2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)原理與方法》押題密卷2

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單選題（共60題，共60分）

1.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值

D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

2.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（）。

A.在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

C.在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

3.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)的說法，正確的是（）.

A.根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率來計(jì)算

B.采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本

C.靜態(tài)分析法中可用總利潤(rùn)率或年平均利潤(rùn)率測(cè)算后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)

D.開發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)為扣除所得稅后的凈利潤(rùn)率

4.()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。

A.區(qū)位

B.交通

C.環(huán)境景觀

D.外部配套設(shè)施

5.估價(jià)人員通過市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū)2022～2022年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為4682元/m2，4887元/m2，5037元/m2，5192元/m2。若采用平均增減量法測(cè)算，該地區(qū)普通商品住宅2022年的價(jià)格為（）元/m2。

A.5362

B.52147

C.5532

D.5563

6.運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會(huì)在一定區(qū)間波動(dòng)時(shí)，應(yīng)采用（）的估計(jì)值。

A.正常

B.較低

C.平均

D.較高

7.在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，因要遵循謹(jǐn)慎原則，則估價(jià)結(jié)果不宜采用（）的測(cè)算結(jié)果。

A.收益法

B.成本法

C.比較法

D.假設(shè)開發(fā)法

8.某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費(fèi)用為50萬元，銷售費(fèi)用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為（）。

A.15.96%

B.17.05%

C.23.44%

D.25.86%

9.某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，如果對(duì)賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢(shì)，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時(shí)，則可以選擇該塊土地的用途為（）。

A.興建公寓

B.興建寫字樓

C.興建賓館

D.難以確定

10.下列不屬于構(gòu)筑物的是（）。

A.儲(chǔ)藏室

B.水塔

C.隧道

D.道路

11.最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。

A.收益遞增原理

B.收益遞減原理

C.最佳效益原理

D.適合原理

12.某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

13.如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)（）。

A.視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

C.考慮房屋租賃者的意見

D.視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定

14.房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價(jià)這種職業(yè)時(shí)，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。

A.法律

B.道德和行業(yè)行為

C.行業(yè)

D.房地產(chǎn)業(yè)行為

15.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬元，其中土地價(jià)值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則其投保價(jià)值應(yīng)為（）萬元。

A.100

B.70

C.60

D.40

16.拍賣保留價(jià)由人民法院參照（）確定。

A.應(yīng)價(jià)

B.評(píng)估價(jià)

C.成交價(jià)

D.起拍價(jià)

17.在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選?。ǎ┑馁I賣實(shí)例。

A.協(xié)議方式

B.招標(biāo)方式

C.拍賣方式

D.政府定價(jià)

18.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。

A.3000

B.2895.73

C.2985.71

D.2960.80

19.買方購(gòu)買與其原有土地相鄰的土地時(shí)，其購(gòu)買價(jià)格一般會(huì)（）這塊土地單獨(dú)存在時(shí)的價(jià)格。

A.低于

B.等于

C.接近

D.高于

20.當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則（）。

A.均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加

B.均衡價(jià)格下降，均衡交易量減少

C.均衡價(jià)格上升，均衡交易量增加

D.均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少

21.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。

A.5893

B.6387

C.6473

D.7016

22.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說法，正確的是（）。

A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象

B.估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際情況

C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象

D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格

23.自然經(jīng)過的老朽主要是由于（）引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實(shí)際年齡正相關(guān)，同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。

A.外力

B.內(nèi)力

C.自然力的作用

D.內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化

24.年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或（）之間關(guān)系的基礎(chǔ)上的。

A.建筑物的歷史價(jià)值

B.建筑物的文化價(jià)值

C.建筑的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命

D.建筑物的功能是否時(shí)興

25.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的（）。

A.實(shí)用價(jià)值

B.有效價(jià)值

C.折算價(jià)值

D.時(shí)間價(jià)值

26.簽訂了書面估價(jià)委托合同之后，應(yīng)當(dāng)至少明確（）能夠勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

A.一名

B.兩名

C.兩名以上

D.無明確規(guī)定

27.某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為（）萬元。

A.250

B.1000

C.2500

D.3000

28.下面不滿足不同估價(jià)方法之間的關(guān)系的是（）。

A.相互彌補(bǔ)

B.相互引用

C.相互替代

D.同時(shí)采用，以相互驗(yàn)證

29.某個(gè)可比實(shí)例2022年1月1日的價(jià)格為2000美元/m2，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2022年1月1日為1美元＝6.29元人民幣，2022年9月1日為1美元＝6.16元人民幣。則將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2022年9月1日為（）元人民幣/m2

A.12580

B.12320

C.12782.69

D.12518.51

30.實(shí)際估價(jià)中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。

A.過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C.未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法

31.在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開發(fā)利潤(rùn)的公式為：開發(fā)利潤(rùn)＝（）×直接成本利潤(rùn)率。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息

C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用

D.土地成本＋開發(fā)成本

32.房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。

A.房屋征收決定公告之日

B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日

C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日

D.委托估價(jià)之日

33.關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.凈收益包括有形收益和無形收益

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D.應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

34.報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。

A.投資率是投資回收與投入資本的比率

B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高

C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

35.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

36.在估價(jià)假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)（）。

A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定

D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

37.某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為（）萬元。

A.500

B.750

C.800

D.1000

38.某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，投資利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

39.某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

40.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)（）的特性。

A.不可移性

B.獨(dú)一無二

C.相互影響

D.用途多樣

41.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（）。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.替代原則

D.公平原則

42.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.土地使用管制

43.求取建筑物重新構(gòu)建成本的建筑安裝工程費(fèi)的具體方法不包括（）。

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.造價(jià)分析法

D.指數(shù)調(diào)整法

44.中國(guó)目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時(shí)候，向（）征收的一種稅收。

A.權(quán)利人

B.使用人

C.承受人

D.農(nóng)民

45.可比實(shí)例的成交價(jià)格一般是在（）的價(jià)格。

A.估價(jià)作業(yè)日期

B.其成交日期

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.建成時(shí)點(diǎn)

46.間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。

A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高6%

B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低6%

C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

47.土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長(zhǎng)久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。

A.不可損耗性

B.不可毀滅性

C.保值增值性

D.壽命長(zhǎng)久性

48.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（）。

A.簽訂估價(jià)委托合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日

D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

49.在運(yùn)用路線價(jià)法過程中，為了簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的（）作為標(biāo)準(zhǔn)深度。

A.中位數(shù)

B.眾數(shù)

C.平均數(shù)

D.分位數(shù)

50.越接近（）的發(fā)展速度對(duì)估價(jià)更為重要。

A.客觀情況

B.市場(chǎng)供求

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D.現(xiàn)在

51.A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)安置C村（）個(gè)農(nóng)民。

A.30

B.60

C.100

D.180

52.產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。

A.規(guī)模收益不變

B.規(guī)模收益遞減

C.規(guī)模收益遞增

D.邊際收益遞減

53.現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計(jì)劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為（）萬元。

A.3939.61

B.4433.88

C.4768.50

D.5652.09

54.在城市房屋征收中，征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對(duì)所調(diào)換房屋進(jìn)行估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)以（）為準(zhǔn)。

A.征收人與被征收人在征收安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定

B.征收人與被征收人的口頭約定

C.被征收人的要求

D.征收人的要求

55.如果房地產(chǎn)擁有者急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，則成交價(jià)格多會(huì)（）正常市場(chǎng)價(jià)格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.無法確定

56.建筑物實(shí)物因素中的采光和（）尤其對(duì)住宅和辦公樓來說，比較重要。

A.保溫

B.隔聲

C.日照

D.隔熱

57.一般來說，（）圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。

A.成交價(jià)格

B.市場(chǎng)價(jià)格

C.投資價(jià)格

D.理論價(jià)格

58.一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50

59.在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品

60.估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第4層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700元/m2，所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第1層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見下表；6層住宅樓中第1層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第1層住宅價(jià)格的98%，買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比較價(jià)值為（）元/m2。

表5-25層、6層住宅樓不同樓層的價(jià)格差異系數(shù)

A.6280

B.6408

C.6881

D.7021

多選題（共40題，共40分）

61.下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（）。

A.折舊費(fèi)

B.維修費(fèi)

C.管理費(fèi)

D.保險(xiǎn)費(fèi)

E.房產(chǎn)稅

62.運(yùn)用成本法對(duì)新開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在減值或增值調(diào)整時(shí)，應(yīng)考慮的影響因素主要包括（）。

A.項(xiàng)目選址不當(dāng)

B.建設(shè)成本偏高

C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是否客觀

D.工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣

E.該類房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況

63.運(yùn)用多元回歸分析法估價(jià)一般包括（）等步驟。

A.確定估價(jià)范圍

B.進(jìn)行房地產(chǎn)分組

C.設(shè)定多元回歸模型

D.確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)

E.確定多元回歸模型

64.假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有（）。

A.業(yè)主自行開發(fā)

B.承包經(jīng)營(yíng)開發(fā)

C.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)

D.公開競(jìng)拍開發(fā)

E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)

65.房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)價(jià)值。

A.發(fā)明

B.發(fā)現(xiàn)

C.創(chuàng)造

D.確定

E.探測(cè)

66.下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有（）。

A.建設(shè)用地使用權(quán)

B.所有權(quán)

C.地役權(quán)

D.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

E.租賃權(quán)

67.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件包括（）。

A.有用性

B.稀缺性

C.有效需求

D.有價(jià)值

E.可替代性

68.下列行政隸屬的變更，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有（）。

A.非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)

B.建制鎮(zhèn)升格為市

C.省轄市升格為直轄市

D.縣級(jí)市升格為地級(jí)市

E.地級(jí)市變?yōu)榭h級(jí)市

69.影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素主要有（）。

A.世界經(jīng)濟(jì)狀況

B.政治對(duì)立狀況

C.行政隸屬變更

D.國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況

E.軍事沖突狀況

70.需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系稱為需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有（）。

A.炫耀性物品

B.吉芬物品

C.低檔商品

D.高檔商品

E.急需商品

71.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）。

A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)

E.正確預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

72.臨街深度價(jià)格修正率表的制作形式包括（）。

A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率

B.累計(jì)深度價(jià)格修正率

C.平均深度價(jià)格修正率

D.眾數(shù)深度價(jià)格修正率

E.單一深度價(jià)格修正率

73.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括（）。

A.區(qū)位狀況的調(diào)整

B.實(shí)物狀況的調(diào)整

C.環(huán)境狀況的調(diào)整

D.權(quán)益狀況的調(diào)整

E.景觀狀況的調(diào)整

74.房屋征收估價(jià)中，查勘記錄人員包括（）。

A.街道居委會(huì)人員

B.實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

C.房屋征收部門

D.被征收人

E.房屋管理部門的有關(guān)人員

75.估價(jià)報(bào)告的形式一般為書面報(bào)告，按照格式可分為（）。

A.分欄式報(bào)告

B.文字式報(bào)告

C.敘述式報(bào)告

D.表格式報(bào)告

E.分步式報(bào)告

76.估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。

A.土地形狀

B.土質(zhì)狀況

C.土地使用年限

D.土地開發(fā)程度

E.容積率

77.一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及（）。

A.估價(jià)師聲明

B.估價(jià)假設(shè)和限制條件

C.估價(jià)特殊說明

D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

78.補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。（）是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。

A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率

C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途

E.拍賣土地使用權(quán)

79.成本法測(cè)算出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在我國(guó)可視為（）的價(jià)值。

A.房屋所有權(quán)

B.房屋使用權(quán)

C.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)

D.土地使用權(quán)

E.土地所有權(quán)

80.可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同，這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，它包括（）。

A.鋼結(jié)構(gòu)

B.框架結(jié)構(gòu)

C.磚混結(jié)構(gòu)

D.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)

E.磚木結(jié)構(gòu)

81.確定重新構(gòu)建價(jià)格時(shí)，應(yīng)特別注意的是（）。

A.重新構(gòu)建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的

B.重新構(gòu)建價(jià)格是現(xiàn)在的

C.重新構(gòu)建價(jià)格是客觀的

D.重新構(gòu)建價(jià)格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤(rùn)的總和

E.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新構(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格

82.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。

A.不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來第一年的收益

B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)

C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D.不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率

E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況

83.下列屬于非收益性房地產(chǎn)的有（）。

A.農(nóng)用地

B.行政辦公樓

C.教堂

D.寺廟

E.汽車加油站

84.在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降，而興建一個(gè)花園則可能使其價(jià)值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。

A.用途多樣性

B.合法性

C.相互影響性

D.外部性

E.易受限制

85.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去時(shí)，（）也都要以價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

A.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況

B.估價(jià)作業(yè)日期

C.建筑物實(shí)物狀況

D.土地用途

E.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況

86.在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期

E.計(jì)息方式

87.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

88.房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.路線價(jià)法

C.市場(chǎng)法

D.成本法

E.收益法

89.在考慮房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格等于（）。

A.賣方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）

B.賣方實(shí)得金額－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)

C.買方實(shí)付金額－應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)

D.應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

E.買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）

90.在活躍的土地交易市場(chǎng)下，土地成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款、應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)和可直接歸屬于該土地的其他支出的稅費(fèi)構(gòu)成。其中，地價(jià)款主要是采用（）求取。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

E.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

91.開發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)率來估算的，相應(yīng)的利潤(rùn)率包括（）。

A.直接成本利潤(rùn)率

B.全部成本利潤(rùn)率

C.成本利潤(rùn)率

D.投資利潤(rùn)率

E.銷售利潤(rùn)率

92.下面關(guān)于經(jīng)濟(jì)因素的說法正確的有（）。

A.從較長(zhǎng)時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率

B.中等收入的家庭收入增加，不會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲

C.低收入的家庭收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響估計(jì)不大

D.經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速