房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查清單

盡職調(diào)查前的準(zhǔn)備

無論在何種類型的信用市場展業(yè)，作為一名理性投資人在作出決策之前，首要問題是解決信息不對稱問題，于是盡職調(diào)查是必須采取的手段。通過法律、商業(yè)、財(cái)務(wù)的盡職調(diào)查，使投資人盡可能多地明確交易對手及項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和存在的問題，為進(jìn)一步完善項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和投資條款的細(xì)化落實(shí)打下基礎(chǔ)。

從傳統(tǒng)地產(chǎn)融資（債權(quán)投資）盡職調(diào)查的流程出發(fā)，系統(tǒng)梳理盡調(diào)中每一步實(shí)施的要點(diǎn)。本文為第一篇——《盡調(diào)前的準(zhǔn)備》

一、項(xiàng)目方案的解構(gòu)

1、項(xiàng)目類別（主要從融資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目所處的開發(fā)階段等綜合判斷、所處的地域位置、業(yè)態(tài)類型等）

2、融資主體的特點(diǎn)（融資主體一般為項(xiàng)目公司，是否為公眾公司、是否為集團(tuán)公司的一員、經(jīng)營特點(diǎn)等。如項(xiàng)目公司僅僅為融資工具，則要深度判斷集團(tuán)公司在項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)中的地位）

3、融資主體實(shí)際控制人情況（有可能穿透至集團(tuán)層面）

4、主要風(fēng)控措施有哪些（集團(tuán)信用擔(dān)保、第三方保證擔(dān)保、個(gè)人無限連帶責(zé)任、房地產(chǎn)抵押、財(cái)務(wù)控制等）

5、項(xiàng)目的還款來源是什么

6、交易主體（項(xiàng)目方案中所有交易主體，初步明確各方的主要權(quán)責(zé)）

7、交易結(jié)構(gòu)中涉及的稅費(fèi)

二、盡調(diào)思路及重點(diǎn)

在對項(xiàng)目方案和交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行初步解構(gòu)后，基本會(huì)形成盡調(diào)的思路，主要為本次盡調(diào)的重點(diǎn)和擬采取的手段。

三、資料清單

一般在去現(xiàn)場盡調(diào)之前，投資經(jīng)理應(yīng)該根據(jù)融資方已經(jīng)提供的材料、公開信息搜集到的材料、本次盡調(diào)的重點(diǎn)，列出資料清單，以便融資方準(zhǔn)備提供，提高現(xiàn)場盡職調(diào)查的效率。

（一）融資主體

（1）工商稅務(wù)登記信息（營業(yè)執(zhí)照、組織結(jié)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證，新的營業(yè)執(zhí)照應(yīng)該為三證合一，帶二維碼）。該部分信息可以通過“全國企業(yè)信息系統(tǒng)”查詢獲取。部分省市的工商局網(wǎng)站查詢到的信息會(huì)更加詳細(xì)。

（2）項(xiàng)目公司章程、授權(quán)代表的身份證復(fù)印件（法定代表人）

（3）人員情況：實(shí)際控制人、主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷（法定代表人、董事長、總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）；人員分布情況（按學(xué)歷、工作崗位職責(zé)、地域、年齡、性別等）

（4）辦公場所情況：場所面積、權(quán)屬等

（5）公司的主要資質(zhì)、榮譽(yù)情況等，證書復(fù)印件

（6）公司的業(yè)務(wù)情況（領(lǐng)域、區(qū)域、過去、現(xiàn)在、未來）

（7）享受的稅收等方面的政策優(yōu)惠文件

（8）開戶銀行、相應(yīng)信用等級及授信額度、主要融資渠道、貸款卡卡號及密碼

6、母公司對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的管理制度及對項(xiàng)目公司的管理情況

7、