2011年市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)

策劃部2011年1月市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)調(diào)研時(shí)間：2011年1月調(diào)研對(duì)象：武昌片區(qū)：銀湖·白沙洲中小企業(yè)城；長(zhǎng)咀工業(yè)園；光谷黎明工業(yè)園（光谷8號(hào)工坊）；漢口片區(qū)：和昌工業(yè)園；武漢中小企業(yè)城；家華國(guó)際都市工業(yè)園；臺(tái)灣源源鑫國(guó)際工業(yè)園；金銀潭現(xiàn)代企業(yè)城；華中企業(yè)城；弘毅工業(yè)園；長(zhǎng)盛工業(yè)園；中國(guó)長(zhǎng)江金屬交易中心；漢陽(yáng)片區(qū)：東創(chuàng)汽車科技工業(yè)園；美國(guó)新都市工業(yè)城鎮(zhèn)；天潤(rùn)工業(yè)園；調(diào)研人員：譚華東、甘曉娜、劉妮婭調(diào)研方式：現(xiàn)場(chǎng)走訪及電話了解調(diào)研目的：了解武漢市場(chǎng)近期工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)及銷售情況，著重了解框架廠房的建設(shè)、銷售情況。隨著武漢工業(yè)投資的增速、沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的發(fā)展以及武漢市內(nèi)各中心城區(qū)大量的城中村改造，遍布武漢城郊的集中工業(yè)園建設(shè)、發(fā)展速度很快。通過對(duì)項(xiàng)目的走訪，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段武漢工業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)及銷售呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：1.從工業(yè)園分布看：漢口連片建設(shè)發(fā)展，武昌分散，漢陽(yáng)未成氣候。此次調(diào)研共走訪15個(gè)工業(yè)園，其中武昌與漢陽(yáng)各三個(gè)，另外9個(gè)集中在漢口片區(qū)。并且漢口片區(qū)在工業(yè)園開發(fā)建設(shè)上形成規(guī)模（東西湖、盤龍城、武湖、陽(yáng)邏連成一片），和昌工業(yè)園、家華國(guó)際都市工業(yè)園以及臺(tái)灣源源國(guó)際工業(yè)園依次只相距兩公里左右；而武昌則由于地理位置及產(chǎn)業(yè)分布的原因?qū)е赂鱾€(gè)工業(yè)園布局較為分散，無(wú)法成片發(fā)展（白沙洲、光谷、青山等各自發(fā)展）；漢陽(yáng)片區(qū)則因投資力度不足而未連成片、未成氣候。臺(tái)灣源源鑫國(guó)際工業(yè)園（漢口東西湖）2.從銷售價(jià)格看：漢口明顯高于武昌、漢陽(yáng)。成片建設(shè)、開發(fā)所帶來(lái)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)及聚集效益在價(jià)格上所表現(xiàn)出來(lái)的現(xiàn)象就是漢口片區(qū)的單層廠房銷售價(jià)格比武昌、漢陽(yáng)片區(qū)的價(jià)格高出不少。單層廠房：和昌工業(yè)園的單層廠房（現(xiàn)房）起價(jià)3380元/平方米；中國(guó)長(zhǎng)江金屬交易中心的單層廠房（期房）起價(jià)為3080元/平方米；高出漢陽(yáng)片區(qū)的東創(chuàng)汽車科技工業(yè)園近1000元，東創(chuàng)的單層廠房（現(xiàn)房）起價(jià)僅為2300元/平方米。而多層框架廠房的價(jià)格則分為三個(gè)區(qū)間，第一區(qū)間為2100—2400元/平方米，三大片區(qū)的大部項(xiàng)目?jī)r(jià)格都在這個(gè)區(qū)間之類。第二區(qū)間為2400—2600元/平方米，區(qū)域這區(qū)間的為臺(tái)灣源源鑫國(guó)際工業(yè)園和金銀潭現(xiàn)代企業(yè)城。第三區(qū)間為4000元/平方米以上，僅僅只有光谷黎明工業(yè)園（光谷8號(hào)工坊）保持在此價(jià)格區(qū)間。唯一例外的是長(zhǎng)盛工業(yè)園，長(zhǎng)盛現(xiàn)階段實(shí)行的是為客戶量身定制的銷售模式，價(jià)格較之同類產(chǎn)品低；單層廠房報(bào)價(jià)1830元/平方米，多層框架廠房報(bào)價(jià)1700元/平方米?？蚣軓S房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本都在0.4-0.5元/平方米·月。和昌工業(yè)園的單層廠房報(bào)價(jià)3380元/平方米3.從客戶群體看：三大片區(qū)客戶群差異較大。漢口、武昌、漢陽(yáng)三大片區(qū)的各工業(yè)園定位分明，客戶群差異較大。武昌片區(qū)的光谷由于光電子及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，廠房從結(jié)構(gòu)布局上就偏向于研發(fā)生產(chǎn)型企業(yè)；漢陽(yáng)片區(qū)則著重圍繞汽配產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展；漢口則集聚了所有類別的輕工制造業(yè)，包括服裝、輕紡、家具、五金、機(jī)械制造等。4.從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看：框架廠房成為主流。從此次走訪的工業(yè)園歸納來(lái)看，框架多層廠房逐漸成為市場(chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)單層廠房越來(lái)越少。大部分以3-4層框架廠房為主，并且均在頂樓設(shè)置辦公區(qū)或生活區(qū)。框架廠房逐漸增多和昌工業(yè)園的框架廠房5.從銷售狀態(tài)看：冰火兩重天。盡管多層框架廠房成為市場(chǎng)主流，但框架廠房的接受程度仍然不是很高；在買地及單層廠房的誘惑下，框架廠房的實(shí)用性及各項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)還未完全顯現(xiàn)。盡管部分園區(qū)框架廠房銷售情形較好，但實(shí)際使用率及廠房功能利用率不高。在走訪的15家園區(qū)中，13家采用轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的方式經(jīng)營(yíng)，只有長(zhǎng)咀工業(yè)園與弘毅工業(yè)園采用出租物業(yè)的方式。經(jīng)過這幾年市場(chǎng)的培育及需求市場(chǎng)的逐步放大，部分園區(qū)銷售較好：其中東西湖武漢中小企業(yè)城銷售完畢；銀湖·白沙洲中小企業(yè)城、金銀潭現(xiàn)代企業(yè)城、華中企業(yè)城、中國(guó)長(zhǎng)江金屬交易中心等項(xiàng)目的一期基本銷售完畢。而天潤(rùn)工業(yè)園由于項(xiàng)目運(yùn)作的原因致使項(xiàng)目墜入冰點(diǎn)。荒廢的天潤(rùn)工業(yè)園6.從銷售方式看：銷售、推廣方式單一。在走訪的15家工業(yè)園中，多數(shù)采用成品銷售及量身定制兩種方式同時(shí)推進(jìn)，不同企業(yè)側(cè)重點(diǎn)不一。同時(shí)，開發(fā)商在銷售、招商投入力度不大，廣告發(fā)布上幾乎都是營(yíng)銷人員個(gè)人網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖及報(bào)紙分類信息刊登等形式，未見其他推廣方式。基于此，這些項(xiàng)目的銷售方式都過于單一，全部采用坐銷，通過客戶來(lái)電掌握客戶第一手的信息，然后通過來(lái)電約客戶看現(xiàn)場(chǎng)；較被動(dòng)，且主動(dòng)性不強(qiáng)，銷售周期也比較長(zhǎng)。銷售周期長(zhǎng)又直接導(dǎo)致銷售員出業(yè)績(jī)的難度增大，銷售員流動(dòng)性過快，新的從業(yè)人員服務(wù)水平無(wú)法得到保障，容易給客戶留下負(fù)面印象。招商人員的專業(yè)素養(yǎng)直接影響客戶對(duì)項(xiàng)目的信任度（陽(yáng)邏長(zhǎng)盛工業(yè)園）7.從配套服務(wù)看：配套設(shè)施滯后于廠房建設(shè)進(jìn)度；相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異巨大。盡管各個(gè)園區(qū)或大或小都規(guī)劃的有配套設(shè)施，但配套設(shè)施普遍建設(shè)較緩，基本都規(guī)劃在二期的建設(shè)計(jì)劃中。因普遍地理位置較偏僻，因此除東西湖中小企業(yè)城是將配套設(shè)計(jì)規(guī)劃在園區(qū)內(nèi)部外，其他各項(xiàng)目的配套建設(shè)均在園區(qū)外圍；基本上以員工宿舍（公寓）、辦公樓為主，部分園區(qū)配備食堂和超市；再利用園區(qū)外圍部分商網(wǎng)的社會(huì)化經(jīng)營(yíng)來(lái)滿足園區(qū)企業(yè)及職工的生活需求。在配套設(shè)施成熟之前，提供給客戶的解決方案基本上都建議客戶把廠房頂層或部分辦公樓層進(jìn)行改建，變成生活區(qū)。這樣盡管能暫時(shí)滿足客戶需求，但安全性、舒適性及便利性均不能得到良好滿足。在配套建設(shè)的另一方面——水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上各園區(qū)差別較小。電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從0.9-1.3元/度不等；最低價(jià)格為東創(chuàng)汽車科技工業(yè)園，按峰、平、谷不同階段計(jì)價(jià)，平均后為電費(fèi)在0.56元/度。水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則差別較大，從1.45-4.0元/噸都有，這和園區(qū)所處行政區(qū)有關(guān)，因水的供應(yīng)為地方自來(lái)水公司，各自標(biāo)準(zhǔn)不一。如光谷黎明工業(yè)園同長(zhǎng)咀工業(yè)園相距不到兩公里，但兩者水費(fèi)分別為2.6元/噸和4.0元/噸，只是因?yàn)榍罢邔贃|湖高新管轄，而后者則屬江夏區(qū)管轄。在按揭貸款方面，基本均能貸款，但貸款年限普遍在5年，個(gè)別能貸8年。配套建設(shè)總滯后于廠房建設(shè)（圖片為金銀潭現(xiàn)代企業(yè)城）8.從發(fā)展趨勢(shì)看：A.框架廠房是發(fā)展趨勢(shì)。現(xiàn)階段的框架廠房在市場(chǎng)上類似住宅從多層向小高層發(fā)展、轉(zhuǎn)變的過程中，屬于新生事物，但其接受程度還有待提高。隨著土地集約發(fā)展的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，因此框架廠房的發(fā)展空間及市場(chǎng)需要求均會(huì)得到一定的釋放。B.其他行業(yè)的投資者加速進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。在本次走訪的15家項(xiàng)目中，新開發(fā)項(xiàng)目（長(zhǎng)咀工業(yè)園、光谷黎明工業(yè)園、家華國(guó)際都市工業(yè)園、臺(tái)灣源源鑫國(guó)際工業(yè)園）的開發(fā)商均系地產(chǎn)行業(yè)的新軍，都是從生產(chǎn)制造領(lǐng)域進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。隨著普通住宅市場(chǎng)調(diào)控的日趨嚴(yán)厲加上制造企業(yè)的發(fā)展的需求加大，進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的外來(lái)者必定會(huì)逐漸增多。家華家具投資開發(fā)的家華國(guó)際都市工業(yè)園C.投資者逐步進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。住宅、商業(yè)及旅游地產(chǎn)一直是個(gè)人及企業(yè)投資的重點(diǎn)，但工業(yè)地產(chǎn)始終屬于企業(yè)購(gòu)買自用階段，投資氛圍不濃。但工業(yè)廠房的市場(chǎng)容量巨大、升值潛力高、投資回報(bào)穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)已開始吸引部分投資者轉(zhuǎn)向，開始關(guān)注工業(yè)廠房市場(chǎng)，特別是框架廠房。在本次走訪的園區(qū)中，部分框架廠房產(chǎn)品外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)均類似寫字樓，但因其土地性質(zhì)的原因售價(jià)較其他同類產(chǎn)品較低，吸引了部分個(gè)人及企業(yè)投資者；在武昌光谷芯中心及漢口華中企業(yè)城表現(xiàn)較為突出。類似寫字樓的外觀吸引不少投資者關(guān)注（華中企業(yè)城一期即將交付使用）D.物流企業(yè)將是框架廠房新的使用大戶。電子商務(wù)的迅猛發(fā)展造就了物流企業(yè)起飛的一個(gè)平臺(tái)，但倉(cāng)儲(chǔ)與運(yùn)輸則直接關(guān)乎物流企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)十年中國(guó)物流行業(yè)將獲得井噴式的發(fā)展，而武漢的地理位置直接決定了物流企業(yè)在武漢建設(shè)大型倉(cāng)儲(chǔ)空間的必備選擇。單層廠房利用率低，老式廠房結(jié)構(gòu)不適合現(xiàn)代物流企業(yè)的檢索、運(yùn)輸及網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)行；因此，不論是租、或是買，新式框架廠房則成為眾多物流企業(yè)的必然之選。9.對(duì)華頂?shù)膯⑹荆篈.銷售向前更進(jìn)一步，爭(zhēng)取在產(chǎn)品開始規(guī)劃時(shí)就能把握解客戶的需求，使產(chǎn)品的適應(yīng)性能增強(qiáng)。B