論樓花商品房買(mǎi)賣(mài)的合同法律問(wèn)題

論樓花商品房買(mǎi)賣(mài)的合同法律問(wèn)題

一、樓花三維法律關(guān)系的范圍“樓花”是指未獲得產(chǎn)權(quán)但在一定條件下的商品房。而樓花按揭則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,簽訂房屋預(yù)售合同并收取一定比例的價(jià)金,而余款則由購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款,并以預(yù)購(gòu)房屋的有關(guān)權(quán)益向銀行擔(dān)保的購(gòu)房方式。樓花按揭的具體操作過(guò)程是:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間簽訂有按揭條款的房屋預(yù)售合同后,雙方按照合同中約定的按揭條款由購(gòu)房者充當(dāng)按揭人將其在合同中的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給銀行,銀行以此為條件提供貸款。待銀行把全部貸款本息及其他費(fèi)用收回后,將按揭解除,購(gòu)房人可以贖回其房產(chǎn)權(quán)益。銀行為了貸款安全,可以要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人做保證,在購(gòu)房人不能清償?shù)狡谫J款時(shí)由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)其房產(chǎn)以償還銀行貸款。同時(shí),銀行還可以要求開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn),當(dāng)在建房屋意外滅失時(shí)得就所得保險(xiǎn)金優(yōu)先受償。由此可見(jiàn),樓花按揭涉及到的法律關(guān)系主要有以下幾種:(一)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間因房屋預(yù)售合同而產(chǎn)生的房屋預(yù)售關(guān)系。由于預(yù)售合同的標(biāo)的是在建房屋而非現(xiàn)實(shí)的商品房,因此,在預(yù)售合同中購(gòu)房人并不享現(xiàn)實(shí)的房屋所有權(quán),而僅享有請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商于合同約定的履行期限屆至?xí)r交付房屋并移轉(zhuǎn)所有權(quán)的權(quán)利。關(guān)于這種權(quán)利的性質(zhì),筆者認(rèn)為應(yīng)為期待權(quán)。所謂期待權(quán),是“指取得特定權(quán)利部分要件的主體所享有的,得因法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的其他要件的實(shí)現(xiàn)而取得特定權(quán)利的受法律保護(hù)的地位?！?房屋預(yù)售合同生效時(shí),由于房屋尚未建成,購(gòu)房人并未享有房屋所有權(quán),只有當(dāng)合同履行期屆至?xí)r其方可請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交屋移權(quán)。但在此之前,購(gòu)房人已經(jīng)依合同約定開(kāi)始了取得完整請(qǐng)求權(quán)的過(guò)程,并已享有得排除相對(duì)人或第三人侵害的權(quán)利。換言之,此時(shí)購(gòu)房人依合同的約定已取得有房屋所有權(quán)的受法律保護(hù)的地位。又因債權(quán)之本質(zhì)系“債權(quán)人對(duì)債務(wù)人之‘當(dāng)為要求’,即債權(quán)人得向債務(wù)人請(qǐng)求給付并保有債務(wù)人所為給付之權(quán)利?！?因此,作為購(gòu)房人于預(yù)售合同中所享有的權(quán)利應(yīng)為期待權(quán),具有債權(quán)之屬性。(二)購(gòu)房人因要交付購(gòu)房款而向銀行貸款所產(chǎn)生的借貸關(guān)系。(三)購(gòu)房人將其在《房屋預(yù)售合同》中的期待權(quán)以及嗣后可能取得的房產(chǎn)權(quán)益在貸款期間轉(zhuǎn)讓給銀行,而于銀行收回貸款本息及有關(guān)費(fèi)用后,再轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人所產(chǎn)生的法律關(guān)系。(四)開(kāi)發(fā)商為保證購(gòu)房者到期清償貸款本息而與銀行產(chǎn)生的保證擔(dān)保關(guān)系即當(dāng)購(gòu)房人不能按約定向銀行償還貸款本息時(shí)則由開(kāi)發(fā)商按原房?jī)r(jià)的70%回購(gòu)其房產(chǎn)而銀行則以回購(gòu)款受償。(五)開(kāi)發(fā)商依銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理以銀行為被保險(xiǎn)人的房產(chǎn)保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)合同關(guān)系。由此可見(jiàn),樓花按揭涉及開(kāi)發(fā)商、銀行與購(gòu)房者等多方法律主體,法律關(guān)系繁復(fù)。如何認(rèn)定樓花按揭的法律屬性即用何種制度去規(guī)范樓花按揭中的諸多法律關(guān)系對(duì)明確各方當(dāng)事人之權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任以及維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和銀行信貸資產(chǎn)的安全都具有極其重要的意義。二、樓花三維是債權(quán)質(zhì),其符合債樓花按揭的法律屬性究竟為何,理論界眾說(shuō)紛紜,莫衷一是。有理論認(rèn)為,樓花按揭實(shí)際上就是抵押。因?yàn)榈盅鹤蠲黠@的特征是無(wú)須轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有權(quán),而按揭正具有這一特征,因?yàn)榘唇椅锏恼加袡?quán)是不須移轉(zhuǎn)給按揭權(quán)人的;還有意見(jiàn)認(rèn)為,樓花按揭實(shí)際上是一種債權(quán)質(zhì),其理由是在房屋建設(shè)過(guò)程中購(gòu)房者僅享有期待權(quán),但期待權(quán)也具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值并可以轉(zhuǎn)讓,因此,以期待權(quán)入質(zhì)亦符合債權(quán)質(zhì)的特征。筆者認(rèn)為,盡管樓花按揭在形式上確有與抵押權(quán)、債權(quán)質(zhì)相類似之處,然而,如果將樓花按揭這一復(fù)雜的法律關(guān)系簡(jiǎn)單定性為抵押或債權(quán)質(zhì)在理論上都難以自圓其說(shuō)。(一)樓花東南角不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)抵押權(quán)作為一種物權(quán)其實(shí)質(zhì)是對(duì)標(biāo)的物價(jià)值的直接管領(lǐng)和支配,而樓花按揭則與其大相徑庭:1.抵押權(quán)的標(biāo)的原則上應(yīng)為有體物。雖然傳統(tǒng)民法上也有權(quán)利抵押權(quán),如土地使用權(quán)、草原使用權(quán)等。而我國(guó)《擔(dān)保法》只規(guī)定了一種權(quán)利抵押權(quán)即國(guó)有土地使用權(quán)抵押。而樓花按揭中用作擔(dān)保的是一種債權(quán)即期待權(quán)。依物權(quán)法定原則,期待權(quán)不能作為抵押權(quán)的標(biāo)的。2.抵押權(quán)作為一種物權(quán)其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)不需要借助他人之履行行為而可直接請(qǐng)求法院拍賣(mài)抵押物。而樓花按揭中,如果購(gòu)房者不能清償?shù)狡谫J款,銀行則取得其對(duì)房屋所有權(quán)的期待權(quán)。此間作為權(quán)利人的銀行想獲得擔(dān)保價(jià)值以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利必須有賴于開(kāi)發(fā)商的履行行為而不具有像抵押權(quán)那樣可以直接訴請(qǐng)法院將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)的權(quán)利。由此可見(jiàn),將樓花按揭定性為抵押顯為不妥。(二)樓花三維水質(zhì)基礎(chǔ)的銀行須債務(wù)人承擔(dān)債務(wù)履行期間所享有的質(zhì)權(quán)是否為債權(quán)有學(xué)說(shuō)認(rèn)為樓花按揭實(shí)際上是一種債權(quán)質(zhì)。所謂債權(quán)質(zhì),是指“以普通債權(quán)為標(biāo)的的質(zhì)權(quán)?！?樓花按揭中,購(gòu)房人將其期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行作為擔(dān)保,實(shí)際上是以自己對(duì)開(kāi)發(fā)商的債權(quán)質(zhì)押給銀行以保證銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但是,此說(shuō)亦有不妥之處。眾所周知,質(zhì)權(quán)人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的前提條件是債務(wù)履行期間屆至而債務(wù)人不能履行債務(wù),換言之,質(zhì)權(quán)人須在債務(wù)履行期屆至?xí)r方可能收取入質(zhì)債權(quán),而在債務(wù)履行期內(nèi)質(zhì)權(quán)人并不享有入質(zhì)債權(quán)。而樓花按揭則與之不同。銀行在向購(gòu)房人貸款前就要求購(gòu)房者將其在房屋預(yù)售合同中的權(quán)利轉(zhuǎn)歸它享有,而在購(gòu)房人清償貸款本息后,再將此權(quán)利交回購(gòu)房人。由此可見(jiàn),樓花按揭中銀行做為債權(quán)人在債務(wù)履行期間,即已享有購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓的期待權(quán)而不像債權(quán)質(zhì)那樣在債務(wù)履行期屆滿時(shí)方可能取得入質(zhì)債權(quán)。因此,將樓花按揭定性為債權(quán)質(zhì)似為不妥。三、明確建筑和房地產(chǎn)的法律屬性的新思想(一)信托財(cái)產(chǎn)歸屬源出于英美法系的信托制度,是指“委托人將其財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人,受托人依信托文件所定,為受益人或特定目的而管理或處分信托財(cái)產(chǎn)的法律制度?！?與信托制度同樣濫殤于英美法系的樓花按揭可依購(gòu)房者與銀行之不同地位,將其做兩種不同的信托設(shè)計(jì)。1.信托財(cái)產(chǎn)被交易之過(guò)程在這一設(shè)計(jì)中,可由銀行作為委托人(受益人),而購(gòu)房者作為受托人。銀行作為委托人將一定數(shù)額的金錢(qián)所有權(quán)(即貸款)作為信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受托人即購(gòu)房者,受托人以此信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資即與第三人——開(kāi)發(fā)商訂立房屋預(yù)售合同,并將其在合同中的期待權(quán)以及信托財(cái)產(chǎn)的法定孳息——利息作為信托收益轉(zhuǎn)讓給銀行。在信托關(guān)系終止時(shí)受托人應(yīng)將信托財(cái)產(chǎn)(即金錢(qián))以及信托收益之一部分——利息返還給銀行,而房屋產(chǎn)權(quán)則作為信托報(bào)酬依約定轉(zhuǎn)歸受托人(購(gòu)房者)所有。但如果信托關(guān)系解除時(shí),受托人無(wú)力返還信托財(cái)產(chǎn)及其法定孳息,則無(wú)權(quán)請(qǐng)求此信托報(bào)酬。由是觀之,此種信托之目的實(shí)在于擔(dān)保銀行貸款債權(quán)之實(shí)現(xiàn)。且購(gòu)房者作為受托人為使用管理該信托財(cái)產(chǎn)須進(jìn)行一系列積極行為,因此,其應(yīng)為積極信托。(1)可以轉(zhuǎn)讓信托財(cái)產(chǎn),須法院與商品房簽訂合作協(xié)議大陸法系國(guó)家的信托法普遍認(rèn)為生前信托行為屬于契約行為,其成立須具備兩項(xiàng)條件即雙方意思表示一致和委托人須將信托財(cái)產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)讓給受托人。就樓花按揭的特點(diǎn)看,其成立須由銀行與購(gòu)房人簽訂書(shū)面協(xié)議并由銀行將貸款打入購(gòu)房者的帳戶,該合同才成立。由此可見(jiàn),樓花按揭合同應(yīng)為實(shí)踐性合同。(2)商品房信托的履行樓花按揭信托一經(jīng)有效成立即發(fā)生法律效力,其表現(xiàn)為信托關(guān)系人(銀行、購(gòu)房者)之間以及其與開(kāi)發(fā)商之間的權(quán)義關(guān)系。購(gòu)房者作為受托人于信托存續(xù)其間享有下列權(quán)利:第一,獨(dú)立處分信托財(cái)產(chǎn)權(quán)。當(dāng)銀行將貸款所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人后,購(gòu)房人依信托契約享有處分該項(xiàng)貸款的權(quán)利,該權(quán)利的行使不受銀行意志的制約但應(yīng)忠于信托目的的實(shí)現(xiàn)。第二,獨(dú)立與第三人為法律行為的權(quán)利。購(gòu)房人可以自己的名義與開(kāi)發(fā)商訂立房屋預(yù)售合同并受其約束。第三,報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。即依合同之約定于樓花按揭關(guān)系解除時(shí),請(qǐng)求銀行將其收益之一部分,即有關(guān)房產(chǎn)權(quán)益依約轉(zhuǎn)讓給自己作為報(bào)酬。如果銀行違反約定拒不轉(zhuǎn)讓該權(quán)益,受托人得依合同之約定向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。作為受托人,購(gòu)房者在信托存續(xù)期間負(fù)有以下義務(wù):謹(jǐn)慎處理信托事務(wù)的義務(wù),即應(yīng)以善良管理人之應(yīng)有注意去簽訂和履行預(yù)售合同;交付信托收益的義務(wù),即將對(duì)房屋所有權(quán)的期待權(quán)轉(zhuǎn)移給銀行,其方式是將房屋預(yù)售合同文本交銀行執(zhí)管;不得濫用其權(quán)利的義務(wù)。(3)我國(guó)現(xiàn)有的金融法律限制了中小企業(yè)轉(zhuǎn)讓期待權(quán)的救濟(jì)受益人由于不能直接處理信托事務(wù)只能被動(dòng)接受收受托人轉(zhuǎn)移的信托收益。因此應(yīng)賦予其監(jiān)控權(quán)以防止受托人濫用權(quán)利。這主要表現(xiàn)在:第一,如果受托人于信托存續(xù)期間不將房屋預(yù)售合同交執(zhí)于銀行,銀行得要求解除該信托關(guān)系,提前收回貸款。第二,如果購(gòu)房者無(wú)力清償?shù)狡谫J款,銀行即可依合同約定行使解除權(quán),解除信托關(guān)系并將購(gòu)房者轉(zhuǎn)移的信托收益即房產(chǎn)權(quán)益收歸已有而不許購(gòu)房者回贖。但這有一個(gè)問(wèn)題,即根據(jù)我國(guó)《商業(yè)銀行法》的規(guī)定,商業(yè)銀行不得投資于非自用不動(dòng)產(chǎn)。如果銀行自己享有該房產(chǎn)權(quán)益則有違背該規(guī)定之虞,因此,實(shí)踐中銀行多要求第三人即開(kāi)發(fā)商于購(gòu)房者不能清償?shù)狡谫J款本息時(shí)保證回購(gòu)銀行所持房產(chǎn)而銀行則以回購(gòu)款受償,以此避免與有關(guān)金融法律的沖突。第三,如果受托人將其期待權(quán)在信托存續(xù)期間轉(zhuǎn)移給銀行以外的第三人,則銀行作為受益人是該期待權(quán)的真正享有者,其可請(qǐng)求法院以購(gòu)房者無(wú)權(quán)處分為由判定其轉(zhuǎn)讓期待權(quán)的行為無(wú)效?；蛘呖梢筚?gòu)房者將轉(zhuǎn)讓期待權(quán)所得的收益作為信托收益轉(zhuǎn)歸銀行享有,以此來(lái)控制炒樓花對(duì)銀行債權(quán)的威脅。(4)開(kāi)發(fā)房屋預(yù)售合同的當(dāng)事人須為消費(fèi)者而過(guò)錯(cuò)情形如前所述,購(gòu)房者作為受托人可以自己的名義與第三人——開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同并受其約束。也就是說(shuō),房屋預(yù)售合同不能直接約束銀行。但購(gòu)房者將其在合同中的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行后,銀行即成為該合同的權(quán)利人。但其只有在購(gòu)房者不能清償?shù)狡谫J款時(shí),方能行使該請(qǐng)求權(quán)。如果因開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)而至房產(chǎn)不能交付,則購(gòu)房者有權(quán)以自己的名義提起訴訟要求其承擔(dān)違約責(zé)任并就其賠償額向銀行還貸。其不足部分,如受托人無(wú)過(guò)失,則受托人不負(fù)補(bǔ)充責(zé)任,該風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。如果由于購(gòu)房者的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房屋預(yù)售合同不能履行,開(kāi)發(fā)商只能要求購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任而不能向銀行行使請(qǐng)求權(quán)。銀行要追回貸款也只能向購(gòu)房者主張。購(gòu)房者對(duì)雙方之請(qǐng)求應(yīng)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)負(fù)無(wú)限責(zé)任。如果在建房屋因意外事故滅失,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者因此而免責(zé),貸款損失應(yīng)由銀行承擔(dān)。2.信托財(cái)產(chǎn)—樓花按揭為一種消極的擔(dān)保信托(即讓與擔(dān)保)。這一設(shè)計(jì)是將樓花按揭作為銀行貸款擔(dān)保之一種,可由購(gòu)房者作為委托人和受益人,銀行作為受托人,而購(gòu)房者在預(yù)售合同中享有的期待權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)。在信托存續(xù)期間(即貸款期間)屆滿時(shí),如果購(gòu)房者清償了貸款本息,則該信托關(guān)系解除,受托人——銀行應(yīng)將信托財(cái)產(chǎn)——期待權(quán)或有關(guān)房產(chǎn)權(quán)益交還給受益人——購(gòu)房者。如果購(gòu)房者不能清償?shù)狡谫J款,則該期待權(quán)以及嗣后可能得到的房產(chǎn)權(quán)益則由銀行享有。(1)期待權(quán)構(gòu)成信托財(cái)產(chǎn)在此設(shè)計(jì)中信托財(cái)產(chǎn)為期待權(quán),然而樓花按揭中的期待權(quán)具有特殊性:在貸款后到樓宇建成并進(jìn)行過(guò)戶登記前,購(gòu)房者之期待權(quán)的標(biāo)的為請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交屋移權(quán)的債權(quán)。而樓宇建成并過(guò)戶登記后到貸款清償期屆滿前,由于此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)已由銀行執(zhí)有,因此,此時(shí)購(gòu)房者之期待權(quán)變?yōu)榍鍍數(shù)狡谫J款本息后請(qǐng)求銀行返還房產(chǎn)權(quán)益的請(qǐng)求權(quán)。而前者作為信托財(cái)產(chǎn)才符合樓花按揭之擔(dān)保功能的特性。對(duì)此種期待權(quán)能否作為信托財(cái)產(chǎn)須加探討。臺(tái)灣學(xué)者徐國(guó)香認(rèn)為“僅屬希望或期待可以取得之財(cái)產(chǎn),因其目前尚未取得或轉(zhuǎn)讓,則不能作為信托處分行為之標(biāo)的物”。5但如前所述,期待權(quán)實(shí)為取得某種特定權(quán)利而受法律保護(hù)的地位。雖然此時(shí)購(gòu)房者并未取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),但因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)協(xié)議(即房屋預(yù)售合同)已生效,當(dāng)事人系處于取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的過(guò)程中,這種正在形成中的權(quán)利已受到法律的保護(hù)而不是無(wú)任何法律基礎(chǔ)的“希望”或“期待”,其不僅具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值同時(shí)具有可強(qiáng)制執(zhí)行性,因此其可以轉(zhuǎn)讓和處分。所以,將其作為信托財(cái)產(chǎn)并無(wú)不妥。(2)開(kāi)發(fā)房屋信托的義務(wù)第一,委托人(受益人)的權(quán)義設(shè)計(jì)。購(gòu)房者作為委托人(受益人)享有下列權(quán)利:請(qǐng)求返還信托財(cái)產(chǎn)權(quán),信托存續(xù)期間屆滿,購(gòu)房者償清貸款本息即享有要求銀行返還房產(chǎn)權(quán)益的權(quán)利即將房產(chǎn)證交還給購(gòu)房者,如果銀行拒不返還,購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行;對(duì)受托人的監(jiān)控權(quán):由于購(gòu)房者既是受益人又是委托人,因此其享有受益人對(duì)受托人的一切監(jiān)控權(quán)如禁止銀行違背信托目的擅自處分房產(chǎn)權(quán)等。購(gòu)房者之義務(wù)表現(xiàn)為轉(zhuǎn)移期待權(quán)于銀行,其方式為將房屋預(yù)售合同交銀行收?qǐng)?zhí),否則銀行有權(quán)拒絕提供貸款。第二,受托人的權(quán)義設(shè)計(jì)。銀行作為受托人享有下列權(quán)利:禁止購(gòu)房者轉(zhuǎn)讓信托財(cái)產(chǎn)權(quán)。信托一旦成立,期待權(quán)即歸銀行享有,如果購(gòu)房者擅自轉(zhuǎn)讓該期待權(quán),則銀行有權(quán)向法院主張其無(wú)效;如委托人不能清償?shù)狡谫J款,其有權(quán)依合同之約定主張解除信托關(guān)系并將用作擔(dān)保的權(quán)益轉(zhuǎn)歸己有。銀行之義務(wù)表現(xiàn)為一種消極義務(wù),即于信托期間不得為有違信托目的之行為。因此,該信托為一種消極的擔(dān)保信托;信托關(guān)系人之風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān),在信托存續(xù)期間,如果由于第三人如開(kāi)發(fā)商的原因使房屋不能交付,則購(gòu)房者用作擔(dān)保的標(biāo)的不復(fù)存在,但其仍負(fù)有償還該筆貸款之義務(wù)。同時(shí),由于銀行于此處僅為擔(dān)保人,因此不與開(kāi)發(fā)商發(fā)生直接的法律關(guān)系。對(duì)開(kāi)發(fā)商提起訴訟權(quán)只能由購(gòu)房人享有。如果因不可抗力之原因致使房屋滅失,此風(fēng)險(xiǎn)在房屋建成并過(guò)戶前由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),開(kāi)發(fā)商應(yīng)將保險(xiǎn)公司賠付的保險(xiǎn)金交給購(gòu)房者,而購(gòu)房者則將其作為銀行債權(quán)之擔(dān)保。如其不能還款,則該保險(xiǎn)金由銀行享有。此風(fēng)險(xiǎn)如發(fā)生在房屋建成并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)后,也只能由購(gòu)房者承擔(dān),由于按揭不過(guò)是一種擔(dān)保,即使房屋已滅失仍不免除購(gòu)房者的還貸責(zé)任。3.樓花三維擔(dān)保信托的性質(zhì)將樓花按揭定性為積極信托較之消極信托來(lái)講銀行所負(fù)風(fēng)險(xiǎn)極大,因?yàn)樵诜e極信托中,信托財(cái)產(chǎn)是金錢(qián),由于信托財(cái)產(chǎn)之獨(dú)立性,當(dāng)發(fā)生不可歸責(zé)于受托人之事由而使信托財(cái)產(chǎn)滅失時(shí),此風(fēng)險(xiǎn)只能由銀行承擔(dān)。換言之,只要購(gòu)房者無(wú)過(guò)錯(cuò),無(wú)論是由于開(kāi)發(fā)商違約或意外風(fēng)險(xiǎn)致使貸款收不回來(lái),購(gòu)房者也因其無(wú)過(guò)錯(cuò)而免除還貸責(zé)任,這對(duì)銀行來(lái)講極為不公。而消極信托中按揭不過(guò)為貸款之擔(dān)保,無(wú)論如何,購(gòu)房者都不能免除償還貸款的責(zé)任。鑒于我國(guó)樓花按揭尚處于起步階段,為了保障銀行信貸資產(chǎn)之安全以提高銀行發(fā)放按揭貸款之積極性從而活躍房地產(chǎn)市場(chǎng),將樓花按揭定性為消極擔(dān)保信托(即讓與擔(dān)保)似更為妥當(dāng)。需要澄清的是,在此設(shè)計(jì)中,擔(dān)保人將擔(dān)保物的全部權(quán)利轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人,有人會(huì)認(rèn)為如果將其定性為讓與擔(dān)保,會(huì)有違反《擔(dān)保法》中不得為“流質(zhì)”之規(guī)定之虞。筆者認(rèn)為,《擔(dān)保法》之所以禁止“流質(zhì)”是為了防止擔(dān)保權(quán)人直接處分該擔(dān)保物而損害擔(dān)保人的利益。但樓花按揭中的擔(dān)保物為期待權(quán)其不具有現(xiàn)實(shí)可支配性,且在信托設(shè)計(jì)中對(duì)受托人即擔(dān)保人有許多監(jiān)控設(shè)計(jì),因此可以防止擔(dān)保權(quán)人濫用權(quán)利。(二)承金款的轉(zhuǎn)讓給消費(fèi)者請(qǐng)求權(quán)由于我國(guó)沒(méi)有《信托法》,而實(shí)踐中將其作抵押、質(zhì)押的定性又不符樓花按揭之本質(zhì),因此目前在處理此類案件時(shí),可暫以附解除條件的債權(quán)讓與制度為依據(jù)。此種設(shè)計(jì)將樓花按揭分為三個(gè)相關(guān)的法律關(guān)系即銀行貸款關(guān)系,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的房屋預(yù)售關(guān)系以及銀行與購(gòu)房者之間的按揭關(guān)系。此按揭關(guān)系為一種附解除條件的債權(quán)讓與關(guān)系。購(gòu)房者將其在預(yù)售合同