物業(yè)管理前期介入的必要性

物業(yè)管理前期介入的必要性

隨著房地產(chǎn)市場的成熟和競爭的加劇，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)管理作為促銷降低成本。理所當然,良好的物業(yè)管理,不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求,而且也能為房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經(jīng)濟效益。但目前我國物業(yè)管理尚處于初級階段,為了進一步完善我國的物業(yè)管理,保證物業(yè)能正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實施有效管理,許多業(yè)內(nèi)人士、學(xué)者和專家提出了物業(yè)管理前期介入的觀點。所謂物業(yè)管理前期介入,即開發(fā)商通過招標或邀請物業(yè)管理公司,使其在正式接管物業(yè)之前,從物業(yè)管理和運作角度為房地產(chǎn)設(shè)計、施工、竣工、驗收、接管等方面提出專業(yè)性、建設(shè)性意見,并配合監(jiān)理公司對工程質(zhì)量進行監(jiān)督,以保證設(shè)計的合理,施工質(zhì)量的提高,為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。1在物業(yè)管理前期介入的必要性我國的物業(yè)管理大都是在物業(yè)交付使用后才開始,諸多的物業(yè)管理問題或糾紛通常也是在房屋的使用過程中產(chǎn)生的,但究其根源,可以追溯到項目規(guī)劃、設(shè)計、施工乃至銷售等工作環(huán)節(jié),因此實施物業(yè)管理前期介入,對優(yōu)化設(shè)計、加強管理、規(guī)范工程施工等方面都有積極作用。1.1物業(yè)管理與產(chǎn)管理的間隔存在漏洞在工程建設(shè)設(shè)計階段,設(shè)計人員往往按照國家建筑設(shè)計標準來設(shè)計,但建筑物本身及周邊環(huán)境的復(fù)雜性,再加上設(shè)計階段與物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)運行管理之間存在間隔,導(dǎo)致設(shè)計圖紙上的使用功能不可避免地與業(yè)主的實際需要存在差距,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷,給業(yè)主帶來麻煩。若物業(yè)管理公司結(jié)合用戶使用要求和自身要求及管理經(jīng)驗,協(xié)助規(guī)劃設(shè)計單位對設(shè)計進行必要的調(diào)整,可以有效彌補設(shè)計的不足,避免開發(fā)商與用戶發(fā)生沖突,節(jié)省重新改造費用,最大限度地體現(xiàn)物業(yè)設(shè)計的合理性。1.2《物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)使用工作,是我國物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)改建筑施工是確保工程質(zhì)量的關(guān)鍵階段。若工程材料質(zhì)量低劣、管理不善或不按圖紙施工,都能引發(fā)質(zhì)量問題,造成事后頻繁維修,不僅增加物業(yè)管理工作量,而且給住戶帶來不便。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理和使用方面擁有優(yōu)勢,對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題或通病都有較深入細致的了解;而且物業(yè)管理企業(yè)派專業(yè)人員入住施工現(xiàn)場,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工,從物業(yè)管理角度提出整改建議,確保工程質(zhì)量,降低維修費用。1.3工程建成后的使用維護開發(fā)商、設(shè)計單位在物業(yè)配套設(shè)備的選購、施工中往往會忽略物業(yè)公司接管后細微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便。物業(yè)管理的前期介入,使物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān),監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題,而且所發(fā)現(xiàn)的問題都在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節(jié)省了費用,也大大縮短了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。1.4樹立物業(yè)品牌先進的物業(yè)管理和服務(wù)工作無疑是對購房者消費心態(tài)的滿足與保證。物業(yè)管理前期介入將工作重點放在營造出一種富有特色的企業(yè)文化上,樹立物業(yè)品牌。同時,大力宣傳該物業(yè)的獨到之處和對該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準及價格與價值相符的收費標準,達到吸引更多的消費者前來購置理想的物業(yè),并可以使產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)得到增值。1.5建立原始檔案,進行立體管理物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設(shè)備和線路,收集、掌握房屋及公用設(shè)施設(shè)備的第一手資料,建立原始檔案,為以后順利管理帶來便利。此外,在對物業(yè)實體實施管理之前還可以進行服務(wù)方案的設(shè)計,制定相應(yīng)的管理細則,并進行人員的招聘和培訓(xùn)等,實施入住前的宣傳與教育。2房地產(chǎn)管理的初步干預(yù)存在三個問題2.1物業(yè)管理的對象物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托,運用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù),按照委托管理合同,對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理,為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù),創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境,提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。物業(yè)管理的對象是物業(yè),指已建成、驗收合格、已投入或即將投入使用的物業(yè);物業(yè)管理的對象是人,即物業(yè)的業(yè)主和用戶。物業(yè)管理前期介入是參與到房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收及銷售環(huán)節(jié),監(jiān)督工程并提出相應(yīng)整改意見,這有悖于物業(yè)管理的內(nèi)涵。2.2管理費用被處置的風(fēng)險物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標或邀請的方式提前介入,一般情況下,物業(yè)管理公司前期介入的管理費用是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的,而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的物業(yè)管理公司在物業(yè)交接時,該費用通常由物業(yè)管理公司先墊付,但物業(yè)管理公司認為前期介入的投資大,還有被解聘的風(fēng)險,開發(fā)商也不愿意補償這些費用,這樣就容易出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。2.3社會分工與社會主義建筑一種融合的《物權(quán)法》物業(yè)管理公司前期介入項目開發(fā),盡管是從物業(yè)管理的角度對工程設(shè)計、施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量、銷售進行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題,但破壞了已經(jīng)存在并進一步深化的社會分工,影響物業(yè)管理社會化、專業(yè)化的正常進行,而且它行使的職能與國家推行建筑工程監(jiān)理制度中“在設(shè)計階段,監(jiān)理的內(nèi)容包括審查和評選設(shè)計方案”和“在施工階段,監(jiān)理人員也有職責(zé)來監(jiān)督和控制工程的質(zhì)量、投資、進度”等相沖突。同時,物業(yè)管理前期介入使監(jiān)管部門增多,若發(fā)生質(zhì)量問題,就容易相互推卸責(zé)任,反而造成質(zhì)量難以提高。2.4商選人時,物業(yè)公司前期介入難,管理難以到位一般來說,業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司成三角關(guān)系,物業(yè)公司的選用本應(yīng)由業(yè)主委員會決定,而物業(yè)管理前期介入中,物業(yè)公司是由開發(fā)商選聘(目前很多物業(yè)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬機構(gòu)),因為開發(fā)商指定物業(yè)公司前期介入,并沒有得到業(yè)主的同意,這會在一定程度上損害業(yè)主的利益。另外,物業(yè)管理很難嚴格按照接管驗收標準行使驗收權(quán),導(dǎo)致各種隱患和問題不能及時改善和解決,不利于后期物業(yè)管理。而且,業(yè)主在組建業(yè)主管委會后,往往會對開發(fā)商指定的物業(yè)公司不是很滿意,就會要求業(yè)主管委會另聘物業(yè)管理公司,從而產(chǎn)生新的糾紛。3物業(yè)更合理化雖然物業(yè)管理前期介入能有效避免規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中所造成的缺陷,保證工程