論房屋異議登記的法律規(guī)制

論房屋異議登記的法律規(guī)制

公共設(shè)施所有權(quán)法是保護個人財產(chǎn)的法律，房地產(chǎn)是其的主要內(nèi)容。我國物權(quán)法的實施將對房地產(chǎn)市場不斷發(fā)生的糾紛起著規(guī)范和促進作用。一、商品房預(yù)售合同的成立物權(quán)法草案第4條規(guī)定:權(quán)利人及利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載有錯誤的,有權(quán)申請異議登記,登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動產(chǎn)登記簿。當(dāng)前,在司法實踐中常遇到這樣的糾紛:比如有一套房屋,登記簿上注明甲具有所有權(quán),乙說房屋是他(她)的,發(fā)生了爭議,要解決這個爭議,雙方肯定要到法院進行訴訟。假如甲在沒有進行訴訟之前,就搶先把那套房子賣了,如果法院判決房子歸乙,乙拿著判決書到登記機關(guān)要求變更登記,登記為自己所有,這時才發(fā)現(xiàn)房子已賣給他人最后給真正權(quán)利人造成損害。為了防止以上情形發(fā)生,物權(quán)法草案中規(guī)定了異議登記制度,這樣一來,根據(jù)乙的申請,登記機關(guān)在登記簿上甲的所有權(quán)那頁上,便可以記載“某年某月某日”,乙對房屋有權(quán),從而使其他購房人看到這個異議就不再購買此房,這就避免了真正所有權(quán)人的利益損失。物權(quán)法草案中關(guān)于異議登記還規(guī)定了期限,三個月有效,超過則無效,即異議登記后,爭議雙方,特別是申請者應(yīng)想辦法及時采取措施解決爭議。物權(quán)法草案第19條規(guī)定:債權(quán)人為了限制債務(wù)人分不動產(chǎn),保障其將來取得物權(quán),有權(quán)向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記,預(yù)告登記可以用來防止商品房預(yù)售中的欺詐行為。商品房預(yù)售是我國經(jīng)濟改革的成果之一,一個開發(fā)商取得一塊土地后,只要他拿到規(guī)劃許可證,并完成投資額25%后就可以預(yù)售,這就是商品房預(yù)售。國家允許開發(fā)商商品房預(yù)售是為了促進商品經(jīng)濟的發(fā)展,但是由于在簽訂商品房預(yù)售合同時,房屋還沒有蓋起來,買房人就不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記,得不到所有權(quán)。目前社會上一房多賣的情形都是因此而引起的“上海市曾經(jīng)發(fā)生過一套房屋賣給6個人的情況”一套房屋賣給若干消費者,只有一個購房人能得到房屋,其他購房人的合同當(dāng)然有效,可以要求損害賠償。購房人要求損害賠償,其前提是開發(fā)商有錢如果開發(fā)商攜款私逃或破產(chǎn),那么購房人就要遭受損失。有時候即便得到了損害賠償金,購房人的目的也不能實現(xiàn)。因此,我們需要對商品房預(yù)售創(chuàng)設(shè)新制度,來保證買房人得到房屋,這種制度就是草案中的預(yù)告登記制度“按這一制度,商品房預(yù)售合同簽定后,買房人就可以拿這個合同到登記機關(guān)去辦理預(yù)告登記”。這時登記機關(guān)就會建立一個登記簿,這個登記簿實際上記載了圖紙——有多少幢樓,多少間房,每個房都編上了序號。在作預(yù)告登記時,購房人可將所買房的序號進行登記,也就是哪幢樓、哪個單元、哪間房已賣消費者“張三”把這些登記好之后,再將商品房預(yù)售合同的號碼登記在那里,這就完成了預(yù)告登記。如果一套房屋已作完登記,開發(fā)商要把這套房賣給別人的話,則合同無效?？梢?商品房預(yù)售合同買房人可通過預(yù)售登記使合同的請求權(quán)取得物權(quán)的權(quán)力,從而可以對抗他人。預(yù)告登記制度當(dāng)然也可以保護銀行抵押權(quán)的利益。比如開發(fā)商在房屋蓋起之前,就可以把這幢樓甚至這個小區(qū)抵押給銀行,這時雙方簽了抵押協(xié)議,由于房屋沒有蓋起來沒法辦理抵押登記,銀行得到的是抵押合同上的債權(quán),而不是抵押權(quán)萬一這個開發(fā)商將來又將同樣的房屋抵押給別人,那么在先銀行就要遭受損失。因此,同樣的,在先的這個銀行也可拿著這個抵押協(xié)議到不動產(chǎn)登記機關(guān)去辦理預(yù)告登記。辦理以后,開發(fā)商再抵押給別人,別人的抵押權(quán)無論如何都在后,就確保第一個銀行行使自己的權(quán)利,保護自己的利益。預(yù)告登記制度,對于彌補解決商品房預(yù)售中存在的問題的確有著重大意義。然而,物權(quán)法草案中關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)的規(guī)定也需要進一步完善目前,我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)名目繁多,很不統(tǒng)一管房屋的辦理房屋登記,管土地的辦理土地登記,管水的、管森林的、管草原的等等都有自己的登記機構(gòu)。登記機構(gòu)的不統(tǒng)一會給不動產(chǎn)登記制度的推行帶來困難比如說房屋,房屋的所有權(quán)要轉(zhuǎn)移,你要到房產(chǎn)登記機構(gòu)去登記;如果這所房屋的地基土地使用權(quán)要變動,你又要到管理土地的登記機構(gòu)去登記,這就給當(dāng)事人帶來了無窮的麻煩,也不利于市場經(jīng)濟的發(fā)展。上海、深圳已將土地、房屋登記機構(gòu)合為一個,但這個“統(tǒng)一”在全國還沒有做到。迫切希望通過物權(quán)法來實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)的統(tǒng)一。但是,物權(quán)法草案第10條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的縣級以上登記機構(gòu)辦理”。這是對登記機構(gòu)統(tǒng)一問題的回避。登記機構(gòu)沒統(tǒng)一,前面再加上縣級以上,把登記機構(gòu)進一步分化,不動產(chǎn)登記機構(gòu)要看財產(chǎn)所有人的級別:普通公司到區(qū)級登記機構(gòu)登記,市級單位到市級登記機構(gòu)登記,省級單位到省級登記機構(gòu)登記。其結(jié)果是登記機構(gòu)分為不同層級、層次,會給當(dāng)事人造成極大危害。比如,一個人買房,到區(qū)一級登記機構(gòu)去查登記簿,登記記載清清楚楚、明明白白,該房屋上沒有設(shè)定任何抵押權(quán),于是付款、辦理過戶登記,搬進去居住。可是后來銀行向法院起訴要拍賣這所房屋,因為銀行有抵押權(quán),而且拿出的證據(jù)是在市一級登記機構(gòu)的登記記載。面對這樣一個糾紛,法官只能判決其中的一個當(dāng)事人享有所有權(quán)或抵押權(quán),這對于另一方當(dāng)事人來說是不公平的。為防止上述情況的發(fā)生,筆者建議物權(quán)法應(yīng)規(guī)定統(tǒng)一的登記機構(gòu),而且該機構(gòu)應(yīng)與行政管理權(quán)脫鉤,這樣可以避免登記機構(gòu)憑借手中的行政權(quán)濫收費用,增加不動產(chǎn)交易成本。當(dāng)前,我國也可以借鑒德國的經(jīng)驗,將不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)在縣級法院,由專門人員負責(zé)登記?？傊?不動產(chǎn)登記機構(gòu)的確定和統(tǒng)一,對于不動產(chǎn)登記制度的完善有著重大意義。二、物權(quán)法各部分條款對房地產(chǎn)物權(quán)的保護房地產(chǎn)貸款在國有商業(yè)銀行全部貸款中的比例一直居高不下,給地產(chǎn)業(yè)和國有商業(yè)銀行都帶來了很大的風(fēng)險,即將出臺的物權(quán)法會在規(guī)范建設(shè)用地、不動產(chǎn)登記制度等方面做出規(guī)定,從而達到進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場、降低金融風(fēng)險目的。物權(quán)法草案規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度和預(yù)告登記制度,一旦房屋買賣合同簽訂,房屋物權(quán)將變得透明,方便了金融部門查詢;更使公民物權(quán)能得到有效保護;遏制了開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的房子作抵押貸款,造成因到期不能還款,房子被銀行收走等現(xiàn)象。不過,對于物權(quán)法能否遏制重復(fù)抵押貸款現(xiàn)象,開發(fā)商的重復(fù)抵押貸款,這種漏洞本身來自于銀行對貸款的審批過程,如果銀行加大對貸款審批的管理監(jiān)督,這種事情是能夠及早發(fā)現(xiàn)的。而物權(quán)法雖然能夠使物權(quán)明晰,但這是指房子在建造起來以后,經(jīng)過初次登記再過戶到業(yè)主名下;在期房階段,物權(quán)還是不能明晰,開發(fā)商仍然可能重復(fù)抵押貸款。物權(quán)法的其他條款會對房地產(chǎn)市場起一定影響作用,如對土地使用權(quán)續(xù)期、建設(shè)用地收回、建設(shè)用地使用權(quán)等問題的規(guī)定會對房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的約束,保護物權(quán)所有人的利益。生命權(quán)、財產(chǎn)權(quán)和自由權(quán)是公民的三大權(quán)利之一,而在中國房產(chǎn)和土地分離的情況下,公民的私有財產(chǎn)權(quán)利實際上也分離了,自然就會產(chǎn)生涉及這些權(quán)利的沖突。比如房產(chǎn)的土地證一般都是70年,過了70年怎么辦,急需物權(quán)法做出明確規(guī)定。通過法律程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)涉及的一些范圍做明確規(guī)定,會起到規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的作用。物權(quán)法保障的是房產(chǎn)的第一次抵押,并對土地的占用和使用都界定清楚;物權(quán)法的約定是法律約定,是通過公示的方式和透明的法律程序,讓權(quán)利人知道自己的權(quán)益,這些都會有益于處理房地產(chǎn)行業(yè)個別環(huán)節(jié)的漏洞物權(quán)法對于物業(yè)管理、開發(fā)商的建筑對相鄰建筑的通風(fēng)和采光情況、甚至電線電纜和水管等設(shè)施的權(quán)益劃分等問題,都會有一定的影響。三、業(yè)主對物業(yè)的反對“物權(quán)法”是保護私有財產(chǎn)的法律,房地產(chǎn)是其最主要的內(nèi)容。其草案最顯著的變化是明確了小區(qū)共享部位、共享設(shè)施的所有權(quán),解決了困擾小區(qū)的大難題。這也是被業(yè)內(nèi)專家評價為最好的一條規(guī)定。目前,“物權(quán)法”草案對以前熱點問題做了針對性規(guī)定:如經(jīng)2/3以上業(yè)主同意即可設(shè)立“基金”?！盎稹奔瓤梢越?jīng)營又可以轉(zhuǎn)讓、挪用,業(yè)主可利用基金為全體業(yè)主做更多的事情?！拔餀?quán)法”草案打破了對專項維修基金“?？顚Ｓ玫南拗啤?。草案還賦予了業(yè)主會議更換物業(yè)的權(quán)利,一位物業(yè)業(yè)內(nèi)人士分析?！拔餀?quán)法”頒布后,物業(yè)公司被炒的現(xiàn)象可能會大量出現(xiàn)。2004年,李敖之女李文打起“一元錢打官司”,趙本山拒交11萬元物業(yè)費、朱明瑛向物業(yè)提出反訴,明星們誓言與物業(yè)“斗爭”到底的同時,更多的業(yè)主也將“維權(quán)”搬上了網(wǎng)站論壇。業(yè)主拒交物業(yè)費以表達不滿。2004年,北京市業(yè)主對物業(yè)管理的投訴從2002年的280件增至307件?！拔也皇遣幌虢o錢,也不是沒錢給,更不是我想違法,問題是這錢應(yīng)該給誰”。朱明瑛向物業(yè)提出質(zhì)疑。她拒交物業(yè)費的理由是:收費標準與服務(wù)水平差距巨大:房子里暖氣、熱水等設(shè)施不好,冬天晚上要蓋兩層被子和毯子。北京市消協(xié)的一份調(diào)查顯示,73%的業(yè)主對物業(yè)公司不滿意,42.8%的業(yè)主和朱明瑛有著同樣的憤怒。調(diào)查還發(fā)現(xiàn):53.1%的業(yè)主反映物業(yè)收費項目和標準根本沒有公示或不清楚物業(yè)收費項目和標準;47.4%的業(yè)主反映物業(yè)收費不開具發(fā)票。調(diào)查還發(fā)現(xiàn),北京1500多個小區(qū)中,竟有55.5%沒有業(yè)主委員會,其中,經(jīng)濟適用房小區(qū)比例最高,達70.8%,高檔商品房小區(qū)有68.2%,普通商品房小區(qū)也達47.7%。沒有業(yè)主委員會,意味著業(yè)主失去了參與小區(qū)管理的權(quán)利,失去一個與物業(yè)公司溝通的平臺。北京市消協(xié)相關(guān)人士認為“物業(yè)管理條例”物權(quán)不明晰。2003年9月1日國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》,第一次以法規(guī)的形式賦予了業(yè)主“小區(qū)主人”的身份,業(yè)主擁有更換物業(yè)的權(quán)利。“物權(quán)法(草案)”最顯著的變化是明確了小區(qū)共享部位、共享設(shè)施的所有權(quán),解決了困擾小區(qū)的大難題。因此這一條被業(yè)內(nèi)專家評價為最好的規(guī)定:“建筑物區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,均屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有《物權(quán)法》要求,將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房和將共有部分改變用途這兩種情形