當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求格局分析研究

當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求格局分析研究【摘要】2008年以來，金融危機(jī)對中國的影響和壓力日益加大，房地產(chǎn)業(yè)也不能獨(dú)善其身。通過對作為中國人口大省的河南房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)市場需求進(jìn)行量化分析，認(rèn)為其當(dāng)前房地產(chǎn)市場格局為供不應(yīng)求，而解決問題的關(guān)鍵是增加有效供給與引導(dǎo)消費(fèi)需求并舉。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場供給需求總體格局河南

2008年以來河南房地產(chǎn)市場供給分析

房地產(chǎn)投資持續(xù)上升。2008年的開發(fā)投資繼續(xù)保持2007年高速增長態(tài)勢，四個(gè)季度末房地產(chǎn)完成開發(fā)投資累計(jì)額的同比增幅分別為：%、%、%和%。2009年以來開發(fā)投資增幅較之2008年同期快速下滑，但總額增加。2010年以來開發(fā)投資總額和增幅均快速增長：前兩季度末房地產(chǎn)完成開發(fā)投資累計(jì)額達(dá)億元，略低于2007年全年投資總額，增幅快速上漲至%和%，是2009年同期增幅的兩倍有余。

施工面積持續(xù)增加，但增幅先降后增。2008年以來河南商品房施工面積絕對值呈上升態(tài)勢：雖然2008年1季度和1～2季度累計(jì)值以略低于2007年以來的增速增長，但隨之而來的1～3季度和1～4季度累計(jì)值的同比增長率則快速下滑，分別比2007年同期下降10%和22%。2009年增速仍保持繼續(xù)快速下滑狀態(tài)，分別下降%、%、%和%。到2010年，增幅下降態(tài)勢得以扭轉(zhuǎn)，前兩個(gè)季度末的累積值分別增長%和%。

新開工面積累計(jì)值先升后降，繼而飛速增長。與商品房施工面積的變動(dòng)趨勢略有不同，2008年以來河南商品房新開工面積累計(jì)值呈先升后降態(tài)勢。2008年河南商品房新開工面積一季度累計(jì)值仍保持2007年高速增長態(tài)勢，同比增長%。2009年前兩個(gè)季度，新開工面積絕對值較之2008年有所下降，一季度累計(jì)值較之2008年同期低10%弱，1～2季度累計(jì)值仍低于2008年同期，但下降幅度縮小至%。2009年第三季度快速增加，第三季度末已略高2008年同期，第四季度末累計(jì)值已高出2008年同期近31%。2010年前兩季度的累積值已分別高出2009年同期%和%，呈飛速增長態(tài)勢。

竣工面積先降后升。2008年前三季度末河南商品房竣工面積累計(jì)值仍保持上升態(tài)勢，但同比增幅呈下降態(tài)勢，由一季度末的%降到三季度末的%，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場觀望態(tài)勢的影響，全年累計(jì)值呈負(fù)增長。2009年以來河南商品房竣工面積呈快速增長態(tài)勢，各季度末的累積值的同比增長率分別為%、%、%、%，2010年來增速進(jìn)一步加快，前兩季度末增幅分別達(dá)%、%。

2008年以來河南房地產(chǎn)市場需求分析

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的快速增加引發(fā)住房改善需求。2006年河南人均消費(fèi)性支出中的住房支出僅為元，占消費(fèi)性支出的%，住房消費(fèi)占比較全國平均水平低%；2007年住房支出絕對值增加至215元，占人均消費(fèi)性支出的%，較全國平均水平低%；2008年住房支出絕對值增至271元，占人均消費(fèi)性支出的%，與全國平均水平持平。這樣，人均消費(fèi)支出中住房消費(fèi)支出增長在2007和2008年分別為河南房地產(chǎn)業(yè)增加需求和億元。

城市化率的提高擴(kuò)大河南房地產(chǎn)業(yè)潛在新增需求容量。2008年，河南城鎮(zhèn)人口達(dá)到3573萬人，比2000年增長了1372萬人，如果按每人需要26平方米的居住面積來計(jì)算，通過城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)增加潛在需求35672萬平方米；如果以2008年河南房地產(chǎn)竣工面積作為住房供給速度，僅城鎮(zhèn)化引發(fā)的潛在住房需求就需要近13年才能滿足。城鎮(zhèn)人口的大量增加為河南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積聚了巨大的力量。而且，目前河南的城市化水平位列全國倒數(shù)第五位，較之全國水平低9%，要趕上當(dāng)前的全國平均水平，河南城鎮(zhèn)人口還有很大的增長空間。另一方面，城市化過程中的城市更新、城市框架拉大也將有效帶動(dòng)房地產(chǎn)需求。

市場有效需求量先降后升。2008年河南商品房銷售量累計(jì)值沒有傳承2007年的持續(xù)增長態(tài)勢，一季度較之2007年同期略有上升，增幅約為7%，接下來的1～2季度、1～3季度和1～4季度銷售量累計(jì)值均下降，且同比下降幅度呈擴(kuò)大態(tài)勢，各期銷售量同比增長率分別為：-%、-%和-%。2009年河南商品房銷售量累計(jì)值開始恢復(fù)性增長，各季度末銷售量累計(jì)值的同比增長率分別為：%、%、%、%，全年累計(jì)銷售萬平方米，達(dá)歷史峰值。2010年一季度仍保持快速增長態(tài)勢，同比增幅達(dá)%，但隨著樓市調(diào)控政策的出臺，市場觀望情緒漸濃，二季度末增幅快速下降至%。

河南當(dāng)前房地產(chǎn)市場格局定位——供不應(yīng)求

表現(xiàn)一：商品房銷售價(jià)格逆勢攀升。2008年，全國的商品房銷售價(jià)格從4月份開始下降，從8月開始連續(xù)4個(gè)月環(huán)比指數(shù)為負(fù)值，價(jià)格下跌幅度有所擴(kuò)大。但鄭州市商品房銷售價(jià)格卻維持波動(dòng)上漲態(tài)勢，2009年4月至2010年8月大多數(shù)月份同比增長率是兩位數(shù)，2010年6月份達(dá)歷史最高點(diǎn)。

表現(xiàn)二：市場交易量萎縮，但增量空置率繼續(xù)保持負(fù)值。中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)處理結(jié)果表明，河南房地產(chǎn)市場消化功能強(qiáng)大，商品房空置率仍保持負(fù)值，2008年以來竣工面積和銷售面積的變化只是消化了其商品房市場供不應(yīng)求格局中的部分供求缺口。結(jié)果表明，河南商品房供需結(jié)構(gòu)明顯是一種供不應(yīng)求的格局。而且，這種供不應(yīng)求的格局并沒有因?yàn)榻鹑谖C(jī)的沖擊而改變，金融危機(jī)的沖擊僅使得增量房供求缺口縮小。

基于以上分析，可以認(rèn)為金融危機(jī)以來河南房地產(chǎn)市場只所以沒有出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”現(xiàn)象是由其房地產(chǎn)業(yè)供不應(yīng)求的總體格局決定的。

形成河南當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求格局的原因及政策建議

原因。分析表明，河南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正面臨巨大且仍在持續(xù)擴(kuò)大的需求市場，而形成市場供求格局的關(guān)鍵在于在各種因素的作用下，河南房地產(chǎn)供給方更傾向于遠(yuǎn)期未來的供給。

表現(xiàn)一：2008年以來施工面積中的新開工面積占比呈下降態(tài)勢。對比2006年以來河南各季度新開工面積與施工面積之比可以發(fā)現(xiàn)，2008年以來河南房地產(chǎn)市場新開工面積與施工面積之比呈下降態(tài)勢，即開發(fā)企業(yè)對未來近期的房地產(chǎn)市場信心較之金融危機(jī)前有所下降。

表現(xiàn)二：開發(fā)商囤地傾向日益明顯。開發(fā)商購置土地的量及對其購置土地的態(tài)度從一定程度上也反映了其對未來不同時(shí)期的信心。河南土地開發(fā)面積2005年開始高速增長，2006年土地開發(fā)累計(jì)絕對量和增速均達(dá)峰值，2007年一季度增速開始下滑，2008年以來的河南土地開發(fā)累計(jì)面積仍保持2007年下降態(tài)勢，各季度末土地開發(fā)面積累計(jì)均低于2007年同期；2009年開發(fā)速度加快，年底累計(jì)略超2007年，2010年增速重新回落。與土地開發(fā)情況相反，2008年以來河南的土地購置呈上升態(tài)勢。2008年河南土地購置萬平方米，同比增長%，2009年底達(dá)萬平方米，同比增長%，2010年第二季度末土地購置面積已達(dá)萬平方米，略低于2007年全年水平。

對策。居住權(quán)是公民的基本權(quán)利，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定與發(fā)展，河南當(dāng)前供不應(yīng)求與開發(fā)不足狀況并存的局面極易引發(fā)房價(jià)跳躍式上升，進(jìn)而引發(fā)一系列經(jīng)濟(jì)社會問題。因而，解決問題的關(guān)鍵是增加有效供給與引導(dǎo)消費(fèi)需求并舉。第一，進(jìn)一步完善投資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房在總投資中的份額。經(jīng)濟(jì)適用住房，是滿足城鎮(zhèn)居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的一個(gè)重要組成部分。中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)表明，住宅開發(fā)中經(jīng)濟(jì)適用房的投資額累計(jì)值在總投資中的比重過低。河南當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)人口收入水平、城鎮(zhèn)居民人口和家庭結(jié)構(gòu)特征決定了經(jīng)濟(jì)適用房在一定時(shí)期內(nèi)仍將在河南解決城鎮(zhèn)居民住房需求中扮演重要角色，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)適用房在總投資中的比重應(yīng)該成為近期河南解決供求矛盾的重要手段之一。第二，充分發(fā)揮土地供應(yīng)的控制作用。嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，把存量土地開發(fā)利用納入年度土地計(jì)劃，通過增加土地供給與消化存量土地兩種途徑增加土地供應(yīng)，依法制止“炒買炒賣”土地行為，加大對閑置土地的清理力度，提高“囤地”機(jī)會成本。第三，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)理念，鼓勵(lì)通過住房租賃市場解決居住問題。事實(shí)上