某商城營(yíng)銷策劃推廣方案

07十月20231某商城營(yíng)銷策劃推廣方案30七月20231某商城營(yíng)銷策劃推廣方案【報(bào)告架構(gòu)】第一章【市場(chǎng)分析篇】第二章【本體分析篇】第三章【項(xiàng)目定位篇】第四章【營(yíng)銷策略篇】第五章【推廣執(zhí)行篇】【報(bào)告架構(gòu)】第一章【市場(chǎng)分析篇】第二章【本體分析篇】第三章【【市場(chǎng)分析篇】第一章【市場(chǎng)分析篇】第一章雙灤區(qū)位于承德市西郊，距市區(qū)11.5千米，轄區(qū)面積338平方千米，總?cè)丝?5萬(wàn)人。轄4個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)街道。區(qū)內(nèi)駐有承德鋼鐵公司、承德輸送機(jī)集團(tuán)、灤河電廠、承德黃麻化纖總廠、絲綢廠等省市屬大中型企業(yè)，整體居住需求比較旺盛?！臼袌?chǎng)分析篇】雙灤區(qū)簡(jiǎn)介悅城華府寶鼎花園鑫順家園雙子座華育御水花園君盛佳園福溪帝苑本項(xiàng)目泰豐時(shí)代城雙灤區(qū)位于承德市西郊，距市區(qū)11.5千米，轄區(qū)面積338平方【市場(chǎng)分析篇】雙灤區(qū)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截止到2010年，雙灤區(qū)擁有未售存量房112.8萬(wàn)平米。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)兩年雙灤區(qū)新增房地產(chǎn)開發(fā)量為285萬(wàn)平米。時(shí)間2007年2008年2009年2010年現(xiàn)有合計(jì)2011年-2012年市場(chǎng)放量（萬(wàn)平米）42.880160100382.8285已售面積（萬(wàn)平米）406412046270現(xiàn)有存量（萬(wàn)平米）2.8164054112.8285【市場(chǎng)分析篇】雙灤區(qū)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截止到2從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出，市場(chǎng)放量逐年遞增，后期放量更大。從上表數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)消化量逐年放緩，與開發(fā)量的差距越來(lái)越大。雙灤區(qū)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況【市場(chǎng)分析篇】從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出，市場(chǎng)放量逐年遞增，后期放量更大。雙灤區(qū)需求分析：雙灤區(qū)人口15人，現(xiàn)人均居住面積為18.5平米/人。供給分析：雙灤區(qū)現(xiàn)有存量房為112.8萬(wàn)平米雙灤區(qū)未來(lái)2年預(yù)計(jì)開發(fā)量285萬(wàn)平米?？梢钥闯?，現(xiàn)雙灤區(qū)市場(chǎng)份額非常有限，怎樣占領(lǐng)有限的市場(chǎng)份額是咱們首要任務(wù)。綜合分析：由此我們可以想象，建設(shè)這么多房子賣給誰(shuí)？

【市場(chǎng)分析篇】需求分析：雙灤區(qū)人口15人，現(xiàn)人均居住面積為18.5平米/人市場(chǎng)需求本項(xiàng)目其他項(xiàng)目二手存量房市場(chǎng)需求就像一塊“餅”，怎樣利用有限的資源去搶占最大的份額，是本項(xiàng)目后期營(yíng)銷的關(guān)鍵。

【市場(chǎng)分析篇】市場(chǎng)需求本項(xiàng)目其他項(xiàng)目二手存量房市場(chǎng)需求就像一塊“餅”，怎樣樓盤名稱總面積銷售套數(shù)總套數(shù)物業(yè)類型銷售均價(jià)銷售額（萬(wàn)）御水花園40萬(wàn)平米2213800住宅29006812.2寶鼎花園26萬(wàn)平米202700住宅3160594.8鑫順家園18.11萬(wàn)平米2362000住宅32007395.0悅城華府7.4萬(wàn)平米127800住宅30804287.0泰豐時(shí)代城40萬(wàn)平米1014200住宅29802432.0錦繡城80萬(wàn)平米14616216住宅260036921.0隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)70萬(wàn)平米2984056住宅30008411.7本案所占比例53%71.4%43.2%65%2010年上半年本項(xiàng)目市場(chǎng)占有情況：由此可見，本項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量為53%，市場(chǎng)銷售量為71.4%，在本項(xiàng)目上半年執(zhí)行低價(jià)團(tuán)購(gòu)的策略下，市場(chǎng)占有量不錯(cuò)?！臼袌?chǎng)分析篇】樓盤名稱總面積銷售套數(shù)總套數(shù)物業(yè)類型銷售均價(jià)銷售額御水花園4項(xiàng)目名稱項(xiàng)目開發(fā)商首次開盤時(shí)間項(xiàng)目位置項(xiàng)目總面積項(xiàng)目總套數(shù)銷售量萬(wàn)平米剩余量萬(wàn)平米本月銷售價(jià)格項(xiàng)目的概況悅城華府河北天悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008.12承德市雙灤區(qū)濱河西大街與灤河大街交叉口東50米南7.4萬(wàn)平方米約800套5.5萬(wàn)平方米1.9萬(wàn)平方米31505棟高層，1、2、3、4號(hào)幾乎銷售完畢，5號(hào)樓因發(fā)生過(guò)事故導(dǎo)致房源銷售緩慢泰豐時(shí)代城河北泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010.5承德市雙灤區(qū)三岔口處40萬(wàn)平方米約4200套9萬(wàn)平方米31萬(wàn)平方米3100現(xiàn)在正在建設(shè)一棟，其他高層大概9月份動(dòng)工，年底開盤，20多棟高層，多層是回遷戶的，多層正準(zhǔn)備交工順發(fā)鑫順家園河北順發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009.12承德市雙灤區(qū)大三岔口18萬(wàn)平方米約2000套6.5萬(wàn)平方米11.5萬(wàn)平方米多層3880起價(jià)高層3300多層8棟，高層10棟，高層正在建設(shè)中，多層已經(jīng)封頂，10月份交房寶鼎花園榮信房地產(chǎn)公司2008.4承德市雙灤區(qū)灤河大街與灤河西大街交叉口10萬(wàn)平方米約1200套7.5萬(wàn)平方米2.5萬(wàn)平方米目前未定多層10棟，高層7棟，多層六層，高層11、13、15、17御水花園唐山華育房地產(chǎn)公司2008.7承德市雙灤區(qū)應(yīng)營(yíng)子40萬(wàn)平方米約4200套23萬(wàn)平方米17萬(wàn)平方米3560起價(jià)前一陣處于官司之中，現(xiàn)已解決，售樓處正對(duì)外開放名佳花園(一、二期)名嘉房地產(chǎn)公司2008.12二期未定承德市雙灤區(qū)雙塔山中心大街1.8萬(wàn)平方米約140套01.8萬(wàn)平方米起價(jià)36004棟，140戶先沒(méi)有正式對(duì)外銷售楓林綠洲承德雙灤溢豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009.6承德市雙灤區(qū)元寶山溝口對(duì)面17萬(wàn)平方米約1600套17萬(wàn)平方米031002/3是屬于國(guó)稅局，剩余對(duì)市場(chǎng)銷售，16棟，10處別墅型住宅君盛家園君盛房地產(chǎn)公司2008.8雙灤區(qū)金色家園小區(qū)對(duì)過(guò)1.5萬(wàn)平方米約130套1.8萬(wàn)平方米0無(wú)3棟共130戶，現(xiàn)基本銷售完畢福溪帝苑承德翠興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司時(shí)間未定雙灤區(qū)應(yīng)營(yíng)子向南50米13.6萬(wàn)平方米約1500套013.6萬(wàn)平方米無(wú)18棟多層和少部分高層，還未對(duì)外發(fā)售【市場(chǎng)分析篇】雙灤區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目開發(fā)商首次開盤項(xiàng)目位置項(xiàng)目總項(xiàng)目總銷售量剩余量本【市場(chǎng)分析篇】雙灤區(qū)2010年1-9月銷售價(jià)格走勢(shì)：2010年雙灤房地產(chǎn)市場(chǎng)情況呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，各個(gè)樓盤的銷售價(jià)格在三月份有較大幅度的提升，4-7月份期間價(jià)格持穩(wěn)，到9月份黃金銷售期又呈上升趨勢(shì)。項(xiàng)目名稱1月份2月份3月份4—5月份6—7月8月份9月份御水花園2580280030003100308029803650寶鼎花園2768287031003160316031003358-4200泰豐時(shí)代城2600280030803080308031503150順發(fā).鑫順家園2980308031603160316036803580-4380躍城華府2800309031603200318032003100-3350錦繡城（本案）2180218025002500276027602760隆基泰和國(guó)際廣場(chǎng)（本案）2800296029602960【市場(chǎng)分析篇】雙灤區(qū)2010年1-9月銷售價(jià)格走勢(shì)：本項(xiàng)目2010年上半年住宅及商業(yè)銷售價(jià)格走勢(shì)：本項(xiàng)目2010年上半年銷售價(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，5-8月基本上呈平穩(wěn)趨勢(shì)，同市場(chǎng)整體價(jià)格走向一致，與區(qū)域平均價(jià)格相比，本項(xiàng)目做差異化產(chǎn)品有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)?！臼袌?chǎng)分析篇】本項(xiàng)目2010年上半年住宅及商業(yè)銷售價(jià)格走勢(shì)：本項(xiàng)目思考？在市場(chǎng)有限，供給大于市場(chǎng)需求的情況下，怎么樣利用自身優(yōu)勢(shì)和外界營(yíng)銷手段，迅速搶占市場(chǎng)份額，將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵！【市場(chǎng)分析篇】思考？在市場(chǎng)有限，供給大于市場(chǎng)需求的情況下【本體分析篇】第二章【本體分析篇】第二章【本體分析篇】錦繡城國(guó)際廣場(chǎng)水源地御道風(fēng)情商業(yè)街本項(xiàng)目位于雙灤區(qū)灤河以北，共分4個(gè)子項(xiàng)目開發(fā)，目前錦繡城還剩2棟高層未開，國(guó)際廣場(chǎng)只開了B地塊的6棟樓，國(guó)際廣場(chǎng)副商業(yè)、C地塊、水源地和御道風(fēng)情商業(yè)街尚未推出?！颈倔w分析篇】錦繡城國(guó)際廣場(chǎng)水源地御道風(fēng)情商業(yè)街B地塊C地塊國(guó)際廣場(chǎng)【本體分析篇】B地塊C地塊國(guó)際廣場(chǎng)【本體分析篇】本項(xiàng)目整體開發(fā)量統(tǒng)計(jì)【本體分析篇】面積總面積套數(shù)項(xiàng)目名稱住宅總建筑面積商業(yè)總建筑面積住宅總套數(shù)商業(yè)總套數(shù)錦繡城65988431938.96216269國(guó)際廣場(chǎng)（合計(jì)）43744924080.44550約170國(guó)際廣場(chǎng)B區(qū)206883156072086110國(guó)際廣場(chǎng)C區(qū)2305658473.342464約60汽配街0640000約400水源地約1100000約11000本項(xiàng)目整體開發(fā)量統(tǒng)計(jì)【本體分析篇】面積總面積套數(shù)項(xiàng)目名稱住宅本項(xiàng)目銷售量及剩余房源統(tǒng)計(jì)（數(shù)據(jù)截止到10.20）：【本體分析篇】面積已開盤已售已開未售未開項(xiàng)目名稱住宅已開盤面積商業(yè)已開盤面積住宅已開套數(shù)商業(yè)已開套數(shù)住宅已售面積商業(yè)已售面積住宅已售套數(shù)商業(yè)已售套數(shù)住宅已開未售面積商業(yè)已開未售面積住宅已開未售套數(shù)商業(yè)已開未售套數(shù)住宅未開盤面積商業(yè)未開盤面積住宅未開盤套數(shù)商業(yè)未開盤套數(shù)錦繡城6418593193960322696223543125558312671950568420121802501840國(guó)際廣場(chǎng)（合計(jì)）40666.3119673889040219111113848444785646396782121144162約80國(guó)際廣場(chǎng)B區(qū)40666.31196738890402191111138484447856461662173640169820國(guó)際廣場(chǎng)C區(qū)00000000000023056584732464約60汽配街000000000000064000約4000水源地000000000000約1100000約11000本項(xiàng)目銷售量及剩余房源統(tǒng)計(jì)（數(shù)據(jù)截止到10.20）：【本體分截至日期2009.12.312010.5.312010.10.182010.10.18均價(jià)承鋼團(tuán)購(gòu)單位團(tuán)購(gòu)正常銷售全案均價(jià)錦繡城住宅2234248627392311國(guó)際廣場(chǎng)住宅0285629542906錦繡城底商65976804067180065916786錦繡城獨(dú)立商業(yè)7070671806989國(guó)際廣場(chǎng)底商00887488748548868886788754國(guó)際廣場(chǎng)獨(dú)立商業(yè)0093579357【本體分析篇】本項(xiàng)目整體銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)：截至日期2009.12.312010.5.312010.10銷售額已售價(jià)款已收款未收款未售部分貨值現(xiàn)金按揭小計(jì)現(xiàn)金按揭小計(jì)現(xiàn)金按揭小計(jì)錦繡城住宅14.3858.3833.43711.8200.0342.4862.5210.4760.5591.036錦繡城商業(yè)2.1211.5970.1711.7680.0580.2680.3270.0250.0210.046合計(jì)16.5069.9793.60913.5880.0932.7552.8470.5020.5801.082國(guó)際廣場(chǎng)B區(qū)住宅1.1690.5970.0000.5970.0200.5510.5722.3002.7005.000國(guó)際廣場(chǎng)B區(qū)商業(yè)0.9730.3870.0000.3870.1890.3960.5850.2150.1760.391合計(jì)2.1410.9850.0000.9850.2090.9471.1572.5152.8765.391【本體分析篇】本項(xiàng)目整體銷售額統(tǒng)計(jì)：銷售額已售已收款未收款未售部分貨值現(xiàn)金按揭小計(jì)現(xiàn)金按揭小計(jì)現(xiàn)SWOT分析——內(nèi)部能力優(yōu)勢(shì)（Strength）背靠山川，面向河流，自然景觀盡收眼底?！邦^頂山，腳蹬川”從住宅風(fēng)水講是最佳宜居之地。錦繡城的成功運(yùn)作，大幅提升了隆基泰和在地區(qū)的影響力。低廉的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。30萬(wàn)平米大型商業(yè)中心將提升雙灤在整個(gè)承德市的地位。劣勢(shì)（weakness）灤河電廠及承德鋼鐵兩大廠區(qū)，對(duì)區(qū)域環(huán)境造成污染。地塊距離雙塔鎮(zhèn)中心及承德城區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域市政設(shè)計(jì)及生活配套不夠完善。錦繡城工程質(zhì)量遺留的很多問(wèn)題影響到部分客戶心理。【本體分析篇】SWOT分析——內(nèi)部能力優(yōu)勢(shì)（Strength）背靠山川，面機(jī)會(huì)（Opportunity）SWOT分析——外部因素承德主城區(qū)發(fā)展空間有限，向外進(jìn)行點(diǎn)線式發(fā)展將是必然。雙灤區(qū)與主城區(qū)間有著巨大的價(jià)格落差，而空間距離和時(shí)間距離在價(jià)格杠桿的作用下都會(huì)有所減弱，而且收費(fèi)站的取消也會(huì)大大減弱空間距離的心理抗性。雙灤區(qū)擴(kuò)容政策已經(jīng)開始實(shí)施，未來(lái)幾年政策引導(dǎo)下，該區(qū)域的人口基數(shù)和市政配套都會(huì)得到極大的改善。風(fēng)險(xiǎn)（threats）區(qū)域未來(lái)約500萬(wàn)平米的潛在供應(yīng)量相對(duì)雙灤城區(qū)15萬(wàn)常駐人口，供應(yīng)壓力激增。承德主城區(qū)人口對(duì)雙灤新區(qū)的認(rèn)知及認(rèn)可需要較長(zhǎng)的時(shí)間?！颈倔w分析篇】機(jī)會(huì)（Opportunity）SWOT分析——外部因素承德主優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)怎樣借助外部機(jī)會(huì)充分發(fā)揮內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)？通過(guò)準(zhǔn)確合理的定位，使項(xiàng)目最大限度拓寬客群覆蓋面。繼續(xù)合理控制項(xiàng)目成本，通過(guò)適度創(chuàng)新，整體形成高性價(jià)比產(chǎn)品。繼續(xù)通過(guò)產(chǎn)品及價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)區(qū)域住宅形成壟斷性銷售?！颈倔w分析篇】?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)怎樣借助外部機(jī)會(huì)充分發(fā)揮內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)？通過(guò)準(zhǔn)確合優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)怎樣借助內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)充分釋放外部風(fēng)險(xiǎn)？通過(guò)錦繡城運(yùn)作成功，大幅提升隆基泰和在承德地區(qū)的影響力，使后期項(xiàng)目的品牌形象得到提升，在區(qū)域范圍內(nèi)形成強(qiáng)有力的口碑傳播。隨著錦繡城交房，因?yàn)楣こ谭矫孢z留的很多問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響到了項(xiàng)目口碑，使部分客戶對(duì)本項(xiàng)目失去信心，后期在借錦繡城“勢(shì)”的地方要有策略的選擇。【本體分析篇】?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)怎樣借助內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)充分釋放外部風(fēng)險(xiǎn)？通過(guò)錦繡城優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)怎樣借助內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)彌補(bǔ)項(xiàng)目劣勢(shì)對(duì)后期造成的影響？以國(guó)際廣場(chǎng)后期工程品質(zhì)抵消因錦繡城工程質(zhì)量帶來(lái)的不利影響。借助政府相關(guān)部門職能與項(xiàng)目整體形成互動(dòng)，著力宣傳國(guó)際廣場(chǎng)主商業(yè)，帶動(dòng)整個(gè)雙灤區(qū)域的發(fā)展前景。繼續(xù)利用項(xiàng)目之間的價(jià)格差，搶占甚至壟斷市場(chǎng)銷售?！颈倔w分析篇】?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)怎樣借助內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)彌補(bǔ)項(xiàng)目劣勢(shì)對(duì)后期造成的影響【本體分析篇】市場(chǎng)客戶分析通過(guò)對(duì)客戶購(gòu)買住宅需求分析，本項(xiàng)目潛在客源的購(gòu)房習(xí)性主要有以下7個(gè)考量點(diǎn)：地段的優(yōu)越性地段特性作為房地產(chǎn)的最終訴求，正在重新定義人們的居住觀念，原先認(rèn)為交通、環(huán)境等的發(fā)展可弱化地段影響的觀點(diǎn)，正逐步被改變，回歸城市已是一種世界的潮流。本項(xiàng)目位于承德市雙灤區(qū)，屬于郊區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)不明顯。建筑物外立面，身份匹配度建筑外觀猶如人之外衣，必須與其品位、個(gè)性、思想、人際關(guān)系等匹配，因此建筑立面的另一層含義應(yīng)是區(qū)隔客戶的潛在手段。相對(duì)的，在建筑外觀既定的情況下，尋找與其氣質(zhì)相稱的客戶，也可以稱之為匹配，兩者互動(dòng)，是一個(gè)相互適應(yīng)的過(guò)程。本項(xiàng)目建筑外立面具有一定符合身份的優(yōu)勢(shì)。居住環(huán)境的舒適程度選擇此類產(chǎn)品的客戶多數(shù)對(duì)生活環(huán)境要求極為苛刻，因此居住區(qū)周邊及內(nèi)環(huán)境的營(yíng)造是客戶較為關(guān)心的因素。需提示一點(diǎn)，居住環(huán)境的舒適并不在于植被多少，而更與社區(qū)的文化脈絡(luò)有關(guān)。本項(xiàng)目外部靠近承鋼，不具備環(huán)境優(yōu)勢(shì)，內(nèi)部亦無(wú)文化優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃的合理性及彈性（間隔/動(dòng)線/功能/采光/通風(fēng)/景觀…）居住區(qū)的規(guī)劃涉及到間隔、動(dòng)線、功能、采光、通風(fēng)、景觀等一系列問(wèn)題，在滿足國(guó)家技術(shù)規(guī)范的前提下，如何在各項(xiàng)功能上的深化發(fā)掘，是客戶更為關(guān)注的焦點(diǎn)，例如社區(qū)生態(tài)體系規(guī)劃、住宅可持續(xù)性發(fā)展等都是客戶較感興趣的。本項(xiàng)目規(guī)劃方面無(wú)推廣可挖掘的優(yōu)勢(shì)?！颈倔w分析篇】市場(chǎng)客戶分析通過(guò)對(duì)客戶購(gòu)買住宅需求分析，本項(xiàng)【本體分析篇】市場(chǎng)客戶分析生活設(shè)施配備（購(gòu)物/會(huì)所/休閑/教育…）居住區(qū)不同于其他物業(yè)，其對(duì)周邊或自身配套設(shè)施的依賴度更高，購(gòu)物、會(huì)所、休閑、教育、醫(yī)療都需完備，缺少一項(xiàng)都會(huì)對(duì)生活產(chǎn)生較大影響。因此客戶在購(gòu)房時(shí)的一個(gè)考量重點(diǎn)就是日后使用的便捷性。本項(xiàng)目商業(yè)配套齊全，但是規(guī)劃尚未定型，缺乏吸引如教育等客戶的主力因素，有待挖掘。物業(yè)的人性化服務(wù)高品質(zhì)物業(yè)管理不僅是客戶身份的體現(xiàn)，更可以為物業(yè)的保值升值提高保障。此類物業(yè)管理更多關(guān)注安保、日常維護(hù)等項(xiàng)目，如能提供特色服務(wù)，例如酒店式服務(wù)管理則更受客戶歡迎。需要提醒一點(diǎn)，客戶對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的多少較為敏感。本項(xiàng)目未涉及物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)。售價(jià)/性價(jià)比/增值潛力價(jià)格是開發(fā)商所有努力的終點(diǎn)，客戶選擇的最終出發(fā)點(diǎn)還是性價(jià)比的對(duì)比。目前承德住宅市場(chǎng)需求正處于上升通道，但局部區(qū)域如本項(xiàng)目位于德雙灤區(qū)域則出現(xiàn)供大于求的局面，將導(dǎo)致項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)加劇。但是本區(qū)域有政府發(fā)展導(dǎo)向的支持，客戶對(duì)其增值潛力的預(yù)期也相對(duì)較強(qiáng)，故客戶對(duì)此區(qū)域房地產(chǎn)增值潛力看好。這是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)?！颈倔w分析篇】市場(chǎng)客戶分析生活設(shè)施配備（購(gòu)物/會(huì)所/休閑/通過(guò)針對(duì)項(xiàng)目本體分析，本項(xiàng)目具有一個(gè)“大盤”的基本條件，但是產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)不大，而且由于體量太大，為了保證銷售速度，目前本項(xiàng)目?jī)r(jià)格屬于區(qū)域最低價(jià)！

大盤難道就非要走現(xiàn)金流，低價(jià)出售嗎？

本體分析總結(jié)：【本體分析篇】通過(guò)針對(duì)項(xiàng)目本體分析，本項(xiàng)目具有一個(gè)“大盤”一、從完善產(chǎn)品本身出發(fā)通過(guò)與國(guó)內(nèi)成功大盤案例對(duì)比分析，盡可能的完善本項(xiàng)目產(chǎn)品自身，使其逐步像品牌大盤方向靠攏，。二、從營(yíng)銷方向出發(fā)既然有大盤特性，靠“大盤品牌營(yíng)銷策略”來(lái)帶動(dòng)銷售、實(shí)現(xiàn)開發(fā)利益，將是本項(xiàng)目成功的出路之一。目標(biāo)出路：兩個(gè)方向【本體分析篇】一、從完善產(chǎn)品本身出發(fā)目標(biāo)出路：兩個(gè)方向【本體分析篇】國(guó)內(nèi)知名郊區(qū)大盤開發(fā)模式統(tǒng)計(jì)【本體分析篇】根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際定位，可勉強(qiáng)將本項(xiàng)目定位為“商業(yè)主題驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式”?！皢渭冏≌_發(fā)模式”下的大盤在自身形象、環(huán)境配套建設(shè)上要求非常高，本項(xiàng)目住宅與之相比，明顯不足?！吧虡I(yè)主題驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式”目前主要是在城市中心區(qū)域是集辦公、酒店、商場(chǎng)、高尚住宅等多功能于一體的復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)區(qū)域繁榮度要求較高，本項(xiàng)目與之相比缺乏區(qū)域優(yōu)勢(shì)與多功能的優(yōu)勢(shì)，故只能稱之為勉強(qiáng)定義。國(guó)內(nèi)知名郊區(qū)大盤開發(fā)模式統(tǒng)計(jì)【本體分析篇】根據(jù)本項(xiàng)目分項(xiàng)大盤應(yīng)具備國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)有情況對(duì)比形象小區(qū)規(guī)模大體量住宅小區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目匯集成總體量110萬(wàn)平米的超大型住宅社區(qū)√小區(qū)建筑形象外觀建筑品質(zhì)感強(qiáng)外觀較好√小區(qū)園林景觀有主題園林景觀且細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)園林規(guī)劃無(wú)法提煉主題賣點(diǎn)，近期無(wú)樣板園林區(qū)域配套小區(qū)教育配套引進(jìn)品牌中小學(xué)分校只有幼兒園、小學(xué)，且不是可推廣的重點(diǎn)學(xué)校小區(qū)醫(yī)療配套引進(jìn)品牌專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)無(wú)小區(qū)商業(yè)配套附近大型商業(yè)或自身配套商業(yè)，購(gòu)物休閑娛樂(lè)皆含有，但缺乏具體細(xì)案，目前無(wú)法提煉進(jìn)一步的賣點(diǎn)√小區(qū)物業(yè)配套非常完善的物業(yè)管理服務(wù)，通常引進(jìn)品牌物管暫時(shí)沒(méi)有確定物管品質(zhì)硬性推廣戶外、報(bào)廣有硬廣，但項(xiàng)目賣點(diǎn)無(wú)法體現(xiàn)大盤品質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)包裝體現(xiàn)檔次，給予業(yè)主尊崇享受現(xiàn)場(chǎng)需要重新裝修業(yè)主維系節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、定期維系業(yè)主暫無(wú)，后續(xù)可結(jié)合大盤形象加強(qiáng)與眾多國(guó)內(nèi)知名大盤對(duì)比分析分項(xiàng)大盤應(yīng)具備國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)有情況對(duì)比形象小區(qū)規(guī)模大體量住宅小區(qū)

本項(xiàng)目大體量住宅的主力營(yíng)銷如果光靠“主體商業(yè)”這一個(gè)賣點(diǎn)來(lái)帶動(dòng)剩余55萬(wàn)平米住宅銷售，將面臨很大難度。通過(guò)與國(guó)內(nèi)很多成功案例的大盤相對(duì)比，本項(xiàng)目建議走“單純住宅開發(fā)模式”與“商業(yè)主題驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式”相結(jié)合的雙向路線，既要完善自身項(xiàng)目形象品質(zhì)建設(shè)，又要以商業(yè)帶動(dòng)住宅銷售?！颈倔w分析篇】本項(xiàng)目大體量住宅的主力營(yíng)銷如果光靠“主體商【項(xiàng)目定位篇】第三章【項(xiàng)目定位篇】第三章定位原則從市場(chǎng)分析到產(chǎn)品定位階段性總結(jié)結(jié)論：

從高處著眼，中端入手，打造極致化的產(chǎn)品

縱覽承德地區(qū)所有住宅項(xiàng)目，品質(zhì)參差不齊，大多數(shù)為中低檔住宅小區(qū)，到目前為止還沒(méi)有一個(gè)真正全方位的領(lǐng)袖之作，以我們項(xiàng)目的規(guī)模和實(shí)力，完全有條件成就一個(gè)承德后時(shí)代的巔峰之作。因此，對(duì)于該項(xiàng)目的開發(fā)，最重要之處在于：

以新穎、完善、細(xì)致的產(chǎn)品概念，形成極大化的市場(chǎng)區(qū)隔，使目標(biāo)消費(fèi)者完全融入我們的產(chǎn)品中，最終走向無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

·高處著眼：以高檔化社區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)；塑造產(chǎn)品的社區(qū)文化屬性與文化品味，追求產(chǎn)品的精神理念；強(qiáng)調(diào)對(duì)人性的關(guān)懷，對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注。

·中端入手：關(guān)注市場(chǎng)消化速度；不為爭(zhēng)最大利潤(rùn)而拖延時(shí)間。

·極致化的產(chǎn)品：以均好性高品質(zhì)生活社區(qū)屬性帶來(lái)核心的暴發(fā)力；

贏取獨(dú)占性、壟斷性的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)快速銷售

以商業(yè)主題產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在本案銷售期內(nèi)取得區(qū)域乃至承德整體住宅市場(chǎng)占絕對(duì)主導(dǎo)的銷售份額，并一氣呵成快速完成銷售?！卷?xiàng)目定位篇】定位原則從市場(chǎng)分析到產(chǎn)品定位階段性總結(jié)結(jié)論：

從高處著市場(chǎng)概念定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、資源條件、承德客群消費(fèi)特征等方面的深入探討，確定了本案以商業(yè)兼文化氣息主題為核心的產(chǎn)品形式的中高端定位方向?？傮w定位概述為：

為具有文化品位、積極生活心態(tài)的消費(fèi)者打造的

大型MALL商業(yè)主題文化生活社區(qū)，

承德地區(qū)高品質(zhì)住宅的新領(lǐng)袖【項(xiàng)目定位篇】市場(chǎng)概念定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、資源條件、承德客群消費(fèi)【項(xiàng)目定位篇】住宅區(qū)分案名定位國(guó)際廣場(chǎng)·鳳凰城案名詮釋：1、承德市里有避暑山莊，乃古帝王朝政之所，鳳凰古時(shí)為皇后的象征，在雙灤擬建鳳凰城，與市里避暑山莊相攜而立，龍鳳呈祥，大有鼎立雙灤，輝映承德之意，符合項(xiàng)目大盤定位。2、鳳凰乃大吉之象征，縱觀全國(guó)各地大多數(shù)名為鳳凰城的樓盤，均是高品質(zhì)高形象的大盤，其開發(fā)均非常成功，而目前承德尚無(wú)樓盤命此名，故本案分案名命名為“鳳凰城”，可借勢(shì)、預(yù)吉?！卷?xiàng)目定位篇】住宅區(qū)分案名定位國(guó)際廣場(chǎng)·鳳凰城案名詮釋：產(chǎn)品核心概念1.新都市主義

·街區(qū)價(jià)值概念

·以休閑、文化、自然為核心的規(guī)劃理念：

3.自由式的居住環(huán)境

·自由式的弧形步道

·有機(jī)形態(tài)的園林設(shè)計(jì)，建筑與環(huán)境的自然融合

2.主題公園與中式園林

·中式園林

·制造多層變換景觀空間

·多主題公園

4.商業(yè)休閑文化主題

·適于各年齡層次的休閑娛樂(lè)配套

·休閑設(shè)施與景觀元素相互依存

·動(dòng)靜分明

·日常鍛煉，積極向上的社區(qū)文化

·健康和諧、富有文化底蘊(yùn)的商業(yè)之城【項(xiàng)目定位篇】產(chǎn)品核心概念1.新都市主義

·街區(qū)價(jià)值概念

1.區(qū)域價(jià)值方面--獨(dú)一無(wú)二的生活城的支持

·成熟——承鋼幾十年傳承

·更具前景——發(fā)展?jié)摿o(wú)限

·最適宜居住的生活區(qū)——承德最大的MALL商業(yè)中心、承德文化品質(zhì)大盤2.產(chǎn)品價(jià)值方面—住宅產(chǎn)品的新領(lǐng)袖

·面積適中的2-3居戶型格局

·中式文化園林的生態(tài)景觀體系

·休閑文化獨(dú)有的活力社區(qū)氛圍

3.社區(qū)形態(tài)方面--主題鮮明的文化社區(qū)

主題休閑文化廣場(chǎng)、千米休閑晨練跑道、健康鵝卵石按摩步道、中國(guó)幾千年文化點(diǎn)式創(chuàng)意園林…營(yíng)造出各種充分體現(xiàn)文化休閑健康的生活方式,延伸高品質(zhì)住宅的深刻含義,塑造積極向上的人生態(tài)度及健康從容的社區(qū)文化。4.環(huán)境價(jià)值方面--親水性的水岸住宅

灤河景觀河道、綠樹成蔭，為本案增添一絲沁人的自然氣息產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力整合——高品質(zhì)生活的社區(qū)，所有承德人的夢(mèng)想

【項(xiàng)目定位篇】1.區(qū)域價(jià)值方面--獨(dú)一無(wú)二的生活城的支持

·成熟—【項(xiàng)目定位篇】1.區(qū)域價(jià)值方面--獨(dú)一無(wú)二的生活城的支持

*成熟——承鋼幾十年傳承，不朽的人文居住理念；

*更具前景——雙灤作為承德居住后花園，發(fā)展?jié)摿o(wú)限；

*最適宜居住的生活區(qū)——本項(xiàng)目主體50萬(wàn)平米商業(yè)，將打造承德最大的MALL商業(yè)中心，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、健身于一體的承德最具文化品質(zhì)大盤。——居城市之郊，享繁華生活。產(chǎn)品核心賣點(diǎn)【項(xiàng)目定位篇】1.區(qū)域價(jià)值方面--獨(dú)一無(wú)二的生活城的支持

【項(xiàng)目定位篇】2.產(chǎn)品價(jià)值方面—住宅產(chǎn)品的新領(lǐng)袖

*面積適中的2-3居戶型格局

——新都市主義宜居戶型設(shè)計(jì)，將北方不多的陽(yáng)光全數(shù)納入房間；——80-120平米的2-3居方正戶型格局，將面積使用率放到最大。*中式文化園林的生態(tài)景觀體系

——生態(tài)文化景觀園林，一步一景，靜享安逸生活。

*休閑文化獨(dú)有的活力社區(qū)氛圍

——在社區(qū)園林景觀植入多功能健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，使生活積極陽(yáng)光，休閑而富有文化；——多功能休閑會(huì)所與商業(yè)相結(jié)合，使社區(qū)活力四射。產(chǎn)品核心賣點(diǎn)【項(xiàng)目定位篇】2.產(chǎn)品價(jià)值方面—住宅產(chǎn)品的新領(lǐng)袖

*【項(xiàng)目定位篇】3.社區(qū)形態(tài)方面--主題鮮明的文化社區(qū)

*主題園林社區(qū)——主題休閑文化廣場(chǎng)、千米休閑晨練跑道、健康鵝卵石按摩步道、中國(guó)幾千年文化點(diǎn)式創(chuàng)意園林…營(yíng)造出各種充分體現(xiàn)文化休閑健康的生活方式,延伸高品質(zhì)住宅的深刻含義,塑造積極向上的人生態(tài)度及健康從容的社區(qū)文化。*主題功能會(huì)所——主題休閑健身會(huì)所與商業(yè)休閑娛樂(lè)配套相結(jié)合，陽(yáng)光泳池、智能影院等等配套，竭力打造高品質(zhì)社區(qū)生活配套。產(chǎn)品核心賣點(diǎn)【項(xiàng)目定位篇】3.社區(qū)形態(tài)方面--主題鮮明的文化社區(qū)

目標(biāo)客群定位：1、承德國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)干部、私營(yíng)業(yè)主、民營(yíng)企業(yè)等（自住型）2、承德周邊縣區(qū)國(guó)家機(jī)關(guān)單位、效益較好的國(guó)有企業(yè)（承鋼、高校等）高收入人士、礦業(yè)人士、私營(yíng)業(yè)主（自住型/投資型）3、周邊城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)主【項(xiàng)目定位篇】目標(biāo)客群定位：【項(xiàng)目定位篇】?jī)r(jià)格定位：住宅：1、錦繡城延續(xù)差異化產(chǎn)品，低價(jià)入市。——量小2、國(guó)際廣場(chǎng)走大盤運(yùn)營(yíng)路線，價(jià)格與品質(zhì)均以區(qū)域中高水平入市?！看?、水源地延續(xù)錦繡城差異化產(chǎn)品，低價(jià)入市，保證資金回籠?！啃∩虡I(yè)：1、國(guó)際廣場(chǎng)底商社區(qū)底商，中高價(jià)入市?！啃?、御道商業(yè)街位置不佳，低價(jià)入市。——量中3、國(guó)際廣場(chǎng)副商業(yè)走大盤運(yùn)營(yíng)路線，價(jià)格與品質(zhì)均以區(qū)域中高水平入市?！看蟆卷?xiàng)目定位篇】?jī)r(jià)格定位：【項(xiàng)目定位篇】【營(yíng)銷策略篇】第四章【營(yíng)銷策略篇】第四章營(yíng)銷目標(biāo)：根據(jù)開發(fā)計(jì)劃全盤營(yíng)銷，提升項(xiàng)目及開發(fā)商品牌，實(shí)現(xiàn)開發(fā)利益營(yíng)銷策略：立足與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，拔高項(xiàng)目形象樹立價(jià)值標(biāo)簽，正確傳遞價(jià)值體系，采取直效營(yíng)銷方式。如果市場(chǎng)不景氣，則以大量的促銷活動(dòng)配合推廣進(jìn)行。整體營(yíng)銷思路【營(yíng)銷策略篇】營(yíng)銷目標(biāo)：如果市場(chǎng)不景氣，則以大量的促銷活動(dòng)配合推廣進(jìn)行。整近期計(jì)劃第一階段：錦繡城2010年年底期間主力銷售已開未售房源200套；國(guó)際廣場(chǎng)11月份再開100套銷售，2010年12-2011年2月為排號(hào)蓄勢(shì)期，至明年集中銷售。第二階段：錦繡城2011年5月再銷售未開的180套；國(guó)際廣場(chǎng)2011年3月開始集中銷售1850套。遠(yuǎn)期計(jì)劃第三階段：2012年-2014年，國(guó)際廣場(chǎng)C地塊2400套和水源地1000套，則是通過(guò)塑造本項(xiàng)目區(qū)域大盤品質(zhì)形象，并且運(yùn)作大體量商業(yè)帶動(dòng)整個(gè)雙灤房地產(chǎn)的發(fā)展，提升區(qū)域價(jià)值，從而拓展市場(chǎng)！【營(yíng)銷策略篇】階段營(yíng)銷計(jì)劃【營(yíng)銷策略篇】階段營(yíng)銷計(jì)劃根據(jù)雙灤項(xiàng)目部與市場(chǎng)營(yíng)銷部討論決定本項(xiàng)目住宅營(yíng)銷分三個(gè)階段第一階段：2010年下半年至2011年5月錦繡城尾房銷售結(jié)案階段第二階段：2011年國(guó)際廣場(chǎng)B區(qū)強(qiáng)勢(shì)銷售階段第三階段：2012-2014年國(guó)際廣場(chǎng)C區(qū)、水源地住宅強(qiáng)勢(shì)銷售階段【營(yíng)銷策略篇】根據(jù)雙灤項(xiàng)目部與市場(chǎng)營(yíng)銷部討論決定第一階段：2010年下半年根據(jù)雙灤項(xiàng)目部與市場(chǎng)營(yíng)銷部討論決定本項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷分三個(gè)階段第一階段：2010年下半年至2011年2月國(guó)際廣場(chǎng)B地塊底商銷售階段第二階段：2011年御道風(fēng)情商業(yè)街全盤銷售（280套）階段第三階段：2012-2014年國(guó)際廣場(chǎng)C地塊商業(yè)全盤銷售、國(guó)際廣場(chǎng)兩側(cè)副商業(yè)全盤銷售階段【營(yíng)銷策略篇】根據(jù)雙灤項(xiàng)目部與市場(chǎng)營(yíng)銷部討論決定第一階段：2010年下半年2010.102011.1錦繡城尾房銷售（180套）2012.1錦繡城住宅銷售（200套）國(guó)際廣場(chǎng)B地塊住宅銷售（1760套）2014.12國(guó)際廣場(chǎng)C地塊住宅（2400套）、水源地（1000套）銷售國(guó)際廣場(chǎng)B地塊商業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)B地塊開盤（500套）御道商業(yè)街開盤（280套）國(guó)際廣場(chǎng)B地塊開盤（500套）國(guó)際廣場(chǎng)C地塊開盤（1000套）御道商業(yè)街剩余120套國(guó)際廣場(chǎng)C地塊商業(yè)銷售方案圖如下：【營(yíng)銷策略篇】2010.102011.1錦繡城尾房銷售（180套）2012

階段第一階段第二階段第三階段合計(jì)住宅方案時(shí)間2010.10-2010.122011.1-2011.122012.1-2014.12

時(shí)長(zhǎng)（月）3123651銷售房源錦繡城剩余房源180套國(guó)際廣場(chǎng)B地塊110套錦繡城200套國(guó)際廣場(chǎng)B地塊1650套國(guó)際廣場(chǎng)C地塊住宅2400套、水源地1000套

套數(shù)290185034005540月均銷售速度9715495

商業(yè)方案時(shí)間2010.10-2010.122011.1-2011.122012.1-2014.12

時(shí)長(zhǎng)（月）3123651銷售房源國(guó)際廣場(chǎng)B地塊商業(yè)御道風(fēng)情商業(yè)街御道風(fēng)情商業(yè)街國(guó)際廣場(chǎng)C地塊商業(yè)

套數(shù)52808.5萬(wàn)平米

月均銷售速度223

方案表如下：【營(yíng)銷策略篇】階段第一階段第二階段第三階段合計(jì)住宅時(shí)間2010.10-2住宅2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)住宅消化量套29018501200110011005540銷售額萬(wàn)元800357924375723444034440172379商業(yè)銷售面積㎡5504190012000120001120077650銷售額萬(wàn)元479287537800108001008057912合計(jì)銷售額萬(wàn)元848286677453724524044520230291營(yíng)銷計(jì)劃資金回籠狀況如下：【營(yíng)銷策略篇】住宅2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)住【推廣執(zhí)行篇】第五章【推廣執(zhí)行篇】第五章營(yíng)銷策略立足與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，拔高項(xiàng)目形象，樹立價(jià)值標(biāo)簽，正確傳遞價(jià)值體系，采取直效營(yíng)銷方式。需要解決的核心問(wèn)題樹立大盤形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，通過(guò)品牌效應(yīng)帶動(dòng)，增加客戶到訪量。營(yíng)銷安排完成大盤既定的一些標(biāo)志動(dòng)作，樹立大盤形象通過(guò)關(guān)鍵事件，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，提高項(xiàng)目知名度，樹立高端形象；完成高端品質(zhì)及形象、地區(qū)口碑傳播等高品質(zhì)項(xiàng)目規(guī)定動(dòng)作，確立項(xiàng)目形象及價(jià)值感；通過(guò)系列的高品質(zhì)、高檔次的活動(dòng)安排，維系老業(yè)主，建立客戶的價(jià)值關(guān)聯(lián)；【推廣執(zhí)行篇】營(yíng)銷策略立足與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，拔高項(xiàng)目形象，樹立價(jià)值標(biāo)簽，正確關(guān)鍵行動(dòng)以彰顯開發(fā)商實(shí)力品牌，提升項(xiàng)目品質(zhì)，建議國(guó)際廣場(chǎng)住宅分區(qū)擬定推廣案名。通過(guò)報(bào)廣炒作區(qū)域商業(yè)，形成大盤效應(yīng)。售樓處重新裝修，更換形象。不定期舉行促銷增值服務(wù)活動(dòng)。工程上完成規(guī)劃應(yīng)有的學(xué)校、幼兒園等公建。配合活動(dòng)，進(jìn)行戶外、電視字幕、報(bào)廣、DM單頁(yè)等宣傳。跟進(jìn)媒體：戶外廣告、宣傳車、DM單承德晚報(bào)、廣播電視報(bào)軟文、硬廣承德電視字幕新浪、搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)新聞【推廣執(zhí)行篇】1、完成大盤既定動(dòng)作，樹立大盤品質(zhì)形象關(guān)鍵行動(dòng)以彰顯開發(fā)商實(shí)力品牌，提升項(xiàng)目品質(zhì)，建議國(guó)際廣場(chǎng)住宅關(guān)鍵行動(dòng)本項(xiàng)目商業(yè)是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵，打造承德唯一MALL商業(yè)中心，不光在包裝上做文章，更需要成功招商。品牌商家入駐對(duì)后續(xù)住宅、商業(yè)的銷售起到很大的作用。【推廣執(zhí)行篇】2：主題商業(yè)包裝、招商進(jìn)駐配合宣傳關(guān)鍵行動(dòng)本項(xiàng)目商業(yè)是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵，打造承德唯一MALL關(guān)鍵行動(dòng)目前本項(xiàng)目售樓處受地基沉降影響已經(jīng)出現(xiàn)多條裂縫，且內(nèi)部設(shè)計(jì)裝潢陳舊，無(wú)法起到吸引客戶成交的目的，故建議重新裝修，以突顯品質(zhì)大盤形象。售樓處重新裝修要求設(shè)計(jì)以體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)及開發(fā)商品牌為主，給客戶以新鮮項(xiàng)目形象，讓客戶倍感尊崇，提升成交率。項(xiàng)目目前沙盤只有錦繡城和國(guó)際廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目，建議新做沙盤增加御道商業(yè)街和水源地。結(jié)合園林建設(shè)主題，做售樓處及辦公室前面綠化樣板區(qū)域，適當(dāng)搭配休閑小品，便于展示項(xiàng)目園林生活主題，提升項(xiàng)目形象。3：重新裝修售樓處、重做沙盤【推廣執(zhí)行篇】關(guān)鍵行動(dòng)目前本項(xiàng)目售樓處受地基沉降影響已經(jīng)出現(xiàn)多條裂縫，且內(nèi)關(guān)鍵行動(dòng)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的學(xué)校、幼兒園，是提升項(xiàng)目品質(zhì)的一大關(guān)鍵賣點(diǎn)，建議工程加速建設(shè)，早日交付使用，可提升項(xiàng)目大盤形象。跟雙灤區(qū)政府、市教育相關(guān)單位溝通，爭(zhēng)取引進(jìn)一所市重點(diǎn)小學(xué)在本項(xiàng)目設(shè)分校區(qū)。4：學(xué)校、幼兒園等配套公建配合宣傳【推廣執(zhí)行篇】關(guān)鍵行動(dòng)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的學(xué)校、幼兒園，是提升項(xiàng)目品質(zhì)的一大關(guān)關(guān)鍵行動(dòng)樣板園林、樣板間是一個(gè)樓盤的臉面，是項(xiàng)目品質(zhì)的體現(xiàn)，樣板園林、樣板間不只是作為簡(jiǎn)單的展示，而是樓盤風(fēng)格與文化的一種再現(xiàn)，透過(guò)樣板房，能讓購(gòu)房者感受到一種良好的居家氛圍，一種使人倍感舒適的生活方式。5：樣板園林、樣板間展示【推廣執(zhí)行篇】關(guān)鍵行動(dòng)樣板園林、樣板間是一個(gè)樓盤的臉面，是項(xiàng)目品質(zhì)的體現(xiàn)，關(guān)鍵行動(dòng)跟雙灤區(qū)政府合作，炒作雙灤區(qū)域，本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)唯一的大型集中商業(yè)，故炒作區(qū)域相當(dāng)于炒作本項(xiàng)目。通過(guò)區(qū)域炒作提升項(xiàng)目品牌，將項(xiàng)目放大到整個(gè)承德市，吸引更多的外區(qū)域客戶到本區(qū)域購(gòu)房。6：報(bào)廣軟文轟炸炒作區(qū)域【推廣執(zhí)行篇】關(guān)鍵行動(dòng)跟雙灤區(qū)政府合作，炒作雙灤區(qū)域，本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)唯一的關(guān)鍵行動(dòng)7：續(xù)簽及增設(shè)戶外，體現(xiàn)大盤品質(zhì)【推廣執(zhí)行篇】戶外廣告是直接體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)形象的最佳途徑，目前本項(xiàng)目市區(qū)只續(xù)簽了2塊戶外，外縣2塊，為了使項(xiàng)目進(jìn)一步樹立大盤形象，提升項(xiàng)目及開發(fā)商品質(zhì)，建議在雙灤、市區(qū)、高速路分別各增設(shè)戶外廣告。關(guān)鍵行動(dòng)7：續(xù)簽及增設(shè)戶外，體現(xiàn)大盤品質(zhì)【推廣執(zhí)行篇】戶外廣關(guān)鍵行動(dòng)8：不定期舉辦促銷活動(dòng)【推廣執(zhí)行篇】大盤銷售是長(zhǎng)期持續(xù)的，項(xiàng)目在一段時(shí)間里沒(méi)有新動(dòng)作很容易被人遺忘，故不定期的舉行各種促銷活動(dòng)將是項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵。適當(dāng)?shù)墓?jié)點(diǎn)活動(dòng)，配合階段性促銷，更有利于項(xiàng)目資金回籠。關(guān)鍵行動(dòng)8：不定期舉辦促銷活動(dòng)【推廣執(zhí)行篇】大盤銷售是長(zhǎng)期持銷售任務(wù)290套870組客戶到訪量按到訪成交率33%計(jì)算每月290組客戶到訪量3個(gè)月時(shí)間目前本項(xiàng)目推廣日常月來(lái)訪量250組左右，故此階段只需要延續(xù)日常推廣即可第一階段推廣任務(wù)分解：【推廣執(zhí)行篇】銷售任務(wù)870組按到訪成交率33%計(jì)算每月290組3個(gè)月時(shí)間第一階段：2010年下半年錦繡城尾房銷售階段配合銷售節(jié)點(diǎn)做宣傳車、DM單、直郵、短信等推廣；節(jié)慶營(yíng)銷活動(dòng)配合促銷推廣；挖掘雙灤區(qū)域其他媒體，深化推廣力度，挖掘潛在客戶；在承德上報(bào)紙軟文推廣，陸續(xù)提升雙灤區(qū)域板塊價(jià)值，為后期大體量商業(yè)及住宅銷售做鋪墊?！就茝V執(zhí)行篇】第一階段：2010年下半年錦繡城尾房銷售階段配合銷售節(jié)點(diǎn)做第一階段推廣計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)軸線圖短信單頁(yè)報(bào)廣戶外廣告車體廣告120套9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月120套90套80套70套30套500套短信投放外縣廣告車體廣告短信單頁(yè)戶外廣告車體廣告十月一黃金周各大商場(chǎng)促銷活動(dòng)短信單頁(yè)戶外廣告車體廣告短信單頁(yè)報(bào)廣電視字幕戶外廣告條幅車體廣告短信單頁(yè)報(bào)廣條幅電視字幕戶外廣告開盤主題活動(dòng)100套短信單頁(yè)戶外廣告車體廣告條幅200套100套100套100套200套150套100套每個(gè)月推廣計(jì)劃每個(gè)月銷售目標(biāo)今年下半年至2011年底計(jì)劃共銷售1780套短信單頁(yè)戶外廣告車體廣告條幅短信單頁(yè)戶外廣告短信單頁(yè)戶外廣告短信單頁(yè)報(bào)廣電視字幕戶外廣告條幅“聯(lián)誼活動(dòng)”中秋元旦回饋客戶“購(gòu)房贈(zèng)禮”活動(dòng)外縣宣傳車巡回展示車體廣告推廣DM單發(fā)放戶（新年更換畫面）短信單頁(yè)戶外廣告車體廣告條幅短信單頁(yè)戶外廣告條幅短信單頁(yè)戶外廣告車體廣告條幅200套第