XXXX0624-長(zhǎng)沙-公寓市場(chǎng)分析

長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析2013年6月15日?qǐng)?bào)告體系各區(qū)域公寓銷(xiāo)售情況熱點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手法開(kāi)福區(qū)未來(lái)公寓新增體量公寓項(xiàng)目主要集中在主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，且主要分布在市中心，以及南城片區(qū)，城市熱點(diǎn)區(qū)域岳麓區(qū)、武廣片區(qū)、南城等區(qū)域依托城市發(fā)展與日漸成熟的配套，多個(gè)項(xiàng)目均有規(guī)劃公寓產(chǎn)品，開(kāi)福區(qū)項(xiàng)目公寓體量(萬(wàn)㎡)面積區(qū)間(㎡)公寓總套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化率月來(lái)訪月來(lái)電月成交成交均價(jià)(元/㎡)營(yíng)銷(xiāo)手法營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)觀園4.827-5411427522011年9月66%672239000——現(xiàn)推出有首付1成優(yōu)惠活動(dòng)，但另2成需在半年內(nèi)付清，還有少量特價(jià)房源.目前只有樓體巨幅、每周20萬(wàn)條短信莊園心伽泊0.347-8758202011年3月34%221205300——現(xiàn)房，全款和按揭均享93折優(yōu)惠，現(xiàn)只有樓體世幅珠江花城1.740-583721892012年4月51%481818100低首付開(kāi)發(fā)墊付首付2.5成，自己先承擔(dān)2.5成，全款和按揭均享99折優(yōu)惠，現(xiàn)給三級(jí)市場(chǎng)在賣(mài)，只用了每天10個(gè)左右行銷(xiāo)人員拓客世方水岸0.947-53124932011年8月初75%321216400——無(wú)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，現(xiàn)每周盡只有5萬(wàn)條短信第一灣2.544-904774272011年5月初90%382227500（精裝）——現(xiàn)房，老帶新送物業(yè)費(fèi)1年活動(dòng)，目前沒(méi)有推廣東宸19公館2.638-525083902011年9月77%283309000——總價(jià)26萬(wàn)起、全款98折，按揭99折。清盤(pán)階段，無(wú)推廣少帥府3.434-906534082011年1月62%4245110000——全款97折，按揭99折。少量短信領(lǐng)秀峰0.853-60150702013年5月47%8854225200

啟用小團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，啟動(dòng)老帶新政策、現(xiàn)有樓體巨幅、短信、行銷(xiāo)推廣渠道美利新世界0.735-41176142012年4月8%281806300——繼續(xù)啟動(dòng)老帶新送物業(yè)費(fèi)活動(dòng)萬(wàn)國(guó)城三期0.34506372013年4月11%322207300——目前無(wú)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，也無(wú)推廣，平推萬(wàn)科城1.78354601542012年6月33%5878

7300低首付啟用首付分期、老帶新、轉(zhuǎn)介，參與名盤(pán)房交惠團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，目前線上盡只有網(wǎng)絡(luò)和短信，線下有小區(qū)巡展、大客戶(hù)陌拜等合計(jì)19.825041832524

58%

目前開(kāi)福區(qū)在售公寓樓盤(pán)11個(gè)，總體量19.82萬(wàn)方，總套數(shù)4183套，去化2524套，整體去化率58%，成交均價(jià)7930元/㎡。其中從2011年開(kāi)盤(pán)的有6個(gè)，從2012年開(kāi)盤(pán)的3個(gè)，2013年開(kāi)盤(pán)的2個(gè)。數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)研究中心備案數(shù)據(jù)開(kāi)福區(qū)市場(chǎng)：近1個(gè)月內(nèi)公寓銷(xiāo)售冷淡；除個(gè)別項(xiàng)目外，當(dāng)前近90%的項(xiàng)目月均消化速度不足5套。天心區(qū)市場(chǎng)：市中心地帶，單價(jià)較高，核心區(qū)域精裝成交價(jià)在1萬(wàn)以上，且以辦公和酒店式公寓為主。月均來(lái)訪56批。月均去化15套，目前天心區(qū)在售公寓樓盤(pán)11個(gè)，總體量53.2萬(wàn)方，總套數(shù)9053套，去化3634套，整體去化率40%，成交均價(jià)10865元/㎡。天心區(qū)項(xiàng)目公寓體量(萬(wàn)㎡)面積區(qū)間(㎡)公寓總套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化率月來(lái)訪月來(lái)電月成交成交均價(jià)(元/㎡)營(yíng)銷(xiāo)手法優(yōu)惠活動(dòng)鑫遠(yuǎn)·逸園1.429-552552122012年3月83%5444196200——全款96折，按揭98折。鑫遠(yuǎn)和城1.944322812013年3月25%5433卡346000低首付首付1.98萬(wàn)起，保利國(guó)際廣場(chǎng)11.345-11018977752012年41%97561415000——全款97折按揭99折劍橋名門(mén)2.639-725142582011年10月50%676596900——全款98折，按揭99折。乾城4.93910212842012年4月28%7876卡257300低首付5萬(wàn)起，購(gòu)房直減300元/㎡，首付再優(yōu)惠8.8萬(wàn)藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)6.131-8114355232011年10月36%88431212000（精裝）低首付首付3.8萬(wàn)起，全款97折按揭98折綠地公館0.3542-6067492011年10月73%665497000——全款98折，按揭99折華天苑0.6539-73120682012年4月57%45436

——

星城榮域6.335-3305791752012年9月30%686339900——全款94折，按揭98折。匯金國(guó)際8.533-6516319282012年10月57%4423199500低首付首付3.5萬(wàn)外國(guó)9.637-10012122812013年3月23%7854卡2311000低首付首付2.5萬(wàn)，認(rèn)籌2萬(wàn)抵5萬(wàn)雨花區(qū)市場(chǎng)：公寓產(chǎn)品集中區(qū)域，貨量大，去化速度較慢，月均去化10套，均以低首付來(lái)吸引客戶(hù)。目前雨花區(qū)在售公寓樓盤(pán)16個(gè)，總體量71.75萬(wàn)方，總套數(shù)9877套，去化5739套，整體去化率58%，成交均價(jià)9587元/㎡。雨花區(qū)項(xiàng)目公寓體量(萬(wàn)㎡)面積區(qū)間(㎡)公寓總套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化率月來(lái)訪月來(lái)電月成交成交均價(jià)(元/㎡)營(yíng)銷(xiāo)手法優(yōu)惠活動(dòng)德思勤廣場(chǎng)4.440-63878654

74%112543110000低首付一次性96折，按揭99折尊邸華庭140-462342252012年3月96%8721126900——公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年3月開(kāi)盤(pán)全款98，按揭96君悅紫園4.634-553092232012年9月72%323388700——全款98，按揭96嘉華城0.349182562010年12月31%431355500——全款99折，按揭無(wú)折扣喜盈門(mén)3.640-8014082312012年4月16%4618310000——買(mǎi)房即送砂子塘小學(xué)指標(biāo)萬(wàn)博匯7.839-89816214二期公寓2012年5月26%5320711000——首付6萬(wàn)起，精裝帶地暖東塘瑞府3.129-677225012010年11月69%411295800低首付一萬(wàn)抵二萬(wàn)金領(lǐng)家族3.151-655755482010年6月95%572368500

全款97，按揭99萬(wàn)芙錦城3.135-606211132012年3月18%5521197400低首付全款97，按揭98美聯(lián)天驕城18.140-119218120172010年5月92%271325800——VIP交3000減150元每平方米融源及第0.3135-6662412012年11月66%341306000——全款98，按揭99陽(yáng)光錦城4.335-5011664852012年6月42%5521459200低首付+送學(xué)位5千抵一萬(wàn)萬(wàn)象美域0.450-6088122012年12月14%6522306500低首付全款97，按揭98華悅城0.6451125/

7854卡31

低首付首付兩萬(wàn)起，VIP認(rèn)籌1萬(wàn)抵4萬(wàn)西子一間2.135-505104232010年11月83%13908000——全款97，按揭99芙蓉區(qū)市場(chǎng)：以低首付為賣(mài)點(diǎn)，近1個(gè)月該片區(qū)整體去化情況較為冷淡，月均去化不足10套。目前芙蓉區(qū)在售公寓樓盤(pán)10個(gè)，總體量30.4萬(wàn)方，總套數(shù)5866套，去化2271套，整體去化率42%。市中心核心地段成交均價(jià)10000元/㎡以上。芙蓉區(qū)項(xiàng)目公寓體量(萬(wàn)㎡)面積區(qū)間(㎡)公寓總套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化率月來(lái)訪月來(lái)電月成交成交均價(jià)(元/㎡)營(yíng)銷(xiāo)手法優(yōu)惠活動(dòng)百納廣場(chǎng)（萬(wàn)和城）1.250251902012年10月36%672569300——全款95折按揭97折。恒大金都2.343-566011892011年7月31%463457800酒店式公寓

i尚國(guó)際0.739-45168652011年11月39%232626600——

凱通國(guó)際城Ⅱ期0.835-65220562012年9月25%4321310000低首付3萬(wàn)首付0月供，另有特價(jià)房，全款96折按揭97折。湘域城邦4.934-2351016/還未開(kāi)盤(pán)/125105卡28張報(bào)價(jià)16000——3萬(wàn)元辦金卡，購(gòu)房每平米優(yōu)惠1000元，2萬(wàn)元辦銀卡，可享500元/平米優(yōu)惠。錦泰·東環(huán)國(guó)際2.540-723741432011年6月38%3212179000——全款95折，按揭96折。東岸城邦4.451-755423442012年6月63%5634106400——全款97折，按揭98折，先鋒東外灘5.6507805572010年7月71%142226500——推出50平米公寓特價(jià)房一口價(jià)5888元/平米，全款96折，按揭97折。壹號(hào)公館2.929-715884752010年12月81%5543617000（精裝）——全款92折，按揭95折。東方銀座2.240-603462522011年9月73%653247300——40年，一次性付款96折，銀行貸款98折岳麓區(qū)市場(chǎng)：熱點(diǎn)區(qū)域板塊，但公寓去化仍是該區(qū)域難點(diǎn)；公寓客戶(hù)月均來(lái)訪45批左右。月均去化10套，該區(qū)域目前主要在售公寓樓盤(pán)8個(gè)，公寓體量21.1萬(wàn)方，總套數(shù)4496套，去化2111套，整體去化率47%。成交均價(jià)精裝7500左右。岳麓區(qū)項(xiàng)目公寓體量(萬(wàn)㎡)面積區(qū)間(㎡)公寓總套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化率月來(lái)訪月來(lái)電月成交成交均價(jià)(元/㎡)營(yíng)銷(xiāo)手法優(yōu)惠活動(dòng)紅公館2.634-605214802011年7月92%411136900———加入團(tuán)購(gòu)可享受92折沙發(fā)公寓1.451-59㎡265982013年10月37%382110毛坯6300精裝7200———現(xiàn)房，購(gòu)房可享受最高優(yōu)惠96折勤誠(chéng)達(dá)·新界3.848-705623532011年7月63%321915100小團(tuán)購(gòu)目前主推住宅，公寓散賣(mài)，主以復(fù)式樓建安像素匯3.418-6510817532011年9月70%655612全成品精裝7300，精裝6700低總價(jià)，18萬(wàn)起商業(yè)性質(zhì)綠地中央廣場(chǎng)332-368191962012年11月24%7566卡238500精裝團(tuán)購(gòu)全款91折，按揭92折，團(tuán)購(gòu)88折優(yōu)惠。雅閣440-606722312012年6月34%672514精裝7800，毛坯6700———商業(yè)，全款95折，按揭98折。公園道2.940-116576/未開(kāi)盤(pán)

8945卡31報(bào)價(jià)8000

長(zhǎng)沙市場(chǎng)近1個(gè)月公寓市場(chǎng)小結(jié)公寓客戶(hù)來(lái)訪量：從來(lái)訪數(shù)據(jù)來(lái)看，各公寓樓盤(pán)來(lái)訪明顯不足，市場(chǎng)對(duì)公寓產(chǎn)品的關(guān)注度不高。公寓整體存量大，去化周期較長(zhǎng)：當(dāng)前公寓市場(chǎng)庫(kù)存量達(dá)84.4萬(wàn)㎡，按面積區(qū)間段來(lái)看，45平米以下房源去化速度最慢。

銷(xiāo)售速度：從以上各板塊在售公寓的去化顯示：偏商務(wù)投資產(chǎn)品銷(xiāo)量明顯優(yōu)于居住型產(chǎn)品，但受大市影響，近1個(gè)月公寓產(chǎn)品銷(xiāo)售遇冷，長(zhǎng)沙整體月均銷(xiāo)售不到15套；

城市中心的精裝修公寓市場(chǎng)整體均價(jià)在10000元/㎡以上，毛坯公寓的整體均價(jià)在9000元/㎡左右；

城市熱點(diǎn)區(qū)域，例如武廣新城，精裝修報(bào)價(jià)在9000元/㎡左右，毛坯房在8000元/㎡左右；

精裝修的報(bào)價(jià)在1000—3000元/㎡之間，2000元/㎡以上的裝修報(bào)價(jià)為豪裝最低標(biāo)準(zhǔn)；報(bào)告體系各區(qū)域公寓銷(xiāo)售情況熱點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手法開(kāi)福區(qū)未來(lái)公寓新增體量公寓項(xiàng)目溢價(jià)手法：以精裝修、產(chǎn)品附加值、商業(yè)價(jià)值提升、商務(wù)價(jià)值最大化是公寓主要的幾種溢價(jià)手法；公寓營(yíng)銷(xiāo)手法以精裝或加全成品家具家電，從而提升公寓的品質(zhì)或降低客戶(hù)前期入住成本，代表項(xiàng)目有：珠江花城、壹號(hào)公館、藏瓏、綠地公館。精裝修以全新的戶(hù)型設(shè)計(jì)，提高公寓產(chǎn)品的實(shí)用面積，或以科技技術(shù)，依托大社區(qū)的服務(wù)配套，增加產(chǎn)品的附加值。代表項(xiàng)目有：萬(wàn)博匯等。產(chǎn)品附加值以商業(yè)配套先行或以產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)，帶動(dòng)公寓產(chǎn)品的價(jià)值提升或提升產(chǎn)品的增值能力。代表項(xiàng)目有：長(zhǎng)房時(shí)代城、嘉斯茂廣場(chǎng)。以公建化立面或中央空調(diào)等商務(wù)配套，依托核心地段，打造商務(wù)公建配套，增加商務(wù)配套，提升商務(wù)價(jià)值。代表項(xiàng)目有：壹號(hào)公館、藍(lán)灣國(guó)際、匯金國(guó)際、明城國(guó)際商業(yè)提升價(jià)值商務(wù)提升價(jià)值公寓營(yíng)銷(xiāo)手法分為提價(jià)減首付與首付分期兩種，其中部分項(xiàng)目首付能做到20000左右，代表項(xiàng)目有：時(shí)代公館、花漾年華、德思勤。低首付以引進(jìn)酒店，酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主與酒店簽訂租賃協(xié)議，以返租回報(bào)給到客戶(hù)信心代表項(xiàng)目有：華晨廣場(chǎng)、潮宗御苑等。返租依托良好的內(nèi)部配套或周邊配套條件，針對(duì)地級(jí)市客群及投資者，深受地級(jí)市客戶(hù)歡迎。代表項(xiàng)目有：北辰、萬(wàn)博匯。以低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格入市，部分項(xiàng)目組織單位團(tuán)購(gòu)，進(jìn)而吸引客戶(hù)，市場(chǎng)反響較好。代表項(xiàng)目有：領(lǐng)秀峰、奧克斯。送學(xué)位團(tuán)購(gòu)或低價(jià)投資性需求占公寓市場(chǎng)主導(dǎo)，各項(xiàng)目多采用低首付、返租等方式降低投資門(mén)檻或提高投資收益，吸引投資者進(jìn)場(chǎng)典型項(xiàng)目——保利國(guó)際廣場(chǎng)目前均價(jià)13000㎡基本指標(biāo)地理位置湘江大道與書(shū)院路交匯處占地面積8萬(wàn)㎡總建面積79.9萬(wàn)㎡容積率6.0物業(yè)類(lèi)型精裝產(chǎn)權(quán)商業(yè)40年、住宅70年物業(yè)形態(tài)板樓超高層公共部分精裝修周邊配套商業(yè)配套：平和堂、友誼商場(chǎng)、金色家族、紅星美凱龍等，同時(shí)項(xiàng)目已規(guī)劃國(guó)際商業(yè)街區(qū)。

教育配套：天心區(qū)教育局第二幼兒園、湖南省群眾藝術(shù)館幼兒園、沙子塘小學(xué)、楓樹(shù)山小學(xué)、雅禮中學(xué)、長(zhǎng)沙理工大學(xué)

生活配套：沃爾瑪、新一家、家樂(lè)福、步步高等低首付低首付聯(lián)合保利國(guó)際中心、保利麓谷林語(yǔ)、保利林語(yǔ)中心四盤(pán)聯(lián)袂，推出了九周風(fēng)暴，連續(xù)九周面向全城讓利發(fā)售，期間保利國(guó)際廣場(chǎng)公寓推出了首付一成，吸引了市場(chǎng)的高度關(guān)注。2012年12月：聯(lián)合保利“九周風(fēng)暴”的鉅惠讓利，對(duì)外推出了首付一成的信息，12月月去化達(dá)到300多套。2013年持銷(xiāo)：平推銷(xiāo)售月去化為20多套販賣(mài)國(guó)際化綜合體+低首付+地段低首付2012-06-29：保利國(guó)際廣場(chǎng)45-110㎡地標(biāo)級(jí)全江景商務(wù)公寓VIP認(rèn)籌全城邀約2012-07-30：VIP限量申領(lǐng)中。公寓樣板已盛勢(shì)公開(kāi)2012-09-01：保利地產(chǎn)和樂(lè)中國(guó)湖南賽區(qū)總決賽2012-12：聯(lián)合保利“九周風(fēng)暴”的鉅惠讓利，對(duì)外推出了首付一成的信息2013-03：乾隆皇帝“御用”玉器3月30日長(zhǎng)沙公展2013-04-01:保利“國(guó)寶玉臨，器韻湖湘”國(guó)寶玉器展轟動(dòng)長(zhǎng)沙2013-04-23:首期車(chē)主網(wǎng)組織的黃金輪盤(pán)活動(dòng)2013-05：保利豪宅公共空間設(shè)計(jì)大賽啟動(dòng)重拾長(zhǎng)沙大院情懷項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣：多頻次、低成本的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，持續(xù)保證客戶(hù)的上門(mén)量快速出貨成功點(diǎn)亮點(diǎn)：國(guó)際綜合體+首付出成+地段+配套聯(lián)合保利國(guó)際中心、保利麓谷林語(yǔ)、保利林語(yǔ)中心四盤(pán)聯(lián)袂，推出了九周風(fēng)暴，連續(xù)九周面向全城讓利發(fā)售，期間保利國(guó)際廣場(chǎng)公寓推出了首付一成，吸引了市場(chǎng)的高度關(guān)注。低首付典型項(xiàng)目——花漾年華目前均價(jià)6700㎡（毛坯）低首付花漾年華項(xiàng)目區(qū)域省府周邊配套省府政務(wù)配套、三館一中心、五星級(jí)酒店等市政配套項(xiàng)目指標(biāo)占地面積：17.8畝建筑面積：40000㎡公寓總套數(shù)：540戶(hù)（本期推出270套）土地性質(zhì)住宅內(nèi)部配套社區(qū)底商產(chǎn)品硬件外立面：普通立面，涂料梯戶(hù)比：3梯27戶(hù)層高：10層，2.9米其他配套：無(wú)操作手法項(xiàng)目主要通過(guò)“優(yōu)惠減首付”的方式，采用兩套合同，面價(jià)合同用于銀行面簽，底價(jià)合同用于備案，假設(shè)30萬(wàn)的總價(jià)，首付9萬(wàn)左右，實(shí)際總價(jià)只需24萬(wàn)，首付10%2.4萬(wàn)，另外的6.6萬(wàn)用優(yōu)惠直接減免；2012年8月4號(hào)開(kāi)盤(pán)，推出270套，90%為36平米戶(hù)型，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售約180套，至9月1號(hào)備案204套，隨后再推出房源以低首付吸引客戶(hù)，2012-05-22：花漾年華營(yíng)銷(xiāo)中心火爆開(kāi)放

2012-06：“舌尖上的年華”，花樣年華會(huì)員活動(dòng)啟動(dòng)2012-07-08：首次公寓開(kāi)盤(pán)，以首付2萬(wàn)方式，當(dāng)天去化70%2012-09-08：3棟開(kāi)盤(pán)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)2012-10-13：公寓加推，首付2萬(wàn)起，VIP認(rèn)籌2000抵20000元。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天有七重優(yōu)惠，最高優(yōu)惠7萬(wàn)元：2013-01：華新年祈福會(huì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣：線上通過(guò)戶(hù)外、短信、網(wǎng)絡(luò)主宣傳低首付政策，并同時(shí)結(jié)合高層的推廣力度，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，線下以頻繁的加推方式，保持項(xiàng)目在市場(chǎng)熱度。亮點(diǎn)：精裝+首付2萬(wàn)+月供800元+7萬(wàn)元巨惠快速出貨成功點(diǎn)項(xiàng)目主要通過(guò)“優(yōu)惠減首付”的方式，采用兩套合同，面價(jià)合同用于銀行面簽，底價(jià)合同用于備案，假設(shè)30萬(wàn)的總價(jià)，首付9萬(wàn)左右，實(shí)際總價(jià)只需24萬(wàn)，首付10%2.4萬(wàn)，另外的6.6萬(wàn)用優(yōu)惠直接減免；返租基本指標(biāo)地理位置萬(wàn)家麗路與長(zhǎng)沙大道交匯處西南角占地面積5.5萬(wàn)㎡總建面積35萬(wàn)㎡容積率5.52物業(yè)類(lèi)型精裝產(chǎn)權(quán)商業(yè)40年物業(yè)形態(tài)普通住宅,酒店式公寓周邊配套公園：體育新城、華雅生態(tài)園

商場(chǎng)：沃爾瑪、通程奧特萊斯、高橋大市場(chǎng)、香港新世界百貨、大潤(rùn)發(fā)

醫(yī)院：旺旺醫(yī)院

銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、交通銀行、農(nóng)村合作銀行

五星級(jí)國(guó)際酒店、5A智能型辦公樓、百貨商場(chǎng)和特色賣(mài)場(chǎng)以及IMAX影院典型項(xiàng)目——華晨世紀(jì)廣場(chǎng)目前均價(jià)14000㎡（精裝）返租模式返租，酒店式公寓。每年返8個(gè)點(diǎn)公寓收益模式解析購(gòu)房者將所購(gòu)置的公寓由豪生大酒店統(tǒng)一管理，酒店運(yùn)營(yíng)前十年每年固定以實(shí)際成交總價(jià)房款的8%向購(gòu)房者返租，三個(gè)月像購(gòu)房者支付一次租金，總價(jià)100萬(wàn)的公寓，每三個(gè)月能像購(gòu)房者支付2萬(wàn)元的固定租金2、酒店前十年每年給予購(gòu)房者總房款2%的酒店消費(fèi)券3、酒店前十年每年贈(zèng)送購(gòu)房者12天免費(fèi)居住期4、十年后，豪生大酒店將按照酒店的實(shí)際盈利狀況想購(gòu)房者支付租金。總結(jié)：總的權(quán)益相加預(yù)計(jì)12—14年收回全部房款針對(duì)投資客的猶豫心理施行通過(guò)自身優(yōu)勢(shì)推出了溫德姆豪生酒店運(yùn)營(yíng)，投資回報(bào)：首付20萬(wàn)起，無(wú)月供壓力，月凈賺3000，8%年凈現(xiàn)值回報(bào)+12天免費(fèi)入住+2%的消費(fèi)券，取得了良好的銷(xiāo)售效果；公寓總貨量480套，2012年4月開(kāi)盤(pán)當(dāng)天勁銷(xiāo)120套，余下的6個(gè)月去化完畢。販賣(mài)公寓返租+項(xiàng)目配套公寓收益模式解析購(gòu)房者將所購(gòu)置的公寓由豪生大酒店統(tǒng)一管理，酒店運(yùn)營(yíng)前十年每年固定以實(shí)際成交總價(jià)房款的8%向購(gòu)房者返租，三個(gè)月想購(gòu)房者支付一次租金，總價(jià)100萬(wàn)的公寓，每三個(gè)月能像購(gòu)房者支付20000元的固定租金2、酒店前十年每年給予購(gòu)房者總房款2%的酒店消費(fèi)券3、酒店前十年每年贈(zèng)送購(gòu)房者12天免費(fèi)居住期4、十年后，豪生大酒店將按照酒店的實(shí)際盈利狀況想購(gòu)房者支付租金?？偨Y(jié)：總的權(quán)益相加預(yù)計(jì)12—14年收回全部房款亮點(diǎn)：返祖+酒店式公寓+每年返8個(gè)點(diǎn)+12天免費(fèi)住店客戶(hù)：客戶(hù)群：周邊區(qū)域的投資客、商務(wù)客（公寓的目標(biāo)客戶(hù)）、過(guò)渡性居住剛需、少量省內(nèi)其他城市客戶(hù)（邵陽(yáng)、長(zhǎng)株潭）快速出貨成功點(diǎn)返租項(xiàng)目分析——建安像素匯目前均價(jià)6800㎡基本指標(biāo)地理位置麓谷大道和麓泉路交匯處的東北角占地面積0.65㎡總建面積4萬(wàn)㎡容積率6.69物業(yè)類(lèi)型毛坯產(chǎn)權(quán)商業(yè)40年物業(yè)形態(tài)酒店式公寓周邊配套公園：麓谷公園、王陵公園、梅溪湖生態(tài)休閑走廊學(xué)校：金色梯田幼兒園、麓谷中心小學(xué)、航天中學(xué)、湘雅醫(yī)學(xué)院丶師大附中

購(gòu)物中心：人人樂(lè)超市、新一佳超市、通程商業(yè)廣場(chǎng)

銀行證券：中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行

醫(yī)療配套：湘雅附三醫(yī)院、航天醫(yī)院返租模式返租，酒店式公寓對(duì)外推出幾個(gè)樓層的公寓進(jìn)行返祖，吸引客戶(hù)。其余樓層公寓購(gòu)買(mǎi)后可以轉(zhuǎn)交給中介進(jìn)行返租。低總價(jià)2013年推出總價(jià)18萬(wàn)精裝房，按揭首付5成。2011年3月開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)120多套，至今公寓去化879套販賣(mài)公寓返租+酒店式公寓+低總價(jià)快速出貨成功點(diǎn)亮點(diǎn)：返祖+酒店式公寓+低總價(jià)返租，酒店式公寓對(duì)外推出幾個(gè)樓層的公寓進(jìn)行返祖，吸引客戶(hù)。其余樓層公寓購(gòu)買(mǎi)后可以轉(zhuǎn)交給中介進(jìn)行返租。低總價(jià)2013年推出總價(jià)18萬(wàn)精裝房，按揭首付5成。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣2011-03：1元秒殺1套房2011-09：推出低總價(jià)18萬(wàn)買(mǎi)精裝公寓2012-06：買(mǎi)房送10件名牌家居家電2012-08：推出精裝包租公寓，與企業(yè)工廠洽談租其公寓給員工，與客戶(hù)可簽訂租賃合同，給到客戶(hù)投資回報(bào)信心。2012-09：建安房屋中介營(yíng)業(yè)部團(tuán)隊(duì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，運(yùn)用建安房屋獨(dú)有的一二手聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)手段，加強(qiáng)包租公寓的成交送學(xué)位典型項(xiàng)目——保利麓谷林語(yǔ)目前均價(jià)6000㎡基本指標(biāo)地理位置岳麓區(qū)桐梓坡西路408號(hào)中聯(lián)重科斜對(duì)面占地面積

79萬(wàn)㎡總建面積138萬(wàn)㎡容積率2.1規(guī)劃特色城市綜合體物業(yè)類(lèi)型毛坯產(chǎn)權(quán)40年物業(yè)形態(tài)高層小高層別墅毛坯周邊配套中小學(xué)：麓谷明德學(xué)校

幼稚園：30個(gè)班精英教育幼兒園（長(zhǎng)沙規(guī)模最大）

綜合商場(chǎng)：2萬(wàn)平米綜合商業(yè)中心

醫(yī)療：社區(qū)醫(yī)院

餐飲：五星級(jí)酒店

休閑：五星級(jí)酒店、保利高爾夫會(huì)所、保利高爾夫練習(xí)場(chǎng)

公園：330畝保利麓谷體育公園

五星級(jí)酒店、大型商業(yè)中心、九年制學(xué)校等送學(xué)位模式1、名校學(xué)位保利和明德學(xué)校聯(lián)手合作，買(mǎi)房即送明德學(xué)位，成為公寓銷(xiāo)售的持續(xù)驅(qū)動(dòng)力，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)2套公寓就送明德學(xué)位。2、低首付從12年11月份推出首付1成，以延期簽約方式進(jìn)行。3、一口價(jià)2013年5月推出一口價(jià)5500㎡為噱頭，吸引客戶(hù)上門(mén)。2012年9月入市時(shí)公寓主打送明德學(xué)位，以學(xué)位提升產(chǎn)品附加值，客戶(hù)認(rèn)可度較高，是公寓的持續(xù)去化驅(qū)動(dòng)力，去化100多套；第二波：持續(xù)散賣(mài)，月均去化50套，消化100余套；2012年12月：推出首付一成，延期簽約一年，每半年交2成首付，增加持續(xù)去化，2013年1月-2月：名校學(xué)位取消后，成交明顯下降，月去化緩慢2013年3月：恢復(fù)名校學(xué)位，月銷(xiāo)量上升，月去化量30多套2013年5月：推出一口價(jià)，兩周內(nèi)去化50多套。目前周去化10-15套。販賣(mài)公寓低首付+名校學(xué)位快速出貨成功點(diǎn)亮點(diǎn)：名校學(xué)位+低首付+一口價(jià)+大社區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣：線下頻繁活動(dòng)，增加項(xiàng)目的來(lái)訪量，線上以報(bào)廣、短信、網(wǎng)絡(luò)釋放產(chǎn)品信息，保證項(xiàng)目在市場(chǎng)的熱度2012-09：公寓推出2012-10：第四屆電影節(jié)第二場(chǎng)，即將開(kāi)演

2012-11：保利“九周風(fēng)暴”巨惠啟動(dòng)，以低首付出1成進(jìn)行推廣2012-11：保利?麓谷林語(yǔ)馬克杯DIY溫情開(kāi)啟2012-12：甜蜜冬日，尋味林語(yǔ)；幸福冬日，甜蜜特供2013-02：歡樂(lè)年貨1元起拍第2013-03：買(mǎi)公寓送學(xué)位2013-05：推出一口價(jià)5500元/平名校學(xué)位:保利和明德學(xué)校聯(lián)手合作，買(mǎi)房即送明德學(xué)位，成為公寓銷(xiāo)售的持續(xù)驅(qū)動(dòng)力，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)2套公寓就送明德學(xué)位。低首付:推出首付1成，以延期簽約方式進(jìn)行。一口價(jià):2013年5月推出一口價(jià)5500㎡為噱頭，吸引客戶(hù)上門(mén)。送學(xué)位基本指標(biāo)地理位置雨花區(qū)韶山中路421號(hào)占地面積4.5萬(wàn)㎡總建面積24萬(wàn)㎡容積率5.0物業(yè)類(lèi)型住宅、精裝產(chǎn)權(quán)70年住宅、40年商業(yè)物業(yè)形態(tài)住宅、公寓、商住樓、商鋪周邊配套學(xué)校：砂子塘小學(xué)、桔園小學(xué)、雅禮中學(xué)、長(zhǎng)沙市第二十一中學(xué)、長(zhǎng)沙市稻田中學(xué)醫(yī)院：長(zhǎng)沙安貞醫(yī)院、湖南省中醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院、湖南省地礦醫(yī)院、省二醫(yī)院（省腦科醫(yī)院）。

超市：凱德廣場(chǎng)（原嘉興茂廣場(chǎng)）、沃爾瑪超市雨花亭店、購(gòu)寶旺和購(gòu)物廣場(chǎng)。休閑配套：飛翔羽毛球館、桂花公園典型項(xiàng)目——陽(yáng)光錦城均價(jià)9000送學(xué)位模式沙子塘小學(xué)指標(biāo)買(mǎi)房即送名校學(xué)位，購(gòu)買(mǎi)70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)戶(hù)口落戶(hù)到本樓盤(pán)即可?？蛻?hù)認(rèn)可點(diǎn)地段：項(xiàng)目位于南城繁華地段，新建東路與曙光路交匯處——雨花亭商圈最中心，集交通通達(dá)、購(gòu)物便捷、產(chǎn)品高端、居住安全于一體。學(xué)位：項(xiàng)目和名校聯(lián)手，送出學(xué)位，得到了客戶(hù)的高度認(rèn)可，很大程度上增加了產(chǎn)品的附加價(jià)值。2011年11月公寓入市時(shí)推出砂子塘學(xué)位，以學(xué)位提升產(chǎn)品附加值。但40年產(chǎn)權(quán)的公寓不能享受送名校學(xué)位，去化一般。2013年6月70年產(chǎn)權(quán)公寓開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)100余套，項(xiàng)目目前平推中，周去化18套。快速出貨成功點(diǎn)亮點(diǎn)：沙子塘學(xué)位指標(biāo)+低首付+地段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣：線上以網(wǎng)絡(luò)全屏，通欄、短信、戶(hù)外進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的釋放，主要釋放送學(xué)位，低首付、現(xiàn)房信息2012-10：公寓認(rèn)籌，以5千抵5萬(wàn)優(yōu)惠活動(dòng)2012-12：樂(lè)風(fēng)情購(gòu)物，享風(fēng)尚美食2012-12：商鋪開(kāi)盤(pán)2013-02：新年祈禱活動(dòng)，邀請(qǐng)業(yè)主及新老客戶(hù)2013-03：主推贈(zèng)砂子塘小學(xué)學(xué)位，以博得客戶(hù)注意2013-04：親子活動(dòng)運(yùn)動(dòng)會(huì)，邀約周邊學(xué)校以及培訓(xùn)學(xué)校的老師和學(xué)生與家一起參加。2013-06：公寓開(kāi)盤(pán)，沙子塘小學(xué)指標(biāo)：買(mǎi)房即送名校學(xué)位，購(gòu)買(mǎi)70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)戶(hù)口落戶(hù)到本樓盤(pán)即可。地段：項(xiàng)目位于南城繁華地段，新建東路與曙光路交匯處——雨花亭商圈最中心，集交通通達(dá)、購(gòu)物便捷、產(chǎn)品高端、居住安全于一體。低首付：首付1成，余下交房補(bǔ)齊。團(tuán)購(gòu)及散客拼團(tuán)為目前投資型公寓較常見(jiàn)的銷(xiāo)售模式；以團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠吸引客戶(hù)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)快速走量團(tuán)購(gòu)或低價(jià)奧克斯廣場(chǎng)蘭亭玥島項(xiàng)目區(qū)域市府板塊天心區(qū)新檸路2號(hào)周邊配套未來(lái)濱江商務(wù)中心，周邊政務(wù)、酒店、商務(wù)配套齊全，交通便利1號(hào)線、長(zhǎng)株潭城際輕軌，毗鄰鐵道學(xué)院商圈，周邊高校林立，交通商業(yè)配套齊