物業(yè)案例分析

案例一某社區(qū)物業(yè)管理公司原由社區(qū)開發(fā)商聘任，業(yè)主入住后對該物業(yè)管理公司不滿意，雙方矛盾很大，社區(qū)業(yè)主委員會決定辭退該公司，但該公司稱：其與開發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購樓時與開發(fā)商的契約中已訂明：“同意開發(fā)商委托的管理公司管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無權(quán)辭退管理公司，業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好，無法舉證，且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒有統(tǒng)一原則，因此物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅持辭退，就要承當(dāng)對應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下，訴諸于法院。1、試析本案所涉及的法律問題。2、對這類糾紛應(yīng)如何解決。答：（要點(diǎn)）1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問題；2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是合同委托。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，因而這時只有開發(fā)商有權(quán)決定請哪一家物業(yè)管理公司參加開發(fā)和后來過渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的全部權(quán)派生出來的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完畢了過渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會能夠根據(jù)對原開發(fā)商聘任的物業(yè)管理公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更加好的物業(yè)管理公司。3、本案中，物業(yè)管理公司回絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的狀況下，可請求政府主管部門行政調(diào)處或提起司法訴訟。知識要點(diǎn)：①物權(quán)法中業(yè)主建筑物分辨全部權(quán)的內(nèi)容；物業(yè)管理條例第三章前期物業(yè)管理中第二十六條規(guī)定；北京市物業(yè)管理方法第二章的前期物業(yè)管理第八條的規(guī)定，北京市前期物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)合同終止和前期物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)合同終止的條款。（上兩章內(nèi)容涉及管理規(guī)約的制訂、買賣合同的簽定里應(yīng)含物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、建設(shè)單位的責(zé)任等）②業(yè)主大會：物業(yè)管理條例第二章中有關(guān)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定；建設(shè)部的業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則；北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則。③服務(wù)原則：中國物業(yè)管理協(xié)會的普通住宅社區(qū)服務(wù)等級原則，北京市地方原則住宅物業(yè)服務(wù)原則案例二兩年前王先生在某社區(qū)購置了一套三房二廳的住宅，但始終沒有入住。近來物業(yè)管理公司多次發(fā)出告知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費(fèi)。王先生以未居住為由拒交。試析：王先生的做法與否對的？為什么？答：（要點(diǎn)）1、王先生的做法不對的。2、日常所說的物業(yè)管理費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個社區(qū)的服務(wù)，不管你與否居住，你的房產(chǎn)都已享有到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。尚有，公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住戶多少來劃分，物業(yè)管理人員并不會由于個別住戶離開而減少工作量，何況這對其它業(yè)主也是不公平的。因此，只要業(yè)主購置了住房，開發(fā)商又及時有效地發(fā)出了入住告知書，就不管房子與否有人居?。ɑ蚓幼☆l率如何），原則上都應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)，但因居住才會發(fā)生的費(fèi)用是不用繳的，至于公共費(fèi)用收取多少則能夠與物業(yè)管理公司協(xié)商。知識要點(diǎn)：物業(yè)管理：條例第一章第二條物業(yè)管理的定義；方法一章二條的定義（明確所收費(fèi)用用于的管理活動）；管理綜合能力里的合同書面合同、口頭合同、事實合同，形成事實合同必須要付出對應(yīng)的酬勞。案例三張先生在某一住宅社區(qū)購置了一套高級住宅。由于他是位生意人，因此將住宅作抵押向某銀行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進(jìn)行了訴訟保全方法。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在，臨時不交物業(yè)管理費(fèi)也沒什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費(fèi)。由于張先生沒有及時返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。通過長時間的訴訟，法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣，拍賣成果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。這時，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。成果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費(fèi)，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)始終沒能收繳。分析：1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺點(diǎn)？該如何做才是對的的？答：（要點(diǎn)）1、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費(fèi)。2、在本案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。3、物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費(fèi)時，首先應(yīng)當(dāng)直接規(guī)定張先生推行其義務(wù)，而不是去消極等待。由于房產(chǎn)是不會也不可能承當(dāng)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承當(dāng)?shù)牧x務(wù)的；另首先，物業(yè)管理公司能夠根據(jù)其與張先生所訂立的物業(yè)管理合同去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果不采用上述兩個方法，物業(yè)管理公司就會坐失良機(jī)。由于當(dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司訂立任何合同，因此在法律上新業(yè)主不會也不可能繼續(xù)推行張先生（原業(yè)主）的義務(wù)，即使房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承當(dāng)任何義務(wù)的。因此，本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費(fèi)跟著房產(chǎn)走的觀點(diǎn)和做法從一開始就是錯誤的。案例四某物業(yè)管理公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營的虧損，多次私自提高“宇宙花園”住宅社區(qū)業(yè)主的水電費(fèi)，對此，部分業(yè)主表達(dá)不滿，并拒交水電費(fèi)。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)管理公司采購了一批新的IC卡水、電表，規(guī)定社區(qū)業(yè)主每戶出資500元將原來的水、電表替代掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對。于是物業(yè)管理公司對拒不交錢換表的業(yè)主停止送水、送電，并對拒交水電費(fèi)的業(yè)主予以罰款解決。社區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強(qiáng)烈規(guī)定更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請了另外一家物業(yè)管理公司來到社區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開發(fā)商有委托管理合同為由回絕交出管理權(quán)。雙方爭執(zhí)不下，訴諸法院。試析：物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對之處？為什么？答（要點(diǎn)）：1、物業(yè)管理公司的不對之處及分析①私自提高水、電費(fèi)不對。水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門定價，由水、電管理部門收取的費(fèi)用，物業(yè)管理公司只是代收，不能私自提價；②向業(yè)主收取500元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對。按規(guī)定，開發(fā)商必須將每戶業(yè)主的水、電表設(shè)備的費(fèi)用打入房價中。物業(yè)管理公司要更換水、電表應(yīng)與開發(fā)公司協(xié)商，而不能強(qiáng)行向業(yè)主收取費(fèi)用；③對業(yè)主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權(quán)對顧客進(jìn)行停水、停電的解決權(quán)。④給業(yè)主予以罰款解決的做法不對。根據(jù)我國《行政處分法》的規(guī)定，只有國家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)才有處分的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。⑤以其與開發(fā)商有委托管理合同為由回絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。在社區(qū)成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會及其委員會，業(yè)主委員會有權(quán)續(xù)聘或辭退由開發(fā)商聘任的物業(yè)管理公司。2、業(yè)主的不對之處及分析：①部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對。業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費(fèi)原則故意見，可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問題未解決之前，不能拒交水電費(fèi)。②部分業(yè)主通過聯(lián)合簽名去聘任新的物業(yè)管理公司的做法不對。業(yè)主有權(quán)對原物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、審查、批評，如果對該物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，能夠通過業(yè)主委員會按照特定程序選聘、辭退，但是這種權(quán)利必須按照法定的程序通過業(yè)主委員會來行使。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去辭退或選聘物業(yè)管理公司，在沒有業(yè)主委員會或通過業(yè)主委員會的情形下所做出的決定是無效的。案例五某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主廖先生長久拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)如何解決此事？答（要點(diǎn)）：1、首先，當(dāng)廖先生上月費(fèi)用拖欠后，物業(yè)管理公司在第二個月即應(yīng)向其發(fā)催款告知書，此單將上月費(fèi)用連同滯納金以及本月費(fèi)用一起告知廖先生；2、如果第二個月仍然拖欠，物業(yè)管理公司應(yīng)在第三個月再次發(fā)催款告知書，將前兩個月的費(fèi)用、滯納金和當(dāng)月的費(fèi)用一并告知，并限期繳清；3、業(yè)主廖先生長久拖欠物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門進(jìn)行勸導(dǎo)和解釋，爭取廖先生的理解和支持；4、如果廖先生確有苦難，費(fèi)用方面能夠考慮適宜予以優(yōu)惠；5、如果廖先生沒有特殊困難，當(dāng)收費(fèi)員上門催款時仍然拒付，物業(yè)管理公司能夠根據(jù)物業(yè)管理公約停止對其提供服務(wù)；6、如果仍然沒有成效，物業(yè)管理公司能夠根據(jù)對應(yīng)的法律程序提起訴訟。此時，應(yīng)當(dāng)注意催款工作的書面統(tǒng)計是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問題所必需的物證。案例六某住宅社區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是由于該門棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒有推行管理職責(zé)為由，規(guī)定物業(yè)管理公司予以損失賠償，但物業(yè)管理公司稱下水管道是暢通的，不應(yīng)當(dāng)負(fù)管理責(zé)任，因此回絕賠償。試析：1、本案屬于哪一種類的物業(yè)管理糾紛？2、本案中物業(yè)管理公司與否應(yīng)承當(dāng)責(zé)任？為什么？答（要點(diǎn)）：1、本案屬于物業(yè)管理侵權(quán)糾紛；2、本案中物業(yè)管理公司應(yīng)承當(dāng)嚴(yán)格責(zé)任即無過失責(zé)任。無過失責(zé)任是指當(dāng)事人承當(dāng)責(zé)任的要件并不以過失為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人的過失，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要承當(dāng)責(zé)任。3、在物業(yè)管理關(guān)系的當(dāng)事人中，對管理商或開發(fā)商將更多地合用嚴(yán)格責(zé)任。物業(yè)管理是一種服務(wù)，嚴(yán)格地講也是一種產(chǎn)品，因服務(wù)質(zhì)量的瑕疵引發(fā)的后果，即使不存在故意或過失，物業(yè)管理商或開發(fā)商也要承當(dāng)對應(yīng)責(zé)任。因此，本案中的管理公司和開發(fā)商均不能免責(zé)，他們應(yīng)首先對業(yè)主謝先生承當(dāng)責(zé)任，然后再通過有關(guān)途徑明確他們各自的責(zé)任（有無責(zé)任或責(zé)任大?。０咐唏R先生和林先生的空調(diào)主機(jī)同一晚被偷。當(dāng)天早上發(fā)現(xiàn)后，馬先生和林先生立刻告知了社區(qū)的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也于當(dāng)天報警。其后馬先生和林先生多次找到該物業(yè)公司管理人員，規(guī)定對他們的損失進(jìn)行一定賠償，均被回絕。“那附近有幾棵大樹，容易讓小偷藏匿，并且他們的保安巡邏監(jiān)管也不嚴(yán)，”馬先生和林先生認(rèn)為物業(yè)管理的漏洞給了小偷可乘之機(jī)，且兩家店鋪每月都有上繳幾十元不等的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司理應(yīng)予以鋪主一定賠償。筆者隨即找到該社區(qū)的物業(yè)公司市新興物業(yè)管理有限公司經(jīng)理梁先生，他承認(rèn)此事物業(yè)公司有一定責(zé)任，但此事發(fā)生后物業(yè)公司已進(jìn)行了一系列整治方法，例如把失竊空調(diào)主機(jī)附近大樹砍掉，加強(qiáng)保安巡邏等。但梁先生不認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任，“他們兩家的空調(diào)主機(jī)安的位置偏低，并且靠近路邊，沒有什么保護(hù)方法，本身就有很大的安全隱患。并且兩臺空調(diào)加起來要賠償幾千，我們不可能拿出那么多錢?！绷合壬鷱?qiáng)調(diào)除非有關(guān)法律條款有明確闡明，否則物業(yè)將不予賠償。廣東尚典律師事務(wù)所鄒朝貴律師表達(dá)，根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的商定，提供必要的保安服務(wù)以維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，但保安服務(wù)畢竟不同于保管服務(wù)，故此，物業(yè)公司與否對業(yè)主失盜承當(dāng)損失不能一概而論。如果物業(yè)公司沒有推行法定或商定的保安義務(wù)，提供的保安方法存在明顯疏漏，致使業(yè)主財產(chǎn)被盜，物業(yè)公司應(yīng)對業(yè)主的損失承當(dāng)一定的賠償責(zé)任業(yè)主住得不舒心拒交物業(yè)費(fèi)法院判交費(fèi)在法院審理的欠繳物業(yè)費(fèi)的案件中，野貓成群影響心情、社區(qū)智能化管理癱瘓、綠化率不夠、在社區(qū)丟車等，都成為業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由。這些案件的共性是，在法院審理后，若查明物業(yè)公司不存在重大違約行為，法院普通會判決業(yè)主全額繳付物業(yè)費(fèi)。日前，我市一社區(qū)的業(yè)主孫亮由于不交物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上了法庭，索要一年多的物業(yè)費(fèi)1000余元。但是孫亮卻表達(dá)，作為業(yè)主，他但愿居住環(huán)境清潔、整潔、舒適，但是自從這家物業(yè)公司接管物業(yè)以來，社區(qū)15號樓進(jìn)出通道就成了成群野貓聚集、喂養(yǎng)、繁殖的場合，晚上野貓嚎叫不止，造成諸多業(yè)主不停丟棄食物喂養(yǎng)，特別夏天臭味熏天造成環(huán)境非常臟亂，給自己的生活造成了嚴(yán)重的影響。最后法院鑒定孫亮應(yīng)當(dāng)給付物業(yè)管理費(fèi)。審理法官認(rèn)為，物業(yè)公司與社區(qū)的業(yè)主會訂立的物業(yè)管理合同，是正當(dāng)有效的。現(xiàn)在物業(yè)公司已經(jīng)提供了物業(yè)服務(wù)，孫亮生活、居住在這個社區(qū)，已經(jīng)實際受益，按照等價有償、誠實信用的原則，他理應(yīng)準(zhǔn)時交納物業(yè)費(fèi)用。孫亮以社區(qū)內(nèi)養(yǎng)野貓、汽車的噪音擾民等作為抗辯理由回絕交納物業(yè)費(fèi)的證據(jù)局限性，法院不予采信。據(jù)理解，除此之外，房屋漏雨長久得不到維修、在社區(qū)里丟自行車、停在社區(qū)的車車蓋被砸、電梯噪音太大影響生活、換了新物業(yè)公司造成服務(wù)質(zhì)量下降等等問題，都成了社區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由，他們?yōu)榇硕汲闪吮桓?，且均被法院鑒定應(yīng)當(dāng)給付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)。律師支招：業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時向業(yè)主委員會和物業(yè)公司反映，通過協(xié)商溝通的方式來解決。固然，如果一種社區(qū)的物業(yè)服務(wù)和原業(yè)主委員會確實存在很大的問題，那么有必要也完全有可能根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，通過罷職業(yè)主委員會組員選舉新業(yè)主委員會組員進(jìn)而辭退原物業(yè)公司，聘任新物業(yè)公司的方式解決問題。觸電受傷問誰索賠孫某（男，10歲）在家玩耍時發(fā)現(xiàn)陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，成果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，規(guī)定物業(yè)管理公司和電力公司共同承當(dāng)賠償責(zé)任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大概5米處，有10千伏的高壓線，事發(fā)前天晚上有7級大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷，造成損害事故的發(fā)生。解答：孫某觸電受傷是電力公司未盡維護(hù)高壓電設(shè)施安全使用義務(wù)而引發(fā)，電力公司應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司沒有維修養(yǎng)護(hù)高壓電管線的義務(wù)，不負(fù)損害賠償責(zé)任。一、物業(yè)管理公司不承當(dāng)法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)合同與供電合同是兩個法律關(guān)系。物業(yè)管理的功效在于保障物業(yè)的正常使用，維護(hù)社區(qū)的公共秩序。物業(yè)管理的管理范疇?wèi)?yīng)當(dāng)限制在建筑物及與建筑物密不可分的附屬配套設(shè)施。并不是業(yè)主在社區(qū)內(nèi)受到的全部傷害都應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司承當(dāng)責(zé)任，物業(yè)管理公司承當(dāng)責(zé)任的界限是合同的商定以及法律的規(guī)定。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有商定由物業(yè)管理公司對有關(guān)事項進(jìn)行管理，而法律法規(guī)又沒有規(guī)定由物業(yè)管理公司對應(yīng)的義務(wù)，那么物業(yè)管理公司自然無從承當(dāng)法律責(zé)任。本案中高壓電線不屬于案發(fā)社區(qū)建筑物的配套設(shè)施，物業(yè)服務(wù)合同沒有商定物業(yè)管理公司維護(hù)高壓線的正常使用功效，因而不應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理事項的范疇。根據(jù)《電力設(shè)施保護(hù)條例》以及《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承當(dāng)?shù)?，物業(yè)管理公司對高壓電線漏電造成的損害，不承當(dāng)賠償責(zé)任。二、電力公司應(yīng)當(dāng)對孫某進(jìn)行損害賠償電力公司含有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格根據(jù)《電力設(shè)施保護(hù)條例》及其《實施細(xì)則》規(guī)定，采用有力的方法保障電力設(shè)施的安全，在大風(fēng)過后應(yīng)當(dāng)采用方法消除危險?！段飿I(yè)管理條例》第52條第1款規(guī)定，“供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。”電力公司未能及時檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過失，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。《民法通則》第123條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對周邊環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成別人損害的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任；如果能夠證明損害是由受害人故意造成的，不承當(dāng)民事責(zé)任?！北景钢袑O某并非故意觸電，電力公司不含有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)法律責(zé)任。法律根據(jù)：《民法通則》第123條；《物業(yè)管理條例》第52條第1款；《電力設(shè)施保護(hù)條例》及其《實施細(xì)則》。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不停發(fā)展，多個因物業(yè)管理而引發(fā)的糾紛也隨之出現(xiàn)。其中因車輛停放發(fā)生丟失而訴請賠償案件也日益增多，諸多物管公司陷入不公平的索賠糾紛中，嚴(yán)重影響物業(yè)管理的健康、和諧發(fā)展。車輛丟失誰負(fù)責(zé)？[案例]10月11日下午，西安市某社區(qū)業(yè)主郭先生將一價值23.5萬元新買的小轎車停放在本社區(qū)物業(yè)管理公司指定的露天停車位上，并按物業(yè)公司的規(guī)定交了8元臨時停車費(fèi)，10月12日上午當(dāng)郭先生欲開車出去辦牌照，發(fā)現(xiàn)此車已不翼而飛，隨即向物業(yè)公司及派出所報案。經(jīng)公安干警多方追查，至今該車尚未找到。9月郭先生以該車已向物業(yè)管理公司繳納了臨時停車費(fèi)，物業(yè)管理公司有責(zé)任保管車輛，規(guī)定物業(yè)公司賠償丟失損失累計183000元。西安市漢陽區(qū)法院一審判決，認(rèn)定雙方之間構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)賠償業(yè)主183000元。該物業(yè)管理公司不服提起上訴，無證據(jù)證明物管疏于管理，原審判決缺少事實及法律根據(jù)，依法改判撤銷原審判決，駁回郭先生的訴訟請求，兩審訴訟費(fèi)均由郭負(fù)擔(dān)。[評析]在這起丟車訴訟案件的審理過程中，二審重要根據(jù)的是《中華人民共和國合同法》中有關(guān)保管合同的有關(guān)條款。一、第三百六十五條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同?！倍⒌谌倨呤臈l“保管期內(nèi)，因保管人保管不善造成保管物毀損、丟失的，保管人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任，但保管是免費(fèi)的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承當(dāng)損害賠償責(zé)任。”三、第三百六十七條“保管合同自保管物交付時成立，但當(dāng)事人雙方另有商定的除外?！睆纳鲜鰲l款看，保管物的交付實際就是將保管物的實際控制權(quán)的排他性占有權(quán)交付給保管人。上述案件中雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表達(dá)并不一致。郭先生停車時并未將車鑰匙或車輛行駛證交給物管公司，而物管公司也從未對郭先生出具停車憑證，因此不含有保管合同中保管物交付的法律內(nèi)涵。另外根據(jù)西安物價部門核準(zhǔn)該物業(yè)公司的收費(fèi)項目和收費(fèi)原則，及物業(yè)管理公司與社區(qū)業(yè)主委員會訂立的委托合同中，有關(guān)露天停車場地經(jīng)營收入，物管與業(yè)主委員會雙方分成商定狀況分析，能夠得出該物管公司對其露天停車場地與車輛停放人之間僅構(gòu)成場地租賃關(guān)系，物管公司只對交通及車輛秩序進(jìn)行管理，而不構(gòu)成車輛保管關(guān)系。對社區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛的管理屬于特約管理服務(wù)，如果雙方在物管委托合同中商定了車輛保管費(fèi)，那么車輛丟失的，物業(yè)應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任；如果沒有商定但有證據(jù)證明物管公司疏于管理，未盡起碼的安全防備義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防備設(shè)備，對車輛丟失有重大過失的，物管公司也應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任；如果物管公司推行了正常的安全防備義務(wù)，沒有重大過失的，物管公司能夠不承當(dāng)賠償責(zé)任。如果物管公司對停放車輛收取保管費(fèi)，并接受了車輛的實際控制權(quán)的移交，就應(yīng)按保管合同的規(guī)定承當(dāng)賠償責(zé)任。物管公司應(yīng)從上述案件中吸取教訓(xùn)，增強(qiáng)法律意識和自我保護(hù)意識，在平等互利的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎訂立車輛保管合同。（2月1日起施行的《南京市物業(yè)管理方法》第二十二條“車主規(guī)定物業(yè)管理公司保管機(jī)動車的，應(yīng)當(dāng)另外與物業(yè)管理公司訂立車輛保管合同?！保┩瑫r嚴(yán)格車輛登記管理制度，完善車輛停取程序，加強(qiáng)對管理物的監(jiān)管力度，明確管理權(quán)責(zé)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能發(fā)生的人身及財產(chǎn)安全事故要努力做好認(rèn)真防備，及時報告和主動協(xié)助工作，增強(qiáng)停車風(fēng)險的防控意識，在職責(zé)范疇內(nèi)切實維護(hù)公司和業(yè)主、使用人的正當(dāng)權(quán)益。業(yè)主家中地板滲水怎么辦去年5月的一天，管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴，說家中全部木地板有水往外冒。管理處立刻派維修工前往查看，在其家全部水龍頭關(guān)閉狀況下，水表還在轉(zhuǎn)，鑒定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，預(yù)計損失在二萬以上：業(yè)主的客廳、主人房、客房全部進(jìn)水，已給業(yè)主生活帶來不方便。雖說給水管道還在保修期（水管安裝保修期為二年），施工單位能夠不承當(dāng)賠償費(fèi)用。（解決這類問題要相稱謹(jǐn)慎，否則夾在業(yè)主與施工單位中間二頭受氣）一定要按嚴(yán)密程序去操作：1、召集施工單位工頭、裝修負(fù)責(zé)人、業(yè)主、管理處有關(guān)人員到現(xiàn)場，由施工單位開鑿尋找故障點(diǎn)；2、故障點(diǎn)找到后，拍照留下證據(jù)，根據(jù)現(xiàn)場判斷誰的責(zé)任。（現(xiàn)在有些給水管用塑料管，裝修時容易造成滲水事故）經(jīng)查是由于給水管接頭處滲水，鑒定現(xiàn)在由施工單位負(fù)責(zé)；3、由業(yè)主提出賠償費(fèi)用及維修方案（只針對造成房間實際損失）和施工單位拿木地板樣板去調(diào)查一下安裝木地板費(fèi)用，然后開會提出各自理由及費(fèi)用規(guī)定。管理處協(xié)調(diào)，三方訂立一種維修賠償合同，最后施工單位賠2.3萬元，木地板由業(yè)主自選安裝，施工單位負(fù)責(zé)限期解決給水管維修；4、管理處根據(jù)三方承認(rèn)合同，督促各方認(rèn)真執(zhí)行，管理處作好跟蹤回訪。有理有據(jù)，業(yè)主、施工單位對本次解決都表達(dá)滿意。點(diǎn)評：出現(xiàn)這類事情業(yè)主想的是兩個問題：1、誰的責(zé)任及賠償；2、盡快自理。管理處要有針對性地進(jìn)行工作，加上熱情、真誠態(tài)度，既解決了問題又增加了業(yè)主對管理處工作的理解。住戶在樓層焚香燃紙怎么辦每逢清明、中秋等農(nóng)歷節(jié)日，深圳的許多人都有焚香、燃紙的習(xí)俗。住在高層住宅的往往貪圖便利，就在樓層里燒來燒去。首先回繞的煙霧使消防警報頻發(fā)，令人真假難辨、疲于應(yīng)付；另首先殘存的煙垢污損墻面地磚，很難徹底去除。海麗管理處從實際出發(fā)，采用了對應(yīng)的對策，實踐證明效果較好（燃紙焚香的習(xí)俗該不該取締，這不是物業(yè)公司需要討論的問題。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)考慮的是，如何對其加以引導(dǎo)，避免妨礙正常的物業(yè)管理）。一、是既加強(qiáng)教育引導(dǎo)又尊重住戶焚香燃紙的習(xí)俗，指定供住戶焚香燃紙的地點(diǎn)，避免“到處冒煙”，便于統(tǒng)一管理。二、逢節(jié)日提前發(fā)出通告，提示住戶自覺恪守管理處有關(guān)到指定地點(diǎn)燃紙的規(guī)定，并派專人到現(xiàn)場疏導(dǎo)監(jiān)督。三、規(guī)定全部在樓層作業(yè)的員工主動負(fù)起責(zé)任，發(fā)現(xiàn)違規(guī)焚香燃紙的當(dāng)即予以勸阻和制止，加大管理力度。四、嚴(yán)肅查處違規(guī)焚香燃紙現(xiàn)象，對不聽勸阻、屢禁屢犯的予以書面告誡，嚴(yán)重的進(jìn)行處分或提請消防主管機(jī)關(guān)解決。點(diǎn)評：鹵葬行事，容易鬧出亂子。能夠說，這里所采用某些方法都是恰當(dāng)?shù)?。在尊重的前提下加?qiáng)管理，在管理的過程中注意尊重，對涉及到民俗民風(fēng)問題的解決，大抵應(yīng)當(dāng)如此。糾正違章裝修僵持不下怎么辦去年初夏的一天下午，某社區(qū)護(hù)衛(wèi)隊員報告，一位業(yè)主未按規(guī)定的位置，私自在外墻上開孔安裝空調(diào)。等裝修巡視督察人員趕到現(xiàn)場時，空調(diào)安裝已在進(jìn)行之中。裝修巡視員檢查一番后，向業(yè)主解釋，如此安裝不僅影響了外立面的統(tǒng)一和美觀，并且安裝廠家施工已不慎將暖氣立管打漏，還將給業(yè)主的生活帶來不便。但業(yè)主仍堅持已見，督促繼續(xù)安裝。裝修巡視員只得暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時，請水工火速來補(bǔ)已打漏的暖氣立管（果斷制止違章作業(yè)，快速解決有關(guān)損害，再研究如何糾正問題，應(yīng)當(dāng)說從程序上是對頭的）。業(yè)主對裝修巡視員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承當(dāng)停止安裝空調(diào)的后果。裝修巡視員認(rèn)為自己所做并無不當(dāng)，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認(rèn)自己違反社區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)已見，一時僵持不下。水工趕到現(xiàn)場后，快速將漏水的暖氣管修復(fù)好，將污染的地面、墻面進(jìn)行了徹底清理。一看兩人還在爭執(zhí)，便接了個話茬：“要我說也不是什么大不了的事情，誰也不用讓誰簽字了，還是商議商議如何安空調(diào)吧！”（解決這類問題不公是管理人員的事情，普通作業(yè)人員也有責(zé)任，該說話時就說話）等兩人都安靜下來，他再對業(yè)主說：“我看你自己選定的這個位置并不好，，咱拋開影響外立面整潔美觀不說，就說你安到這里，冷凝水管要走多遠(yuǎn)呀，比較起來還是規(guī)定的那個位置好”。（證明你錯了，自然闡明我是對了，這樣的說服辦法很巧妙）業(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個建議：“如果你覺得我說的沒有道理，你自己里里外外看看”?；蛟S剛剛主動協(xié)助修復(fù)漏水暖氣管的舉動感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來后欣然同旨在規(guī)定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言好。點(diǎn)評：人們賞說“解鈴還需系鈴人”，其實未必盡然。有些時候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣頂牛，誰也不肯讓步，就需要別人從中做點(diǎn)斡旋，搭個臺階。有了這樣一種外力的推動，雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。業(yè)主對物業(yè)公司有了成見怎么辦某社區(qū)一位業(yè)主裝修時，私自在陽臺頂棚焊接鐵架，與樓宇其它陽臺極不協(xié)調(diào)。管理處發(fā)現(xiàn)后，立刻發(fā)出停工整治告知書。業(yè)主對此怨聲載道，說管理處限制她的自由，鐵架非搞不可。你發(fā)怒我不發(fā)。管理處有關(guān)人員三番五次地耐心給好解說裝修管理法規(guī)，闡明保持外觀統(tǒng)一的必要性，任硬頂也好、軟抗也罷，在原則問題上決不退讓（解決這類問題就得態(tài)度果斷，決不能容易退讓開口子，開了一種口子，下要為例，恐怕一發(fā)而不可收）。業(yè)主一看守理處的態(tài)度這樣果斷，只得按照規(guī)定進(jìn)行整治。雖說違章裝修的問題解決了，但這位業(yè)主的心中也留下了對管理處的成見，每次見面都板著個臉，主動搭話也愛理不理的。為了消除好的誤解，管理處不計較其態(tài)度，照常真誠地為她提供各方面協(xié)助，以換取好的理解和信任（管理處每天都在與業(yè)主打交道，磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊，核心是要主動用自己的真誠重新的換取理解和信任）。裝修完協(xié)助她清掃衛(wèi)生，入住時協(xié)助她搬運(yùn)家具……一次，助理員小王見她回來，吃力地拿著兩大包東西，而當(dāng)時電梯又臨時停運(yùn)，就主動前往，幫她將東西搬到家中。看著曾經(jīng)“為難”過自己而現(xiàn)在汗流浹背的小王，想到入住前后與管理處相處的這段日子，好終于露出了久違的笑容，有些不好意思的連聲致謝。點(diǎn)評：堅持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，能夠持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前者顯示的是霸氣，后者顯示的是大氣。真正高水平的物業(yè)管理單位，固然應(yīng)當(dāng)選擇后者。.飛馳轎車的劃痕案例分析某天晚上21點(diǎn)左右，某物業(yè)管理公司大廈管理處值班經(jīng)理（保安領(lǐng)班）接到客人投訴，該大廈2號門廣場車位上的一輛白色的飛馳轎車，車頭上發(fā)現(xiàn)有被劃過的痕跡。保安領(lǐng)班接到投訴后，立刻與車管員、車主趕到現(xiàn)場查看。經(jīng)檢查，發(fā)現(xiàn)該車車頭確有一道被劃痕跡。該車車主說，19：45停車時，轎車是完好的。現(xiàn)在車頭有了劃痕，是廣場車管員的責(zé)任，規(guī)定廣場車管員和大廈管理處承當(dāng)損失。保安領(lǐng)班當(dāng)即表達(dá)，如果此車被劃確系停在大廈2號門廣場后發(fā)生的，大廈管理處應(yīng)當(dāng)承當(dāng)對應(yīng)責(zé)任，但劃痕仿佛是條舊痕，如果拿不出確切的證據(jù)證明這條劃痕是停車后發(fā)生的，要請內(nèi)行或權(quán)威部門的專家來鑒定、確認(rèn)后，再行解決。車主承認(rèn)這一建議后，保安領(lǐng)班隨即撥打110與交警大隊獲得聯(lián)系。110巡警趕到現(xiàn)場后，對劃痕進(jìn)行了細(xì)致的查看和分析：此劃痕為深度劃傷，已顯露了第三層底漆。如果此劃痕確系停在大廈2號門廣場后出現(xiàn)的，那么劃痕垂直下方的地面上一定會留有漆屑。經(jīng)雙方確認(rèn)，地面沒有清掃過，也未見絲毫漆屑；新的劃痕兩旁也應(yīng)有漆屑卷邊的殘存，但現(xiàn)在車頭上的劃痕邊是光滑的。他們得出的結(jié)論是此劃痕為舊痕。面對這一結(jié)論，車主無言以對，面露愧色。保安領(lǐng)班見狀不僅沒有責(zé)怪車主有栽贓之嫌，并且充滿誠意地向車主致歉，承認(rèn)自己工作尚有不周到之處。如果車子剛來廣場停車時，車管員對車子前后檢查一遍，發(fā)現(xiàn)劃痕，并請車主確認(rèn)一下，就不會有后來的事情發(fā)生。事后，大廈管理處組織了保安人員和車管員總結(jié)經(jīng)驗，并提出此后凡有車輛來大廈廣場停車，車管員必須對其前后左右進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)場請車主確認(rèn)，并作好統(tǒng)計；同時要加強(qiáng)專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對現(xiàn)場問題的判斷力和處置能力，盡量妥善解決好突發(fā)事件。分析飛馳轎車劃痕事件，車主確有“栽贓”之嫌，由于該車頭部這樣明顯的劃痕，車主剛發(fā)現(xiàn)的可