龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

龍湖地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目名稱：綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位：龍湖地產(chǎn)集團(tuán)有限公司郵政編碼：610000環(huán)境保護(hù)研究設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)證書：國(guó)環(huán)設(shè)甲字第970175號(hào)工程咨詢證書：工咨甲96270051總論包頭市**房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于2006年，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，公司地址位于稀土高新區(qū)**中心。是包頭市少有的幾家具有開發(fā)水平資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公(2)、內(nèi)蒙古2004版建筑定額、現(xiàn)行建筑市場(chǎng)行情年伴隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛快增長(zhǎng)，城市化的進(jìn)程已經(jīng)越來(lái)越快。住宅市場(chǎng)的需求量也在迅速的上升，而隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)人們?cè)絹?lái)越不滿足于以前住房水平，配包頭市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在全國(guó)前列，但這座城市的房地產(chǎn)行業(yè)卻處于發(fā)展上升階段，土地的需求越來(lái)越旺盛，因此住宅市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的局面，特別是近幾年小高層住宅的出現(xiàn)吸引了眾多人們的關(guān)注，新型、新概念住宅必交通方便、環(huán)境良好、基礎(chǔ)設(shè)置齊全、是包頭是未來(lái)的核心區(qū)域。為了滿足包北接新光東路，東近幸福南路，西靠富強(qiáng)南路，并臨近于地稅小區(qū)、敬老院、本項(xiàng)目總占地面積近17畝，總建筑面積近3萬(wàn)平方米。遵循中央CBD商務(wù)郵局、銀行等設(shè)施，是包頭市開發(fā)區(qū)新崛起的一個(gè)迷你型組團(tuán)SHOPPINGMALL區(qū)是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目的的規(guī)劃必將被納入包頭市稀土開發(fā)區(qū)發(fā)展的總體規(guī)1.2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，見(jiàn)表1-1。序號(hào)名稱單位數(shù)值技術(shù)指標(biāo)1總用地面積2總建筑面積3地上建筑面積其中：小高層高層綜合商業(yè)樓幼兒園4地下面積5總戶數(shù)戶6綠化率7容積率8建筑密度二財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1建造投資萬(wàn)元2銷售收入萬(wàn)元3銷售稅金及附加萬(wàn)元4所得稅萬(wàn)元5稅后利潤(rùn)萬(wàn)元三財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1全部資金凈現(xiàn)值萬(wàn)元2全部資金收益率3全部資金靜態(tài)回收期半年4.5=2.25年4全部資金動(dòng)態(tài)回收期半年4.55≈2.25年5自有資金凈現(xiàn)值萬(wàn)元6自有資金收益率7自有資金靜態(tài)回收期半年7.59≈3.79年8自有資金動(dòng)態(tài)回收期半年8.37≈4.19年9項(xiàng)目投資利潤(rùn)率人民幣借款償還期半年3.47≈1.74年盈虧平衡點(diǎn)1-1:項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表設(shè)施又是樂(lè)觀預(yù)計(jì)的，所以為了保證項(xiàng)目穩(wěn)步實(shí)施，必須把好基礎(chǔ)配套設(shè)施的2市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)中國(guó)目前的城市化率僅有43%左右，未來(lái)至少還有20%的提升空間，由于城市化和家庭小型化帶來(lái)的城市新增家庭將超6000萬(wàn)戶。另外中國(guó)處于以勞動(dòng)適齡人口為主的時(shí)期，目前撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)比重約40%,這一比例至少可以延續(xù)到2020以滿足居民需要。從新增土地供應(yīng)角度看，2006年大部分城市都未能完成供地計(jì)劃，而隨著城市拆遷的難度不斷上升，未來(lái)土地供應(yīng)的能力更加不容樂(lè)觀。而從存量土地利用角度看，2004-2006期間，存量土地處于較快的消化狀態(tài)，挑戰(zhàn)。在這一背景下，市場(chǎng)未來(lái)的主要矛盾仍是供應(yīng)不足，并不存在重大調(diào)整繁榮，全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲加速，地價(jià)和房?jī)r(jià)漲幅距離拉開，投資旺盛。從購(gòu)買力政策和人民幣匯率廣闊的升值空間，是資產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)程中呈現(xiàn)資源集中化趨勢(shì)。2007年的房地產(chǎn)行業(yè)是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行和地產(chǎn)相關(guān)的金融、稅收和土地政策在2007密集出臺(tái)；目前國(guó)家有關(guān)的地產(chǎn)泡沫，以及因房?jī)r(jià)上漲快可能引起的社會(huì)不安定因素，同時(shí)在客觀上抑興旺和隱患都來(lái)源于相對(duì)其他行業(yè)的一枝獨(dú)秀和孤軍深入，由于地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)思維和模式單一化的問(wèn)題，造成了產(chǎn)業(yè)本身不能承受的地方政府的依賴性、銀以為著失去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制，因此土地市場(chǎng)建設(shè)和交易規(guī)范依然是2007多重作用下，國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格在2007不斷上漲；2007年累計(jì)加息幅度已經(jīng)超15%,相當(dāng)多的購(gòu)房需求因此受到抑制。據(jù)本司的調(diào)查顯示，48%的被訪者表示，受多次加息影響，原來(lái)的購(gòu)房計(jì)劃可能要推遲；17%的被訪者明確表示，20082.1.22007年一年回顧及分析2007年前7個(gè)月全國(guó)范圍房?jī)r(jià)無(wú)一例外均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，以上海為主的長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，南京、杭州、寧波等地同比增長(zhǎng)都超了5%,一直低迷的上海房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大到了2.1%。與此同時(shí)投資增速出現(xiàn)反彈，進(jìn)入2007年前7月房地產(chǎn)投資增幅達(dá)到31%,達(dá)到了2003-2004委及統(tǒng)計(jì)局)了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)外資準(zhǔn)入和管理的限外令，今6月和7月商務(wù)部、外匯管理局業(yè)自資金和預(yù)售款仍然是最主要的資金來(lái)源。漲幅速度經(jīng)2006下半的壓抑后，進(jìn)入2007后漲幅迅速趕上，二季度住宅用地交易價(jià)格漲幅高達(dá)16.2%,同期房?jī)r(jià)漲幅僅為6.3%,地價(jià)漲幅超房?jī)r(jià)漲幅2-1:商品房新開工、竣工、銷售面積和銷售竣工面積比例圖二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%,部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲連續(xù)保持兩位數(shù)。我億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%;房屋竣工面積1.5億平方米，同比增長(zhǎng)11.1%;截至6月，住宅竣工面積連續(xù)30個(gè)月低于住宅銷售面積。以北京為例，新建商品住房供應(yīng)自2005年以來(lái)持續(xù)減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積由2005年的2205萬(wàn)平方米下降至2006年的1706萬(wàn)平方米。另一方面，需求快速膨脹。資金流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致以北京為例，2005年，計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為1750公頃，而實(shí)際入市的只有900公頃，僅為計(jì)劃的51%;2006年，商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為1900公頃，實(shí)際供應(yīng)為1031公頃，僅為計(jì)劃的54%。二是開發(fā)企業(yè)囤積告，2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積的60%。特別是上市房的比例一般達(dá)到60%以上；而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例款的比例一般達(dá)到60%以上。使得中低端需程加速時(shí)期，城市新增人口對(duì)住房的需求旺盛。四是城市拆遷導(dǎo)致4.地價(jià)房?jī)r(jià)"倒掛"現(xiàn)象嚴(yán)重，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲2007年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量地價(jià)房?jī)r(jià)"倒掛"的現(xiàn)象，即招房?jī)r(jià)的相互推高的惡性循環(huán)。當(dāng)前地價(jià)房?jī)r(jià)"倒掛"的狀況已經(jīng)造成很多地方開正是"期指化"房地比價(jià)導(dǎo)致的必然結(jié)果2.1.4、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的最基本、最主要的因素。2008年"人口紅利"拉動(dòng)購(gòu)房需求。目前我國(guó)正處于收取"人口紅利"的時(shí)期，住房購(gòu)在2007年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央對(duì)2008年經(jīng)濟(jì)工作提出了八學(xué)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧的體制機(jī)制；七、提高開型經(jīng)濟(jì)水平，開創(chuàng)對(duì)外開新局以個(gè)人消費(fèi)為主的房地產(chǎn)業(yè)依然需要大力發(fā)展；行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進(jìn)行，利潤(rùn)水平回歸正常狀態(tài)；對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多置疑，很多是基于社會(huì)資源向這個(gè)行業(yè)的度傾斜，必須實(shí)現(xiàn)各行業(yè)全面和協(xié)調(diào)發(fā)展。3、增速趨平，景氣向右肩移動(dòng)。降溫已經(jīng)開始體現(xiàn)在部分大中城市2007年7月—12月銷售面積和銷售價(jià)格同以較快速度地同比增長(zhǎng)，而且仍將保持較快增長(zhǎng)，行業(yè)景氣度將在增速平和總量增長(zhǎng)中延續(xù)，并且逐漸向景氣右肩移動(dòng)。和消費(fèi)的增長(zhǎng)，并與各地城市GDP的增速密切相關(guān)，從某種程度上而言，失去對(duì)開發(fā)用地的控制就意味著失去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制，當(dāng)前不斷出現(xiàn)的占用耕地、補(bǔ)償不當(dāng)、權(quán)錢交易等因管理因素滯后而導(dǎo)致出現(xiàn)的問(wèn)題，已經(jīng)給地政府出于加強(qiáng)管制的本能，對(duì)于開發(fā)用地的控制的土地交易市場(chǎng)將土地使用權(quán)的價(jià)值發(fā)揮的淋漓盡致，土地收益逐步成為"第二財(cái)政"的角色已是當(dāng)仁不讓，在2007年，以土地市場(chǎng)建設(shè)和交易規(guī)范為重點(diǎn)度迅速提高的新階段。加息從負(fù)面影響供求房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特點(diǎn)主要買商品房所需資金量大。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的資金量大的特點(diǎn)決定了資金融商開發(fā)建設(shè)資金的成本，同時(shí)又影響消費(fèi)者消費(fèi)按揭貸款利息，從而影響商品房的成本與需求。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，加息提高投資資金來(lái)源中的貸款成本。經(jīng)分析，我們發(fā)現(xiàn)，加息前后利息提高幅度與貸款利息、貸款總額和項(xiàng)目投資總額都無(wú)關(guān)，而是表現(xiàn)為加息基點(diǎn)數(shù)和基準(zhǔn)利率的商。我們基于不同期限貸款利率和加息幅度，測(cè)算了貸款利息的變化幅度，得到，息幅度越大，貸款利息增幅越大，加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給。在供給環(huán)節(jié)，人民幣升值設(shè)成本，價(jià)值效應(yīng)和成本效應(yīng)的雙重作用將推動(dòng)開發(fā)商增加供給。但是由于房業(yè)層面上，我們認(rèn)為，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)供求的正面影響可概括為：局部大首先是市場(chǎng)消費(fèi)需求大于其他力量，表現(xiàn)為全商品房銷售金額還將保持20%左右的增長(zhǎng)，其因素包括中長(zhǎng)期的消費(fèi)升級(jí)、城市化和居民資產(chǎn)投資(通貨膨脹及其預(yù)期、人民幣升值及其預(yù)期)等。其次是開發(fā)剛性成本的提高，包括土地實(shí)行"招掛拍"出讓導(dǎo)致土地價(jià)格上升，以及建筑施工(含人工)成本思維慣性。但是前面我們已經(jīng)分析，由于行業(yè)規(guī)范速度的加快，發(fā)展商實(shí)際投入資金的增長(zhǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，利潤(rùn)回種需求與思維慣性共同作用的結(jié)果，結(jié)合其他因素，我們預(yù)測(cè)2008年房?jī)r(jià)格將2006年，我市住宅與房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模達(dá)562.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.1%,投資總額59.29億元，同比增長(zhǎng)91.3%,其中住宅建設(shè)規(guī)模444.2萬(wàn)平方米(竣工面積151萬(wàn)平方米),同比增長(zhǎng)59.5%;投資額47.8億元，同比增長(zhǎng)136.6%。房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)稅收5.22億元，占全市財(cái)政收入總量(130億元)的4%。新建商品住宅成交101.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.13%。全年共成交房屋2.6萬(wàn)套，成交2007年，包頭市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)第五年超常規(guī)跨越式發(fā)展，工業(yè)增加值與年的成交均價(jià)低于全市同期平均水平。青山區(qū)6月份成交均價(jià)低于全市平均公寓、東河國(guó)際、金茂豪庭等，整體均價(jià)在3800-4200元平方米區(qū)間，甚至有的樓盤達(dá)到4500。區(qū)域內(nèi)整體主力戶型以80-100平方米區(qū)間的兩居為主，120-136的三居為輔，以及少量的150-170的三居。區(qū)域目標(biāo)購(gòu)買客戶群主劃，區(qū)域內(nèi)未來(lái)的發(fā)展方向?qū)⑾蚶^(qū)的北部和南部?jī)A斜，將約有10多萬(wàn)平方公里左右的土地進(jìn)行收購(gòu)整理掛牌出售。土地價(jià)格在90-100萬(wàn)/畝，通過(guò)我們對(duì)國(guó)土局走訪，獲悉該區(qū)域南部已有6塊土地掛牌，將于11月6日公平方米，其中住宅527.02萬(wàn)平方米，商業(yè)140.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)投資116.05區(qū)域劃分項(xiàng)目數(shù)量(個(gè))開發(fā)規(guī)模住宅商業(yè)投資額(億元)青山區(qū)98昆區(qū)東河區(qū)7九原區(qū)開發(fā)區(qū)8達(dá)茂旗111固陽(yáng)縣111土右旗155石拐區(qū)122合計(jì)2-2:2007年包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況表小結(jié)：2007年包頭市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)模比2006年增長(zhǎng)18.69%,其中住宅建設(shè)規(guī)模同比增長(zhǎng)18.64%,商業(yè)用房建設(shè)規(guī)模同比增長(zhǎng)23.74%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年1月～12月，全市商品房成交30802套，增長(zhǎng)108%;成交面積278.48萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)135%;成交金額78.59億元，增長(zhǎng)189%。其中商品住宅成交18543套、成交面積208.84萬(wàn)平方米、成交金額57.97億元，分別比去年同期增長(zhǎng)120%、124%和200%,市場(chǎng)需求保持旺盛。2-3:包頭市近三年每月銷售形勢(shì)圖今年1至11月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成77.95億元，同比增長(zhǎng)45.5%。住宅完成投資64.68億元，同比增長(zhǎng)49.6%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資10.56億元，同比增長(zhǎng)5.4%。其中，昆區(qū)19.64億元，青山區(qū)23.12億元，東河區(qū)14.94億元，九原區(qū)1.40億元，高新區(qū)15.95億元。開發(fā)建設(shè)規(guī)模達(dá)到729.40萬(wàn)平方米，較去年全年(562.4萬(wàn)平方米)增長(zhǎng)3、竣工量比銷售量=1:3截止今年1-9月，房屋施工面積700.23萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)43.5%;34463套，同比增長(zhǎng)260%;其中住宅面積268.64萬(wàn)平方米，共24509套，同比增長(zhǎng)280%;非住宅面積48.5萬(wàn)平方米，共9954套，同比增長(zhǎng)177%。5、價(jià)格上漲700元/m2房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)中有升。全年成交住宅均價(jià)2776元/m3,比06年增加700元/m2。房?jī)r(jià)突破了5000元大關(guān)，并出現(xiàn)6000元/m2的精裝修公寓。2-4:包頭市歷年商品房銷售情況圖5、20%為外地客戶需求以本地為主。如保利花園總上市2120套，面積為25.38萬(wàn)平方米，銷售1758套，面積為21.79萬(wàn)平方米，其中外來(lái)人購(gòu)買389套，面積為4.73萬(wàn)平方米，占銷售總量的21.7%;新星壹品上市總量為695套，面積為9.16萬(wàn)平方米，銷售505套，面積為6.99萬(wàn)平方米，其中外來(lái)人購(gòu)買102套，面積為1.39形式進(jìn)行，發(fā)放問(wèn)卷總數(shù)300份，其中獲得有效問(wèn)卷291份。通過(guò)對(duì)調(diào)查問(wèn)卷的分析，我們得到以下信息：①、在購(gòu)房的時(shí)間上看，打算在1年之內(nèi)買房的人占13.2%,1-3年內(nèi)買房的人占44.7%,3-5年那買房的人占22%,5年以上買房的人占20%。如圖所示。由此可知在眾多的潛在消費(fèi)者中，有很多人會(huì)成為本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客。(如圖2-5)20.00%2-5:包頭市居民計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間圖②、在購(gòu)房區(qū)域這個(gè)問(wèn)題上，我們得到了如下信息：打算在稀土高新區(qū)買房的人占11%,在昆區(qū)買房的人占54.7%,在東河區(qū)和九原區(qū)買房的人分別占3%和4.6%(由于調(diào)查范圍僅在昆區(qū)、青山區(qū)、稀土開發(fā)區(qū)所以此兩項(xiàng)結(jié)果并不可取),在青山區(qū)買房的人占26.3%。(如圖2-6)2-6:包頭市居民購(gòu)房區(qū)域圖上述調(diào)查結(jié)果表明：昆區(qū)已經(jīng)成為包頭市居民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域，而青山區(qū)和高新區(qū)也占有很大的比例，特別是高新區(qū)在近幾年的飛速發(fā)展下隨之各類基礎(chǔ)設(shè)施的完善，已經(jīng)被越來(lái)越多的消費(fèi)者看好。③、在住宅類型上，有48.3%的人青睞于多層住宅，36.2%的人喜歡小高層住宅10.7%的人向往高層住宅(如圖2-7)2-7:包頭市居民購(gòu)房類型比例圖④、在房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題上我們得到：可以接受2000-2500元/m2的人占39.9%的比例，接受房?jī)r(jià)在2500-3000元/m2的人占32.2%,接受房?jī)r(jià)在3000-3500元/m2的人占14.7%,接受房?jī)r(jià)3500-4000元/m2的人占8%,接受房?jī)r(jià)在4000-5000元/m2的人占4.8%,能接受5000元/m2以上的人只有0.36%。(如圖2-8)價(jià)錢5000以上比例2-8:包頭市居民購(gòu)房接受價(jià)格范圍表⑤、在選擇戶型結(jié)構(gòu)時(shí)，有1.4%的人選擇了一室一廳，26.8%的人看好兩室一廳一衛(wèi)，20.3%的人看好兩室兩廳一衛(wèi)，有16.3%的人選擇了三室一廳一衛(wèi)，四室以上戶型則只有2.2%的人選擇(如圖2-9)2-9:包頭市居民購(gòu)房選擇戶型比例圖隨著人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房的要求也越來(lái)越高，但是在戶型的選擇上確有其多元化的特點(diǎn)，可見(jiàn)消費(fèi)者的需求是復(fù)雜多變的。⑥、在對(duì)住房面積的大小做調(diào)查后，我們得到了如下信息：有5.9%的人選擇80m2一下的房子，有43.3%的人選擇80-110m2的房子，41.5%的人選擇110-140m2的房子5.6%的人選擇了140-180m2的面積，3.7%的人選擇80m2以上的房子。(如圖2—10)面積80m2以下180m2以上比例2-10:包頭市居民購(gòu)房所需面積分布圖⑦、購(gòu)房時(shí)人們最關(guān)注那些因素呢?調(diào)查結(jié)果給了我們答案，在做問(wèn)卷式時(shí)，我們考慮到了這幾方面：交通、戶型、環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)和開發(fā)商品牌，整理完問(wèn)卷我們得到如下結(jié)論(如圖2-11)18.80%20.00%位置價(jià)格交通戶型物業(yè)2-11:消費(fèi)者購(gòu)房心理因素分析表競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使房地產(chǎn)開發(fā)商們?cè)谧陨懋a(chǎn)品的打造上更下功夫，而作為買方市場(chǎng)的主體，顧客的喜好需求更是供方的向?qū)?，消費(fèi)者的需求品位在上升，他們?cè)谫I房是的考慮增多，而作為開發(fā)商而言，我們應(yīng)該考慮的就要更多更全面。⑧、在小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施的選擇上，人們則主要注重以下要素：運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所又5.6%的人選擇，診所有15.4%的人關(guān)注，教育設(shè)施有18.9%的人選擇，超市則有22.1%的人關(guān)注，休閑會(huì)所有17.3%的人選擇。(如圖2-12)教育設(shè)休閑會(huì)所2-12:小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施影響因素分析圖⑨、作為社會(huì)上的一個(gè)小集體，一個(gè)小區(qū)的周邊環(huán)境相當(dāng)重要，那么消費(fèi)者對(duì)這些要素又是一個(gè)什么心態(tài)呢?在調(diào)查問(wèn)卷中，我們找了幾個(gè)大家都比較熟悉的選項(xiàng)作為研究的對(duì)象，結(jié)果顯示：希望有醫(yī)院的人占16.4%,有學(xué)校的想法占16.3%,超市占20.9%,飯店占5.7%,賓館占1.6%,公園占19.8%,車站站了9.7%,娛樂(lè)場(chǎng)所占9.8%。(如圖2-13)2-13:小區(qū)周邊配套分析圖10.1%的人希望小區(qū)設(shè)置露天公共停車泊位(如圖2-14)2-14:小區(qū)停車泊位需求分類圖其中住宅527.02萬(wàn)平方米、商業(yè)140.5萬(wàn)平方米，預(yù)算投資116.05億元。而在高新區(qū)有項(xiàng)目8個(gè)，投資約21.02.;九原區(qū)項(xiàng)目15個(gè)，投資約19.17億元；其他區(qū)域未知(如圖2-15)區(qū)域名稱青山區(qū)高新區(qū)九原區(qū)項(xiàng)目數(shù)(個(gè))98投資額(億元)2-15:2007年包頭市四區(qū)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一覽表002-16:包頭四區(qū)07年上半年月成交套數(shù)(07年6月份的數(shù)據(jù)截至6月28日)可見(jiàn)：07年上半年的高新區(qū)的成交套數(shù)增長(zhǎng)最快，月均漲幅達(dá)到113%。2、從包頭市房管局了解到，2007年的成交價(jià)格為2776元/m2與2006年相比上漲700元/m2,2007年，包頭市共批準(zhǔn)商品房預(yù)(銷)售項(xiàng)目123個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積415.18萬(wàn)平方米，共43822套，同比增長(zhǎng)132%;其中住宅面積350.56萬(wàn)平方米，共32123套，同比增長(zhǎng)135%;非住宅面積64.62萬(wàn)平方米，共11699套，同比增長(zhǎng)116%。在批準(zhǔn)的商品房預(yù)(銷)售項(xiàng)目中，住宅占總上市量的84.4%,上市消化率為87%,全市商品房供應(yīng)量充足。3、開發(fā)商參差不齊、未來(lái)幾年將是整合期。2007年度，包頭市房地產(chǎn)開發(fā)公司達(dá)110其中只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級(jí)資質(zhì)，大多數(shù)開發(fā)商無(wú)品牌、實(shí)力小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，加之國(guó)家的宏觀調(diào)控，今后的一段時(shí)間將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，一些實(shí)力雄厚、創(chuàng)新能力強(qiáng)、品牌好的4、2008年，北京、廣州等大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家的宏觀調(diào)控之下開始出現(xiàn)部分商品房房?jī)r(jià)下跌的情況，然而包頭市發(fā)表過(guò)地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、不成熟所以在未來(lái)幾年內(nèi)必將有良好的發(fā)展前景。2-17:包頭市2008年初總體樓盤銷售信息表日期成交總套數(shù)成交總面積格住宅成交總套數(shù)住宅成交總面積成交平米價(jià)格2008年1月31日2008年1月30日2008年1月29日2008年1月28日2008年1月27日943312.712008年1月26日2008年1月25日2186.412008年1月24日92008年1月23日2008年1月22日2008年1月21日2008年1月20日752008年1月2704.3119日2008年1月18日2008年1月17日2916.592008年1月16日2008年1月15日2008年1月14日2949.282008年1月13日72008年1月12日在包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)公司應(yīng)該抓住時(shí)機(jī)、選好項(xiàng)目。隨著行業(yè)的發(fā)展，買方市場(chǎng)已經(jīng)成為市場(chǎng)的主導(dǎo)，所以對(duì)供應(yīng)方來(lái)講競(jìng)爭(zhēng)已越發(fā)激烈。在激烈的行情下只有用創(chuàng)新的營(yíng)銷理念、新穎獨(dú)特的設(shè)計(jì)、獨(dú)特的風(fēng)格、提供良好的設(shè)施才能在眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中獨(dú)樹一幟。2.3.3、項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析：①、區(qū)位優(yōu)勢(shì)***項(xiàng)目占地17西鄰沼潭東路、南鄰稀土路，位于稀土高新區(qū)的核心地段。包頭市的核心街道：友誼大街、阿爾丁大街、黃河大街、食品街都與項(xiàng)目有著密切的關(guān)系。另外項(xiàng)目所在的高新區(qū)環(huán)境良好、基礎(chǔ)設(shè)施齊全。稀土主題公園、陽(yáng)光地帶體育館/公園等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所使人們的生活既能感受到城市里的繁華，又能體會(huì)到周圍環(huán)境的優(yōu)雅。②、項(xiàng)目交通環(huán)境良好項(xiàng)目西鄰民族東路、南鄰稀土路向北行500米即可到達(dá)友誼大街，交通環(huán)境良好。另外小區(qū)附近有2路、23路公共汽車通過(guò)且距離高新區(qū)公共汽車站只有1000米左右，便捷的交通為人們上下班、出行等活動(dòng)提供了保障。(2)、生活餐飲方面：趙家營(yíng)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、屹林美食(5)、服務(wù)：汽車加油站、加氣站中國(guó)移動(dòng)公司、中國(guó)聯(lián)通公司、中國(guó)郵政(7)、教育設(shè)施：包鋼一中、包鋼六中、包頭工業(yè)學(xué)校、包頭農(nóng)牧學(xué)校、包醫(yī)療、保健中心、郵局、銀行等便民設(shè)施。是小區(qū)成為高新區(qū)內(nèi)新崛(2)、內(nèi)部生活設(shè)施：小區(qū)內(nèi)除了最基本的基礎(chǔ)設(shè)施外，還增加了許多科技周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀硬化，將小區(qū)與外界分開，同時(shí)有保安24小時(shí)巡邏，電子巡更系統(tǒng)更是24小時(shí)項(xiàng)目概況：朝陽(yáng)佳苑小區(qū)座落于昆區(qū)白云北路35號(hào)，南臨團(tuán)結(jié)大街，鋼鐵大街。交通便利，購(gòu)物方便。戶型設(shè)計(jì)從43.24——98.6平方米、商鋪99平方米——290平方米客戶選擇空間較大。交通狀況：29路朝陽(yáng)佳苑下車?？偨ㄖ娣e：19203平方米?？倯魯?shù)：260戶開發(fā)商：包頭宏瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項(xiàng)目概況："保利花園"項(xiàng)目總占地60萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積100萬(wàn)平方米，由近6400套多層、小高層住宅組成。1、位置優(yōu)越發(fā)展?jié)摿薮箜?xiàng)目南面臨陽(yáng)光湖公園；西南面是青山區(qū)政府和包頭市公安局，隔著陽(yáng)光湖公園是連接包頭市東西城區(qū)的主要干道——建設(shè)路；東面是成吉思汗生態(tài)園。2、項(xiàng)目周邊市政配套齊全本項(xiàng)目5公里的范圍內(nèi)有多個(gè)重點(diǎn)中小學(xué)，醫(yī)院、大型商業(yè)配套、酒店、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所等生活配套設(shè)施齊備，小區(qū)還設(shè)有4000多平方米的多功能會(huì)所，為小區(qū)居民提供全面優(yōu)質(zhì)的3、開發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)保利(包頭)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬于保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司。保利地產(chǎn)集團(tuán)目前在全國(guó)十大城市同期運(yùn)作40余個(gè)項(xiàng)目，保利地產(chǎn)集團(tuán)位居2006年中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)之首，綜合排名居第二。配套設(shè)施：項(xiàng)目配備獨(dú)具特色的商業(yè)步行街、星級(jí)酒店、公寓、寫字樓、主題會(huì)所等綜合性建筑，令住戶在社區(qū)內(nèi)即可享受到都市生活的便利。物業(yè)管理：項(xiàng)目將聘請(qǐng)著名的保利物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作，為小區(qū)住戶提供人性化的全方位服務(wù)，并配備先進(jìn)的智能化安防系統(tǒng)和獨(dú)特的門禁系統(tǒng)，形成一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)組團(tuán)，營(yíng)造出安全、和諧、舒適的居住環(huán)境。交通狀況：5路、5路快車市公安局下車相關(guān)信息：占地面積：600000平方米?？偨ㄖ娣e：1000000平方米?？倯魯?shù)：6322戶開發(fā)商：保利(包頭)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目位于包頭市內(nèi)，西鄰城市主干道幸福南路，北通烏審道，南接龍江道，東承無(wú)名路。有較高的地理優(yōu)勢(shì)，交通方便。交通狀況：20路、40路、132路交警支隊(duì)下車。相關(guān)信息：占地面積：44207平方米?？偨ㄖ娣e：78273平方米?？倯魯?shù)：777戶。開發(fā)商：內(nèi)蒙古泓德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目介紹：現(xiàn)代城坐落在友誼大街中段，北鄰體育公園陽(yáng)光高爾夫球場(chǎng)，西鄰開發(fā)區(qū)規(guī)劃占地280畝的友誼廣場(chǎng)，現(xiàn)代城開發(fā)規(guī)模為13.5萬(wàn)平方米，由13棟10到18層板樓組成，是目前包頭市絕無(wú)僅有的高層住交通狀況：29路金榮建材城下車；20路友誼大街下車，下車后步行15分鐘左右?？偨ㄖ娣e：138000平方米。開發(fā)商：包頭市錦繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項(xiàng)目介紹："日月豪庭"新型住宅區(qū)坐落于稀土開發(fā)區(qū)新光東路以北，與地稅小區(qū)，東?；ㄔ废噜?，總占地面積11萬(wàn)平方米，計(jì)劃開發(fā)20棟住宅，其中多層7棟，中高層13棟。交通狀況：稀土開發(fā)區(qū)新光東路以北，北臨地稅小區(qū)，東臨東海花園，西與景苑花園相對(duì)。相關(guān)信息：占地面積：110000平方米?？偨ㄖ娣e：119373平方米。開發(fā)商：中國(guó)農(nóng)房公司包頭公司。項(xiàng)目介紹：由包頭市松石房地產(chǎn)公司傾情奉獻(xiàn)的"松石名第"項(xiàng)目，位于昆區(qū)沼潭西路西側(cè)，校園南路南側(cè)，是正在發(fā)展中的昆區(qū)南部“十一五"計(jì)劃項(xiàng)目之一。小區(qū)戶型從88m2~297m2全面實(shí)用，均為高層，綜合健康、節(jié)能、人居等特點(diǎn)，是合理舒適的完美統(tǒng)一。交通狀況：1路、2路、22路、101路、133路、134路等科技大學(xué)下車。置具有得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)!項(xiàng)目附近交通系統(tǒng)四通八達(dá)，出行非常便利，附近有1路、2路、22路、101路、133路、134路等多路公交車，只需12分鐘車程順利通訊系統(tǒng)：外線入戶(交納開通費(fèi)方可開通);電視系統(tǒng)：有線電視入戶(交納開通費(fèi)方可開通);衛(wèi)星電視：衛(wèi)星電視入戶(交納開通費(fèi)方可開通)電梯：上物業(yè)地址：青山區(qū)友誼大街10號(hào)街坊(金榮建材城南面)。項(xiàng)目介紹：景苑花園高檔住宅小區(qū)位于包頭市開發(fā)區(qū)友誼大街與富強(qiáng)路交匯處，北依友誼大街、西臨民族東路、東靠富強(qiáng)南路，地理位置十分優(yōu)越，周圍有地稅小區(qū)、八一小區(qū)、銀苑小區(qū)、金榮建材城是未來(lái)開發(fā)區(qū)的黃金地段。有2路、39路、35路、131路、公交通過(guò)、四通八達(dá)、真可謂置業(yè)居家的好去處。交通狀況：有2路、39路、35路、131路。相關(guān)信息：占地面積：118667平方米?？偨ㄖ娣e：191755平方米。開發(fā)商：包頭市激樊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。、項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)：通過(guò)SWOT理論對(duì)項(xiàng)目的分析，可以看到，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)明顯：①、高新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)?；A(chǔ)設(shè)施齊全、環(huán)境良好、秩序穩(wěn)定、宏觀條件更是優(yōu)越。②、項(xiàng)目形象良好、概念新穎。本項(xiàng)目的綠化率高達(dá)40%在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情看屬于較高的，項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃新穎，引進(jìn)***這一全新概念，將小區(qū)形象定位在寧?kù)o、透徹、細(xì)致、透明、舒心浪漫的高度之上。③、項(xiàng)目自身。小區(qū)在滿足最基本的生活設(shè)施外，在配套上加入許多高科技元素，是人們的生活更方便。同時(shí)小區(qū)的商業(yè)設(shè)施完善，商業(yè)面積達(dá)，綠化率高，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所很全面。但是本項(xiàng)目也存在著很多的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)國(guó)家的進(jìn)一步宏觀調(diào)控、物價(jià)的持續(xù)上漲、競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈，開發(fā)商機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，所以擁有良好的管理體制、獨(dú)特的營(yíng)銷理念、充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，和把握市場(chǎng)、提高自身產(chǎn)品質(zhì)量，是房地產(chǎn)公司在行業(yè)里安身立命的法寶。3.1.1項(xiàng)目地址***項(xiàng)目選址西鄰沼潭東路，南鄰稀土路，占地面積17畝，場(chǎng)地平整，為施工帶來(lái)了許多方便。最低氣溫：-27.6℃;最高氣溫：35.5℃;平均氣溫：6.4℃;最大風(fēng)速：11m/s;平均風(fēng)速：1.8m/s;平均濕度：52%;年降水量：310mm;無(wú)霜期：110-142天；年平均日照：3145小時(shí)/年。3.2、項(xiàng)目配套等基礎(chǔ)設(shè)施條件1、包頭市高新區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完善主要體現(xiàn)如下：給水、雨燃?xì)獾然竟芫€引入小區(qū)。2、小區(qū)交通條件良好，2路、26路、35路、131路均在小區(qū)周邊通過(guò)；另外小區(qū)能夠方便快捷的到達(dá)包頭市的主干道：阿爾丁大街、友誼大街、黃河路、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、酒店等。4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是為居民營(yíng)造舒適的"居住環(huán)境",所以“注重人與自然的和諧發(fā)展，提高人們居住環(huán)境的滿意度",是本小區(qū)規(guī)劃的主要思想。小期內(nèi)的建筑是以小高層和高層為主，所以住宅的采光視覺(jué)的舒適、經(jīng)濟(jì)的合理是都是我們要考慮的。最終將小區(qū)建成"寧?kù)o致遠(yuǎn)、寬敞豁達(dá)、環(huán)境優(yōu)美"的適合人門居住的高品質(zhì)、新概念型居住場(chǎng)所。4.2、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則思想。體現(xiàn)出現(xiàn)代人"仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水"的的生活情趣。綠脈——圍墻綠化，道路綠化成一個(gè)完善的綠地景觀系統(tǒng).以高新區(qū)特有的高科技元素為契機(jī)，以***獨(dú)特(七)、小區(qū)內(nèi)防災(zāi)設(shè)施齊全，安全隱患小。防火、抗震，盡可能的減少災(zāi)4.3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示：48.3%的人喜歡多層住宅、36.2%喜歡購(gòu)買小高層住宅、10.7%的人喜歡購(gòu)買高層住宅。但是由于征用土地面積是固定的，同時(shí)還要滿足容積率、建筑密度、綠化綠的限制，在此提出兩個(gè)方案供選擇。(如表4-1)方案內(nèi)方案一方案二思路擬建13層(含地下室)小高層住宅4棟，18層高層住宅(含地下室)1棟，上述建筑均是點(diǎn)是分散布局；500m2幼兒園一座；地下公共停車場(chǎng)70個(gè)；綜合商業(yè)樓兩處總面積4500m2。擬建11層(含地下室)小高層住宅2棟，4棟多層(六層)住宅，500m2幼兒園一座，地下停車場(chǎng)1000m2,地上停車位1000m2,商業(yè)面積3000m2。4-1:方案內(nèi)容表4.3.1總平面布置方案一方案二住宅用房規(guī)劃小區(qū)的整體形狀呈不規(guī)則狀五與其他建筑相鄰，在項(xiàng)目與日月豪宅之間的道路一面，布置小高層兩棟，由于這條路偏東北走向所以把住宅與道路的走向一致，這樣既有利于采光和通風(fēng)又能引起人們對(duì)小區(qū)的注意力。另外兩棟小高層住宅一棟布置在項(xiàng)目沿稀土路一面，另一棟與其錯(cuò)開布置在有已建將兩棟小高層建在小區(qū)的最里面(東北角),一棟沿著小區(qū)北面道路橫向布局，另一棟布置在小區(qū)東面的墻體邊，與前一棟交錯(cuò)平行。而六棟多層住宅則每?jī)蓷澖M成眼的通風(fēng)采光，又能夠讓住宅整體形成一定的坡度，更顯小區(qū)的壯觀。建筑那面，其思路與前兩棟的布局思路一樣。在小區(qū)建筑中只有一棟高層建筑，他就像是小區(qū)的地標(biāo)一樣。所以要把它放在小區(qū)最重要的核心位置，無(wú)論在遠(yuǎn)處還是在近處都能夠感受到他的高大挺拔。住宅用房的規(guī)劃讓小區(qū)整體上分散但不缺乏條理，既有利于居住，又是小區(qū)再大的環(huán)境下顯得尤為壯觀。商業(yè)用房規(guī)劃小區(qū)的東西兩面各有兩棟小高層住宅，所以商業(yè)用房要與這兩處的住宅有所聯(lián)系。在北面建設(shè)一棟二層的商鋪，在南面沿稀土路一側(cè)建設(shè)一棟三層商業(yè)用房，這樣即能對(duì)小區(qū)內(nèi)部的住宅起到應(yīng)有的作用，又能對(duì)外營(yíng)業(yè)。小區(qū)的東北角人流最少而綠化卻最好所以在這里建一二層幼兒園，良好的環(huán)境安全的場(chǎng)所定然會(huì)成為孩子們的天堂。在小區(qū)的南側(cè)沿著新廣東路一面，建設(shè)一棟兩層商業(yè)鋪面，這里是小區(qū)的門面人流多，對(duì)內(nèi)對(duì)外都有很大的輻射能力。在小區(qū)的西北角兩條路交匯的地方建造一處商業(yè)鋪面，這樣既能夠?yàn)榫幼≡诶锩娴木用穹?wù)，又能夠多周邊的居民產(chǎn)生輻射，具有很高的商業(yè)價(jià)值。在小區(qū)的中間地段建造一處幼兒園，這里也是住宅的中心，能夠更方便家長(zhǎng)接送孩子上學(xué)。小區(qū)的入口新光東路是小區(qū)周圍最發(fā)達(dá)的一條街道，小區(qū)的門口就設(shè)在這里。但是為了達(dá)到城市規(guī)劃和安全的要求門口部位做成向內(nèi)部突出的形式，同時(shí)這樣做還能開闊人們的視野，對(duì)規(guī)劃思路與方案一相同。小群內(nèi)部建筑一目了然。4-2:總平面布置案內(nèi)方案一方案二建筑規(guī)劃小區(qū)內(nèi)擬建有點(diǎn)式小高層四棟，點(diǎn)式高層一棟。無(wú)論這些建筑的內(nèi)部設(shè)計(jì)還是外形無(wú)不體現(xiàn)出了現(xiàn)代化氣息，特別是在建筑的外立面、細(xì)部構(gòu)造、材料材質(zhì)、色彩、造型等方面更顯獨(dú)特。在吸引人們注意力的同時(shí)，更加表現(xiàn)出了高新區(qū)本質(zhì)特點(diǎn)。為了增加采光效果，我們堅(jiān)持"簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單"的設(shè)計(jì)思路采用外飄落地窗，這樣做既增加大人們的視野范圍，又增強(qiáng)了采光面積，是人們的室內(nèi)生活并不會(huì)背棄大自然的感染力。小區(qū)內(nèi)擬建有點(diǎn)式小高層兩棟，圍合式多層六棟。這些住宅在規(guī)劃上都采用民族式風(fēng)格，注重描述出塞北風(fēng)情，外里面沿用蒙古族建筑的藍(lán)白色相間的手法，勒腳采用大理石鑲面，為了加強(qiáng)采光窗戶造成拱形落地窗。在強(qiáng)調(diào)民族風(fēng)格的同時(shí)，建筑的內(nèi)部配套也不缺乏現(xiàn)代化素材，有線電視、寬帶網(wǎng)線、供電供水、燃?xì)夤?yīng)一應(yīng)齊全4-3:建筑規(guī)劃案內(nèi)方案一方案二小區(qū)內(nèi)的高層和小高層建筑都采用框架剪力墻的結(jié)構(gòu)形式，一梯兩戶，每層2-3戶?；A(chǔ)小區(qū)內(nèi)的小高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，一梯2-3戶，基礎(chǔ)采結(jié)構(gòu)要求形式采用箱型基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)之上，業(yè)主將來(lái)裝修時(shí)可以根據(jù)自己的思路變換住宅內(nèi)部空間，為人們的生活帶來(lái)了更多的創(chuàng)造性。小區(qū)內(nèi)的商業(yè)用房采用框架結(jié)構(gòu)。意組合，為業(yè)主在裝修的時(shí)候打造了更廣闊的思路空間。小區(qū)內(nèi)的多層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，一梯兩戶、一梯三戶。4-4:結(jié)構(gòu)要求4.3.4、戶型設(shè)計(jì)(適用于方案一和方案二)案內(nèi)方案一方案二道路規(guī)劃整個(gè)小區(qū)的人流主要集中在南面，所以小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)的核心也集中在年面。為了增加行人的舒適度和道路自身的美觀，小區(qū)內(nèi)部的交通主干路采用半圓形，支路流線式通向各個(gè)住宅單元。人行路主要考慮小區(qū)內(nèi)的住宅分散大體均勻，所以道路規(guī)劃要盡量的考慮到人們的日常生活需要。在小區(qū)的門口引入一條主干道，直接通向小區(qū)的中心并且將中心的幼兒園包住(幼兒園周圍用欄桿圍住充分保證孩童的安全),然后在向周圍的住宅建筑步行距離的便捷，但是在休閑區(qū)則更加注重與環(huán)境融為一體，在道路的兩旁均設(shè)置綠化分散衍射，直接通向各個(gè)小區(qū)的樓下。人行道路要本著便捷安全的原則，讓人們的出行在便捷的基礎(chǔ)上，充分享受道路周邊的美好環(huán)4-5:道路規(guī)劃4.3.6、小區(qū)綠化(適用于方案一和方案二)4.3.7、小區(qū)其他附屬設(shè)施規(guī)劃(適用于方案一和方案二)1、建筑小品及休閑設(shè)施：在小區(qū)綠化帶、廣場(chǎng)、建筑見(jiàn)后面等地方加設(shè)雕2、商業(yè)場(chǎng)所規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)建有商業(yè)用房4500m2在南北各有服務(wù)場(chǎng)所，其中診所藥店、快餐店、冷飲店等基本設(shè)施，在小區(qū)東北角有幼兒園約500m2。(1)給水相連，城市給水壓力按不小于0.3Mpa考慮，水質(zhì)滿足國(guó)家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)(2)排水(3)消防給水系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)；室內(nèi)消火栓火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)；棟較高建筑的屋頂水箱(儲(chǔ)存十分鐘消防水量)及增壓設(shè)備供水。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防(3)、照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓220V,道路、停車場(chǎng)均采用節(jié)本項(xiàng)目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá)64門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動(dòng)電話交換機(jī)。小區(qū)購(gòu)置計(jì)算4.3.8、項(xiàng)目智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)(適用于方案一和方案二)***"項(xiàng)目智能化系統(tǒng)分成以下幾部分：安全防盜——小區(qū)采用24小時(shí)全封閉管理模式，社區(qū)實(shí)行封閉管理，保障小區(qū)內(nèi)居民的建筑規(guī)劃以民族風(fēng)格為主，這樣就背離了高新區(qū)的建設(shè)環(huán)境。4-6:項(xiàng)目各主要技術(shù)指標(biāo)一覽表方案一方案二數(shù)量單位數(shù)量單位總用地面積總用地面積總建筑面積總建筑面積地上建筑面積地上建筑面積其中：小高層其中：小高層高層多層綜合商業(yè)樓綜合商業(yè)樓幼兒園幼兒園地下建筑面積地下建筑面積車位數(shù)其中：地下停車位地上停車位個(gè)個(gè)個(gè)車位數(shù)其中：地下停車位地上停車位個(gè)個(gè)個(gè)總戶數(shù)戶總戶數(shù)戶綠化率綠化率容積率容積率建筑密度建筑密度詳細(xì)規(guī)劃見(jiàn)：小區(qū)規(guī)劃圖5項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度及安排5.1、項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)工作內(nèi)容①、投資機(jī)會(huì)與決策分析●投資機(jī)會(huì)的選擇確定②、前期工作●土地的獲取●可行性研究●項(xiàng)目立項(xiàng)●規(guī)劃設(shè)計(jì)③、項(xiàng)目建設(shè)●監(jiān)理單位招投標(biāo)表：5-1工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備注土地獲取1個(gè)月政府轉(zhuǎn)讓的熟地，無(wú)需拆遷安置。項(xiàng)目可行性研究2個(gè)月市場(chǎng)調(diào)查、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)、營(yíng)銷策略。三通一平0.5個(gè)月通水、通電、通路、場(chǎng)地平整。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)2個(gè)月小區(qū)規(guī)劃、建筑規(guī)劃等。獲取相關(guān)證件1個(gè)月獲取規(guī)劃許可證等相關(guān)證件。項(xiàng)目建設(shè)期表：5-2工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備注監(jiān)理單位招標(biāo)1個(gè)月為了更好的控制工期、成本、質(zhì)量。施工單位招標(biāo)1個(gè)月選擇出價(jià)格合理、品牌優(yōu)秀的施工單位?；A(chǔ)工程3個(gè)月挖基坑、做箱型基礎(chǔ)等主體工程15個(gè)月主體框架、填充墻體。安裝工程3個(gè)月安裝水電等設(shè)施管線、安裝設(shè)備等。裝飾裝修工程3個(gè)月住宅內(nèi)部地面、墻體裝飾，外立面裝修等景觀綠化工程2個(gè)月道路硬化、廣場(chǎng)硬化、綠化、美化等。銷售階段表：5-3工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備注銷售前準(zhǔn)備1個(gè)月文件、資料、人員、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。產(chǎn)品預(yù)售18個(gè)月正式銷售12個(gè)月6項(xiàng)目營(yíng)銷方案但是這一切又必須的圍繞著"為誰(shuí)做"而展開。所以目標(biāo)消費(fèi)者的定位是房地產(chǎn)就本項(xiàng)目而言，目前市場(chǎng)上最有購(gòu)買能力的群體如下：(見(jiàn)表6-1)消費(fèi)群體消費(fèi)群體細(xì)分群體簡(jiǎn)介自由職業(yè)者屬于自由職業(yè)者，收入不是很穩(wěn)定，但是父母很有錢?？梢越o兒女創(chuàng)造出一個(gè)穩(wěn)定的生活環(huán)境。年輕人白領(lǐng)階層這類群體有固定的收入，能夠買的起房子，并且買房子的原因多數(shù)是為了結(jié)婚，但是這類人更多的采用按揭貸款的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)。私營(yíng)企業(yè)者這類年輕人有所成就，大多數(shù)是創(chuàng)業(yè)者，擁有自己的事業(yè)住宅品位高、住房要求也高。中年人白領(lǐng)階層他們中年買房子多數(shù)是為了改善居住環(huán)境，要求房子面積大、戶型齊全、住宅要求高。公司領(lǐng)導(dǎo)、老板這些人通過(guò)多年的努力打拼，終于擁有了自己的成功事業(yè)，那么，大平米、好的地段、高品質(zhì)住宅當(dāng)然是他們的所好。老年人他們買房子多數(shù)是為了找一個(gè)養(yǎng)老安身的棲所，對(duì)面積要求小、環(huán)境要好、地段要求僻靜。外來(lái)如前者在此工作因工作的需求，遷入包頭。投資外來(lái)的投資人。6—1:市場(chǎng)細(xì)分表根據(jù)上述目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位如下：●包頭市的白領(lǐng)階層●私營(yíng)企業(yè)老板、公司領(lǐng)導(dǎo)●高新區(qū)內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)者、高科技人士品應(yīng)該立即想到目標(biāo)消費(fèi)者。本項(xiàng)目提名“***”,它的產(chǎn)品定位是："現(xiàn)代化、時(shí)尚、休閑的高品質(zhì)社區(qū)"(1)、建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，無(wú)論在整體還是細(xì)節(jié)上都體現(xiàn)出現(xiàn)代化元素。外立面莊重前衛(wèi)，窗戶采用外飄落地窗，使建筑整體表現(xiàn)出最前衛(wèi)時(shí)尚的(2)、小區(qū)規(guī)劃：在本著"以人為本"的原則上提高綠化面積和休閑場(chǎng)所，道6.1.4價(jià)格定位造營(yíng)銷4P中產(chǎn)品、渠道、促銷三塊都是需要支出方面，只有價(jià)格是回收成為了更加準(zhǔn)確的體現(xiàn)出現(xiàn)行市場(chǎng)行情，我們對(duì)包頭市房地產(chǎn)供給市場(chǎng)經(jīng)行了詳細(xì)的研究調(diào)查，最后選取：松石名第、現(xiàn)代城、日月豪宅、金碧花園、保利花園五個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行研究。選取依據(jù)是：①、他們都符合運(yùn)用市場(chǎng)比較法的前提②、與本項(xiàng)目的用途相同③、與本項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)相同④、與本項(xiàng)目所屬地區(qū)相同⑤、與本項(xiàng)目的類型相同⑥、與本項(xiàng)目的時(shí)點(diǎn)相同⑦、這些項(xiàng)目都正常交易(2)、整理可比實(shí)例(如表6-2)例松石名第現(xiàn)代城日月豪廳金碧花園保利花園地理位置校園南路友誼大街54號(hào)新光東路3號(hào)街坊青工路南、幸福南路西青山區(qū)政府北面交易均價(jià)(元/m2)6-2:可比實(shí)例對(duì)照表五個(gè)實(shí)例在以下四點(diǎn)經(jīng)行比較：區(qū)域因素、個(gè)別因素、交易情況、交易時(shí)間。計(jì)算修正系數(shù)如下表：①、區(qū)域因素修正公示：100/100±T松石名第現(xiàn)代城日月豪廳金碧花園保利花園地理位置交通周邊配套內(nèi)部設(shè)施商業(yè)氛圍修正系數(shù)6—3:區(qū)域因素比較表松石名第現(xiàn)代城日月豪廳金碧花園保利花園小區(qū)成熟度小區(qū)規(guī)模產(chǎn)品綜合素質(zhì)開發(fā)商信譽(yù)修正系數(shù)6-4:個(gè)別因素比較表松石名第現(xiàn)代城日月豪廳金碧花園保利花園交易日期6—5:交易日期比較表松石名第現(xiàn)代城日月豪廳金碧花園保利花園區(qū)域因素個(gè)別因素交易情況交易日期6-6:比較因素修正系數(shù)表松石名第：3800×1.00×0.98×100/100×103/100=3835.7元/m2現(xiàn)代城：3850×0.95×1.00×100/100×103/100=3767.2元/m2日月豪廳：3600×1.00×1.01×100/100×101/100=3672.4元/m2金碧花園：3700×1.02×1.03×100/100×102/100=3965元/m2保利花園：3900×0.92×0.92×100/100×105/100=3466元/m2大。所以，取以上三個(gè)實(shí)例項(xiàng)目的權(quán)重為0.25;松石名第的權(quán)重為0.15;保利花園的權(quán)重為0.1;(如表)實(shí)例名稱松石名第現(xiàn)代城日月豪廳金碧花園保利花園項(xiàng)目權(quán)重6—7:可比實(shí)例權(quán)重比較表3835.7元/m2×0.15+3767.2元/m2×0.25+3672.4元/m2×0.25+3965元/m2×0.25+3466元/m2×0.1=3773.2元/m2例要素現(xiàn)代城金茂豪廳日月豪廳地理位置友誼大街54號(hào)友誼大街74號(hào)新光東路3號(hào)街坊成交價(jià)格6-8:實(shí)例狀況表要實(shí)素現(xiàn)代城金茂豪廳日月豪廳地理位置交通周邊配套內(nèi)部設(shè)施商業(yè)氛圍區(qū)域因素修正系數(shù)6-9:區(qū)域因素修正表實(shí)素要例素現(xiàn)代城金茂豪廳日月豪廳小區(qū)成熟度小區(qū)規(guī)模產(chǎn)品綜合素質(zhì)開發(fā)商信譽(yù)個(gè)別因素修正系數(shù)④、交易狀況比較⑤、交易日期比較6-10:個(gè)別因素修正表公式：100±T/100實(shí)要素現(xiàn)代城金茂豪廳日月豪廳交易日期6-11:交易日期修正表⑥、比較因素修正系數(shù)的計(jì)算要實(shí)例素現(xiàn)代城金茂豪廳日月豪廳區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)交易狀況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)6-12:比較因素修正表⑦、比準(zhǔn)價(jià)格的確定現(xiàn)代城：4000×1.01×0.99×100/100×102/100=4079元/m2金茂豪廳：4300×0.93×0.92×100/100×104/100=3826.2元/m2日月豪廳：3950×1.02×0.96×100/100×103/100=3983.9元/m2⑧、比選因素權(quán)重的確定現(xiàn)代城和金茂豪廳距離項(xiàng)目較近，所以取權(quán)重系數(shù)：0.4,金茂豪廳距離項(xiàng)⑨、項(xiàng)目高層最終比準(zhǔn)價(jià)格的確定4079元/m2×0.4+3826.2元/m2×0.2+3983.9元/m2×0.4=3990.4元/m2所以項(xiàng)目高層住宅最終的價(jià)格確定為：3990.4元/m2、項(xiàng)目多層住宅價(jià)格的確定實(shí)要例素保利花園御龍居朝陽(yáng)佳苑地理位置青山區(qū)政府北面稀土開發(fā)區(qū)青工路6號(hào)街坊御龍居昆都侖區(qū)白云北路朝陽(yáng)佳苑成交價(jià)格6-13:實(shí)例狀況表要實(shí)保利花園御龍居朝陽(yáng)花園地理位置交通周邊配套內(nèi)部設(shè)施商業(yè)氛圍區(qū)域因素修正系數(shù)6-14:區(qū)域因素修正表實(shí)要例素保利花園御龍居朝陽(yáng)花園小區(qū)成熟度小區(qū)規(guī)模產(chǎn)品綜合素質(zhì)開發(fā)商信譽(yù)個(gè)別因素修正系數(shù)16-15:個(gè)別因素修正表要素保利花園御龍居朝陽(yáng)花園交易日期修正6-16:交易日期修正表實(shí)要例保利花園御龍居朝陽(yáng)花園區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)1交易狀況修正111交易日期修正6-17:比較因素匯總表保利花園：3100×1.02×0.96×1×1.03=3126.59元/m2御龍居：3500×1.02×1×1×1.02=3641.4元/m2朝陽(yáng)佳苑：2900×0.87×0.95×1×1.03=2468.76元/m2保利花園和朝陽(yáng)佳苑距離項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，各取權(quán)重0.3。御龍居距離項(xiàng)目較近所以取權(quán)重0.4。3126.59×0.3+3641.4×0.4+2468.76×0.3=3135.17元/m2所以項(xiàng)目多層住宅的價(jià)格最終確定為3135.17元/m2對(duì)商鋪可比實(shí)例的比較因素修(如表6-18)實(shí)因例現(xiàn)代城金碧花園日月豪廳素價(jià)格區(qū)域因素交易狀況交易日期7640元/m2×0.4+5358.2×0.2+6321.4×0.4=6656.2元/m2、項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)方案物業(yè)價(jià)格對(duì)比(見(jiàn)表6-19)方案一方案二物業(yè)類型價(jià)格物業(yè)類型價(jià)格小高層3773.2元/m2小高層3773.2元/m2高層3990.4元/m2多層3135.17元/m2商業(yè)用房商業(yè)用房6656.2元/m2車位9萬(wàn)元/個(gè)車位9萬(wàn)元/個(gè)6-19:兩方案物業(yè)價(jià)格對(duì)比表廳、書房和廚房等區(qū)域。本著"重裝飾、輕裝修","精裝飾、簡(jiǎn)裝修"持銷期、尾盤期幾個(gè)銷售階段。6.4.1、項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷策略在項(xiàng)目開盤的前一個(gè)月小區(qū)的建設(shè)準(zhǔn)備起步階段，項(xiàng)目的任制度不高，這時(shí)候開發(fā)商應(yīng)該著重進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱，提高小區(qū)的知名度。具體策略如下：(1)、提出本項(xiàng)目的概念：對(duì)開發(fā)商的品牌、項(xiàng)目的概念進(jìn)行炒作，造成一種"山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓"的態(tài)勢(shì)。同時(shí)發(fā)布項(xiàng)目的相關(guān)信息，這樣做也是對(duì)消費(fèi)者的一種試探。(2)、打出硬廣告：在工地的圍墻、戶外路牌、公交車身(4)、概念營(yíng)銷：提出本項(xiàng)目的概念定位，讓消費(fèi)者在知道小區(qū)的最基本信息的基礎(chǔ)上，找到自己心動(dòng)的地方，從而調(diào)動(dòng)起消費(fèi)者的購(gòu)買欲。(5)、品牌戰(zhàn)略：**房地產(chǎn)公司成立于2003年經(jīng)過(guò)幾年的努力經(jīng)營(yíng)已經(jīng)在包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)占有了很大的知名度，通過(guò)對(duì)“讓更多的人了解**,從而提高消費(fèi)者對(duì)其銷售的樓盤的信任度和忠誠(chéng)度。(6)、公共關(guān)系：拿出一部分的資金對(duì)高考學(xué)生進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，增加人們對(duì)項(xiàng)目的(7)、價(jià)格優(yōu)惠：對(duì)于認(rèn)購(gòu)期買房的顧客，給予他們房?jī)r(jià)上的折扣。認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷應(yīng)該注意的問(wèn)題：6.4.2、項(xiàng)目開盤期營(yíng)銷策略在領(lǐng)取到預(yù)售許可證之后，項(xiàng)目既可以進(jìn)行開盤預(yù)售。在這個(gè)時(shí)期項(xiàng)目已經(jīng)初步的被人們所了解，但是許多消費(fèi)者還處于對(duì)樓盤了解試探階段，所以對(duì)開發(fā)商而言，打造出良好的開端才能夠用有一個(gè)好的發(fā)展。這一時(shí)期的營(yíng)銷策略主要(1)、開盤慶典：開盤慶典可以說(shuō)是這一時(shí)期的重頭戲，"養(yǎng)在深閨人未知"的項(xiàng)目在這一天就要公開亮相了。這一天要好多排場(chǎng)營(yíng)造出最熱鬧的氛圍，名人樂(lè)隊(duì)演出、政府知名人士講話、各種娛樂(lè)休閑活動(dòng)、組織員工捐款和獻(xiàn)血等公益活動(dòng)。這些既是為了為開盤慶典增添喜氣，也是制造出一種喜人的場(chǎng)面讓更多的終于可以知道自己是否能夠買到心儀已久的房子。開發(fā)商在每公布一個(gè)結(jié)果之這一時(shí)期樓盤的銷售雖然沒(méi)有熱銷期那么火爆，但是項(xiàng)目營(yíng)銷依然有著很多的機(jī)會(huì)。這個(gè)時(shí)期的營(yíng)銷方案主要以促銷為主，節(jié)年促銷、有獎(jiǎng)銷售、打折銷售等。6.4.5、項(xiàng)目尾盤期營(yíng)銷策略經(jīng)過(guò)前幾個(gè)階段的銷售，產(chǎn)品已經(jīng)所剩無(wú)幾。成本已經(jīng)收回，剩下的都是利潤(rùn)了。但是這個(gè)時(shí)候銷售速度明顯下降，為了盡快的收回利潤(rùn)，同樣應(yīng)該進(jìn)行尾(1)、打折出售：對(duì)于尾盤而言，剩下的房子要么是戶型結(jié)構(gòu)不好，要么是采光通風(fēng)不暢。所以為了盡快的收回成本，打折促銷是一種很好的手段。(2)、人脈泛營(yíng)銷：到了尾盤80%-90%的房子已經(jīng)出售，而這樣也為開發(fā)商積累了大量的關(guān)系客戶，所以利用這些老客戶帶動(dòng)新客戶是最經(jīng)濟(jì)的手段。對(duì)于每一個(gè)介紹新人來(lái)買房的關(guān)系客戶，都給予相應(yīng)的獎(jiǎng)金提高老客戶的積極性?？傊?，在房地產(chǎn)營(yíng)銷的過(guò)程中，促銷是一種常用的手段。開發(fā)商時(shí)刻把握產(chǎn)品、渠道、價(jià)格、促銷這營(yíng)銷4P,成功的營(yíng)銷不僅能夠更快更好的實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，更能夠?qū)疽院蟮漠a(chǎn)品開發(fā)提升品牌、積累經(jīng)驗(yàn)。6.5、項(xiàng)目銷售進(jìn)度計(jì)劃安排時(shí)間銷售期銷售目標(biāo)指導(dǎo)思想認(rèn)購(gòu)期引入概念開盤期銷售過(guò)渡熱銷期強(qiáng)力推廣持銷期平穩(wěn)銷售尾盤期以形象、人脈銷售6-20:項(xiàng)目銷售進(jìn)度計(jì)劃安排表6.6、項(xiàng)目銷售與消化預(yù)想方案方案二物業(yè)類型建筑面積銷售價(jià)格(元/m2)物業(yè)類型建筑面積銷售價(jià)格小高層小高層高層多層商業(yè)用房商業(yè)用房車位2450(70個(gè))9萬(wàn)元/個(gè)車位700(20個(gè))9萬(wàn)元/個(gè)6-21:項(xiàng)目各個(gè)方案銷售狀況表根據(jù)表6-21的項(xiàng)目概況，對(duì)項(xiàng)目的兩個(gè)方案的收益進(jìn)行分析。見(jiàn)表(6-22)方案一方案二物業(yè)類型預(yù)期收入(萬(wàn)元)物業(yè)類型預(yù)期收入(萬(wàn)元)小高層小高層高層多層商業(yè)用房商業(yè)用房車位車位預(yù)計(jì)回款總額預(yù)計(jì)回款總額6-22:兩方案收益分析表預(yù)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)銷售周期：認(rèn)購(gòu)期、開盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期。預(yù)計(jì)時(shí)間2年零4個(gè)月。7投資估算及資金籌措7.1、項(xiàng)目投資估算概況對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)投資進(jìn)行粗略估算。7.2、項(xiàng)目投資估算的依據(jù)(4)、包頭市貸款利率為：7.56%。7.3、項(xiàng)目投資估算的原則(1)、項(xiàng)目投資估算本著實(shí)事求是的原則，盡可能的反映出市場(chǎng)的真實(shí)情況。(2)、投資估算要本著節(jié)約的原則，合理預(yù)算。7.4、項(xiàng)目投資估算的內(nèi)容成本項(xiàng)目開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可遇見(jiàn)費(fèi)。管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。7-1:項(xiàng)目投資估算內(nèi)容簡(jiǎn)介7.5、項(xiàng)目總投資估算(由于受排版的限制，只對(duì)方案一進(jìn)行估算、方案二類同。)(1)、土地成本：本項(xiàng)目占地17畝，土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金1700萬(wàn)元人民幣。小高層(元/m2)小高層(元/m2)箱型基礎(chǔ)土建工程電梯消防一般水電安裝煤氣通訊5公共天線3普通裝修智能化設(shè)施7-2:小高層住宅投資估算組成分析表根據(jù)表7-2對(duì)小高層住宅每平方米造價(jià)進(jìn)行估算得：150+120+90+5+50+750+30+10+3+100=1308元/m2從而得到小區(qū)內(nèi)小高層住宅的建安費(fèi)用是；19600m2×1308元/平方米=2563.68萬(wàn)元高層(元/m2)高層(元/m2)箱型基礎(chǔ)地下車位土建工程電梯消防一般水電安裝煤氣通訊5公共天線3室內(nèi)普通裝修智能化設(shè)施根據(jù)表7-2對(duì)高層住宅每平方米造價(jià)進(jìn)行估算得：6300m2×1368元/m3=861.4萬(wàn)元③、商業(yè)用房估算：商業(yè)用房建筑面積4500m2,框架結(jié)構(gòu)，估計(jì)投資495萬(wàn)元④、幼兒園：幼兒園建筑面積500m2,磚混結(jié)構(gòu)，估計(jì)投資40萬(wàn)元。所以，綜上所述總建安工程費(fèi)為：3960.08萬(wàn)元。序號(hào)計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)(萬(wàn)元)1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%3水文、地址、勘察費(fèi)建安工成費(fèi)×0.15%4籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%合計(jì)7-4:前期費(fèi)用估算表序號(hào)計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元)1供電工程65萬(wàn)元/公頃×11400m22供水工程15萬(wàn)元/公頃×11400m23煤氣工程7萬(wàn)元/公頃×11400m24綠化工程10萬(wàn)元/公頃×11400m35道路工程50萬(wàn)元/公頃×11400m26排水工程20萬(wàn)元/公頃×11400m2合計(jì)序號(hào)建筑面積(平方米)單價(jià)(元/平方米)金額(萬(wàn)元)1公廁2垃圾壓縮站3變電所合計(jì)序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額(萬(wàn)元)1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×6%2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×0.4%3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：0.3T/人，600元/T商鋪：0.1T/人，600元/T4供電用電負(fù)荷費(fèi)商鋪：8KVA/百平方米，1000元/KVA5其他建安工程費(fèi)×2%6物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)×2%合計(jì)(3960.08+219.68+190.38+18)×0.03=131.64萬(wàn)元管理費(fèi)用取開發(fā)成本中的1-5項(xiàng)之和的3%,計(jì)算過(guò)程如下：(1700+3960.08+219.68+190.38+18)×3%=182.64萬(wàn)元序號(hào)計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)(萬(wàn)元)1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入(12866.79萬(wàn)元)×1.5%2銷售代理費(fèi)銷售收入(12866.79萬(wàn)元)×1.5%3其他銷售費(fèi)用銷售收入(12866.79萬(wàn)元)×1.5%合計(jì)182.64+434.4+175.84=792.88萬(wàn)元序號(hào)方案一方案二總額(萬(wàn)元)總額(萬(wàn)元)1成本項(xiàng)目土地成本費(fèi)建安工程費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公建設(shè)施配套費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2費(fèi)用項(xiàng)目管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用3合計(jì)7-9:總成本估算表7.6、項(xiàng)目資金籌措、來(lái)源及使用計(jì)劃本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)方案，但是這兩個(gè)方案的資金籌集方式一致。開發(fā)的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三方案-方案二資金來(lái)源金額(萬(wàn)元)比例資金來(lái)源金額(萬(wàn)元)比例總投資總投資自有資金自有資金銀行借款銀行借款注：兩方案的剩余缺口均由銷售收入再投入填補(bǔ)7-10:資金籌措方式分析表詳細(xì)使用計(jì)劃見(jiàn)(輔表1-1、2-1:投資計(jì)劃及資金籌措表)。8項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8.1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算8.1.1、經(jīng)過(guò)查詢，包頭市現(xiàn)行銀行貸款年利率為7.56%,考慮到本項(xiàng)目是以半年計(jì)息，所以取銀行貸款利率為3.78%。8.1.2、根據(jù)目前的行業(yè)平均水平，并綜合考慮到資金成本和資金的機(jī)會(huì)成本、投資的風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹、資金限制等相關(guān)因素。最終本項(xiàng)目的社會(huì)折現(xiàn)率定8.1.3、為了更加詳細(xì)的反映資金的運(yùn)用情況，本項(xiàng)目一半年為一個(gè)計(jì)算期，分別有：2008年下半年、2009年上半年、2009年下半年、2010年上半年、2010年下半年、2011年上半年六個(gè)計(jì)息周期。綜上所述：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如表基礎(chǔ)項(xiàng)目貸款利率社會(huì)折現(xiàn)率計(jì)算周期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)六個(gè)周期(半年)8-1:財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算表根據(jù)表6-20:項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)方案銷售進(jìn)度計(jì)劃安排表所示，本項(xiàng)目在2009年上半年即可經(jīng)過(guò)認(rèn)購(gòu)期，并能夠順利的進(jìn)入開盤階段；2009年下半年完成開盤起任務(wù)進(jìn)入