房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風險及籌劃

隨著科學技術(shù)的日新月異，推動各個行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在各種先進技術(shù)的應(yīng)用中，不斷拓展發(fā)展規(guī)模，在推進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，嚴重威脅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來運營。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體的發(fā)展中很容易出現(xiàn)土地增值稅稅收風險，唯有規(guī)避稅收風險，才能推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)最大化經(jīng)濟效益。所以相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對土地增值稅稅收籌劃工作的開展提高重視，利用科學合理的模式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。一、稅收籌劃簡述(一)稅收籌劃的定義現(xiàn)代化條件下，從稅收籌劃的角度來講，相關(guān)研究人員并未給予統(tǒng)一的定義。國外部分學者認為企業(yè)在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上，事先規(guī)劃生產(chǎn)經(jīng)營活動，有助于實現(xiàn)減少稅負及獲得最大化經(jīng)濟效益的目標，即稅收籌劃。從我國角度來講，范永強提出了稅收籌劃理念，并獲得大眾的認同；通常指的是在合規(guī)合法的條件下，對經(jīng)營活動進行提前規(guī)劃部署，實現(xiàn)“節(jié)稅”目標，即稅收籌劃。許多學者對稅收籌劃理念的理解并不相同，但他們對稅收籌劃的理解卻存在著本質(zhì)的相同，保障合規(guī)合法的條件下，有效減少企業(yè)稅負。(二)稅收籌劃的步驟新時代背景下，稅收籌劃從最初的環(huán)境之中嚴格分析到創(chuàng)建高效的籌劃方案，勢必要對多維度在環(huán)境風險之中到最終籌劃方案的合理明確，一般分為如下幾步，詳見圖1。1.詳細掌握企業(yè)所在的環(huán)境條件，合理明確稅收籌劃的目標。并針對企業(yè)所在宏觀行業(yè)環(huán)境情況、本身的經(jīng)營狀況，明確企業(yè)實際納稅籌劃的環(huán)境條件與目標。2.針對稅收政策法規(guī)展開詳細分析，推動企業(yè)實現(xiàn)模型分析和公式演算。精準掌控各項法律規(guī)章，尤其是優(yōu)惠政策，為其適用條件和需重視的事項進行明確，為后續(xù)工作的開展提供理論支持與制度指導。3.加強稅收籌劃方案的明確設(shè)計。在不違背法律規(guī)章的背景下，嚴格遵照成本效益和戰(zhàn)略導向等相關(guān)原則，制定滿足企業(yè)未來發(fā)展的籌劃方案。4.對于籌劃方案的嚴格評估需從不同維度進行考慮。還要考慮設(shè)計籌劃方案的經(jīng)濟效益，對其成本及風險進行充分考慮，并開展多角度的分析評價。若是無法開展此工作，應(yīng)及時返回上個環(huán)節(jié)，再次進行籌劃方案的設(shè)計。5.科學決策的籌劃方案。上個環(huán)節(jié)的籌劃方案通過以后，才能貫徹落實籌劃方案中的整體成本與風險維度，采用量化計分模式實現(xiàn)衡量，確保決策的科學合理性。量化積分模式在其中起到了輔助和參考作用，還要積極采取科學合理的方式。如果無法通過科學決策的籌劃環(huán)節(jié)，應(yīng)重新回到上個環(huán)節(jié)，再次進行籌劃方案的設(shè)計。二、實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅涉稅概況(一)實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅收入現(xiàn)狀在合法合規(guī)的背景下，房地產(chǎn)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造的經(jīng)濟收益一般涉及貨幣、實物、其他形式的收入，包含在土地增值稅的應(yīng)稅范圍。從房地產(chǎn)的角度來講，其中涉及的銷售收益情況，一般企業(yè)需按照住宅項目涉及的內(nèi)容對會計實現(xiàn)有效處理，譬如：房地產(chǎn)的形式分為非普通住宅、商鋪、車位等，與此同時，結(jié)合相關(guān)類型進行這方面收入的核算。2020年底，實世公司就會進行房產(chǎn)的銷售，其建筑面積高達37萬㎡，預計可為企業(yè)創(chuàng)造56億元的收入，普通住房的銷售面積高達11萬零384平方米，非普通住房的銷售面積高達11萬4876㎡，預計可分別為企業(yè)創(chuàng)造約12億元、約34億元的收入?，F(xiàn)已滿足銷售條件可并未進行銷售活動的面積總計涉及13萬850㎡。詳見表1所示。表1實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預估銷售收入單位(元)(二)實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目現(xiàn)狀按照我國稅法的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅扣除項目包含了多種方式：房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地的使用權(quán)所要交的費用，房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要支付的各種費用和成本，針對老舊建筑費用進行嚴格評估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)相應(yīng)繳納稅費，結(jié)合相關(guān)部門的規(guī)定扣除掉這些費用。土地成本和開發(fā)成本相加和的20%就屬于企業(yè)的加計扣除項目。企業(yè)在工程項目的開發(fā)中，所產(chǎn)生的成本與取得土地使用權(quán)而支付的費用，這兩種費用總和就是企業(yè)創(chuàng)造的成本。企業(yè)應(yīng)匯總核算內(nèi)部的各項資金，從而明確所扣除的額度，通常不需要根據(jù)房地產(chǎn)項目形式進行分開計算。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅時，勢必要確保分攤扣除項目的資金和其他項目之間產(chǎn)生對應(yīng)關(guān)系。2020年底，實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本高達2131575792.91元。詳見表2所示。表2實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目發(fā)生額明晰單位：(元)三、實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風險(一)宏觀政策變化造成的風險問題現(xiàn)代化條件下，伴隨社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的價格不斷提高，同時，伴隨社會中不穩(wěn)定因素的持續(xù)增加，我國實世公司為了保持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，針對房地產(chǎn)市場行業(yè)建立各種政策，從宏觀角度來講，政策的實施改善了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，還帶來一些風險問題，這類風險通常體現(xiàn)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利潤。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運營中，因為市場競爭逐漸激烈，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益發(fā)生較大的變化，若是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未及時整改方案，很容易使自身風險提高。此外，我國充分結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況制定各種政策，宏觀經(jīng)濟政策的建立對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤帶來嚴重影響，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員對宏觀政策缺少足夠的了解，使部分管理人員在工作指導中頻繁出現(xiàn)失誤，隨著土地增值稅政策的不斷變動，房地產(chǎn)企業(yè)并未針對性采取土地增值稅相關(guān)稅收籌劃措施，不但直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，而且還對其未來發(fā)展帶來不良影響。(二)提高土地增值稅重視程度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營中，若想確保企業(yè)實現(xiàn)最大化經(jīng)濟效益，相關(guān)領(lǐng)導人和管理人員需重視財務(wù)管理，以便降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風險，可充分保障其后續(xù)的發(fā)展。現(xiàn)如今，因為大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導者和管理者對實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收策劃提高了重視，在具體的經(jīng)營中，僅按照相關(guān)財務(wù)制度開展稅收籌劃工作，忽略土地增值稅的稅收籌劃，使稅收籌劃工作缺少有效性?，F(xiàn)如今，受到大量投資和土地價格提高等各種因素的影響下，相關(guān)部門需提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度，而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行的土地增值稅，應(yīng)接觸到一類稅種，其對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)最大化經(jīng)濟效益發(fā)揮著舉足輕重的作用，可因為大多數(shù)領(lǐng)導者和管理者并未將土地增值稅的稅收籌劃當做工作重點，在具體的土地增值稅稅收籌劃工作的開展中，很容易發(fā)生各種問題，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際運行存在直接影響，而且還會為房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃環(huán)境帶來影響，嚴重影響稅收籌劃工作的高效開展。(三)相關(guān)土地增值稅稅收政策無法明確落實從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來講，需充分了解土地增值稅稅收籌劃工作的重要性，我國指定并頒布土地增值稅的稅收政策，可大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅收政策缺少足夠的了解，并未及時獲得土地增值稅中各種優(yōu)惠政策，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際運營情況無法達到優(yōu)惠政策標準，直接影響土地增值稅稅收政策的明確落實，還嚴重影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。此外，相關(guān)部門對土地增值稅稅收政策缺少足夠的溝通，特別是工商與稅務(wù)部門，二者之間并未形成有效溝通，無法明確落實土地增值稅的稅收政策，實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會因具體運營情況與優(yōu)惠政策條件發(fā)生差異而錯過優(yōu)惠政策，直接影響稅收籌劃工作的開展情況，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風險問題更為嚴重。四、實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施稅收籌劃的保障措施(一)增強稅務(wù)籌劃意識實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)高度重視土地增值稅中的稅務(wù)籌劃工作，加強稅務(wù)籌劃工作尤為重要。鑒于此，勢必要加強會計制度建設(shè)，并增強會計核算中各種環(huán)節(jié)制度流程的規(guī)范性。不僅如此，還應(yīng)該著重培養(yǎng)專業(yè)的財務(wù)管理人員，有效提升人員的綜合素質(zhì)水平。針對人員定期開展考評，應(yīng)采用措施處分考評不符合標準的人員。對企業(yè)的項目建設(shè)而言，企業(yè)的管理人員對于外部政策環(huán)境的變化需要具有十分敏銳的洞察力，確保各種頒布的政策滿足時代發(fā)展。有效激發(fā)企業(yè)中現(xiàn)有資源的運用，在工程項目建設(shè)的前期、中期、銷售過程中進行科學有效的籌劃。(二)密切關(guān)注和及時掌握稅收政策我國稅收方面的政策處于不斷的完善優(yōu)化中，如增值稅，幾年時間從營改增到取消13%的稅率，再到一些商品11%的稅率下降到10%，變化速度之大、之快，可見一斑。增值稅除外，其他各種稅種也處于不停的變化中，所以企業(yè)負責財務(wù)工作的員工需積極學習更多的專業(yè)知識，注重提升專業(yè)能力，而且要高度重視相關(guān)稅收政策的調(diào)整，此外，在掌握稅收法規(guī)時，應(yīng)高度重視法律政策的實用性，若是情況允許及時開展籌劃工作，更好地享受籌劃工作開展提供的稅收收益，此外，還應(yīng)重視稅收法規(guī)的時效性，防止籌劃方案完成以后才發(fā)現(xiàn)其中規(guī)定已無法滿足現(xiàn)實，導致人力與物力的大量浪費。實世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與中介結(jié)構(gòu)加強合作，聘請足夠的顧問，專門負責向公司相關(guān)人員了解房地產(chǎn)涉稅政策與其他相關(guān)政策的最新變化，為企業(yè)設(shè)計房地產(chǎn)項目稅收籌劃方案提供幫助。稅務(wù)部門人員需開展分工合作，定期(每月一次或者每個季度一次)集中開展各種稅種稅收政策的采集和增加交流學習工作，實現(xiàn)稅收政策的實時跟蹤和掌控，結(jié)合稅收政策的變化評估即在開展稅務(wù)籌劃工作時結(jié)合稅收依據(jù)的適用性，如果一些稅收政策變化，將導致稅務(wù)籌劃方案的適用依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)及時開展調(diào)整。(三)加強各個項目環(huán)節(jié)的稅收籌劃1.項目前期的稅收籌劃實世房地產(chǎn)企業(yè)在準備承接項目之前，應(yīng)增強前期稅務(wù)籌劃工作的開展針對項目所處地域的土地增值稅稅率和稅收各種優(yōu)惠政策進行全面的考察分析。充分結(jié)合具體情況科學選擇自建還是代建或者外包的方式實現(xiàn)工程的順利開展。從合作建房的角度來講，應(yīng)增強相關(guān)規(guī)定的高效利用，在建設(shè)完成以后，雙方需要按照相應(yīng)的比例進行房地產(chǎn)可免征土地增值稅的合理分配，確保雙方均具有最少的納稅義務(wù)。此外，在工程項目建設(shè)之前，還要注重和工商部門及稅務(wù)部門做好溝通交流，明確了解本地的稅收征管規(guī)定。2.項目建設(shè)階段的稅收籌劃房地產(chǎn)工程項目利用投標、開發(fā)不斷進入到建設(shè)階段，針對在建項目的成本開展稅務(wù)籌劃。在土地增值稅的詳細計算中，較易涉及需要扣除的項目，企業(yè)勢必要通過稅務(wù)籌劃工作的開展增加工程項目的扣除金額，更好地實現(xiàn)減稅目的。在獲取土地使用權(quán)需要支付資金和各項費用時，應(yīng)開具有關(guān)費用憑證，確保各種支出的計算都包含于內(nèi)。通過詳細計算開發(fā)成本的條件下在加收20%的稅收規(guī)定，遵照120%的比例進行詳細計算并扣除。在計算成本的過程中，應(yīng)充分結(jié)合相似開發(fā)項目并作為整體，實現(xiàn)成本的合并計算，降低工作費用的投入。在融資過程中，房地產(chǎn)的利息涉及5%與10%兩種的扣除率，企