旅游可行性研究報告

旅游開發(fā)可行性研究報告目錄TOC\o”1-2”\h\z1項目總論 1_Toc92528440"1。2研究工作根據(jù) 2HYPERLINK\l”_Toc92528441”1。3項目研究的范疇 2HYPERLINK\l”_Toc92528442”1。4項目投資回報 3HYPERLINK\l”_Toc92528443"1。5可行性研究初步結(jié)論 32項目背景和發(fā)展概況 5_Toc92528446”2.2項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 5HYPERLINK\l”_Toc92528447”2。3.我市工業(yè)旅游資源調(diào)查及分析 6HYPERLINK\l”_Toc92528448”2。4投資的必要性 83。2周邊出游市場概述 9HYPERLINK\l”_Toc92528452”3。3市場調(diào)研的基本結(jié)論 124建設(shè)條件 15HYPERLINK\l”_Toc92528454”4。1資源稟賦狀況 15HYPERLINK\l”_Toc92528455”4.2區(qū)位條件 15HYPERLINK\l”_Toc92528456"4。3交通狀況 16HYPERLINK\l”_Toc92528457"4。4文脈分析 17HYPERLINK\l”_Toc92528458”4。5自然狀況 18HYPERLINK\l”_Toc92528459"4.6人力資源條件 185.1主題定位： 19HYPERLINK\l”_Toc92528462”5。2總體項目布置 19HYPERLINK\l”_Toc92528463”5。3礦道旅游－我市嘉年華 20HYPERLINK\l”_Toc92528464"5。4我市往事 27HYPERLINK\l”_Toc92528465"5。5我市1900 28HYPERLINK\l”_Toc92528466"5.6山頂休閑區(qū) 28HYPERLINK\l”_Toc92528467”5.7項目設(shè)計容量 29_Toc92528469”6.1環(huán)保原則 32HYPERLINK\l”_Toc92528470"6。2生態(tài)環(huán)保 32HYPERLINK\l”_Toc92528471”6。3廢物解決辦法及達(dá)標(biāo)規(guī)定 33HYPERLINK\l”_Toc92528472"6.4大氣環(huán)保 34_Toc92528474”6.6消防、安全與衛(wèi)生 34HYPERLINK\l”_Toc92528475"7公司組織和勞動定員 367。2公司組織形式 36HYPERLINK\l”_Toc92528478”7。3勞動定員 37HYPERLINK\l”_Toc92528479”8項目實施進(jìn)度安排 39_Toc92528481”8。2項目建設(shè)方式 40HYPERLINK\l”_Toc92528482"8.3項目建設(shè)根據(jù) 40_Toc92528484"8。5項目組織管理 418。6開發(fā)第一階段的具體時間安排 419。1項目資本運作基本思路 43HYPERLINK\l”_Toc92528489”9。2項目運作構(gòu)造 45_Toc92528495"10。3測算闡明 50HYPERLINK\l”_Toc92528496”10。4損益估算 5110.6財務(wù)評價 53HYPERLINK\l”_Toc92528499”10。7不擬定性分析 53HYPERLINK\l”_Toc92528500”10。8國民經(jīng)濟效益分析 54HYPERLINK\l”_Toc92528501”10。9風(fēng)險與對策 56HYPERLINK\l”_Toc92528502"11可行性研究結(jié)論與建議 58HYPERLINK\l”_Toc92528503"11。1結(jié)論 58HYPERLINK\l”_Toc92528504"11。2建議 591項目總論1。1項目背景表1-1項目背景表項目名稱我市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報告主管部門我省省我市市文體旅游局完畢單位深圳市度假灣公司策劃有限公司法人代表王傳黎■位置我市市位于我省省南部本州州,本州北岸,■面積我市市轄區(qū)總面積1587平方公里,東西最長40。5公里,南北最長56。5公里。其中山地面積占九成左右，森林覆蓋率24。4％.■品牌我省是旅游大省,其美麗的山水風(fēng)光每年吸引幾千萬游客來滇旅游，我市是世界上最早、最大的產(chǎn)錫基地,擁有獨特的工業(yè)文化，加上小城依山抱湖，垂柳輕拂，綠草茵茵,湖光山色美不勝收，被中外朋友譽為“東方佛羅倫薩”,構(gòu)成了我市獨特的旅游資源體系,深度發(fā)掘后定能大放異彩?！鎏攸c依靠我省省“大旅游圈”的整體強勢,開發(fā)綜合休閑、觀光的旅游項目。市場基礎(chǔ)好，旅游資源本身特色濃厚.■有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施城區(qū)擁有公共汽車線路5條，轄區(qū)內(nèi)公路總長近987.8多公里，近30多個景點機動車能夠達(dá)成,整體水平不高.■市場狀況以97年為例，全年接待游客26。8萬人次，其中90%為公務(wù)、商務(wù)旅游，專程旅游者僅占10％,且絕大多數(shù)為本州州內(nèi)游客.■有關(guān)政府“先有云錫，后有我市"是我市市的真實反映，我市以錫而榮,但是錫作為一種礦產(chǎn)資源,含有不可再生性。相對單一的產(chǎn)業(yè)格局必然存在遠(yuǎn)期的隱憂，我市市政府正是未雨綢繆，高瞻遠(yuǎn)矚,果斷決策運用現(xiàn)有資源發(fā)展有關(guān)產(chǎn)業(yè)，借助旅游業(yè)――這個“朝陽產(chǎn)業(yè),無煙工業(yè)”確保我市的長久繁華.1。2研究工作根據(jù)■項目主管部門對項目的建設(shè)規(guī)定所下達(dá)的指令性文獻(xiàn)；對項目承接單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文獻(xiàn).■可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文獻(xiàn).■國家和擬建地區(qū)的開發(fā)建設(shè)政策、法令和法規(guī).■根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。1。3項目研究的范疇■市場分析與預(yù)測■總體規(guī)劃■環(huán)保方法分析■公司組織與勞動定員■項目實施計劃■投資估算與資金籌措■財務(wù)評價■項目的社會效益和生態(tài)效益分析1。4項目投資回報經(jīng)綜合分析研究，擬定本項目的重要經(jīng)濟指標(biāo)以下：1、總投資10559萬元；2、內(nèi)部收益率:（IRR）為17。87%；3、靜態(tài)投資回收期為5.27年；4、動態(tài)投資回收期為6.；5、財務(wù)凈現(xiàn)值為11919.2萬元.1。5可行性研究初步結(jié)論一、政策可行：該項目是國家激勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加緊開發(fā)可盡早形成我市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。亦契合我省“旅游興省”的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向.二、區(qū)位可行:文化氛圍獨特,地理位置優(yōu)越,自然環(huán)境優(yōu)美,適合開發(fā)文化景觀類景區(qū)和休閑度假項目.三、市場可行:現(xiàn)在同類產(chǎn)品的供應(yīng)市場局限性，需求市場較旺盛.四、效益可行:本項目的經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益均較佳。五、技術(shù)可行：項目本身所需高端大型娛樂設(shè)備,由國外設(shè)備公司提供。六、文化可行:我市工業(yè)文化悠久，自然風(fēng)光良好，該項目建成后，可與其它景區(qū)形成璧合優(yōu)勢,增進(jìn)該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。2項目背景和發(fā)展概況2。1項目提出的背景世界上最大的產(chǎn)業(yè)就是旅游業(yè)，在發(fā)達(dá)國家，人們用于旅游上的消費是收入的三分之一，21世紀(jì)更是世界旅游業(yè)高速發(fā)展的世紀(jì)，特別是發(fā)展中國家，由于科技和工業(yè)相對落后,都將旅游業(yè)擺在優(yōu)先發(fā)展的地位，我們國家為了激勵旅游，拉大內(nèi)需,刺激經(jīng)濟發(fā)展，從雙休日制度的實施,到如今的三個黃金周，再到即將實施的帶薪年休假制。假日里，火車、汽車、飛機風(fēng)馳電掣地搬運人口，旅游業(yè)成了“取款機”。能夠預(yù)測：一種和世界經(jīng)濟接軌的旅游經(jīng)濟潮已經(jīng)形成，各地都在把握旅游業(yè)的無限商機，含有戰(zhàn)略眼光的公司家也都把眼光投向到旅游產(chǎn)業(yè)上來，這是時代的必然。中國是含有十三億人口的泱泱大國,加之又加入了WTO,一種更加開放的中國將呈現(xiàn)于世人面前，發(fā)達(dá)國家的旅游觀念和先進(jìn)管理模式也必將增進(jìn)中國旅游業(yè)的高速發(fā)展。世界各國都在爭取中國這個最大旅游客源市場，出于互惠,出于向往歷史悠久、旅游資源豐富的文明古國——中國，各國都競相來中國進(jìn)行旅游交往,我國必將成為全球最大的旅游目的地，據(jù)世界旅游組織（WTO）預(yù)測:到，中國的國際旅游創(chuàng)匯可達(dá)600億美元，國內(nèi)旅游收入2萬億人民幣。我省是我國的旅游大省，其美麗的山水風(fēng)光每年吸引近萬游客來滇旅游，旅游業(yè)的發(fā)達(dá)不僅將我省推向了世界，同時也帶來了客觀的財政收入，旅游業(yè)已經(jīng)成為我省的支柱產(chǎn)業(yè).2.2項目發(fā)起人和發(fā)起緣由項目發(fā)起單位或發(fā)起人的全稱：我省省我市市文體旅游局發(fā)起緣由：本州州地處滇南要地，旅游業(yè)起步較晚,但發(fā)展較快.隨著90年代對燕子洞、阿廬古洞的相繼開發(fā)，大量的國內(nèi)外旅游者紛紛慕名而來,增進(jìn)了旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,繼而形成了一大批有較強吸引力旅游景區(qū)、景點和都市，如：建水臨安古城、阿廬古洞、蔓耗熱帶雨林、元陽觀音山、石屏異龍湖、彌勒白龍洞和屏邊大圍山等風(fēng)景名勝區(qū)，南溪河河口邊貿(mào)都市；旅游產(chǎn)品也從單一的觀光旅游逐步轉(zhuǎn)向綜合性旅游，經(jīng)濟效益明顯增強.地理優(yōu)勢明顯、交通便捷，開發(fā)潛力巨大；開發(fā)難度較小，開發(fā)成本不大。2。3.我市工業(yè)旅游資源調(diào)查及分析2。3。1我市工業(yè)旅游資源調(diào)查我市——中國錫都，從數(shù)年燦爛的“錫文化"歷程中一路走來，不僅為人類發(fā)明了輝煌的物質(zhì)文明，同時發(fā)明了珍貴的精神文明.千百年來，源遠(yuǎn)流長的“錫文化”不僅孕育了我市這座古城，孕育了云錫公司,并且滋潤著我市經(jīng)濟圈，滋潤著我市人民。獨特的公司文化、掏金文化、地質(zhì)文化、區(qū)域文化、移民文化與邊境文化的交融，構(gòu)成了我市獨特的文化遺跡與景觀等旅游資源，構(gòu)成了我市十景——我市市區(qū)寶華寺、云廟、寶華公園、金湖、老陰山、小火車、尚甸龍泉、沙甸清真寺、蔓耗熱帶雨林、丫沙底溫泉.圖2—1我市工業(yè)旅游資源分布圖2.3。2我市工業(yè)旅游資源評價根據(jù)評價體系，以含糊記分法，將我市的每一處工業(yè)旅游資源按表中指標(biāo)進(jìn)行分別打分，最后得分見下表:表2-2我市工業(yè)旅游資源綜合評價馬拉格礦道7.50.5911。2210。82.461。5210。020.6064。69寸軌鐵路4.50。5911.2210.82。464.566。0012。3652。99錫行街4.5—5。615。40。411.526.006.1824。62寶豐隆2。250.591。871.801.234。566.002。0620。36由上表可知,我市的工業(yè)旅游資源中，礦道和寸軌鐵路的資源價值較高，含有開發(fā)較高吸引力的項目的條件；而錫行街和寶豐隆則得分偏低，但項目用地較前兩者又有很大優(yōu)勢，比較適合開發(fā)接待游客較大的旅游服務(wù)配套項目.2。4投資的必要性1）本項目將增進(jìn)我市的經(jīng)濟發(fā)展.為了充足挖掘和運用我市州的工業(yè)文化、歷史文化、建筑藝術(shù)和自然風(fēng)光等資源,將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢,以打造我市州新的旅游亮點和經(jīng)濟增加點,并力求將其塑造成含有地方特色的旅游精品區(qū)，必須從吃、住、行、游、購、娛六個方面對項目進(jìn)行整合.本項目的建立必然增進(jìn)我市的經(jīng)濟發(fā)展。2)政府需做強、做大旅游業(yè),打造旅游拳頭產(chǎn)品.即使改革開放后的20幾年中,我市旅游業(yè)與我省省日新月異的變化同樣得到了長足的發(fā)展，但橫向比較國內(nèi)其它地區(qū)，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模仍然偏小，仍有較大發(fā)展空間。本項目對規(guī)劃范疇內(nèi)進(jìn)行我市工業(yè)文化包裝,是充足運用我市旅游資源,增加旅游新亮點的有效途徑,也是做大做強我市旅游業(yè)，整合和提高我市旅游的重大舉措，必將豐富、壯大整個我市地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè).3）通過本項目的建設(shè)，將增強旅游業(yè)在我市地區(qū)國民經(jīng)濟中的地位。旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很強,對我市州國民經(jīng)濟發(fā)展有強大的輻射和涉及作用，能夠帶動我市地區(qū)有關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展,進(jìn)而增強旅游業(yè)在我市地區(qū)國民經(jīng)濟中的地位。4）通過本項目的建設(shè)，將增加我市的稅收、提高就業(yè)率。本項目建成后,旅游業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，將從我市本地招收大量的勞動力通過陪訓(xùn)后來進(jìn)入服務(wù)行業(yè),必將提高我市的勞動就業(yè)率。旅游業(yè)的開發(fā)建成也將為我市市提供穩(wěn)定的稅源。3旅游客源市場分析3。1概述消費者的需求是市場的原始動力,消費需求的變動也是調(diào)節(jié)產(chǎn)品的市場戰(zhàn)略和經(jīng)營方略的驅(qū)使和根據(jù)。因此尋找最有針對性的需求細(xì)分市場，研究它的變動規(guī)律，預(yù)測它的趨勢,用以指導(dǎo)項目的市場定位和產(chǎn)品定位，為制訂經(jīng)營戰(zhàn)略提供參考,將是著手本項目的第一課，這也是此文本的重要任務(wù)和目的.3。2周邊出游市場概述3。2.1國際、國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀及趨勢3.2。1.1國際旅游產(chǎn)業(yè)以來，世界旅游業(yè)遭受了一系列事件的沖擊，增加的腳步有放緩的趨勢，但增加的潛力仍然巨大。據(jù)世界旅游組織（WTO）統(tǒng)計，全球旅游收入達(dá)成4,620億美元，到國際游客數(shù)量可望達(dá)成150億人次。各國發(fā)展旅游業(yè)的事實證明,旅游業(yè)已經(jīng)成為推動經(jīng)濟增加的重要力量，據(jù)WTO測算,旅游業(yè)直接受入每增加1元，有關(guān)的行業(yè)收入便能增加4。3元。另外其在增加附加值、社會財富和就業(yè)機會方面也發(fā)揮了巨大作用。3.2。1.2國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)■度假旅游乃是大勢所趨現(xiàn)在,我國旅游業(yè)要登上新臺階，首要的就是推出新一代旅游產(chǎn)品，不停進(jìn)行產(chǎn)品構(gòu)造轉(zhuǎn)變的革命。我國旅游業(yè)缺少專項參加式的旅游項目，更缺少度假型旅游產(chǎn)品.近年來，隨著我國人民生活水平的提高，旅游消費的不停增加和旅游觀念的日漸成熟，人們開始不再追求花最少的錢、用最短的時間、玩盡量多的景點這種浮光掠影、走馬觀花式的旅游,而是渴望身心徹底的放松與休閑的生活——或到風(fēng)景秀麗的地方小住幾天，或到度假區(qū)修身養(yǎng)性一番,遠(yuǎn)離喧鬧的都市在大自然中與家人同享天倫之樂。有關(guān)專家指出：度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到含有一定規(guī)模所需的時間并不長，我國在3~5年內(nèi)可望形成含有一定規(guī)模的旅游度假市場,這一市場的形成和擴大，將為旅游業(yè)發(fā)明出旺盛的需求.■中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢◆區(qū)域性的競爭將更加激烈在全球經(jīng)濟一體化和國際、國內(nèi)區(qū)域性合作不停增強的大背景下，作為本身就含有很強分工協(xié)作和協(xié)調(diào)合作特性的旅游業(yè),區(qū)域聯(lián)合、地區(qū)旅游一體化已成為一種必然趨勢，并且區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平和當(dāng)代化水平越高,區(qū)域旅游一體化的迫切性和必然性越高?！袈糜螛I(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機遇從現(xiàn)在的狀況分析,將旅游業(yè)作為我國國民經(jīng)濟新的增加點的大政方針不會變化,與此同時，隨著民營經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，旅游業(yè)的投資主體也會隨之變化，非國有經(jīng)濟對旅游的投資將繼續(xù)擴大。近年來民營經(jīng)濟投資所產(chǎn)生的示范效應(yīng)，將使更多的民營資本轉(zhuǎn)向投資大、回收相對穩(wěn)定的長久投資項目。◆公民休閑消費方式的變化引發(fā)休閑產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們休閑的方式正走向多元化，需要有更多新型的休閑產(chǎn)業(yè)提供服務(wù),來滿足這些新的休閑需求?？傮w來說,旅游業(yè)是休閑業(yè)的一種構(gòu)成部份，并且是一種重要的構(gòu)成部分,隨著整個休閑需求的不停增加,休閑產(chǎn)業(yè)也必將擴大，旅游消費在整個休閑消費中的市場空間也將會越來越大?！艨沙掷m(xù)旅游發(fā)展將進(jìn)一步被關(guān)注旅游業(yè)的規(guī)模越來越大,參加旅游活動的人越來越多，旅游活動所涉及的范疇也越來越廣，因此，旅游業(yè)的發(fā)展對各個方面造成的影響也越來越受到關(guān)注。人們在關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展對地方經(jīng)濟的增進(jìn)作用的同時，更加關(guān)注它對環(huán)境、生態(tài)、社會文化遺產(chǎn)可能造成的破壞。在這方面，人們的關(guān)注點重要有三個方面：一是制止或控制建設(shè)性的破壞;二是控制環(huán)境敏感地區(qū)的游客流量；三是普及“綠色經(jīng)營"觀念。

3。2.2我省省旅游業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀及趨勢我省特殊的地理位置與歷史造就了豐富多彩的旅游資源.這里自然景觀秀麗雄奇，擁有眾多高原湖泊、高山峽谷、雪山冰川、石林溶洞、熱帶雨林，類型齊全、規(guī)模宏大；這里有濃郁的民族風(fēng)情和悠久的歷史文化；這里氣候資源獨具特點，類型多樣、立體分布;這里還毗鄰邊境，與越南、老撾、緬甸三國接壤，邊境線長達(dá)4060公里。得天獨厚的旅游資源使得我省省旅游業(yè)迅猛發(fā)展,前，海外、國內(nèi)游客年均增加率分別為10.9％和16.6%，成功承接'99中國昆明世界園藝博覽會更使得我省省旅游業(yè)發(fā)展快速，當(dāng)年海外游客量達(dá)成104萬人次,國內(nèi)游客達(dá)成3670萬人次。之后，我省省旅游業(yè)仍保持了穩(wěn)步發(fā)展:表3—1我省省、旅游業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀表年份游客分類游客量同比增加旅游收入同比增加總收入人民幣同比增加占全省GDP比例海外游客10萬9.8％31億9.1％257億21.6％10。88%國內(nèi)游客4570萬19.0%226億23。4％海外游客130。3萬15。2％34。9億14。3％289.9億12.8％11。65％國內(nèi)游客5110萬11。6%255億12。7％統(tǒng)計顯示，即使受“非典”影響，全省接待旅游人數(shù)有所下降，但11月份第五屆中國國際旅游交易會在昆明的成功舉辦，在即將進(jìn)行全年盤點時為我省省的旅游業(yè)增添了精彩的一筆,計全年共接待旅游人數(shù)約5100萬人次，旅游業(yè)總收入約260億.“西部大開發(fā)，旅游需先行”，在中國西部大開發(fā)逐步進(jìn)一步的背景下，我省省發(fā)展旅游業(yè)的力度也將步步加大;中國主動參加?xùn)|盟－湄公河區(qū)域的合作開發(fā),作為湄公河次區(qū)域進(jìn)展最快的領(lǐng)域,旅游業(yè)的合作走在了其它合作的前面，我省省的旅游業(yè)也將隨著各項旅游合作內(nèi)容漸漸貫徹,得到長足的發(fā)展.3.3市場調(diào)研的基本結(jié)論3。3。1重要結(jié)論要點摘取■我省旅游業(yè)在國家西部發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域旅游合作的推動下將有長足發(fā)展，我市工業(yè)旅游項目作為我省旅游特有的旅游吸引物擁有良好的市場基礎(chǔ)?！鑫沂兴诘牡釚|南地區(qū)靠近我省省經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的區(qū)域,含有吸引大規(guī)模旅游者的社會經(jīng)濟條件，建設(shè)合理的旅游接待及配套服務(wù)的基礎(chǔ)；交通條件的改善無形中加大了我市與昆明旅游圈的聯(lián)系，有望早日成為昆明為主的滇中地區(qū)市民休閑度假的新選擇.■無論是我省省還是省外游客最喜歡的我省旅游景點還是自然山水類,而像我市工業(yè)旅游項目這樣的娛樂型產(chǎn)品無論對于我省省游客還是對于省外游客都由于認(rèn)知度不高,沒有引發(fā)大眾所注意?！黾彝バ?、伙伴型和家庭伙伴型是我省省和至滇旅游者經(jīng)常采用的旅游組合方式，為家庭游客營造舒適氛圍和休閑環(huán)境是市場近期持續(xù)的寵兒?！鑫沂∈?nèi)的游客住宿時偏向于選擇生態(tài)型客棧,而省外游客的住宿首選是三星及三星以上的酒店?！霰辉L者普遍傾向于在景區(qū)選擇特色餐館或農(nóng)家菜館就餐，并且對于餐飲消費水平的意愿是每人每餐10—30元，其中省外游客能夠承受的價位稍高于省內(nèi)游客。■有景區(qū)標(biāo)志的旅游紀(jì)念品是我省省外游客普遍喜歡的旅游商品，市場呼吁高品質(zhì)、有標(biāo)志意義的景區(qū)紀(jì)念品。■大部分的省外游客在我省的旅游消費意愿為150—200元/人/天（除去大都市間的長途交通費用）；省內(nèi)游客的旅游消費意愿為100—150元/人/天。3.3。2市場的選擇根據(jù)市場戰(zhàn)略定位理論和本次市場調(diào)研，擬定了此項目的市場選擇的根據(jù)，并按照滾動發(fā)展的邏輯,將項目的發(fā)展和市場的拓展分為近、中、遠(yuǎn)三期，結(jié)合現(xiàn)有的產(chǎn)品發(fā)展態(tài)勢，形成下列市場戰(zhàn)略方略：表3-2我市工業(yè)旅游項目市場戰(zhàn)略表市場分級游客構(gòu)造一級市場外地到滇東南旅游的國內(nèi)游客我市、開遠(yuǎn)、蒙自的城鄉(xiāng)居民昆明市的城鄉(xiāng)居民滇東南及滇中地區(qū)的中小學(xué)生二級市場外地到我省旅游的游客滇東南及玉溪市城鄉(xiāng)居民以東南亞為主的國際游客國內(nèi)外工業(yè)旅游愛好者三級市場東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)都市居民西南地區(qū)城鄉(xiāng)居民歐美、東亞國際游客3.3。3初步市場規(guī)模預(yù)測3。3。3.1預(yù)測前提■預(yù)測期為我市工業(yè)旅游項目新增投資項目建成并投入營業(yè)后五年，并假設(shè)為營業(yè)后第一年；■以1999—政府公布的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)；■近期投資的項目是切中一級市場的現(xiàn)時需求的;■不停投資能夠引發(fā)對應(yīng)的市場增量；■近期內(nèi)周邊地區(qū)、省市的經(jīng)濟繼續(xù)保持增加，社會保持穩(wěn)定；■近期內(nèi)不會發(fā)生大面積的災(zāi)害性疾病.3.3。3。2年游客量預(yù)測表3—3一級目的市場與二、三級目的市場比例表一級市場在總游客量中所占比例％二、三級市場在總游客量中所占比例％一期8020二期7030三期6040根據(jù)以目的市場比例表及調(diào)研成果，得出我市工業(yè)旅游開發(fā)項目游客量預(yù)算表。表3—4我市工業(yè)旅游項目游客量預(yù)測表年份（年）第一年第二年第三年第四年第五年游客量（萬人）36。240。345.050。256.04建設(shè)條件4.1資源稟賦狀況1、我市工業(yè)旅游項目在一定地區(qū)內(nèi)含有一定獨特性、稀缺性和壟斷性.2、本項目的自然資源吸引力較強，可觀賞性較佳.我市工業(yè)旅游資源含有一定神秘性，能較好的滿足游客獵奇、體驗心理需求。3、深厚的工業(yè)旅游資源使本項目含有良好的永續(xù)開發(fā)價值。4、我市的人文民俗資源較豐富，含有較高的開發(fā)價值。4.2區(qū)位條件我市自古就是滇南重鎮(zhèn),早在兩千數(shù)年前，我市就已經(jīng)成為世界出名的錫生產(chǎn)地,隨著錫礦業(yè)的發(fā)展,加速了我市與我省各地以及越南邊境的聯(lián)系.現(xiàn)在，我市東與蒙自縣接壤，南隔本州與云陽、金平兩縣相望,西與建水縣交界，北與開遠(yuǎn)市毗鄰。我市距省會昆明市公路距離299公里，鐵路距離352公里，距北部灣直線距離450公里,與越南老街省相距244公里。區(qū)位較好。圖2—1我市市區(qū)位圖4。3交通狀況我市市我省省南部的重要都市，是古代我省對外貿(mào)易水上運輸線的起點.■內(nèi)部交通◆鐵路:19，中國最早的寸軌鐵路(軌距60厘米)在我市建成通車,之后總共修建了60厘米軌鐵路34公里,1米軌鐵路41。5公里.現(xiàn)在處在停運狀態(tài).◆公路及市內(nèi)交通：截止1990年,我市市共有上等級公路45條(段)，總長567。4公里，通車率達(dá)98。7％.城區(qū)內(nèi)公共交通線投入運行的有5條.■外部交通現(xiàn)在我市市與外部聯(lián)系的重要公路有：――三那線：昆明呈貢三岔口起至金平那發(fā)止,全長487公里，境內(nèi)114公里；――楊河線:楊武起至河口止，全長385公里,境內(nèi)40公里；――阿富線:阿土至富寧,全長590公里,境內(nèi)62公里;――個溫公路：我市至賈沙鄉(xiāng)溫泉，全長58公里。圖2-2我市市現(xiàn)狀交通分析圖4.4文脈分析4.4。1人文狀況我市是世界上最早、最大的產(chǎn)錫基地。據(jù)史料記載，明代，我市錫產(chǎn)品已為國內(nèi)出名。清康熙后，錫業(yè)逐步興盛，中國各地的人口蜂擁而去這個充滿財富的地方，從而形成了類似于美國西部的西部淘金文化，亦成為當(dāng)時對外貿(mào)易的重要集散地,錫業(yè)的發(fā)達(dá)帶來了我市市景的昌榮和社會地位的提高。民國二年（19)，我市被列為我省省一等大縣，成為全滇工業(yè)重鎮(zhèn)。我市市曾是本州州州府所在地,現(xiàn)轄6鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1區(qū)及2個鎮(zhèn)級街道辦事處，總面積1587平方公里，人口約38。46萬，重要由漢、彝、回、壯、苗、傣六個世居民族及多個外來民族構(gòu)成.多民族帶來了多個宗教信仰，重要有:道教、佛教、伊斯蘭教和基督教等.文化風(fēng)格也因族而異，多姿多彩，彝族的舞蹈和《聶蘇奪節(jié)》、《羅堵蘇依》，壯族的蠟染和對歌，苗族的紡織刺繡等都極具地方民族特色.4。5自然狀況4。5.1地型地貌我市地區(qū)位于我省“山”字型構(gòu)造、青藏“歹"字型構(gòu)造、南嶺東西向構(gòu)造及川滇南北向構(gòu)造的復(fù)合部，即我省山字型構(gòu)造的第三道弧――本州弧的頂端偏東一側(cè)。屬高山丘陵區(qū),多為塊狀山地.大致為東、西和中部較高，南、北部較低.最高海拔2740米，市區(qū)為盲谷，海拔1690米。4。5。2水文我市處在本州水系與南盤江水系的分水嶺地段，境內(nèi)多溪流，其中9條匯入南側(cè)的本州、其它4條匯入北測的南盤江，市東北部有盆地湖泊大屯海，市區(qū)中有我市湖.另外，我市地下水資源豐富，擁有暗河9條，龍?zhí)?7個,熱泉3個。4。5。3氣候我市市屬亞熱帶山地季風(fēng)型氣候,由于受地理位置和地形條件影響，氣候的垂直變化明顯，寒、溫、熱三大氣候差別并存,俗稱“一山分四季，十里不同天”。市區(qū)內(nèi)氣候特性為：日照短、溫差小、冬暖夏涼。年均日照1968.6小時,年均氣溫15.9oC,一月最冷月平均氣溫9。8oC，極端最低氣溫-4。7oC；七月最熱月平均氣溫19。9oC，極端最高氣溫30。3oC，冬無嚴(yán)寒,夏無酷暑。五至十月降水豐富,形成雨季。4。6人力資源條件人力資源的可獲得性：現(xiàn)在，我市州本地適合本項目的高級經(jīng)營管理人才較欠缺，但由于我省省是旅游大省，其從外地引進(jìn)人力資源的能力較強.本地普通人力資源的可獲得性較強.5總體規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展勢頭較好,但大繁華必將帶來大競爭,嚴(yán)峻的競爭形勢已接踵而來,這是市場規(guī)律，更是時代的必然，游客講究旅游質(zhì)量的時代已悄然來臨，而質(zhì)量的依靠點便是景區(qū)的文化底蘊和人文含量，因此我們應(yīng)把握我市歷史的地位,當(dāng)代的價值，地區(qū)的優(yōu)勢,在我市工業(yè)旅游區(qū)的開發(fā)上，立足以“建筑為形,文化為魂”的理念。5。1主題定位：“開采”錫都文化，“鑄煉”礦道奇旅游客紛至沓來與市民同樂,錫文化被體驗而被理解,錫都將在旅游業(yè)的催化之下煥發(fā)出新的活力。5.2總體項目布置5.2。1總體功效分區(qū)框架5。2.2總體功效分區(qū)圖5。3礦道旅游－我市嘉年華5.3。1區(qū)域定位本區(qū)域是“我市礦業(yè)旅游”的主題娛樂區(qū)，重要為游客提供多個與礦道有關(guān)的刺激、體驗、休閑等形式的娛樂項目。其內(nèi)容的豐富密集性及活動的多樣性是整個礦業(yè)旅游區(qū)中最突出的.5.3.2區(qū)域主題礦道之旅-—體驗驚奇體驗礦道與多個娛樂項目的完美結(jié)合，給人們帶來的新穎、驚喜、歡樂與刺激，擁有不凡獨特的旅游經(jīng)歷。5。3。3項目總平面布置根據(jù)現(xiàn)在的用地現(xiàn)狀與項目主題，我市嘉年華區(qū)域分為外圍控制區(qū)和項目核心區(qū).其中，外圍控制區(qū)又根據(jù)方位的不同分為“工業(yè)觀光區(qū)”、“礦工生活區(qū)”、“文體休閑區(qū)”、“金湖文化廣場”四個區(qū)域，項目核心辨別為“礦業(yè)休閑區(qū)”和“瑪拉格謎城”。5.3。4外圍控制區(qū)項目詳解5。3。4。1區(qū)域功效及主題我市嘉年華主題娛樂區(qū)重要是集中在坑道內(nèi)，它附屬的服務(wù)性項目和配套項目必須設(shè)在繞金湖廣場和核心區(qū)周邊的部分城區(qū).根據(jù)現(xiàn)在本片區(qū)的用地現(xiàn)狀，我們只能對本片區(qū)進(jìn)行有效的控制，而不能進(jìn)行開發(fā)性的設(shè)計.因此在功效上重要提供娛樂區(qū)的服務(wù)支持系統(tǒng)和觀光休閑功效，結(jié)合坑道娛樂區(qū)的主題，體現(xiàn)出我市錫都旅游的特色和礦工文化的縮影,是游客進(jìn)入核心娛樂區(qū)前情緒培養(yǎng)的區(qū)域，也是從坑道核心區(qū)出來后游客體驗的緩沖區(qū)。有效的控制好這些片區(qū)的將來發(fā)展方向和景觀風(fēng)格,是構(gòu)成整個“我市嘉年華”娛樂區(qū)必不可少的元素。5.3。4。2區(qū)域項目解析金湖文化廣場金湖文化廣場現(xiàn)在是我市市民的休閑廣場，但在功效設(shè)立與風(fēng)格上都沒有體現(xiàn)出我市市的錫都特色,因此在將來旅游開發(fā)功效的設(shè)計上,它將會是“我市往事"的游客集散地、市民的文化休閑中心和夜間活動的重要場合，同時它還會承當(dāng)部分游客車輛?？康呐R時停車場功效。在節(jié)假日和慶典節(jié)日里，廣場空地將會靈活的變成大型表演和文藝活動的舞臺或活動場地,背靠老陰山絕壁，面臨金湖水域,構(gòu)成了一種天然的大型露天大舞臺。文體休閑區(qū)本區(qū)域重要涉及金湖廣場北面的青少年宮、游泳館及其它文體休閑場合。它們是我市市民重要的文體休閑場合，對于外來的度假休閑游客來說，這里的功效設(shè)施是必不可少的。固然在我市市舉辦大型活動或旅游宣傳時，這也是我市旅游品味的體現(xiàn)工業(yè)觀光區(qū)位于廣場南面的大型選礦廠片區(qū)，重要項目是組織游客參觀錫工業(yè)中的選礦作業(yè)過程,固然只是參觀作業(yè)流程對游客的吸引力是不夠大的，因此在游客參觀的過程中，還可讓游客參加到工作其中，如游客可自己選出多個礦石，能對的的分好類，選出自己愛慕的礦石帶回家紀(jì)念。工業(yè)觀光區(qū)的功效是豐富我市旅游產(chǎn)品構(gòu)造必不可少的部分，也是云錫公司公司文化的窗口，在這里游客們看到的不是他們想象中的選礦工作環(huán)境下的噪雜和烏煙瘴氣，而看到的是井然有序的生產(chǎn)流程、干凈衛(wèi)生的環(huán)境和精神禮貌的礦工.工生活區(qū)本區(qū)位于瑪拉格礦道出口處下面的礦工生活社區(qū).這里是從坑道核心區(qū)出來后游客體驗的緩沖區(qū),游客可在此購物和理解礦工真實生活的現(xiàn)實場景。礦工生活區(qū)的重要吸引物將會是一條“嘉年華特色街”，在這里游客能夠獲得體驗式購物的樂趣，能夠品嘗到我市的特色餐飲，能夠購置到獨具特色的錫工藝品和游客紀(jì)念品。5.3.5項目核心區(qū)項目詳解5。3。5。1區(qū)域功效及主題本區(qū)域為“我市嘉年華"的項目核心區(qū)，自然是承載了大部分主題娛樂功效,以礦道為載體,以礦工文化為靈魂，以礦道娛樂為主題設(shè)計出全國獨一無二的礦道娛樂主題區(qū)。5。3.5。2區(qū)域項目詳解項目核心辨別布圖礦業(yè)休閑區(qū)礦業(yè)休閑區(qū)是核心區(qū)的洞外露天區(qū)域，重要涉及金湖廣場南側(cè)的礦渣堆、舊選礦廠和上方臺地。設(shè)立于此的因素是它是坑道娛樂區(qū)可進(jìn)入性最佳的地方,同時也有一定的可運用地空間。它的重要功效是休閑娛樂，除了“錫礦紀(jì)念館”要收費以外,其它大部分區(qū)域都是公共休閑場地.錫礦紀(jì)念館建議現(xiàn)有的舊選礦廠停止選礦作業(yè)，把選礦作業(yè)集中到南面的大選礦廠處，而紀(jì)念館就是現(xiàn)有的舊選礦場通過簡樸改造而成，這里是游客進(jìn)入礦道娛樂區(qū)的游客中心，游客們能夠在這里理解到礦道飛車的刺激、地心之旅的新穎和采礦之旅的驚險。還可理解到整個老陰山礦道娛樂區(qū)的構(gòu)造和老陰山錫礦開采的歷史、云錫公司的文化、老陰山全部礦道的構(gòu)造和模型。以上內(nèi)容的體現(xiàn)形式可選擇圖文展示、聲像播放，也可選擇實物展示和模型展示,根據(jù)內(nèi)容的不同靈活選擇最適合的方式.坑道商店這些商店是設(shè)在坑道中的紀(jì)念品店，所用的坑道也是在礦渣堆處人工開發(fā)的,這里的商店除了紀(jì)念品店，尚有些小食店、便利店或快餐廳（如面點王、肯德基、麥當(dāng)勞等）。這些商店除了是商業(yè)經(jīng)營外，它尚有招攬游客、聚集人氣的功效,使得金湖廣場更為熱鬧，增加礦道娛樂區(qū)的吸引力.礦洞餐廳及酒吧為了不破壞老陰山絕壁的自然景觀，礦洞酒吧不是在老陰山原有的礦洞里開設(shè)，而是在靠近金湖廣場的礦渣堆中挖出幾個礦洞來.酒吧或餐廳的外表原始粗獷，與礦渣堆融為一體,洞內(nèi)的風(fēng)格裝飾也將是吸引游客前來的重要元素，固然是要體現(xiàn)出原汁原味的礦工酒吧及餐廳，風(fēng)格能夠選擇美國西部的牛仔野性，也可選擇老蘇聯(lián)的懷舊和南非的高貴。除了獨特風(fēng)格外，酒吧和餐廳里在游客就餐喝酒時,會不定時上演些礦區(qū)特色表演,或是舉辦某些參加性游戲，如飛鏢比賽等。礦車餐廳在礦渣堆平臺上，隨處?？恐鴰纵v加了罩頂?shù)拇笮偷V車車箱，礦車?yán)锸且环N別致的咖啡館、小餐廳或是一種書報亭。它們在非營業(yè)時間里可由機動車移動或拖走，方便而特別。礦工帳篷露營區(qū)這個露營區(qū)是設(shè)在礦道入口處上方的斜坡綠林中,是為了滿足部分休閑游客的露營野餐需要。它固然是老礦山里礦工們平時居住的臨時工棚的形式與風(fēng)格了，游客能夠一家人或幾個朋友同窗一起到這里來感受礦區(qū)大自然的野趣，還可靜靜地觀賞我市的月色夜景.露營區(qū)是另行收費的區(qū)域，它針對的市場是少量外地度假游客，重要對象是本地的家庭型休閑游客.礦場氛圍營造元素我們把廣場南面的礦渣堆和上方的平臺當(dāng)成一種天然的露天大礦場，它是游客達(dá)成礦道娛樂區(qū)的第一印象區(qū)，周邊的氛圍營造,將是游客情緒培養(yǎng)的一種區(qū)域，因此在這整個礦業(yè)休閑區(qū)域內(nèi),要隨處擺設(shè)些靜態(tài)的礦區(qū)氛圍營造元素。元素涉及采礦工具、礦工生活用品、礦工娛樂物品或某些戲水小品等。售票處及服務(wù)設(shè)施重要售票處設(shè)在錫礦紀(jì)念館，礦道入口處設(shè)一種次售票點.休閑區(qū)的服務(wù)設(shè)施有洗手間、導(dǎo)游系統(tǒng)、臨時停車場、公共休息小廣場和游客集散區(qū)、后勤服務(wù)系統(tǒng)等。其中代表景區(qū)形象的洗手間、導(dǎo)游系統(tǒng)及游客集散區(qū)的風(fēng)格與細(xì)節(jié)在設(shè)計上統(tǒng)一體現(xiàn)出老礦區(qū)的特色，也是礦區(qū)文化的體現(xiàn)載體。坑道娛樂區(qū)我市礦業(yè)旅游的核心項目都設(shè)在礦道娛樂區(qū)中,是由于現(xiàn)有的老陰山廢棄礦道是一處最佳的資源，發(fā)揮它的余熱；另首先它是我市礦業(yè)旅游最大的吸引點與錫都文化最容易結(jié)合,最佳發(fā)揮項目設(shè)計的地方;再者，我市城區(qū)可開發(fā)運用土地空間奇缺，廢棄礦道有足夠的面積和空間,但根據(jù)個別項目的需求,要重新開拓些特別礦道。結(jié)合項目理念和主題，再從游客體驗、游線組織、游客需求及游客設(shè)計容量等諸多因素考慮，整個礦道娛樂區(qū)設(shè)計成“冒險之旅”、“地心之旅"、“體驗之旅”三個不同主題區(qū)，而服務(wù)系統(tǒng)則分布在各個主題區(qū)中.服務(wù)系統(tǒng)交通礦車交通礦車是游客進(jìn)出礦道的唯一工具，游客必須從入口處乘坐它達(dá)成中轉(zhuǎn)車站，再下車步行到各個游樂點，結(jié)束游程的游客也必須到中轉(zhuǎn)車站乘坐它至出口；交通礦車是控制洞內(nèi)游客數(shù)量的重要手段，因此，在入、出口與中轉(zhuǎn)車站之間均分別只有一輛交通礦車來回行駛，礦車最多載客10人，來回一次均為10分鐘。中轉(zhuǎn)車站中轉(zhuǎn)站是礦道娛樂區(qū)中的重要游客集散地，游客出入娛樂區(qū)都是在這上下車，因此它的面積空間規(guī)定較大，中轉(zhuǎn)站有多個服務(wù)設(shè)施、導(dǎo)游系統(tǒng)、集散地及休息處,規(guī)定在高峰期能容納近三百人。電子導(dǎo)游電子導(dǎo)游系統(tǒng)設(shè)在中轉(zhuǎn)站處,方便游客下車后先理解娛樂區(qū)內(nèi)的營運狀況,方便合理的選擇出自己的游線組織次序。電子導(dǎo)游系統(tǒng)的功效是能實時監(jiān)控每個主題區(qū)的營運現(xiàn)狀、排隊人數(shù)，還能夠給游客做出最合理的游線方案.其它服務(wù)設(shè)施由于本項目是設(shè)在礦道內(nèi)，面積空間有限，而空氣流通性也不夠強，因此當(dāng)大量的游客集中在礦道中時，將會帶來諸多不利因素。在服務(wù)設(shè)施的設(shè)計上，要滿足游客在特殊環(huán)境下全部的需要，如急救站、氧吧等.冒險之旅提起礦工文化,則少不了礦工的冒險精神，提到礦道，就免不了有驚險的故事。冒險之旅是礦道旅游的首選主題,本主題區(qū)中將會結(jié)合礦車、礦道、老陰山的絕壁山崖等要素來設(shè)計具體項目。冒險之旅項目構(gòu)成分析表5。4我市往事5。4。1項目功效和主題這是一種主題光觀區(qū)，游客從此處能清晰理解我市歷史發(fā)展的大致脈絡(luò)。以金湖邊的寸軌鐵路為根本、以寸軌兩旁的建筑和居民生活場景為項目主體。5。4.2項目風(fēng)格和環(huán)境“我市往事"中有四個歷史時段，各個時段的風(fēng)格現(xiàn)有持續(xù)性，又有差別性。重要通過建筑、生產(chǎn)工具、人物著裝、生活場景、多個塑像甚至街燈、批示牌等種種實物,營造出恰當(dāng)?shù)臅r代氛圍，使游客感覺上仿佛穿越了“時空隧道”，漫長的歷史盡在這段往事之旅中.5。4。3項目詳解“我市往事”將我市都市的發(fā)展、錫業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展和我市歷史文化的發(fā)展這三條內(nèi)容根本融為一體，分成四個歷史時段加以突出體現(xiàn)，以形象和物化的方式展示我市不同歷史時段的錫業(yè)生產(chǎn)狀況、生活方式、生存環(huán)境和人民的信仰理念.寸軌火車站：恢復(fù)火車站周邊當(dāng)時的建筑及街景風(fēng)格,火車站將重新啟用，它是“我市往事的起始點,作為中國最早的火車站，是歷史最有力的見證；游客在這里能夠看到古老的火車，買一張發(fā)黃的火車票,懷古靜思。5。5我市19005.5.1項目功效和主題它為市民和游客提供了一種休閑和歷史認(rèn)知的平臺，重要集中在寶豐隆的周邊區(qū)域。此項目不僅要能在外貌風(fēng)格上能重現(xiàn)歷史場景，并且能為大眾游客提供餐飲、休閑、住宿、信息等服務(wù)功效。5。5。2項目風(fēng)格和環(huán)境19世紀(jì)末至20世紀(jì)初中期,是我市歷史中含有特別意義的時段.首先我市錫業(yè)經(jīng)濟有了長足發(fā)展，錫冶技術(shù)開始走向機械化，生產(chǎn)場面日益紅火；另首先，西方列強入侵中國進(jìn)行殖民統(tǒng)治，我市民族工業(yè)倍受摧殘，礦工們肩負(fù)三座大山，困苦不堪.因此,此項目將呈現(xiàn)出“浮華背后盡蒼涼"的風(fēng)格特點，殖民者、礦工老板和礦工在生活上的強烈反差、民族公司與外國公司在技術(shù)上的巨大反差等將一一呈現(xiàn),旨在回憶歷史，鞭策國人.5。6山頂休閑區(qū)5。6。1項目功效和主題此項目位于老陰山頂上的“萬畝草場”，是一種高端的度假休閑區(qū)。它以獨特的地理位置、靜謐的環(huán)境和幽雅的異域文化氛圍吸引部分高端游客在此度假、休閑、舉辦會議等活動，其不僅能夠成為一種獲利點，還將提高我市旅游業(yè)的整體水平.重要旅游點有：法式古堡、山頂光觀道、小型高爾夫球場、趣味賽場、露天酒吧和餐廳.5.6。2項目風(fēng)格和環(huán)境作為高端的度假休閑區(qū)，整體環(huán)境幽雅，重視細(xì)節(jié)的精心打造;風(fēng)格類似于法式的度假莊園,開闊的草場、木制的柵欄、類似古堡的酒店等等；由于建在山頂,因此建筑不適宜過多過高,僅是山體的點綴。萬畝草場山頂觀光道：度假酒店法式餐廳、酒吧、咖啡廳觀光纜車5.7項目設(shè)計容量景區(qū)內(nèi)每個項目的規(guī)模都是由市場的需求量和項目本身的容量所決定.根據(jù)項目早期所做的專項市場調(diào)查，預(yù)測新計劃實施后的市場需求量，同時行業(yè)的經(jīng)驗參考也是至關(guān)重要的指標(biāo),結(jié)合每個項目的特點，提供新增項目的設(shè)計規(guī)模參考。在這里我們將對我市嘉年華的核心片區(qū)進(jìn)行這方面的測算.5.7。1我市礦業(yè)旅游日設(shè)計容量（DesignDay）ECU（entertainmentcapacityunits）辦法,是國際先進(jìn)的測算旅游娛樂項目設(shè)計容量系統(tǒng),其目的是為娛樂項目的設(shè)計規(guī)模提供參考。重要辦法是通過基準(zhǔn)年的游客量，推算兩個重要參數(shù)：設(shè)計日參數(shù)（designday)，設(shè)計單位參數(shù)(designunit)，最后為娛樂項目的建設(shè)規(guī)模提供可參考的根據(jù)。簡樸地來講，便是根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)論，綜合考慮項目的目的游客屬性、項目的本身容量、項目的市場吸引力以及項目的在整個開發(fā)計劃中所起作用等因素,擬定每個項目合理的設(shè)計容量。設(shè)計日（designday）參數(shù),指的是設(shè)計項目規(guī)模時參考的日游客量。對于一種新的開發(fā)計劃,能夠參考類似的項目來擬定設(shè)計日參數(shù)，也能夠運用比例法來擬定。在此采用比例法來擬定.市場調(diào)查數(shù)據(jù)表明，我市礦業(yè)旅游重要項目建成后，年游客量將達(dá)成每年45萬左右，按我省的旅游旺季（4月－11月共8個月)的平均每天接待量為整個旅游區(qū)的設(shè)計容量，但我市礦業(yè)旅游的核心項目都設(shè)在礦道中，它不受氣候因素的影響,因此旅游旺季的時間將會延長兩個月，假設(shè)9個月的旅游旺季可接待全年游客的90％,則園區(qū)的日設(shè)計容量（DesignDay)為:450000×90％/(365×9/12)=1500人/天5。7.2我市嘉年華核心片區(qū)的日設(shè)計容量我市嘉年華核心片區(qū)為“瑪拉格謎城”,而我市礦業(yè)旅游的核心吸引物為礦道,預(yù)計游客到游率約為90%,則其日設(shè)計容量為1500×90％＝1350人/天5。7。3瑪拉格謎城時設(shè)計容量根據(jù)國內(nèi)外主題公園入園時間規(guī)律分析，并結(jié)合本項目的特點，即本項目距離重要市場的車程約2－3小時，則其入園高峰與普通的主題公園入園的時間相比向后順延2－3小時，假設(shè)入園時間為早上10點，停業(yè)時間為晚上7點，我們能夠得到：瑪拉格謎城最佳停留時間為2小時，其最高游客量由上圖可知將出現(xiàn)在14點，游客量占全天比重的38％，而我們則選擇第二峰值即15點的游客量占全天比重的35％作為本園區(qū)的時設(shè)計容量(ECU),即:1350×35％＝472人/小時.5。7。4項目設(shè)計容量測算主題區(qū)項目吸引力周轉(zhuǎn)率(次/小時）停留時間（分鐘）項目ECU服務(wù)系統(tǒng)交通礦車61040礦井小食店小型紀(jì)念商品店電子導(dǎo)游洗手間謎城空間站冒險之旅礦童秀秀場44157絕壁飛車(送紀(jì)念品）10879礦道雪撬56011魔域逃亡56106地心之旅穿越地心（Darkride)941516礦工廚房532012異度空間66107體驗之旅探礦歷險記841515礦工俱樂部723025礦工人家610646597129103總停留時間2－2。5小時游客量1200人/天設(shè)計容量472人/小時6環(huán)保在我市工業(yè)旅游開發(fā)項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)保和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要提出防治方法,并達(dá)成技術(shù)可行、經(jīng)濟、布局合理、對環(huán)境的有害影響最小。6。1環(huán)保原則舊工業(yè)旅游開發(fā)項目內(nèi)的環(huán)保規(guī)劃要與我省省及周邊地區(qū)的文化氛圍、生態(tài)的總體環(huán)境相適應(yīng)，重視與本地工業(yè)文化和自然的完善結(jié)合與融洽，忌生硬楔入，不倫不類。在開發(fā)運用工業(yè)資源的同時,保護自然資源，并維護整個區(qū)域的完整性，體現(xiàn)繼承與發(fā)展的原則,遵照繼承—-開發(fā)-—維護——改善生態(tài)環(huán)境—-再開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展途徑。我市工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)各設(shè)施嚴(yán)禁向周邊水體排入未經(jīng)防染解決的廢水廢物，保護我市工業(yè)旅游區(qū)資源不受污染是我市工業(yè)旅游開發(fā)良性開發(fā)運轉(zhuǎn)及長久生存的前提條件。明確界定我市工業(yè)旅游開發(fā)項目的地理界限，劃分環(huán)保責(zé)任及規(guī)定。嚴(yán)格遵照國家對環(huán)保的各有關(guān)管理法規(guī)。6.2生態(tài)環(huán)保重要目的:通過我市工業(yè)旅游開發(fā)項目的建設(shè)，提高項目區(qū)域范疇內(nèi)的森林覆蓋率和綠化率。保護方法:我市工業(yè)旅游區(qū)域及周邊水資源保護,避免污染；植樹造林,防沙固土；我市工業(yè)旅游及周邊地區(qū)嚴(yán)禁挖泥采石、開礦,避免沙塵顆粒物污染空氣；保護生物資源，禁濫捕濫獵濫伐；統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，杜絕我市工業(yè)旅游及周邊地區(qū)濫建設(shè)；退耕還林。重要根據(jù)：《中華人民共和國環(huán)保法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國地表水環(huán)境質(zhì)量原則》、《中華人民共和國野生動植物保護法》、《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》、《中華人民共和國大氣污染防治法》、《ISO14001environmentalmanagementsystems》、ISO9001質(zhì)量管理體系等.重要方法:加強法制宣傳和生態(tài)意識教育；加強對植物的防病防蟲方法管理；制訂我市工業(yè)旅游環(huán)保地辦法規(guī)，在項目開發(fā)建設(shè)中不得有損生態(tài)環(huán)境。6.3廢物解決辦法及達(dá)標(biāo)規(guī)定廢水污水解決配套建立廢水污水解決廠，項目區(qū)域內(nèi)的全部生活污水采用分片集中解決,分片收集解決達(dá)標(biāo)之后排放入規(guī)定區(qū)域，嚴(yán)禁未經(jīng)解決直接對外排放。旅游垃圾解決—-垃圾收集在我市工業(yè)旅游區(qū)各景區(qū)入口、停車場、餐館購物點及我市工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)各景點、道路兩旁適量放置垃圾盛放裝置,辨別可回收及不可回收垃圾裝置。垃圾盛放裝置的材質(zhì)、形狀、色調(diào)適宜與我市工業(yè)旅游區(qū)有關(guān)并與周邊景觀相協(xié)調(diào)?！?垃圾分類辨別可回收循環(huán)運用和不可回收循環(huán)運用兩大類，大類垃圾收集后再分細(xì)類處置，對物資資源（如酒瓶、飲料瓶罐，報刊、紙張之類）,分類捆綁裝進(jìn)專用的資源回收袋?！?垃圾解決分類后的垃圾可分別采用衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運往專業(yè)工廠回收解決。無論采用哪種辦法，最后都應(yīng)以無污染、有效資源充足回收運用的綜合解決方為原則.從根本上變化以往都市垃圾解決方式,真正實現(xiàn)垃圾解決的綜合化。高科技生態(tài)旅游廁所建設(shè)在經(jīng)濟可行的條件下，建設(shè)高科技生態(tài)旅游廁所。旅游廁所建設(shè)不僅能夠改善旅游生態(tài)環(huán)境,并且對我市工業(yè)旅游區(qū)品牌風(fēng)格的塑造有重要作用.6.4大氣環(huán)保6。4。1重要目的整個項目施工期內(nèi)，我市工業(yè)旅游區(qū)大氣中的SO2、NO和顆粒懸浮物等重要污染物指標(biāo)不超出《中華人民共和國國標(biāo):大氣環(huán)境原則》的二級原則，并力求逐年減量，空氣質(zhì)量應(yīng)為優(yōu)等.6.4。2重要方法廣種花草樹木.距離開發(fā)項目設(shè)立較遠(yuǎn)的山區(qū)或近來幾年內(nèi)不會開發(fā)運用的地方全部種樹,項目開發(fā)區(qū)內(nèi)可因地制宜種植花草和樹木,不致有裸露的土地。我市工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)的賓館、酒店產(chǎn)生的鍋爐煙塵和廚房煙塵都要通過環(huán)保解決才干對外排放.通過政府規(guī)定的方式,承諾此后在我市工業(yè)旅游開發(fā)的一定范疇內(nèi)不新建立工業(yè)污染物排放量大的工廠。6.5噪聲污染 我市工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)重要景點車輛嚴(yán)禁高聲鳴笛；主推無污染、無噪音的電瓶車。6。6消防、安全與衛(wèi)生我市工業(yè)旅游區(qū)開發(fā)項目應(yīng)配備完善的消防設(shè)施,在重要景點及游客集中的餐廳、酒吧、賓館等人員集中的地方應(yīng)重點配備消防設(shè)施及設(shè)立醒目的警示標(biāo)志。加強我市工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)的安全保衛(wèi)工作,明確責(zé)任，實施專人專片.加強我市工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)餐飲衛(wèi)生管理，執(zhí)行國家《HYPERLINK”http：///banshizhinan/ysyl.htm"飲食娛樂服務(wù)業(yè)管理條例》原則，重視我市工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)戶外地區(qū)的野生害蟲、蚊鼠等的防治工作。向進(jìn)入我市工業(yè)旅游區(qū)的全部游客發(fā)放安全注意事項,可將其印制在門票上?！龅缆钒踩泵Φ慕煌ū厝粠戆踩[患，崎嶇的山路更加大了行車的危險.定時檢修沿河臨崖危險路段防護欄.事故多發(fā)地段要有明顯警示標(biāo)志.規(guī)范國道上交通工具的構(gòu)造，嚴(yán)禁不達(dá)標(biāo)車輛上道行駛.設(shè)立公路安全小隊，加強公路安全巡視，解決各類突發(fā)交通事故。加強對本區(qū)群眾的教育,提高人民的道路交通安全意識.■野外安全定時對各項旅游活動涉及的設(shè)備進(jìn)行檢查，嚴(yán)格杜絕設(shè)備隱患.在自由活動區(qū)域設(shè)立明顯標(biāo)志，標(biāo)注現(xiàn)在所在位置，設(shè)立緊急電話，防止游客走失.宿營地和露營的設(shè)立在相對安全的區(qū)域,并對于可能發(fā)生的災(zāi)害做出明示。按照自然災(zāi)害可能發(fā)生的頻率劃分游覽區(qū)域,對于災(zāi)害多發(fā)地段實施進(jìn)入游客申請準(zhǔn)入制,嚴(yán)格限制游客的隨意進(jìn)入.對于進(jìn)入人數(shù)上也要加以控制，不允許獨自一人進(jìn)入危險區(qū)域.編制安全活動手冊免費派發(fā)給每一位游客，標(biāo)明整個區(qū)域內(nèi)可能出現(xiàn)的安全隱患.成立設(shè)備齊全的救援小隊，規(guī)定隊員含有良好的野外生存技能和救援本領(lǐng)，熟悉本地環(huán)境,能夠快速有效地開展搜救工作.■飲食安全中毒.這是危害人身安全的另一種意外傷害因素。首先要避免飲食方面的中毒,吃腐爛和不潔食物、飲用污染了的水等均可引發(fā)中毒.對于專業(yè)提供餐飲服務(wù)的網(wǎng)點，要實施衛(wèi)生許可制度,從業(yè)人員必須持證上崗.另首先就是在大自然旅游中,人們往往陶醉于自然界鮮花青草的美妙，卻忘記了有不少植物是有毒的，森林中旅游更應(yīng)注意有毒植物對人身的侵害。在各景區(qū)應(yīng)建立緊急醫(yī)療救護站，使有關(guān)人員能夠得到及時的治療?！錾鐣踩訌娚鐣伟步ㄔO(shè)，在游客集中區(qū)域設(shè)立治安點，成立聯(lián)防隊，避免多個騷擾、盜竊、搶劫、詐騙、行兇事件的發(fā)生.7公司組織和勞動定員7。1組織機構(gòu)在可行性報告編制完畢后，應(yīng)立刻進(jìn)行項目的申報立項。項目一旦獲得同意，須及時成立我市工業(yè)旅游開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)景區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營管理.具體架構(gòu)見下圖：我市工業(yè)旅游區(qū)開發(fā)有限公司作為旅游資源全部者的實質(zhì)性代表,是州委州政府派出機構(gòu)，負(fù)責(zé)全方面協(xié)調(diào)和統(tǒng)一組織項目實施工作，例如：國土、交通、行政、工商、稅務(wù)的協(xié)調(diào),負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)項目的審批、監(jiān)督；進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的配套；居民搬遷的協(xié)調(diào)等工作.同時，負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理我市工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)有關(guān)旅游公司的經(jīng)營活動和環(huán)境文化的保護工作.全方面負(fù)責(zé)本項目區(qū)域內(nèi)旅游經(jīng)營單位的管理工作,負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)期內(nèi)的招商引資、產(chǎn)品營銷，旅游銷售渠道的組建、實施、推廣.有關(guān)經(jīng)營規(guī)章制度的制訂；招聘人員,本地農(nóng)民就業(yè)的培訓(xùn)等，開發(fā)滿足市場需求的旅游產(chǎn)品，維護消費者權(quán)益。負(fù)責(zé)本項目區(qū)域內(nèi)旅游環(huán)境和文化的保護工作，避免旅游資源的建設(shè)性破壞。定時對我市工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行跟蹤檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時修正。7。2公司組織形式(1)設(shè)立公司董事會；設(shè)董事長１名,董事若干名。董事會是公司的最高權(quán)力機構(gòu),直接對股東大會或投資者負(fù)責(zé),并確保景區(qū)投資者獲得應(yīng)得的利益。（2）成立總經(jīng)理室，具體負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營決策和管理.總經(jīng)理室由一位總經(jīng)理和兩位副總經(jīng)理構(gòu)成，全方面貫徹、執(zhí)行董事會做出的各項決策和決定，并對董事會負(fù)責(zé)，同時對景區(qū)的一切經(jīng)營活動進(jìn)行指揮、協(xié)調(diào)和控制。（3)成立監(jiān)事會，根本目的就是要避免董事會濫用職權(quán)、謀取私利、傷害股東權(quán)益，確保景區(qū)在有效監(jiān)督的條件下開展經(jīng)營活動，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。(4）設(shè)立9個專業(yè)職能部門。這9個部門共分為三類：一是經(jīng)營管理類部門，有：市場部、商品開發(fā)部、景區(qū)管理部；二是開發(fā)投資類部門有：環(huán)境部、工程部、投資部；三是支持部門（即為公司提供人、財、物等方面保障的部門）,有:人事部、財務(wù)部、行政部.根據(jù)以上的部門設(shè)立,分別任命市場總監(jiān)、工程總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)，作為對應(yīng)業(yè)務(wù)和部門的負(fù)責(zé)人。7。3勞動定員在項目建設(shè)期我市工業(yè)旅游開發(fā)有限公司的人員重要是從政府的各個職能部門抽調(diào),如:旅游、國土、交通、規(guī)劃等部門,總編制為25人。在項目經(jīng)營期我市工業(yè)旅游開發(fā)發(fā)展有限公司的人員重要面上社會招聘旅游、管理、市場營銷、財務(wù)、人力資源等方面的專才，總編制為65人。各區(qū)域的其它勞動人員90人闡明:1、以上勞動定員是根據(jù)各公司經(jīng)營淡季所需人員編制，旺季可合適增加臨時工.2、以上勞動定員只考慮自營公司人員編制，不考慮租賃，外包公司人員編制.

8項目實施進(jìn)度安排8。1項目總體進(jìn)度計劃資源有限，智慧無窮，這是一切旅游景區(qū)的共性。要使游客到了我市不想走,走了夢里還要來，就必須開發(fā)新景點,包裝舊景點,沒有文化，就沒有品位,沒有經(jīng)濟，就缺少后勁,我市工業(yè)旅游定位于休閑旅游和工業(yè)旅游觀光、科普教育、度假休閑等產(chǎn)業(yè)上，營造成永遠(yuǎn)的工業(yè)文化氛圍、永遠(yuǎn)的人文、永遠(yuǎn)的綠色，永遠(yuǎn)的幽情.因此我市工業(yè)旅游開發(fā)的投資范疇為我市嘉年華、我市往事、山頂觀光區(qū)以及我市1900。根據(jù)現(xiàn)在全球、全國經(jīng)濟及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢,以及資金到位的可能性和建設(shè)內(nèi)容，搶抓我國西部大開發(fā)、加入WTO和旅游產(chǎn)品升級轉(zhuǎn)換的歷史機遇。本報告擬定我市工業(yè)旅游開發(fā)項目大致按下列三個階段進(jìn)行:（如圖）項目建設(shè)要高質(zhì)量、高原則準(zhǔn)時完畢，嚴(yán)把施工監(jiān)督、竣工驗收及建設(shè)進(jìn)度關(guān)。項目采用邊施工、邊營業(yè)的方法,力求早日投入使用,盡快產(chǎn)生效益。8。2項目建設(shè)方式對建筑圖紙設(shè)計及施工過程,采用通行的招標(biāo)投標(biāo)方式。建設(shè)施工由建設(shè)單位、施工單位、工程監(jiān)理三方共同負(fù)責(zé).8.3項目建設(shè)根據(jù)經(jīng)濟根據(jù):根據(jù)前期對昆明和我市地區(qū)旅游資源及供應(yīng)調(diào)研報告、我市工業(yè)旅游開發(fā)旅游客源市場調(diào)研報告、我市工業(yè)旅游開發(fā)旅游項目建議書的結(jié)論為基本根據(jù)。建筑工程根據(jù):我市工業(yè)旅游開發(fā)建議書、我市工業(yè)旅游開發(fā)項目開發(fā)建筑形態(tài)設(shè)計指導(dǎo)。工程質(zhì)量與安全根據(jù):《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《旅游景區(qū)管理規(guī)定》等。消防衛(wèi)生根據(jù)：《娛樂場合消防安全管理規(guī)定》、《公共場合衛(wèi)生管理條例》等。8。4項目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量原則本開發(fā)項目全部產(chǎn)品將在工業(yè)文化的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市工業(yè)旅游的開發(fā)環(huán)境，借鑒國內(nèi)外度假旅游區(qū)開發(fā)的成功經(jīng)驗,在產(chǎn)品設(shè)計上力求超前創(chuàng)新，自然化、人性化、體驗化和個性化；在旅游產(chǎn)品的設(shè)計時重視其在投入使用后可能對游客的安全造成的影響,杜絕一切安全性未加周密考慮的產(chǎn)品推向市場；加強工程施工中的監(jiān)理，用高質(zhì)量的新穎產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù),吸引顧客、服務(wù)顧客，在度假旅游行業(yè)，哺育市場，引導(dǎo)消費，從而樹立我市工業(yè)旅游開發(fā)的品牌。8.5項目組織管理項目的組織形式上建議采用矩陣式的管理形式；管理方式上，建議以具體的項目或以大類項目為基準(zhǔn)單位，建議采用現(xiàn)在國際上通行的、也是一種較科學(xué)先進(jìn)的項目管理制，各個項目負(fù)責(zé)人獨立進(jìn)行計劃、資源分派、協(xié)調(diào)和控制，從制度上確保項目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、人員，再通過招標(biāo)，選用專業(yè)水準(zhǔn)高、資質(zhì)過硬的工程監(jiān)理公司監(jiān)理工程。管理方式見下圖：圖8—1建設(shè)施工的矩陣式管理圖8。6開發(fā)第一階段的具體時間安排建議我市工業(yè)旅游開發(fā)旅游項目第一階段建設(shè)共分四個時期實施，即?

籌辦期（可行性研究報告申報立項獲得同意后的三個月內(nèi)）?

建設(shè)期(1年內(nèi)完畢我市嘉年華主體工程建設(shè)）?

試運行（選擇“五一”、“十一”黃金周或暑期、春節(jié)等旅游旺季)?

運行期(試營運后的三個月)8。7項目總體開發(fā)環(huán)節(jié)我市工業(yè)旅游開發(fā)由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項目多,工程量大，開發(fā)建設(shè)需較長的時間,因此，應(yīng)堅持一邊開發(fā),一邊經(jīng)營，一邊完善的原則，逐步完畢各項服務(wù)設(shè)施總體設(shè)計分三個階段進(jìn)行。一、完畢基礎(chǔ)設(shè)施和中心設(shè)施的開發(fā)建設(shè).我市工業(yè)旅游的主題公園、我市往事、我市1900和山頂觀光區(qū)等休閑娛樂設(shè)施是整個項目的基礎(chǔ)和主體。因此,第一階段首先要解決上述設(shè)施的投資參加者，再逐項實施工程部分的建設(shè)。就整個工程的建設(shè)次序來看，應(yīng)首先將資金投入到我市嘉年華的開發(fā)建設(shè)上,另首先根據(jù)資金和招商狀況進(jìn)行實際性的運作。因此，應(yīng)將政府的配套資金和開發(fā)單位的自籌金首先投入到我市嘉年華的開發(fā)建設(shè)上，計劃該工程到第一年終交付使用.二、綜合服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)階段.這一階段對基礎(chǔ)設(shè)施和主體設(shè)施做局部計劃修改和完善.同時，開始向投資者銷售、招集主題公園、我市往事、我市1900和山頂觀光區(qū)內(nèi)配套項目的經(jīng)營權(quán)的合作方式。其它設(shè)施如商場和購物中心、餐飲服務(wù)區(qū)、主題公園基礎(chǔ)設(shè)施將主動以不同形式與國內(nèi)外的參加者進(jìn)行合作，并重點抓好主題公園服務(wù)設(shè)施的完善、配套。另外，第一階段的在建工程將繼續(xù)進(jìn)行，預(yù)計第二階段到第1年基本結(jié)束。三、完善規(guī)劃設(shè)計中各項服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè).這一階段為度假村開發(fā)建設(shè)的攻堅階段，這期間以開發(fā)建設(shè)度假別墅為主,同時，重視提高完善已建項目的服務(wù)功效,將規(guī)劃規(guī)定中的各個項目配備完整,到項目開發(fā)的第3年度假村的整體開發(fā)基本結(jié)束。9項目運作及風(fēng)險規(guī)避9.1項目資本運作基本思路項目運作的成功不僅要靠專業(yè)的策劃、科學(xué)的管理，更需要資本的運作。資金在項目的開發(fā)過程中將起到舉足輕重的作用.從產(chǎn)品經(jīng)營到資本運行是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。資本運行的重要作用在于：1、通過公司的融資和對項目資源的整合，實現(xiàn)公司資源的合理配備，提高資源運用效率；2、通過公司物質(zhì)資源、人力資源和組織資源的整合，促使公司轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，進(jìn)而建立起當(dāng)代公司制度;3、通過資本運行，實現(xiàn)公司的規(guī)?；图瘓F化,為旅游業(yè)的發(fā)展提供現(xiàn)實的基礎(chǔ)?，F(xiàn)在該項目所處地區(qū)的旅游業(yè)還處在初創(chuàng)階段，旅游業(yè)投入局限性,旅游基礎(chǔ)設(shè)施單薄，旅游公司發(fā)育緩慢、配套設(shè)施不健全,市場出名度不高以及營銷手段缺少等，這些都在很大程度上制約著地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展.為了切實發(fā)揮本地區(qū)旅游資源的優(yōu)勢，努力促使旅游業(yè)成為本地經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，通過組建規(guī)范化的股份制旅游公司（公司），通過市場運作的方式加大投資和招商引資的力度，并爭取在規(guī)劃的近、中期階段實現(xiàn)股票上市，這些無疑將會極大地增進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。項目公司資本與經(jīng)營運作的基本思路: 1、多個融資渠道(見圖9—1）圖9-1我市工業(yè)旅游開發(fā)項目資本運作思路—多個融資渠道2、經(jīng)營運作的三大階段（見圖9—2）：對于核心功效，又稱之為項目的基礎(chǔ)功效,完善這一功效階段需要我們踏踏實實來把基本的事情（基礎(chǔ)建設(shè))做好;而支持功效是增值功效（旅游配套設(shè)施建設(shè)），它能為項目的核心功效添加附加值，支持功效越完善，附加值就越大，這一階段也是發(fā)明競爭優(yōu)勢的階段;輔助功效能夠稱之為放大功效，這一階段要考慮經(jīng)濟效益與社會效益并重，強化輔助功效發(fā)明社會效應(yīng)進(jìn)而達(dá)成做大整個旅游區(qū)的目的。圖9-2我市工業(yè)旅游開發(fā)項目經(jīng)營運作三大階段9。2項目運作構(gòu)造我市工業(yè)旅游開發(fā)項目實施公司化運作，組建規(guī)范化的項目開發(fā)發(fā)展有限責(zé)任公司或股份公司,從事項目的開發(fā)建設(shè)、招商引資和經(jīng)營管理.前期聘任專家機構(gòu)對項目進(jìn)行策劃、規(guī)劃、招商引資等工作,后期聘任專業(yè)的管理公司或組建管理團體對整個項目實施運作，開發(fā)公司將根據(jù)實際狀況組建不同的控股子公司和參股公司,全方面為本項目招商引資及發(fā)展壯大提供支持平臺。建立政府出資、公司和個人入股的中小公司信用擔(dān)保公司，解決我市工業(yè)旅游開發(fā)項目開發(fā)公司貸款難、銀行放貸難，化解風(fēng)險，提供保障.擔(dān)保機構(gòu)實施政企分開和市場化運作、公司化管理。激勵支持商業(yè)銀行、信用合作金融機構(gòu)等以民營公司為重要服務(wù)對象，運用貼現(xiàn)貸款、再貼現(xiàn)貸款以及重點支持旅游開發(fā)等金融政策拓寬我市工業(yè)旅游開發(fā)項目開發(fā)公司的融資渠道。圖9－3我市工業(yè)旅游開發(fā)項目開發(fā)公司運行構(gòu)造圖9。3項目運作模式我市工業(yè)旅游開發(fā)項目的運作將頃力打造其權(quán)威性與排他性競爭優(yōu)勢，不僅要有工業(yè)旅游本身的核心產(chǎn)品及核心功效,還要采用專業(yè)化運作的思路,在時機成熟時，考慮經(jīng)營運作與資本運作相結(jié)合的思路.(圖9－4）圖9-4我市工業(yè)旅游開發(fā)項目運作模式圖當(dāng)我市工業(yè)旅游項目開發(fā)發(fā)展到一定階段,含有優(yōu)良的經(jīng)營模式，良好的獲利前景，快速將其做大的一種比較有效的方法就是資本運作。(圖9-5）加油站經(jīng)營權(quán)、公交運行線路、長途客運線路經(jīng)營權(quán)、旅游客運線路和政府投資的旅游設(shè)施經(jīng)營權(quán)等一切特許經(jīng)營權(quán)是政府掌握的公共資源.特許經(jīng)營權(quán)的配備要嚴(yán)格按照市場化思路,通過股份制、租賃、承包、招投標(biāo)、拍賣或經(jīng)營權(quán)入股等形式來實現(xiàn)。政府出面引導(dǎo)和牽線搭橋,通過項目引資、融資、吸引投資，形成獨資、合資多元投入的格局。建立并規(guī)范運行好旅游股份有限公司，支持公司發(fā)行債券、募股、擴股，力求在３－５年內(nèi)使其成為上市公司，成為我市地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的龍頭，增進(jìn)旅游業(yè)的快速崛起。9.4方案設(shè)計根據(jù)上述發(fā)展?fàn)顩r及操作思路，資本運行的第一步是：組建我市工業(yè)旅游開發(fā)有限公司（暫定）●構(gòu)成：依有關(guān)法律進(jìn)行組建，由合營雙方共同出資,組建有限責(zé)任公司?！褡谥迹喉憫?yīng)黨中央、國務(wù)院的號召,弘揚民族文化，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，振興地方經(jīng)濟，依法經(jīng)營,通力合作，共同獲利，共擔(dān)風(fēng)險?！裎沂泄I(yè)旅游開發(fā)有限公司的重要任務(wù)是，根據(jù)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，獨立投資或引資建設(shè)重要的旅游景點及其附屬設(shè)施，進(jìn)行旅游產(chǎn)品的市場策劃和宣傳.●項目建設(shè)周期及合營期限：項目建設(shè)周期為1年（就我市嘉年華單體項目而言），合營期限不限?！窈蠣I各方利潤分派及虧損分擔(dān)原則及比例：依有關(guān)法律法規(guī)及公司章程規(guī)定，合營雙方在稅后利潤中支付各項賠償金、違約金、滯納金、罰息、罰款；提取公司儲藏基金、公司發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金后，按各方出資比例進(jìn)行利潤分派。公司虧損由合營雙方按出資比例進(jìn)行分擔(dān)。資本運作的具體方案:◆我市工業(yè)旅游開發(fā)項目開發(fā)有限公司的注冊資本為3000萬元人民幣.（根據(jù)狀況可設(shè)立自然人股).◆公司成立后，以公司資產(chǎn)為抵押（或由擔(dān)保公司），向銀行貸款3000萬元，這樣公司的總資產(chǎn)將增加到6000萬元（如果將區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性資產(chǎn)劃撥到該公司名下,公司資產(chǎn)將更多，此后的資本運行更順利）.◆通過合資、合作等方式,吸引社會資金或外商資金6000萬元,共同投資景區(qū)項目及飯店等設(shè)施建設(shè).據(jù)此,公司的總資金已達(dá)1。2億元，完全能夠滿足規(guī)劃第一階段景區(qū)項目的建設(shè)資金需要及第二階段的部分資金。◆組建我市旅游飯店集團公司（和旅游車船公司等）。資本運行的第二步是：在規(guī)劃的近中期階段，通過資產(chǎn)重組(將旅游投資開發(fā)公司與飯店投資管理公司合并重組),努力實現(xiàn)公司的股票上市(或買殼上市）。這在很大程度上將會解決公司此后發(fā)展的資金問題，并為公司的資本運行提供更為廣闊的空間，由此還可提高公司的市場出名度,實現(xiàn)地區(qū)旅游公司與全國乃至世界的接軌。10投資估算與經(jīng)濟分析10。1投資估算根據(jù)■全部設(shè)備價格均根據(jù)廠家報價和市場詢價;■建筑工程采用我省省我市地區(qū)本地同類工程類比法進(jìn)行估算；■國家有關(guān)建設(shè)項目投資估算的規(guī)定；10.2項目總投資估算本經(jīng)濟分析只對我市嘉年華項目做具體分析。項目總投資是指擬建項目從前期準(zhǔn)備階段開始，到建成營運為止所發(fā)生的全部投資費用及營業(yè)期所需預(yù)付的全部流動資金。我市嘉年華項目估算表礦工生活區(qū)錫餐廳1025購物區(qū)錫夢區(qū)礦業(yè)休閑區(qū)錫礦紀(jì)念館450礦工帳篷露營區(qū)100礦車餐廳120礦洞商店、酒吧300215售票處、服務(wù)設(shè)施400坑道娛樂區(qū)礦工俱樂部200524礦工人家探礦歷險記礦工廚房異度空間900穿越地心1520礦道雪橇180絕壁飛車1775礦童秀秀場100魔域逃亡650服務(wù)系統(tǒng)600400金湖廣場500文體休閑區(qū)350工業(yè)參觀區(qū)250各分期投資額度67453814總投資1055910.3測算闡明1、開發(fā)時序:項目總共分三期開發(fā)，我市嘉年華開發(fā)期為1年。2、項目基準(zhǔn)收益率取8％。3、繳納稅金和稅率:按稅法規(guī)定，該項目營業(yè)稅的合用稅率為5％，都市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的1％,所得稅為33％.4、折舊按提取，殘值為10％.

10。4損益估算插入A3損益表10。5現(xiàn)金流量表插入A3現(xiàn)金流量表

10。6財務(wù)評價1、內(nèi)部收益率：通過現(xiàn)金流量表計算出該項目的內(nèi)部收益率(IRR)為17。87％>基準(zhǔn)收益率8％,闡明項目可行性較高。2、回收期：靜態(tài)投資回收期為5。27年，動態(tài)投資回收期為6.，為典型的好項目。3、凈現(xiàn)值：項目在8年經(jīng)營期內(nèi)的凈現(xiàn)值為11919。1798萬元〉0闡明項目可接受，故項目可行.10。7不擬定性分析在我市工業(yè)旅游開發(fā)項目評定工作中，大量計算分析所用的數(shù)據(jù)都是來自預(yù)測和預(yù)計，由于受客觀條件及有關(guān)因素的變動和主觀預(yù)測能力的局限的影響，本項目的實施成果（投資效果和經(jīng)濟效果等)不一定符合我們原來所作的預(yù)測和預(yù)計.因此,無論采用哪種辦法對我市工業(yè)旅游開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)效益評定時，總是有某些不擬定性的因素.由于這些不擬定性因素的作用超出一定程度時,就會給我們所評定的該項目帶來風(fēng)險.普通來說，不擬定因素和風(fēng)險存在是不可避免的,因此，我們在做財務(wù)效益評定的同時，需要對我市工業(yè)旅游開發(fā)項目進(jìn)行不擬定性分析.不擬定性分析的辦法諸多，我們在此處選用項目評定中最重要也是最慣用的兩個分析辦法：盈虧平衡分析和敏感性分析.10。7.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、損益臨界分析,它是根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、產(chǎn)品銷售價格和稅金等數(shù)據(jù)，計算分析產(chǎn)量、成本和盈利三者之間的關(guān)系，擬定銷售總收入等于生產(chǎn)總成本時即盈虧平衡點的一種辦法.在盈虧平衡點上，公司既無盈利,也無虧損。在不擬定性分析中，投資者能夠通過盈虧平衡分析，判斷擬建我市工業(yè)旅游開發(fā)項目能夠承受多大風(fēng)險而不致發(fā)生虧損。按項目全部竣工后的數(shù)據(jù)測算,我市工業(yè)旅游開發(fā)盈虧平衡點為接待量的33.15％＜70%，即平均年接待119989人次時，項目即可保本;超出此接待量，項目開始盈利。表明項目抗風(fēng)險能力較強。10.7.2敏感性分析敏感性分析是指通過測試,計算多個不擬定性因素的變化對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素并擬定其敏感程度的一種分析辦法。影響經(jīng)濟效益的因素諸多,敏感性分析普通選擇對投資項目資金流量起重要作用的因素，如投資、成本、價格、規(guī)模、建設(shè)周期等，研究這些因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響及影響程度，我們在本報告中重要分析投資額、銷售收入兩者的變動對內(nèi)部收益率的影響。在進(jìn)行敏感性分析時,應(yīng)先擬定不擬定性因素的變化范疇，我們對我市工業(yè)旅游開發(fā)項目按增減10％作為因素變化幅度.根據(jù)財務(wù)報表和其它報表中數(shù)據(jù)，能夠得出下面的財務(wù)敏感性分析表.表10-1我市工業(yè)旅游開發(fā)財務(wù)敏感性分析表項目基本方案營業(yè)收入+20％10%—10％—20％內(nèi)部收益率17。87%23.91％20.93％14。70％11。39%靜態(tài)投資回收期(年)5。274.764。995.66。00動態(tài)投資回收期（年)6.105。335.686。67。21由上表可見,各因素變化對項目內(nèi)部收益率的影響程度不同,但在±20％的變化范疇內(nèi)，項目的內(nèi)部收益率都不小于8%，表明項目抗風(fēng)險能力較強，在項目經(jīng)營建設(shè)過程中只要嚴(yán)格控制投資規(guī)模并且始終注意客源市場的開拓工作，確保有充沛的客流量,項目是可行的。10.8國民經(jīng)濟效益分析10。8.1間接經(jīng)濟效益旅游業(yè)是公認(rèn)的關(guān)聯(lián)度高、帶動性強、輻射力大的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。我市工業(yè)旅游開發(fā)項目建成后,將極大的增進(jìn)我市州的經(jīng)濟發(fā)展.按普通規(guī)律，每1元的旅游直接受入可帶來4。3元的間接受入?？紤]到我市州的旅游業(yè)剛剛起步,現(xiàn)在還沒有發(fā)展成大產(chǎn)業(yè)，這里采用3作為間接受入的倍數(shù),則項目給本地帶來的旅游間接受入以下表。我市工業(yè)旅游開發(fā)旅游業(yè)間接經(jīng)濟效益表金額單位：人民幣萬元項目第一年第三年第五年第七年直接受入3982495061606512間接受入11946148501848019536與此同時,旅游業(yè)還能優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，帶動我市州范疇內(nèi)建筑業(yè)、制造業(yè)、食品業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和信息業(yè)等其它有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,從而增進(jìn)我市全州經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)步發(fā)展.隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，本地的投資環(huán)境也會大為改善,從而進(jìn)一步推動我市州的對外開放。10。8.2環(huán)境效益本項目所在的我市州,旅游資源豐富，交通區(qū)位環(huán)境在西部地區(qū)較為優(yōu)越，旅游資源特色突出。但本地現(xiàn)在對旅游資源的粗放運用，不利于可持續(xù)發(fā)展。通過建設(shè)我市工業(yè)旅游開發(fā)項目，能夠使全州上下普遍重視旅游資源保護和環(huán)境建設(shè)，讓本地居民自覺維護旅游資源，讓游客進(jìn)一步體驗礦業(yè)工作環(huán)境,從而最大程度的協(xié)調(diào)好人與環(huán)境、歷史的關(guān)系,其所獲得的環(huán)境效益是無可預(yù)計的。10。8。3社會效益10。8.3.1理論社會效益■增加就業(yè)崗位旅游業(yè)是一種勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接的就業(yè)機會.根據(jù)世界旅游組織測算,旅游部門每增加一種直接就業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)崗位.這樣通過我市工業(yè)旅游開發(fā)項目的建設(shè)，既能夠解決我市州部分城鄉(xiāng)人口的就業(yè)問題，還能為本地農(nóng)民中的部分剩余勞動力提供一種就業(yè)機會?！龈纳迫嗣裆?擴大對外開放我市工業(yè)旅游開發(fā)項目的建設(shè),能夠吸引大量中外游客，使得外界的先進(jìn)思想、文化、觀念和信息源源不停的輸入，有效增進(jìn)本地文化與外來文化的交流和融合,從而加速其社會經(jīng)濟的當(dāng)代