鄢陵市市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告 2

鄢陵市市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告一、鄢陵概況鄢陵位于河南省中部，屬于河南省直管縣級(jí)行政單位，在國(guó)家歷史文化名城-漢魏故都許昌東，下轄7鄉(xiāng)5鎮(zhèn)，總面積871.6平方公里，耕地面積92萬(wàn)畝，人口62萬(wàn)人。鄢陵地理位置優(yōu)越，交通便利。西距國(guó)家交通大動(dòng)脈京廣鐵路、京港高鐵、京港澳高速公路20公里，北距新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里，311國(guó)道橫穿東西，219省道縱貫?zāi)媳保m南高速、許亳高速也在鄢陵交匯。附表中文名稱(chēng)鄢陵面積871.6平方千米別名北方花都總?cè)丝?2萬(wàn)人榮譽(yù)北方花都，中國(guó)花木第一縣城區(qū)人口7萬(wàn)人電話區(qū)號(hào)0374氣候條件暖溫帶季風(fēng)氣候，四季分明郵政區(qū)碼461200著名景點(diǎn)鄢陵國(guó)家花木博覽園，花卉園，植物園，臘梅園地理位置河南省中部機(jī)場(chǎng)北距鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里車(chē)牌代號(hào)豫K火車(chē)站東距許昌東高鐵站30公里二、調(diào)研背景為了有效解決鄢陵市城區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布零散、規(guī)模較小、品種單一的問(wèn)題，振興和繁榮鄢陵專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)一步完善鄢陵市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)鄢陵市的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代物流業(yè)的快速健康發(fā)展，中國(guó)河南鄢陵中原商貿(mào)城應(yīng)運(yùn)而生。目前該項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)前期，各項(xiàng)工作已有序開(kāi)展。由于本項(xiàng)目規(guī)模龐大，定位于建造中部地區(qū)一流的專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng)，因此，科學(xué)合理的業(yè)態(tài)劃分、各業(yè)態(tài)體量規(guī)模的研究對(duì)本項(xiàng)目日后的銷(xiāo)售、招商、管理及業(yè)主的經(jīng)營(yíng)有著深遠(yuǎn)的影響。由此，我們著手對(duì)鄢陵市區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)概況、業(yè)態(tài)、規(guī)模、進(jìn)出貨渠道等專(zhuān)項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)地調(diào)查研究。以下為本次調(diào)研的詳細(xì)內(nèi)容。三、鄢陵市現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)研由于鄢陵市區(qū)商業(yè)分布較為分散、行業(yè)較為復(fù)雜，以下我們重點(diǎn)對(duì)三個(gè)行業(yè)及一在建商業(yè)綜合體的現(xiàn)況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研（A）建材類(lèi)（B）家具類(lèi)（C）小商品類(lèi)（D）鼓樓廣場(chǎng)（A）建材類(lèi)一、鄢望路建材一條街1．基本概況該市場(chǎng)目前為鄢陵最大最全的建材市場(chǎng)，形成于2008年，街道呈南北走向。市場(chǎng)商戶共計(jì)約200戶，總經(jīng)營(yíng)面積約30000平方米。房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，為自由散亂的馬路市場(chǎng)。由于沒(méi)有統(tǒng)一的市場(chǎng)管理，導(dǎo)致了該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境臟、亂、差，消防隱患較大。整個(gè)市場(chǎng)無(wú)配套倉(cāng)儲(chǔ)與專(zhuān)業(yè)物流區(qū)域。2．經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)整個(gè)市場(chǎng)主要以經(jīng)營(yíng)陶瓷、地板、衛(wèi)浴、燈具、櫥柜、電器、油漆、墻紙、門(mén)業(yè)、小五金為主。3．物業(yè)形態(tài)整個(gè)市場(chǎng)為街鋪形式，30%的業(yè)主劃部分經(jīng)營(yíng)面積為倉(cāng)儲(chǔ)，形成了前店后倉(cāng)的模式。4．租金價(jià)格該市場(chǎng)的租金價(jià)格約為27-30元/月/平方米。房租一年一繳，合同多為一年一簽。5.業(yè)主成分80%為鄢陵本地人，20%為外地人（如許昌、登封等地）。新建材市場(chǎng)基本概況新建材市場(chǎng)位于金匯大道上，市場(chǎng)已開(kāi)業(yè)5年，經(jīng)營(yíng)面積約30000平方米，入駐商戶近200家，經(jīng)營(yíng)戶主要以經(jīng)營(yíng)鋼材加工為主。門(mén)面入駐率較高，無(wú)空攤位對(duì)外出租。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)整個(gè)市場(chǎng)主要以經(jīng)營(yíng)陶瓷、門(mén)業(yè)、鋼材、小五金行業(yè)為主3.物業(yè)形態(tài)整個(gè)市場(chǎng)為街鋪形式，有獨(dú)立的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域及物流區(qū)域4租金價(jià)格該市場(chǎng)的租金價(jià)格約為10-15元/月/平方米。房租一年一繳，合同多為一年一簽。（B）家具類(lèi)一、基本概況鄢陵家具行業(yè)無(wú)正規(guī)統(tǒng)一的大型市場(chǎng)，目前該行業(yè)主要由三部分組成a:全友、雙虎、掌上明珠等品牌的獨(dú)立館b:鑫陵家具城c:鄢陵南關(guān)家具廣場(chǎng).其中鑫陵家具城經(jīng)營(yíng)面積約6000m2，分三個(gè)區(qū)域，門(mén)口為辦公家具，四周為中低檔次的套房家具，中間為軟體，有藍(lán)邦和怡品源等套房品牌。鄢陵南關(guān)家具廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約為4500m2,分為兩個(gè)區(qū)域，四周為套房，中間軟體，廣場(chǎng)內(nèi)的家具為低檔次的散貨。幾個(gè)品牌家具獨(dú)立館的面積在2500㎡—4000㎡之間。整個(gè)鄢陵家具行業(yè)產(chǎn)品檔次偏低、品牌較少、過(guò)于分散，購(gòu)物極不方便。二、物業(yè)形態(tài)鑫陵家具城和鄢陵南關(guān)家具廣場(chǎng)為大棚式結(jié)構(gòu)，由個(gè)人承包，再分組給經(jīng)銷(xiāo)商，無(wú)配套的倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)域。三、租金價(jià)格鑫陵家具城的租金價(jià)格為8-12元/m2/月，鄢陵南關(guān)家具廣場(chǎng)為8-14元/m2/月，獨(dú)立館的租金價(jià)格在13元/m2/月左右，租金為一月一付，質(zhì)保金收取一個(gè)月至二個(gè)月租金不等。（C）小商品類(lèi)由于小商品行業(yè)有十六類(lèi)之多，現(xiàn)著重挑選了以下3個(gè)具有代表性行業(yè)作為重點(diǎn)調(diào)研對(duì)象：a:服裝鞋帽，b:皮革箱包，c:土產(chǎn)日雜、日化一、服裝鞋帽鄢陵市品牌服裝鞋帽店主要集中在西關(guān)一條街上，該地區(qū)屬于鄢陵市老城區(qū)核心商圈，地理位置優(yōu)越，道路寬敞，且品牌店居多，商戶共計(jì)約有300戶。租金價(jià)格普遍較高，一間門(mén)面房60m2左右，租金價(jià)格在90-110元/m2/月。二、皮革箱包鄢陵箱包皮草城該市場(chǎng)位于金匯大道18號(hào)，占地800畝，共分四個(gè)區(qū)域，分別為生產(chǎn)加工基地一區(qū)、二區(qū)、樣品展示大廳及公共生活設(shè)施配套區(qū)域，其中展廳區(qū)域經(jīng)營(yíng)面積30000平方米，分為3層，每層10000平方米。一層經(jīng)營(yíng)皮革，二層經(jīng)營(yíng)箱包，三層經(jīng)營(yíng)皮草、名品服飾等。招商政策為第一年租金全免，市場(chǎng)管理費(fèi)6.8元/m2/月，另需繳納經(jīng)營(yíng)規(guī)范保證金100元/平方米，市場(chǎng)統(tǒng)一收銀，按5%-22%提點(diǎn)。市場(chǎng)目前處于開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備期間，預(yù)計(jì)4月份試營(yíng)業(yè)，招商情況不甚理想，仍有不少空攤位，招商率在50%-60%之間，多為自主貼牌加工產(chǎn)品。三、土產(chǎn)日雜、日化鄢陵日雜、日化行業(yè)主要分布在南大街上，該街道為鄢陵最早的商業(yè)核心區(qū)域，人流量相當(dāng)密集，長(zhǎng)約1公里，商戶約700-800家，租金價(jià)格60-80元/m2/月，該街道道路經(jīng)常堵塞，且為單向行駛道，路寬不超過(guò)10米，消防隱患很大，據(jù)了解市政府也多次下決心要拆除該市場(chǎng)。（D）鼓樓廣場(chǎng)項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于鄢陵城市動(dòng)脈北大街與西大街交匯處，建筑面積共計(jì)200000平方米，其中商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域共計(jì)70000平方米，分為5層，一層經(jīng)營(yíng)珠寶、化妝品、二樓經(jīng)營(yíng)品牌女裝、三樓經(jīng)營(yíng)品牌男裝、四樓為餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)域、五樓為奧斯卡電影院。一樓租金180元/m2/月，二樓120元/m2/月，三樓90元/m2/月，四樓60元/m2/月，五樓40元/m2/月，目前該項(xiàng)目住宅區(qū)域已開(kāi)盤(pán)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)仍在招商籌備中，預(yù)計(jì)2013年6月交房，2014年元旦開(kāi)業(yè)。四．關(guān)于本項(xiàng)目定位的分析與研究本項(xiàng)目業(yè)態(tài)種類(lèi)的定位通過(guò)對(duì)鄢陵3個(gè)行業(yè)中現(xiàn)有市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研之后，我們對(duì)本項(xiàng)目一期經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有了一個(gè)初步的想法，下面呈上我們對(duì)一期業(yè)態(tài)種類(lèi)定位詳細(xì)的分析研究?jī)?nèi)容。A:建材類(lèi)a:現(xiàn)有市場(chǎng)分析市場(chǎng)沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域和物流區(qū)域，造成業(yè)主日常經(jīng)營(yíng)、運(yùn)輸成本增加，同時(shí)物流車(chē)輛亂停亂放致使市場(chǎng)交通更加擁擠，購(gòu)物環(huán)境每況愈下。市場(chǎng)沒(méi)有規(guī)范的物業(yè)管理，也沒(méi)有統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間等等。建材行業(yè)產(chǎn)品比較笨重，顧客經(jīng)常會(huì)開(kāi)車(chē)來(lái)購(gòu)買(mǎi)東西，而市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)大型的場(chǎng)地專(zhuān)門(mén)供顧客停車(chē)的地方，造成顧客過(guò)來(lái)消費(fèi)沒(méi)地方停車(chē)，很不方便。市場(chǎng)布局不合理，各個(gè)業(yè)態(tài)雜亂無(wú)章的分布，沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的陶瓷區(qū)、衛(wèi)浴區(qū)、地板區(qū)等等，給顧客購(gòu)物帶來(lái)不便。經(jīng)營(yíng)鋪面都在一層，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶和顧客都很方便。b:現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶心態(tài)分析經(jīng)營(yíng)戶以租賃門(mén)面做生意為主，租金價(jià)格沒(méi)有統(tǒng)一的漲跌規(guī)則，完全憑房東說(shuō)的算，造成業(yè)主經(jīng)營(yíng)成本不斷增加，苦不堪言。許多業(yè)主想要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，但實(shí)際情況卻不允許他們這么做，造成業(yè)主空間發(fā)展上受到限制。還有部分大品牌業(yè)主想要換個(gè)好一點(diǎn)的位置，也沒(méi)有相關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，只有靠自己去游說(shuō)，往往得不到自己理想的店鋪位置。經(jīng)營(yíng)戶銷(xiāo)售渠道比較狹窄，僅靠零售批發(fā)或者老客戶光顧，沒(méi)有多少業(yè)主建立自己的網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售平臺(tái)或者經(jīng)常辦一些產(chǎn)品發(fā)布會(huì)之類(lèi)的。經(jīng)營(yíng)戶普遍對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)狀況不滿，迫切希望進(jìn)駐一個(gè)正規(guī)、專(zhuān)業(yè)、配套設(shè)施齊全的市場(chǎng)。c:本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于城南新區(qū)，地理位置優(yōu)越，規(guī)模龐大，氣勢(shì)宏偉，道路寬闊，交通便利，且離建材一條街市場(chǎng)非常近，如果做建材行業(yè)，還是比較適宜的。綜上所述，本項(xiàng)目定位于建材行業(yè)，體量在20000平方米左右，從現(xiàn)有行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)可操作性還是非常大的。B：家具類(lèi)a:現(xiàn)有市場(chǎng)分析鄢陵家具市場(chǎng)分布散亂，無(wú)大型統(tǒng)一管理型市場(chǎng)，幾大品牌家具獨(dú)立館由于開(kāi)業(yè)時(shí)間久遠(yuǎn)，物業(yè)環(huán)境堪憂，購(gòu)物環(huán)境相當(dāng)差，好的產(chǎn)品沒(méi)有一個(gè)好的展示平臺(tái)、每個(gè)市場(chǎng)都沒(méi)有統(tǒng)一的物流和倉(cāng)儲(chǔ)配套，管理制度也不健全，市場(chǎng)老板在節(jié)假日營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推廣上面投入還不是太大。每個(gè)家具市場(chǎng)布局都是市場(chǎng)內(nèi)部周?chē)蝗?jīng)營(yíng)套房，中廳經(jīng)營(yíng)沙發(fā)或者紅木桌椅，經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)思路落后，產(chǎn)品賣(mài)不上好的價(jià)錢(qián)。b:現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶心態(tài)由于目前鄢陵地區(qū)每個(gè)家具市場(chǎng)規(guī)模都不大，品種也不全，顧客買(mǎi)一件稱(chēng)心如意的產(chǎn)品可能要跑好幾個(gè)家具市場(chǎng)，因此家具行業(yè)的老板都想要一起進(jìn)駐一個(gè)體量在2萬(wàn)～3萬(wàn)平方米的大型正規(guī)化市場(chǎng)，這樣形成規(guī)模后，產(chǎn)品齊全了有利于吸引周邊市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的客戶群。綜上所述,鄢陵家具行業(yè)迫切需要一個(gè)正規(guī)、上檔次的綜合性大市場(chǎng)，如本項(xiàng)目定位于家具行業(yè)，體量在15000平方米左右，結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)可操作性還是非常大的。C:小商品類(lèi)現(xiàn)有鄢陵小商品行業(yè)類(lèi)似于建材行業(yè)，在這就