物業(yè)管理企業(yè)重組整合的必要性及可行性

物業(yè)管理公司重組、整合的必要性及可行性物業(yè)管理公司重組、整合的必要性及可行性作者：佚名時(shí)間：-7-15瀏覽量：背景:物業(yè)管理行業(yè)通過(guò)20數(shù)年的發(fā)展,在發(fā)展的過(guò)程中,經(jīng)歷了由小到大,由弱到強(qiáng),至今,全國(guó)已發(fā)展到2萬(wàn)多家物業(yè)公司的規(guī)模。但就其管理水平,現(xiàn)在,大多數(shù)物業(yè)管理公司處在規(guī)模小、實(shí)力弱、專業(yè)化水平低的階段,局限性以與國(guó)外公司相抗衡。根據(jù)我國(guó)物業(yè)管剪發(fā)展的方向,物業(yè)管理公司通過(guò)資源的重組、整合,實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),形成管理的規(guī)模化、集約化,減少經(jīng)營(yíng)成本,提高經(jīng)濟(jì)效益,積聚人才,擴(kuò)充實(shí)力,增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。這是必然的趨勢(shì)。一、物業(yè)管理公司重組現(xiàn)狀分析現(xiàn)在,物業(yè)管理的重組有三種狀態(tài):物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)重組、物業(yè)管理單位重組、物業(yè)管理公司重組。前者是將傳統(tǒng)的物管公司中專業(yè)技術(shù)含量高的人才、技術(shù)、設(shè)備分離出來(lái),按專業(yè)化運(yùn)作管理服務(wù)于公司和整個(gè)社會(huì)的調(diào)節(jié)過(guò)程;中者是通過(guò)物業(yè)管理單位的兼并、聯(lián)合和改組等來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理單位的調(diào)節(jié)過(guò)程;后者是通過(guò)兼并收購(gòu)、聯(lián)合、改造等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司之間的調(diào)節(jié)過(guò)程。、專業(yè)技術(shù)重組更為細(xì)化物業(yè)管理行業(yè)重組中的專業(yè)技術(shù)重組的產(chǎn)生,起初是在技術(shù)、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的,如物管公司普通是在機(jī)電、智能化、消殺等方面交給專業(yè)公司打理,而現(xiàn)在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專業(yè),如勞動(dòng)力密集的清潔和綠化。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),深圳凡國(guó)家一級(jí)和市屬甲級(jí)物管公司,其清潔衛(wèi)生幾乎全部或正在全部交給社會(huì)上專業(yè)清潔公司打理,由于這樣做在成本、服務(wù)質(zhì)量和勞資管理方面對(duì)物管公司更為有利。以至于這幾年深圳的清潔公司如雨后春筍般產(chǎn)生。在深圳,停車場(chǎng)管理在物業(yè)管理工作屬保安管理工作中的一部分,但隨著《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)機(jī)動(dòng)車停放和停車場(chǎng)建設(shè)管理?xiàng)l例》的即將頒布實(shí)施,許多專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理停車場(chǎng)的公司應(yīng)運(yùn)而生。這就是說(shuō),物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)化重組將進(jìn)一步在保安管理工作中細(xì)化分工,停車位的嚴(yán)重局限性即資源稀缺和當(dāng)代化停車場(chǎng)的高技術(shù)含量是這一專業(yè)技術(shù)重組的直接誘因?，F(xiàn)在在國(guó)內(nèi)外,如香港、日本等地區(qū)國(guó)家已有諸多停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。因此,物業(yè)管理行業(yè)重組的深化,專業(yè)技術(shù)重組不僅在技術(shù)含量高的專業(yè),在勞動(dòng)力密集的非技術(shù)專業(yè)也完全展開(kāi),同時(shí)隨著高新技術(shù)的運(yùn)用,將又不停產(chǎn)生出新的專業(yè)。2、物業(yè)管理行業(yè)重組從有形化為主向無(wú)形化為主轉(zhuǎn)變這一層面的重組,重要發(fā)生在物業(yè)管理單位重組和公司重組方面。在深圳、上海的物業(yè)管理規(guī)?；l(fā)展早期,物管公司通過(guò)重組發(fā)展壯大,無(wú)一不是以人力、資金、物力以及技術(shù)的整合來(lái)實(shí)現(xiàn)的,更多的體現(xiàn)在全委托物管上,亦即"有形的".而現(xiàn)在則更多是以"無(wú)形的"重組來(lái)實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)?；?jīng)營(yíng),即通過(guò)半委托。顧問(wèn)、咨詢、合作等多個(gè)形式來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的輸出等實(shí)現(xiàn)公司的總收入增加和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。前幾年,南方許多物管公司大規(guī)模發(fā)起在內(nèi)地圈地運(yùn)動(dòng),但因全國(guó)各地的法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、人文等諸方面的因素而形成的干差萬(wàn)別的物業(yè)管理環(huán)境,造成深圳物管公司大多水土不服而陷入泥潭,這也是深圳物管公司從"有形"輸出到今天的"無(wú)形"輸出一種重要外因。從近六個(gè)月來(lái)大多"洋物管"進(jìn)入內(nèi)地,更能闡明行業(yè)重組的"有形化"向"無(wú)形化"發(fā)展。這些年的外資物管公司進(jìn)入中國(guó)絕不是象當(dāng)年改革開(kāi)放早期那種挾巨款、技術(shù)的外資公司,而僅僅是一種"無(wú)形"的投資,帶來(lái)的僅僅是品牌、管理理念等等。如近來(lái)活躍于國(guó)內(nèi)物管行業(yè)的戴德粱行、嘉里建設(shè)等物業(yè)公司,看不到人、財(cái)、物的整合,這些公司從高管人員到普通員工基本都是國(guó)內(nèi)本土員工構(gòu)成。因此,不管是深圳物管公司之間的整合。還是對(duì)內(nèi)地物管市場(chǎng)的拓展,抑或是"洋物管"的進(jìn)入,我們更多地看到的是公司品牌、理念和管理的輸出來(lái)實(shí)現(xiàn)重組。3、物管公司的資產(chǎn)重組實(shí)施的規(guī)模和跨度日益加大物業(yè)管理行業(yè)重組的前兩種重組,在物管公司內(nèi)部或物管公司之間能夠?qū)崿F(xiàn),但跨行業(yè)、跨區(qū)域的多公司重組卻是一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)行為,近期的幾起物管公司重組表明較重的政府行政色彩,使得物業(yè)管理公司的資產(chǎn)重組的規(guī)模和力度前所未有。深圳市常安物業(yè)對(duì)凱虹物物業(yè)管理公司重組、整合的必要性及可行性作者：佚名時(shí)間：-7-15瀏覽量：業(yè)和啟利物業(yè)的兼并重組,就基本上是在南山區(qū)政府的主持和協(xié)調(diào)下順利完畢的。常安物業(yè)是市屬甲級(jí)物管公司,而凱虹和啟利物業(yè)僅為乙級(jí)和丙級(jí)資質(zhì),管理規(guī)模也不大,通過(guò)這一"政府行為"重組后的常安物業(yè)規(guī)模得以快速擴(kuò)大,管理內(nèi)容從過(guò)去走單一住宅物業(yè)擴(kuò)展到了工業(yè)區(qū)物業(yè)等,也順利度過(guò)了重組后的磨合期,現(xiàn)在常安物業(yè)成為南山區(qū)大型物管公司之一。天津市天孚物業(yè)管理有限公司的重組則是"政府行為"最成功的重組。在天津開(kāi)發(fā)區(qū)工委的主持下,將天津市分屬三個(gè)系統(tǒng)的8家物管公司組建為現(xiàn)在的天孚物業(yè)公司。這種跨系統(tǒng)、跨單位的重組,只有用政府這只強(qiáng)大的"手"才有可能順利實(shí)現(xiàn)。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的公司重組使得物業(yè)管理的區(qū)域跨度和品牌資質(zhì)的集中度空前加大。招商局物業(yè)的整合重組應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)動(dòng)作最大的重組之一。其跨度之大,物業(yè)單位分布在香港、北京、上海、南京等地區(qū),面積1000多萬(wàn)平方米,人員4000多人,含有2個(gè)甲級(jí),多個(gè)乙級(jí)和丙級(jí)的品牌,在招商集團(tuán)的主持下,最后重組整合為"招商物業(yè)"這一種品牌。最典型的是近期發(fā)生的堪稱現(xiàn)在國(guó)內(nèi)品牌級(jí)別最高的重組——中航物業(yè)和南光物業(yè)的重組,兩公司都含有國(guó)家一級(jí)和深圳甲級(jí)資質(zhì)。這些成功案例尚有諸如上海中環(huán)陸家嘴物業(yè)的重組等等。物業(yè)管理通過(guò)近幾年的成熟期,其行業(yè)中的公司重組,已完全不僅限于優(yōu)勝劣汰,大吃小的范疇,新的重組趨勢(shì)表明,物業(yè)管理公司重組將向跨區(qū)域、跨公司、品牌高度集中發(fā)展,重組的目的是為了更加好的實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略,通過(guò)資產(chǎn)重組來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化是建立當(dāng)代產(chǎn)權(quán)制度、擴(kuò)大公司規(guī)模、提高公司競(jìng)爭(zhēng)能力和參加資我市場(chǎng)的重要途徑。在政府或集團(tuán)的行為下,公司重組規(guī)模和態(tài)勢(shì)將愈演愈烈。二、資本重組的理論基礎(chǔ)、資本運(yùn)行理論資產(chǎn)重組不僅符合建立當(dāng)代公司制度的客觀規(guī)定,并且也是公司實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)行和向外擴(kuò)張的有效手段。隨著生產(chǎn)和服務(wù)的社會(huì)化程度的不停提高,公司通過(guò)聯(lián)合、合并、收購(gòu)等資產(chǎn)重組手段增進(jìn)資本規(guī)模和公司規(guī)模的擴(kuò)大是一種必然趨勢(shì)。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),這種重組、整合的好處重要體現(xiàn)在下列幾方面:首先,有助于實(shí)現(xiàn)資源共享,節(jié)省管理成本,實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。另首先,有助于實(shí)施品牌管理。能夠?qū)⑺茌牭娜课飿I(yè)統(tǒng)一在一種品牌的旗幟下,使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范等方面都體現(xiàn)品牌的特色。再次,能夠增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)能力,物管公司的發(fā)展不是憑借對(duì)特定物業(yè)管理的壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán),而是憑借優(yōu)質(zhì)和人性化的服務(wù)與管理。在這方面大公司比中小公司含有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)資產(chǎn)重組來(lái)擴(kuò)大公司的規(guī)模,除了采用并購(gòu)的方式之外,一種重要的途徑就是運(yùn)用現(xiàn)有的資我市場(chǎng)進(jìn)行資本運(yùn)行。資我市場(chǎng)的發(fā)展為物業(yè)管理公司的資產(chǎn)重組提供了良好的外部環(huán)境。2、資源配備和戰(zhàn)略管理理論廣義的資產(chǎn)重組事實(shí)上涉及業(yè)務(wù)重組、人員和機(jī)構(gòu)重組以及資產(chǎn)和債務(wù)重組三部分內(nèi)容。資產(chǎn)重組的目的有兩個(gè),一種是為了實(shí)現(xiàn)公司資源的優(yōu)化配備,另一種是滿足公司的發(fā)展戰(zhàn)略的需要。以資源的優(yōu)化配備為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組重要是根據(jù)市場(chǎng)的需要來(lái)不停的調(diào)節(jié)和整合公司所含有的多個(gè)資源。例如許多物業(yè)管理公司重要是以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)來(lái)組合和配備公司的人力和物力資源,但是隨著對(duì)物業(yè)管理水平規(guī)定的不停提高和物業(yè)管理中科技含量的不停上升,越來(lái)越需要專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。適應(yīng)這種市場(chǎng)變化的公司就能夠考慮對(duì)公司進(jìn)行資產(chǎn)重組,根據(jù)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)擬定自己的核心業(yè)務(wù)。以公司發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組則是彌補(bǔ)公司資源短缺、實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效手段。例如當(dāng)從事單一的物業(yè)管理的公司在向綜合的項(xiàng)目管理公司發(fā)展的過(guò)程中,往往面臨資源的短缺,這時(shí)公司就能夠通過(guò)合并、兼并、收購(gòu)等資產(chǎn)重組方式來(lái)滿足自己的發(fā)展需要。固然對(duì)于任何一種公司來(lái)說(shuō),如果能夠通過(guò)資產(chǎn)重組而進(jìn)入資我市場(chǎng),資產(chǎn)重組對(duì)公司發(fā)展就含有更加重要的意義。三、資產(chǎn)重組的現(xiàn)實(shí)意義對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行資產(chǎn)重組對(duì)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展含有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我國(guó)物業(yè)管理公司重要有三類,一類是由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司,這類公司由于缺少完全的公司經(jīng)營(yíng)自主權(quán),因此難以發(fā)揮其主動(dòng)性和潛力。另一類是由開(kāi)發(fā)商建立的物業(yè)管理公司,這類公司大多以經(jīng)營(yíng)自己開(kāi)發(fā)的寫字樓和住宅社區(qū)的物業(yè)管理為主,在經(jīng)營(yíng)上含有一定的壟斷性,市場(chǎng)化程度不高。第三類是適應(yīng)市場(chǎng)需要而自發(fā)產(chǎn)生的各類保安、物業(yè)管理公司重組、整合的必要性及可行性作者：佚名時(shí)間：-7-15瀏覽量：保潔、綠化等專業(yè)化物業(yè)管理公司,這類公司的普通服務(wù)單一并且規(guī)模較小。這些公司如果要獲得發(fā)展必須走聯(lián)合發(fā)展的道路。、資產(chǎn)重組有助于建立當(dāng)代公司制度物業(yè)管理作為一種特殊的服務(wù)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù),是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住宅的商品化而產(chǎn)生的新生事物?，F(xiàn)在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展所面臨的一種重要問(wèn)題就是產(chǎn)權(quán)構(gòu)造不合理,公司缺少經(jīng)營(yíng)自主權(quán)和主動(dòng)性。對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)也存在產(chǎn)權(quán)構(gòu)造不合理的現(xiàn)象,這重要體現(xiàn)為大部分物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的二級(jí)公司而沒(méi)有成為完全的公司法人,它們重要承當(dāng)一級(jí)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的物業(yè)管理,經(jīng)營(yíng)上沒(méi)有壓力和動(dòng)力,同時(shí)缺少經(jīng)營(yíng)自主權(quán),也缺少創(chuàng)業(yè)意識(shí)。因此,通過(guò)資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化,盡快的建立起適應(yīng)市場(chǎng)化運(yùn)行的當(dāng)代公司制度,是完善物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)主體的重要方法。2、資產(chǎn)重組有助于消除壟斷增進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中存在的另一種突出問(wèn)題是市場(chǎng)發(fā)育不充足,公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境還沒(méi)有建立起來(lái)。除了缺少市場(chǎng)需求主體和必要的法律環(huán)境這樣某些外部因素之外,由于物業(yè)管理公司本身產(chǎn)權(quán)主體的問(wèn)題而形成的經(jīng)營(yíng)壟斷是造成市場(chǎng)缺少競(jìng)爭(zhēng)的重要因素。作為一種寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中的服務(wù)性行業(yè),競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公司的發(fā)展含有巨大的推動(dòng)作用。但是從我國(guó)物業(yè)管理公司的主體來(lái)看,無(wú)論是在房管所轉(zhuǎn)制基礎(chǔ)上形成的國(guó)有物業(yè)管理公司,還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理公司,都有自己特定的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域和壟斷市場(chǎng),彼此之間很難展開(kāi)公平競(jìng)爭(zhēng)。后來(lái)者為例,絕大多數(shù)物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商自己組建的,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一種環(huán)節(jié),遵照著“誰(shuí)開(kāi)發(fā),誰(shuí)管理”的經(jīng)營(yíng)模式。這種模式所產(chǎn)生的保護(hù)機(jī)制是形成市場(chǎng)壟斷的基礎(chǔ)。普通說(shuō)來(lái)壟斷經(jīng)營(yíng)都會(huì)產(chǎn)生可觀的壟斷收入,但有些開(kāi)發(fā)商為了推銷自己的商品房和寫字樓推出“零物業(yè)管理收費(fèi)”服務(wù),這不僅破壞了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,并且使物業(yè)管理公司處在附屬的地位,很難獨(dú)立的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)。針對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)中存在的壟斷經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象,各地的政府管理部門都在主動(dòng)的推行物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)制度,但愿以此來(lái)消除壟斷,營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境或機(jī)制。通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)承接物業(yè)也是管理水平較高的物業(yè)管理公司的共同心愿。但現(xiàn)在通過(guò)招投標(biāo)方式承接的物業(yè)只占整個(gè)行業(yè)的少部分。商品房管理市場(chǎng)的物業(yè)基本由房產(chǎn)商自己組建的物業(yè)管理公司所壟斷。這種狀況表明,政府的行政干預(yù)在不含有獨(dú)立的市場(chǎng)主體的條件下很難發(fā)揮它應(yīng)有的作用。要徹底的解決物業(yè)管理市場(chǎng)中的壟斷現(xiàn)象,盡快的形成競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境,還必須通過(guò)資產(chǎn)重組來(lái)塑造自主經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)主體。3、資產(chǎn)重組有助于物業(yè)管理公司的規(guī)?；?jīng)營(yíng)即使物業(yè)管理是一種勞動(dòng)密集和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)性行業(yè),但是其經(jīng)營(yíng)效益仍然是建立在規(guī)模經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的。特別是對(duì)于某些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)當(dāng)代化的物業(yè)管理手段和技術(shù)的應(yīng)用的前提條件是物業(yè)管理必須含有一定的規(guī)模。然而,我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中存在的另一種問(wèn)題就是公司的經(jīng)營(yíng)還沒(méi)有達(dá)成合理的規(guī)模。由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小,專業(yè)化程度較低,因此成本高效益差,大多數(shù)公司處在微利或者虧損狀態(tài)。由此看來(lái),通過(guò)資產(chǎn)重組,促使小公司之間的聯(lián)合,實(shí)現(xiàn)集約化和規(guī)?；?jīng)營(yíng)是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)定。通過(guò)資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)規(guī)?；图s化經(jīng)營(yíng)對(duì)改善物業(yè)管理有非常重要的意義。首先其有助于資源共享,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和資源的優(yōu)化配備。資產(chǎn)重組合并之后,公司能夠?qū)λ茌牭娜课飿I(yè),統(tǒng)籌調(diào)配人力物力,提高設(shè)備運(yùn)用率管理的效率,減少管理成本,從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。另首先,有助于實(shí)施品牌管理。能夠?qū)⑺茌牭娜课飿I(yè)統(tǒng)一在一種品牌的旗幟下,使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范等方面都體現(xiàn)品牌的特色。再次,有助于加速物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化。集約化的物業(yè)管理,還能夠使管理權(quán)分散的物業(yè)相對(duì)集中到一批有品牌、有實(shí)力、有信譽(yù)的管理公司統(tǒng)一管理。因此,能夠說(shuō)通過(guò)資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化大力推動(dòng)物業(yè)管理集約化和規(guī)?；芾?走大型化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的道路是物業(yè)管理行業(yè)將來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)。四、物業(yè)管理公司資產(chǎn)重組的模式資產(chǎn)重組是指通過(guò)對(duì)公司資產(chǎn)總量和資產(chǎn)構(gòu)造的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目的的一種行為。廣義的資產(chǎn)重組不僅涉及資產(chǎn)和負(fù)債重組。并且還涉及業(yè)務(wù)重組和人員與機(jī)構(gòu)重組。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)資產(chǎn)重組目的有兩個(gè),一種是實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng),另一種是根據(jù)公司的發(fā)展需要對(duì)公司的資源進(jìn)行重新的配備。實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目的能夠有效的提高公司的資產(chǎn)質(zhì)量,從而能夠在不增加資本存量的基礎(chǔ)上提高公司的經(jīng)營(yíng)效率。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),資產(chǎn)重組的核心問(wèn)題就是根據(jù)公司的具體狀況合理的選擇資產(chǎn)重組的模式。物業(yè)管理公司重組、整合的必要性及可行性作者：佚名時(shí)間：-7-15瀏覽量：從業(yè)務(wù)內(nèi)容上來(lái)看,物業(yè)管理公司重要有兩類,一類是項(xiàng)目管理公司,這類公司對(duì)所管理的寫字樓或者住宅社區(qū)等提供全方面的綜合性物業(yè)管理服務(wù);另一類是專業(yè)化物業(yè)管理公司,這類公司普通只提供與物業(yè)管理有關(guān)的某一類或者某幾類專項(xiàng)服務(wù),例如保安、保潔、綠化、水電氣熱的維修等。這兩類公司在資產(chǎn)重組中所面臨的問(wèn)題各有不同。項(xiàng)目管理公司資產(chǎn)重組的重點(diǎn)是在擴(kuò)大公司項(xiàng)目管理規(guī)模的基礎(chǔ)上在公司內(nèi)部實(shí)施專業(yè)化分工,以提高資源的運(yùn)用效率;而專業(yè)化物業(yè)管理公司資產(chǎn)重組的重點(diǎn)則在于如何根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要在保存核心業(yè)務(wù)的同時(shí)逐步的擴(kuò)大有關(guān)服務(wù)的內(nèi)容。公司的類型不同,所面臨的問(wèn)題也不同,因此不存在一種一成不變的資產(chǎn)重組方式。但是根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特性,概括地說(shuō)有三種資產(chǎn)重組方式可供選擇。、以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)進(jìn)行資產(chǎn)重組就是對(duì)公司所管理的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行人員、設(shè)備和資金的合并,使之達(dá)成合理的規(guī)模。在這種資產(chǎn)重組中必須要解決好兩個(gè)方面的問(wèn)題;首先,這種資產(chǎn)重組的目的重要是為謀求規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益,因此擬定合理的項(xiàng)目管理規(guī)模是資產(chǎn)重組的一項(xiàng)重要工作。另首先,由于公司是以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ),因此所提供的管理服務(wù)涉及了許多的專業(yè)內(nèi)容。但是在資產(chǎn)重組中公司應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)發(fā)展自己的核心業(yè)務(wù),而通過(guò)戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式將某些專業(yè)化強(qiáng)并且臨時(shí)不經(jīng)濟(jì)的業(yè)務(wù)剝離出去,這樣做有助于哺育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力?，F(xiàn)在有人認(rèn)為項(xiàng)目管理公司應(yīng)當(dāng)不停的擴(kuò)大服務(wù)的范疇,通過(guò)服務(wù)的多樣化來(lái)提高公司的盈利能力。這事實(shí)上是一種誤區(qū)。任何一種公司不管規(guī)模有多大都不可能提供全方面的多個(gè)服務(wù),并且對(duì)于絕大部分服務(wù)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都有一種基本的合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模,因此增加服務(wù)項(xiàng)目不一定就能增加盈利。按照項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)重組的好處是有助于物業(yè)管理品牌的建設(shè),形成自己的管理特色。不利之處是當(dāng)項(xiàng)目過(guò)于分散而無(wú)法有效的進(jìn)行項(xiàng)目合并時(shí)資源共享和規(guī)?；?jīng)營(yíng)的目的難以實(shí)現(xiàn)。2、以專業(yè)化服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組以專業(yè)化服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組就是按照物業(yè)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容組建專業(yè)化管理機(jī)構(gòu),對(duì)公司所管轄的物業(yè)管理項(xiàng)目以及其它物業(yè)管理公司提供專業(yè)化管理服務(wù)。以專業(yè)化服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組的目的不是謀求項(xiàng)目管理的規(guī)?；?jīng)營(yíng),而是謀求專業(yè)化分工所帶來(lái)的資源配備效率和管理效率提高的好處。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)由于大多業(yè)務(wù)內(nèi)容在技術(shù)規(guī)定和服務(wù)內(nèi)容方面含有相對(duì)的獨(dú)立性,這就為按照專業(yè)化服務(wù)內(nèi)容為基礎(chǔ)進(jìn)行資產(chǎn)重組提供了基本的前提條件。例如公司能夠按照保安、保潔、設(shè)備維修、園林綠化、網(wǎng)絡(luò)管理等物業(yè)管理的核心業(yè)務(wù)以及其它輔助業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)組建對(duì)應(yīng)的服務(wù)部和業(yè)務(wù)部門,配備必要的人員、設(shè)備和資金,作為公司的成本中心單獨(dú)進(jìn)行核算。以專業(yè)化服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組的好處是有助于規(guī)范專業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)原則,提高物業(yè)管理服務(wù)的水平,最大程度地提高資源的配備效率從而節(jié)省人力、物力和財(cái)力。3、綜合性資產(chǎn)重組單純的以物業(yè)管理項(xiàng)目或者以專業(yè)化管理服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組都服從一定的重組目的,并且含有各自的局限性。事實(shí)上物業(yè)管理公司能夠采用一種綜合性資產(chǎn)重組方案,以有效的發(fā)揮資產(chǎn)重組的資源配備效率和規(guī)?；?jīng)營(yíng)效率,同時(shí)克服上述兩種資產(chǎn)重組方案的局限性。具體的做法是:首先,以項(xiàng)目為基礎(chǔ)對(duì)公司的人員、組織機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)進(jìn)行重組,形成項(xiàng)目管理的基本框架構(gòu)造;另首先,在資產(chǎn)重組的過(guò)程中根據(jù)每一種物業(yè)管理項(xiàng)目的具體狀況擬定各自的核心業(yè)務(wù),形成含有核心競(jìng)爭(zhēng)力的公司內(nèi)專業(yè)化分工的經(jīng)營(yíng)特色;再次,在公司內(nèi)專業(yè)化分工和特色經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)資源共享,即每一種項(xiàng)目都向其它項(xiàng)目提供核心業(yè)務(wù)的管理服務(wù),實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的“業(yè)務(wù)聯(lián)盟”。從業(yè)務(wù)聯(lián)系角度來(lái)看,這將形成矩陣形構(gòu)造。例如北京的籃蝶物業(yè)管理集團(tuán)就是一種混合型的物業(yè)管理公司。公司不僅下設(shè)物業(yè)管理部、樓宇設(shè)備部、商業(yè)管理中心、消防治安部、財(cái)務(wù)部等職能部門,并且還設(shè)有機(jī)電工程部、電梯部、經(jīng)營(yíng)部、物業(yè)顧問(wèn)中心、物業(yè)租賃中心等專業(yè)化服務(wù)部門,同時(shí)還設(shè)有寫字樓開(kāi)發(fā)部、酒店管理中心、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)中心等遹目管理部門五、公司購(gòu)并過(guò)程中需關(guān)注的問(wèn)題物管公司在從事購(gòu)并過(guò)程重要注意下列幾個(gè)方面:首先,購(gòu)并要有助于提高公司的資產(chǎn)質(zhì)量。資產(chǎn)是公司實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的的載體,公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的的過(guò)程事實(shí)上是對(duì)其掌握的資產(chǎn)的運(yùn)用過(guò)程。而資產(chǎn)質(zhì)量的好壞決定著公司運(yùn)行的效果。資產(chǎn)質(zhì)量不高例如資產(chǎn)總量或資產(chǎn)配備不合理,就無(wú)法最大程度地向社會(huì)提供滿足市場(chǎng)需求的管理服務(wù)。資產(chǎn)的質(zhì)量決定了公司發(fā)展的最大能量程度,公司管理水平和操作技巧的提高,只能以資產(chǎn)的質(zhì)量為基準(zhǔn)。因此公司的購(gòu)并活動(dòng)必須能夠有助于改善公司的資產(chǎn)質(zhì)量。另首先,購(gòu)并要有助于實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略。由于物業(yè)管理公司面臨的重要問(wèn)題是擴(kuò)大公司的規(guī)物業(yè)管理公司重組、整合的必要性及可行性作者：佚名時(shí)間：-7-15瀏覽量：模,因此為了實(shí)現(xiàn)這一公司發(fā)展戰(zhàn)略,物業(yè)管理公司在購(gòu)并過(guò)程中能夠根據(jù)自己的實(shí)際狀況進(jìn)行橫向或者縱向購(gòu)并。例如以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)的公司能夠通過(guò)購(gòu)并其它項(xiàng)目管理公司而擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模;而以專業(yè)化管理服務(wù)為基礎(chǔ)的公司能夠通過(guò)購(gòu)并其它專業(yè)化服務(wù)公司而擴(kuò)大自己的服務(wù)范疇。再次,購(gòu)并要有助于提高公司的資源配備效率。公司之間的合并應(yīng)當(dāng)能夠?qū)崿F(xiàn)資源互補(bǔ),例如不同的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)公司之間的合并能夠快速的實(shí)現(xiàn)公司的資源互享并形成綜合管理能力。公司之間的收購(gòu)則要能夠加強(qiáng)或者形成公司的核心競(jìng)爭(zhēng)能力,彌補(bǔ)公司的業(yè)務(wù)空白。例如網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營(yíng)是適應(yīng)信息技術(shù)的發(fā)展而對(duì)物業(yè)管理提出的新的挑戰(zhàn),而物業(yè)管理公司要快速的形成自己的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)能力除了能夠自己建立網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)之外,還能夠通過(guò)購(gòu)并的方式收購(gòu)現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)公司,這不僅能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化,并且還能夠擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模并節(jié)省公司的投資成本。另外,在購(gòu)并過(guò)程中還要注意其它有關(guān)問(wèn)題。例如公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與否存在著購(gòu)并需求、公司之間的購(gòu)并與否是改善公司經(jīng)營(yíng)狀況的最佳途徑,所采用的資產(chǎn)調(diào)節(jié)方式與否合理、資產(chǎn)調(diào)節(jié)中和調(diào)節(jié)后的有關(guān)整合手段與否合理等。同時(shí)還要對(duì)購(gòu)并進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。高效率的購(gòu)并重組應(yīng)當(dāng)能夠使公司產(chǎn)生短期和長(zhǎng)久的財(cái)務(wù)效益,特別是應(yīng)當(dāng)使公司的某些重要財(cái)務(wù)指標(biāo),例如凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、每股收益等在相稱長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)得以提高。通過(guò)這些分析,我們能夠選擇最佳的購(gòu)并重組方式,制訂周詳?shù)馁?gòu)并重組方案,并針對(duì)可能出現(xiàn)的多個(gè)財(cái)務(wù)問(wèn)題及早制訂對(duì)策。六、資產(chǎn)重組需要政府調(diào)控對(duì)于絕大多數(shù)公司來(lái)說(shuō),產(chǎn)權(quán)多元化更多的是一種市場(chǎng)行為,面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),大公司為了保持自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不停的兼并中小公司,而中小公司則為了生存通過(guò)合并而走向聯(lián)合自強(qiáng)的道路。公司之間的兼并和合并增進(jìn)了資本的集中和公司規(guī)模的擴(kuò)大,然而,物業(yè)管理行業(yè)是一種“經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷市場(chǎng)”,以行政管轄權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)為基