房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：保障房完善頂層設(shè)計(jì)踐行住有所居

免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。房地產(chǎn)房地產(chǎn)華泰研究2023年10月18日│中國(guó)內(nèi)地專題研究保障性住房建設(shè)提速，雙軌制供應(yīng)體系有望重塑行業(yè)格局保障性住房建設(shè)提速不僅可以帶來(lái)開(kāi)發(fā)增量，還有望進(jìn)一步使得房地產(chǎn)行業(yè)新模式明朗化，雙軌制的形成將進(jìn)一步卸下市場(chǎng)化體系的羈絆，我們看好具備保障房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及大股東有開(kāi)發(fā)潛力的國(guó)企，此外，代建能力突出的企業(yè)以及在核心城市有充沛儲(chǔ)備的公司也有望受益。重點(diǎn)推薦：1）A股開(kāi)發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A；2）港股開(kāi)發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬(wàn)物云。我國(guó)保障性住房體系的歷史沿革隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷演化，我國(guó)的住房保障體系也在不斷更迭。從94年確立的經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)適房）體系，到2021年以來(lái)確立的頂層設(shè)計(jì)——公共租賃住房（公租房）、保障性租賃住房（保租房）、以共有產(chǎn)權(quán)房為代表的配售型保障性住房三位一體的體系。其制度演進(jìn)可以看到如下特點(diǎn)：1）保障形式從最初的以售為主，逐步演化為租售并舉；2）保障人群的輻射范圍逐步擴(kuò)大。尤其是從低收入群體等特定人群，開(kāi)始逐步延展至中等收入但存在住房困難的人群；3）保障制度愈發(fā)體系化，在輻射范圍擴(kuò)大的同時(shí)也在持續(xù)強(qiáng)化公平性。地產(chǎn)新格局中的保障房建設(shè)拉開(kāi)序幕2023年保障性住房建設(shè)進(jìn)入加速階段，政策框架更加清晰完備。展望未來(lái)，我們認(rèn)為有如下三點(diǎn)值得關(guān)注：1.同樣提至國(guó)家戰(zhàn)略高度的城中村改造則有望和保障性住房建設(shè)形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，為保障性住房提供土地來(lái)源；2.加大配售型保障性住房供應(yīng)的同時(shí)，并遵循“保本微利”的配售原則；3.通過(guò)閉環(huán)管理促進(jìn)分配公平，并為未來(lái)“保障+商品房”雙軌制住房體系構(gòu)想打下基礎(chǔ)。雙軌制的核心在于，通過(guò)保障性住房充分滿足民生需求，同時(shí)給中高端改善需求以市場(chǎng)空間。保障性住房體系的完備性是予以市場(chǎng)化體系進(jìn)一步發(fā)展空間的前提，即市場(chǎng)化體系的相關(guān)行政政策也有望隨之逐步退出。以鄰為鑒：新加坡“組屋+私人住宅”雙軌制的下的居者有其屋作為“居者有其屋”的典范新加坡，其居民住房自有率已達(dá)到89.3%（2022年在國(guó)際上處于領(lǐng)先水平。新加坡政府建立了“廉租組屋—廉價(jià)組屋—執(zhí)行共管公寓—私人住宅”的階梯化住房結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)雙軌制住房體系。該體系有如下特點(diǎn)：1.住房保障以售為主，2.政府主導(dǎo)，配以完善的全流程政策體系，覆蓋從土地供給、住房租售、住房轉(zhuǎn)售全流程，充分體現(xiàn)保障屬性；3.閉環(huán)管理，這也為雙軌制市場(chǎng)的穩(wěn)定性提供保障。我們認(rèn)為，從政府主導(dǎo)能力、閉環(huán)管理的制度設(shè)計(jì)、“有恒產(chǎn)者有恒心”的思維模式，我們和新加坡都具有可比性，因此新加坡模式對(duì)于我們的保障房建設(shè)具有借鑒意義。我國(guó)保障性住房的存量結(jié)構(gòu)與未來(lái)體量結(jié)合七普數(shù)據(jù)，我們可大致計(jì)算出各保障房品類的體量（截至2022年末公租房/保租房/共有產(chǎn)權(quán)房/經(jīng)適房雙限房1450/330/28/1347萬(wàn)戶（套合計(jì)約3155萬(wàn)套，考慮到十四五40城的保租房籌建計(jì)劃達(dá)670億，即23-25年還需340萬(wàn)套增量，因此不考慮新增規(guī)劃，截至2025年，計(jì)劃中的保障性住房籌建體量合計(jì)約3200萬(wàn)套。我們以人均居住面積家庭戶為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量保障需求，目前保障性住房建設(shè)計(jì)劃的缺口約800-1700萬(wàn)套，我們預(yù)測(cè)計(jì)劃缺口可拉動(dòng)投資額1.6-4.7萬(wàn)億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022聯(lián)系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行業(yè)走勢(shì)圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù))滬深3002(8)(17)Oct-22Feb-23Jun-23Oct-23資料來(lái)源：Wind，華泰研究重點(diǎn)推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評(píng)級(jí)城建發(fā)展600266CH9.03買入建發(fā)股份600153CH14.78買入濱江集團(tuán)002244CH14.60買入萬(wàn)科A000002CH19.03買入新城控股601155CH21.78買入越秀地產(chǎn)123HK11.70買入建發(fā)國(guó)際集團(tuán)1908HK25.62買入華潤(rùn)置地1109HK46.62買入中國(guó)海外發(fā)展688HK26.88買入龍湖集團(tuán)960HK25.12買入中海物業(yè)2669HK12.50買入保利物業(yè)6049HK56.85買入華潤(rùn)萬(wàn)象生活1209HK47.46買入濱江服務(wù)3316HK30.18買入招商積余001914CH18.98買入萬(wàn)物云2602HK39.58買入資料來(lái)源：華泰研究預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。我國(guó)保障性住房體系的歷史沿革 3從經(jīng)濟(jì)適用房為主到三位一體的保障性住房體系 3多層次保障性住房類別的更迭 5地產(chǎn)新格局中的保障房建設(shè)拉開(kāi)序幕 7啟動(dòng)更為完備的政策框架，為雙軌制住房體系打下基礎(chǔ) 7旨在推進(jìn)保障房建設(shè)進(jìn)程的指引紛至沓來(lái) 7關(guān)鍵詞：與城中村改造結(jié)合、保本微利、閉環(huán)管理 8未來(lái)構(gòu)想：“保障房+市場(chǎng)化”雙軌制住房體系有望進(jìn)一步明朗化 8自上而下推動(dòng)，規(guī)劃保障性住房成為地方政府新的落點(diǎn) 9以鄰為鑒：新加坡“組屋+私人住宅”雙軌制的下的居者有其屋 新加坡住房體系歷史追溯 新加坡住房體系特征 12新加坡住房體系中監(jiān)管機(jī)構(gòu)構(gòu)成 12新加坡住房供應(yīng)模式：多層次、階梯化的雙軌制住房結(jié)構(gòu) 12新加坡保障性住房的分配和流轉(zhuǎn) 13新加坡經(jīng)驗(yàn)的啟示 14我國(guó)保障性住房的存量結(jié)構(gòu)與未來(lái)體量 15我國(guó)現(xiàn)有保障性住房存量逾3000萬(wàn)套 15公租房 保租房 共有產(chǎn)權(quán)房 15保障性住房計(jì)劃缺口預(yù)計(jì)可拉動(dòng)1.6-4.7萬(wàn)億投資額 17確定性機(jī)遇或在產(chǎn)業(yè)鏈以及代建領(lǐng)域 18投資建議 19風(fēng)險(xiǎn)提示 22我國(guó)住房制度設(shè)計(jì)的初衷，就是讓全體人民住有所居。房改之前，是遵循住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制，94年提出城鎮(zhèn)住房制度改革，即把住房體制改為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制，建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系，自此，伴隨著住房商品化、社會(huì)化的同時(shí)，最初的住房保障體系開(kāi)始建立。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷演化，我國(guó)的住房保障體系同樣在不斷更迭。從94年確立的經(jīng)濟(jì)適性租賃住房（保租房）、以共有產(chǎn)權(quán)房為代表的配售型保障性住房三位一體的體系。整個(gè)住房保障體系的制度演進(jìn)可以看到如下特點(diǎn)：1）保障形式從最初的以售為主，逐步演化為租售并舉；2）保障人群的輻射范圍逐步擴(kuò)大。尤其是從低收入群體等特定人群，開(kāi)始逐步延展至中等收入但存在住房困難的人群；3）保障制度愈發(fā)體系化，在輻射范圍擴(kuò)大的同時(shí)也在持續(xù)強(qiáng)化公平性。從經(jīng)濟(jì)適用房為主到三位一體的保障性住房體系我國(guó)住房保障體系發(fā)展主要分為三個(gè)大階段：第一階段：以售為主的經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)期。1994年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》：建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。1998年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》：建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)是有限產(chǎn)權(quán)對(duì)應(yīng)匹配中低收入人群的購(gòu)房?jī)r(jià)格，購(gòu)房人需住滿5年并補(bǔ)交土地收益等相關(guān)價(jià)款，取得完全產(chǎn)權(quán)后才可以合法交易。這一時(shí)期住房保障體系是以向中低收入家庭出售經(jīng)濟(jì)適用房為主。1999-2006年期間，全國(guó)廉租住房總共開(kāi)工7.8萬(wàn)套。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要遠(yuǎn)高于廉租房，在1994年的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確指示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20%以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒，直至2001年經(jīng)適房依然是住房供給一大來(lái)源，2000/2001年，經(jīng)適房新開(kāi)工面積以及銷售面積占住宅比例分別為22%/19%和22%/20%，2004年開(kāi)始降至10%以下，至2010年，經(jīng)適房的新開(kāi)工和銷售面積占住宅的比例分別為4%和3%。7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積（萬(wàn)方）所占住宅新開(kāi)工面積比例（%，右軸）20002001200220032004200520062007200820092010252050資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2011），華泰研究經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積（萬(wàn)方）4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000所占住宅銷售面積比例（%，右軸）20002001200220032004200520062007200820092010252050資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2011），華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。第二階段：以租為主的廉租房、公租房時(shí)期，限價(jià)商品房填補(bǔ)中等收入群體保障。盡管1998年我國(guó)已推出廉租房向最低收入家庭供應(yīng)，但當(dāng)時(shí)主要的保障性住房仍為經(jīng)濟(jì)適用房。但經(jīng)濟(jì)適用房背后所存在的一些問(wèn)題也是客觀存在的。原住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人就經(jīng)適房答新華社記者問(wèn)中（2009年8月18日原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉指出，“對(duì)于目前反映的經(jīng)濟(jì)適用住房尋租、牟利現(xiàn)象，要做深入全面客觀的分析。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)健全制度，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房健康發(fā)展”。自2003年起，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的定調(diào)則成為“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理”（2003年“改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制與此同時(shí)，限價(jià)商品住房開(kāi)始入市。限價(jià)商品住房是定位于中低端收入家庭的限房?jī)r(jià)、限套型的普通商品房，對(duì)家庭收入的上限門檻較經(jīng)適房高，面積上限也更高。例如依照北京相關(guān)政策，申請(qǐng)經(jīng)適房要求的1、2、3人戶家庭年收入分別須在2.27、3.63、4.53萬(wàn)元以下（《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》，2007年11月而申請(qǐng)限價(jià)商品房的要求為8.8萬(wàn)元及以下（《限價(jià)商品房管理辦法正式施但限價(jià)商品房與經(jīng)適房的共性即持有5年后，可通過(guò)補(bǔ)價(jià)等操作進(jìn)入普通商品房市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，住房保障的目標(biāo)有所下移至最低收入家庭，廉租房逐步成為主流。2003年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》：建立和完善廉租住房制度。要強(qiáng)化政府住房保障職能，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。2007年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》：加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度。2010年，國(guó)務(wù)院指出，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。公租房登上歷史舞臺(tái)，主要是為了解決廉租房沒(méi)有覆蓋到的非戶籍的外來(lái)務(wù)工人員的居住需求。2014年，住建部、財(cái)政部、發(fā)改委聯(lián)合宣布廉租房與公租房并軌運(yùn)行，時(shí)任住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任的張鋒在接受記者采訪時(shí)回答了并軌原因：盡管廉租住房和公共租賃住房都是保障性住房的重要組成部分，但兩者在發(fā)揮重要作用的同時(shí)，其平行運(yùn)行過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題：一是兩者雖都屬于租賃型保障房，但面向的群體不完全一樣，申請(qǐng)人容易混淆；二是住房保障需求和供應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，近年來(lái)部分地方出現(xiàn)了保障房與保障對(duì)象不相匹配的情況；三是平行運(yùn)行不利于兩項(xiàng)制度間的政策銜接，給老百姓造成不必要的麻煩。2016年，國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》：明確到2020年，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。第三階段：明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)是以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。保障性租賃租房成為住房保障體系的主力軍。2020年，十四五規(guī)劃指出要有效增加保障性住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。此時(shí)是中央文件首次提出保障性租賃住房；2020年10月中央政治局會(huì)議再度提及增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。2020年12月16-18日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策。直到2021年，國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》：新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。在30年的住房保障探索后，我國(guó)首次明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。 1994-2002年：以售為主經(jīng)濟(jì)適用房為主時(shí)期經(jīng)濟(jì)適用房為主時(shí)期1994年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》：建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。1998年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》：建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。1998年，住建部發(fā)布《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見(jiàn)》。2003-20202003-2020年：以租為主廉租房為主時(shí)期2003年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》：加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。建立和完善廉租住房制度。要強(qiáng)化政府住房保障職能，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。2007年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》：加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度。2008年，國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。2010年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。公租房為主時(shí)期公租房為主時(shí)期2010年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》：隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。2014年，住建部、財(cái)政部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布 《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》：從2014年起，各地廉租住房建設(shè)計(jì)劃調(diào)整并入公共租賃住房年度建設(shè)計(jì)劃。2014年以前年度已列入廉租住房年度建設(shè)計(jì)劃的在建項(xiàng)目可繼續(xù)建設(shè)，建成后統(tǒng)一納入公共租賃住房管理。各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行后統(tǒng)稱為公共租賃住房。2015年，12月18-21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。2016年，國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》：到2020年，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。20202020至今：三位一體共有產(chǎn)權(quán)住房2020年，十四五規(guī)劃：有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。（首次提出保障性租賃住房）2020年，10月中央政治局會(huì)議：增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。2020年，12月16-18日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。2021年，國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》：但新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。（明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)）資料來(lái)源：住建部，中國(guó)政府網(wǎng)，華泰研究通過(guò)歷史梳理，可見(jiàn)我國(guó)住房保障工作已經(jīng)進(jìn)行多年，針對(duì)不同時(shí)期、不同群體、不同需求推出了多類保障性住房。按照保障房品類出現(xiàn)的先后順序，我國(guó)保障性住房主要包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、兩限房、棚改安置房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房以及保租房。隨著制度的演進(jìn)，經(jīng)適房和兩限房逐步淡出舞臺(tái)，而廉租房也與公租房合并。2021年起，保障房體系的頂層設(shè)計(jì)確立，“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。資料來(lái)源：住建部，華泰研究根據(jù)2021年確立的頂層設(shè)計(jì)看目前的保障體系特點(diǎn)：從保障方式的角度，呈現(xiàn)租售并舉的特點(diǎn)；從覆蓋人群的角度，不僅針對(duì)中低收入人群，也包括新市民、新青年以及具有一定購(gòu)買能力的中等收入人群，并且從戶籍人口也逐步蔓延至常住人口；從保障房配置的角度，通常都在90平以下，公租房的產(chǎn)權(quán)為政府或公共機(jī)構(gòu)，保租房則歸為投資建設(shè)主體，共有產(chǎn)權(quán)房則會(huì)給購(gòu)房者部分產(chǎn)權(quán)。保障房種類保障對(duì)象戶籍要求面積要求產(chǎn)權(quán)歸屬公租房城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)外來(lái)務(wù)工人員戶籍人口，部分城市擴(kuò)展至常住人口60平以下政府或公共機(jī)構(gòu)保障性租賃住房符合條件的新市民、青年人等群體常住人口70平以下投資建設(shè)主體共有產(chǎn)權(quán)房具有一定購(gòu)買能力但又買不起商品房的城鎮(zhèn)戶籍無(wú)房家庭戶籍人口通常在90平以下政府與購(gòu)買者共同所有資料來(lái)源：住建部，華泰研究地產(chǎn)新格局中的保障房建設(shè)拉開(kāi)序幕啟動(dòng)更為完備的政策框架，為雙軌制住房體系打下基礎(chǔ)旨在推進(jìn)保障房建設(shè)進(jìn)程的指引紛至沓來(lái)2023年，保障性住房建設(shè)進(jìn)入加速階段，政策框架更加清晰完備。4月28日，中央政治局會(huì)議指出，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月24日再次提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。8月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》；9月4日，規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議，何立峰再做發(fā)言，一方面強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程；另一方面指出，保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理不得上市交易。隨著中央推進(jìn)進(jìn)程的提速，有關(guān)單位的支持性舉措紛至沓來(lái)。9月5日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作的通知》。作為《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》配套文件，在15個(gè)省（市）的43個(gè)城市開(kāi)展為期4年的低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)。文件中指出，在開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，完善收益分享機(jī)制，優(yōu)化保障性住房用地規(guī)劃選址，增加保障性住房用地供應(yīng)，探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。從供給端搭起城中村改造與保障房建設(shè)的橋梁，為保障性住房開(kāi)源。與此同時(shí)，規(guī)定未納入試點(diǎn)范圍的超大特大城市及具備條件的城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目可參照本《通知》明確的支持意見(jiàn)執(zhí)行。9月28日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的稅費(fèi)進(jìn)行減免，免征土地使用稅和印花稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買保障性住房，減按1%的稅率征收契稅。城市政策法規(guī)主要內(nèi)容4月28日中央政治局會(huì)議規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月21日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造。多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求。把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。7月24日中央政治局會(huì)議要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。8月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要做好保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，用改革創(chuàng)新的辦法推進(jìn)建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)注重加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給。8月28日發(fā)改委主任鄭柵潔增加保障性住房供給，支持地方政府和企業(yè)加大保障性租賃住房建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議何立峰強(qiáng)調(diào)，保障性住房建設(shè)是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，要堅(jiān)持規(guī)劃先行、謀定后動(dòng)扎實(shí)做好前期工作、嚴(yán)格項(xiàng)目管理和成本控制，綜合考慮市場(chǎng)形勢(shì)，合理把握建設(shè)節(jié)奏。要建立公平公正的配售機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)，重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理不得上市交易。相關(guān)部門要抓緊完善政策體系，各地要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)力量，抓好組織實(shí)施強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)全鏈條監(jiān)管，確保保障性住房建設(shè)取得預(yù)期成效?！蹲匀毁Y源部關(guān)于開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作的通知》自然資源部發(fā)文開(kāi)展低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)。文件提出完善收益分享機(jī)制。對(duì)實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開(kāi)發(fā)涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星低效用地，探索集體建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間，按照“面積相近或價(jià)值相當(dāng)、雙方自愿、憑證置換”原則，經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行置換，依法辦理登記。探索完善土地增值收益分享機(jī)制，完善原土地權(quán)利人貨幣化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拓展實(shí)物補(bǔ)償?shù)耐緩?。?yōu)化保障性住房用地規(guī)劃選址，增加保障性住房用地供應(yīng)，探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。9月28日《關(guān)于保障性住房有關(guān)稅費(fèi)政策的公告》財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，從今年10月1日起，對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)保障性住房經(jīng)營(yíng)管理單位與保障性住房相關(guān)的印花稅，以及保障性住房購(gòu)買人涉及的印花稅予以免征。對(duì)個(gè)人購(gòu)買保障性住房，減按1%的稅率征收契稅資料來(lái)源：政府官網(wǎng)，華泰研究關(guān)鍵詞：與城中村改造結(jié)合、保本微利、閉環(huán)管理9月4日的會(huì)議對(duì)于保障性住房未來(lái)的方向具備指向性意義。重點(diǎn)有如下幾點(diǎn)：1.怎么建：規(guī)劃建設(shè)保障性住房被提至中國(guó)式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度，提出要用創(chuàng)新的辦法推進(jìn)建設(shè)。參看住建部的十四五規(guī)劃以及各地目前推進(jìn)保障性住房的方式，均表述為“籌集建設(shè)”，存量盤活是籌集保障房的重要來(lái)源，例如北京2022年9月發(fā)布的《關(guān)于存量國(guó)有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》就提出“鼓勵(lì)利用現(xiàn)狀建筑改建保租房”。8月以來(lái)的中央會(huì)議指示表示要推進(jìn)“規(guī)劃建設(shè)”而非“籌集建設(shè)”，這或?qū)⒁馕吨Ｕ闲宰》康男陆ü?jié)奏會(huì)加快。保障性住房的籌建難點(diǎn)之一在于土地資源的獲取，這點(diǎn)在超大特大城市表現(xiàn)得更為明顯，這也是目前各城市通過(guò)存量盤活這一手段增加保障房供應(yīng)的一大原因。而展望未來(lái)，同樣提至國(guó)家戰(zhàn)略高度的城中村改造則有望和保障性住房建設(shè)形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，為保障性住房提供土地來(lái)源。據(jù)10月12日《中國(guó)建設(shè)報(bào)》官微信息，城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。由此可見(jiàn)，城中村改造與保障房建設(shè)的聯(lián)動(dòng)指日可待。2.資金怎么平衡：保障性住房按照“保本微利”的原則配售。保障性住房的目的是“重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才”解決住房問(wèn)題，提及“配售”，意味著也會(huì)加強(qiáng)類似共有產(chǎn)權(quán)房的配售類保障性住房的供給，而對(duì)于其開(kāi)發(fā)成本和售價(jià)的控制，要滿足保本微利的盈利空間。3.怎么管理：開(kāi)啟嚴(yán)格閉環(huán)管理，不得上市交易。明確閉環(huán)管理是對(duì)保障房體系的重要意義之一在于，能夠解決過(guò)去經(jīng)適房、限價(jià)商品房可能帶來(lái)的尋租問(wèn)題。過(guò)去的保障房沒(méi)有明確閉環(huán)管理的概念，不過(guò)公租房和保租房因?yàn)槠渥赓U屬性以及限制性租金定價(jià)，不會(huì)和市場(chǎng)化體系形成交叉，但是過(guò)去的經(jīng)適房、平公正的配售機(jī)制形成障礙。意義之二，是為未來(lái)的雙軌制住房體系的構(gòu)建打下基礎(chǔ)。如果保障性住房與市場(chǎng)化商品房能夠區(qū)隔為兩個(gè)獨(dú)立運(yùn)行的體系，分別對(duì)應(yīng)不同需求的人群，這就能夠形成雙軌制——“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”格局。未來(lái)構(gòu)想：“保障房+市場(chǎng)化”雙軌制住房體系有望進(jìn)一步明朗化正如我們前文所述，保障性住房建設(shè)貫穿我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程。而十八大正式提出雙軌制構(gòu)想，明確指出“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，至二十大，提法為“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”?？梢?jiàn)“保障房+市場(chǎng)化”雙軌制住房體系一直是構(gòu)建的方向。雙軌制的核心在于，通過(guò)保障性住房充分滿足民生需求，同時(shí)給中高端改善需求市場(chǎng)空間。保障性住房體系的完備性是予以市場(chǎng)化體系進(jìn)一步發(fā)展空間的前提。通過(guò)對(duì)2023年以來(lái)政策指引的梳理，我們認(rèn)為，保障性住房建設(shè)的提速有望促成這一體系進(jìn)一步明朗化。我們認(rèn)為，雙軌制住房體系有望呈現(xiàn)如下格局：住房體系分為住房保障體系和市場(chǎng)化體系，住房保障體系主要有公租房、保租房以及以共有產(chǎn)權(quán)房為代表的配售的保障性住房，市場(chǎng)化體系則主要包括銷售型的商品房，以及租賃型的長(zhǎng)租公寓等。隨著住房保障體系的逐步完善，市場(chǎng)化體系的相關(guān)行政政策也將逐步退出。雙軌制住房體系公租房保租房共有產(chǎn)權(quán)房其他配售型保障房棚改安置房租賃型長(zhǎng)租公寓等銷售型商品房等住房保障體系市場(chǎng)化體系保障房頂層設(shè)計(jì)保障對(duì)象城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)外來(lái)務(wù)工人員公租房符合條件的新市民、青年人等群體保租房雙軌制住房體系公租房保租房共有產(chǎn)權(quán)房其他配售型保障房棚改安置房租賃型長(zhǎng)租公寓等銷售型商品房等住房保障體系市場(chǎng)化體系保障房頂層設(shè)計(jì)保障對(duì)象城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)外來(lái)務(wù)工人員公租房符合條件的新市民、青年人等群體保租房具有一定購(gòu)買能力但又買不起商品房的城鎮(zhèn)戶籍無(wú)房家庭共有產(chǎn)權(quán)房重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進(jìn)人才其他配售型保障房宅地供應(yīng)體系宅地供應(yīng)體系存量盤活劃撥用地城中村改造二類居住用地國(guó)有土地招拍掛租賃用地注：棚改安置房被多數(shù)地方政府納入保障房供應(yīng)體系，是配合城中村改造產(chǎn)生的非市場(chǎng)化供應(yīng)，但不在保障房頂層設(shè)計(jì)框架內(nèi)資料來(lái)源：住建部，華泰研究土地主要來(lái)源土地主要來(lái)源劃撥用地劃撥用地租賃用地城中村存量盤活資料來(lái)源：住建部，華泰研究隨著中央頻頻發(fā)聲，地方也在積極跟進(jìn)。9月4產(chǎn)新政中，也均提到要強(qiáng)化住房保障。在以公租房、保租房為主的籌集建設(shè)的基礎(chǔ)上，均加上了“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。以廣州為例，9月19日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設(shè)和供給。大力加快推動(dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場(chǎng)主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開(kāi)展規(guī)劃建設(shè)。從地方政府的表述中可以看出，在2021年以來(lái)大力發(fā)展保障性租賃住房、與公租房共同兜底保障作用的基礎(chǔ)之上，建設(shè)配售的保障性住房體系或?qū)⒊蔀榻酉聛?lái)新的發(fā)力方向。城市時(shí)間政策法規(guī)主要內(nèi)容合肥市2023年9月日15《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)化住房保障，在發(fā)揮好現(xiàn)有公租房、保障性租賃住房兜底保障作用政策的通知》的基礎(chǔ)上，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和民生改善。無(wú)錫市2023年9月日19《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平進(jìn)一步加強(qiáng)各類保障房籌集和建設(shè)工作統(tǒng)籌，優(yōu)先保障和解決新市民、穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通青年人、新就業(yè)人群、常住人口等剛需人群的住房需求，采取租售并知》舉、租售一體的方式，探索建立商品房共有產(chǎn)權(quán)模式，有效滿足各類人才、新就業(yè)群體的住房需求。。廣州市2023年9月日20《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于大力加快推動(dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發(fā)優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方發(fā)展政策的通知》式；支持各類市場(chǎng)主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩(wěn)慎有序開(kāi)展規(guī)劃建設(shè)。成都市2023年9月日26關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)進(jìn)一步發(fā)揮好現(xiàn)有公共租賃住房、租賃補(bǔ)貼、保障性租賃住房等兜底房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通保障作用。規(guī)劃建設(shè)保障性住房，重點(diǎn)保障住房困難的工薪收入群體知》以及城市需要的人才群體。資料來(lái)源：地方政府房管局，華泰研究一直以來(lái)，新加坡住房模式一直是住房雙軌制運(yùn)行的標(biāo)桿。新加坡政府為解決自治初期的Board大規(guī)模興建低標(biāo)準(zhǔn)、小戶型公共組屋，以低價(jià)租賃給中低收入群體。1964年，新加坡政府推出“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)住房由租賃向自有化轉(zhuǎn)變，并逐步將公共供給對(duì)象的范圍擴(kuò)展到中等收入群體。目前新加坡已形成以公共組屋為主，私人住宅為輔的獨(dú)特住房體系，成功實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。過(guò)去40余年新加坡共修建組屋110萬(wàn)套，占總供應(yīng)比例高達(dá)97%，已覆蓋82%的人口。至2022年，新加坡居民住房自有率已達(dá)到89.3%，在國(guó)際上處于領(lǐng)先水平。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%19601965196019651970197519801985199019952000200520102015201620202021資料來(lái)源：新加坡建屋發(fā)展局，華泰研究18%82%資料來(lái)源：新加坡建屋發(fā)展局，華泰研究年份住房擁有者（千戶）租房者（千戶）住房自有率1990661.7578.978.687.50%2000915.1841.663.492.00%20101145.9998.9132.587.20%20111146.21015.9103.588.60%201211521038.2106.890.10%20131174.51062.5105.790.50%201412001083.4109.890.30%20151225.31112.4106.290.80%20161263.61149.1107.690.90%20171289.91170.2109.890.70%20181325.31205.8112.491.00%20191372.41240.6122.590.40%20201372.61206152.187.90%20211390.61236.9134.888.90%20221399.61249.7131.789.30%資料來(lái)源：新加坡統(tǒng)計(jì)局，華泰研究房屋售價(jià)方面，新加坡組屋的價(jià)格由政府統(tǒng)一規(guī)定，較私人住宅具備明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)。組屋價(jià)格以居民平均收入水平為基礎(chǔ)，通常是以90%的首次申請(qǐng)者可負(fù)擔(dān)三房組屋價(jià)格，70%的首次申請(qǐng)者可負(fù)擔(dān)四房組屋價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，以低價(jià)出售或出租給普通收入階層使用。由于是政府直接供房，組屋的價(jià)格遠(yuǎn)低于同地段的私宅和公寓等價(jià)格。針對(duì)不同需求的人群，新加坡建屋局還出臺(tái)了特殊補(bǔ)貼計(jì)劃。我們以新加坡成交的三房組屋歷史價(jià)格為例，2014-2020年其每平方尺售價(jià)穩(wěn)定在400-500新元/平方尺之間，自2021年以來(lái)，其價(jià)格上升，至2023年8月，接近600新元/平方尺，而同期私人住宅仍為公共組屋均價(jià)的約3組屋價(jià)格70060050040030020010002013/92015/12016/52017/92019/12020/52021/92023/1資料來(lái)源：新加坡建屋發(fā)展局，華泰研究私人住宅價(jià)格250020001500100050002013/92015/12016/52017/92019/12020/52021/92023/1資料來(lái)源：新加坡建屋發(fā)展局，華泰研究新加坡住房體系中監(jiān)管機(jī)構(gòu)構(gòu)成建屋發(fā)展局：作為國(guó)家級(jí)的公共組屋管理機(jī)構(gòu)，是住房保障體系的核心部門，負(fù)責(zé)制定組屋發(fā)展規(guī)劃及房屋管理，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的住房保障目標(biāo)；同時(shí)又作為最大的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者，負(fù)責(zé)組屋施工建設(shè)、出售和出租。中央公積金局：新加坡的中央公積金是一種強(qiáng)制性長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄，而負(fù)責(zé)收取的中央公積金局在住房體系中承擔(dān)兩個(gè)角色：為建屋發(fā)展局提供資金支持以開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房，同時(shí)通過(guò)優(yōu)惠貸款和補(bǔ)助為居民買房提供支持。土地管理局：新加坡土地管理局代表國(guó)家管理全部國(guó)土資源，具有發(fā)展和監(jiān)管兩大職能，通過(guò)土地出售、租賃、收購(gòu)和分配來(lái)管理國(guó)有土地，以優(yōu)化土地利用。新加坡住房供應(yīng)模式：多層次、階梯化的雙軌制住房結(jié)構(gòu)為滿足不同收入階層人群的住房需求，新加坡政府建立了“廉租組屋—廉價(jià)組屋—執(zhí)行共管公寓—私人住宅”的階梯化住房結(jié)構(gòu)，建立了“中低端有保障、高端有市場(chǎng)”的雙軌制住房供應(yīng)體系。針對(duì)普通市民以及居民，新加坡建屋發(fā)展局規(guī)劃興建政府組屋，其占新加坡房源總量約80%。組屋以低價(jià)出售或出租給普通收入階層，而商品化的私人住宅主要面向無(wú)法購(gòu)買組屋的外國(guó)人和少數(shù)高收入新加坡公民。介于兩者之間，還有一類叫執(zhí)行共管公寓（EC公寓）。EC公寓是組屋和私人住宅的混合體，從產(chǎn)品品質(zhì)到價(jià)格都介于兩者之間，新加坡96年開(kāi)始推出EC公寓出售給收入較高的但又無(wú)法購(gòu)買私人商品房的中產(chǎn)階級(jí)。組屋和EC公寓都屬于新加坡保障性住房，享受政府補(bǔ)貼。土地供給層面，保障性住房與私人住宅有所區(qū)隔，基于土地成本的控制保證組屋的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。新加坡嚴(yán)格控制土地資源，保證組屋供應(yīng)量。新加坡約80％為國(guó)有土地，即使是私人土地，政府也有權(quán)根據(jù)1966年頒布的《土地征用法令》來(lái)征用以支持公共住房建設(shè)。就土地成本而言，組屋用地按首席估價(jià)師以既定且公認(rèn)的估價(jià)原則公允計(jì)價(jià)出售給HDB，而私人住宅建設(shè)用地是私人開(kāi)發(fā)商在政府土地銷售計(jì)劃下市場(chǎng)化競(jìng)標(biāo)定價(jià)。組屋因需而建，管理精細(xì)化。組屋新增供應(yīng)是采取預(yù)購(gòu)制度，即BTO（BuildToOrder大部分新組屋都是通過(guò)BTO推向市場(chǎng)。新加坡建屋發(fā)展局宣布建屋計(jì)劃后，在申請(qǐng)期內(nèi)如果申請(qǐng)購(gòu)買的人數(shù)達(dá)到計(jì)劃的70%左右，建屋發(fā)展局就會(huì)動(dòng)工建房，即供應(yīng)因需而建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一確定。為無(wú)力購(gòu)買私人住宅的居民提供的補(bǔ)貼性住房，大多位于偏遠(yuǎn)地區(qū)，售價(jià)相比私人住宅低50%-70%類似由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房，一般來(lái)說(shuō)出售價(jià)格比私人商品房?jī)r(jià)格便宜，但兩者的公寓設(shè)施幾乎相當(dāng)，只有符合條件的新加坡公民才可以買，5年后可以出售給新加坡永久居民，10年后自動(dòng)私有化成為私人商品房公寓可以出售給外國(guó)人，房產(chǎn)地契為99年。有地私人住宅通常指帶有私有花園、車庫(kù)的私人房產(chǎn)，外國(guó)人不可以購(gòu)買，永久為無(wú)力購(gòu)買私人住宅的居民提供的補(bǔ)貼性住房，大多位于偏遠(yuǎn)地區(qū)，售價(jià)相比私人住宅低50%-70%類似由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房，一般來(lái)說(shuō)出售價(jià)格比私人商品房?jī)r(jià)格便宜，但兩者的公寓設(shè)施幾乎相當(dāng)，只有符合條件的新加坡公民才可以買，5年后可以出售給新加坡永久居民，10年后自動(dòng)私有化成為私人商品房公寓可以出售給外國(guó)人，房產(chǎn)地契為99年。有地私人住宅通常指帶有私有花園、車庫(kù)的私人房產(chǎn)，外國(guó)人不可以購(gòu)買，永久居民（綠卡）原則上不可以購(gòu)買，但是具有較好社會(huì)地位和聲望的永久居民通過(guò)政府審批可以購(gòu)買。私人公寓，面積從不到50平方米到幾百平方米，這類公寓外國(guó)人可購(gòu)買，公寓居民分享公寓設(shè)施，擁有譬如俱樂(lè)部、操場(chǎng)、健身房、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施，并根據(jù)家庭面積大小，支付物業(yè)管理費(fèi)用。組屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨精細(xì)。從戶型角度，從經(jīng)濟(jì)的二室式（2-rooms）到三代同堂（3Gen）單位，對(duì)應(yīng)不同層次的需求。地段上同樣有精細(xì)的區(qū)分。在2023年國(guó)慶群眾大會(huì)上，新加坡政府提出新的組屋供應(yīng)框架，供應(yīng)體系進(jìn)一步精細(xì)化。新組屋取消了原先成熟和非成熟組屋兩類的簡(jiǎn)單劃分，按照地段分為標(biāo)準(zhǔn)地段組屋、優(yōu)選地段組屋和黃金地段組屋三類。每種組屋位于的地段、買家獲得的津貼及購(gòu)房限制有區(qū)別。普通組屋普通組屋執(zhí)行共管公寓執(zhí)行共管公寓（EC）私人住宅私人住宅非有地私人住宅資料來(lái)源：新加坡建屋發(fā)展局，華泰研究公寓類型2-room3-room4-room5-room3GenExecutiveFlat面積（平方米）36及4560-6590臥室數(shù)量123343洗手間數(shù)量122232資料來(lái)源：新加坡建屋發(fā)展局，華泰研究新加坡保障性住房的分配和流轉(zhuǎn)申請(qǐng)資格：新加坡建屋發(fā)展局對(duì)購(gòu)房者的申請(qǐng)資格做了嚴(yán)格具體的規(guī)定。組屋購(gòu)買者要求必須為新加坡公民或者永久居民。其中，新加坡公民既可以向政府申請(qǐng)購(gòu)買價(jià)格更低的新組屋。同時(shí)政策偏好購(gòu)房者以家庭形式聯(lián)名申請(qǐng)，35歲以下單身人士不得購(gòu)買新組屋。對(duì)于購(gòu)房收入也有限制。根據(jù)建屋發(fā)展局消息，家庭收入上限為每月14000新元，單身人士為每月7000新元。收入超過(guò)上限的市民以及滿三年的永久居民則可以從組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)中購(gòu)買二手組屋。執(zhí)行共管公寓（EC）的申請(qǐng)條件類似，新房的申請(qǐng)必須為新加坡公民，收入上限略有上浮，家庭收入上限為16000新元/月。永久居民則可以申請(qǐng)二手房。一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套保障性住房，如果需要再新購(gòu)組屋或EC，舊組屋必須退出。新加坡以購(gòu)房家庭收入水平為依據(jù)確定其可購(gòu)買的組屋類型、享受住房保障補(bǔ)貼的級(jí)別和首付款、還款額及還款方式，為組屋的保障屬性提供了強(qiáng)有力的政策保障。轉(zhuǎn)售制度：與早期禁止組屋交易不同，現(xiàn)今組屋可以在二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，但有限售制度，并遵循閉環(huán)管理。各類組屋均規(guī)定了最低居住年限。標(biāo)準(zhǔn)地段組屋、優(yōu)選地段組屋和黃金地段組屋的最低居住年限分別為5、10、10年。如居民在獲得標(biāo)準(zhǔn)地段組屋后5年之內(nèi)不可以出租出售，5年之后允許騰出半套出租，若不滿5年轉(zhuǎn)讓組屋，規(guī)定屋主只能將組屋以原價(jià)賣回給政府，滿5年后轉(zhuǎn)讓需繳納10%-15%的轉(zhuǎn)售稅。組屋的轉(zhuǎn)售購(gòu)買方也必須是符合資格的公民或永久居民，其中黃金地段組屋的轉(zhuǎn)售跟購(gòu)買新組屋一樣，購(gòu)房者還需要滿足家庭收入上限要求。EC屬于階段性閉環(huán)管理。居住年限10年內(nèi)與組屋的轉(zhuǎn)手要求一致，但超出10年后，EC則等同于私人住宅，這類似于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房。整體而言，這些制度體現(xiàn)出保障性住房的保障屬性以及靈活性。新加坡保障體系以售為主?！熬诱哂衅湮荨笔?965年新加坡建國(guó)初始，李光耀提出的重要國(guó)策。住房自有率高也是新加坡住房體系最大的特點(diǎn)。保障體系的構(gòu)建由政府全面主導(dǎo)，配以完善的全流程住房政策體系。新加坡政府是公共住房保障制度的主體，建屋發(fā)展局與中央公積金局支撐了新加坡公共組屋規(guī)劃，主導(dǎo)組屋供應(yīng)，并提供金融支持。與此同時(shí)，配以完善的政策體系，覆蓋從土地供給、住房租售、住房轉(zhuǎn)售全流程，充分體現(xiàn)保障屬性。閉環(huán)管理保障雙軌制平穩(wěn)運(yùn)行。從供給來(lái)看，保障性住房與私人住宅的土地供應(yīng)相區(qū)隔，為保障性住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)打下基礎(chǔ)；從需求來(lái)看，保障性住房執(zhí)行限購(gòu)，新房購(gòu)房人群僅限市民，尤其是普通收入的家庭，轉(zhuǎn)售市場(chǎng)也僅放寬至永久居民。EC公寓也需要在居住年限10年達(dá)以上才可進(jìn)入市場(chǎng)化。而EC公寓的供應(yīng)量也遠(yuǎn)低于組屋，即需求端基本也是閉環(huán)管理，這也為雙軌制市場(chǎng)的穩(wěn)定性提供保障。我們認(rèn)為，從政府主導(dǎo)能力、閉環(huán)管理的制度設(shè)計(jì)、“有恒產(chǎn)者有恒心”的思維模式，我們和新加坡都具有可比性，因此新加坡模式對(duì)于我們未來(lái)的保障房建設(shè)具有借鑒意義。/公租房5%購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房/兩限房5%租賃其他住房26%住房5%租賃廉租住房/公租房6%購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房/兩限房/公租房5%購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房/兩限房5%租賃其他住房26%住房5%租賃廉租住房/公租房6%購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房/兩限房6%租賃其他住房23%從現(xiàn)有體量上看，保障性住房存量以公租房（包括廉租房）和經(jīng)適房/兩限房（限價(jià)商品房）為主，七普數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，家庭戶數(shù)口徑下，兩者分別貢獻(xiàn)了全國(guó)2%和3%的住房供應(yīng)，不考慮自建房，則貢獻(xiàn)了全國(guó)3%和5%的住房供應(yīng)。參考七普數(shù)據(jù)，全國(guó)有5.27億戶家庭，即預(yù)計(jì)參考全國(guó)對(duì)于城市而言，不考慮自建房，這一占比約為4%和5%。大概推算，全國(guó)通過(guò)公租房（包括廉租房和經(jīng)適房/兩限房解決住房問(wèn)題的家庭戶數(shù)分別達(dá)1227和1347萬(wàn)戶，其中城市里這兩類家庭戶數(shù)分別為827和901萬(wàn)戶。購(gòu)買原公有住房9%有住房9%購(gòu)買二手購(gòu)買二手房14%購(gòu)買新建商品房41%資料來(lái)源：第七次人口普查，華泰研究購(gòu)買原公有購(gòu)買新建商購(gòu)買新建商品房47%購(gòu)買二手房13%資料來(lái)源：第七次人口普查，華泰研展望未來(lái)，經(jīng)適房與兩限房已經(jīng)脫離保障房體系的頂層設(shè)計(jì)，基本不會(huì)再有新增體量，從已公布的十四五計(jì)劃來(lái)看，保租房會(huì)成為新增保障房供應(yīng)的一大主力，公租房也有一定體量，共有產(chǎn)權(quán)房也在逐步壯大的過(guò)程中。公租房據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，公租房為城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭兜底保障。公租房運(yùn)營(yíng)管理不斷加強(qiáng)，實(shí)物供給數(shù)量顯著增加，貨幣補(bǔ)貼制度逐步完善。截至2022年底，3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)公租房，累計(jì)2700多萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼，城鎮(zhèn)低保低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。按照七普數(shù)據(jù)，全國(guó)戶均人口約2.62人/戶，這意味著截至2022年末，住進(jìn)公租房的總戶數(shù)約1450萬(wàn)戶，略高于前述我們對(duì)2020年末全國(guó)公租房的測(cè)算。保租房根據(jù)計(jì)劃，“十四五”(2021年至2025年)期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃發(fā)展保障性租賃住房670萬(wàn)套，占新增住房供應(yīng)總量的比重平均為26%。從35個(gè)大城市的十四五計(jì)劃來(lái)看，保租房占保障房供應(yīng)計(jì)劃比例高達(dá)92%。2021—2022年，全國(guó)已經(jīng)建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，大約可解決近1000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難。共有產(chǎn)權(quán)房據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，截至2022年底，全國(guó)已有18個(gè)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，累計(jì)開(kāi)工超過(guò)28萬(wàn)套。綜上梳理，我們可大致計(jì)算出各保障房品類截至2022年末的體量：公租房/保租房/共有產(chǎn)權(quán)房/經(jīng)適房雙限房的存量分別約為1450/330/28/1347萬(wàn)戶(套)，合計(jì)約3155萬(wàn)套，考慮到十四五40城的保租房籌建計(jì)劃達(dá)670億，即23-25年還需340萬(wàn)套增量，因此不考慮新增規(guī)劃，截至2025年，計(jì)劃中的保障性住房籌建體量合計(jì)約3200萬(wàn)套。省份城市2021計(jì)劃（萬(wàn)套）2021實(shí)際（萬(wàn)套）2022計(jì)劃（萬(wàn)套）十四五計(jì)劃（萬(wàn)套）省份城市2021計(jì)劃（萬(wàn)套）2021實(shí)際（萬(wàn)套）2022計(jì)劃（萬(wàn)套）十四五計(jì)劃（萬(wàn)套）廣東22.225.0129.7廣西6.122.4廣州60.0南寧7.5深圳60.0江西6.320.0東莞10.0南昌8.0佛山7.5贛州5.0珠海貴州3.710.0浙江17.017.430.0120.0貴陽(yáng)10.0杭州33.0海南3.0寧波21.3海口0.10.5金華16.0吉林3.0嘉興13.8遼寧3.2溫州13.1沈陽(yáng)2.06.0湖州7.5大連0.24.1紹興6.5湖南舟山長(zhǎng)沙15.0江蘇14.850.0岳陽(yáng)蘇州15.0福建7.0南京4.15.015.0福州15.0無(wú)錫8.0廈門7.0常州5.0河北5.04.5徐州2.3石家莊2.08.0上海上海5.36.717.347.0邯鄲山東7.58.940.0云南青島4.521.0昆明6.0濟(jì)南4.020.5臨滄5.0威海0.2寧夏北京北京5.06.115.040.0銀川重慶重慶40.0黑龍江河南8.07.040.0山西鄭州23.0太原2.0安徽3.09.930.0甘肅合肥15.0蘭州0.20.8陜西8.8新疆西安11.030.0烏魯木齊2.34.5四川6.37.830.0內(nèi)蒙古成都25.0呼和浩特5.0湖北2.26.730.0武漢25.0荊州襄陽(yáng)宜昌40個(gè)重點(diǎn)城市93.694.2240670資料來(lái)源：各省市政府網(wǎng)站，住建部，華泰研究807060504030200公租房共有產(chǎn)權(quán)房保障性租賃住房長(zhǎng)春哈爾濱大連天津常州太原昆明南昌無(wú)錫石家莊佛山南寧貴陽(yáng)南京沈陽(yáng)福州合肥東莞長(zhǎng)沙廈門蘇州鄭州濟(jì)南青島寧波武漢西安成都杭州重慶上海北京廣州深圳公租房共有產(chǎn)權(quán)房保障性租賃住房資料來(lái)源：各省市政府網(wǎng)站，住建部，華泰研究而從需求角度來(lái)看我國(guó)保障房建設(shè)的體量，首先我們從9月4日的規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議的論述中，可以看出主要面對(duì)的需求群體是兩類：1.住房有困難且收入不高的工薪收入群體；2.政府引進(jìn)人才。第二類人群較難跟蹤，而且相對(duì)來(lái)說(shuō)體量較小，我們側(cè)重關(guān)注第一類人群。誠(chéng)如我們此前的分析，隨著保障房體系的逐步完善，覆蓋范圍也在逐步擴(kuò)大，從最初的“中低收入群體”，到目前的“收入不高的工薪收入群體”，家庭收入的門檻在逐步弱化，但房困難”則是關(guān)鍵的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。以上海為例，保租房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)即“在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶子女，住房困難認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：在本市一定區(qū)域內(nèi)人均住房建筑面積低于15平”。因此，我們以人均居住面積家庭戶為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量保障需求。從三類保障性住房的保障對(duì)象來(lái)看，公租房、保租房、配售的保障性住房（共有產(chǎn)權(quán)房等）分別對(duì)應(yīng)的保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)條件逐級(jí)遞增，我們認(rèn)為人均住房建筑面積低于15平的家庭戶都是公租房、保租房的保障范圍。與此同時(shí)，人均建筑面積高于全國(guó)城市平均水平（36.5平/人，2020）的家庭戶則不在保障范圍內(nèi)。區(qū)域角度，我們只考慮城鎮(zhèn)人口需求，因?yàn)檗r(nóng)村戶的主要救助模式是住房補(bǔ)助形勢(shì)，因此我們忽略不計(jì)農(nóng)村住房困難戶帶著來(lái)的保障性住房增量。參考七普給出的相關(guān)分層數(shù)據(jù)，我們將家庭戶分為人均建筑面積為0-16、17-19、20-29、30-39、40平以上五類，我們認(rèn)為第一組城/鎮(zhèn)家庭戶被納入保障體系的比例最高，人均建筑面積40平以上的家庭不納入保障體系，根據(jù)我們的敏感度分析，最后得出，全國(guó)的保障性住房供應(yīng)需求空間在3993-4891萬(wàn)套，考慮到目前十四五規(guī)劃下的存量合計(jì)3200萬(wàn)套，目前保障性住房建設(shè)計(jì)劃的缺口約800-1700萬(wàn)套。具體到建設(shè)體量，涉及單套面積的預(yù)估，我們結(jié)合兩個(gè)方向判斷：現(xiàn)行保障房要求：目前市場(chǎng)上公租房、保租房和共有產(chǎn)權(quán)房的單套面積分別為不高于60平、不高于70平和原則上不高于90平；住房保障需求：可以人均建筑面積15平（多地執(zhí)行的“住房困難”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)）為下限，36.5平（全國(guó)人均住房面積）為上限，考慮到全國(guó)戶均人數(shù)2.62人，則保障性住房單套面積（戶20-2939%-19綜合考量?jī)蓚€(gè)口徑，取中值附近區(qū)間，我們預(yù)判假設(shè)單套保障性住房面積為50-70平，建安成本為4000元/平，則保障性住房建設(shè)計(jì)劃缺口可拉動(dòng)投資額為1.6-4.7萬(wàn)億元。20-2939%-1930-3931%30-3931%4%9-128%13-1611%7%7%資料來(lái)源：第七次人口普查，華泰研究88平以下2%9-125%13-169%17-196%20-2940%30-3938%資料來(lái)源：第七次人口普查，華泰研究下限保障比例17平以下17-1920-2930-3940平以上合計(jì)城市90%35%15%0%--鎮(zhèn)70%25%10%0%--合計(jì)2,817349827--3,993上限城市100%40%20%5%--鎮(zhèn)85%30%15%0%--合計(jì)3,1854031,134169-4,891資料來(lái)源：第七次人口普查，華泰研究預(yù)測(cè)戶均建筑面積（平）506070拉動(dòng)投資額（萬(wàn)億元）拉動(dòng)投資額（萬(wàn)億元）下限下限1.59上限3.381.904.062.224.73資料來(lái)源：第七次人口普查，華泰研究預(yù)測(cè)確定性機(jī)遇或在產(chǎn)業(yè)鏈以及代建領(lǐng)域通過(guò)上述的分析，我們認(rèn)為保障性住房建設(shè)帶來(lái)的機(jī)遇主要圍繞施工展開(kāi)，具體可關(guān)注兩方面：1、有望帶來(lái)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈層面的實(shí)物投入增量。如地產(chǎn)鏈相關(guān)建筑建材、家居等需求。2、有望拓展代建業(yè)務(wù)空間。保障性住房的規(guī)劃建設(shè)意味著具備代建能力和資源的相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)空間將得以拓寬。保障性住房建設(shè)提速不僅可以帶來(lái)開(kāi)發(fā)增量，還有望進(jìn)一步使得房地產(chǎn)行業(yè)新模式明朗化，雙軌制的形成將進(jìn)一步卸下市場(chǎng)化體系的羈絆，我們看好具備保障房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及大股東有開(kāi)發(fā)潛力的國(guó)企，此外，代建能力突出的企業(yè)以及在核心城市有充沛儲(chǔ)備的公司也有望保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬(wàn)物云。收盤價(jià)市值(百萬(wàn))EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評(píng)級(jí)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入6.099.0313,742-0.410.430.800.96-14.8514.167.616.34建發(fā)股份600153CH買入9.5314.7828,6392.091.972.162.494.564.844.413.83濱江集團(tuán)002244CH買入9.1014.6028,3141.201.391.682.017.586.555.424.53萬(wàn)科A000002CH買入12.2119.03145,6741.901.511.561.666.438.097.837.36越秀地產(chǎn)123HK買入8.1011.7032,6061.281.021.121.285.817.296.645.81建發(fā)國(guó)際集團(tuán)1908HK買入18.8025.6234,7012.432.753.604.337.116.284.803.99華潤(rùn)置地1109HK買入29.9046.62213,2153.944.214.674.906.976.525.885.60中國(guó)海外發(fā)展688HK買入15.5426.88170,0832.132.272.593.016.706.295.514.74龍湖集團(tuán)960HK買入12.0025.1279,1013.883.253.413.722.843.393.232.96中海物業(yè)2669HK買入6.7712.5022,2520.390.500.640.8117.3613.5410.588.36保利物業(yè)6049HK買入32.0056.8517,7072.012.523.183.8914.6211.669.247.56華潤(rùn)萬(wàn)象生活1209HK買入30.6547.4669,9590.971.261.612.0229.0222.3417.4913.94濱江服務(wù)3316HK買入17.0430.184,7101.491.872.413.0410.508.376.495.15招商積余001914CH買入13.6818.9814,5060.560.730.881.0524.4318.7415.5513.03萬(wàn)物云2602HK買入22.6039.5826,6331.281.672.052.4616.2212.4310.138.44注：數(shù)據(jù)截至2023年10月17日資料來(lái)源：Bloomberg，華泰研究預(yù)測(cè)股票名稱城建發(fā)展(600266CH)最新觀點(diǎn)處置回購(gòu)股份釋放充分善意，維持“買入”評(píng)級(jí)公司9月15日發(fā)布回購(gòu)股份進(jìn)展公告，擬以不低于8.97元的價(jià)格出售回購(gòu)股份，數(shù)量不超過(guò)總股本的2%，11月18日之前對(duì)未實(shí)施出售或未出售完畢的剩余首次回購(gòu)股份予以注銷。綜合考慮當(dāng)前收盤價(jià)和相關(guān)法規(guī)，我們預(yù)計(jì)11月18日之前公司或可以注銷占總股本3.51%-4.51%的首次回購(gòu)股份，顯著增厚股東權(quán)益。我們維持23-25年EPS為0.43/0.80/0.96元的盈利預(yù)測(cè)，可比公司平均2023PE為12倍，考慮到公司除了基本面亮眼之外，亦具備北京城中村改造、“一區(qū)一策”等多項(xiàng)潛在催化，我們依然認(rèn)為公司合理2023PE為21倍，目標(biāo)價(jià)9.03元，對(duì)應(yīng)1倍PB，維持“買入”建發(fā)股份(600153CH)風(fēng)險(xiǎn)提示：北京區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年09月17日點(diǎn)擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):處置回購(gòu)股份釋善意，增厚股東權(quán)益銷售投拓積極，供應(yīng)鏈份額收入提升，維持“買入”評(píng)級(jí)公司8月30日發(fā)布中報(bào)，2023H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3834.3億元（YOY+4.8%），歸母凈利19.2億元（YOY-29.6%）。因部分高權(quán)益項(xiàng)目的毛利率降幅略超我們預(yù)期，我們預(yù)計(jì)2023-2025年EPS分別為1.97/2.16/2.49元（前值2.30/2.64/3.07元），大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對(duì)應(yīng)23年Wind一致預(yù)期PE均值為11.5/9.0x；考慮多元折價(jià)，我們給予公司23年地產(chǎn)業(yè)務(wù)9.8xPE（折價(jià)15%供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)6.5xPE（折價(jià)28%予以目標(biāo)價(jià)14.78元（前值：17.45元重申“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)，大宗價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月31日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):銷售投拓積極，供應(yīng)鏈份額收入提升免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。股票名稱最新觀點(diǎn)濱江集團(tuán)23H1歸母凈利潤(rùn)保持較快增長(zhǎng)，維持“買入”評(píng)級(jí)(002244CH)公司8月29日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收270.3億元，同比+153%；歸母凈利潤(rùn)16.4億元，同比+27%。我們參考公司竣工計(jì)劃和結(jié)轉(zhuǎn)情況，下調(diào)營(yíng)收和少數(shù)股東損益占比，上調(diào)資產(chǎn)減值損失，預(yù)計(jì)23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元（23-25年前值1.45/1.76/2.04元）?？杀裙酒骄?3PE（Wind一致預(yù)期）為7.76倍，考慮到公司經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)積極、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力充足，是民營(yíng)房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們認(rèn)為公司合理23PE為10.5倍，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至14.60元（前值13.78元，基于9.5倍23PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場(chǎng)、少數(shù)股東損益占比波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月30日點(diǎn)擊下載全文：濱江集團(tuán)(002244CH,買入):保持快速增長(zhǎng)，鞏固杭州優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科A地產(chǎn)收入下降但多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)增，維持A股“買入”評(píng)級(jí)(000002CH)公司8月30日發(fā)布中報(bào)，2023H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2008.9億元（YOY-2.9%），歸母凈利98.7億元（YOY-19.4%）。因地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)算量?jī)r(jià)走低，我們預(yù)計(jì)2023-2025年EPS分別為1.51/1.56/1.66元（前值1.90/2.04/2.17元），A股（000002CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值12x（Wind），考慮到公司多元化業(yè)務(wù)有望迎來(lái)價(jià)值重估，予以2023年12.6xPE，予以目標(biāo)價(jià)19.03元（前值19.04元H股（2202HK）參考最近一個(gè)季度AH股平均折價(jià)率52.5%，予以A股折價(jià)53%，目標(biāo)價(jià)9.84港幣（前值12.97港幣），維持“增持”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月31日點(diǎn)擊下載全文：萬(wàn)科A(2202HK,增持;000002CH,買入):地產(chǎn)開(kāi)發(fā)縮量聚焦，多元業(yè)務(wù)穩(wěn)健越秀地產(chǎn)銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”(123HK)公司8月25日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收321.0億元，同比+2.6%；核心凈利潤(rùn)21.5億元，同比+0.8%。毛利率17.8%，同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)?？紤]公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏放緩，毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2023-25E歸母凈利潤(rùn)至4110/4519/5169百萬(wàn)元（前值4113/4741/5283百萬(wàn)元），同時(shí)公司股份由于供股增長(zhǎng)30%，下調(diào)2023-25EEPS為1.02/1.12/1.28元，可比公司平均23PE為8.0倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為以及更為優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速，認(rèn)為公司合理23PE為10倍，目標(biāo)價(jià)11.70港幣（前值15.16港幣），維持“買入”評(píng)風(fēng)險(xiǎn)提示：?jiǎn)纬鞘薪?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，股東支持力度下降風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):充?，F(xiàn)金強(qiáng)化投資能力建發(fā)國(guó)際集團(tuán)1H23：經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)兌現(xiàn)；維持“買入”(1908HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績(jī)：營(yíng)收244億元，同比+44%；毛利潤(rùn)37億元，同比+46%，對(duì)應(yīng)毛利率15.2%，同比+0.2pct；歸母凈利潤(rùn)12.8億元，同比+52%。我們維持原有的收入和毛利率假設(shè)，但考慮以股代息增加的股本對(duì)股東權(quán)益的攤薄影響，調(diào)整2023-25EEPS的預(yù)測(cè)至2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）。參考可比公司2023EPE估值7.5倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司市場(chǎng)化管理機(jī)制帶來(lái)的管理效能提升和股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認(rèn)為公司2023E合理PE估值為8.7倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至25.62港幣（前值：25.52港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長(zhǎng)，拿地保持高強(qiáng)度華潤(rùn)置地1H23：業(yè)績(jī)質(zhì)量穩(wěn)步提升；維持“買入”(1109HK)公司發(fā)布中報(bào)業(yè)績(jī)：營(yíng)收730億，同比基本持平，核心凈利113億，同比+11%，得益于高毛利的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比同比+6.5pct至25.1%，公司凈利穩(wěn)步提升。我們維持營(yíng)收和毛利率假設(shè)不變，對(duì)應(yīng)23-25EEPS為4.21/4.67/4.90元?？杀裙?3EPE均值8.6倍（Wind一致預(yù)期考慮公司強(qiáng)大的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和融資優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為公司合理23EPE為10.3倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至46.62港幣（前值：44.89港幣維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；2)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月31日點(diǎn)擊下載全文：華潤(rùn)置地(1109HK,買入):向新模式轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)樣板中國(guó)海外發(fā)展1H23：價(jià)值創(chuàng)造能力依舊，市場(chǎng)地位保持領(lǐng)先；維持“買入”(688HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績(jī)：營(yíng)收892億，同比-14%；毛利率22.6%，同比-0.85pct；核心歸母凈利138億，同比-7%（剔除業(yè)務(wù)合并收益影響后），對(duì)應(yīng)歸母核心凈利潤(rùn)率15.5%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。考慮公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們維持公司23-25EEPS為2.27/2.59/3.01元?？杀裙酒骄?023EPE均值為10.0倍(Wind一致預(yù)期)，考慮公司目前財(cái)務(wù)狀況良好，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非房開(kāi)業(yè)務(wù)保持增長(zhǎng)軌跡，我們認(rèn)為公司合理2023EPE為11.0倍，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)調(diào)整至26.88港幣（前值：26.33港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤(rùn)率不及市場(chǎng)預(yù)期；2）銷售增速不及市場(chǎng)預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月29日點(diǎn)擊下載全文：中國(guó)海外發(fā)展(688HK,買入):市場(chǎng)地位保持領(lǐng)先龍湖集團(tuán)1H23：非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)中有進(jìn)，收入迎來(lái)結(jié)構(gòu)性改善；維持“買入”(960HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績(jī)：1）總營(yíng)收同比-35%至620億元，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)收入同比-40%至499億元，租金收入同比+8%至63億元，物業(yè)及其他業(yè)務(wù)同比+13%至58億元；2）毛利率同比+1.2pct至22.4%，核心歸母凈利同比+0.6%至65.9億元?？紤]開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的情況，我們下調(diào)收入和毛利率假設(shè)，調(diào)整公司2023-25EEPS至3.25/3.41/3.72元（前值：3.85/4.10/4.54）?？杀裙?023EPE均值為6.4倍（Wind一致預(yù)期考慮到公司長(zhǎng)期穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)能力和前瞻的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)布局，我們認(rèn)為公司合理2023EPE為7.0倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至25.12港幣（前值：32.17港幣），維持“買入”風(fēng)險(xiǎn)提示：管理層變更帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月19日點(diǎn)擊下載全文：龍湖集團(tuán)(960HK,買入):收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化