研究理論豪宅別墅KPI體系課件

學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)19

九月2023世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)[關(guān)鍵字]：豪宅、別墅[簡(jiǎn)介]：此理論根據(jù)北京別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有10余個(gè)豪宅別墅項(xiàng)目調(diào)

研、25位豪宅客戶(hù)訪(fǎng)談結(jié)果，給出了豪宅別墅（千萬(wàn)元以上別墅）的KPI體系，系統(tǒng)的梳理了豪宅別墅的標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)雖為“北京標(biāo)準(zhǔn)”，但參考了上海、深圳的部分項(xiàng)目，且受訪(fǎng)客戶(hù)來(lái)自全國(guó)各

地，因此該體系架構(gòu)和客戶(hù)的要求可適用于其他地區(qū)。世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT豪宅別墅的KPI體系：KPI體系關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素項(xiàng)目地段達(dá)標(biāo)指標(biāo)自然環(huán)境戶(hù)均資源居住私密性戶(hù)型設(shè)計(jì)社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量土地資源指標(biāo)與城區(qū)的快速交通關(guān)系成熟成型的別墅圈所處地段的特殊價(jià)值集中庭院面積與位置私家庭院完整性視野開(kāi)闊度特征景觀(guān)的私家占有大規(guī)模景觀(guān)制勝局部亮點(diǎn)處理

景觀(guān)細(xì)節(jié)處理景觀(guān)資源指標(biāo)建筑間距戶(hù)前院尺度

規(guī)劃布局形式戶(hù)型面積內(nèi)部功能空間學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)產(chǎn)品的建筑風(fēng)世格聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT通過(guò)項(xiàng)目調(diào)研和客戶(hù)調(diào)研，可清晰的圈定出豪宅別墅的產(chǎn)品要點(diǎn)地

段環(huán)

境達(dá)標(biāo)動(dòng)作3.戶(hù)均資源4.居住私密性5.戶(hù)型設(shè)計(jì)6.建筑風(fēng)格項(xiàng)目調(diào)查與客戶(hù)調(diào)查均顯示：高總價(jià)別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可

和客戶(hù)接受存在關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因

素：地段、內(nèi)環(huán)境。其他要素則依據(jù)項(xiàng)目條件的不同和客戶(hù)自身需求的各異而各有標(biāo)準(zhǔn)，但各要素并非決定性影響因素。項(xiàng)目調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：地段優(yōu)勢(shì)是豪宅別墅所必須具備的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱(chēng)地段優(yōu)勢(shì)之所在項(xiàng)目致命傷與不足之處晴翠園溫榆河、機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)處于飛機(jī)航道正下方，噪音影響極大碧海方舟北四環(huán)外亞運(yùn)村成熟區(qū)域姜莊路噪音干擾，用地面積有限致使別墅間距過(guò)小，開(kāi)發(fā)時(shí)間久造成產(chǎn)品過(guò)久。東山墅東四環(huán)連接?xùn)|部生活區(qū)為東側(cè)高層建筑俯視，局部受環(huán)路噪音影響西山美廬西五環(huán)中部容積率高導(dǎo)致別墅左右間距過(guò)密，無(wú)內(nèi)部自然資源長(zhǎng)島瀾橋香江核心區(qū)域，機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)千萬(wàn)別墅與類(lèi)別墅物業(yè)混合優(yōu)山美地天竺別墅核心項(xiàng)目，成熟別墅區(qū)內(nèi)社區(qū)存在較高比例租住人口碧水莊園八達(dá)嶺高速路直達(dá)，傳統(tǒng)別墅區(qū)社區(qū)過(guò)大、居住人口龐大，外觀(guān)與戶(hù)型陳舊過(guò)時(shí)財(cái)富公館香江核心區(qū)域，機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)-別墅是土地稀缺性的最佳體現(xiàn)。地段的不可復(fù)制性使其在眾多影響因素中已經(jīng)成為“壓倒性”因素。豪宅級(jí)別墅必須具備在地段上的優(yōu)勢(shì)。學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT豪宅的地段分類(lèi)第二類(lèi)：位于成熟別墅圈內(nèi)的地段優(yōu)勢(shì)第三類(lèi)：位于城市特殊人文傳統(tǒng)區(qū)域的地段優(yōu)勢(shì)（案例：優(yōu)山美地、晴翠園）豪宅別墅的地段優(yōu)勢(shì)可細(xì)分為三種情況，第一類(lèi)：具備與城區(qū)距離近的地段優(yōu)勢(shì)（案例：東山墅、碧海方舟）（案例：西山美廬）本項(xiàng)目具備位于“近城區(qū)的成熟別墅圈”內(nèi)的雙重地段優(yōu)勢(shì)。學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT1.

地

段學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)9/19/2023世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素2.

環(huán)

境達(dá)標(biāo)動(dòng)作3.戶(hù)均資源4.居住私密性5.戶(hù)型設(shè)計(jì)6.建筑風(fēng)格別墅產(chǎn)品的內(nèi)涵和客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)目的決定了豪宅別墅項(xiàng)目均在內(nèi)部環(huán)境上大做文章碧水莊園-344畝中心湖大湖山莊-帶狀綠化公園長(zhǎng)島瀾橋-60m寬的人工河道晴翠園-入口林蔭道西山美廬-依香山而居?xùn)|山墅–依坡而居學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT內(nèi)環(huán)境的打造方式可分為三種，對(duì)客戶(hù)的沖擊力則有所差異A.大規(guī)模制勝B.局部特色處理C.精致細(xì)節(jié)按照對(duì)客戶(hù)的[打擊力]排序大面積水體寬敞的流動(dòng)水系成規(guī)模的樹(shù)種大面積草坪入口隱蔽處理外部綠地處理地形變換精致園林小品情趣空間處理學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT“大規(guī)模制勝”是目前最具效果的處理手法學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT大手筆打造內(nèi)部景觀(guān)，是目前豪宅別墅最為常見(jiàn)的處理手法，也是“必要?jiǎng)幼鳌?。大湖?碧水莊園344畝人工湖，在豪宅客戶(hù)群中的認(rèn)可度極高，沿湖2000萬(wàn)元?jiǎng)e墅極為搶手。寬敞的河道/水系-長(zhǎng)島瀾橋引入溫榆河支流水體，在社區(qū)一側(cè)建造寬度60m大草坪-氣候條件決定了北京不具備建造大規(guī)模景觀(guān)草坪的條件，碧海方舟憑借高爾夫球場(chǎng)的“球道景觀(guān)”成為北京為數(shù)不多的球場(chǎng)別墅?！耙浪印钡纳顮顟B(tài)已經(jīng)成為豪宅客戶(hù)骨子里的情節(jié)長(zhǎng)島瀾橋總規(guī)圖優(yōu)山美地總規(guī)圖晴翠園總規(guī)圖客戶(hù)訪(fǎng)談顯示，豪宅客戶(hù)在社區(qū)內(nèi)環(huán)境中對(duì)于水體的關(guān)注度極高，而且越具規(guī)模的水體越能刺激客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。北京玫瑰園總規(guī)圖北京玫瑰園總規(guī)圖學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT局部的特色處理，用與眾不同的手法巧妙的傳達(dá)豪宅景觀(guān)的私有與珍貴國(guó)花園-社區(qū)入口的私家路處理，模仿杭州月湖山莊，自然傳達(dá)私密豪宅的氣勢(shì)大湖山莊-對(duì)外待征綠地的處理，營(yíng)造出與世隔絕的環(huán)境學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT以小見(jiàn)大的細(xì)節(jié)處理北京現(xiàn)有豪宅項(xiàng)目，尚未

出現(xiàn)精到的細(xì)節(jié)處理手法。這是本項(xiàng)目可出彩之處。河道節(jié)點(diǎn)的私家水岸處理入戶(hù)路的道路線(xiàn)行處理私家水岸小品公共空間的處理學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT水岸庭院的展示土地資源指標(biāo)私家庭院面積私家庭院完整性視野開(kāi)闊度特征景觀(guān)的私家享有景觀(guān)資源指標(biāo)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素1.

地

段2.

環(huán)

境達(dá)標(biāo)動(dòng)作3.戶(hù)均資源4.居住私密性5.戶(hù)型設(shè)計(jì)6.建筑風(fēng)格學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)9/19/2023世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT主要在售項(xiàng)目私家庭院的面積狀況學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT項(xiàng)

目建筑面積㎡全部庭院面積㎡碧海方舟500500碧海方舟620800東山墅488600東山墅11001000西山美廬380300長(zhǎng)島瀾橋560-640300-800財(cái)富公館1400700-1200西山美廬460600晴翠園5001200優(yōu)山美地550-600400碧水莊園700800目前市場(chǎng)上豪宅別墅私家庭院面積通常與地上建筑面積呈1:1-2:1的關(guān)系：地上建筑面積<600㎡，庭院面積約在400-600㎡間；地上建筑面積

600-1000㎡，庭院面積約為800-1000㎡。豪宅別墅私家庭院分為：-前院：入戶(hù)院，距社區(qū)路約10-20m-后院：集中庭院通常位于后院-側(cè)院：?jiǎn)误w左右間距所需，使用頻率低北京的豪宅別墅項(xiàng)目絕大多數(shù)將水景作為項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn)，臨水而居已經(jīng)成為千萬(wàn)別墅必備條件項(xiàng)

目水景其他景觀(guān)東山墅中央人工湖-西山美廬中央流動(dòng)線(xiàn)性水系山景長(zhǎng)島瀾橋自然河道-財(cái)富公館人工河道-晴翠園溫榆河岸南側(cè)綠林優(yōu)山美地中央人工湖-碧水莊園超大人工湖-碧海方舟姜莊湖高爾夫碧水莊園24萬(wàn)平米的湖面學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知7-10m的公共水系西山美廬內(nèi)部寬世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT識(shí)創(chuàng)造未來(lái)別墅單體依水而居、線(xiàn)性排布，景觀(guān)豐富的同時(shí)享有開(kāi)闊的視野，由此成為絕大多數(shù)項(xiàng)目的暢銷(xiāo)產(chǎn)品。長(zhǎng)島瀾橋引入的溫榆河支流，建造貫穿豪宅別墅區(qū)的寬闊河道。豪宅別墅居于河道兩側(cè)，視野開(kāi)闊、景觀(guān)豐富，私家水岸的享有明顯高貴于社區(qū)內(nèi)的其他產(chǎn)品。

22套別墅在短時(shí)間內(nèi)以3套/月的速度快速消化完畢。自東山墅樓王位置觀(guān)水碧水莊園千萬(wàn)別墅沿湖而居，線(xiàn)性排布，每戶(hù)擁有私家水世聯(lián)研究理論豪岸宅別。墅KPI體系32PPT學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)建筑左右間距戶(hù)前院尺度單體規(guī)劃布局達(dá)標(biāo)動(dòng)作關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素1.

地

段2.

環(huán)

境6.建筑風(fēng)格3.戶(hù)均資源4.居住私密性5.戶(hù)型設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)9/19/2023世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT別墅單體間的距離，在一定程度上體現(xiàn)了別墅的價(jià)值項(xiàng)目名稱(chēng)左右間距前后間距碧海方舟6–8m7-15m東山墅7-10m>10m西山美廬6–8m20-30m長(zhǎng)島瀾橋6–8m-財(cái)富公館8-10m20-30m晴翠園>10m20-30m優(yōu)山美地7–8m15m北京玫瑰園8-12m15-25m碧水莊園>10m車(chē)行路前后間距：豪宅別墅的布局，大多為沿資源走向的行列式布局，車(chē)行路作為別墅前后間隔的一部分，可使得前后間

距達(dá)到20-30m。組團(tuán)式布局的別墅，不存在南北正向間距，建筑斜向間距可達(dá)8-10m。學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT左右間距：項(xiàng)目調(diào)查顯示，目前北京豪宅別墅的左右間距大多集中在6-10m?？蛻?hù)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目間距的接受度較高豪宅客戶(hù)對(duì)于建筑間距的關(guān)注度相對(duì)較低，認(rèn)可“土地稀缺所造成的建筑密度大”的事實(shí)，因此大多可以接受市場(chǎng)上常見(jiàn)的6-10m左右間距，前后間距20-30m。對(duì)于間距過(guò)小的大面積別墅，應(yīng)更注重利用庭院和戶(hù)型設(shè)計(jì)避免對(duì)視影響。碧海方舟-左右間距僅為7m，但到訪(fǎng)客戶(hù)在被高爾夫景觀(guān)打動(dòng)的同時(shí)，對(duì)間距的關(guān)注程度很低。西山美廬–很多業(yè)主認(rèn)為西山美廬唯一的缺點(diǎn)即為左右間距太小，整體過(guò)密。但西山美廬在利用戶(hù)型設(shè)計(jì)避免主要空間對(duì)視的處理手法深受客戶(hù)認(rèn)可。學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT在單體規(guī)劃方面，豪宅別墅大多以能保證視野開(kāi)闊度的單排行列式布局為主，輔以組團(tuán)式布局已實(shí)現(xiàn)容積率要求沿資源走向而成的行列式布局，可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)公共景觀(guān)的別墅私有化、保證建筑單體與庭院內(nèi)的開(kāi)闊視野，且可通過(guò)車(chē)行路擴(kuò)大別墅前后間距，不存在斜向間距過(guò)近的弊端。學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT項(xiàng)目名稱(chēng)行列式組團(tuán)式碧海方舟■■東山墅■■西山美廬■-長(zhǎng)島瀾橋■-財(cái)富公館■-晴翠園■-優(yōu)山美地-■大湖山莊■-碧水莊園■-沿資源走向的行列式布局-大湖山莊總體規(guī)劃圖行列式布局在一定程度上影響別墅居住的私密性，通常會(huì)采用擴(kuò)大前院尺度和戶(hù)型調(diào)整來(lái)規(guī)避同組團(tuán)式布局相比較，行列式布局使得沿路別墅均受到過(guò)往車(chē)輛的干擾處理手法一：增加前院與車(chē)行路的距離處理手法二：將首層客廳與二層主臥區(qū)等主要居住空間朝向后院布置學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)9/19/2023世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT1.

地

段2.

環(huán)

境達(dá)標(biāo)動(dòng)作3.戶(hù)均資源4.居住私密性5.戶(hù)型設(shè)計(jì)6.建筑風(fēng)格豪宅別墅地上建筑面積區(qū)間可通過(guò)如下分布圖體現(xiàn)：面積㎡項(xiàng)目名稱(chēng)40045050055060065070075080085090095010001100120013001400碧海方舟492519598615晴翠園399454514608705優(yōu)山美地492552606937長(zhǎng)島瀾橋460510碧水莊園5707381020北京玫瑰園630735東山墅3975506501150大湖山莊420560600655財(cái)富公館1400豪宅別墅供應(yīng)的面積集中在三個(gè)面積區(qū)間：<400㎡

,500-600㎡

,1000㎡

，地下室面積200-

400㎡。地上建筑面積400-550㎡之間是目前客戶(hù)需求的主流面積和各項(xiàng)目暢銷(xiāo)面積區(qū)間，也是豪宅別墅的達(dá)標(biāo)面積；1000㎡

以上別墅通常占據(jù)最佳位置、享有稀缺資源，兩者均能實(shí)現(xiàn)較快的銷(xiāo)售速度。學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成地上建筑450-550平方米地上建筑面積450-550平方米，地下建筑面積200-250平方米，總建筑面積700-800平方米。宅基地面積約2畝。地上兩層，地下一層。室內(nèi)車(chē)庫(kù)1或2輛，室內(nèi)外共計(jì)2-3個(gè)車(chē)位。首層功能空間通常包括：門(mén)廳、客廳、家庭室、正餐廳、早餐廳、西廚、封閉中廚、衛(wèi)生間、帶獨(dú)立衛(wèi)生間的次臥室。學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知識(shí)創(chuàng)造未來(lái)世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT二層為居住區(qū)，通常除首層1個(gè)次主臥或書(shū)房外，二層應(yīng)設(shè)有1個(gè)主臥區(qū)及2-3間帶獨(dú)立衛(wèi)生間（或衣帽間）的次臥室。入戶(hù)門(mén)廳挑空，客廳或家庭室擇一挑空（通常為客廳挑空）學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知世聯(lián)研究理論豪宅別墅KPI體系32PPT識(shí)創(chuàng)造未來(lái)不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成地上建筑600-800平方米地上建筑面積600-800平方米，地下建筑面積300平方米以上，總使用面積約1000平方米房間數(shù)量6個(gè)以上，首層設(shè)有1-2個(gè)房間，可用作書(shū)房或老人房除首層客廳與家庭室外，二層樓梯處通常另設(shè)私密起居室雙挑空設(shè)計(jì)：入戶(hù)玄關(guān)挑空，客廳或家庭廳擇一挑空，且與樓梯結(jié)合。單側(cè)弧形樓梯設(shè)計(jì)，部分可提供電梯需設(shè)置兩個(gè)主臥區(qū)，提供上下分層和在二層并立的兩種選擇。主臥區(qū)面積闊綽80平方米，衛(wèi)生間面積應(yīng)保證>15平方米，獨(dú)立衣帽間，主臥書(shū)房保證南向采光或以大面積滿(mǎn)足工作間需求。全地下室+采光井/下沉式庭院，或者半地下室設(shè)計(jì)，2個(gè)以上的保姆間應(yīng)有明采光。一層的主要功能空間與前類(lèi)產(chǎn)品基本相同，但門(mén)廳、客廳、餐廳以及公共衛(wèi)生間的面積可適當(dāng)放大，其中客廳的面寬要保證在9米以上，同時(shí)在入戶(hù)門(mén)廳處增加單獨(dú)的衣帽間。學(xué)習(xí)改變命運(yùn),知不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成地上建筑1000平方米以上地上建筑面積1000平方米以上，地下室面積>300平米，合計(jì)使用面積1400平方米以上房間數(shù)量通常>8個(gè)，平面空間調(diào)整余地大，可根據(jù)需要自由增加房間數(shù)量。戶(hù)型設(shè)計(jì)的功能空間的組成和序列與常見(jiàn)居家型別墅有所不同，

不僅主要的功能空間的尺寸進(jìn)一步放大，同時(shí)室內(nèi)增添如私家泳池、男女主人雙主臥等進(jìn)一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間。因?yàn)榫邆渖虅?wù)招待功能，因此首層空間的尺度應(yīng)盡可能的夸大，通過(guò)夸張華麗的樓梯形式、>3.6m的層高、大面積挑空來(lái)傳達(dá)招待功能。地下室功能豐富