物業(yè)公司參物業(yè)開發(fā)過程對(duì)發(fā)展商意義

物業(yè)公司參物業(yè)開發(fā)過程對(duì)發(fā)展商意義物業(yè)公司參與物業(yè)開發(fā)的過程對(duì)發(fā)展商的意義

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，各式各樣的住宅群、寫字樓、公共商業(yè)樓宇大量涌現(xiàn)，在這些物業(yè)投入使用后，馬上就面臨一個(gè)新問題-物業(yè)管理。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)工程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其創(chuàng)造價(jià)值的作用是十分巨大的。一套物業(yè)的價(jià)值除銷售期實(shí)現(xiàn)部分之外，絕大部分價(jià)值是在其后幾十年的使用過程中實(shí)現(xiàn)的，是以其優(yōu)良的市場(chǎng)形象、歷久常新的樓宇質(zhì)量和相對(duì)延長(zhǎng)的使用壽命而在產(chǎn)權(quán)的多次轉(zhuǎn)移中為業(yè)主創(chuàng)造出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越物業(yè)本身的、難以估量的價(jià)值。

可以用一句話簡(jiǎn)單的概括物業(yè)管理意義：

--充分的投資加上管理的空白，是一種無(wú)效的投資；充分的投資加上管理的薄弱，是一種低效的投資；投資的薄弱加上管理的充分，是一種有效的投資；投資的充分加上管理的充分，是一種高效的投資。

物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的過程對(duì)發(fā)展商的意義

(一)物業(yè)的開發(fā)過程，可分為幾個(gè)階段，基本包括投資決策分析、前期工作、施工準(zhǔn)備、工程管理和質(zhì)量驗(yàn)收，銷售與接收和售后物業(yè)管理階段，為使開發(fā)商建設(shè)的樓宇便于管理，樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設(shè)計(jì)，施工準(zhǔn)備時(shí)介入其中為最佳時(shí)刻，因在這時(shí)管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下，更多地為業(yè)主的生活質(zhì)量和便利考慮。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見，為發(fā)展商省去一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來方便。

(二)物業(yè)開發(fā)既要重視房屋本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)考慮房屋的使用功能以符合時(shí)代發(fā)展的需要。工程質(zhì)量問題主要由設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量三方面考慮，物業(yè)管理因素若不及早考慮，可能會(huì)造成"先天不足，后天難補(bǔ)"之情況，進(jìn)而令管理困難及管理費(fèi)入不敷支，更甚至影響后期銷售的順利開展及發(fā)展商聲譽(yù)。為確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和使用功能完善，除發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工單位須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的過程是一種有效措施，而此措施可以：

1.能夠完善的使用其功能；

2.能夠改進(jìn)房屋設(shè)計(jì)的具體要求；

3.能夠嚴(yán)肅監(jiān)理施工質(zhì)量；

4.能夠?yàn)槭┕を?yàn)收和接管墊定基礎(chǔ)；

5.便于日后對(duì)物業(yè)的管理。

(三)本公司除傳統(tǒng)意義上的樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、保安及消防外，物業(yè)管理顧問已擴(kuò)展到配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用的銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶群后對(duì)其管理收費(fèi)的承受能力及法規(guī)的限制、物業(yè)租售的推廣、智能系統(tǒng)化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。

篇2：左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理

左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理

物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。

一、前期介入的主要內(nèi)容

（一）對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面了解

根據(jù)人性化、人體工程學(xué)、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等,針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì),以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一項(xiàng)上,針對(duì)配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解，達(dá)到了如指掌，對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄，更好地為業(yè)主服務(wù)。

（二）察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

3.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。

4.參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。

（三）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

1.聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。

2.了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。

（四）為后期管理做好準(zhǔn)備

物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。

二、人員安排

按進(jìn)度陸續(xù)入現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。

1、小區(qū)綜合驗(yàn)收通過后，交付前7天，部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。

2、小區(qū)綜合驗(yàn)收前，按照小區(qū)條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。

3、業(yè)主入住前7天，管理處掛牌辦公，交付前5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。

三、前期管理及監(jiān)督

管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購(gòu)計(jì)劃；

治安方面：熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；

車輛管理：設(shè)計(jì)安裝小區(qū)道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度；

垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。

四、配合工作

與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。

篇3：物業(yè)前期介入管理內(nèi)容

物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容

一物業(yè)前期介入，是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入，為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)化、施工缺陷的防范及運(yùn)行成本的控制，提供建設(shè)性的意見。

有物業(yè)前期介入的樓盤，總是最容易贏得購(gòu)房者的信任。而待建成交付之后，購(gòu)房者對(duì)物業(yè)前期介入的成果滿意嗎？這里發(fā)表一組購(gòu)房者的意見，也許對(duì)物業(yè)公司、對(duì)發(fā)展商都會(huì)有所啟迪。

細(xì)節(jié)更體現(xiàn)品質(zhì)

物業(yè)前期介入的最大好處，是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見，從而可把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。如今能應(yīng)聘前期介入的物業(yè)公司，都是些品牌企業(yè)，經(jīng)驗(yàn)豐富，也擁有很多的榮譽(yù)。由他們?yōu)闃I(yè)主們把關(guān)，使我們買房更加放心。

然而交房入住后，我們?nèi)詴?huì)發(fā)現(xiàn)一些遺憾。在住宅開發(fā)日益講究環(huán)境、房型、配套、服務(wù)"均好性？的今天，這些遺憾的細(xì)節(jié)，正好成為衡量樓盤品質(zhì)高下的座標(biāo)。

亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型，得房率很高，從電梯出來后，樓道、走廊的面積相當(dāng)緊湊。但就在這幾近局促的空間里，我們竟看不到一面完整的粉墻。因?yàn)閮蛇叺膲ι?，東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝，但將它們統(tǒng)一地安裝在一個(gè)合適的位置，正是物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商去協(xié)調(diào)的。

污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口，由物業(yè)人員定時(shí)收集清除，這是很多小區(qū)的做法。但業(yè)主們很少會(huì)湊準(zhǔn)了時(shí)間扔垃圾，垃圾袋也難免會(huì)破漏或散發(fā)難聞氣味，這就構(gòu)成了對(duì)公共走道的二次污染。于是物業(yè)公司要求我們?cè)诜且?guī)定時(shí)間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業(yè)主們應(yīng)者寥寥：一來不方便，二來同樣構(gòu)成對(duì)花園的污染。這個(gè)在小區(qū)中普遍存在著的問題，物業(yè)公司在前期介入時(shí)怎么就忽略了呢？比如可建議發(fā)展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，最好是在每棟樓前設(shè)計(jì)一個(gè)"內(nèi)置？式的、與建筑渾然一體的垃圾箱，類似某些別墅門前的那種。

在有的高層住宅，每層設(shè)一個(gè)垃圾箱；如果不配置工作電梯，物業(yè)人員如何將垃圾運(yùn)往樓下？是從消防樓梯一層層地往下挪，還是與業(yè)主共乘客梯？垃圾筒臟了又如何清洗？這都是前期介入中的物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商解決的問題。

避免違章從設(shè)計(jì)開始

買樓時(shí)，物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們：工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對(duì)不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面；而物業(yè)公司絕不會(huì)通融，會(huì)要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工，因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題，業(yè)主首先找的是物業(yè)公司。這話很有說服力，我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯(cuò)。

今天是想結(jié)合裝修中的一些問題，對(duì)前期介入的物業(yè)公司提出更高的要求。

代業(yè)主審視設(shè)計(jì)我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是"明？的，所以就不再設(shè)排風(fēng)管。于是，家家戶戶安裝排風(fēng)扇或浴霸時(shí)，都會(huì)在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個(gè)洞，以通排風(fēng)管。這時(shí)，物業(yè)公司卻告知說：窗上面是梁，梁上開洞會(huì)破壞承重，是違章；接著又說，這是設(shè)計(jì)的問題，既然洞已開了，就算了。但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛：每層樓在相同位置破梁開洞，這對(duì)整棟樓的安全會(huì)構(gòu)成什么影響？

這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會(huì)發(fā)生的要求和困惑，物業(yè)公司應(yīng)該是熟悉和了解的，因此在前期介入階段，除了督促施工單位按圖施工，物業(yè)公司還應(yīng)敏銳地指出圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中就考慮不周的地方，比如排風(fēng)問題、承重問題、抽油煙機(jī)串味兒?jiǎn)栴}；當(dāng)工作陽(yáng)臺(tái)的功用越來越為人認(rèn)同，那么陽(yáng)臺(tái)上是否有合適的熱水器位置？是否有洗衣機(jī)排水地漏和拖把池落水？……

治一治"空調(diào)病"空調(diào)一裝，新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽(yáng)臺(tái)外等問題得到控制后，空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號(hào)"殺手"。原因主要有兩點(diǎn)：1、空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了把室內(nèi)機(jī)安裝妥當(dāng)，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的"疤痕"。2、連接外機(jī)的空調(diào)管從墻上歪歪斜斜掛下來，大煞風(fēng)景。

這是個(gè)遲早會(huì)解決的問題，只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤能領(lǐng)先一步。其實(shí)這不是難題，只需為室內(nèi)布局確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)目照{(diào)孔位；將空調(diào)管"藏"入墻內(nèi)，或?yàn)樗b上蓋管，就行了。

省大錢別省小錢

如今物業(yè)公司在競(jìng)聘的時(shí)候，往往會(huì)壓低物業(yè)管理費(fèi)以"取悅"發(fā)展商。其實(shí)這是種惡性的低層次競(jìng)爭(zhēng)。在一些品質(zhì)較高的樓盤，購(gòu)房者是樂意為高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，支付相當(dāng)?shù)?、合理的物業(yè)管理費(fèi)的；相反，沒有一定水準(zhǔn)的收費(fèi)，也難以保證有一定水準(zhǔn)的服務(wù)。

但另一些大筆的費(fèi)用，卻是物業(yè)公司可通過前期介入為業(yè)主節(jié)省的：

電梯維修費(fèi)一般0.55元／m2的設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，只包含了電梯日常運(yùn)行的開支，維修費(fèi)用則另外據(jù)實(shí)結(jié)算。專業(yè)廠家對(duì)電梯的售后服務(wù)有"全包"和"清包"之分，這需要發(fā)展商在購(gòu)買電梯時(shí)作出決定。"全包"的費(fèi)用較高，但日后的維修費(fèi)用全部由廠家承擔(dān)；"清包"的費(fèi)用較低，發(fā)展商往往會(huì)選擇這一種，但維修時(shí)一切費(fèi)用由客戶（也即業(yè)主）承擔(dān)，往往更換一個(gè)小零件就得幾百元。所以，從維護(hù)業(yè)主的利益出發(fā)，物業(yè)公司應(yīng)該盡量"鼓動(dòng)"發(fā)展商選擇"全包"；因?yàn)檫@時(shí)的發(fā)展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進(jìn)銷售，所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的。

會(huì)所運(yùn)行成本會(huì)所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有，其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然，那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會(huì)所，除非收費(fèi)昂貴，否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段，物業(yè)公司必須為保證日后會(huì)所的良性運(yùn)行提出可行方案，否則虧本經(jīng)營(yíng)，將使會(huì)所功能下降，甚至形同虛設(shè)，最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。

可能

的話，物業(yè)公司應(yīng)要求發(fā)展商將會(huì)所設(shè)在小區(qū)的邊緣，在保證業(yè)主正常享用的前提下對(duì)外開放，采用內(nèi)外有別的收費(fèi)方式"以外養(yǎng)內(nèi)"，貼補(bǔ)會(huì)所運(yùn)行成本，使業(yè)主得實(shí)惠。如果會(huì)所只能對(duì)內(nèi)開放，則物業(yè)公司須要求發(fā)展商提供一定的其它經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，用經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)充會(huì)所運(yùn)行成本的不足，以保證良好的設(shè)施維護(hù)與服務(wù)水準(zhǔn)

篇4：項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容

項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容

1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見？

答：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對(duì)銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對(duì)應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡(jiǎn)便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)（說明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等）。

（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

（3）設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。

（4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

（6）信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。

（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。

（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。

（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。

（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。

（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。

（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽(yáng)臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問題。

（16）低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。

（17）建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬。）

（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退

色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。

（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。

（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無(wú)形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用）。

（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過

管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。

（29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。

（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。

（32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。

（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。

（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。

（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。

（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。

（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。

（c）陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。

2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？

答：一個(gè)物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對(duì)于物業(yè)管理公司來講主要對(duì)開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：

（1）對(duì)小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。

（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。

（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓

應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。

（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。

（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。

（7）為方便以后的物業(yè)管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。

（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。

（9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。

（10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對(duì)不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項(xiàng)目開盤后對(duì)外售樓時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對(duì)不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購(gòu)八樓房送頂樓陽(yáng)臺(tái)，買一樓送花園（公共場(chǎng)地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免*年管理費(fèi)或只按多少元／M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供**會(huì)所服