2022年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬考試5

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單選題（共35題，共35分）

1.在房地產(chǎn)泡沫的成因中，()是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

A.投機(jī)需求的膨脹

B.金融機(jī)構(gòu)的過度放貸

C.土地的有限性和稀缺性

D.開發(fā)商之間的博弈

2.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是()。

A.3.57%

B.4.00%

C.6.56%

D.10.56%

3.在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是()。

A.簡單平均法

B.移動(dòng)平均法

C.加權(quán)移動(dòng)平均法

D.指數(shù)平滑法

4.保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

A.利潤為零時(shí)

B.利潤最大時(shí)

C.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

D.允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

A.所得稅前利潤

B.所得稅后利潤

C.應(yīng)分配利潤

D.未分配利潤

6.已知年利率為14%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為()。

A.12.55%

B.12.68%

C.14.75%

D.15.01%

7.一筆貸款，名義利率是10%，每兩年一計(jì)息，則其實(shí)際利率是()。

A.10%

B.9.5%

C.11%

D.10.65%

8.某置業(yè)投資者以1萬元/m2的價(jià)格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23

9.潛在購買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與()。

A.意愿

B.途徑

C.能力

D.動(dòng)機(jī)

10.某寫字樓的購買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。

A.9.00%

B.8.05%

C.30.00%

D.7.52%

11.先近似匡算工程量，再配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資，這種估算的方法叫作()。

A.單元估算法

B.單位指標(biāo)估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標(biāo)估算法

12.某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37

13.同時(shí)開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場的營銷方式是()。

A.無差異性營銷

B.差異性營銷

C.定制性營銷

D.集中性營銷

14.現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的()分析。

A.財(cái)務(wù)盈利能力

B.清償能力

C.資金平衡情況

D.營運(yùn)能力

15.個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于()。

A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

D.比較風(fēng)險(xiǎn)

16.某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬元/月，其營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果其在一個(gè)月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元，則其應(yīng)支付的租金為()萬元。

A.20

B.21

C.35

D.50

17.小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠(yuǎn)的消費(fèi)者，也就是說()對小型商場并不很重要。

A.停車

B.位置

C.特色

D.距離

18.某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計(jì)息周期的。

A.年

B.半年

C.季度

D.月

19.相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。

A.投資利潤率

B.投資回報(bào)率

C.資本金利潤率

D.資本金凈利潤率

20.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。

A.債務(wù)融資

B.已建成房地產(chǎn)抵押貸款

C.權(quán)益融資

D.建設(shè)貸款

21.我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，整個(gè)投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。

A.11.07%

B.12.45%

C.13.59%

D.10.78%

22.關(guān)于預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況

B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出

C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算

D.年度運(yùn)營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化

23.可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于()的工作。

A.投資機(jī)會選擇與決策分析階段

B.前期工作階段

C.建設(shè)階段

D.租售階段

24.某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為()。

A.60%

B.65%

C.70%

D.75%

25.由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的()。

A.操作風(fēng)險(xiǎn)

B.信用風(fēng)險(xiǎn)

C.市場風(fēng)險(xiǎn)

D.法律風(fēng)險(xiǎn)

26.某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了()元。

A.994.37

B.1016.81

C.1255.16

D.1387.24

27.對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對可判斷其()的風(fēng)險(xiǎn)因素。

A.變動(dòng)可能性

B.影響重要性

C.發(fā)生經(jīng)常性

D.類型歸屬性

28.產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的直接誘因是()。

A.土地稀缺

B.城市化進(jìn)程快

C.投機(jī)需求膨脹

D.過度放貸

29.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為()。

A.9.26%

B.10%

C.11.320%

D.12%

30.一般用于評價(jià)開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評價(jià)開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是()。

A.成本利潤率

B.動(dòng)態(tài)投資回收期

C.投資利潤率

D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

31.假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是()。

A.0.25

B.0.50

C.1.5

D.2.00

32.某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是()萬元/月。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

33.下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。

A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入

B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄

C.空置雖然減少收入，但不是損失

D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等

34.下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識，表述不當(dāng)?shù)氖?)。

A.所謂輔助研究，是對投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究

B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到±5%，所需費(fèi)用約占總投資的1.0%～2.0%

C.初步可行性研究亦稱預(yù)測可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析

D.在此階段需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等

35.以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動(dòng)的原因的是()。

A.非理性預(yù)期

B.價(jià)格機(jī)制

C.容積率控制

D.生產(chǎn)的時(shí)間落差

多選題（共15題，共15分）

36.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)常用方法有()。

A.專家個(gè)人判斷法

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.智暴法E德爾菲法

37.隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有()等方面的知識。

A.市場營銷以及資產(chǎn)管理

B.建筑設(shè)計(jì)

C.建造技術(shù)

D.房地產(chǎn)估價(jià)E項(xiàng)目管理

38.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括()。

A.土地轉(zhuǎn)讓成本

B.經(jīng)營管理費(fèi)用

C.配套設(shè)施銷售成本

D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本

39.房地產(chǎn)投資者的權(quán)益融資方式主要有()。

A.公司上市

B.房地產(chǎn)抵押貸款

C.土地儲備貸款

D.合作開發(fā)E向商業(yè)銀行借入信用貸款

40.對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括()。

A.預(yù)售收

B.還本付息收入

C.租賃收入

D.貸款本金收入E利息收入

41.預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)有以下幾種情況()。

A.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用，報(bào)酬率不變

B.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出低于預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用，報(bào)酬率不變

C.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營費(fèi)用不變，報(bào)酬率升高了

D.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營費(fèi)用不變，報(bào)酬率降低了E物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用，實(shí)際收益現(xiàn)金流與預(yù)期收益現(xiàn)金流一樣，報(bào)酬率升高了

42.提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有()。

A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降

B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升

C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)

D.抑制房地產(chǎn)市場需求E增加房地產(chǎn)市場需求

43.在對某市房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有()。

A.按存量增量細(xì)分

B.按交易形式細(xì)分

C.按目標(biāo)市場細(xì)分

D.按房地產(chǎn)用途細(xì)分E按地域細(xì)分

44.影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。

A.自然特征

B.細(xì)分市場

C.人口密度的大小

D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項(xiàng)目的區(qū)域

45.物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般考慮的主要因素有()。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業(yè)信譽(yù)

C.基礎(chǔ)租金與市場租金

D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

46.物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括()。

A.物業(yè)管理

B.設(shè)施管理

C.資產(chǎn)管理

D.運(yùn)營管理E組合投資管理

47.房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。

A.投資房地產(chǎn)信托

B.購買住房抵押支持證券

C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券

D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E購買土地進(jìn)行開發(fā)

48.房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動(dòng)比率

49.制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。

A.租售選擇

B.宣傳手段選擇

C.租售進(jìn)度安排

D.廣告設(shè)計(jì)及安排E租售價(jià)格確定

50.新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有()。

A.項(xiàng)目投資有新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成

B.新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)

C.從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力

D.從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)

判斷題（共15題，共15分）

51.房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場。()

52.房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。()

53.房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場決定房地產(chǎn)價(jià)格。()

54.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。()

55.在名義利率不變時(shí)，計(jì)息次數(shù)越多，實(shí)際利率越大。()

56.如果計(jì)息周期無限期縮短，并按復(fù)利計(jì)息，稱為連續(xù)復(fù)利。()

57.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。()

58.詳細(xì)可行性研究即通常所說的可行性研究。是在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。()

59.損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。()

60.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。()

61.根據(jù)所有權(quán)的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托公司等類型，股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托公司的融資能力有限，而有限責(zé)任合伙企業(yè)的融資能力較強(qiáng)。()

62.準(zhǔn)備金經(jīng)常保存在一個(gè)名為“有息銀行存款”賬目下，一些物業(yè)管理企業(yè)將準(zhǔn)備金積累成一個(gè)基金，用于支付那些不是每個(gè)月都要支付的經(jīng)營費(fèi)用。()

63.對于居住物業(yè)，除了物業(yè)管理外，還要進(jìn)行設(shè)施管理、資產(chǎn)管理等物業(yè)資產(chǎn)管理。()

64.在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。()

65.收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費(fèi)用。()

問答題（共2題，共2分）

66.某開發(fā)商通過出讓方式以1000元/m2的樓面地價(jià)購買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)尚須投入的拆遷安置和其他土地開發(fā)費(fèi)用為2000萬元。已知該地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m2，建造成本為2500元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12%，電貼費(fèi)和用電權(quán)費(fèi)等其他費(fèi)用為400元/