安順?lè)康禺a(chǎn)策劃報(bào)告

策劃報(bào)告題目：安順市高鐵壹號(hào)住房策劃查報(bào)告成員：專業(yè)班級(jí)：指導(dǎo)教師：時(shí)間：6月15小組分工宏觀分析：房地產(chǎn)微觀環(huán)境研究：項(xiàng)目開發(fā)的條件：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析：項(xiàng)目定位分析：產(chǎn)品方略和格方略：渠道方略和促銷方略：重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：銷售收入估算表：投資概算表：PPT制作：講PPT：策劃報(bào)告制作：摘要： 1一、報(bào)告正文 2(一)、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研 21．宏觀環(huán)境研究 22．房地產(chǎn)微觀環(huán)境研究 2(二)、項(xiàng)目定位 21.項(xiàng)目開發(fā)的條件 22．項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 23．項(xiàng)目定位分析 3（三）、營(yíng)銷方略 41.產(chǎn)品方略 42.價(jià)格方略 73渠道方略 84促銷方略8（四）、收支預(yù)算 101．重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 102.銷售收入估算表 113.投資概算表 12二、結(jié)論和建議 14三、附件 15摘要：報(bào)告正文一、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研（一）、宏觀分析（二）、房地產(chǎn)微觀環(huán)境研究一、整體市場(chǎng)概況

1、3月份安順樓市供應(yīng)面積：111906.38平米2、3月份安順樓市供應(yīng)套數(shù)：723套3、安順樓市住宅成交均價(jià)3月份，安順樓市商品房銷售均價(jià)為4400元/平米。

供應(yīng)和需求環(huán)比自1月份來(lái)呈持續(xù)上升階段，成交均價(jià)比2月份也小幅呈上升的態(tài)勢(shì)。本月住宅有少量的政策性房和定向開發(fā)房成交備案，首先拉低了均價(jià)，另首先也使得市場(chǎng)呈現(xiàn)虛假繁華4、3月住宅成交面積94557.34平米，環(huán)比上月大幅上升,單項(xiàng)目最高為天瀑陽(yáng)光-碧園項(xiàng)目網(wǎng)簽備量達(dá)成10002.31平米；另首先多彩萬(wàn)象旅游城網(wǎng)簽備案量9803.02平米

安順樓市住宅成交面積5、3月份成交850套，天瀑陽(yáng)光-碧園項(xiàng)目網(wǎng)簽備案成交86套排名榜單第一，成交均價(jià)5566元/平米總結(jié)：安順樓市3月份住宅成交面積94557.34平米，成交套數(shù)850套，成效均價(jià)4400元/平米，天瀑陽(yáng)光-碧園項(xiàng)目網(wǎng)簽備量達(dá)成10002.31平米排名榜單第一；另首先多彩萬(wàn)象旅游城網(wǎng)簽備案量9803.02平米。本月市場(chǎng)成交低于市場(chǎng)水平的因素：由于諸多項(xiàng)現(xiàn)在期成交本月備案與部分安置房繼續(xù)備案直接拉低整個(gè)市場(chǎng)成交均價(jià)二、安順樓市商業(yè)市場(chǎng)成交分析

1、3月份，安順市商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)11300元/平米2、3月份商業(yè)網(wǎng)簽備案成交數(shù)量344套，環(huán)比大幅上升3、3月份商業(yè)成交面積17286.24平米，環(huán)比大幅上升4、3月份商業(yè)成交面積17286.24平米，環(huán)比大幅上升總結(jié)：3月份，安順市商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)11300元/平米;成交數(shù)量344套；成交面積17286.24平米；安順整體市場(chǎng)以住宅底商成交為主，城中村棚戶區(qū)改造將帶動(dòng)更多的商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，進(jìn)一步加劇安順市商業(yè)物業(yè)供過(guò)于求的嚴(yán)峻局面;國(guó)家政策偏向擠壓投資、投機(jī)性行為，固然良好的定位、規(guī)劃、業(yè)態(tài)劃分、運(yùn)行管理將顯得日益重要。利好的消息是今天安順市加大棚戶區(qū)改造，政府實(shí)施貨幣化，市民有更多流動(dòng)資金選擇商業(yè)投資三、安順市住宅客群調(diào)研2、消費(fèi)者重要以服務(wù)行業(yè)為主，另首先是個(gè)體3、安順市住宅客戶以滿巢期的三口之家為主，另首先是新婚期家庭4、購(gòu)房者收入以11-15萬(wàn)元為主，30萬(wàn)以上收入人群較少客戶首先看重區(qū)位地段，另首先是價(jià)格消費(fèi)者研究結(jié)論二、項(xiàng)目定位（一）、項(xiàng)目開發(fā)的條件區(qū)域：本項(xiàng)目位于安順市城區(qū)以西開發(fā)區(qū)黃果樹大街與開三號(hào)路交叉口西南角，安順市高鐵站旁，奧體中心與高鐵站兩者的中間位置，土地四至：北臨西航路，南臨滬昆高速，西臨高鐵站，東臨奧體中心。開發(fā)條件：1、安順市擁有近百里以內(nèi)風(fēng)景名勝安順市內(nèi)人文景觀豐富，出名的老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家王若飛烈士故居，安順府文廟、武廟、西秀區(qū)石塔、虹山湖公園、寧谷石漢墓群、谷氏舊宅等景點(diǎn)遍及全城、藥藏著十分豐富的文化內(nèi)涵。2、最佳旅游避暑勝地安順市的氣候溫暖濕潤(rùn)，氣溫變化小，冬暖夏涼，氣候宜人，適宜避暑。3、悠久的歷史文化安順市是春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期古牂牁、夜郎的發(fā)祥地，至今已發(fā)現(xiàn)漢墓群有700余座。4、平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展安順市開發(fā)區(qū)的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已達(dá)成“五通一平”開發(fā)程度（即通上水、通下水、通電、通訊、通路），交通較便捷：有公交車及出租車經(jīng)周邊區(qū)域、且距離高鐵站較近。、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析S（strengths）是優(yōu)勢(shì)：1、地理位置：處在高鐵站西南角，環(huán)境優(yōu)美2、交通狀況：項(xiàng)目周邊有21路、19路、20路等多公交線路，路況良好。業(yè)主可在高鐵站下車，步行幾分鐘可到項(xiàng)目的位置。交通四通八達(dá)，出行相稱的方便，去市中心能夠控制在30-40分鐘以內(nèi)。出遠(yuǎn)門，乘坐高鐵更加方便。3、生活配套：周邊有奧體中心，方便人們鍛煉身體。多個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善。醫(yī)院，超市，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，學(xué)校等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，距離項(xiàng)目不到300米左右。4、文化氛圍：社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園，已經(jīng)同時(shí)在建設(shè)當(dāng)中，項(xiàng)目交樓即可投入使用。離項(xiàng)目近來(lái)的學(xué)校尚有省雙陽(yáng)小學(xué)，周邊尚有安順市第一、第二高級(jí)中學(xué)。5、引進(jìn)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司——廣州珠江物業(yè)管理有限公司聯(lián)合打造社區(qū)物業(yè)管理品牌，更提高了項(xiàng)目的整體水平。6、公司所開發(fā)的商品房，均由已通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證、榮獲國(guó)家建筑業(yè)最高榮譽(yù)獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)——廣州住宅建設(shè)發(fā)展有限公司施工，并嚴(yán)格按照建設(shè)部頒布的原則進(jìn)行驗(yàn)收。W（weaknesses）是劣勢(shì)：1、開發(fā)成本大，由于新開發(fā)一種項(xiàng)目，因其地區(qū)比較市區(qū)來(lái)說(shuō)相對(duì)偏遠(yuǎn)，需要完善它所需要的配套及生活設(shè)施，這樣就造成了項(xiàng)目投入成本增加。2、三室戶型偏多，而市場(chǎng)對(duì)兩室需求比三室要大。3、處在高鐵站旁邊，地勢(shì)偏遠(yuǎn)，人流量少。O（opportunities）是機(jī)會(huì)：1、高鐵站的發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)和人口流入，人們將繼續(xù)向高鐵站方向轉(zhuǎn)移居住。2、安順市是旅游業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，將帶動(dòng)外來(lái)人口。3、政府、高層建筑持續(xù)受到人們的歡迎。4、政策的激勵(lì)5、有自己專業(yè)的修建團(tuán)體，能確保項(xiàng)目的質(zhì)量，值得人信賴T（threats）是威脅：1、高鐵新城，奧維春天，是距離高鐵站比較近的新建項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，要想奪得頭籌，必須要有我們項(xiàng)目的的特色。2、配套設(shè)施不完善，相對(duì)于新天地那邊的項(xiàng)目，周邊基礎(chǔ)設(shè)施離項(xiàng)目所在地有點(diǎn)遠(yuǎn)，要么就是沒(méi)有。（三）、項(xiàng)目定位分析三、營(yíng)銷方略（一）、產(chǎn)品方略（二）、價(jià)格方略（三）、渠道方略根據(jù)本項(xiàng)目以及公司特點(diǎn)，本次營(yíng)銷渠道的選擇采用直接營(yíng)銷渠道。直接營(yíng)銷能夠使開發(fā)商直接面對(duì)市場(chǎng)，第一時(shí)間理解市場(chǎng)客戶需求，節(jié)省銷售費(fèi)用，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)，并能夠樹立房地產(chǎn)開發(fā)公司和項(xiàng)目的品牌形象，營(yíng)銷決策的反映速度快，尚有助于加強(qiáng)對(duì)銷售人員管理，提高銷售人員的主動(dòng)性、促銷方略第一階段：入市期，樹立形象采用海報(bào)、戶外宣傳推廣，現(xiàn)場(chǎng)售樓處及示范區(qū)公開展示品質(zhì)，提高形象。第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開始采用主流媒體，結(jié)合媒體、電臺(tái)炒作，宣傳內(nèi)容以形象為主，配合營(yíng)銷活動(dòng)信息。銷售VIP卡片，VIP客戶可獲得一定權(quán)益，如可享有高級(jí)餐廳及高端會(huì)所的同等VIP特權(quán)，同時(shí)還可享有買房的優(yōu)惠，通過(guò)VIP卡片的銷售可積累客戶。第三階段、開盤強(qiáng)銷期舉辦開盤典禮，戶外告之公開消息，并采用軟文充足渲染開盤熱銷場(chǎng)面，配合優(yōu)惠活動(dòng)的舉辦，如：開盤當(dāng)天企事業(yè)單位等團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)等。第四階段、持續(xù)期通過(guò)節(jié)日活動(dòng)全方面展示項(xiàng)目、客戶答謝會(huì)維護(hù)客戶關(guān)系。第五階段、尾盤銷售期激勵(lì)老客戶介紹新客戶，現(xiàn)場(chǎng)可進(jìn)行社區(qū)實(shí)景和場(chǎng)景感受，增進(jìn)尾盤的順利推廣。四、收支預(yù)算（一）、重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目面積(平米）1占地總面積294327.402綠地率≧40%3建筑密度≤25%4容積率1.805總建筑面積529789.326地上總建筑面積529789.327多層公寓105957.868小高層132447.339聯(lián)體別墅132447.3310商品房116553.6511公建配套42383.15、銷售收入估算表項(xiàng)目銷售收入估算表序號(hào)名稱面積銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬(wàn)元）備注1多層公寓105957.86516054674.26公建配套的銷售費(fèi)用分別計(jì)入各個(gè)對(duì)應(yīng)費(fèi)用的單價(jià)

2小高層132447.33516068342.823聯(lián)體別墅132447.339500125824.964商品房116553.65516060141.685累計(jì)487406.17

308983.73（三）、投資概算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位計(jì)算基數(shù)計(jì)算原則（元）費(fèi)用（萬(wàn)元）備注一建筑安裝工程費(fèi)用3283.34（一）主體土建安裝工程平方米150002450.041土建工程平方米150001483.362225.04基礎(chǔ)工程平方米423012051.84上部主體構(gòu)造工程平方米1500010501575外墻部分平方面及防水隔熱保溫工程平方米423010043.2其它建筑部分平方工方法費(fèi)用平方米150001201802安裝工程平方活給排水功效平方米150005075消防噴淋工程平方米150004060通用設(shè)備及照明平方米150006090（二）設(shè)備工程項(xiàng)1000200（三）室外工程項(xiàng)1410360雨污水及其它管道項(xiàng)173000070硬地及道路項(xiàng)11800000180市政配套工程靜態(tài)投資項(xiàng)140000040綠化工程項(xiàng)173000070（四）其它工程項(xiàng)1273.3智能工程項(xiàng)140000040電信工程平方米150003045廣電工程平方米150003045其它配套靜態(tài)投資平方米150002030施工用水電項(xiàng)115000015夜景工程項(xiàng)128000028自來(lái)水工程項(xiàng)130000030電信電視工程項(xiàng)137000037建筑安裝工程費(fèi)用累計(jì)項(xiàng)3283.34（一）+（二）+（三）+（四）二前期費(fèi)用及其它費(fèi)用（一）征地拆遷賠償費(fèi)項(xiàng)暫不考慮拆遷費(fèi)項(xiàng)暫不考慮安置費(fèi)項(xiàng)暫不考慮征地費(fèi)項(xiàng)暫不考慮大小配套費(fèi)項(xiàng)暫不考慮（二）三通一平費(fèi)項(xiàng)暫不考慮舊基礎(chǔ)解決平方米暫不考慮軟基解決平方米暫不考慮場(chǎng)地平整項(xiàng)1700007通水費(fèi)用項(xiàng)1400004通電費(fèi)用項(xiàng)1500005（三）有關(guān)政府規(guī)費(fèi)（四）勘察，設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)1133.5地勘勘察費(fèi)項(xiàng)135建筑設(shè)計(jì)費(fèi)萬(wàn)元3283.340.02582.08規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)萬(wàn)元3283.340.00