商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理制度+標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)

商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理制度標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)寶龍集團(tuán)商業(yè)管理中心目錄1總則1。1《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》編制目的1。2《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》實(shí)施要求1。3《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》的控制1。4《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》的解釋和適用2行政、人事、檔案管理制度2。1商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司組織架構(gòu)圖及開業(yè)籌備主要管理人員到崗時(shí)間表2。2商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司職能、架構(gòu)、各部門崗位職責(zé)描述2。3商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法2.4商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司檔案管理制度3招商管理制度3。1市場(chǎng)調(diào)查3。2商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案3.3商鋪招商3.4廣告招商3.5商鋪?zhàn)赓U情況分析3.6品牌資源庫(kù)建立3.7商業(yè)公司招商考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法4營(yíng)運(yùn)、物業(yè)、工程管理制度4。1運(yùn)營(yíng)管理制度4。2合同管理4。3客戶關(guān)系管理4。4采購(gòu)管理4。5租費(fèi)管理4。6多種經(jīng)營(yíng)管理4.7企劃管理4。8工程管理4。9物業(yè)管理4。10品質(zhì)控制管理規(guī)范1總則1.1《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》編制目的1.1。1為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)所屬各城市廣場(chǎng)保值、增值、實(shí)現(xiàn)商業(yè)管理規(guī)范化、科學(xué)化,建立科學(xué)、切實(shí)可行的管理機(jī)制和操作規(guī)范，提升寶龍城市廣場(chǎng)品牌形象，制定本制度。1。1.2《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》闡明了集團(tuán)商業(yè)管理的思想和商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作要求。通過《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》的制定和實(shí)施，期望能在以下各方面規(guī)范各地商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，提升商業(yè)管理品質(zhì)。1.1。2。1優(yōu)化、整合商業(yè)管理及各地商業(yè)廣場(chǎng)管理的業(yè)務(wù)流程，使之更為明確規(guī)范，切實(shí)可行;1。1。2.2明確管理責(zé)權(quán)體系,清晰職責(zé);1。1.2.3加強(qiáng)信息溝通，提高商業(yè)管理的有效性和效率;1.1。2。4營(yíng)造開放、誠(chéng)信的管理環(huán)境，促進(jìn)組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。1.2《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》實(shí)施要求1.2。1本制度是集團(tuán)商業(yè)管理中心及各地商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司開展工作的指南。1。2。2所有與商業(yè)廣場(chǎng)管理業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必須遵循本制度的規(guī)定，勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。1。3《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》的控制1.3。1根據(jù)集團(tuán)對(duì)制度文件的管理規(guī)定,《商業(yè)系統(tǒng)管理制度》在正式發(fā)布前必須經(jīng)集團(tuán)總裁辦公會(huì)議審議通過，并經(jīng)集團(tuán)總裁簽署發(fā)布。1。4《商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理制度》的解釋和適用1。4.1本制度的解釋和修改權(quán)歸集團(tuán)商業(yè)管理中心。1.4。2本制度每年需根據(jù)實(shí)際管理運(yùn)作情況進(jìn)行修訂和完善，具體由集團(tuán)商業(yè)管理中心負(fù)責(zé)。1。4.3本制度生效后,如集團(tuán)或集團(tuán)管理中心下發(fā)的文件內(nèi)容與本制度有沖突,以集團(tuán)或集團(tuán)商業(yè)管理中心新下發(fā)的文件為準(zhǔn)。2行政、人事、檔案管理制度2。1商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司組織架構(gòu)圖及開業(yè)籌備主要管理人員到崗時(shí)間表2.2商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司各部門職能及崗位職責(zé)描述2。2。1商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司各部門職能2。2.1.1招商部職能：?開業(yè)前招商、包括：市場(chǎng)調(diào)查、制定招商方案、招商實(shí)施；？開業(yè)后招商更新、供應(yīng)商優(yōu)化；?商戶更迭、裝修進(jìn)場(chǎng)/撤場(chǎng)管理；？對(duì)接商業(yè)管理中心招商資源與工作安排。2.2。1.2企劃部職能：？企劃方案制定及預(yù)算提報(bào)；?平面設(shè)計(jì)；?廣場(chǎng)形象維護(hù);?活動(dòng)策劃與實(shí)施;?企業(yè)VI形象監(jiān)控。2。2。1.3營(yíng)運(yùn)部職能:？廣場(chǎng)日常管理;？商戶、顧客服務(wù);?租金、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等現(xiàn)場(chǎng)催收；?商戶管理。2.2。1。4物業(yè)管理部職能：？安全保衛(wèi)；?消防安全臨控;?衛(wèi)生保潔;?綠化美化；?物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偣芾怼?。2。1。5工程部職能：?設(shè)備設(shè)施啟閉運(yùn)行管理;?設(shè)備維修維護(hù)；?配電房、空調(diào)機(jī)房值守;？客戶維修服務(wù);？工程收費(fèi)統(tǒng)計(jì)。2。2.1.6行政人事部職能：?招聘、培訓(xùn)、人事、薪酬、考核、員工關(guān)系管理；？日常行政后勤管理；資產(chǎn)、零星采購(gòu)、庫(kù)房管理;?政府公共關(guān)系維護(hù)、處理對(duì)外事務(wù)；？團(tuán)隊(duì)建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)。2。2.1.7財(cái)務(wù)部職能:?提報(bào)預(yù)算;？執(zhí)行預(yù)算;?日常費(fèi)用支出控制管理；?商業(yè)管理軟件的運(yùn)營(yíng)管理;?公司整體運(yùn)作財(cái)務(wù)監(jiān)督.2。2。2商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司各部門崗位職責(zé)描述(總監(jiān)級(jí)以上）2。2。2。1總經(jīng)理職責(zé)描述（注:各部門副總、總監(jiān)要根據(jù)架構(gòu)表將崗位職責(zé)說明細(xì)化到每個(gè)具體崗位。)2.3商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法詳見附件《商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法》。附件:商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法(PL。SY,KH,01,2009(A)）為進(jìn)一步調(diào)動(dòng)廣大員工工作積極性，集團(tuán)實(shí)行員工收入與商業(yè)物業(yè)公司（項(xiàng)目公司)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)掛鉤。對(duì)商業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員,根據(jù)項(xiàng)目公司的年終收益，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目公司管理狀況的考核進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)非領(lǐng)導(dǎo)班子員工，根據(jù)對(duì)綜合收費(fèi)完成情況和多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收情況的考核進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。1領(lǐng)導(dǎo)班子成員獎(jiǎng)勵(lì)辦法1.1獎(jiǎng)勵(lì)適用范圍已經(jīng)開業(yè)或入伙并展開正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的寶龍集團(tuán)商業(yè)管理中心所轄商業(yè)項(xiàng)目或物業(yè)項(xiàng)目（經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目).項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子指商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公司執(zhí)行董事/總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人以及營(yíng)運(yùn)總監(jiān)（未有以上職位的項(xiàng)目指項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)人副職以及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人)。1。2獎(jiǎng)金總額1。2。1獎(jiǎng)金基數(shù):純利潤(rùn)的10%以下，具體比例視項(xiàng)目公司盈利情況和難度而定，獎(jiǎng)勵(lì)基數(shù)在商業(yè)管理中心與項(xiàng)目公司簽訂的年度目標(biāo)責(zé)任書中規(guī)定。1。2.2實(shí)發(fā)獎(jiǎng)金:獎(jiǎng)金基數(shù)×商業(yè)管理中心對(duì)項(xiàng)目公司考核分?jǐn)?shù)/100.1。3獎(jiǎng)金分配項(xiàng)目總經(jīng)理獎(jiǎng)勵(lì)基金：獎(jiǎng)金總額的20％,由總經(jīng)理提名，對(duì)本年度作出重大貢獻(xiàn)的人員給予的獎(jiǎng)勵(lì)。項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員獎(jiǎng)勵(lì)：獎(jiǎng)金總額的80％，其中項(xiàng)目公司總經(jīng)理(第一負(fù)責(zé)人)獎(jiǎng)金為本部分獎(jiǎng)金總額的50％，另外50％根據(jù)其對(duì)項(xiàng)目公司其他領(lǐng)導(dǎo)班子成員的考核結(jié)果制訂分配方案，報(bào)商業(yè)管理中心批準(zhǔn)后執(zhí)行.1.4獎(jiǎng)金發(fā)放考核以公歷年度計(jì)算,獎(jiǎng)金在年終考核后計(jì)提并發(fā)放。1.5考核1。5。1商業(yè)管理中心對(duì)項(xiàng)目公司的考核考核主要從租金收繳、主營(yíng)收入、支出控制、多經(jīng)創(chuàng)收、品牌塑造、綜合管理、廉政建設(shè)等七個(gè)方面進(jìn)行。1.5。1.2具體考核內(nèi)容、指標(biāo)權(quán)重及考評(píng)細(xì)則見附件1。1。5。1。3商業(yè)管理中心各分管副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)應(yīng)以上考核內(nèi)容，根據(jù)集團(tuán)及商業(yè)管理中心核定的預(yù)算及要求對(duì)照年度實(shí)際完成情況進(jìn)行評(píng)分，由商業(yè)管理中心總經(jīng)理匯總調(diào)整，經(jīng)分管副總裁審核，常務(wù)副總裁批準(zhǔn)后執(zhí)行。1。5.2項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員個(gè)人考核由項(xiàng)目公司第一負(fù)責(zé)人對(duì)其他領(lǐng)導(dǎo)班子成員進(jìn)行考核，結(jié)果報(bào)備商業(yè)管理中心。2非領(lǐng)導(dǎo)班子員工獎(jiǎng)勵(lì)辦法2。1發(fā)放范圍非領(lǐng)導(dǎo)班子員工獎(jiǎng)勵(lì)包含每月經(jīng)營(yíng)績(jī)效獎(jiǎng)和年終多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收獎(jiǎng)兩部分，發(fā)放范圍為項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員以外的正式員工。2.2發(fā)放條件2.2。1經(jīng)營(yíng)績(jī)效獎(jiǎng)按月度發(fā)放,但應(yīng)至少同時(shí)滿足以下條件才可以發(fā)放（否則取消該月獎(jiǎng)金）,具體應(yīng)滿足的條件在目標(biāo)責(zé)任書中規(guī)定。（1）當(dāng)月綜合收費(fèi)率(物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)及公攤）（第一年?80%，第二年？85％，第三年？90％，第四年及以后？95%);(2）水電消耗率（第一年,3％,第二年，2%,第三年及以后,1%);(3）上月租金收費(fèi)率按不同項(xiàng)目年度目標(biāo)責(zé)任書要求;(4)歷史清欠任務(wù)完成率,100％；（5)年度純利潤(rùn)如為負(fù)數(shù)不得計(jì)提獎(jiǎng)金；(6)多種經(jīng)營(yíng)收入完成月度計(jì)劃目標(biāo)？80%。2.2.2多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收獎(jiǎng)金按年度發(fā)放，但應(yīng)在多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收達(dá)到商業(yè)管理中心下達(dá)的年度指標(biāo)的90％以上才發(fā)放。2。3獎(jiǎng)金總額2。3.1經(jīng)營(yíng)績(jī)效獎(jiǎng)獎(jiǎng)金總額在商業(yè)管理中心與項(xiàng)目公司簽訂的年度目標(biāo)責(zé)任書中規(guī)定。2。3.2多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收獎(jiǎng)獎(jiǎng)金總額按下述規(guī)定計(jì)算：(1)多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收達(dá)到商業(yè)管理中心下達(dá)的年度指標(biāo)90％，120%（不含)的，按本年度多經(jīng)總收入2％計(jì)提。(2）多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收達(dá)到商業(yè)管理中心下達(dá)的年度指標(biāo)120％以上的，120％以內(nèi)的按2％比例計(jì)提，超出120％部分按4%計(jì)提.2.4獎(jiǎng)金發(fā)放（1）經(jīng)營(yíng)績(jī)效獎(jiǎng)上月業(yè)績(jī)本月考核、本月兌現(xiàn).考核結(jié)果和獎(jiǎng)金分配方案報(bào)商業(yè)管理中心及財(cái)務(wù)管理中心審核，由分管商業(yè)管理中心的副總裁簽批后執(zhí)行。（2)多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收獎(jiǎng)與領(lǐng)導(dǎo)班子成員獎(jiǎng)勵(lì)同期發(fā)放。獎(jiǎng)金分配方案報(bào)商業(yè)管理中心及財(cái)務(wù)管理中心審核，由分管商業(yè)管理中心的副總裁簽批后執(zhí)行。2.6非領(lǐng)導(dǎo)班子員工考核及獎(jiǎng)金分配細(xì)化方案2.6.1各項(xiàng)目公司制訂本公司員工績(jī)效考核辦法、考核結(jié)果與獎(jiǎng)金掛鉤辦法以及總獎(jiǎng)金在員工之間的分配辦法，報(bào)商業(yè)管理中心審核，分管副總裁審批后執(zhí)行。2.6.2員工月度績(jī)效考評(píng)結(jié)果需歸檔管理，并作為員工調(diào)薪調(diào)職的主要依據(jù)。項(xiàng)目公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況,利用績(jī)效考核機(jī)制，提升經(jīng)營(yíng)能力，促進(jìn)管理實(shí)效。3領(lǐng)導(dǎo)班子成員獎(jiǎng)勵(lì)自2009年1月1日起執(zhí)行,非領(lǐng)導(dǎo)班子員工獎(jiǎng)勵(lì)自2009年4月起執(zhí)行。4本辦法由集團(tuán)商業(yè)管理中心負(fù)責(zé)解釋和修改。項(xiàng)目公司考核計(jì)分表（PL.SY,KH,01.01，2009（A))2。4商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司檔案管理制度詳見附件《商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法》.附:商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司檔案管理制度1、總則1.1為加強(qiáng)公司檔案管理,提高檔案管理工作規(guī)范化水平，根據(jù)集團(tuán)檔案管理制度（PL-RX-17—2009(A)）等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本制度。1。2本制度適用于除財(cái)務(wù)帳薄以外的所有檔案管理。1.3公司行政部負(fù)責(zé)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)檔案管理工作，并設(shè)立檔案室和專門檔案管理人員集中統(tǒng)一管理各類重要檔案.2、存檔范圍2。1企業(yè)基本信息檔案：指注冊(cè)資料、資質(zhì)文書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及企業(yè)各類信息卡類等;2。2文書檔案:指公司的各類合同、協(xié)議、制度、簽批文件、決策、記錄、會(huì)議紀(jì)要、發(fā)文、收文、工作函件、計(jì)劃、總結(jié)、考核、證書等;2。3電子檔案：圖像、圖形、影象、聲音、多媒體、程序、數(shù)據(jù)等.3、立卷方式3。1檔案編碼方法為：全宗號(hào)+類別號(hào)+案卷號(hào)+文件號(hào)；3。2以發(fā)文單位確定文件存檔位置;3。3全宗號(hào)+類別號(hào)(說明）：3。4各案卷號(hào)預(yù)定兩位數(shù)：從01-99號(hào);3.5案卷內(nèi)文件號(hào)按日期先后編排，流水號(hào)為日期+二位數(shù)流水號(hào)(從01到99號(hào))；3.6案卷目錄預(yù)先打印空白文件,手寫填入；3.7案卷標(biāo)題要求：標(biāo)題明確簡(jiǎn)潔，如要屬保密文件需注明密級(jí)(分為秘密、機(jī)密、絕秘)，注明保管期限(永久、長(zhǎng)期:10年、中期:3—10年、短期：3年以下等四種），注明案卷內(nèi)容收進(jìn)的起止時(shí)間；4、檔案管理員主要職責(zé)4。1負(fù)責(zé)公司工程技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)人檔案、租賃者檔案、公司重要資料等管理工作。4。2嚴(yán)格執(zhí)行檔案資料保密制度，查閱機(jī)密、絕密檔案,必須進(jìn)行登記按規(guī)定程序?qū)徟蠓娇刹殚啞?。3嚴(yán)格檔案室入庫(kù)制度，認(rèn)真做好分類登記，對(duì)檔案的分類做到科學(xué)合理，便于查找。4.4檔案借閱應(yīng)按規(guī)定辦理登記手續(xù)，認(rèn)真檢查到期歸還的資料是否完整無(wú)缺，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告和處理。4。5建立多功能查詢電子檔案管理文檔，便于調(diào)閱、查找。4.6檔案查閱以電子文檔為主，對(duì)于檔案原件的借閱按檔案管理規(guī)定辦理。4.7定期更新檔案信息庫(kù),獲取最新的檔案匯總信息.4.8按有關(guān)規(guī)定對(duì)檔案進(jìn)行例行的保養(yǎng)、管理或銷毀,做到信息庫(kù)與檔案原件相符。5、文檔收集程序5.1公司檔案管理的基本原則：集中管理原則，即公司文書檔案由總經(jīng)辦集中統(tǒng)一管理，公司各部門在各項(xiàng)活動(dòng)中形成的具有參考價(jià)值的文件、材料,由主辦人負(fù)責(zé)將自己辦完的文件資料及時(shí)歸檔。5。2檔案查閱與借閱：5.2。1檔案查閱應(yīng)盡可能在資料室進(jìn)行，需帶出資料室的，必須經(jīng)主管公司領(lǐng)導(dǎo)同意。5.2。2員工查閱未帶密級(jí)的檔案資料必須經(jīng)部門經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)同意.5。2.3借閱時(shí)間，一般資料不得超過七天，帶密級(jí)資料不得超過三天。5。2.4未經(jīng)主管公司領(lǐng)導(dǎo)同意，借閱人不得將帶有密級(jí)的檔案資料擅自復(fù)印.5.2。5借閱人應(yīng)該愛惜，保護(hù)檔案資料，不得轉(zhuǎn)借、拆卸、調(diào)換、污損所借資料,不得在資料上劃線、圈點(diǎn)、涂改或作其他標(biāo)記。5.2.6外單位查閱檔案，應(yīng)持其單位介紹信，經(jīng)本公司主管公司領(lǐng)導(dǎo)書面同意，由有關(guān)部門人員陪同進(jìn)行。5.2.7檔案管理員應(yīng)該建立借閱登記簿，詳細(xì)記錄檔案借閱情況。5。3檔案銷毀:5.3。1一般檔案銷毀必須經(jīng)部門經(jīng)理同意，帶密級(jí)檔案銷毀必須經(jīng)主管公司領(lǐng)導(dǎo)同意。5。3。2檔案銷毀工作在年底集中進(jìn)行，由檔案管理員根據(jù)檔案保管期限開具已過期檔案清單，報(bào)主管公司領(lǐng)導(dǎo)審批。5.3。3檔案銷毀由檔案管理員進(jìn)行,總經(jīng)辦負(fù)責(zé)人監(jiān)督。5.3。4檔案銷毀清單永久性保存.6、附錄附1：一般檔案資料銷毀清單附2：秘密檔案資料銷毀清單附3：案卷目錄3招商管理制度3.1市場(chǎng)調(diào)查3。1.1市場(chǎng)調(diào)查工作界定3。1。1。1項(xiàng)目規(guī)劃定位前，由集團(tuán)商業(yè)中心組織各城市廣場(chǎng)展開市調(diào)，參與調(diào)查的部門有集團(tuán)商業(yè)中心招商部、人力資源部、物管部、調(diào)查內(nèi)容包括商圈情況、同行業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、居住人口及消費(fèi)水平、租金水平、商戶資源、物業(yè)管理、媒體、薪酬福利水平等;3。1.1.2寶龍城市廣場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)后，當(dāng)?shù)厣坦芄緫?yīng)不定期對(duì)商品品牌、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、所在城市新商業(yè)項(xiàng)目的情況進(jìn)行調(diào)查，形成市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理審核后報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心招商中心招商部；3。1.1.3遇城市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)重大調(diào)整，各地商管公司需進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容為商圈情況、同行業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、租金水平、商戶資源,形成市調(diào)報(bào)告后報(bào)集團(tuán)商管中心，集團(tuán)商業(yè)中心各相關(guān)部門核實(shí)調(diào)查。3。1.2市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備3。1.2。1資料準(zhǔn)備城市廣場(chǎng)建筑資料,城市行政、人口、經(jīng)濟(jì)資料，市場(chǎng)調(diào)查表格，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地圖等。3.1。2.2人員準(zhǔn)備由集團(tuán)商業(yè)中心規(guī)劃部組織招商中心、物管部、人力資源部、當(dāng)?shù)厣坦芄境闪⑹姓{(diào)小組；由集團(tuán)商業(yè)中心規(guī)劃部門對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理公司相關(guān)人員進(jìn)行市調(diào)培訓(xùn);3。1。3市場(chǎng)調(diào)查工作計(jì)劃、內(nèi)容及要求3。1.3.1詳細(xì)調(diào)查當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居民、商戶資源、人力資源薪酬、物業(yè)費(fèi)用情況，為商業(yè)規(guī)劃及廣場(chǎng)籌備提供數(shù)據(jù)支持，最終形成市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.3.1.3。2城市零售狀況分析主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厣倘Φ姆植记闆r、數(shù)量和面積比例、經(jīng)營(yíng)狀況，未來發(fā)展規(guī)劃等；3。1。3.3同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析基本情況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積配比,檔次定位，開業(yè)時(shí)間,歷史經(jīng)營(yíng)狀況,消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)結(jié)構(gòu)(客層定位），租金價(jià)格或合作條件,相關(guān)費(fèi)用(物業(yè)管理費(fèi))，人力資源費(fèi)用、品牌情況，服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價(jià)、招商優(yōu)惠條件等;3.1。3。4本項(xiàng)目分析地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、周邊環(huán)境，交通，2—5公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、小區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)、人均收入、人均消費(fèi)支出、消費(fèi)特性、物業(yè)狀況(規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面情況），工程進(jìn)度時(shí)間等；對(duì)本項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃、招商政策、目標(biāo)品牌及租金價(jià)格物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議。3.1。3。5新聞媒體調(diào)查調(diào)查各種媒體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、廣告媒體合作單位的情況。3.1。3.6形成調(diào)研結(jié)論根據(jù)各部門數(shù)據(jù)形成調(diào)研結(jié)論，指導(dǎo)當(dāng)?shù)厣坦芄就瓿晌锕苜M(fèi)測(cè)算、工資薪酬水平、開辦費(fèi)預(yù)算、招商宣傳推廣費(fèi)預(yù)算、組織架構(gòu)編制。3。2商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案3。2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)市調(diào)報(bào)告及發(fā)展部提供的相關(guān)數(shù)據(jù),集團(tuán)商業(yè)管理中心規(guī)劃部負(fù)責(zé)草擬新城市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃；3.2。1。2對(duì)于已開業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重問題或50％以上租賃合同到期前3個(gè)月；由集團(tuán)商業(yè)管理中心規(guī)劃部及招商部負(fù)責(zé)指導(dǎo)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理公司草擬城市廣場(chǎng)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃；3.2.1。3城市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括步行街商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在步行街分布、目標(biāo)品牌等;3.2。1。4新城市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后,由商業(yè)管理中心規(guī)劃部提報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心論證，集團(tuán)商業(yè)管理中心總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理公司及其他部門領(lǐng)導(dǎo)參與論證。經(jīng)討論、調(diào)整后的規(guī)劃報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批;3.2.1。5經(jīng)營(yíng)期城市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃形成后，經(jīng)集團(tuán)商管中心規(guī)劃部審核,報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審批;3.2。1.6集團(tuán)商業(yè)管理中心招商部負(fù)責(zé)依據(jù)經(jīng)集團(tuán)審批后的城市廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)當(dāng)?shù)爻鞘袕V場(chǎng)制訂招商方案,并跟進(jìn)商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況；3.2。1.7商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨殗?yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報(bào)調(diào)改方案，經(jīng)集團(tuán)商業(yè)中心規(guī)劃部審核后報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。3。2.2招商政策及租金方案3。2.2.1集團(tuán)商業(yè)中心招商部指導(dǎo)當(dāng)?shù)厣坦芄净蛘猩滩扛鶕?jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、經(jīng)營(yíng)情況、商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃、集團(tuán)要求草擬經(jīng)營(yíng)期城市廣場(chǎng)招商政策及租金方案；3。2。2。2招商政策及租金方案包括：各商鋪?zhàn)饨稹⒏鳂I(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式,租金年增長(zhǎng)比率，優(yōu)惠政策;新城市廣場(chǎng)步行街招商政策及租金方案草擬后,由商業(yè)管理中心招商部提報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心論證，集團(tuán)商業(yè)管理中心總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理公司及集團(tuán)其他部門領(lǐng)導(dǎo)參與論證。經(jīng)討論、調(diào)整后的招商政策及租金方案報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批；3。2。2.4經(jīng)營(yíng)期城市廣場(chǎng)招商政策及租金方案經(jīng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司制訂形成后，經(jīng)集團(tuán)商管中心招商部審核，報(bào)集團(tuán)商管中心審批；3.2。2.5集團(tuán)商業(yè)管理中心計(jì)劃管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況;3。2.2。6各商業(yè)公司根據(jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個(gè)鋪位的租金及招商政策,報(bào)集團(tuán)商管中心審批。商鋪招商政策及租金經(jīng)審批后，各商業(yè)公司需嚴(yán)格執(zhí)行。3。3商鋪招商3.3。1招商工作安排3。3。1.1新城市廣場(chǎng)開業(yè)前八個(gè)月完成招商準(zhǔn)備工作并啟動(dòng)招商，開業(yè)前二個(gè)月完成招商100％，對(duì)于招商完成后掉鋪的商鋪需在開業(yè)前一個(gè)月完成掉鋪再招商工作;3。3.1。2經(jīng)營(yíng)期城市廣場(chǎng)根據(jù)業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整計(jì)劃提前啟動(dòng)招商工作;3.3。1。3對(duì)于分期、分區(qū)域開業(yè)的項(xiàng)目，嚴(yán)格按照第一條執(zhí)行。3.3.2招商準(zhǔn)備3.3。2.1制定招商方案及招商計(jì)劃;商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由集團(tuán)商業(yè)管理中心下發(fā)給各商業(yè)公司.集團(tuán)商業(yè)管理中心計(jì)劃管理部負(fù)責(zé)追蹤各商業(yè)公司制定招商計(jì)劃書及招商工作進(jìn)度計(jì)劃,并報(bào)集團(tuán)商管中心審批后監(jiān)督各商業(yè)公司執(zhí)行。3.3.2。2招商方案及工作計(jì)劃內(nèi)容：招商條件：租金及遞增比例、合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)惠條件等；招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個(gè)鋪位鎖定三個(gè)目標(biāo)品牌，分高中低三個(gè)檔次;招商城市:本地及異地城市;任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積;時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排：從啟動(dòng)到完成整個(gè)過程的時(shí)間節(jié)點(diǎn);3.3.2。3由各商業(yè)公司建立商戶資源信息庫(kù),并進(jìn)行日常補(bǔ)充、完善、更新。3。3.2。4集團(tuán)商業(yè)管理中心指導(dǎo)各商業(yè)公司成立招商小組，總經(jīng)理為組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)分管招商的副總經(jīng)理為副組長(zhǎng)。招商人員指標(biāo)分解,按品類分工，責(zé)任到人;3。3.2.5各商業(yè)公司負(fù)責(zé)購(gòu)置招商辦公設(shè)備及辦公用品；招商辦公室和招商環(huán)境氣氛布置，招商熱線電話的落實(shí)。3.3.2。6招商資料準(zhǔn)備:包括招商手冊(cè)、城市廣場(chǎng)步行街平面圖、意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等;3。3.2。7營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋租賃許可證、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)許可等國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的相關(guān)證照準(zhǔn)備;集團(tuán)商業(yè)中心商務(wù)部指導(dǎo)并審核當(dāng)?shù)厣坦芄局贫ㄉ虘羟⒄劻鞒獭⒁庀蚝贤瑢徟鞒獭⒆赓U合同審批流程、租賃合同審批流程、合作條件更改審批流程、合同終止審批流程、招商管理制度，經(jīng)集團(tuán)商業(yè)中心審批后執(zhí)行；3。3。2.9各商業(yè)公司制定招商手冊(cè)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介，方案須報(bào)經(jīng)集團(tuán)商業(yè)管理中心審批后方可制作，招商宣傳資料印制完成應(yīng)交集團(tuán)商業(yè)管理中心存檔備案;3。3。2。10培訓(xùn)招商人員統(tǒng)一招商說辭(如:答商戶100問），其內(nèi)容應(yīng)與宣傳資料和招商手冊(cè)內(nèi)容保持一致，不得夸大事實(shí)；3.3。3商鋪招商工作實(shí)施3.3.3。1各商業(yè)公司招商人員進(jìn)行工作分工，分解目標(biāo)任務(wù);3。3。3.2注重發(fā)揮知名品牌、大客戶的影響力,對(duì)有意向的知名品牌及有關(guān)整體包租、區(qū)域分租的重點(diǎn)大客戶，招商負(fù)責(zé)人須親自跟進(jìn)；3.3.3。3集團(tuán)商管中心規(guī)劃部指導(dǎo)并審核各商業(yè)公司制定品牌落位圖，做出至少兩套備選方案，一套預(yù)警方案;3。3。3.4做好客戶記錄。每日登記商戶洽談情況并進(jìn)行匯總，外出拜訪商戶的，外出前做好去向登記,返回后登記商戶洽談表情況。根據(jù)接待和拜訪商戶的情況確定有意向的目標(biāo)商戶,招商人員對(duì)目標(biāo)商戶要進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談。根據(jù)洽談情況做好目標(biāo)商戶洽談?dòng)涗?3.3。3。5各商業(yè)公司制定招商啟動(dòng)倒計(jì)時(shí)，集團(tuán)商業(yè)管理中心計(jì)劃管理部審核并監(jiān)督招商進(jìn)度;3。3。3.6各商業(yè)公司建立招商檔案，包括商戶資源、商戶合同及資料，定期匯總上報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心計(jì)劃管理部;目標(biāo)商戶合作條件商洽完畢并確定合作商務(wù)條款后,主談?wù)猩倘藛T可以填寫合同申報(bào)表進(jìn)行審批流程，并及時(shí)跟進(jìn)審批結(jié)果；（根據(jù)各地情況不同，可以在鑒定正式合同之前簽訂意向書,流程與租賃合同流程相同)；3.3。3。8目標(biāo)商戶通過合同申報(bào)、審批流程后，各商業(yè)公司招商部需跟進(jìn)商戶簽訂《房屋租賃合同及附件》及相關(guān)要約文本,并將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號(hào)存檔;3.3。3.9合作條件變更：若通過合作申報(bào)、審批流程后，與商戶的合作條件發(fā)生變化，各商業(yè)公司招商人員應(yīng)填寫合同意見反饋或合同變更審批，經(jīng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)審后上報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心審批變更；3.3。3。10招商啟動(dòng)2個(gè)月內(nèi)，由集團(tuán)商業(yè)中心指導(dǎo)各商業(yè)公司召開一次大型招商簽約儀式暨招商推廣活動(dòng)，組織已經(jīng)簽約進(jìn)駐或意想進(jìn)駐的商戶現(xiàn)場(chǎng)簽約，邀請(qǐng)目標(biāo)商戶參觀商鋪并介紹商場(chǎng)定位、發(fā)展前景等情況，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T和新聞媒體參加會(huì)議，進(jìn)一步擴(kuò)大影響;3。3.3。11各商業(yè)公司編寫招商活動(dòng)評(píng)估報(bào)告；3。3.3.12集團(tuán)商業(yè)管理中心招商部選擇性參加全國(guó)性的商業(yè)零售博覽會(huì)，各商業(yè)公司可參加在本省舉辦的各種展覽,參加會(huì)議人員應(yīng)收集相關(guān)資料，編寫參會(huì)總結(jié)報(bào)告;3.3.4商鋪招商工作要求3.3.4。1招商工作需嚴(yán)格遵守集團(tuán)規(guī)定及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司規(guī)章制度和管理辦法,認(rèn)真貫徹和落實(shí)招商政策和租金指標(biāo),不得有弄虛作假、徇私舞弊、貪污受賄的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理并追究其法律責(zé)任；3。3.4。2各商業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格控制空鋪率，不得超過1。5％(面積占比）.對(duì)于空鋪補(bǔ)充招商,原則上商鋪空置時(shí)間不得超過30天;3。3.4.3對(duì)于商鋪品牌更換,應(yīng)簽訂后續(xù)品牌后方可與現(xiàn)經(jīng)營(yíng)品牌簽訂終止合作合同;3.3.4。4新城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同審批，需集團(tuán)商業(yè)中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)經(jīng)理會(huì)簽，監(jiān)督招商政策及租金條件的執(zhí)行情況；3.3。4.5各商業(yè)公司應(yīng)遵循集團(tuán)規(guī)定招商審批權(quán)限，嚴(yán)格按照各種招商工作流程開展招商工作，超出權(quán)限應(yīng)及時(shí)上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審批;3.3。4.6對(duì)已經(jīng)形成的城市廣場(chǎng)步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和改動(dòng)的，需事先上報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心批準(zhǔn)后方可更改；3。3.4.7各商業(yè)公司每周五將招商進(jìn)展上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心計(jì)劃管理部;包括招商進(jìn)度匯總表，并附品牌明細(xì)表。3.3。4。8招商的前期啟動(dòng)，以一線主力品牌客戶、次主力店為重點(diǎn)，率先洽談，優(yōu)先簽約，確保招商質(zhì)量及城市廣場(chǎng)一流的市場(chǎng)地位,可在確保實(shí)現(xiàn)租金整體目標(biāo)和集團(tuán)總體要求的基礎(chǔ)上，對(duì)重點(diǎn)關(guān)鍵品牌的合作條件在上報(bào)批準(zhǔn)后可給予優(yōu)惠扶持政策；3.3.5重點(diǎn)品牌0〉</a>戰(zhàn)略聯(lián)盟合作3。3。5.1重點(diǎn)品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟工作由集團(tuán)商業(yè)中心招商部負(fù)責(zé)完成;地方商業(yè)管理公司對(duì)戰(zhàn)略合作商家應(yīng)積極提供相關(guān)物業(yè)技術(shù)資料,按合同優(yōu)先引進(jìn);3。3。5.3戰(zhàn)略合作商家與各商業(yè)公司的商鋪?zhàn)赓U合同由集團(tuán)商業(yè)中心招商部按照戰(zhàn)略合同內(nèi)容主導(dǎo)簽署.3.3。6合同審批流程3。4廣告招商3。4.1成立廣告招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,由各商業(yè)公司總經(jīng)理任組長(zhǎng)，由分管副總、業(yè)主代理人、招商部經(jīng)理、策劃主管、財(cái)務(wù)經(jīng)理及工程技術(shù)人員參與組成,1萬(wàn)元以上項(xiàng)目由集團(tuán)商業(yè)中心招商部參與監(jiān)標(biāo).3.4。2進(jìn)行廣告市場(chǎng)調(diào)查，了解當(dāng)?shù)貜V告市場(chǎng)的價(jià)格、政府主管部門對(duì)廣告設(shè)置、發(fā)布相關(guān)的法律、法規(guī)；聯(lián)系有意向的廣告公司，并對(duì)廣告公司的資質(zhì)進(jìn)行了解，擬定招標(biāo)對(duì)象.3。4。3擬制所要招標(biāo)的廣告資源簡(jiǎn)介,明確數(shù)量、規(guī)格、位置和是否獲得政府主管部門的設(shè)置許可等,并繪制簡(jiǎn)圖加以標(biāo)注;對(duì)沒有規(guī)劃建設(shè)的樓頂廣告位，需明確延長(zhǎng)米、位置和樓頂建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況，以及政府主管部門相關(guān)要求等;此外，還應(yīng)對(duì)周邊商圈情況作簡(jiǎn)要介紹。3.4。4招標(biāo)小組研究招標(biāo)方案，對(duì)招標(biāo)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估;并確定招標(biāo)方案，對(duì)保證金數(shù)額、招標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)、招標(biāo)對(duì)象,通知準(zhǔn)備應(yīng)標(biāo)的廣告公司。3。4.5召開招標(biāo)預(yù)備會(huì)，將廣告資源簡(jiǎn)介下發(fā)給應(yīng)標(biāo)廣告商，解答提出的相關(guān)提問；明確:應(yīng)標(biāo)單位在投標(biāo)前應(yīng)付保證金數(shù)額、帳號(hào)、截止時(shí)間，出示應(yīng)標(biāo)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、廣告發(fā)布許可證原件，提交復(fù)印件及經(jīng)營(yíng)過的項(xiàng)目簡(jiǎn)介等。3.4。6向應(yīng)標(biāo)單位明確投標(biāo)的條件及合同的主要內(nèi)容:3.4.6。1由中標(biāo)單位承辦廣告位所有的相關(guān)手續(xù)，且一切費(fèi)用自理；3。4.6.2需要新建或改造廣告位的，應(yīng)于中標(biāo)后,將建設(shè)或改造方案提前報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審批,同意后方可進(jìn)行，且一切費(fèi)用和手續(xù)自理；3.4。6.3明確廣告租賃時(shí)間（一般3-5年）,廣告日常維護(hù)、電費(fèi)等由廣告公司自理；3。4。6.4要求投標(biāo)單位,投標(biāo)時(shí)按標(biāo)的物和租賃年分別報(bào)價(jià),合同期內(nèi)應(yīng)按年限有所遞增,中標(biāo)為報(bào)價(jià)總額最高者;3。4。6。5明確廣告租賃合同為三方簽訂，即:產(chǎn)權(quán)方、當(dāng)?shù)厣坦芄?、中?biāo)單位。3。4。7由投標(biāo)單位將標(biāo)書加印密封，按指定時(shí)間送達(dá)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組指定人員簽收,并妥善保管。3.4。8召開招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，現(xiàn)場(chǎng)將投標(biāo)單位所投標(biāo)書啟封,對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)、改造方案等進(jìn)行評(píng)審、討論，對(duì)照應(yīng)標(biāo)單位資質(zhì),實(shí)力進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。3.4.9綜合指標(biāo)小組集體審核意見，確定中標(biāo)單位,并由招標(biāo)小組成員在中標(biāo)標(biāo)書上現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn),指定人員起草評(píng)標(biāo)、定標(biāo)報(bào)告，附中標(biāo)標(biāo)書，分別報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心和集團(tuán)招標(biāo)部審核。3.4。10集團(tuán)招標(biāo)部同意和集團(tuán)商業(yè)管理中心批準(zhǔn)后,正式書面通知中標(biāo)單位,按集團(tuán)商業(yè)管理中心和集團(tuán)招標(biāo)部確認(rèn)的合同格式文本，由各商業(yè)公司代表和對(duì)方代表共同進(jìn)行洽談，擬定廣告租賃合同的商務(wù)條款。3.4.11在合同基本達(dá)成一致后，分別上報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心和集團(tuán)法務(wù)部審核,后對(duì)審核意見，由各商業(yè)公司與對(duì)方人員溝通,達(dá)成一致后，共同與廣告公司確認(rèn)，最終形成三方認(rèn)可的租賃合同文本。3.4.12由三方簽訂廣告合同，即：寶龍集團(tuán)所屬當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司、廣告公司、委托的授權(quán)人.3.4。13按合同約定,各地商業(yè)公司負(fù)責(zé)代業(yè)主收取保證金、租金、廣告管理費(fèi)和代收代繳電費(fèi)；3。4。14商業(yè)公司應(yīng)對(duì)廣告公司經(jīng)營(yíng)廣告的日常光里和監(jiān)督,對(duì)電源開閉時(shí)間、電費(fèi)計(jì)量、保潔、安全管理、管理費(fèi)收取等合同約定條款履行權(quán)利和義務(wù),尤其是廣告內(nèi)容有無(wú)違反國(guó)家法律法規(guī)或違反主力店租賃合同或其他侵權(quán)行為的，如發(fā)生上述侵權(quán)行為的應(yīng)立即予以制止；同時(shí)須加強(qiáng)廣告安全的管理,發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)等安全隱患應(yīng)立即督促?gòu)V告公司整改，避免出現(xiàn)被動(dòng)的法律糾紛。3。4.15在合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，由合同三方根據(jù)問題進(jìn)行協(xié)商,結(jié)合協(xié)商問題對(duì)應(yīng)的范圍,確定責(zé)任歸屬,研究解決問題的方案,經(jīng)商業(yè)公司、集團(tuán)總部請(qǐng)示審核后，進(jìn)行溝通，共同與廣告公司進(jìn)行洽談解決。3。4。16自有物業(yè)的城市廣場(chǎng)廣告招投標(biāo)管理主體為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司與廣告商，程序與上述程序相同,當(dāng)?shù)毓咀h標(biāo)結(jié)束后,及時(shí)將相關(guān)資料上報(bào)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)部,經(jīng)批準(zhǔn)后方可與廣告商簽訂合同。3。5商鋪?zhàn)赓U情況分析3.5。1各商業(yè)公司建立商鋪基本情況檔案，包括商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限及經(jīng)營(yíng)品類等,報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心商務(wù)部備檔。如有更新，及時(shí)上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心商務(wù)部（附表：鋪位情況匯總表).3。5.2各商業(yè)公司需按周上報(bào)空鋪情況，并上報(bào)空鋪招商進(jìn)展情況(附表：空鋪招商情況表）,未開業(yè)項(xiàng)目需每周上報(bào)招商周報(bào)。3。5。3各商業(yè)公司定期關(guān)注各商鋪品牌自身發(fā)展、商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、商戶履約情況，在商鋪品牌調(diào)整時(shí)作為調(diào)整依據(jù)，上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核。3。6品牌資源庫(kù)建立3.6。1品牌資源庫(kù)管理規(guī)定3。6.1。1建立品牌資源檔案表(品牌檔案明細(xì)表）品牌資源檔案表按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫，各商業(yè)公司于每月25日前上報(bào)更新品牌。招商部建立品牌檔案資源庫(kù),理清品牌資源明細(xì),清算品牌檔案總量,根據(jù)每月上報(bào)品牌資源情況于當(dāng)月30日對(duì)資源庫(kù)總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。并定期對(duì)品牌資源庫(kù)內(nèi)容進(jìn)行整理，清除無(wú)效品牌資源，達(dá)到有效化和實(shí)用化。3。6.1.2建立在場(chǎng)商戶調(diào)整表各商業(yè)公司每月20日前對(duì)在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶情況進(jìn)行整理,按統(tǒng)一表格要求上報(bào)各地公司在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶變動(dòng)情況，招商部根據(jù)各地公司上報(bào)的商鋪經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行及時(shí)更新。3.6.1。3戰(zhàn)略聯(lián)盟檔案建立根據(jù)集團(tuán)招商部簽訂戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌情況建立詳細(xì)的戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌資源檔案。以季度為整理時(shí)間段，每季度的最后一個(gè)25日前匯總完畢。3。6。1.4新進(jìn)入品牌資源檔案由集團(tuán)招商部負(fù)責(zé)收集整理,主要品牌資源為首次進(jìn)入中國(guó)銷售的世界知名品牌,取得聯(lián)系后根據(jù)相關(guān)資料建立品牌資源檔案。以月為整理時(shí)段，每月15日整理匯總.3。6.1。5數(shù)量標(biāo)線體系以上單位時(shí)間內(nèi)整理品牌資源庫(kù)數(shù)量,以標(biāo)線體系整理數(shù)量變化,以明確表現(xiàn)資源庫(kù)內(nèi)品牌增減量。3.7商業(yè)公司招商考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法詳見附件《商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法》.附件：《商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法》商業(yè)公司招商考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法（PL.SY,KH,02，2009(A））為激勵(lì)商業(yè)公司（項(xiàng)目公司)的招商人員工作積極性，規(guī)范招商人員工作，使之在招商工作中能把握集團(tuán)的利益方向,爭(zhēng)取更佳的合作條件，并保質(zhì)保量按時(shí)完成招商任務(wù)，對(duì)參與招商人員進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，根據(jù)考評(píng)結(jié)果進(jìn)行招商月度績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)和開業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)。1月度績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)1。1發(fā)放范圍項(xiàng)目公司根據(jù)階段性招商目標(biāo),將任務(wù)分配到招商小組或個(gè)人,按月度對(duì)招商人員的工作績(jī)效進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，根據(jù)考評(píng)結(jié)果發(fā)放招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金?？荚u(píng)以正式合同簽訂為前提.1。2月度績(jī)效考核1。2.1招商月度績(jī)效考核分，招商質(zhì)量分×招商數(shù)量分/100。1。2。2招商質(zhì)量分:每成功招商一個(gè)商鋪，從商鋪招商達(dá)成時(shí)間、達(dá)成質(zhì)量、租金價(jià)格、租期、免租期、資料檔案等六個(gè)方面進(jìn)行考核（具體考核辦法見附件1）.商鋪招商質(zhì)量分為本月所有成功招商商鋪的考核質(zhì)量分的算術(shù)平均值。1.2。3招商數(shù)量分：分別計(jì)算(1)成功招商商鋪數(shù)/計(jì)劃招商商鋪數(shù)×100，（2)成功招商面積/計(jì)劃招商面積×100;取二者平均分作為本月招商數(shù)量分。1。2.4項(xiàng)目公司的招商文員填報(bào)“招商月度考核計(jì)分表”,根據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)預(yù)評(píng)定分?jǐn)?shù)，經(jīng)項(xiàng)目公司招商負(fù)責(zé)人核對(duì)后，報(bào)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審批，審批后的考核分?jǐn)?shù)須向商業(yè)管理中心分管該項(xiàng)目公司的招商總監(jiān)備案。1.3獎(jiǎng)金計(jì)算實(shí)發(fā)績(jī)效獎(jiǎng)金，核定的績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)×招商月度績(jī)效考核分/100。各級(jí)招商人員績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)標(biāo)準(zhǔn):各項(xiàng)目公司須將招商人員的績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)在上述標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)確定，報(bào)商業(yè)管理中心審核，分管副總裁審批.1.4獎(jiǎng)金發(fā)放1。4。1招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金次月考核并全額發(fā)放。1.4。2主動(dòng)離職的招商人員，不予補(bǔ)發(fā)上月招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金.2開業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)2。1發(fā)放范圍項(xiàng)目按照既定的時(shí)間開業(yè)且營(yíng)業(yè)面積達(dá)到預(yù)定目標(biāo)以上的，對(duì)項(xiàng)目公司參與招商的人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。2。2開業(yè)考核2。2.1每招商成功一個(gè)商鋪,對(duì)商鋪招商達(dá)成時(shí)間、達(dá)成質(zhì)量、租金價(jià)格、租期、免租期、資料檔案等六方面進(jìn)行考核（考核辦法見附件3）.2。2.2項(xiàng)目公司招商文員填報(bào)“招商開業(yè)考核計(jì)分表"，根據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)預(yù)評(píng)分?jǐn)?shù),并按店鋪開業(yè)情況填寫“招商開業(yè)獎(jiǎng)金分配匯總表”進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，經(jīng)項(xiàng)目公司招商負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)商業(yè)管理中心審批:(1）獨(dú)立商鋪及品牌店經(jīng)商業(yè)管理中心分管該項(xiàng)目公司的招商總監(jiān)審核，商業(yè)管理中心領(lǐng)導(dǎo)審批。(2)次主力店及主力店經(jīng)商業(yè)管理中心分管招商副總經(jīng)理審核，商業(yè)管理中心領(lǐng)導(dǎo)審批。2.3獎(jiǎng)金計(jì)算實(shí)際招商開業(yè)獎(jiǎng)金,招商開業(yè)獎(jiǎng)金基數(shù)×招商開業(yè)考核分/100。招商開業(yè)獎(jiǎng)金基數(shù)為商業(yè)管理中心所得招商傭金的10％。2.4獎(jiǎng)金分配注：1、參與項(xiàng)目招商的商業(yè)管理中心人員以對(duì)應(yīng)方式及對(duì)應(yīng)的職務(wù)分配招商開業(yè)獎(jiǎng)金。2、如主辦招商人員在招商體系內(nèi)無(wú)直接上級(jí)，則將主辦人招商人員獎(jiǎng)金以外所有部分作為招商團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)基金(即40%）2。5獎(jiǎng)金發(fā)放2.5.1招商開業(yè)獎(jiǎng)金在開業(yè)后(分期開業(yè)的按分期區(qū)域的開業(yè)時(shí)間)三個(gè)月內(nèi)全額發(fā)放。2。5。2招商開業(yè)獎(jiǎng)金發(fā)放前主動(dòng)離職的，不予補(bǔ)發(fā)招商開業(yè)獎(jiǎng)金.3懲處規(guī)定3。1連續(xù)3個(gè)月未達(dá)成個(gè)人業(yè)績(jī)指標(biāo)，按工作不合格給予辭退,不予補(bǔ)發(fā)辭退前一個(gè)月的招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金和已招商部分的招商開業(yè)獎(jiǎng)金。3。2出現(xiàn)損害公司利益、公司形象的言行，如：。。擅自承諾商家無(wú)法達(dá)成的商務(wù)條件;。。向客戶虛構(gòu)商場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃；.。透露商場(chǎng)招商機(jī)密(如商務(wù)條件底線）；。。收取商家任何名目的回扣或服務(wù)費(fèi);..私下幫助業(yè)主或商家出租或轉(zhuǎn)租店面.按嚴(yán)重違反公司紀(jì)律給予辭退,不予補(bǔ)發(fā)辭退前一個(gè)月的招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金和已招商部分的招商開業(yè)獎(jiǎng)金。4招商月度績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)自2009年4月1日起執(zhí)行，招商開業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)自2009年1月1日起執(zhí)行。5本辦法由集團(tuán)商業(yè)管理中心負(fù)責(zé)解釋和修改.附4：寶龍城市廣場(chǎng)租金收益進(jìn)度匯總表附5:商業(yè)管理公司空鋪招商情況表附6:品牌檔案明細(xì)表附7：商業(yè)管理公司鋪位經(jīng)營(yíng)情況匯總表附8：商業(yè)管理公司鋪位經(jīng)營(yíng)情況匯總表及招商周報(bào)表4營(yíng)運(yùn)管理制度詳見附件《營(yíng)運(yùn)管理制度》附:營(yíng)運(yùn)管理制度第一章運(yùn)營(yíng)管理制度第一節(jié)編制測(cè)算原則1、編制測(cè)算的原則是根據(jù)該崗位的用工數(shù)量和工作時(shí)間確定該崗位每周的總工時(shí)，根據(jù)每人每周工作不超過40小時(shí)計(jì)算用工數(shù)量。具體排班可采用每班工作12小時(shí)或8小時(shí)，作為服務(wù)行業(yè)，應(yīng)一周7天輪流休息，不可在營(yíng)業(yè)高峰的周五、周六、周日集中倒休;同時(shí)嚴(yán)禁采用每班連續(xù)工作24小時(shí)連續(xù)休息24小時(shí)的排班方式;(實(shí)際安排中可以適當(dāng)減少編制、延長(zhǎng)工時(shí)、相應(yīng)地提高部分工資；參考國(guó)家非固定工時(shí)用工制度）2、財(cái)務(wù)部、人事行政部、企劃部為公共管理部門,編制相對(duì)固定，如有超編，需要另提報(bào)申請(qǐng)說明；3、招商部在項(xiàng)目招商籌備階段按工作需要組建團(tuán)隊(duì)，編制由招商任務(wù)確定，隨開業(yè)后的散鋪招商及正常經(jīng)營(yíng)的招商維護(hù)，調(diào)整人員編制到4人左右。在正式運(yùn)營(yíng)階段，招商和營(yíng)運(yùn)工作統(tǒng)籌考慮的同時(shí),團(tuán)隊(duì)也可以統(tǒng)籌定編;4、營(yíng)運(yùn)部按樓層按面積確定編制，原則上每樓層設(shè)定一名營(yíng)運(yùn)主管，兩名營(yíng)運(yùn)專員；5、商業(yè)部分保潔外包，設(shè)2名保潔主管監(jiān)督管理保潔公司工作;6、根據(jù)總平面圖、人流車流動(dòng)線、物業(yè)的圍護(hù)情況，設(shè)計(jì)保安布點(diǎn)圖；綜合考慮營(yíng)業(yè)時(shí)間、保安輪班休息安排、吃飯時(shí)間換崗、及每周勞動(dòng)時(shí)間定額計(jì)算保安總編制;7、通過配電房、空調(diào)機(jī)房、熱交換站等的數(shù)量確定工程值班總工時(shí),同時(shí)按工種、按商業(yè)面積、按營(yíng)業(yè)時(shí)間確定工程維修人員的總工時(shí)，合計(jì)計(jì)算工程人員總編制；8、各商業(yè)物業(yè)公司提報(bào)編制計(jì)劃的同時(shí)需提報(bào)上述測(cè)算依據(jù),包括保安布點(diǎn)圖、配電房數(shù)量、空調(diào)機(jī)房數(shù)量和熱交換站數(shù)量等.第二節(jié)公司籌備1、公司注冊(cè)1.1注冊(cè)規(guī)定各地商業(yè)和物業(yè)管理公司均以“＊*寶龍商業(yè)物業(yè)管理有限公司"名稱進(jìn)行工商注冊(cè)并開展業(yè)務(wù);已經(jīng)注冊(cè)成立的商業(yè)管理公司或物業(yè)管理公司進(jìn)行更名，并相應(yīng)增加物業(yè)管理或商業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)范圍；(如核名已經(jīng)重名，另提報(bào)審批)1。2經(jīng)營(yíng)范圍寶龍商業(yè)物業(yè)管理有限公司一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為:物業(yè)管理、商業(yè)調(diào)研、商業(yè)項(xiàng)目顧問服務(wù)、招商服務(wù)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、策劃、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布國(guó)內(nèi)各類廣告、自有房屋租賃、房地產(chǎn)投資咨詢、物業(yè)投資代理、樓宇委托管理和維修服務(wù)。1。3注冊(cè)相關(guān)資料注冊(cè)資料一般需要：公司章程、股東決定、驗(yàn)資報(bào)告、工商注冊(cè)系列表格.1。4物業(yè)資質(zhì)管理1。4.1各商業(yè)物業(yè)公司為保證工作的正常進(jìn)行,在當(dāng)?shù)匾陨虡I(yè)物業(yè)公司名義申請(qǐng)臨時(shí)物業(yè)資質(zhì)；利用各方資源,承接寶龍項(xiàng)目的物業(yè)管理；1.4。2各商業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)努力提升自身的物業(yè)管理水平，從暫定三級(jí)逐漸提升到二級(jí)，最終達(dá)到一級(jí)資質(zhì),打造寶龍物業(yè)的品牌形象。2、開辦費(fèi)測(cè)算參照商業(yè)中心開辦費(fèi)模版3、開業(yè)購(gòu)置資產(chǎn)3。1商業(yè)物業(yè)公司在公司籌建前期需制定資產(chǎn)采購(gòu)計(jì)劃，列出明細(xì),注明市場(chǎng)調(diào)查價(jià)格，提報(bào)采購(gòu)申請(qǐng)。具體包括：3.1。1辦公資產(chǎn)：辦公家具、設(shè)備等。3.1.2IT設(shè)備:電腦、服務(wù)器、網(wǎng)絡(luò)、遠(yuǎn)程會(huì)議系統(tǒng)。3。1。3工程資產(chǎn)：工程維修設(shè)備、工具等.3.1.4保安資產(chǎn)：保安器材、消防器材、保安宿舍用具.3。1。5保潔資產(chǎn):保潔工具（外包公司不負(fù)責(zé)部分)、綠化工具。3。2開辦購(gòu)置資產(chǎn)清單預(yù)算（略,附件中)3.3商業(yè)物業(yè)公司開辦申請(qǐng)表摸板附9：商業(yè)物業(yè)公司開辦資金申請(qǐng)審批表4、商業(yè)、住宅物業(yè)費(fèi)測(cè)算4.1物業(yè)服務(wù)成本項(xiàng)目4.1。1管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;4.1.2物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;4.1。3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.1。4物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;4。1.5物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;4。1.6辦公費(fèi)用；4.1。7物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;4.1。8物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;4.1.9經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。4.2物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本.4.3房屋共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢房屋內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、安全設(shè)施、消防設(shè)施、道路、綠地、溝、渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。4。4物業(yè)費(fèi)測(cè)算摸板附10：物業(yè)測(cè)算表4.5集團(tuán)商業(yè)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)4.5。1城市廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)商鋪：6元/平方米.月（不含公攤水電費(fèi))4.5.2商業(yè)街商鋪:4元/平方米.月（不含公攤水電費(fèi)）4.5.3公寓底商：4元/平方米。月(不含公攤水電費(fèi)）4。6住宅、公寓物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)（綜合考慮物業(yè)服務(wù)成本、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)費(fèi)市場(chǎng)行情、當(dāng)?shù)卣鞴懿块T物業(yè)費(fèi)定價(jià)規(guī)定，以及當(dāng)?shù)毓珨偹娰M(fèi)用的收取習(xí)慣統(tǒng)籌確定)，集團(tuán)建議為：4.6。1多層住宅：0。8元/平方米.月（不含公攤水電費(fèi)）4.6.2小高層住宅：1.2元/平方米.月(不含公攤水電費(fèi))4。6.3高層住宅：1.5元/平方米.月(不含公攤水電費(fèi))4。6.4公寓:1.5元/平方米。月（不含公攤水電費(fèi))4。6.5別墅：2。5元/平方米。月(不含公攤水電費(fèi)）4。7公攤水電費(fèi)包括項(xiàng)目4.7.1公攤水費(fèi)包括:綠化用水、水池（消防、生活）清洗、公共區(qū)域（衛(wèi)生、生活）用水、景觀用水、中央空調(diào)補(bǔ)水、消防用水。4.7.2公攤電費(fèi)包括：公共區(qū)域照明、公共設(shè)備(空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、電梯、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等)用電、二次供水用電、設(shè)備間用電、夜景工程用電。5、交房5。1地產(chǎn)公司向商業(yè)物業(yè)公司的物業(yè)移交。5.1。1交房時(shí)間:在竣工前四個(gè)月，由地產(chǎn)公司牽頭編制竣工交房準(zhǔn)備工作計(jì)劃，確認(rèn)最終通過竣工驗(yàn)收備案的時(shí)間，交房時(shí)間由竣工驗(yàn)收備案時(shí)間推算,至少延后15天.5.1。2交房準(zhǔn)備工作:地產(chǎn)公司應(yīng)至少要在交房前15天通過竣工備案,工程備案表應(yīng)張貼在交房現(xiàn)場(chǎng)；商業(yè)管理公司應(yīng)提前3個(gè)月進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，提前做商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)準(zhǔn)備，包括組建團(tuán)隊(duì)，建立運(yùn)營(yíng)管理制度,制定商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本執(zhí)行方案。5.1.3通過竣工驗(yàn)收備案后,地產(chǎn)公司與商業(yè)物業(yè)公司辦理物業(yè)移交，具體為:圖紙、資料驗(yàn)收接管（綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主、租戶資料等.）.。房屋本體驗(yàn)收（主體結(jié)構(gòu)、屋面、內(nèi)外墻地面、頂棚、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、門窗、樓梯、廣場(chǎng)、道路、其他裝修工程等，其中主要檢查屋面和衛(wèi)生間防水。)。。公共配套設(shè)施驗(yàn)收（綠化、水池、水箱、消防栓、消防箱、保安亭、垃圾站、停車場(chǎng)、車棚、景觀雕塑、明溝暗溝、溝蓋板、排水系統(tǒng)、沙井、檢查井、護(hù)坡、擋土墻、招牌、廣告燈箱、照明燈具、路燈、電器、地漏、排水管、水表、電表、氣表、衛(wèi)生潔具、給誰(shuí)設(shè)施、化糞池、隔油池等。)。.機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收（電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、發(fā)電機(jī)、消防監(jiān)控、給排水、保安監(jiān)控等。)。。鑰匙移交.5.1。4上述5。1.3各項(xiàng)驗(yàn)收項(xiàng)目匯總成《物業(yè)交接驗(yàn)收匯總表》，由地產(chǎn)公司工程部分工種分專業(yè)分別與商業(yè)物業(yè)公司工程部逐項(xiàng)進(jìn)行交接，雙方交接人在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上詳細(xì)記載驗(yàn)收交接情況，并簽字確認(rèn)。有問題項(xiàng)目須經(jīng)雙方負(fù)責(zé)人確認(rèn)，明確遺留問題的處理辦法和責(zé)任人?！段飿I(yè)交接驗(yàn)收匯總表》旨在記錄物業(yè)交接的現(xiàn)狀，交接雙方應(yīng)認(rèn)真記錄,以便遺留問題的順暢解決。5.1.5關(guān)于工程保修金返還，地產(chǎn)公司將各施工單位的保修內(nèi)容、保修時(shí)間、保修負(fù)責(zé)人等資料信息移交給商業(yè)物業(yè)公司，物業(yè)交接后，正常保修由商業(yè)物業(yè)公司負(fù)責(zé)通知施工單位，各施工單位工程保修金的返還須經(jīng)商業(yè)物業(yè)公司審核同意。5。1。6水電費(fèi)交割，物業(yè)交接同時(shí),對(duì)所有水電表進(jìn)行抄數(shù)，地產(chǎn)公司與商業(yè)物業(yè)公司同時(shí)簽字確認(rèn)，之后發(fā)生水電費(fèi)由商業(yè)物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理.附件〈物業(yè)接管驗(yàn)收匯總表〉5.2業(yè)主入伙5。2.1辦理入伙第一步:預(yù)先策劃。按房屋銷售合同約定，提前在當(dāng)?shù)孛襟w公告（合同約定時(shí)間、媒體);。在正式入伙前一星期，會(huì)同地產(chǎn)公司出具入伙通知(注明所需證件、所需錢款)和業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)簽署的文件副本送達(dá)業(yè)主手中，要簽字認(rèn)可(采用EMS郵寄）;第二步:組織接待。.設(shè)計(jì)接待流程,確定各點(diǎn)的人員；。。標(biāo)識(shí)醒目，表單齊全,文件齊全,輔助工具(印章、計(jì)算器、驗(yàn)鈔機(jī)等)準(zhǔn)備齊全；第三步：驗(yàn)證身份。.驗(yàn)證業(yè)主的有效身份(受托人必須提供已公證的業(yè)主授權(quán)委托書、委托人身份證）驗(yàn)證完畢后，先付款，再簽字領(lǐng)各種文件;第四步:交款.。剩余房款。.物業(yè)費(fèi).。其他費(fèi)用第五步:驗(yàn)房交鑰匙。.專人陪同業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收,逐一向業(yè)主介紹室內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施功能，使用方法和注意事項(xiàng),凡能演示的應(yīng)盡可能操作一次。同時(shí)確認(rèn)三表讀數(shù)，并簽字認(rèn)可,最后鑰匙交接。如果在現(xiàn)場(chǎng)房屋交付時(shí)，業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量提出異議并要求修復(fù)時(shí),應(yīng)將要求全部記錄在案，因質(zhì)量問題如業(yè)主拒收房屋，應(yīng)及時(shí)反饋給地產(chǎn)公司,積極幫助給予解決。第六步:裝修5.2.2入伙所需資料提前寄發(fā)資料(隨入伙通知書一起寄發(fā)).?！度牖镯氈?.《業(yè)戶情況登記表》。.《裝修須知》.?！掇k理裝修手續(xù)流程》入伙資料。.《前期物業(yè)服務(wù)合同》.?！杜R時(shí)管理規(guī)約》.?！冻鰩?kù)單》.?！度牖锪鞒毯炚J(rèn)單》.。《房屋驗(yàn)收表》.?！度牖锏怯洷怼贰?《鑰匙發(fā)放登記表》。?！惰€匙借用登記表》..《鑰匙托管協(xié)議》。。《精神文明公約》。?！秴^(qū)域防火責(zé)任書》.?！短丶s服務(wù)項(xiàng)目》.?！蹲羯钍謨?cè)》.。《業(yè)務(wù)受理及信息反饋表》..《收費(fèi)情況登記表》.?！墩闹軋?bào)表》。?！短崆膀?yàn)收單》..《入伙手續(xù)辦理流程圖》裝修資料。.《室內(nèi)裝飾裝修工程項(xiàng)目申報(bào)表》..《裝修管理責(zé)任書》。.《施工許可證》。?！堆b修施工出入證》。.《裝修施工人員登記表》。?！秳?dòng)火許可證》6、營(yíng)運(yùn)工作開業(yè)倒計(jì)時(shí)計(jì)劃從公司籌備至開業(yè)期間，營(yíng)運(yùn)工作千頭萬(wàn)緒,為保證各項(xiàng)工作無(wú)遺漏且能按部就班地順利推進(jìn)，各商業(yè)物業(yè)公司應(yīng)制定營(yíng)運(yùn)開業(yè)倒計(jì)時(shí)計(jì)劃，將所有工作進(jìn)行羅列、匯總、歸納，附件《營(yíng)運(yùn)工作開業(yè)倒計(jì)時(shí)計(jì)劃表》為樣表,各商業(yè)物業(yè)公司可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)部補(bǔ)充和調(diào)整。第三節(jié)運(yùn)營(yíng)管理1、公司損益測(cè)算1。1收入項(xiàng)目1.1。1物業(yè)費(fèi)1.1.2租金管理費(fèi)(租金收入的3％)1。1.3招商傭金（按第二年度租金水平計(jì)算,一個(gè)月租金)1.1。4停車場(chǎng)收費(fèi)（前五年）1。1。5廣告費(fèi)1。1。6其他多種經(jīng)營(yíng)收入1.2成本項(xiàng)目1.2.1保安部費(fèi)用1.2.2保潔部費(fèi)用1。2.3工程部及工程維修費(fèi)用1。3費(fèi)用項(xiàng)目(企劃部、招商部、營(yíng)運(yùn)部發(fā)生的下列費(fèi)用列入營(yíng)業(yè)費(fèi)用;財(cái)務(wù)部、行政人事部、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等發(fā)生的下列費(fèi)用列入管理費(fèi)用)1。3。1工資1.3。2補(bǔ)貼1.3。3五險(xiǎn)一金1。3.4三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)1.3。5辦公費(fèi)1。3.6差旅費(fèi)1.3。7通訊費(fèi)1。3。8交通費(fèi)1。3。9燃油費(fèi)1.3.10招待費(fèi)1。3。11招聘培訓(xùn)費(fèi)1。3。12水電費(fèi)1.3.13物料消耗1。3.14租金1。3。15業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)1。3.16折舊費(fèi)1.3。17低值易耗品攤銷1.3.18會(huì)議費(fèi)1。3。19其他費(fèi)用1。4其他收入1。4.1工程遺留問題導(dǎo)致的物業(yè)費(fèi)拒交;1。4.2為促成招商導(dǎo)致的物業(yè)費(fèi)損失.1。5附件〈公司損益測(cè)算表〉2、經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理2。1制度建設(shè)2。1.1集團(tuán)商業(yè)中心負(fù)責(zé)制定、修訂、完善各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)管理;2.1。2各地商業(yè)公司根據(jù)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)管理制度要求，結(jié)合各地實(shí)際情況制定本公司營(yíng)運(yùn)管理規(guī)定、規(guī)范及流程；1.3各地新成立商業(yè)公司必須在開業(yè)前1個(gè)月制定《營(yíng)運(yùn)管理手冊(cè)》，報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審批后執(zhí)行。2。2規(guī)范經(jīng)營(yíng)2。2。1遵守國(guó)家的各項(xiàng)法律法規(guī),與當(dāng)?shù)卣鞑块T建立良好關(guān)系，樹立寶龍城市廣場(chǎng)形象，不斷提升知名度和美譽(yù)度;2.2。2遵守集團(tuán)的各項(xiàng)管理制度，規(guī)范經(jīng)營(yíng),組織步行街商戶開展“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”等活動(dòng),不斷提升城市廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理水平，爭(zhēng)取在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。2。2.3嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)和地方商業(yè)公司的管理制度,針對(duì)日常出現(xiàn)的問題，及時(shí)總結(jié)、修訂、完善管理規(guī)定，使?fàn)I運(yùn)管理工作持續(xù)改進(jìn)并不斷提高。2。3監(jiān)督、檢查2。3.1各地商業(yè)公司必須建立內(nèi)部監(jiān)督檢查體制,對(duì)出現(xiàn)違反管理規(guī)定的現(xiàn)象、行為及時(shí)糾正、處理;2.3。2集團(tuán)商業(yè)中心招商中心營(yíng)運(yùn)部每季度對(duì)各地商業(yè)公司的營(yíng)運(yùn)管理工作進(jìn)行檢查及考核，對(duì)存在的問題提出整改要求及建議，并督辦整改結(jié)果.3、現(xiàn)場(chǎng)管理3.1巡場(chǎng)管理3。1。1各地商業(yè)公司必須制定日常巡視管理制度,明確巡場(chǎng)線路及巡視要求;3。1.2各地商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)人員每日巡場(chǎng)不少于4次:營(yíng)業(yè)前、營(yíng)業(yè)中(上午、下午各一次）、營(yíng)業(yè)后必須巡視；3.1.3每次巡場(chǎng)必須按照規(guī)定線路、檢查事項(xiàng)進(jìn)行巡視記錄，填寫《日常營(yíng)運(yùn)巡視記錄表》，由營(yíng)運(yùn)部存檔;3.1.4巡場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)的問題須及時(shí)通知相關(guān)責(zé)任方解決，無(wú)法立即解決的問題填寫《整改通知單》，須注明問題、責(zé)任人、整改要求、完成時(shí)限等項(xiàng)內(nèi)容，送達(dá)責(zé)任人或其負(fù)責(zé)人簽收.跟蹤《整改通知單》的落實(shí)情況,對(duì)在規(guī)定時(shí)限未完成的整改事項(xiàng)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)；3.1.5各地商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)副總經(jīng)理（營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理）每周不少于一次須組織營(yíng)運(yùn)部人員進(jìn)行集體巡場(chǎng)，全面檢查現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理情況;3.1。6各地商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部每周對(duì)《日常營(yíng)運(yùn)巡視記錄表》中記錄的問題進(jìn)行分析,對(duì)超出時(shí)限仍未解決的問題進(jìn)行跟蹤，對(duì)存在的共性問題進(jìn)行分析，提出解決辦法，上報(bào)公司總經(jīng)理;3。1。7每月各地商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)將現(xiàn)場(chǎng)管理存在的重大問題及未能解決的問題進(jìn)行匯總,于次月5日前上報(bào)集團(tuán)商管中心營(yíng)運(yùn)部；3。1.8集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部不定期地對(duì)各地商業(yè)公司的巡場(chǎng)管理記錄和現(xiàn)場(chǎng)管理情況進(jìn)行抽查，對(duì)存在的問題提出整改要求和建議，并負(fù)責(zé)督辦落實(shí)。3。2開、閉店管理3。2。1各地商業(yè)公司必須制定開、閉店管理規(guī)定,內(nèi)容包括：?jiǎn)T工進(jìn)場(chǎng)、開業(yè)前準(zhǔn)備、迎賓、閉店前準(zhǔn)備、送賓、閉店管理程序及要求;3。2。2各地商業(yè)公司必須要求步行街商戶做到統(tǒng)一開、閉店;3.2。3遇重大節(jié)日或其它原因需變更營(yíng)業(yè)時(shí)間時(shí)必須提前上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心批準(zhǔn)后實(shí)施;3.2.4集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)對(duì)各地商業(yè)公司開、閉店管理情況進(jìn)行檢查,并將檢查情況列入對(duì)各地商業(yè)公司的年度目標(biāo)考核。3.3晨會(huì)管理3。3。1各地商業(yè)公司必須制定晨會(huì)管理制度；3。3。2營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)組織召開晨會(huì)，保證每周不少于一次;3。3.3晨會(huì)的主要內(nèi)容：3.3。3。1常規(guī)內(nèi)容:1)檢查營(yíng)運(yùn)人員的儀容儀表;2）練習(xí)服務(wù)用語(yǔ)；3)對(duì)存在的問題及違紀(jì)現(xiàn)象提出整改要求；4）對(duì)營(yíng)運(yùn)人員進(jìn)行各類專項(xiàng)的培訓(xùn).3.3.3。2臨時(shí)內(nèi)容：1）提示、督促各專賣店根據(jù)季節(jié)的變化及時(shí)補(bǔ)充應(yīng)季商品,更換商品陳列和環(huán)境布置;2)通報(bào)公司相關(guān)管理規(guī)定、近期工作安排、要求及相關(guān)信息。3。3.4晨會(huì)要求:3。3.4。1營(yíng)運(yùn)部對(duì)參會(huì)人員出勤、會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行記錄,存檔；3。3。4。2營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)每月將晨會(huì)會(huì)議涉及的重要事項(xiàng)通報(bào)給商戶負(fù)責(zé)人.3。4廣播管理3.4.1各地商業(yè)公司必須制定廣播管理規(guī)定及工作流程；3.4.2指定專人播音,廣播音量適中,播音內(nèi)容包括:開店廣播語(yǔ)、天氣預(yù)報(bào)、品牌推介、信息發(fā)布、整點(diǎn)報(bào)時(shí)、安全提示、閉店廣播語(yǔ)等;3.4。3每周對(duì)背景音樂進(jìn)行更新調(diào)整，背景音樂與時(shí)令及現(xiàn)場(chǎng)氣氛協(xié)調(diào)一致；3。4.4嚴(yán)格控制審批商鋪裝配音響申請(qǐng),檢查控制商鋪音響音量.4、經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理4。1環(huán)境管理4。1。1各地商業(yè)公司必須建立《經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理規(guī)范》;4。1。2各地商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)城市廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的檢查管理工作,協(xié)調(diào)、監(jiān)督相關(guān)部門共同維護(hù)、保持良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為消費(fèi)者營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境；4.1.3各地商業(yè)公司營(yíng)運(yùn)部對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境存在的不符合項(xiàng)及時(shí)書面通知責(zé)任部門,要求限期進(jìn)行整改,并督辦整改情況；對(duì)超過期限未整改的事項(xiàng)，上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)；定期對(duì)改善和提升經(jīng)營(yíng)環(huán)境及形象提出意見、建議，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。4。2吊旗管理4。2.1每季、店慶、重大節(jié)日必須更換吊旗，一年不少于四次；4。2.2與品牌商合作使用的吊旗畫面必須有“寶龍商業(yè)”標(biāo)志或字樣；4.2。3沿通道懸掛整齊,間隔4-5米；4。2。4吊旗懸掛、畫面保持完好，出現(xiàn)問題及時(shí)更換，不得出現(xiàn)過期懸掛現(xiàn)象。4.3POP管理4.3.1各地商業(yè)公司必須制定POP管理規(guī)定及審批流程；4.3。2必須統(tǒng)一使用帶有“寶龍商業(yè)”標(biāo)志的POP；4。3.3POP用于產(chǎn)品介紹、新品到貨、打折信息、促銷信息、招商信息等,不得出現(xiàn)加盟信息、夸張不實(shí)廣告語(yǔ);4.3。4POP須使用美工字體統(tǒng)一書寫;4.3。5品牌連鎖企業(yè)使用自有品牌標(biāo)志的POP,須經(jīng)商業(yè)管理公司批準(zhǔn)后在其經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)使用;4。3.6POP張貼、擺放須遵守商場(chǎng)管理規(guī)定，不得在外墻、通道柱面、商鋪玻璃上等隨意張貼POP。4.4店招管理4.4.1商鋪店招的設(shè)立必須經(jīng)商場(chǎng)批準(zhǔn)后方可施工;4。4。2未經(jīng)同意不能擅自改變施工方案；4。4.3營(yíng)業(yè)期間應(yīng)保證商鋪店招的明亮,不能擅自關(guān)閉店招電源；4。4.4保持店招完好,清潔.4。5櫥窗管理4.5.1設(shè)計(jì)新穎,體現(xiàn)品牌風(fēng)格和商品特色；4.5。2模特服裝展示應(yīng)時(shí)應(yīng)季;4.5.3櫥窗玻璃上禁止張貼POP；4.5.4櫥窗保持干凈、整潔；4.6物價(jià)簽管理4.6。1遵守當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門的法律法規(guī);4.6.2經(jīng)營(yíng)者出售商品，應(yīng)做到明碼標(biāo)價(jià)、貨簽到位；4。6。3物價(jià)簽嚴(yán)禁涂改，價(jià)簽破舊、價(jià)格發(fā)生變動(dòng)須及時(shí)更換；4。6.4營(yíng)業(yè)員必須按照物價(jià)簽標(biāo)示的價(jià)格出售商品，如商品降價(jià)或打折銷售的,應(yīng)使用降價(jià)簽。4。7總服務(wù)臺(tái)形象管理4。7。1各城市廣場(chǎng)必須設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，配備服務(wù)人員，統(tǒng)一著裝;4。7.2總服務(wù)臺(tái)標(biāo)識(shí)顯著;4。7.3形象設(shè)計(jì)新穎、美觀；4.7.4三包制度、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)承諾等必須公示。4.8空鋪管理4。8。1出現(xiàn)空鋪時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行遮擋，遮擋物所用材質(zhì)、設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致；4。8。2招商人員盡快完成招商工作.5、服務(wù)管理5.1制度建設(shè)5。1.1各地商業(yè)公司必須建立客戶服務(wù)體系，制定服務(wù)管理規(guī)定;5。1。2各地商業(yè)公司必須建立值班經(jīng)理制度，由公司中層以上管理干部輪流擔(dān)當(dāng)，代表公司總經(jīng)理協(xié)調(diào)、處理當(dāng)日營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)城市廣場(chǎng)的服務(wù)和投訴管理；5.1。3各城市管理必須設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，公示客戶服務(wù)熱線，作為統(tǒng)一對(duì)外服務(wù)的窗口，為商戶、消費(fèi)者提供咨詢、服務(wù)、投訴處理等工作；5。1。4各地商業(yè)公司須建立“總服務(wù)臺(tái)首問負(fù)責(zé)制”，負(fù)責(zé)商戶、消費(fèi)者的投訴受理、協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理、重大投訴上報(bào)、跟蹤處理結(jié)果、回饋等工作。5。2溝通管理5.2。1與商戶溝通5。2。1.1建立商戶信息檔案:包括：建立商戶基本資料檔案、評(píng)價(jià)商戶信用；1）建立商戶檔案：商戶五證復(fù)印件、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、合作條件、市場(chǎng)占有率等情況；2）跟蹤商戶信息：經(jīng)營(yíng)狀況、履約情況、商品品牌的發(fā)展戰(zhàn)略、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況情況、公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力及人事重大變動(dòng)情況;5。2。1。2每日客服人員須與商戶進(jìn)行溝通，了解各商鋪的銷售數(shù)據(jù)、貨源、人員服務(wù)、品牌發(fā)展等情況,搜集商戶的主要消費(fèi)資料;5.2。1。3每周營(yíng)運(yùn)人員與各商戶進(jìn)行溝通，聽取商戶對(duì)城市廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方面的意見和建議；5。2.1.4每月至少召開一次商戶(全部或部分）座談會(huì)，聽取商戶負(fù)責(zé)人的意見和建議,做好記錄，并對(duì)意見進(jìn)行整理,提出改進(jìn)意見和措施，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；5。2。1.5每季度組織一次商戶問卷調(diào)查，對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行研究分析，編制《商戶調(diào)查分析報(bào)告》，上報(bào)集團(tuán)商管中心招商部營(yíng)運(yùn)部備案;5。2。1。6公司領(lǐng)導(dǎo)須定期或遇節(jié)假日拜訪重點(diǎn)商戶，溝通情況。5。2。2與消費(fèi)者溝通5。2.2。1客服人員在日常巡場(chǎng)中應(yīng)主動(dòng)與消費(fèi)者進(jìn)行溝通，聽取、記錄意見和建議;5。2。2.2在總服務(wù)臺(tái)設(shè)立總經(jīng)理信箱，接受消費(fèi)者的意見和建議；5。2.2.3總服務(wù)臺(tái)人員詳細(xì)記錄消費(fèi)者提出的投訴及意見；5.2。2.4各地商業(yè)公司每半年須進(jìn)行一次《消費(fèi)者滿意度調(diào)查》，編制《調(diào)查報(bào)告》，作為改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)的依據(jù),并上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部備案。5.3服務(wù)管理5。3。1對(duì)商戶服務(wù)接受商戶的監(jiān)督,受理商戶投訴；5.3。1.2遇重大節(jié)日提前給商戶負(fù)責(zé)人發(fā)送短信致以問候；5.3。1。3每年至少組織一次“優(yōu)秀商戶”評(píng)選，并進(jìn)行公示;5。3.1。4協(xié)助商戶開展促銷活動(dòng)，利用廣播播放商戶促銷活動(dòng)信息等;5.3。1。5定期開展?fàn)I銷推廣活動(dòng)，印制、發(fā)放DM單等；5。3.1.6總服務(wù)臺(tái)提供信件收發(fā)、推車、梯子、日常維修工具等租借服務(wù);5.3。1.7POP書寫、傳真、復(fù)印、日常小型維修等有償服務(wù)項(xiàng)目。5。3。2對(duì)消費(fèi)者服務(wù)5。3。2.1接受消費(fèi)者監(jiān)督,受理消費(fèi)者的投訴；5.3.2。2建立消費(fèi)者資料庫(kù),傳遞商品信息和活動(dòng)信息;5.3。2。3定期開展商品知識(shí)、化妝、形象設(shè)計(jì)等講座、演示及文化活動(dòng)；5.3。2.4在公共區(qū)域設(shè)置休閑椅;5.3。2。5提供廣播尋人、禮品包裝、嬰兒車、輪椅借用等人性化服務(wù)項(xiàng)目。5.4投訴處理各城市廣場(chǎng)總服務(wù)臺(tái)負(fù)責(zé)受理商戶和消費(fèi)者的投訴，實(shí)行“首問負(fù)責(zé)制"，所有投訴均應(yīng)進(jìn)行記錄，并存檔管理。附件《投訴處理單》《顧客投訴信息登記表》6、營(yíng)運(yùn)計(jì)劃管理6.1制定營(yíng)運(yùn)計(jì)劃6.1。1集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)制定年度營(yíng)運(yùn)工作目標(biāo)及工作計(jì)劃;6.1。2各地商業(yè)公司根據(jù)集團(tuán)商業(yè)中心確定的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，結(jié)合各地商業(yè)公司的實(shí)際情況，在全面分析和評(píng)價(jià)運(yùn)營(yíng)服務(wù)工作的基礎(chǔ)上,制定下一年度營(yíng)運(yùn)工作計(jì)劃，內(nèi)容包括:運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)、需要改進(jìn)、提高的營(yíng)運(yùn)工作重要事項(xiàng)及計(jì)劃安排等。6.2上報(bào)、審批6.2.1各地商業(yè)公司須于每年12月15日前將下一年度《營(yíng)運(yùn)計(jì)劃》上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部；6.2.2集團(tuán)商業(yè)中心負(fù)責(zé)審批各地商業(yè)公司《營(yíng)運(yùn)計(jì)劃》，并于次年1月15日前審批后返給各地商業(yè)公司;6.2。3各地商業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)《營(yíng)運(yùn)計(jì)劃》按月進(jìn)行分解,制定月度營(yíng)運(yùn)工作計(jì)劃；6.2。4各地商業(yè)公司于每月5日前將上月工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部備案。7、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析管理7.1數(shù)據(jù)分析界定7。1。1為了更好地了解和掌握各城市廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況,各地商業(yè)公司每周必須向集團(tuán)商業(yè)中心提報(bào)營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù),并定期對(duì)營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和研究,提出改進(jìn)措施和辦法。7.1。2各地商業(yè)公司必須制定數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計(jì)分析的相關(guān)規(guī)定,明確數(shù)據(jù)采集、整理、分析的頻次、流程及要求，指定專人每日準(zhǔn)時(shí)采集、整理數(shù)據(jù)并及時(shí)上報(bào)，若出現(xiàn)漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)、不及時(shí)的情況集團(tuán)商業(yè)中心將進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，并計(jì)入全年考評(píng),情節(jié)嚴(yán)重者將予以處罰.7.1。3集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)制定數(shù)據(jù)報(bào)表及分析要求,下發(fā)各地商管公司執(zhí)行,每周根據(jù)各地商管公司上報(bào)的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后送呈領(lǐng)導(dǎo)，并定期對(duì)上報(bào)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行匯總分析.7。1。4數(shù)據(jù)采集各地商業(yè)公司負(fù)責(zé)采集的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)包括：主力店面積、日銷售額、步行街面積、日銷售額;日客流量；日停車場(chǎng)收入及其它一些需關(guān)注的數(shù)據(jù)。7。1。5數(shù)據(jù)載體:營(yíng)運(yùn)狀況報(bào)表.7。2營(yíng)運(yùn)狀況報(bào)表管理7。2。1營(yíng)運(yùn)狀況報(bào)表指各地商業(yè)公司每日根據(jù)所采集的主力店、步行街、車流、客流等相關(guān)數(shù)據(jù)后形成的情況及分析報(bào)表，包括：日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表和月度分析報(bào)告。7。2。2日?qǐng)?bào)7.2。2。1每日上午各地商業(yè)公司負(fù)責(zé)根據(jù)所采集的前一日數(shù)據(jù)形成《寶龍城市廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)日?qǐng)?bào)表》及附表,經(jīng)公司主管副總和總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后于12:00前傳真件和電子郵件形式上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部。7.2。2.2每日15：00前集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)對(duì)各地商業(yè)公司上報(bào)的日?qǐng)?bào)表進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，形成《寶龍集團(tuán)城市廣場(chǎng)日?qǐng)?bào)表》及附表，經(jīng)運(yùn)營(yíng)部主管副總經(jīng)理審核后報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心總經(jīng)理和集團(tuán)分管副總裁審閱后,下發(fā)給集團(tuán)各分管副總經(jīng)理和各地商業(yè)公司。7.2.3周報(bào)每周一下午各地商業(yè)公司負(fù)責(zé)根據(jù)收集的上周一至周日的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)形成《寶龍城市廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況周報(bào)表》，經(jīng)公司主管副總及總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后于每周一17：00前上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部，由營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)匯總后上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心副總經(jīng)理、總經(jīng)理及集團(tuán)分管副總裁。7.2.4月度分析報(bào)告7。2.4。1次月5日前各地商業(yè)公司須將編制的《營(yíng)運(yùn)狀況月度分析報(bào)告》經(jīng)公司分管副總和總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心。7。2.4.2各地商業(yè)公司《營(yíng)運(yùn)狀況月度分析報(bào)告》內(nèi)容包括:當(dāng)月營(yíng)運(yùn)狀況；當(dāng)月與上月對(duì)比;當(dāng)月與去年同期相比;對(duì)主力店、步行街的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析；若遇重大節(jié)假日(元旦、春節(jié)、五一、十一、店慶等）時(shí)須對(duì)節(jié)假日前后一周的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，并提出改進(jìn)措施和辦法.7。2.4。3次月7日前集團(tuán)商業(yè)中心營(yíng)運(yùn)部負(fù)責(zé)形成《寶龍城市廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)月度分析報(bào)告》,經(jīng)集團(tuán)商業(yè)中心主管副總經(jīng)理審核后，上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心總經(jīng)理及集團(tuán)分管副總裁。7.2.4。4集團(tuán)商業(yè)中心編制的《寶龍城市廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)月度分析報(bào)告》內(nèi)容包括:當(dāng)月寶龍集團(tuán)城市廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)狀況；當(dāng)月與上月對(duì)比；當(dāng)月與去年同期對(duì)比;主力店、步行街的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析;若遇重大節(jié)假日（元旦、春節(jié)、五一、十一、店慶等）時(shí)須對(duì)節(jié)假日前后一周的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，并提出改進(jìn)措施和辦法。7。2.5報(bào)表存檔各地商業(yè)公司在營(yíng)運(yùn)報(bào)表上報(bào)后必須及時(shí)進(jìn)行歸檔管理.7.3數(shù)據(jù)保密7。3。1各地商業(yè)公司必須制定營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)查閱權(quán)限及保密規(guī)定,未經(jīng)總經(jīng)理或分管副總批準(zhǔn)，他人不得隨意查閱。7.3。2數(shù)據(jù)為公司經(jīng)營(yíng)管理重要機(jī)密,不得隨意外傳，違者將予以處理,情節(jié)嚴(yán)重的予以辭退,給公司造成損害的追究其法律責(zé)任。第二章合同管理第一節(jié)合同文本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)1標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本定義及類別1.1標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本定義標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本是指集團(tuán)商業(yè)中心根據(jù)各種業(yè)務(wù)特點(diǎn)，就與租戶（或者合作方）的權(quán)利義務(wù)而預(yù)先擬訂的、經(jīng)集團(tuán)法律事務(wù)部批準(zhǔn)的、集團(tuán)商業(yè)中心及各地商管公司須遵照的各類合同文本.1.2集團(tuán)商業(yè)中心編制的標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本類別1.2.1租賃類合同：商鋪?zhàn)赓U合同、廣告位租賃合同、商鋪返租合同、商戶戰(zhàn)略聯(lián)盟合作協(xié)議。1。2.2多種經(jīng)營(yíng)合同:多種經(jīng)營(yíng)管理合同、臨時(shí)促銷協(xié)議、多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位租賃協(xié)議。1.2.3物業(yè)服務(wù)合同:主力店物業(yè)服務(wù)合同、商鋪物業(yè)服務(wù)合同、公寓前期物業(yè)服務(wù)合同、住宅前期物業(yè)服務(wù)合同以及其他類物業(yè)的服務(wù)合同。1.2.4物管服務(wù)外包業(yè)務(wù)合同:保潔委托服務(wù)合同、綠化租擺合同、電梯等各種工程維護(hù)保養(yǎng)合同等。1。2。5物資采購(gòu)類合同。1.2.6管理類協(xié)議或公約:消防責(zé)任書、裝修協(xié)議書、業(yè)主臨時(shí)公約等。2標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本的編制、審定和發(fā)布2.1標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本的編制部門2。1。1集團(tuán)商業(yè)中心招商部負(fù)責(zé)“租賃合同類”、“多種經(jīng)營(yíng)合同”標(biāo)準(zhǔn)文本的編制和審核。2。1.2集團(tuán)商業(yè)中心物管部負(fù)責(zé)“物業(yè)服務(wù)合同”、“物管服務(wù)外包業(yè)務(wù)合同”、“管理類協(xié)議或公約”標(biāo)準(zhǔn)文本的編制和審核。2。2標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本編制后,報(bào)送集團(tuán)法務(wù)部審核，經(jīng)集團(tuán)商業(yè)中心主管副總經(jīng)理審批向各地商管公司發(fā)布（電子文本)。3標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本的管理3。1集團(tuán)商業(yè)中心招商部、物管部、各地商管公司須指定專人管理經(jīng)審核批準(zhǔn)后的合同文本。3.2對(duì)發(fā)布后的標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本實(shí)施編號(hào)管理,確保發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本版本的統(tǒng)一和適宜。4標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本的調(diào)整與補(bǔ)充4.1編制部門須根據(jù)合同執(zhí)行及各地商管公司反映的情況，定期審核標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本，發(fā)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本中與實(shí)際需要不符合或標(biāo)準(zhǔn)文本缺項(xiàng)的,定期集中修改、補(bǔ)充完善。4。2修改后的合同文本發(fā)布須根據(jù)編號(hào)要求進(jìn)行,防止出現(xiàn)新老版本混用情況.第二節(jié)合同管理1合同內(nèi)容洽商1。1合同談判應(yīng)由相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)組織。經(jīng)招標(biāo)確定合作方的合同談判，應(yīng)由招標(biāo)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)。1。2所有經(jīng)濟(jì)合同的談判,原則上至少有二名經(jīng)辦人員參與.1。3與合同對(duì)方進(jìn)行合同內(nèi)容洽商后，將雙方洽商的結(jié)果形成書面內(nèi)容，雙方領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)后作為合同文本形成的依據(jù)。2合同文本的制定2.1各地商管公司合同文本的制定和流轉(zhuǎn)控制由相應(yīng)的業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織.集團(tuán)商業(yè)中心商務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)商業(yè)中心各種待辦理合同文本的流轉(zhuǎn)。2。2各地商管公司與合作方簽訂合同前，應(yīng)要求由己方草擬合同文本。2.3若關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)格式合同范圍內(nèi)的合同文本的草擬，須參照集團(tuán)商業(yè)中心發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)格式合同模板，根據(jù)雙方洽商的合同內(nèi)容進(jìn)行修訂。2.4對(duì)集團(tuán)商業(yè)中心尚未發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)格式合同模板的,由各地商管公司自行編制,但應(yīng)確保合同的內(nèi)容完整、表述準(zhǔn)確，經(jīng)本公司法律顧問審核后，并將自行編制的合同文本報(bào)集團(tuán)商管中心相關(guān)職能部門審核，并轉(zhuǎn)集團(tuán)法務(wù)部審批后，方可進(jìn)入合同審批程序。集團(tuán)商業(yè)中心相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)將合同文本納入標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本模板中。2.5必須采用合同對(duì)方的合同文本時(shí)，須由總經(jīng)理組織相關(guān)部門及人員認(rèn)真審核合同文本內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)不符合本公司利益的條款須及時(shí)交涉修正。雙方確定后將合同文本報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心相關(guān)職能部門審核,并轉(zhuǎn)集團(tuán)法務(wù)部審批后，方可進(jìn)入合同審批程序.該文本未納入集團(tuán)商業(yè)中心的標(biāo)準(zhǔn)格式合同模板的，應(yīng)及時(shí)將此合同文本納入標(biāo)準(zhǔn)格式合同文本模板中。2。6工程外包合同的制定須充分考慮質(zhì)量保證及保修內(nèi)容的確立和修訂.2。7物資采購(gòu)合同的制定須充分考慮質(zhì)量保證、保修、退換貨的內(nèi)容的確立和修訂。3合同報(bào)審、報(bào)批3.1審批條件材料的準(zhǔn)備3。1。1各商管公司向集團(tuán)商業(yè)中心進(jìn)行合同報(bào)審報(bào)批前，須準(zhǔn)備合同審批條件材料，合同審批條件材料包括:集團(tuán)商業(yè)中心與此合同相關(guān)的批復(fù)文件、總經(jīng)理簽字的《合同決策信息一覽表》等。3。1.2總經(jīng)理對(duì)《合同決策信息一覽表》內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。3.2合同審批程序與權(quán)限3.2.1各地商管公司合同經(jīng)辦人員必須按《合同辦理流程及審批權(quán)限》執(zhí)行公司內(nèi)部的合同審批,將草擬合同及審批條件材料呈送相關(guān)授權(quán)人員審批簽署。3。2。2須上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審批時(shí),將本公司相關(guān)審批人簽字后的合同審批會(huì)簽單及相關(guān)的合同審批條件材料傳真及合同文本電子版上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心商務(wù)部，集團(tuán)商業(yè)中心商務(wù)部將合同文本打印，附上審批材料，再按《合同辦理流程及審批權(quán)限》流轉(zhuǎn)審批，完成相應(yīng)的“簽字組合"。3.2。3集團(tuán)商業(yè)中心行商務(wù)負(fù)責(zé)將各地商管公司上報(bào)的審批材料及合同文本電子版歸檔.3。3合同審核批復(fù)3。3。1集團(tuán)商業(yè)中心