房地產(chǎn)案例分析-

2021年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試

?房地產(chǎn)估價案例與分析?考前輔導(dǎo)高炳華華中師范大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授博士住建部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀專家委員會委員英國皇家特許測量師學(xué)會會員香港產(chǎn)業(yè)測量師學(xué)會專業(yè)會員中國注冊房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人10/11/20231主講內(nèi)容：一、考試題型及其涉及的內(nèi)容與學(xué)習(xí)方法二、?房地產(chǎn)估價案例與分析?知識總結(jié)三、房地產(chǎn)估價報告書四、估價報告的常見錯誤及模擬改錯▲10/11/20232一、考試題型及其涉及的內(nèi)容與學(xué)習(xí)方法(一)考試題型及其涉及的內(nèi)容1.問答題(30分)◎涉及的內(nèi)容包括：估價前提、估價目的、估價對象的界定及其特點、估價時點的影響(市場變化對估價結(jié)果的影響)、價值內(nèi)涵(定義)、估價技術(shù)路線、估價方法運用過程中應(yīng)注意的問題(如參數(shù)的選取等)、拆遷估價與抵押估價的特定問題等?！?0/11/20233◎答題要點：理清思路、找出依據(jù)、答出要點。一般來說，每道問答題都會有特定的目的，即該道題主要考核學(xué)生什么方面的知識，估計考生會依常規(guī)怎樣思考該問題，從而設(shè)置一道道“障礙〞或“機關(guān)〞，讓一般考生誤入“歧途〞而答題偏離方向或答不出來，從而拉大了考生在考分上的差距。因此，考生在做問答題時，首先要理清思路，分析出題者的意圖，找準該題要考的知識點；然后，根據(jù)知識點的所涉及的內(nèi)容找出依據(jù)，條理清晰、層次清楚的答出要點(3～5點)?！?0/11/202342.單項選擇題(20分)◎涉及的內(nèi)容主要包括：估價依據(jù)(適用法律、法規(guī)、標準、指導(dǎo)意見等)、估價方法的選用、估價時點確實定、價值定義、估價對象的界定及其特點、估價技術(shù)路線、估價方法運用過程中應(yīng)注意的問題、拆遷估價與抵押估價的特定問題等?！虼痤}要點：找出依據(jù)(只選一個答案)。一般來說，單項選擇題要考的知識點比問答題更明確、更突出，考生一定要找出依據(jù)、找對依據(jù)后，進行選擇，且選擇的答案是唯一的。▲10/11/202353.指錯題(40分)◎涉及內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)估價相關(guān)法律、法規(guī)、條例、?房地產(chǎn)估價標準?、?城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見?、?城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?、?房地產(chǎn)估價理論與方法?等對房地產(chǎn)估價報告的具體要求?！虼痤}要點：仔細閱讀報告、分析錯誤類型、對錯誤項的錯誤程度進行排序后依次填入13個序號后面的空格處?！?0/11/20236■值得注意的是，很多考生在做“指錯題〞時，并不是指不出錯誤，而是因為答題方法不正確〔答題不標準、不符合要求〕而失了很多分，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：■一是考生雖然指出了很多錯誤，其中有很多都是正確答案，甚至有的考生在其所做的答案中包含了13個正確答案，但因為在13個編序號的有效答案中存在較多的不正確答案，導(dǎo)致得分較低。■二是考生把本屬于一個正確答案的內(nèi)容分成兩個或多個答案，占據(jù)了多個序號或多個答案的位置而失分?！鋈强忌驯緦儆趦蓚€或多個答案的內(nèi)容寫在一個序號上或一個答案的位置上而失分?！鏊氖强忌m然指出了錯誤之處，但因錯誤的理由表述不正確而失分。10/11/20237■針對以上情況，結(jié)合“指錯題〞的答題要求和評分標準，建議考生應(yīng)采取如下措施：一是考生應(yīng)將估價報告中的錯誤在草稿紙上一一列出，并根據(jù)錯誤的嚴重程度進行排序，將錯誤嚴重的、自己有把握的，特別是以前考試中出現(xiàn)過的類似錯誤排在前面，然后依次寫入答題紙的13個序號上，且一個序號對應(yīng)一個答案。二是考生要清楚估價報告的錯誤之處主要集中在“估價技術(shù)報告〞，一般來說，“估價技術(shù)報告〞中的錯誤項占60%或70%以上，而“估價技術(shù)報告〞中的錯誤又主要集中在“估價測算過程〞。10/11/20238三是考生如果在“估價對象〞中已經(jīng)找出三項錯誤了，那么不必再仔細尋找，應(yīng)立即跳過“估價對象〞的剩余內(nèi)容往下閱讀，尋找估價報告年其他局部存在的錯誤，以免“在不存在錯誤的地方花去大量的時間〞，等有時間或找出的錯誤項不夠時再來仔細閱讀“估價對象〞的剩余內(nèi)容。四是考生如果發(fā)現(xiàn)估價報告中有“個別因素分析〞、“區(qū)域因素分析〞和“市場背景分析〞的內(nèi)容，而且篇幅較長，那么可以跳過這三局部內(nèi)容，一邊節(jié)省時間來尋找其他內(nèi)容存在的錯誤。五是考生在按照自己的理解和判斷而指出的錯誤工程，要對照“估價報告常見錯誤〞的總結(jié)〔本課程的第六局部講授內(nèi)容〕進行檢查，進一步核實“指錯〞的準確性和是否存在漏指的錯誤。核實完畢后抄錄在答題紙上。10/11/202394.改錯題(10分)◎涉及的內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)估價方法在應(yīng)用中的操作步驟和具體計算?！虼痤}要點：結(jié)合房地產(chǎn)估價方法，找出價格構(gòu)成的缺項與多余項、計算錯誤、參數(shù)選用錯誤等，并加以改正(一般只有3～4個錯誤項，不要隨意猜測)?！?0/11/202310■一般來說，改錯題是難度較大的題，得分也比較困難。由于改錯題主要是對估價方法運用中的計算錯誤進行改正，因此，考生在做改錯題是應(yīng)注意以下問題：一是考生要對照?房地產(chǎn)估價理論與方法?的相應(yīng)內(nèi)容，找出不同之處，如果發(fā)現(xiàn)了漏項，特別是計算公式的構(gòu)成工程缺項，就可以直接判斷存在錯誤，并依據(jù)教材進行改正。二是考生發(fā)現(xiàn)了估價方法運用過程中存在計算錯誤，應(yīng)依據(jù)教材及有關(guān)規(guī)定進行改正。三是考生要特別注意，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。四是考生要求清楚，改錯題一般只有3～4個錯誤項，不要隨意猜測。如果將正確的內(nèi)容改錯，那么每改錯一處倒扣2.5分。10/11/202311(二)?房地產(chǎn)估價案例與分析?的學(xué)習(xí)方法■在歷年的全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試中，很多考生都感覺到?房地產(chǎn)估價案例與分析?這門課程不知道如何學(xué)習(xí)和備考，許多考生是教材看了假設(shè)干遍，報告看來假設(shè)干篇，仍然感覺收獲不大，做題沒有把握，考試成績不理想，甚至是屢次考試就是因為這門課程難以通過，從而數(shù)次與房地產(chǎn)估價師失之交臂，出現(xiàn)了累戰(zhàn)累敗、累敗類戰(zhàn)的局面。下面就?房地產(chǎn)估價案例與分析?這門課程的學(xué)習(xí)和備考提出一些個人看法與建議，以供考生參考。10/11/202312一是考生要對?房地產(chǎn)估價理論與方法?、?房地產(chǎn)根本制度與政策?、?房地產(chǎn)估價標準?、?城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見?、?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?及相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)內(nèi)容按照房地產(chǎn)估價實踐的具體要求進行深層次的理解和掌握，要求能夠把房地產(chǎn)估價的理論、方法、有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)用到房地產(chǎn)估價實踐中去。10/11/202313二是考生要對房地產(chǎn)估價的根本理論、方法運用等知識進行系統(tǒng)的歸納和總結(jié)。如“問答題〞和“單項選擇題〞的答題要點，都是來源于?房地產(chǎn)估價理論與方法?、?房地產(chǎn)根本制度與政策?、?房地產(chǎn)估價標準?、?城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見?、?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?及相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)內(nèi)容，如果平時加強對有關(guān)估價的知識進行歸納和總結(jié)，答題時就能做到思路清晰、依據(jù)充分、要點明確。10/11/202314再如“指錯題〞和“改錯題〞中，各種估價方法運用時一般會出現(xiàn)哪些錯誤，哪些錯誤是比較簡單的、容易被發(fā)現(xiàn)的，哪些錯誤是深層次的、隱含的、不易被發(fā)現(xiàn)的；不同估價目的的估價報告通常會出現(xiàn)哪些錯誤；不同用途房地產(chǎn)的估價報告通常會出現(xiàn)哪些錯誤；估價報告的寫作上通常會出現(xiàn)哪些錯誤；哪些錯誤是在歷年的考試中已經(jīng)考過的；哪些錯誤是在歷年的考試中還沒有考的；哪些錯誤是歷年的考試都要考的；等等。如果考生針對這些問題進行系統(tǒng)的歸納和總結(jié)，在考試時，針對“指錯題〞和“改錯題〞的答題，就能做到有的放矢，勢在必得。10/11/202315三是考生要適當(dāng)記憶。很多考生有一個錯誤的觀點，即?房地產(chǎn)估價案例與分析?這門課程是開卷考試，不需要記憶。實際上，由于考試時間的限制，雖然是開卷考試，但是沒有足夠的時間來查閱資料、歸納和總結(jié)答案要點。因此，在對?房地產(chǎn)估價案例與分析?這門課程的學(xué)習(xí)和備考的過程中，一定要在理解的根底上進行適當(dāng)記憶，特別是?房地產(chǎn)估價理論與方法?、?房地產(chǎn)估價標準?、?城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見?、?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?中的一些具體內(nèi)容，這有利于在做“問答題〞和“單項選擇題〞時，及時找到答題依據(jù)；在做“指錯題〞和“改錯題〞時，一看到某種估價方法、某種估價目的、某種用途的房地產(chǎn)估價等，就會想起它通常在什么地方出現(xiàn)錯誤、會出現(xiàn)哪些錯誤等，做到“胸有成竹〞，這樣才能提高考試答題的速度和準確性。10/11/202316二、?房地產(chǎn)估價案例與分析?知識總結(jié)(一)房地產(chǎn)各估價方法的適用對象與條件1.市場法的適用對象與條件⑴適用對象：同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。[?房地產(chǎn)估價理論與方法?P171.]⑵適用條件：在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。[?房地產(chǎn)估價理論與方法?P109.]▲10/11/2023172.收益法的適用對象與條件⑴適用對象：有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。[?房地產(chǎn)估價理論與方法?P213.]⑵適用條件：房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準確量化。[?房地產(chǎn)估價理論與方法?P213.]▲10/11/2023183.本錢法的適用對象與條件：⑴適用對象：既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價；主要適用于評估新的或比較新的房地產(chǎn)的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)價值。[?房地產(chǎn)估價理論與方法?P271.]⑵適用條件：基于自由競爭且可以大量重復(fù)生產(chǎn)的房地產(chǎn)而可以正確計算正常本錢、利潤、稅金等。[?房地產(chǎn)估價理論與方法?P272.]▲10/11/2023194.假沒開發(fā)法的適用對象與條件⑴適用對象：具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)估價。[?房地產(chǎn)估價理論與方法?P323.]⑵適用條件：能夠根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原那么和最高最正確利用方式確定最正確開發(fā)利用方式、能夠正確預(yù)測開發(fā)完成后的價值、能夠準確預(yù)測后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤。[[?房地產(chǎn)估價理論與方法?P324.]▲10/11/2023205.長期趨勢法的適用對象與條件⑴適用對象：價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)(未來房地產(chǎn)估價，且估價對象價格變化有規(guī)律。)[?房地產(chǎn)估價理論與方法?P347.]⑵適用條件：擁有估價對象或類似房地產(chǎn)的較長時期真實、可靠的價格資料。[?房地產(chǎn)估價理論與方法?P348.]▲10/11/202321(二)各估價方法的操作步驟(技術(shù)路線)1.市場法的操作步驟[?估價理論與方法?P172.](1)搜集交易實例(2)選擇可比實例(3)對可比實例價格進行適當(dāng)處理①價格換算②價格修正③價風(fēng)格整(4)求取比準價格▲10/11/2023222.收益法的操作步驟[?估價理論與方法?P213.](1)報酬資本化法的操作步驟①確定未來收益期限；②求取未來凈收益；③求取報酬率；④選用恰當(dāng)?shù)膱蟪曩Y本化法公式計算收益價格。(2)直接資本化法的操作步驟①求取未來某一年的某種收益；②求取資本化率或收益乘數(shù)；③選用恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法公式計算收益價格?！?0/11/2023233.本錢法的操作步驟[?估價理論與方法?P273]①弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；②測算估價對象的重新購建價格；③測算估價對象的折舊；④求取估價對象的積算價格?！?0/11/2023244.假沒開發(fā)法的操作步驟[?估價理論與方法?P325.](1)調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況。即：①弄清地塊的區(qū)位狀況；②弄清地塊的實物狀況；③弄清地塊的規(guī)劃狀況；④弄清將擁有的土地權(quán)利；⑤弄清當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況。(2)選擇最正確的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；(3)預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；(4)預(yù)測開發(fā)完成后價值；(5)預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；(6)測算待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。▲10/11/202325(三)各估價方法應(yīng)用時應(yīng)收集的資料1.各估價方法應(yīng)用時應(yīng)收集的根底資料(1)估價委托的有關(guān)資料：①委托方情況(法人、住址、)；②估價目的(委托方提供)；③估價時點；④工程有關(guān)文件；⑤委托方的其他要求?！?0/11/202326(2)相關(guān)法律法規(guī)和政策。①委托估價是否符合相關(guān)法律法規(guī)和政策；②估價操作應(yīng)遵循的相關(guān)法律法規(guī)和政策。(3)估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：①一般性的房地產(chǎn)市場狀況資料；②地區(qū)性的房地產(chǎn)市場狀況資料；③本類型房地產(chǎn)市場狀況資料?！?0/11/202327(4)估價對象狀況的資料：估價對象所處位置、占地面積、建筑面積、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑裝修及設(shè)備狀況、建成年月、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、土地權(quán)利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產(chǎn)有否抵押、租約等他項權(quán)利，等等。(5)估價對象區(qū)域條件資料：①交通；②環(huán)境；③繁華程度；④景觀；⑤公共配套；⑥危險因素；等等?！?/p>

10/11/2023282.市場法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料(1)收集三宗以上的類似估價對象的近期交易實例，包括交易價格、成交日期、付款方式、交易目的、交易實例房地產(chǎn)狀況等。(2)收集交易實例的交易情況，如稅費負擔(dān)方式，有無隱瞞價、急買急賣、人為哄抬、親友間交易等情況。(3)收集交易實例成交日期與估價對象估價時點的時差和價差。(4)收集交易實例和估價對象的區(qū)位、權(quán)益和實物狀況?！?0/11/2023293.本錢法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料(1)收集類似房地產(chǎn)開發(fā)的本錢、稅費、利潤等資料；(2)收集類似土地的市場價格或其基準地價及其相關(guān)修正系數(shù)；(3)收集建筑物重置本錢資料；(4)收集估價對象的己使用年限、尚可使用年限及殘值率，或現(xiàn)場查勘和評定建筑物的新舊程度。▲10/11/2023304.收益法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料(1)收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的收入水平(租金標準、價格標準，出租率、上座率、滿客率)，可出租面積、營業(yè)面積等資料；(2)收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運營費用，或收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運營費用占潛在毛收入的比例，以便測算估價對象的客觀支出及年凈收益?！?0/11/202331(3)收集類似房地產(chǎn)的租金與價格資料、或類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的投資收益率資料、或類似房地產(chǎn)的無風(fēng)險收益率和風(fēng)險調(diào)整率，以便測算或選用估價對象房地產(chǎn)的資本化率。(4)收集估價對象在未來年限的收益變化情況，以便選擇收益法的計算公式計算估價對象的收益價格?！?0/11/2023325.假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料同類房地產(chǎn)市場狀況、未來趨勢；同類房地產(chǎn)市場售價；同類工程開發(fā)周期、開發(fā)費用；同類工程開發(fā)利潤或收益資料；折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料?！?0/11/202333(四)估價方法的優(yōu)選與歸類1.估價方法選用要求：(1)同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法估價。[?房地產(chǎn)估價標準?5.1.2](2)估價對象適宜采用多種估價方法進行估價時……不得隨意取舍……。[?房地產(chǎn)估價標準?5.1.3]2.估價方法的優(yōu)選：⑴有條件選用比較法估價的，應(yīng)以比較法為主要的估價方法。[?房地產(chǎn)估價標準?5.1.4]⑵收益性房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。[?房地產(chǎn)估價標準?5.1.5]▲10/11/202334

⑶具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。[?房地產(chǎn)估價標準?5.1.6]⑷不宜采用比較法、收益法、假沒開發(fā)法進行估價時，可采用本錢法作為主要的估價方法。[?房地產(chǎn)估價標準?5.1.7]⑸未來房地產(chǎn)估價：長期趨勢法?！?0/11/2023353.估價方法的歸類：⑴土地估價：①基準地價修正法②市場法③假設(shè)開發(fā)法④本錢法⑤土地剩余技術(shù)▲10/11/202336⑵建筑物估價：①本錢法②建筑物剩余技術(shù)(剩余法)⑶房地估價：①市場法②收益法③本錢法④“房地價=土地價+建筑物價〞▲10/11/202337⑷居住房地產(chǎn)估價：①市場法②本錢法③收益法(出租住房)⑸商業(yè)房地產(chǎn)估價：①收益法②市場法③本錢法▲10/11/202338⑹租賃價格評估：①市場法②收益法(轉(zhuǎn)換計算)③本錢法(本錢租金構(gòu)成，即：房租=折舊費+維修費+管理費+投資利息+房產(chǎn)稅+保險費+地租+利潤)▲10/11/202339(五)不同類型的房地產(chǎn)估價問題1.居住房地產(chǎn)估價(1)居住房地產(chǎn)的特點①單宗交易規(guī)模較小,但市場交易量大；②具有較強的相似性和可比性；③不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯。(2)影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況①交通條件;②生活效勞設(shè)施;③教育配套設(shè)施;④環(huán)境質(zhì)量。10/11/202340(3)影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況①建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級；②設(shè)施與設(shè)備；③建筑質(zhì)量；④裝修；⑤朝向與樓層。(4)居住房地產(chǎn)的常用估價方法①市場法②本錢法③收益法注意：房改房、經(jīng)濟適用住房的估價技術(shù)路線。10/11/2023412.商業(yè)房地產(chǎn)估價(1)商業(yè)房地產(chǎn)的特點①收益性；②經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣；③出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜；④裝修高檔而復(fù)雜；⑤垂直空間價值衰減明顯。(2)影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況①地段繁華程度;②交通條件;③臨街狀況。

10/11/202342(3)影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況①建筑品質(zhì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)；②樓層；③凈高；④面積；⑤裝修；⑥無形價值。(4)商業(yè)房地產(chǎn)的常用估價方法①收益法；②市場法；③本錢法。10/11/2023433.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(1)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點①所取區(qū)位好，規(guī)模大；②多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善；③出租經(jīng)營多，多由專業(yè)物業(yè)效勞企業(yè)管理。(2)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況①集聚條件；②交通條件；③周邊環(huán)境。10/11/202344(3)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況①外觀形象；②內(nèi)部裝修；③設(shè)備、設(shè)施；④智能化程度；⑤物業(yè)效勞水平；⑥租戶類型；⑦樓層。(4)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的常用估價方法①收益法；②市場法；③本錢法。10/11/2023454.旅館房地產(chǎn)估價(1)旅館房地產(chǎn)的特點①轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓；②功能多樣；③一次性投資大、回收期較長、經(jīng)營風(fēng)險較大；④價值主要表達在接待客戶的類型及其能力。(2)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況①交通條件；②周圍環(huán)境。10/11/202346(3)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實物狀況的一般因素外，影響旅館房地產(chǎn)價格實物狀況的重要因素還有：①設(shè)備設(shè)施和用具；②經(jīng)營管理。(4)旅館房地產(chǎn)的常用估價方法①收益法；②市場法。

10/11/2023475.工業(yè)房地產(chǎn)估價(1)工業(yè)房地產(chǎn)的特點①涉及的行業(yè)多；②非標準廠房多，廠房單價相差大；③要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價；④廠房易受震動和腐蝕的影響。(2)影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況①交通條件；②根底設(shè)施；③地理位置。10/11/202348(3)影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的實物狀況①用地面積與形狀；②地質(zhì)和水文條件；③房地產(chǎn)用途。(4)工業(yè)房地產(chǎn)的常用估價方法①本錢法；②市場法；③收益法。10/11/202349(六)不同估價目的及相關(guān)估價問題1.劃撥土地估價[?房地產(chǎn)估價標準?6.4.4]⑴由土地使用權(quán)的市場價格扣除該土地使用權(quán)出讓金后的余額，即為該劃撥土地使用權(quán)價格。此時的土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。⑵用本錢法估價，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。▲10/11/2023502.在建工程估價⑴運用本錢法估價：[?估價理論與方法?P273.]在建工程價格＝土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤⑵運用假設(shè)開發(fā)法估價：[?估價理論與方法?P329]在建工程價格＝續(xù)建完成后的房地價值－在建工程的稅費－續(xù)建本錢－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－續(xù)建利潤▲10/11/2023513.保險估價或損失價值評估[?房地產(chǎn)估價標準?P23]⑴保險價值評估不包括土地使用權(quán)價值。⑵保險價值評估應(yīng)以保險時或保險事故發(fā)生時的房地產(chǎn)實際價值為依據(jù)。⑶保險價值評估宜采用本錢法和比較法。⑷對于可修復(fù)的損害性損失，其修復(fù)所需的費用即為損失價值。⑸對于不可修復(fù)的損害損失，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)保險事故發(fā)生前后的狀況評估：損失價值=房地產(chǎn)受損前的價值－房地產(chǎn)受損后的(剩余)價值▲10/11/202352補充：房地產(chǎn)損害賠償估價[?案例分析?P314-324](1)房地產(chǎn)價值損失的原因及種類①因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失②因在相鄰地建造建筑物給房地產(chǎn)造成價值損失③因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失④因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失⑤因根底施工損壞鄰近建筑物造成房地產(chǎn)價值損失⑥因異議登記不當(dāng)造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害⑦因非法批準征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失⑧因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失⑨因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給產(chǎn)權(quán)人造成損失10/11/202353(2)房地產(chǎn)損害造成的損失分析①房地產(chǎn)損害的分類■按受損部位分類：一是實物損害(可分為實體損害和功能損害)；二是權(quán)益損害；三是區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)?！霭词欠窨尚迯?fù)分類：一是可修復(fù)的損害；二是不可修復(fù)的損害?！霭磽p害的時限分類：一是暫時性的損害；二是永久性的損害?！?0/11/202354②房地產(chǎn)損害的賠償金額■房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價值減損和相關(guān)經(jīng)濟損失。其賠償金額確實定方法如下：■對于可修復(fù)的損害，賠償金額為修復(fù)費用加上相關(guān)經(jīng)濟損失；■對于不可修復(fù)的損害，賠償?shù)慕痤~為損害前的房地產(chǎn)價值減去損害后的房地產(chǎn)價值；■對于可在一定程度上修復(fù)，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價值的損害，賠償金額為局部修復(fù)費用＋房地產(chǎn)價值減損額＋相關(guān)經(jīng)濟損失；■對于造成不可挽回損失的，賠償金額為重置本錢。10/11/202355(3)房地產(chǎn)損害賠償估價的特點①正價值評估與負價值評估；②不僅包括負價值評估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟損失評估；③獨一無二性更強，難以尋找到類似的房地產(chǎn)損害賠償實例；④對建筑等專業(yè)知識要求更高，大量的需要專業(yè)幫助，需要損害程度方面的鑒定；⑤損害當(dāng)事人雙方對估價結(jié)果都很關(guān)注，要求估價更加精確，說服力更強，且通常需要作為專家證人出庭作證，要求較強的語言表達能力?！?0/11/202356(4)房地產(chǎn)損害賠償估價的方法①修復(fù)費用法(本錢法)：采用合法、最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費用，包括正常的本錢、費用、稅金和利潤等。②損失資本化法：預(yù)期未來各期損失的現(xiàn)值之和。例如，因損害造成的未來租金下降額的現(xiàn)值之和。③賠償實例比較法(市場法)：通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。④損害前后價差法(剩余法)：損害前房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后房地產(chǎn)狀況的市場價值之差。▲10/11/2023574．估價人員現(xiàn)場查勘的內(nèi)容[?估價標準?4.0.5]⑴估價對象坐落位置的正確性；⑵觀察周圍的環(huán)境、景觀；⑶實地拍照；⑷勘察建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、使用、設(shè)備、維修保和完損程度等情況；⑸了解當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場特性與行情。▲10/11/2023585.土地使用權(quán)年限與建筑物耐用年限不一致的折舊⑴建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，耐用年限從竣工驗收合格之日起計。⑵建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限的，按建筑物耐用年限計算折舊。⑶建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限的，按土地使用權(quán)年限計算折舊。▲

?房地產(chǎn)估價標準?P1710/11/202359⑷建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，按建筑物耐用年限計算折舊。⑸建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，按建筑物己使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊?！?0/11/2023606.收益性房地產(chǎn)的建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限的估價⑴估價技術(shù)路線之一：先根據(jù)建筑物耐用年限內(nèi)房地產(chǎn)凈收益，選擇有限年的收益法計算公式，求得收益性房地產(chǎn)在建筑物耐用年限的收益價格；然后再加上土地剩余使用年限的價值的折現(xiàn)值。⑵估價技術(shù)路線之二：將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷?！?標準?P14.10/11/2023617.房地產(chǎn)抵押估價[?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?和?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?]⑴房地產(chǎn)抵押必須是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押。⑵抵押估價要采用公開市場價值標準。⑶依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。⑷再次抵押的房地產(chǎn)價值應(yīng)是該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額。⑸抵押估價要注意抵押期及其屆滿時土地的剩余使用年限對估價的影響?！?0/11/202362⑹房地產(chǎn)抵押估價目的應(yīng)表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值〞。⑺房地產(chǎn)抵押價值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。〞⑻房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原那么?！?0/11/202363(9)優(yōu)先受償權(quán)包括：①?擔(dān)保法?規(guī)定的土地使用權(quán)出讓金；②?合同法?規(guī)定的建筑工程款項；③?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?規(guī)定的“處分抵押房地產(chǎn)的費用、抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、歸還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害〞。(10)房地產(chǎn)估價師有了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況與對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行核查的義務(wù)。▲10/11/202364(11)房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價檔案資料妥善保管。(12)法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價報告附件。▲10/11/202365(13)房地產(chǎn)抵押估價時點，原那么上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價的假設(shè)和限制條件〞中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。(14)估價對象概況應(yīng)當(dāng)全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權(quán)益狀況。▲10/11/202366(15)在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。(16)評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。▲10/11/202367(17)房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。(18)房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)向估價報告使用者作如下提示：①估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；②在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點；③合理使用評估價值；④定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。▲10/11/202368(19)房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。(20)房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價報告〞，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字?！?0/11/202369(21)抵押房地產(chǎn)處置時的有關(guān)費用①拍賣費用。成交價的２～５％，最高不超過10％。②評估費用。③訴訟費用和申請執(zhí)行費。(22)處置時的有關(guān)稅費①工商統(tǒng)一稅(營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加)。②印花稅。③土地增值稅和所得稅?！?0/11/202370(23)處置特殊房地產(chǎn)應(yīng)扣除的費用①拍賣土地上新增房屋之價款。②拍賣劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地出讓金。③拍賣鄉(xiāng)村企業(yè)的廠房等建筑物占用的土地使用權(quán)應(yīng)補交的征地費。④破產(chǎn)企業(yè)的職工安置費?！?0/11/202371(24)處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序①支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；②扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；③歸還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。注意：處分抵押房地產(chǎn)所得金額缺乏以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索缺乏局部?！?0/11/2023728.房地產(chǎn)拆遷估價[參見?城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見?](1)房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。(2)拆遷估價機構(gòu)確實定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。▲10/11/202373(3)拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。〞(4)拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。(5)拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。▲10/11/202374(6)委托拆遷估價的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(用途)和面積。

◎被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估?！?0/11/202375◎?qū)Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照?房產(chǎn)測繪管理方法?設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。◎?qū)Σ疬w中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定方法予以解決?！?0/11/202376(7)拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

◎?qū)嵉夭榭庇涗浻蓪嵉夭榭钡墓纼r人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

◎因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。▲10/11/202377(8)拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。◎拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行?！?0/11/202378(9)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。◎公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。◎拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原那么、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程?！?0/11/202379(10)拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估?！虿疬w當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。◎拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告?！?0/11/202380(11)拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。

◎受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人及以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。

◎鑒定組成員與原估價機構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避?！?0/11/202381(12)估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

◎估價專家委員會成員、估價機構(gòu)、估價人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效?！?0/11/2023829.房地產(chǎn)強制拍賣估價(1)房地產(chǎn)強制拍賣估價是指為人民法院或者有關(guān)當(dāng)事人確定拍賣保存價提供參考，對擬拍賣的房地產(chǎn)市場價值或快速變現(xiàn)價值進行分析、測算和判斷的結(jié)果。(2)房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點:①強制處分；②快速變現(xiàn)；③市場需求面窄、推廣力度小；④消費者心理因素〔影響大〕；⑤購置者〔有〕額外支出。10/11/202383(3)房地產(chǎn)強制拍賣估價方法■房地產(chǎn)強制拍賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保存價那么由人民法院參考評估價進行確定?！龉纼r對象正常的市場價格可以根據(jù)估價對象的類型，選用市場法、收益法、本錢法等方法進行估價。10/11/202384(七)房地產(chǎn)咨詢參謀效勞1.房地產(chǎn)市場調(diào)查研究(1)不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告的內(nèi)容①住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告的內(nèi)容構(gòu)成：宏觀環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀和趨勢分析、客戶分析、競爭分析。②商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告的內(nèi)容構(gòu)成：宏觀環(huán)境分析、商業(yè)房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀和趨勢分析、商圈分析、消費者消費習(xí)慣分析、客戶分析。10/11/202385③寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告的內(nèi)容構(gòu)成：宏觀環(huán)境分析、寫字樓房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀和趨勢分析、商務(wù)圈分析、競爭性典型工程研究、寫字樓客戶分析。④酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告的內(nèi)容構(gòu)成：宏觀環(huán)境分析、酒店房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀和特點分析、酒店消費者分析、酒店市場競爭分析、酒店經(jīng)營者分析。10/11/2023862.房地產(chǎn)投資工程可行性研究(1)房地產(chǎn)投資工程可行性分析與房地產(chǎn)估價的區(qū)別---見?房地產(chǎn)估價案例與分析?P412(2)房地產(chǎn)投資工程可行性分析研究報告的主要內(nèi)容---見?房地產(chǎn)估價案例與分析?P4133.房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃(1)房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃的特點①地域性；②系統(tǒng)性；③前瞻性；④市場性；⑤創(chuàng)新性；⑥多樣性。(2)房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃報告的主要內(nèi)容---見?房地產(chǎn)估價案例與分析?P44510/11/2023874.房地產(chǎn)貸款工程評估(1)房地產(chǎn)貸款工程評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標準規(guī)定---見?房地產(chǎn)估價案例與分析?P469(2)房地產(chǎn)貸款工程評估的特點①綜合性；②科學(xué)性；③專業(yè)性；④特殊性。(3)房地產(chǎn)貸款工程評估的內(nèi)容---見?房地產(chǎn)估價案例與分析?P471(4)房地產(chǎn)貸款工程評估的本卷須知---見?房地產(chǎn)估價案例與分析?P471▲10/11/202388三、房地產(chǎn)估價報告書1.估價報告書的要求[?估價標準?8.0.1]⑴全面性；⑵公正性和客觀性；⑶準確性；⑷概括性。▲10/11/2023892.估價報告書不可缺少的工程和內(nèi)容⑴估價工程名稱。⑵委托方。⑶估價方。⑷估價對象概況。⑸估價目的。⑹估價時點。⑺價值定義。⑻估價依據(jù)。⑼估價原那么。⑽估價技術(shù)路線、方法及其理由和測算過程。⑾估價結(jié)果及其確定的理由。⑿估價作業(yè)期。⒀估價報告應(yīng)用的有效期。⒁估價人員。⒂估價師聲明。⒃估價的假沒和限制條件。⒄附件?！虻盅汗纼r還有：風(fēng)險提示和變現(xiàn)能力分析?！?810/11/2023903.估價報告的組成[?估價理論與方法?P409]■房地產(chǎn)估價報告通常由8大局部構(gòu)成：(一)封面；(二)目錄；(三)致估價委托人函；(四)注冊房地產(chǎn)估價師聲明；(五)估價的假設(shè)和限制條件；(六)估價結(jié)果報告；(七)估價技術(shù)報告；(八)附件。10/11/202391(一)封面(1)標題(估價報告名稱)；(2)估價工程名稱；(3)委托人(名稱或姓名)；(4)估價機構(gòu)(名稱)；(5)注冊房地產(chǎn)估價師(姓名和注冊號)；(6)估價作業(yè)日期(7)估價報告編號。(二)目錄■列出估價報告各個組成局部的名稱及其對應(yīng)的頁碼。10/11/202392(三)致估價委托人函■致估價委托人函是估價機構(gòu)正式地向估價委托人報告估價結(jié)果及呈送估價報告的信函。一般來說，“致估價委托人函〞應(yīng)包括：(1)受函單位；(2)估價過程的簡要介紹；(3)估價對象范圍；(4)估價時點；(5)估價結(jié)果及特殊事項；(6)致函落款(估價機構(gòu)全稱，并加蓋機構(gòu)公章；法定代表人應(yīng)簽名、蓋章)。10/11/202393〔五〕估價的假設(shè)和限制條件■估價的假設(shè)和限制條件是有針對性并盡量簡潔地說明估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件，以及由估價目的決定的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀的不同之處。內(nèi)容包括：1.對委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實性、合法性的假定；2.對估價對象有關(guān)情況的假定；3.對評估的價值前提的說明；4.對估價方法使用前提的說明。10/11/202394(六)估價結(jié)果報告■估價結(jié)果報告提出簡明扼要地說明以下去事項：1.估價委托人2.估價機構(gòu)3.估價目的4.估價對象5.估價時點6.價值類型7.估價依據(jù)8.估價原那么9.估價方法10.估價結(jié)果11.估價人員12.其他需要說明的事項13.估價作業(yè)日期14.估價報告應(yīng)用的有效期10/11/202395(七)估價技術(shù)報告■估價技術(shù)報告一般包括以下內(nèi)容)：1.估價對象實物狀況描述與分析；2.估價對象權(quán)益狀況描述與分析；3.估價對象區(qū)位狀況描述與分析；4.市場背景描述與分析；5.估價對象最高最正確利用分析；6.估價方法適用性分析；7.估價測算過程；8.估價結(jié)果確定。10/11/202396(八)附件■附件應(yīng)包括的內(nèi)容主要有：1.估價委托書2.估價對象位置示意圖3.估價對象內(nèi)外部狀況及周圍環(huán)境和景觀的圖片4.估價對象權(quán)屬證明5.估價中引用的其他專用文件資料6.估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件7.房地產(chǎn)注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件。注意:有重要專業(yè)幫助的,要附重要專業(yè)幫助者親筆簽名的書面專業(yè)意見復(fù)印件。

10/11/202397四、估價報告的常見錯誤及模擬改錯(一)閱讀報告，整體上把握以下內(nèi)容：1.估價根本領(lǐng)項；2.價值定義；3.估價方法及技術(shù)思路；4.估價依據(jù)、假設(shè)限制條件和特殊說明；5.測算過程；6.估價結(jié)果?！?0/11/202398(二)估價報告常見錯誤1.報告書不完整(共8項內(nèi)容)(1)封面缺少以下某工程：①估價報告名稱；②估價工程名稱；③委托方；④估價方；⑤估價人員；⑥估價作業(yè)日期；⑦估價報告編號。(2)目錄(一般不會考)▲10/11/202399(3)致委托方函缺少或致委托方函內(nèi)容不全：按照規(guī)定，致函落款應(yīng)為估價機構(gòu)全稱，并加蓋機構(gòu)公章；法定代表人應(yīng)簽名、蓋章。相當(dāng)一局部報告沒有機構(gòu)蓋章，也沒有法定代表人簽名、蓋章。一般來說，“致委托方函〞應(yīng)包括估價過程的簡要介紹、估價對象范圍、估價時點、估價結(jié)果及特殊事項等內(nèi)容?！?0/11/2023100(4)估價師聲明缺少或其內(nèi)容不全：?房地產(chǎn)估價標準?中要求，進行了實地查勘的估價人員應(yīng)簽名、蓋章。有些報告無實地查勘的估價人員簽名、蓋章。重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明?！?0/11/2023101(5)估價假設(shè)和限制條件缺少或其內(nèi)容不全①說明不全(評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……)；②他項權(quán)利(抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響)；③特殊處理(無法確認的數(shù)據(jù)特殊處理)；④權(quán)證說明(證載用途與現(xiàn)實用途不一致；產(chǎn)權(quán)問題；他項權(quán)利是否評估；出讓土地最高年限超出的處理，如：商業(yè)用地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理；劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明；等等)?！?0/11/2023102(6)估價結(jié)果報告內(nèi)容不全。

(包括13項內(nèi)容----后述)(7)估價技術(shù)報告內(nèi)容不全。

(包括7項內(nèi)容----后述)(8)附件內(nèi)容不全證、照、圖、文等內(nèi)容不全?！?0/11/2023103

2.估價結(jié)果報告書漏項(共13項內(nèi)容)(1)委托方委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所(2)估價方估價機構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級▲10/11/2023104(3)估價對象概況----可能出現(xiàn)的錯誤:1)土地使用權(quán)人交代不清；2)土地使用權(quán)性質(zhì)(出讓與劃撥、集體與國有)土地交代不清；3)土地使用權(quán)證及土地使用年限交代不清等；4)房屋所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清(特別是抵押估價)；5)房屋用途交代不清；6)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；7)房屋建成年代交代不清；8)房屋狀態(tài)交代不清楚(在建工程的進度)；9)面積前后不符，分部之和不符合總面積；10)建筑物裝修情況未說明?！?0/11/2023105(4)估價目的著重觀察估價方法是否與估價目的和估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確。(5)估價時點①估價時點是否正確；②估價時點與報告中的時間數(shù)據(jù)是否吻合。(6)價值定義除拆遷估價、抵押估價和損失估價外，一般估價報告均采用公開市場價值標準?！?0/11/2023106(7)估價依據(jù)說明本次估價依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，?房地產(chǎn)估價標準?和指導(dǎo)意見，委托方提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。(8)估價原那么缺少本次估價應(yīng)遵循的房地產(chǎn)估價原那么(與估價目的對應(yīng)的原那么)?！虻盅涸u估報告的估價原那么應(yīng)表述為:“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原那么〞?！?0/11/2023107(9)估價方法----可能出現(xiàn)的錯誤：①只使用了一種估價方法；②能用市場比較法的沒有用；③收益性房地產(chǎn)的估價未選用收益法；④具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法；⑤估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合?房地產(chǎn)估價標準?；⑥缺少估價方法定義或定義錯誤。▲10/11/2023108(10)估價結(jié)果----可能出現(xiàn)的問題：①評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有大寫；②對外幣表達的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；③缺少單價或總價；④沒有寫明估價結(jié)果所屬的估價時點。(11)估價人員(出現(xiàn)遺漏)(12)估價作業(yè)日期(本次估價的起止年月日)(13)估價報告應(yīng)用的有效期(說明本估價報告應(yīng)用的有效期，以估價報告完成時間開始，不超過一年)?！?0/11/20231093.估價技術(shù)報告漏項(共7項內(nèi)容)(1)個別因素分析

注意因素分析與估價對象相吻合，如：①商業(yè)：具體用途、用地面積臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、裝修等等。②住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、建筑面積、設(shè)施設(shè)備、質(zhì)量、朝向、樓層等等。③工業(yè)：具體用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等等。④寫字樓：用地面積、臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、建筑面積、可出租面積、裝修等等?！?0/11/2023110(2)區(qū)域因素分析

注意分析因素與估價對象相吻合，如：①商業(yè)：繁華程度、交通條件等；②住宅：交通條件、生活效勞設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況等；③工業(yè)：區(qū)域：交通、根底、地理位置等。(3)市場背景分析分析說明類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。

(4)最高最正確使用分析分析估價對象最高最正確使用條件和狀況?！?0/11/2023111(5)估價方法選用----可能出現(xiàn)的錯誤：①估價方法選用錯誤(不符和?房地產(chǎn)估價標準?、?城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見?和?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?)；②未說明選用方法理由；③估價思路表達不正確；④估價方法的定義表達錯誤?！?0/11/2023112(6)估價測算過程(各種估價方法可能出現(xiàn)的錯誤----后述)(7)估價結(jié)果確定---可能出現(xiàn)的錯誤：①多種方法估算結(jié)果相差太大，直接采取平均的方法處理；②未說明加權(quán)平均(權(quán)數(shù))的理由；③純計算錯誤。▲10/11/20231134.估價方法運用可能出現(xiàn)的錯誤(1)市場法----可能出現(xiàn)的錯誤

1)選擇的可比實例描述不清①交易日期描述不清；②交易情況描述不清；③交易的價格描述不清(單價、總價、幣種)；④交易房地產(chǎn)狀況不清(現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等)；⑤付款方式(一次性、分期)不明；⑥可比實例的用途、規(guī)模、土地等級不明?！?0/11/20231142)選擇可比實例可比性差①相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；②用途應(yīng)相同；③建筑結(jié)構(gòu)相同；④建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)；⑤權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同(主要是土地)；⑥交易類型與估價目的應(yīng)相同；⑦可比實例交易成交日期與估價時點應(yīng)接近；⑧交易價格可修正為正常交易價格?！?0/11/20231153)系數(shù)修正方面的錯誤(1)修正工程錯誤；(2)修正方向錯誤；(3)計算錯誤。4)交易日期修正錯誤。修正基數(shù)不是成交時的價格；價格指數(shù)不是“時差〞內(nèi)數(shù)據(jù)；5)單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%；6)加權(quán)平均確定估價結(jié)果時，權(quán)數(shù)確定錯誤。交易日期、交易情況接近估價時點的權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個別因素差的權(quán)數(shù)應(yīng)小?！?0/11/2023116(2)收益法----可能出現(xiàn)的錯誤1)出租型房地產(chǎn)純收益計算常見錯誤①收入未包括有效年毛租金收入或租賃保證金或押金的利息收入；②扣除工程計算錯誤(應(yīng)扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅、租賃代理費等)；③未考慮租賃合同的約定(合同期內(nèi)為合約租金，之外為客觀租金或市場租金)；④采用了實際收益，而未采取客觀收益；⑤未考慮出租率或入住率或滿客率；⑥未考慮未來收益的變化?！?0/11/20231172)自營型房地產(chǎn)純收益計算常見錯誤：①扣除工程不全面：經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售本錢-經(jīng)營費用-銷售稅金-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤

生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)本錢-銷售費用-銷售稅金-管理費用-財務(wù)費用-廠商利潤②注意收益的客觀性；③考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益；④注意重復(fù)計算(企業(yè)自用房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算)?！?0/11/20231183)資本化率(報酬率)選用常見錯誤：①確定資本化率(報酬率)的方法不正確；②資本化率(報酬率)確實定缺乏依據(jù)；③未說明資本化率(報酬率)的來源；④采用了非本類房地產(chǎn)資本化率(報酬率)；⑤平安收益率的選用錯誤；⑥把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率(報酬率)的依據(jù)?！?0/11/20231194)收益年限確實定的錯誤：①直接將房屋的耐用年限或土地使用期作為收益年限；②帶租約的房地產(chǎn)，未考慮租約期年限與非租約期年限的區(qū)別；③將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；④確定收益年限理由不充分；⑤收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限?！?0/11/20231205)公式選取不當(dāng)、增減量(率)確定無依據(jù)①選用了無限年計算公式(一般選限年計算公式，只有一種情況除外)②未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式；③未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計算公式。6)純計算錯誤▲10/11/2023121(3)本錢法----可能出現(xiàn)的錯誤1)計算各項本錢費用的客觀性依據(jù)缺乏①房地產(chǎn)價格本錢構(gòu)成工程不全(土地取得費用+開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤)；②銷售稅費的計算基數(shù)和采用稅率不正確；③投資利息和利潤的計算基數(shù)不正確；2)基準地價未進行“時差〞修正3)重置價格未交代及未進行“時差〞修正▲10/11/20231224)利潤率與計算基數(shù)不對應(yīng)直接本錢利潤率基數(shù)：土地取得本錢+開發(fā)本錢投資利潤率基數(shù)：土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用本錢利潤率基數(shù)：土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+銷售費用5)分宗轉(zhuǎn)讓土地未考慮轉(zhuǎn)讓比例：凈地面積=土地總面積-道路-綠地-設(shè)備占地▲10/11/20231236)折舊計算出現(xiàn)錯誤①計算折舊時未考慮經(jīng)濟和功能的折舊；②折舊計算公式與純計算錯誤；③成新率確實定缺少依據(jù)或?房地產(chǎn)估價標準?不一致或計算錯誤；④殘值率確實定缺少依據(jù)或與?房地產(chǎn)估價標準?不一致；⑤折舊年限要以經(jīng)濟壽命為準，否那么就是錯誤?！?0/11/2023124(4)假設(shè)開發(fā)法----可能出現(xiàn)的錯誤①根本公式錯誤；正確的計算公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)本錢-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資購置待開發(fā)房地產(chǎn)負擔(dān)的稅費②推測未來樓價的方法不正確：對于出售的房地產(chǎn)，可采取市場法和趨勢法；對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法和趨勢法；③沒有表達最高最正確使用原那么；④計算采用的參數(shù)缺乏客觀性或依據(jù)；⑤計算時出現(xiàn)漏項；▲10/11/2023125⑥靜態(tài)分析時注意各參數(shù)的取值不正確(開發(fā)利潤、投資利息的計算基數(shù)與本錢法一樣)；⑦投資利息計算工程不正確(待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資購置待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費、開發(fā)本錢、管理費用；銷售稅費一般不計息)；⑧現(xiàn)金流量法計算注意的問題：開發(fā)投入的時間和比例；銷售時間、估價時點；不包括利息和利潤?！?0/11/2023126(三)估價報告模擬改錯以下估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處〔每指明一處錯誤得3分，此題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分〕××大廈房地產(chǎn)估價報告封面及目錄〔略〕▲10/11/2023127致委托方函××股份：受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈〔以下簡稱“估價對象〞〕的公開市場價值進行了評估。我公司估價人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價格參考的估價目的，遵循估價原那么，按照估價程序，運用適宜的估價方法，在實地查勘和認真分析現(xiàn)有資料的根底上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場價值為20350萬元(人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整)，單價：(略)××房地產(chǎn)評估(公章)2021年8月16日▲10/11/2023128估價師聲明〔略〕估價的假設(shè)與限制條件〔略〕房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托人××,法定代表人(略),地址(略)二、估價機構(gòu)××房地產(chǎn)評估，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(略)▲…10/11/2023129三、估價對象××大廈是位于××市××路××號院的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑尾數(shù)為地上30層，地上建筑面積30000m2；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由××于2007年8月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2007年8月10日至2047年8月9日)?！?0/11/2023130取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用?！痢凉煞輷碛写髲B的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價時點，估價對象未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、保安監(jiān)視防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和程控系統(tǒng)，設(shè)有自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機組，提供雙電源保證。估價對象實物、權(quán)益和區(qū)位情況(略)?！?0/11/2023131四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點2021年8月10日六、價值定義本報告中的估價結(jié)果為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)(略)八、估價原那么(略)▲…10/11/2023132九、估價方法根據(jù)估價對象的特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，認為估價對象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活潑，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。十、估價結(jié)果(略)十一、估價人員(略)十二、估價作業(yè)日期2021年8月10日—2021年8月16日十三、估價報告應(yīng)用的有效期(略)▲…10/11/2023133房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析〔略〕二、區(qū)域因素分析〔略〕三、市場背景分析〔略〕四、最高最正確使用分析〔略〕五、估價方法選用結(jié)合估價對象的特點，經(jīng)過估價人員的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，且可收集到類似房地產(chǎn)市場成交實例，因此，本次估價采用收益法和市場法進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結(jié)果，確定最終的估價結(jié)論?！?0/11/2023134六、估價測算過程(一)收益法估價測算過程l.年有效毛收入估算估價人員經(jīng)過市場調(diào)查與分析得知，該大廈21-30層計1000m2為××自用辦公，l－20層寫字樓計2000m2全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。按市場上同類物業(yè)的租金情況(詳細實例比較與分析略)，估價對象的寫字樓分割出租，每m2使用面積的平均租金水平為80元/月(能源費及物業(yè)管理費另計)，出租率為90％，▲…10/11/2023135公共面積占總建筑面積的比率為20％；押金為每平方米建筑面積100元，押金的年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/月·個，出租率100％，故：年有效毛收入=80×12×30000×90％×(l-20％)＋100×30000×6％＋1000×12×100×100%=2211.6(萬元)▲…10/11/20231362.年運營費用估算(l)年維修費根據(jù)××市規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的年維修費確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為1500元/m2(確定依據(jù)及過程略)，故：年維修費=1500×38000×2％＝114.00(萬元)(2)年管理費年管理費按年租金的3％計，故：年管理費=2211.6×3％＝66.35(萬元)▲…10/11/2023137(3)年保險費保險費按房屋重置價的0.3％計，故：年保險費=1500×38000×0.3％=17.10(萬元)(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房租收入的12％，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加為租金收入的5.5％，那么：年房產(chǎn)稅和“兩稅一費〞=2211.6×(12％＋5.5％)=387.03(萬元)▲…10/11/2023138(5)年土地使用稅根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：年土地使用稅=5×5000=2．50(萬元)(6)年運營費用合計年運營費用=114.00＋