，一部分制度是臨時(shí)制定的，會(huì)計(jì)人員從側(cè)面減弱了高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這一部分的關(guān)注，內(nèi)部控制存在的獨(dú)立性被嚴(yán)重的削弱了。2.2管理問題我國有72%需要提高管理觀念和管理水平的企業(yè)，其中有40%是在物業(yè)服務(wù)行業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)戰(zhàn)略方向不明確，還有29%沒有建立良好的企業(yè)文化體系的企業(yè)，這些企業(yè)缺乏監(jiān)管，并且他們?nèi)狈Χ床炝蛣?chuàng)新能力，導(dǎo)致了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)水平的要求和物業(yè)管理費(fèi)較高的矛盾，這些使得小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的驅(qū)動(dòng)力不足的大幅度增加，服務(wù)內(nèi)容的增加、服務(wù)質(zhì)量的改善以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的提升仍然有待重視并解決。2.3人力資源問題人力資源問題在招聘方面也有著不足之處。小微型物業(yè)管理企業(yè)通常在招聘時(shí)不進(jìn)行科學(xué)的職位分析，使得招聘職位、條件以及標(biāo)準(zhǔn)都不是很明確客觀。敕勒川城投物業(yè)公司在聘用員工的過程中，往往沒有采取一種科學(xué)的錄用方式，大部分都是只通過簡(jiǎn)單面試的方法，所以對(duì)員工的各方面不能做到很好的考察，所以最終錄用的員工大多在未來的工作中產(chǎn)生一些與企業(yè)所預(yù)期的差異[13]。此外，大多數(shù)缺乏科學(xué)的管理系統(tǒng)以及追蹤分析不足的小微型物業(yè)企業(yè)，不能科學(xué)地分析導(dǎo)致企業(yè)難以很好的做到人才招聘，最后員工的流動(dòng)率增高的會(huì)使得企業(yè)的招聘成本增加。缺乏完善的內(nèi)部訓(xùn)練機(jī)制的小企業(yè)，小微型物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)沒有企業(yè)員工培訓(xùn)計(jì)劃，缺乏培訓(xùn)投入，陳舊的培訓(xùn)方法，單一的內(nèi)容，大多都是集中在技術(shù)培訓(xùn)上的企業(yè)培訓(xùn)，沒有致力于提高中高層管理人員的管理教育和素質(zhì)教育，沒有致力于提高企業(yè)文化[14]。值得討論的是，員工對(duì)業(yè)務(wù)能力的掌握不夠全面、系統(tǒng)，就會(huì)產(chǎn)生對(duì)企業(yè)忠誠度嚴(yán)重降低的這種不好情況。這種不好的情況會(huì)使企業(yè)員工流動(dòng)變得過快，從而使企業(yè)更加在資源和資金被投入到培訓(xùn)中的動(dòng)力降低。從而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生一種惡性循環(huán)。3敕勒川城投物業(yè)公司發(fā)展對(duì)策建議3.1提高企業(yè)經(jīng)營能力3.1.1加強(qiáng)外部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防控小微型企業(yè)面對(duì)的最大風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是對(duì)小微型企業(yè)影響最大的風(fēng)險(xiǎn)，然后是政策風(fēng)險(xiǎn)和法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，外部風(fēng)險(xiǎn)控制比較困難。但是，在企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)防范和回避時(shí)，應(yīng)通過時(shí)時(shí)刻刻的觀察市場(chǎng)環(huán)境的動(dòng)向，這樣物業(yè)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營方式可以及時(shí)得到調(diào)整，從而達(dá)到減少企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的目的[15]。最終企業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量方面有所提高，將轉(zhuǎn)換服務(wù)附加價(jià)值，粗放型轉(zhuǎn)換為集約型服務(wù)業(yè)，傳統(tǒng)向轉(zhuǎn)換現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，未來應(yīng)將這些全部實(shí)現(xiàn)。并且需要開拓新的技術(shù)、引進(jìn)新的方式以及開拓新的商業(yè)模式。對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)可以設(shè)立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理管理部門，建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，專業(yè)人員負(fù)責(zé)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)價(jià)回避或轉(zhuǎn)移，綜合各種風(fēng)險(xiǎn)，提出有目的性的防范對(duì)策，風(fēng)險(xiǎn)管理部門一方面詳細(xì)分工提高工作效率；另一方面，風(fēng)險(xiǎn)管理控制部門起到紐帶作用，可以緊密地聯(lián)系各部門。面對(duì)政策、法律法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)法律法規(guī)健全，建立良好的制度環(huán)境，法制建設(shè)應(yīng)當(dāng)加快，建立系統(tǒng)科學(xué)的政策法規(guī)體系，對(duì)于物業(yè)相關(guān)主體的職責(zé)權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)明確，以防止出現(xiàn)相互推脫的現(xiàn)象。3.1.2健全內(nèi)部財(cái)務(wù)問題管理制度將財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)健全，解決企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)。健全財(cái)務(wù)管理框架，可以優(yōu)先建立公司總的財(cái)務(wù)管理中心，是該中心的基本內(nèi)容，可以解決公司的財(cái)務(wù)管理問題。需要記錄的更重要的責(zé)任是對(duì)進(jìn)行下一部分財(cái)務(wù)管理的部門進(jìn)行管理。即負(fù)責(zé)總部和分部的雙重賬簿記錄，并有效地執(zhí)行各部門中心管理人員下達(dá)的財(cái)務(wù)管理任務(wù)完成情況的監(jiān)督管理。其次，對(duì)各部門中心管理人員派遣的財(cái)務(wù)管理中所下達(dá)的完成任務(wù)的情況進(jìn)行監(jiān)督管理[16]。最終公司應(yīng)提高物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)水平，尤其是專業(yè)水平和職業(yè)道德素質(zhì)不斷提高，以及負(fù)責(zé)管理人員的責(zé)任感和責(zé)任心的不斷提高，并且需要專業(yè)技能和工作技能接受不定期的財(cái)務(wù)管理部門考核。對(duì)公司管理制度完善，預(yù)算管理保障加強(qiáng)，保證物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的順利實(shí)施。完善公司的管理制度，必須特別是不斷加強(qiáng)預(yù)算管理。根據(jù)公司預(yù)算統(tǒng)一規(guī)劃、全面管理的業(yè)務(wù)總量，對(duì)各部門工作重點(diǎn)和進(jìn)行人才優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的分配，要將重疊分配、部門之間的合作聯(lián)系起來。貫徹經(jīng)營指標(biāo)，落實(shí)到具體每個(gè)人的之后，對(duì)各自小組本部的各項(xiàng)預(yù)算經(jīng)營定期結(jié)算管理，在進(jìn)行周密的審查的同時(shí)，對(duì)研究有問題的核查時(shí)，要及時(shí)糾正，采取有效措施。預(yù)防干涉，最后，為了不斷提高經(jīng)營和運(yùn)營效率，必須實(shí)施個(gè)人利益預(yù)算管理制度，將管理人員績效考核及將預(yù)算管理結(jié)合起來，為每一個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行預(yù)算，向標(biāo)準(zhǔn)員工聯(lián)系業(yè)務(wù)績效。在建立投入機(jī)制、實(shí)施集中管理制度的物業(yè)公司運(yùn)行過程中，資金在投資的各個(gè)位置像血液一樣不斷流動(dòng)，并為公司的發(fā)展帶來經(jīng)濟(jì)效益。因此，構(gòu)建科學(xué)合理的投入機(jī)制可以保障公司正常運(yùn)行[17]。物業(yè)公司在運(yùn)行中必須將大的現(xiàn)金流量，因?yàn)檫@種特殊性，向物業(yè)公司投入資金，建立有效的機(jī)制需要進(jìn)行集中管理。建立制度的首先，對(duì)各種服務(wù)公司征收管理費(fèi)的項(xiàng)目進(jìn)行大力管理，資金來源應(yīng)在接下來進(jìn)行確保資金賬戶管理的科學(xué)化，定期對(duì)銀行賬戶進(jìn)行清理，分離公司的資金支出和收入賬戶，為資金流通管理和核查最后的便利，根據(jù)物業(yè)公司，根據(jù)自身的發(fā)展方向和資金水平，在合理動(dòng)員和分配資金保障中，在正常運(yùn)營的基礎(chǔ)上，獲得有限資金的數(shù)額，最大化利益的效果。完善并加強(qiáng)內(nèi)部控制，在本文建設(shè)和管理問題分析中所述，為彌補(bǔ)對(duì)內(nèi)部控制的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的重要作用，加強(qiáng)公司內(nèi)部控制體制內(nèi)部控制管理的建設(shè)，有以下幾種可以進(jìn)行說明。第一，以合理的科學(xué)內(nèi)部控制體系為基礎(chǔ)，制定后期內(nèi)部建設(shè)的推廣和應(yīng)用良好的行為準(zhǔn)則；第二，為公司各部門樹立先進(jìn)的內(nèi)部控制觀念，加強(qiáng)員工對(duì)其的認(rèn)識(shí)和了解；最后，公司在員工內(nèi)部組織要加強(qiáng)對(duì)控制的培訓(xùn)，內(nèi)部控制的重要性使員工認(rèn)識(shí)到。綜上所述，不僅是公司的高管對(duì)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理關(guān)注程度需要很高，公司內(nèi)財(cái)務(wù)管理人員需要真正承擔(dān)其責(zé)任，妥善解決物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理問題，堅(jiān)定不移完善一個(gè)財(cái)務(wù)管理建設(shè)，提高管理人員的素質(zhì)，加強(qiáng)預(yù)算管理，建立資金投入機(jī)制，只有將保證公司內(nèi)部建設(shè)的管理體制科學(xué)有效的[18]。這樣，才能修正我國物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理問題，我國物業(yè)公司的發(fā)展也會(huì)隨之加快。3.2加強(qiáng)操作流程管理及企業(yè)文化建設(shè)加強(qiáng)內(nèi)部操作的過程管理，在管理上主要是針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)的對(duì)接和員工規(guī)范化工作，在日常管理階段企業(yè)經(jīng)營中面臨最多風(fēng)險(xiǎn)為內(nèi)部管理，企業(yè)內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)各有一個(gè)領(lǐng)域合作，各部門互相和諧，各環(huán)節(jié)聯(lián)系順利，會(huì)更好的提高工作效率。加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，有利于增強(qiáng)企業(yè)價(jià)值觀和個(gè)人價(jià)值觀的統(tǒng)一，有利于增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的企業(yè)和成員之間的共同愿景。小微物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的文化素質(zhì)經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)地位的因素，因此他們的價(jià)值觀決定的取向也不同。以企業(yè)為中心，以所有人的需求為先導(dǎo)，提供優(yōu)質(zhì)的高效服務(wù)，這樣的核心價(jià)值觀容易得到全體員工的認(rèn)可和支持，從而獲得這些核心價(jià)值觀。自覺地滲透服務(wù)工作中，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)而努力，另一個(gè)是建立顧客滿意的企業(yè)文化，是企業(yè)提高顧客滿足度的指標(biāo)，以顧客滿足度為中心，從客戶的角度出發(fā)，去分析、判斷如何進(jìn)行企業(yè)文化經(jīng)營的小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，切實(shí)適用于理念物業(yè)服務(wù)。通過問卷調(diào)查可以訪問到座談會(huì)等方式，了業(yè)主的需求，有目的地對(duì)他們進(jìn)行問卷調(diào)查。提供服務(wù)，增加服務(wù)內(nèi)容，改善服務(wù)質(zhì)量提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3.3改進(jìn)招聘方式并加大培訓(xùn)力度首先，可以以改善企業(yè)招聘優(yōu)秀人才招聘職位的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，職位分析來錄用人才填補(bǔ)這一職位。也就是說，小微型物業(yè)企業(yè)通過對(duì)企業(yè)職位的分析，形成各個(gè)職位明確招聘條件和標(biāo)準(zhǔn)，通過建立標(biāo)準(zhǔn)公布招聘信息，提高錄取評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而改善選拔方法，靈活選擇錄取路徑，根據(jù)一定的情況可以確定，并考慮人力招聘的成本。不僅如此，還應(yīng)如何考慮招聘，對(duì)于適合企業(yè)發(fā)展需求的人才招聘渠道的開發(fā)和使用，根據(jù)具體位置，特點(diǎn)靈活的收集渠道。對(duì)小微型企業(yè)來說，物業(yè)管理企業(yè)人力需求較大的清潔工作崗位，人才市場(chǎng)靈活的選擇，失業(yè)員工在城市周邊失去土地的農(nóng)民內(nèi)部推薦等，最后挖掘自己的優(yōu)勢(shì)，提高人才招聘競(jìng)爭(zhēng)力[19]。小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對(duì)人力資源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，明確自己特有的優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘發(fā)展空間，提升挑戰(zhàn)性機(jī)會(huì)，實(shí)踐學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，以吸引優(yōu)秀人才。提高員工培訓(xùn)力度，提高小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分員工文化素質(zhì)，由于更高層次的物業(yè)管理人才短缺，需要優(yōu)化企業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)。對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，企業(yè)也可以采用“引進(jìn)來”和“走出去”相結(jié)合的方法。一方面，企業(yè)的引進(jìn)來可以通過邀請(qǐng)的方式邀請(qǐng)相關(guān)專家來進(jìn)行講課，使員工更好的學(xué)習(xí)。再一方面，企業(yè)可以走出去可以分配一些表現(xiàn)優(yōu)良的員工，去往其他相關(guān)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)學(xué)習(xí)。同時(shí)也有利于部門有目的地進(jìn)行人員配置。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高層管理人員應(yīng)接受物業(yè)管理政策、制度策略，管理危機(jī)管理革新管理等方面的教育，基層管理人員應(yīng)接受管理職責(zé)物業(yè)管理法律、法規(guī)的溝通服務(wù)例等進(jìn)行方面的培訓(xùn)，但每一個(gè)工作人員要加強(qiáng)對(duì)具體部門職能職業(yè)道德和管理規(guī)章制度的培訓(xùn)。4敕勒川城投物業(yè)公司未來發(fā)展的展望4.1物業(yè)服務(wù)趨于多元化隨著不斷增大的物業(yè)服務(wù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也被業(yè)主有著越來越高的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的大好前景，在未來發(fā)展過程中，敕勒川城投物業(yè)公司將需側(cè)重于物業(yè)服務(wù)的開發(fā)和創(chuàng)新，提供多元化的物業(yè)服務(wù)。敕勒川城投物業(yè)公司未來除了提供基本物業(yè)服務(wù)外，還需側(cè)重構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)所提供的核心附加價(jià)值的服務(wù)，即業(yè)主對(duì)服務(wù)享受的滿意度。4.2物業(yè)服務(wù)模式將會(huì)持續(xù)創(chuàng)新在發(fā)揮資本、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理這三方面“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”將成為它們的各自優(yōu)勢(shì)?；ヂ?lián)網(wǎng)特別是對(duì)于移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)中的線上結(jié)算，體現(xiàn)在線上消費(fèi)與社區(qū)O2O消費(fèi)兩大服務(wù)在消費(fèi)市場(chǎng)上。敕勒川城投物業(yè)公司未來在社會(huì)和社區(qū)節(jié)點(diǎn)上，貼近資源及用戶，不僅掌握資源還要依賴現(xiàn)代科技中的現(xiàn)代信息技術(shù)，從而使企業(yè)經(jīng)營管理方式得到轉(zhuǎn)變，服務(wù)模式得到提升，盡量趨于與市場(chǎng)一致，進(jìn)而對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)做出轉(zhuǎn)變。4.3行業(yè)整合趨勢(shì)明顯物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理規(guī)模有所擴(kuò)大未來將通過并購和結(jié)盟等方式實(shí)現(xiàn)，針對(duì)于對(duì)客戶的服務(wù)，這樣可以有利于最有效渠道產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，行業(yè)被快速推動(dòng)著健康發(fā)展，同時(shí)改革和完善資本市場(chǎng)開始進(jìn)行，為物業(yè)行業(yè)新的融資渠道做出整合[20]。尤其是新三板擴(kuò)容，地方股權(quán)交易中心的建立被促進(jìn)，同時(shí)物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的新格局也被促進(jìn)著，最后整合行業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展的資本已形成重要驅(qū)動(dòng)力。結(jié)論通過以上分析表明，隨著人們生活變得越來越好，物業(yè)服務(wù)行業(yè)更多的被人們所關(guān)注，呈現(xiàn)出充滿朝氣的發(fā)展趨勢(shì)，但是同時(shí)也面臨著一定的威脅和挑戰(zhàn)，小微型企業(yè)約占60%的全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)，占總資產(chǎn)的56%的小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)，不論是這些企業(yè)的數(shù)量還是資產(chǎn)，這些小微型物業(yè)服務(wù)企業(yè)都占據(jù)了舉足輕重的地位，在維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定這些方面發(fā)揮巨大作用，但是由于發(fā)展差異較大，導(dǎo)致小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在問題居多。例如經(jīng)營問題、管理問題以及人力資源問題。這需要企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，建立健全的規(guī)章制度，還需要改進(jìn)招聘機(jī)制吸納更多人才，并且加大培訓(xùn)力度，提高員工素質(zhì)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)在未來的發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，物業(yè)企業(yè)可以不斷將資源整合從而擴(kuò)大企業(yè)的服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和價(jià)值，社區(qū)經(jīng)濟(jì)中價(jià)值優(yōu)良的管理服務(wù)是巨大潛力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一，物業(yè)服務(wù)公司將發(fā)展為的現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)的綜合服務(wù)企業(yè)。未來敕勒川城投物業(yè)公司將服務(wù)趨于多元化，模式將會(huì)持續(xù)創(chuàng)新并且整個(gè)行業(yè)整合趨勢(shì)將更明顯。參考文獻(xiàn)[1]蔡睿.利益相關(guān)者滿意度視角下的物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)研究[D].重慶大學(xué),2018.[2]曹雅維.淺析我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2019,(13):112-123.[3]高見.轉(zhuǎn)型升級(jí)背景下物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展研究[