(營(yíng)銷策劃)車坊鎮(zhèn)地塊營(yíng)銷策劃報(bào)告最全版

告告1車坊鎮(zhèn)地塊營(yíng)銷策劃報(bào)告第一部分市場(chǎng)篇1、地理位置2、面積人口狀況3、歷史人文為紀(jì)念抗戰(zhàn)犧牲的美國(guó)飛行員---肖特烈士紀(jì)念館、瑤城3、經(jīng)濟(jì)狀況工業(yè)經(jīng)濟(jì)龍、貿(mào)工農(nóng)一體化道路。現(xiàn)有藺草種植基地1000畝，織席機(jī)600營(yíng)工業(yè)區(qū)，形成電子項(xiàng)目配套群體和輕紡工業(yè)群體，區(qū)內(nèi)功能齊全，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)水生蔬菜不但品質(zhì)新鮮，細(xì)嫩可口，富含人體所需的各種營(yíng)養(yǎng)，4、交通狀況5、鎮(zhèn)區(qū)主要配套設(shè)施1、供電：全鎮(zhèn)電力資源充足，在已有6、周邊企業(yè)離里里里7.研究生城地理位置研究生城概況大學(xué)與新加坡國(guó)立大學(xué)合辦的蘇州大學(xué)中新房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開發(fā)進(jìn)度緩慢，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小、分布較為集中。1、車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)區(qū)域分布主要在鎮(zhèn)區(qū)的中心地段、街道的兩側(cè)；隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，展，車坊鎮(zhèn)將形成三大功能明確的區(qū)域——住宅區(qū)域、工業(yè)區(qū)2、車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀呈現(xiàn)出以下特征：市場(chǎng)調(diào)查表明，2003年的推盤量只有車坊新地帶（75003、車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望4、車坊鎮(zhèn)購(gòu)房消費(fèi)者研究（1）區(qū)域分析：外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作）二、消費(fèi)特征：家型；這部分消費(fèi)群年齡層次相對(duì)較近，經(jīng)商或有較穩(wěn)定不錯(cuò)的工作；1、甪直鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析整體環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)分析別墅主要是獨(dú)幢別墅，少量聯(lián)體別墅；.綜述：2.勝浦鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析勝浦鎮(zhèn)是個(gè)年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)的幾個(gè)樓盤為動(dòng)遷房或政府單位自建的宿舍，樓盤的總體品質(zhì)相對(duì)較差。社區(qū)的環(huán)境綠化、物業(yè)管理、智能配套、網(wǎng)絡(luò)配套等都有待加建筑形態(tài)：）；勝浦鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚處起步階段，居住質(zhì)量的要求還停留在經(jīng)濟(jì)型階段，入的穩(wěn)步提升，舒適、豪華的房型正逐步成當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有公寓房型分為四種類型：小戶型（面積在35-59平方米之間）大戶型（面積在85-110平方米之間）勝浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心面積不大，在以往動(dòng)遷房的銷售定價(jià)配套等因素考慮的較少，定價(jià)的主要依據(jù)是品質(zhì)、樓層、朝米；沿街商鋪：7300元/平方米；3、園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析園區(qū)中心房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)引領(lǐng)蘇州市場(chǎng)，總體增長(zhǎng)呈現(xiàn)每季度上一臺(tái)階的勢(shì)頭。園區(qū)中心房?jī)r(jià)高，從而波及郊鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)，使整個(gè)房?jī)r(jià)上升。2）銷售情況分析（普通住宅）新近開盤的個(gè)案在較短的時(shí)間內(nèi)大多銷售近半，快速去都有一定的優(yōu)勢(shì)，所以分析認(rèn)為，本案所處的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，樓面價(jià)(￥/㎡）326成交時(shí)間：園區(qū)海宜化纖紡織有限公蘇州市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)公蘇州市雄師房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2002年6月14日2002年12月17日2003年10月26日2550（1830）3825（3660）1.本案概況如下：居住用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：2.本案地塊價(jià)值研判結(jié)論：從本案所處的區(qū)域而言，完善的生活機(jī)能與成熟的住宅區(qū)但若僅從本案的地塊來看，形狀的不規(guī)則與相鄰關(guān)系成為了本案的最大劣勢(shì)點(diǎn)，需要在今后的產(chǎn)品具體設(shè)計(jì)規(guī)優(yōu)勢(shì)分析（strength）大體區(qū)位好——本案所在的車坊鎮(zhèn)位于蘇州中心城區(qū)與上海善在小區(qū)的整體的規(guī)劃中，合理布局和有效利未來需求大——隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的威脅點(diǎn)(treats)：附：本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)案介紹案名車坊新地帶物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)建筑類別多層物業(yè)管理未定付款方式一次性、按揭銷售電話62009516開工日期2003-8售樓中心車坊鎮(zhèn)吳淞路24號(hào)調(diào)查日期2003-9-25環(huán)境車坊商業(yè)中心，超市、商場(chǎng)、銀行、交多層（6F）價(jià)格范圍一次性、按揭附：車坊鎮(zhèn)2001-2020城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建A、市場(chǎng)調(diào)研反映重要機(jī)會(huì)點(diǎn)c)未來需求大——隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的進(jìn)入，A、對(duì)公共交通的依很強(qiáng)強(qiáng)一般弱賴性B、對(duì)噪音及環(huán)境干很強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱擾的適應(yīng)性C、對(duì)大氣環(huán)境的要低不高高很高求求G、建筑、質(zhì)量裝修低一般高很高要求明不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等。不宜臨近污染性工廠、鬧市精品設(shè)計(jì)H、容積率、覆蓋率要求無一般低低無無高高無無高高產(chǎn)品形式的創(chuàng)新位主題：性。而我們的定位則有利于樹立產(chǎn)品在本區(qū)2）現(xiàn)代式風(fēng)格是當(dāng)今社會(huì)人們對(duì)住宅的追求趨勢(shì)，迎合了市場(chǎng)需求；3）代理商是上海公司，以先進(jìn)的開發(fā)理念，用己之長(zhǎng)4、本案定位的創(chuàng)造性：1)錯(cuò)層與平面層比例及建議：（1）錯(cuò)層及平面層比例分配：（4）房型內(nèi)部要求：（5）樓層及層高：2)房型配比：2)社區(qū)娛樂項(xiàng)目3)智能化設(shè)施建議4)信息服務(wù)系統(tǒng)（1）2層：毛石貼面（2）3層以上，高級(jí)面磚（1）優(yōu)質(zhì)防火門（2）鋁合金欄桿1、本案目標(biāo)客戶群構(gòu)成比例：2、目標(biāo)客戶特征描述：（1）因工作需要，需居住在車坊（2）注重生活質(zhì)量，收入相對(duì)穩(wěn)定（3）希望或有強(qiáng)烈愿望改變現(xiàn)有居住環(huán)境者（二次置業(yè)者）（4）較為注重建筑體，要求，對(duì)商機(jī)的把握能力強(qiáng)（2）收入豐厚（3）學(xué)歷較高（4）有成就感，注重身份與品位（5）注重生活品質(zhì)，對(duì)物業(yè)的交通與功能最為看中（6）年齡劃分：30—40歲（1）向往大都市的居住的生活，特別是住房方面（2）經(jīng)濟(jì)不算很富裕，但小日子過的舒適（3）習(xí)慣了車坊的生活，不想離開家鄉(xiāng)4)周邊地區(qū)來車坊投資、居住者（4）手頭有多余的資金，消費(fèi)能力強(qiáng)（5）著重樓盤的升值潛力和投資回報(bào)率（6）注重樓盤的品質(zhì)和附加值（7）有一定的收入來源，由于某種原因想在車坊鎮(zhèn)安家樓盤名稱樓盤名稱房型舒適便利性環(huán)境因規(guī)模附加值風(fēng)格物管可比售價(jià)可比價(jià)未來性本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)度素度格帶4444333目2111101注：1、其中系數(shù)為本案與比較樓盤的差異系數(shù)，正數(shù)值為本案規(guī)劃定位相2、可實(shí)現(xiàn)價(jià)格=可比價(jià)格*（