蔚藍海岸定位及營銷溝通案課件

蔚藍海岸項目定位及營銷推廣溝通案人文|運動|智慧|健康|科技|生態(tài)|一生一棟20180608蔚藍海岸定位及營銷溝通案第一部分市場分析1經(jīng)開區(qū)城市發(fā)展情況經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場分析2Part1經(jīng)開區(qū)城市發(fā)展情況

城市概況經(jīng)濟情況人口動態(tài)區(qū)位交通規(guī)劃配套區(qū)位：臨沂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于沂河下游臨沂市東南面，臨沂機場南側(cè)，沂河東岸。距臨沂老城中心人民廣場11公里；距市政府14公里。范圍：北接老327國道；南到引沂入沭運河；東臨東環(huán)大道；西靠沂河。臨沂經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總面積223平方公里總?cè)丝?6萬，常住人口18.5萬行政規(guī)劃西臨沂河、東靠沭河、南傍引沂入沭人工運河，三面環(huán)水，背靠皇山。轄3個街道（鎮(zhèn)），105個村居。經(jīng)開區(qū)作為新興城市區(qū)，發(fā)展速度不如東城新區(qū)，但有產(chǎn)業(yè)人口支撐，有活力城市概況經(jīng)開區(qū)城市道路“三橫五縱”：三橫—沂河東路、臨工路、華夏路五縱—濱河路、香港路、沃爾沃路、廣順路、東縱路發(fā)達交通讓經(jīng)開區(qū)能夠直通主城，生活便利程度大大提高。開羅大橋濱河東路鐵路、飛機、公路，立體交通網(wǎng)絡發(fā)達，能夠與縣鎮(zhèn)無縫連接區(qū)域交通臨沂飛機場火車站飛機場經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟情況：近年來經(jīng)開區(qū)GDP呈穩(wěn)定增長趨勢，2017年GDP達218.84億。房地產(chǎn)投資開發(fā)：2017年房地產(chǎn)投資額與施工面積下降明顯，根據(jù)以往預測2018年將呈上漲態(tài)勢。2014-2017年經(jīng)開區(qū)GDP走勢（億元）2014-2017年經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)投資額走勢（萬元）和施工面積走勢（萬㎡）沂河路臨工路國人路華夏路香港路沃爾沃路廣順路東縱路12345897610111213141516經(jīng)開發(fā)區(qū)被稱為臨沂工業(yè)的后花園，目前已形成七大園區(qū)，產(chǎn)業(yè)主要集中于沃爾沃路以東，沂河路以南區(qū)域，除華夏重工、國人西服、臨工、眾泰外，華為大數(shù)據(jù)中心等于2018年落戶經(jīng)開區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來大量的產(chǎn)業(yè)人口，特別是廠區(qū)職工。產(chǎn)業(yè)情況華為大數(shù)據(jù)中心沂河產(chǎn)業(yè)集中區(qū)經(jīng)開區(qū)北是河東區(qū)，其他三面被沂河、沭河包圍，空間拓展有限，主要方向為內(nèi)部優(yōu)化，居住生活區(qū)沿西沂河分布，內(nèi)部是向南向東推進。經(jīng)開區(qū)西部居住區(qū)“三帶、二區(qū)“布局三帶——沂河濕地景觀帶、李公河濕地景觀帶、皇山公園景觀帶兩區(qū)——芝麻墩片區(qū)、高爾夫球場片區(qū)高爾夫球場片區(qū)：該區(qū)域政府未來規(guī)劃為二級產(chǎn)品基地，臨沂一中分校搬遷至此，周邊學區(qū)房較多芝麻墩片區(qū)：區(qū)政府駐地，目前經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)以區(qū)政府為核心，沿沂河路兩側(cè)至沂河呈現(xiàn)橫向發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品均為剛需類產(chǎn)品城市規(guī)劃內(nèi)部優(yōu)化，空間向南向東發(fā)展，西部是城市居住群落成熟，東部欠缺。沂河沭河河東區(qū)羅莊區(qū)臨沭縣皇山公園景觀帶沂河濕地公園景觀帶芝麻墩片區(qū)高爾夫球場片區(qū)李公河濕地公園景觀帶帶整體配套環(huán)境仍待完善，特別是東部，配套環(huán)境遠不如西部沿河片區(qū)。配套環(huán)境第三醫(yī)院李公河濕地公園東方城經(jīng)開區(qū)實驗小學皇山小學2會展中心月亮灣農(nóng)貿(mào)區(qū)政府九州超市外國語學校三十一中經(jīng)開區(qū)第二實驗小學三十二中沂河路臨工路香港路沃爾沃路經(jīng)開區(qū)實驗小學長安小學經(jīng)開區(qū)實驗幼兒園分布特征：經(jīng)開區(qū)核心配套主要集中于臨工路以北，沃爾沃路以西區(qū)域；沂河路商業(yè)帶：區(qū)域商業(yè)沿沂河路分布，進口商品直銷中心、東方城、九州超市；教育集中區(qū)域：經(jīng)開區(qū)教育資源分布兩個區(qū)域：皇山路周邊區(qū)域（皇山小學、經(jīng)開區(qū)實驗幼兒園）、臨工路沿線（一中、三十一中、外國語學校、經(jīng)開區(qū)實驗一?。┻M口商品直銷中心配套較完善區(qū)經(jīng)開區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，與周邊縣區(qū)聯(lián)系密切；經(jīng)濟基礎好，區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚，務工人員多，務工人員購房需求近年來得到釋放，新增產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地將帶來城市利好；區(qū)域內(nèi)配套整體水平一般，西部沿河明顯好于東部，配套和居住環(huán)境仍需進一步優(yōu)化；經(jīng)開區(qū)城市發(fā)展為內(nèi)部優(yōu)化，主要是向南向東優(yōu)化，東西差距大，整體發(fā)展相對其他區(qū)域較疲軟，2017年以來客戶認可度明顯提高，城市活力不斷增強。小結(jié)經(jīng)開區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，與周邊縣區(qū)聯(lián)系密切；經(jīng)濟基礎好，區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚，務工人員多，務工人員購房需求近年來得到釋放，新增產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地將帶來城市利好；區(qū)域內(nèi)配套整體水平一般，西部沿河明顯好于東部，配套和居住環(huán)境仍需進一步優(yōu)化；經(jīng)開區(qū)城市發(fā)展為內(nèi)部優(yōu)化，主要是向南向東優(yōu)化，東西差距大，整體發(fā)展相對其他區(qū)域較疲軟，2017年以來客戶認可度明顯提高，城市活力不斷增強。小結(jié)Part2經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場情況

土地情況新房市場開發(fā)水準客戶情況板塊競爭土地情況2016-2017年經(jīng)開區(qū)新增供應和成交土地較少，隨著經(jīng)開區(qū)認可度的提高，前期爛尾項目也被轉(zhuǎn)手，如銀河龍門花園，大牌房企也有意向進駐，據(jù)了解萬科有進駐經(jīng)開區(qū)意向，正在接洽土地項目。本地塊處于經(jīng)開區(qū)相對不錯的位置2018年經(jīng)開發(fā)區(qū)沒有土地成交本地塊預計競拍壓力較大，估計一線&本土實力房企參與。地塊周邊近期成交地塊較少，部分轉(zhuǎn)讓地塊，土地成交多集中在北部東城新區(qū)板塊，成交地塊多為地王。2017-0522017-047項目：中梁壹號院占地：6.39萬㎡容積率：1.59成交地價：427萬/畝成交樓面價：4005元/㎡項目：泰鑫東望府占地：9.47萬㎡容積率：1.58成交地價：459萬/畝（河東地王）成交樓面價：4305元/㎡史丹利·沂景花園-2017.9面積54850㎡成交地價78萬/畝樓面價730元/㎡2017-0532017-0662017-011占地：15.17萬㎡用途：商住容積率：≤4.0地價：220萬/畝成交樓面價：825元/㎡占地：4.01萬㎡）容積率：≤1.2總成交價：6019萬元地價：100萬/畝成交樓面價：1250元/㎡占地：2.83萬㎡容積率：≤2.2總成交價：5103萬元地價：120萬/畝成交樓面價：818元/㎡JK-2017-021銀河龍門花園地塊的轉(zhuǎn)讓濱河名邸與皇家藝墅的合作日月城與儒辰合作冠亞星城與致遠合作福布斯灣地塊轉(zhuǎn)讓200萬/畝新房供銷2017年經(jīng)開區(qū)供應97.93萬㎡，成交81.18萬㎡，年成交約7000套，市場在擴容。成交量（萬㎡）供應量（萬㎡）近3年的市場成交和供應分析:供應量：經(jīng)開區(qū)的供應量有減少的趨勢,2017年供應97.93萬㎡，同比2016年增長13%。成交量：相較供應，成交量顯著提高，特別是2017年成交81.18萬㎡，較2016年增長92%，成交量走高反應出經(jīng)開區(qū)市場活躍度的升高，2015-2017年經(jīng)開區(qū)供應和成交走勢圖新房量價價格：2017年經(jīng)開區(qū)新房成交均價4350元/㎡（沿河6500元/平米）同比漲幅12%。庫存：2017年去庫存量明顯，庫存保持在低位，同比減少26.79萬㎡。量價分析：經(jīng)開區(qū)屬于臨沂市的房價洼地，前期認可度不如北城、蘭山及河東，房價漲幅度小；2017年臨沂房價高漲，客戶被擠壓導致經(jīng)開區(qū)成交量上漲，去庫存明顯，經(jīng)開區(qū)市場逐漸被認可度。2018年市場價格：進入2018年，一季度經(jīng)開區(qū)房價上漲明顯，目前成交均價已經(jīng)達到5274元/㎡，房價的上漲反應出市場樂觀的心態(tài)。2018年經(jīng)開區(qū)一季度新房變化推貨量：一季度市場推貨量和成交量呈正比，一季度的推貨量較少，多數(shù)為老盤，二季度已知入市項目較多，如：文博苑、海聯(lián)·江山里、掌舵東岸等項目集中入市，屆時二季度推貨量和成交量將大幅度增長。伴隨掌舵東岸等項目啟動，板塊熱地極速上升；2018年房價上漲明顯，預計二三季度推貨和成交量將出現(xiàn)較大漲幅。潛在供應區(qū)域未推貨量北部沿河174南部沿河248內(nèi)陸片區(qū)155一中片區(qū)52合計：629根據(jù)樓盤分布情況，經(jīng)開區(qū)市場分四大板塊，潛在供應量達629萬㎡，按2017年去化81萬㎡計算，去化周期約7.7年，周期長，壓力大，預計市場未來競爭將比較激烈。根據(jù)各板塊情況，潛在供應主要集中在南部沿河板塊，南部沿河板塊市場情況不樂觀。御山河伊麗莎白東岸史丹利皇山景城海博長安府掌舵東岸冠亞星城花漾福布斯灣龍樾府恒大綠洲天悅城清華苑金榜龍城二期迪尚學府港灣新里程優(yōu)詩美地珠嘉會館盛通紅郡都市陽光盛德桂園爛尾項目在售項目御河灣江山里桂龍學府綠城十里風荷潛在供應文博苑德馨園一品觀園濱河·歐洲名邸北部沿河板塊南部沿河板塊內(nèi)陸板塊一中板塊四大板塊：根據(jù)樓盤情況，經(jīng)開區(qū)市場分四大板塊，其中南部沿河板塊存量最高，去化周期最長！開發(fā)水平多數(shù)項目是本土企業(yè)或南方企業(yè)，專業(yè)性一般，大多是滿足社區(qū)生活常規(guī)化要求，而缺乏對于客戶需求缺乏深層次的挖掘。經(jīng)開區(qū)大多項目只重視外部配套的規(guī)劃和擁有如：商圈、交通、配套等缺乏對社區(qū)內(nèi)部配置的挖掘和客戶深層需求的挖掘如：游泳池、健身會所、兒童活動中心、老人康樂中心、鄰里中心等社區(qū)內(nèi)部配置、生態(tài)環(huán)境、科技智能1.4萬余平奢闊大湖、0.52萬平休閑會所、1.9萬平運動中心、7萬平米風情園林、0.3萬平米社區(qū)幼兒園、恒大影城、風情步行商業(yè)街！宜居的生態(tài)環(huán)境、靈動的經(jīng)典戶型、豐富的生活配套、國家一級金碧物業(yè)恒大綠洲內(nèi)部配套經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水準一般，多是本土或外地小房企，缺乏客戶深層次需求的挖掘。產(chǎn)品情況經(jīng)開區(qū)各樓盤產(chǎn)品多樣化，除恒大綠洲純高層外，其他樓盤都是高層、小高和洋房或者別墅搭配組合，建筑風格以歐式、美式為主，中式稀缺，小高層和洋房目前是開發(fā)區(qū)的主要產(chǎn)品類別。恒大綠洲(精裝）新古典主義冠亞星城（簡歐）海博長安府（歐式）伊麗莎白東岸（英式）御山河（美式）皇山華府（歐式）經(jīng)開區(qū)部分樓盤產(chǎn)品圖示戶型產(chǎn)品平米伊麗莎白·東岸御山河皇山景城長安府盛德桂園冠亞星城恒大綠洲80100110120130140150180第一暢銷面積第二暢銷面積注：以剛需（首置、首改）戶型為主，戶型跨度較大，能滿足各層級要求，區(qū)域主要暢銷戶型120㎡左右三室，整體供需結(jié)構(gòu)平衡?！?00….500在售樓盤產(chǎn)品情況項目戶型主力戶型交房標準伊麗莎白·東岸120-178

124/130

毛坯御山河104/124/132300/579121/124毛坯盛德桂園81-135

129毛坯冠亞星城洋房118/122/129/136/155，高層：94-121118/130毛坯皇山景城小高層：80/110/120/147/170109/117毛坯海博長安府111/131/117/124/142/156/164117/131毛坯恒大綠洲90-147112/129精裝客戶成分變更購房群體：剛需客戶是經(jīng)開區(qū)主要的購房群體，特別是縣鎮(zhèn)人群中的年輕人。購買要素：價格是購買的首要因素，其次是位置，客戶對于位置的要求甚至高于價格。產(chǎn)品要求：客戶希望在價格承受的范圍內(nèi)能夠買到三室的戶型，三室兩廳兩衛(wèi)最受歡迎！臨沂房價的洼地從北向南臨沂,各縣鎮(zhèn)客戶成分占比逐漸增加，地緣客和外溢客戶逐漸減少?？蛻羟闆r核心客戶：臨沂各縣客戶，占比約50%重要客戶：地緣性客戶，占比約30%邊緣客戶：主城外溢出客戶，占比約20%，主城區(qū)客戶占比逐漸增加目前御山河來訪客戶城區(qū)占比達50%儒辰集團入會客戶城區(qū)占比達60%史丹利景城花園：縣區(qū)占1/3，經(jīng)開區(qū)1/3，其他的1/3客戶關(guān)注點逐漸從價格、戶型等基本置業(yè)價值觀向服務、生活等細化深層需求變化首要關(guān)注點：基本層面深層需求價格門檻、高性價比（承付能力直接制約）地段、配套、交通（與生活和工作便利相關(guān)）環(huán)境、品質(zhì)（居住生活質(zhì)量）二級關(guān)注點：三級關(guān)注點：發(fā)展?jié)摿?、學校（家庭成長的需要，增值的需求）社區(qū)配套、服務（日常生活需求、追求享受）延伸關(guān)注點：服務、健康、生態(tài)環(huán)境、享受、生活關(guān)懷發(fā)展脈絡當前客戶關(guān)注核心層未來客戶主要關(guān)注層面經(jīng)開區(qū)各板塊特征御山河伊麗莎白東岸史丹利皇山景城海博長安府掌舵東岸冠亞星城花漾福布斯灣龍樾府恒大綠洲天悅城清華苑金榜龍城二期迪尚學府港灣新里程優(yōu)詩美地珠嘉會館盛通紅郡都市陽光盛德桂園板塊特點北部沿河區(qū)域產(chǎn)品：高層、洋房、別墅賣點：河景、品質(zhì)價格：洋房6500小高5900高層5500南部沿河區(qū)域產(chǎn)品：別墅、洋房、高層賣點：河景價格：高層3600內(nèi)陸片區(qū)產(chǎn)品：小高、洋房、多層賣點：配套價格：洋房5600小高4500一中片區(qū)產(chǎn)品：多層、洋房、小高賣點：學區(qū)、價格價格：洋房4000根據(jù)區(qū)域發(fā)展情況，分為以北部沿河為主的四大片區(qū)。爛尾項目在售項目御河灣江山里桂龍學府綠城十里風荷潛在供應文博苑德馨園一品觀園濱河·歐洲名邸北部沿河伊麗莎白東岸高層5500御山河洋房6500掌舵東岸冠亞星城12小高預計5500花漾小高4800北部沿河片區(qū)片區(qū)項目信息項目入市時間規(guī)模（萬㎡）產(chǎn)品價格未推貨量（萬㎡）掌舵東岸2013.378洋房高層別墅高層6500洋房750032御山河2013.433別墅洋房高層洋房650015掌舵東岸2018.652小高洋房高層/52冠亞星城2011.9120洋房小高別墅小高580040花漾2014.1246洋房高層小高480035東岸花漾地塊主要競爭區(qū)域，認可度較高南部沿河福布斯灣龍樾府恒大綠洲精裝高層5300卓新天悅城洋房3900高層3500南部沿河片區(qū)片區(qū)項目信息項目入市時間規(guī)模（萬㎡）產(chǎn)品價格未推貨量（萬㎡）福布斯灣2011.668洋房高層別墅死盤64龍樾府2013.738洋房原為龍門花園，海博收購20濱河歐洲名邸2018.513洋房小高——13恒大綠洲2012.8114高層高層5300精裝74卓新天悅城2015.1167洋房高層洋房3900高層350057德馨園2018.520洋房小高——20恒大綠洲天悅城一品觀園聯(lián)排8000濱河歐洲名邸綠城十里風荷德馨園區(qū)域借力河景資源，新增供應項目多以前期爛尾為主，綠城進駐該區(qū)域最南側(cè)，內(nèi)陸片區(qū)皇山景城小高5300盛德桂園小高4200港灣新里程珠嘉會館盛通紅郡多層5000都市陽光多層4800海博長安府洋房5800御河灣小高4000優(yōu)詩美地小高4400內(nèi)陸片區(qū)片區(qū)項目信息項目入市時間規(guī)模（萬㎡）產(chǎn)品價格未推貨量（萬㎡）皇山景城2017.517洋房小高小高53002海博長安府2017.636洋房小高別墅洋房600032都市陽光2014.523多層480014盛通紅郡2016.711多層別墅50007.5福泰御河灣201246多層洋房小高死盤36江山里2018.520洋房小高—20優(yōu)詩美地2013.312洋房小高小高44007港灣新里程2014.1025.5小高死盤21沂景花園2018.513洋房小高預計5月中旬入會13江山里史丹利沂景花園近兩年熱度不斷提升，因項目品質(zhì)等不同區(qū)域內(nèi)項目銷售速度差異較大一中片區(qū)一中片區(qū)金榜龍城多層4000桂龍學府清華苑多層3600迪尚學府洋房3900一中三十一中片區(qū)項目信息項目入市時間規(guī)模（萬㎡）產(chǎn)品價格未推貨量迪尚學府2017.1215洋房

小高洋房390013金榜龍城2013.1115多層洋房小高一期多層40008清華苑2013.514多層小高多層36006文博苑2018.520洋房小高預計7、8月份開盤20桂龍學府/5洋房死盤5金榜龍城文博苑文博苑區(qū)域依托學區(qū)與李公河濕地公園，整體品質(zhì)較低整體去化速度較慢經(jīng)開區(qū)各版塊樓盤案例御山河基本情況開發(fā)商：臨沂假日星瀚置業(yè)有限公司占地197664平方米建面333729平方米容積率0.7綠化率54%建筑類別：洋房、別墅、高層戶數(shù)1500戶物業(yè)費1.5元/平方/月物業(yè)公司：天元車位1650特色：純洋房和別墅社區(qū)低密度，美式褐石建筑風格、法式園林、宮廷會所（澳洲特產(chǎn)供應區(qū)、恒溫游泳館、高溫瑜珈、健身房、私家家庭影院）、獨立院落、戶戶有贈送面積現(xiàn)狀：當前以銷售前期剩余房源為主，售價6500左右因工程節(jié)點較慢，目前洋房26.27.37#認籌，1萬抵2萬，預計開盤價格6800元/㎡，一樓帶花園7000-9000元/㎡；別墅剩余4棟獨棟，售價12000元/㎡營銷：代理公司銷售，渠道主要是老帶新北部沿河—御山河557968676059585756706971787776757273746365646166622010987654322423222125已推未推洋房為主住區(qū)，多以老帶新為主，口碑較好冠亞星城項目情況位置沂河路與濱河東路交會處開發(fā)商：冠亞集團占地面積：466666平方米建筑面積：平方米容積率：2.88

綠化率：0.4332建筑類別高層、洋房、小高樓棟總數(shù)：36棟總戶數(shù)：10000戶停車位：11755停車位。物業(yè)公司：香港艾嘉物業(yè)物業(yè)費：1.30元/㎡·月

現(xiàn)狀：沿河小高層38#、39#在認籌，5.13開盤，開盤價格5800元/㎡，商業(yè)銷售6800元/㎡，車位7萬/個，儲藏室2700元/㎡。營銷：老帶新、戶外廣告牌、單頁等自致遠接手后，項目推出新的價值體系，包含霧森系統(tǒng)、指紋密碼鎖、廚房垃圾處理系統(tǒng)、中央凈水系統(tǒng)等與掌舵東岸4.0價值體系重疊部分北部沿河—冠亞星城致遠收購后產(chǎn)品力升級，對掌舵東岸競爭明顯北部沿河-花漾113027262529283736333435232221201817161531323839871325410121314919會所設備用房已推未推花漾開發(fā)商永同昌集團項目位置濱河東路與金九路大橋交匯處南項目占地173333平方米項目建面460000平方米容積率1.9綠化率35%物業(yè)類型洋房、小高層戶型108-140㎡物業(yè)公司北京西國貿(mào)交房日期：2020現(xiàn)狀：項目整體推售較慢，但隨區(qū)域熱度增加，項目客群面拓寬，且價格也呈攀升趨勢銷售：2018年4月推出小高層13、14#，共計186套房源，面積125、143㎡，均價4800元/㎡，去化100%借近兩年市場火熱大勢，認可度提升，價格提升北部沿河-掌舵·東岸掌舵·東岸開發(fā)商臨沂日月置業(yè)有限公司項目位置經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沂河路與濱河東路交匯處項目占地414648平方米項目建面742460平方米容積率1.39綠化率35.20%物業(yè)類型洋房、別墅、多層戶型80-124㎡總戶數(shù)4000戶物業(yè)公司海闊地產(chǎn)物業(yè)費0.80元/㎡·月車位車位配比1:1，地上地下停車位均有。項目狀態(tài)：認籌信息：700抵10000認籌送蠶絲被，已入會1430組。近期動態(tài)：到訪領取車載大禮包、貼車貼送油卡、5月19日-20日暖場DIY預計開盤產(chǎn)品：17棟（14棟洋房+3棟小高）預計開盤時間6月28日海博·長安府開發(fā)商臨沂海博置業(yè)項目位置長安路與海關(guān)路交會處東北角項目占地187574平方米項目建面362483平方米容積率1.55建筑密度27.18%綠化率35%物業(yè)類型洋房、小高層戶型107-165㎡總戶數(shù)1682戶物業(yè)公司山東和良物業(yè)管理有限公司物業(yè)費1.45元/㎡·月交房日期：2019/12/31項目狀態(tài)：該項目2017年8月面世開盤，分2期開發(fā)，目前一期已開12棟花園洋房，2棟已售罄，該項目推盤節(jié)奏較慢，最近一次開盤在2018年2月，2.3.4月無房源推出，預計5月底將推出2棟洋房銷售。預計售價6000元/㎡，戶型110-142㎡。內(nèi)陸片區(qū)-海博長安府該項目在經(jīng)開區(qū)屬于較高價位樓盤，品質(zhì)中上，屬于低密度花園洋房社區(qū)，洋房一層戶戶帶院，頂層采用復式設計手法，建筑立面采用新古典的建筑風格，生活舒適度較高。項目特色：已售12#14#銷售進度：該項目目前已經(jīng)推出12棟樓，計劃5月底推出12#、14#樓約48套洋房，該項目在經(jīng)開區(qū)屬于較高品質(zhì)樓盤，自2018年8月開盤后銷售以來銷售情況較佳，已推盤樓棟無剩余房源。銷售節(jié)點受工程節(jié)點影響較大內(nèi)陸片區(qū)-海博長安府內(nèi)陸片區(qū)-盛通紅郡項目名稱盛通紅郡開發(fā)商盛通置業(yè)有限公司規(guī)模11萬㎡容積率1.2戶型面積120-200㎡物業(yè)類型26棟多層、36套別墅價格多層5500項目賣點產(chǎn)品、交通項目2016.7入市至今，主要銷售一期13棟多層，約480套房源，銷售均價由4200漲至5500左右；11月中旬開始認籌11-15#，預計7月份開盤新入市，經(jīng)開區(qū)入市首個新中式項目項目簡介：海聯(lián)·江山里開發(fā)商海聯(lián)和深圳東億地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目位置經(jīng)開區(qū)長安路與香港路交匯東300米路北項目占地200畝項目建面20萬㎡容積率1.7綠化率38%物業(yè)類型26棟洋房+1棟公寓戶型110-220㎡交房日期：2019/12/31該項目屬于經(jīng)開區(qū)面世新盤，5月6日營銷中心對外開放，目前正在全城預約登記，因考慮風險，以1000元換茶葉名義收取入會金。項目狀態(tài)：內(nèi)陸片區(qū)-海聯(lián)江山里銷售進度：項目分兩期開發(fā)，一期將首推7、9#108套洋房，預計開盤時間在7-8月份，價格將根據(jù)掌舵東岸開盤價格再定。該項目在經(jīng)開區(qū)檔次較高，整體建筑采取新亞洲、新中式的建筑風格，結(jié)合中國傳統(tǒng)四合院布局，從南到北依次展開三院九巷中式園林景觀，移步異景，讓整個社區(qū)在不失現(xiàn)代韻味的氣質(zhì)空間中，重溫漢唐風韻，回歸古典院落。項目特色：內(nèi)陸片區(qū)-海聯(lián)江山里市場總結(jié)土地市場：土地供應和成交少，拿地壓力大的背景下本土企業(yè)均選擇合作開發(fā)，追求高周轉(zhuǎn)，新房供需：2017年成交81萬㎡，7000套左右，成交量提升，為近年來最高水平，價格漲幅較大。市場活力不斷提升，客戶認可度不斷升高。新房量價：經(jīng)開區(qū)潛在供應量仍處于高位，去化周期長，未來競爭仍較激烈；在市場活力升高基礎下，經(jīng)開區(qū)房價上漲明顯，房價洼地逐漸被認可，已推庫存量不斷減少。開發(fā)水準：經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水準一般，本土和外地小房企較多，品質(zhì)一般，整體表現(xiàn)為低總價剛需產(chǎn)品占據(jù)主導，隨著越來越多品牌房企進駐，樓盤品質(zhì)將得到提升客戶情況：郊縣客戶與地緣性為主，但受城市主流板塊價格擠壓，外溢性客戶增加較多。板塊情況：從區(qū)域發(fā)展來看，以北部沿河板塊、內(nèi)陸板塊認可度較高，其他板塊認可度仍有待提升；去化較好項目多位于沿河分布；且經(jīng)開區(qū)為出現(xiàn)爛尾項目最多區(qū)域，近期部分爛尾項目被收購。Part3經(jīng)開區(qū)市場調(diào)研總結(jié)市調(diào)總結(jié)市場預判調(diào)研綜述調(diào)研綜述評判維度判斷指標判斷判斷詮釋城市維度區(qū)位交通：位置交通優(yōu)越，縣鎮(zhèn)無縫對接經(jīng)濟發(fā)展：經(jīng)濟穩(wěn)定，臨沂工業(yè)的后花園人口情況：產(chǎn)業(yè)人口多，地域有人口吸附力規(guī)劃發(fā)展：內(nèi)部優(yōu)化，主要向南向東優(yōu)化符合良好城市土壤，特別是產(chǎn)業(yè)人口多，帶動城市發(fā)展市場維度土地情況：供應成交少，地價便宜容量水平：年均去化81萬方，年均7000套存去周期：潛在629萬方，未來競爭有壓力價格水平：目前均價5200元/㎡左右，

價格在上漲客戶情況：縣鎮(zhèn)客戶，剛需客戶占據(jù)主