國內(nèi)老年住宅開發(fā)主要贏利模式分析

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目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式："出售"、"出租"和"出售與出租相結(jié)合"；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式。

1、三種主要的收益模式優(yōu)劣勢分析

⑴產(chǎn)品出售經(jīng)營模式

◆收益實(shí)現(xiàn)方式

以產(chǎn)品出售為主要收益方式。

◆收益水平及結(jié)構(gòu)熱線房產(chǎn)博客按照行業(yè)發(fā)展規(guī)律，老年住宅產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期競爭較小且市場不規(guī)范，因此會(huì)存在較大的利潤空間，投資收益水平高于房地產(chǎn)業(yè)平均投資收益水平。隨著老年住宅產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，投資收益水平將不斷接近房地產(chǎn)業(yè)平均投資收益水平。

在這種經(jīng)營模式的收益中絕大部分為產(chǎn)品出售獲得的一次性收益，極少一部分為配套產(chǎn)品經(jīng)營獲得的收益。

⑵產(chǎn)品出租經(jīng)營模式

◆收益實(shí)現(xiàn)方式

產(chǎn)品出租是投資收益的方式。

◆收益水平及結(jié)構(gòu)

收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，以產(chǎn)品出租的長期收益為主，以配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。

⑶產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營模式

◆收益實(shí)現(xiàn)方式

這種經(jīng)營模式的收益有通過產(chǎn)品出售獲得一次性投資收益和產(chǎn)品出租獲得長期穩(wěn)定收益兩種實(shí)現(xiàn)方式。

◆收益水平及結(jié)構(gòu)

投資收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，平均收益水平在行業(yè)發(fā)展初期高于房地產(chǎn)業(yè)平均收益水平。

收益結(jié)構(gòu)為一次性收益與長期穩(wěn)定收益相結(jié)合，兩種收益方式的收益比例因項(xiàng)目定位中產(chǎn)品配比的不同而不同。

2、不同經(jīng)營管理模式的優(yōu)劣勢分析

⑴住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式

◆優(yōu)勢：利潤來源點(diǎn)多，多種產(chǎn)業(yè)復(fù)合經(jīng)營

這種經(jīng)營模式的優(yōu)勢在于，開發(fā)商通過經(jīng)營老年社區(qū)而拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營模式，住宅與服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假等等全方位多形式的復(fù)合地產(chǎn)模式。它的利潤來源點(diǎn)不止是產(chǎn)品方面，還有完善的配套服務(wù)與全面的經(jīng)營可以為物業(yè)帶來增值效應(yīng)。

◆劣勢：投資大、回收期長、管理難度大

這種經(jīng)營模式資金投入比單純的住宅開發(fā)要大，投資回收期相對較長；除了面對投資風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商還要面對自己經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對開發(fā)商的專業(yè)要求。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會(huì)資源種類繁多。開發(fā)商必須要能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、婚姻介紹所、旅游公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)。

此種模式適合有物業(yè)管理優(yōu)勢且社會(huì)資源整合能力強(qiáng)的開發(fā)商。

⑵住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式

.-物業(yè)經(jīng)理人

◆優(yōu)勢：投資回收期短、投資風(fēng)險(xiǎn)小

這種住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式使開發(fā)商的工作相對單純，只要完成產(chǎn)品的銷售，開發(fā)商就可以收回投資獲取利潤，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下一階段的投資工作，投資回收期相對較短、投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

◆劣勢：利潤來源點(diǎn)單一

這種運(yùn)作模式的利潤來源點(diǎn)僅僅在于產(chǎn)品本身。

◆適用對象

住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式適合沒有物業(yè)管理優(yōu)勢的開發(fā)商。

篇2：國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析

國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析

國內(nèi)目前對于老年住宅的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段。

1、老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測熱線

⑴入結(jié)構(gòu)

在老年住宅的物業(yè)管理中，由于老年住宅物業(yè)管理的多樣性（涉及到較多的專業(yè)配套設(shè)施的經(jīng)營管理），因此除常規(guī)的物業(yè)管理收益來源外，老年住宅物業(yè)管理將還獲得多元化的專業(yè)配套服務(wù)的收益。

⑵盈利預(yù)測

由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。

2、老年住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式

⑴社區(qū)服務(wù)內(nèi)容

老年住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)包括普通社區(qū)服務(wù)及這對老年人生、心理特征的專門服務(wù)，這里只分析后一種。

參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：

醫(yī)療護(hù)理方面--醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心

體育活動(dòng)方面--適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等；

休閑活動(dòng)方面--如棋牌、書畫、釣魚等

教育配套方面--老年大學(xué)、圖書館

中介資源提供--家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等

社區(qū)活動(dòng)的組織--如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。

⑵收費(fèi)方式

費(fèi)用收取應(yīng)分兩部分：

①日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收??；

②專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收??；

③配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。

篇3：老年住宅設(shè)計(jì)22個(gè)注意事項(xiàng)

老年住宅設(shè)計(jì)的22個(gè)注意事項(xiàng)

老年人住宅設(shè)計(jì)成為不容忽視的重點(diǎn)問題之一，來看下都有哪些細(xì)節(jié)注意事項(xiàng)吧~

一、扶手

隨著老年人身體機(jī)能的退化,需在一些必要位置上設(shè)置扶手,以輔助老人的行動(dòng)。扶手的設(shè)計(jì)應(yīng)注意保證連續(xù)性，并在安裝的高度、截面尺寸形狀及端部處理等方面進(jìn)行細(xì)致考慮。

二、門扇

世界上最遠(yuǎn)的距離不是生離死別，而是我在輪椅上，卻打不開面前通往臥室的門……對于輪椅者來說，無障礙門的設(shè)計(jì)至關(guān)重要。

1.門的寬度

對于老年住宅設(shè)計(jì)而言，保證門的有效通行凈寬是十分重要的。我國《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，為了輪椅能順利通行，門扇開啟后的有效通行凈寬不應(yīng)小于800mm。

因此，針對不同的門種，應(yīng)預(yù)留的門洞寬度如下：

2.輪椅老人開門問題

輪椅老人使用平開門時(shí)，輪椅腳踏板會(huì)占用一定空間，所以應(yīng)在門扇開啟側(cè)留出不小于400mm的墻垛，使乘坐輪椅的老人能夠側(cè)向接近門把手，完成開關(guān)門的動(dòng)作。

目前住宅單元門常采用磁感應(yīng)式、數(shù)字按鍵式或紅外線自動(dòng)開閉式等智能設(shè)備控制門扇開閉，省去老人開關(guān)門的困難。在不久的將來，通過掌紋、面相、虹膜等特點(diǎn)識別主人身份的高科技產(chǎn)品也將用于住宅，使開關(guān)門過程更為簡便。

按鈕控制的無障礙門

3.把手設(shè)置

老人因握力減退，旋轉(zhuǎn)式的球型門把手不利于抓握施力，因而適宜選用便于老人抓握施力的較大的桿式門把手。另外，乘輪椅者開啟的門扇，應(yīng)安裝視線觀察玻璃、橫執(zhí)把手和關(guān)門拉手，在門扇的下方應(yīng)安裝高0.35m的護(hù)門板。

無障礙們設(shè)置關(guān)門拉手

常見無障礙門設(shè)計(jì)和把手選擇

三、窗戶

窗戶是建筑設(shè)計(jì)中少數(shù)能夠活動(dòng)的部件，在窗戶設(shè)計(jì)中有很多容易被人忽略的細(xì)節(jié)。

1.主導(dǎo)風(fēng)向與開啟方向

采用外開窗時(shí)，應(yīng)注意使窗扇開啟的方向利于主導(dǎo)風(fēng)向進(jìn)入房間，同時(shí)也能避免窗扇被風(fēng)吹閉。

窗扇開啟方向的優(yōu)劣比較

2.采用復(fù)合開啟式窗扇調(diào)節(jié)風(fēng)量

復(fù)合開啟式窗扇既可平開也可內(nèi)、外倒開，可根據(jù)需要更換其開啟方式，起到調(diào)節(jié)風(fēng)量和控制風(fēng)向的作用。

例如：在臥室采用內(nèi)開內(nèi)倒式復(fù)合型開啟窗，當(dāng)正常使用時(shí)，可將窗扇向內(nèi)平開；當(dāng)休息時(shí)，可采用上部內(nèi)倒式開啟，將進(jìn)入室內(nèi)的氣流導(dǎo)向較高處，避免風(fēng)直接吹向身體。

上部內(nèi)倒式開啟窗

3.窗戶深度

人能方便開啟窗戶的最大窗戶深度為800mm，因此，當(dāng)凸窗的深度大于800mm，或者窗戶深度和窗前家具寬度之和大于800mm時(shí)，會(huì)導(dǎo)致窗戶開啟困難。

窗戶深度與桌面深度之和≤800mm

4.窗下部留出一定高度的固定扇

廚房窗下部可留有300mm高的固定扇，以放置一些洗滌劑之類的小物品，并可防止開窗時(shí)不慎將物品碰落到樓下誤傷他人。

窗下設(shè)置固定扇

5.衛(wèi)生間窗洞位置選擇

當(dāng)衛(wèi)生間有條件開窗時(shí)，衛(wèi)生間窗洞口位置的選擇應(yīng)按以下原則進(jìn)行：1.應(yīng)保證窗洞的位置不影響扶手、噴頭、鏡子等家具設(shè)備的布置；2.要方便開閉窗扇；3.應(yīng)盡量使窗的位置避開洗浴區(qū)，以免人在洗澡時(shí)受到窗縫隙風(fēng)的侵?jǐn)_。因此，衛(wèi)生間開窗位置選擇的優(yōu)選順序如下：

衛(wèi)生間開窗位置選擇的優(yōu)選順序

四、插座

電源插座和弱電接口是住宅強(qiáng)弱電系統(tǒng)中的重要組成部分，而插座、接口的設(shè)置往往在住宅施工階段就已確定，后期改造變更難度較大。若布置不當(dāng)，不僅會(huì)造成使用上的不便，也會(huì)限制家具、電器的擺放。因此在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)針對老人的身體條件和使用需求確定這些接口的位置、數(shù)量，還要有預(yù)見性地增加一些插座和接口，為住宅日后改動(dòng)提供可能。

今天就讓我們一起看看老年住宅的門廳和客廳中到底應(yīng)該設(shè)置哪幾個(gè)插座吧。

篇4：開發(fā)老年住宅相關(guān)建議

開發(fā)老年住宅的相關(guān)建議

通過以上的詳盡分析，老年住宅的項(xiàng)目開發(fā)必然會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)的下一亮點(diǎn)，房地產(chǎn)商在介入這一領(lǐng)域時(shí)，必須做的充分的市場調(diào)研，把握市場的介入點(diǎn)。

1、時(shí)間的介入：未來5年內(nèi)，因?yàn)檫@一時(shí)期為老年住宅試點(diǎn)開發(fā)階段，市場的競爭水大，利潤相對較高；

2、產(chǎn)品的形式介入：可分散建在居住區(qū)的老年公寓組團(tuán)，集中建設(shè)老年公寓小區(qū)及綜合建設(shè)"老年城"