江西省鄱陽(yáng)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告-課件

江西省鄱陽(yáng)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告(-課件12鄱陽(yáng)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告——南昌尚美佳鄱陽(yáng)項(xiàng)目組/2019.022謹(jǐn)呈：博灝投資版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸南昌尚美佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司所有，未經(jīng)尚美佳書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2鄱陽(yáng)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告/2019.022謹(jǐn)呈：博灝2尚美佳中國(guó)思考模型——【項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究】【項(xiàng)目?jī)r(jià)值及問題點(diǎn)界定】【項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略】【項(xiàng)目定位】【項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議】尚美佳中國(guó)思考模型——【項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究】【項(xiàng)目?jī)r(jià)值及問題點(diǎn)3知己知彼，百戰(zhàn)不殆【項(xiàng)目?jī)r(jià)值及問題點(diǎn)界定】用客觀的眼光定義自身和目標(biāo)PART1——知己知彼，百戰(zhàn)不殆【項(xiàng)目?jī)r(jià)值及問題點(diǎn)界定】用客觀的眼光定義自4無強(qiáng)勢(shì)自然資源，無完善城市資源，無知名品牌的小規(guī)模項(xiàng)目地塊分析及地塊屬性無強(qiáng)勢(shì)自然資源，無完善城市資源，無知名品牌的小規(guī)模項(xiàng)目地塊分5城市屬性區(qū)位屬性項(xiàng)目屬性鄱陽(yáng)是贛東北、皖西南通江達(dá)海的黃金水道，重要的交通樞紐，中國(guó)湖城發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域城東區(qū)前兩年主要沿東湖東岸開發(fā)，后續(xù)新城區(qū)有大片土地儲(chǔ)備，將是未來鄱陽(yáng)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域;但后續(xù)項(xiàng)目既無湖景資源，配套的完善度又一般，未來的價(jià)值受到一定影響無強(qiáng)勢(shì)自然資源，無完善城市資源，無知名品牌的小規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目界定：城東新區(qū)，城市小規(guī)模復(fù)合型項(xiàng)目。在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)前提下，差異化競(jìng)爭(zhēng)，合理細(xì)分客群，有利規(guī)避開發(fā)成本及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響。那么，基于項(xiàng)目使命和項(xiàng)目屬性界定，

我們必須跳出現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)，建立獨(dú)特化標(biāo)識(shí)，打造鮮明形象本項(xiàng)目的使命——安全、利潤(rùn)、品牌或更多?……目標(biāo)界定城市屬性區(qū)位屬性項(xiàng)目屬性鄱陽(yáng)是贛東北、皖西南通江達(dá)海的黃金水6市場(chǎng)現(xiàn)狀未來發(fā)展趨勢(shì)需求市場(chǎng)狀況本項(xiàng)目特性其他因素開發(fā)商背景市場(chǎng)定位首先羅列出本項(xiàng)目未來可能發(fā)展的若干個(gè)方向。隨后通過分析主要影響市場(chǎng)定位的五個(gè)因素得出本項(xiàng)目的初步市場(chǎng)定位。最后根據(jù)該市場(chǎng)定位深化、落實(shí)到產(chǎn)品建議方面。市場(chǎng)定位思考流程：對(duì)獨(dú)特化市場(chǎng)標(biāo)識(shí)的理解-市場(chǎng)定位思考流程目標(biāo)界定市場(chǎng)現(xiàn)狀未來發(fā)展需求市場(chǎng)本項(xiàng)目特性其他因素開發(fā)商背景市場(chǎng)定位7可能發(fā)展方向研判高檔本項(xiàng)目雖然交通便捷，但無強(qiáng)勢(shì)自然資源及配套城市資源，外部條件不符合高檔產(chǎn)品的特性。且高檔定位也不符合去化速度最大化的目標(biāo)追求；在規(guī)劃上本項(xiàng)目屬于高容積率產(chǎn)品，不符合高檔的定位。結(jié)論：考慮以上因素，本項(xiàng)目不符合高檔及中檔的市場(chǎng)定位。目標(biāo)界定中檔該檔次匯聚了以聚賢空間為代表的區(qū)域后續(xù)較多樓盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；以本案的市場(chǎng)規(guī)模，不適合同其他樓盤正面抗?fàn)?；可能發(fā)展方向研判高檔結(jié)論：考慮以上因素，本項(xiàng)目不符合高檔及中8低檔目前區(qū)域內(nèi)及主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域-城北區(qū)均無低檔定位樓盤，此類市場(chǎng)存在一定空缺。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，低檔樓盤的價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)去化速度有一定促進(jìn)。中高檔（精品樓盤）經(jīng)過若干年的市場(chǎng)培育，客戶對(duì)品質(zhì)有一定要求；中高檔產(chǎn)品形象感強(qiáng)，利于形成市場(chǎng)口碑，對(duì)于企業(yè)品牌建設(shè)意義較大結(jié)論：根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)有、未來競(jìng)爭(zhēng)情況以及需求市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目可選擇低檔定位或者打造中高檔產(chǎn)品?？赡馨l(fā)展方向研判目標(biāo)界定低檔中高檔（精品樓盤）結(jié)論：根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)有、未來競(jìng)爭(zhēng)情況以及需9中高檔入市：低檔入市：優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商具有開發(fā)高端住宅的豐富經(jīng)驗(yàn)及企業(yè)背景，易于樹立品牌形象，有利于銷售。劣勢(shì)：需要一定投入，地塊本身建造中高檔住宅的外部條件一般，需要在內(nèi)部打造方面加大投入優(yōu)勢(shì)：投入成本稍低劣勢(shì)：產(chǎn)品形象弱，產(chǎn)品核心賣點(diǎn)不強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇情況下只有走低價(jià)促銷策略目標(biāo)界定項(xiàng)目市場(chǎng)定位中高檔入市：低檔入市：優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：目標(biāo)界定項(xiàng)目市場(chǎng)定位10低端路線精品路線獨(dú)特化如何選擇？低端價(jià)格低景觀投入戶型面積控制低配套品質(zhì)感熱銷，形成口碑高性價(jià)比中高形象思考：本案欲打造成具有鮮明形象項(xiàng)目，發(fā)力方向在哪里？目標(biāo)界定低端路線精品路線獨(dú)特化如何選擇？低端價(jià)格品質(zhì)感思考：本案欲打11價(jià)格：土地成本不低，項(xiàng)目?jī)r(jià)格很難走低價(jià)線路本案處于城東新區(qū)，城市重點(diǎn)發(fā)展方向，土地價(jià)值得到初步顯現(xiàn)項(xiàng)目樓面地價(jià)800多每平米，比主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手聚賢空間高幾乎一倍；高成本效應(yīng)，銷售價(jià)格必然不會(huì)很低高層棟間空間，精細(xì)化打造有利構(gòu)建項(xiàng)目景觀差異化體系小規(guī)模、高容積率指標(biāo)限定項(xiàng)目景觀空間，項(xiàng)目后期景觀細(xì)節(jié)塑造景觀：營(yíng)造棟間坡地景觀體系，通過細(xì)節(jié)景觀打造贏得市場(chǎng)項(xiàng)目有一定教育資源及公共配套資源（體育館），而商業(yè)配套逐步展開配套：以區(qū)域配套為主，后續(xù)配套逐步成熟目前市場(chǎng)戶型創(chuàng)新突破仍有較大挖掘空間面積：同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，但可挖掘的空間大目標(biāo)界定價(jià)格：土地成本不低，項(xiàng)目?jī)r(jià)格很難走低價(jià)線路本案處于城東新區(qū)，12——精品化路線，是本案的一個(gè)較好的發(fā)展方向低端線路低端價(jià)格低景觀投入戶型面積控制低配套精品線路區(qū)域?qū)僦攸c(diǎn)發(fā)展方向，發(fā)展前景向好市場(chǎng)產(chǎn)品可創(chuàng)新空間大精細(xì)化打造棟間景觀，有構(gòu)建差異化景觀體系目標(biāo)界定——精品化路線，是本案的一個(gè)較好的發(fā)展方向低端線路精品線路目13通過項(xiàng)目解析，得出本項(xiàng)目面臨的核心問題項(xiàng)目界定在較的高土地成本下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)樹立精品形象，奠定開發(fā)品牌城東新區(qū)，城市精品復(fù)合型項(xiàng)目+核心問題Q1如何通過準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位和合理的發(fā)展模式打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，跳出現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)，從而確立項(xiàng)目差異化的精品形象，形成形象上飛躍？Q2何種物業(yè)產(chǎn)品組合有利規(guī)避開發(fā)成本及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，實(shí)現(xiàn)快速去化目標(biāo)？項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)界定通過項(xiàng)目解析，得出本項(xiàng)目面臨的核心問題項(xiàng)目界定在較的高土地成14基于項(xiàng)目?jī)r(jià)值及項(xiàng)目面對(duì)的核心問題，對(duì)于市場(chǎng)我們的“突圍”的方向在那？帶著思考，放置現(xiàn)實(shí)而“憑欄賞月”【本案市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究】PART2——基于項(xiàng)目?jī)r(jià)值及項(xiàng)目面對(duì)的核心問題，對(duì)于市場(chǎng)我們的“突圍”的方15經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交合理回歸，中短期內(nèi)預(yù)計(jì)維持在30-35萬方/年；本案所處城東新區(qū)板塊是未來發(fā)展重心，但后續(xù)項(xiàng)目可依托資源弱，短期內(nèi)價(jià)值較難體現(xiàn)市場(chǎng)結(jié)論回顧宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)層面經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交合理回歸，中短期內(nèi)預(yù)計(jì)維持在3016區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目13年后續(xù)入市量約在7萬方左右，相比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，本案住宅的適合發(fā)力點(diǎn)有戶型創(chuàng)新、建筑風(fēng)格、物業(yè)管理、內(nèi)在景觀等方面，特別是戶型創(chuàng)新市場(chǎng)結(jié)論回顧住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目13年后續(xù)入市量約在7萬方左右，相比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目17從商業(yè)等級(jí)看，本案商業(yè)屬于社區(qū)居住配套型商業(yè)；該類商業(yè)中，街鋪價(jià)值最大，本案商業(yè)原則為街鋪?zhàn)畲蠡?，在街鋪排布不下的情況下，建議設(shè)置少量次主力店市場(chǎng)結(jié)論回顧商業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面從商業(yè)等級(jí)看，本案商業(yè)屬于社區(qū)居住配套型商業(yè)；該類商業(yè)中，街18客戶需求細(xì)分以功能合理化為差異化的核心發(fā)力點(diǎn)多數(shù)項(xiàng)目定位為趨同的主流二三房，但戶型設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新；本項(xiàng)目需要打造更加差異化的產(chǎn)品體系，差異化的發(fā)力點(diǎn)就是產(chǎn)品創(chuàng)新；以滿足自用型需求為著力打造方向。穩(wěn)妥精準(zhǔn)的定位面對(duì)一個(gè)市場(chǎng)容量較為有限，小規(guī)模項(xiàng)目，在外部條件有限的情況，必須注重扎實(shí)的項(xiàng)目品質(zhì)及切中消費(fèi)者需求；城市精品項(xiàng)目打造以項(xiàng)目品質(zhì)立勢(shì)，作為資源有限的項(xiàng)目，適度的投入是項(xiàng)目立勢(shì)關(guān)鍵，過度的成本控制將使項(xiàng)目完全處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)；面對(duì)東湖沿岸低容積率的市場(chǎng)，我們目前處于劣勢(shì)，我們必須通過差異化創(chuàng)新產(chǎn)品線將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論面對(duì)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，我們需著力實(shí)現(xiàn)部分差異化，跳出競(jìng)爭(zhēng)客戶需求細(xì)分多數(shù)項(xiàng)目定位為趨同的主流二三房，但戶型設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)19基于市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，我們需要何種戰(zhàn)略在市場(chǎng)上確立“突圍”方向？放寬視野，謀略一域【本案發(fā)展戰(zhàn)略】PART3——基于市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，我們需要何種戰(zhàn)略在市場(chǎng)上確立“突圍”方向？放20市場(chǎng)特征與變化趨勢(shì)研判，城市競(jìng)爭(zhēng)分析，客戶構(gòu)成與演變規(guī)律把握，利用三者尋求機(jī)會(huì)并指明發(fā)展戰(zhàn)略方向注意控制總價(jià)的實(shí)用型產(chǎn)品暢銷剛性需求市場(chǎng)，城市移民有利擴(kuò)充市場(chǎng)容量重視客戶需求，高于市場(chǎng)水平的產(chǎn)品打造，專注與未來的競(jìng)爭(zhēng)在售項(xiàng)目后期供應(yīng)量不高，但從規(guī)劃圖顯示，本案所處區(qū)域以及城東區(qū)域土地居住用地儲(chǔ)備量大市場(chǎng)表現(xiàn)與未來的研判競(jìng)爭(zhēng)與項(xiàng)目及產(chǎn)品解析客戶構(gòu)成與演變規(guī)律在理論依托的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格的遵循市場(chǎng)、客戶的研究結(jié)論和規(guī)律，并利用其對(duì)戰(zhàn)略的制訂提供出客觀的指導(dǎo)性方向。產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，戶型面積供應(yīng)趨同創(chuàng)新產(chǎn)品剛步入市場(chǎng)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)挖掘空間大在同質(zhì)化市場(chǎng)下贏得競(jìng)爭(zhēng)把握客戶構(gòu)成及演變規(guī)律，在整體戰(zhàn)略中遵循其演變購(gòu)房需求平穩(wěn)，市場(chǎng)供應(yīng)充足，后期供應(yīng)量大移民型客戶——鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及外地置業(yè)回家置業(yè)者；產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)型居民老城區(qū)外溢客戶——個(gè)體戶，泛公務(wù)員群老城區(qū)外溢年輕客戶。項(xiàng)目戰(zhàn)略市場(chǎng)特征與變化趨勢(shì)研判，城市競(jìng)爭(zhēng)分析，客戶構(gòu)成與演變規(guī)律把握21綜合所有元素的SWOT分析，交叉結(jié)論為整體發(fā)展戰(zhàn)略提供最終成型基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）未來城東中心區(qū)緊鄰體育館周邊一定的教育資源無強(qiáng)勢(shì)景觀資源高土地成本高容積率決定了高層物業(yè)為主機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)城市未來發(fā)展方向，前期項(xiàng)目對(duì)區(qū)域訴求，帶來區(qū)域認(rèn)知度提升城市化進(jìn)程逐步加快，市場(chǎng)容量穩(wěn)定產(chǎn)品細(xì)節(jié)發(fā)展空間大充分挖掘區(qū)域城市核心價(jià)值，以精品形象綜合社區(qū)建立價(jià)值體系，吸引人口導(dǎo)入利用產(chǎn)品的打造來迎合客戶的居住和生活需求，捕捉進(jìn)城及產(chǎn)業(yè)客戶，增進(jìn)人氣；通過展示區(qū)最大限度展現(xiàn)項(xiàng)目的良好居住環(huán)境，增加客戶區(qū)域認(rèn)同度威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重市場(chǎng)容量有限項(xiàng)目周邊都待出讓土地，土地儲(chǔ)備量巨大，后期競(jìng)爭(zhēng)不可預(yù)見系統(tǒng)的走差異化的競(jìng)爭(zhēng)路線，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)挖掘、內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造，配套實(shí)行等方面下功夫，在性價(jià)比上作文章以差異化的原則在在產(chǎn)品方面避開同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的正面競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部能力外部因素項(xiàng)目戰(zhàn)略綜合所有元素的SWOT分析，交叉結(jié)論為整體發(fā)展戰(zhàn)略提供最終成22

依托區(qū)域城市未來價(jià)值，打造鄱陽(yáng)城東精品綜合社區(qū)，通過做足產(chǎn)品細(xì)節(jié)等產(chǎn)品系統(tǒng)差異化，建立項(xiàng)目精品品質(zhì)形象，提高性價(jià)比，滿足重點(diǎn)客群需求，建立項(xiàng)目鮮明形象。KeyWords：產(chǎn)品系統(tǒng)差異化、中高端品質(zhì)結(jié)合SWOT分析結(jié)論，得到整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目戰(zhàn)略依托區(qū)域城市未來價(jià)值，打造鄱陽(yáng)城東精品綜合社區(qū)23通過成功典型案例分析，尋找項(xiàng)目差異化產(chǎn)品發(fā)展路線——案例1：深圳鼎太風(fēng)華、合肥天目未來——通過戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，大量“偷面積”，實(shí)現(xiàn)銷售案例2：深圳陽(yáng)光棕櫚園——通過產(chǎn)品園林創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)快速銷售案例3：南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)

——通過材料技術(shù)創(chuàng)新，提升產(chǎn)品附加值，獲得穩(wěn)定去化案例4：廣州珠江帝景

——通過高檔配套設(shè)施標(biāo)定檔次，獲取市場(chǎng)認(rèn)同鼎太風(fēng)華紅樹西岸朗詩(shī)國(guó)際珠江帝景項(xiàng)目戰(zhàn)略通過成功典型案例分析，尋找項(xiàng)目差異化產(chǎn)品發(fā)展路線——案例1：24大露臺(tái)偷面積步入式凸窗偷面積在設(shè)計(jì)手法上，采取大量偷面積手法，通過大露臺(tái)、步入式凸窗、入戶花園等，使戶型使用率超過100%，給實(shí)戶看得見，摸得著的實(shí)惠因提高了使用率，從而提高價(jià)值深圳鼎太風(fēng)華通過大量偷面積手法，使使用率平均達(dá)到115%，銷售價(jià)格比周邊樓盤高出2000元/平米左右案例1：鼎太風(fēng)華項(xiàng)目戰(zhàn)略通過戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，大量“偷面積”，提升價(jià)值大露臺(tái)偷面積步入式凸窗偷面積在設(shè)計(jì)手法上，采取大量偷面積手法25案例1：天目·未來：產(chǎn)品特點(diǎn)：立面追求簡(jiǎn)潔、質(zhì)感、時(shí)尚，造型多變使建筑本身演變成風(fēng)景，在戶型上，合肥率先做到了戶戶擁有空中庭院/入戶花園，率先引進(jìn)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，率先讓凸窗落地，通過送面積的營(yíng)銷手段吸引了眾多購(gòu)房客戶的高度關(guān)注步入式凸窗偷面積空中庭院偷面積奇偶層露臺(tái)項(xiàng)目戰(zhàn)略以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心及面積控制較為適中吸引著眾多購(gòu)房客戶的高度關(guān)注案例1：天目·未來：產(chǎn)品特點(diǎn)：立面追求簡(jiǎn)潔、質(zhì)感、時(shí)尚，造型26陽(yáng)光棕櫚園陽(yáng)光棕櫚園占地面積18.5萬平米，建筑面積35萬平米，由多層、小高層、中高層組成價(jià)格比周邊項(xiàng)目高1000元/平米案例2：陽(yáng)光棕櫚園項(xiàng)目戰(zhàn)略通過產(chǎn)品園林創(chuàng)新，創(chuàng)造高價(jià)值陽(yáng)光棕櫚園陽(yáng)光棕櫚園占地面積18.5萬平米，建筑面積35萬平27案例3：南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)：精裝修房；項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)采用新技術(shù)和節(jié)能環(huán)保方面的新技術(shù)，如全置換新風(fēng)系統(tǒng)，外墻、外窗、屋面、地下保溫隔熱系統(tǒng)，砼頂棚采暖制冷系統(tǒng)，防噪音系統(tǒng)，中央除塵、食物垃圾處理系統(tǒng)，以及地源熱泵系統(tǒng)等，打造健康，舒適，節(jié)能，環(huán)保的新一代功能性住宅。項(xiàng)目戰(zhàn)略產(chǎn)品創(chuàng)新＋技術(shù)創(chuàng)新，創(chuàng)造項(xiàng)目差異，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力案例3：南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)：精裝修房；項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)采用28案例4：珠江帝景通過頂級(jí)的公建配套標(biāo)定項(xiàng)目的檔次，符合目標(biāo)客戶彰顯身份的心理。精裝修公寓，塔樓均價(jià)9300元/平米，板樓均價(jià)11000元/平米，實(shí)現(xiàn)了明顯高于區(qū)域價(jià)格平臺(tái)的價(jià)值。2.5公里長(zhǎng)，10萬平米歐陸風(fēng)情商業(yè)街，五星級(jí)酒店會(huì)所，5A級(jí)寫字樓，星級(jí)酒店式商務(wù)公寓。通過高檔配套設(shè)施標(biāo)定檔次，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目戰(zhàn)略案例4：珠江帝景通過頂級(jí)的公建配套標(biāo)定項(xiàng)目的檔次，符合目標(biāo)客29結(jié)合本案所處的區(qū)域及項(xiàng)目屬性對(duì)差異化產(chǎn)品類型選擇

科技創(chuàng)新高檔次配套設(shè)施園林景觀產(chǎn)品創(chuàng)新主要特點(diǎn)常年橫溫環(huán)保節(jié)能地源熱泵精裝修建筑細(xì)節(jié)會(huì)所中央公園主題園林風(fēng)情園林N+1戶型入戶花園步入式凸窗/八角陽(yáng)臺(tái)典型案例朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)鋒尚公寓北京MOMA湯臣一品珠江帝景中信紅樹灣東?；▓@北京建SOHO北京星河灣金基藍(lán)鉆萬科金域藍(lán)灣北京CLASS價(jià)值感評(píng)價(jià)價(jià)值感很高需要長(zhǎng)時(shí)間教育市場(chǎng)前期需要長(zhǎng)時(shí)間建立產(chǎn)品信心價(jià)值感很強(qiáng)尊貴身份象征營(yíng)銷周期長(zhǎng)對(duì)開發(fā)商資金鏈要求高價(jià)值感比較高有天有地高貴、大氣價(jià)值感強(qiáng)易感知小康生活容易被客戶接納，客戶層面廣本案適合度高科技產(chǎn)品更需要長(zhǎng)時(shí)間的驗(yàn)證，相比其它創(chuàng)新產(chǎn)品，高科技運(yùn)作難度較大，成本高，尤其首次開發(fā)此產(chǎn)品企業(yè)；目前作為四線城市，鄱陽(yáng)市場(chǎng)以剛性需求為主，生活成本無疑加大；開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)商資金鏈要求高，對(duì)資源要求高，項(xiàng)目支撐力不足；市場(chǎng)購(gòu)買能力是難于支撐此類型項(xiàng)目，且與項(xiàng)目占位不相符市場(chǎng)景觀營(yíng)造較差，缺乏中心景觀及公共空間塑造；本案景觀塑造空間大；此類型產(chǎn)品創(chuàng)新可用此類型創(chuàng)新易操作，有利規(guī)避客戶抗性；此類產(chǎn)品可以為客戶帶來較大實(shí)惠，容易受客戶接納，有利于擴(kuò)大客戶層面；此類型創(chuàng)新產(chǎn)品可行項(xiàng)目戰(zhàn)略結(jié)合本案所處的區(qū)域及項(xiàng)目屬性對(duì)差異化產(chǎn)品類型選擇科技創(chuàng)新30項(xiàng)目差異化開發(fā)模式的構(gòu)思——通過產(chǎn)品品質(zhì)提升項(xiàng)目形象，通過總價(jià)及面積控制，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速去化在居住功能上滿足迎合客戶的需求，通過贈(zèng)送完整的功能空間，實(shí)現(xiàn)總價(jià)及面積控制，增強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力

引入部分產(chǎn)品創(chuàng)新元素，提高產(chǎn)品品質(zhì)、精心打造景觀體系，改變社區(qū)形態(tài)與居住品質(zhì)，增加產(chǎn)品魅力點(diǎn)

注重社區(qū)品質(zhì)，除建筑立面和景觀塑造方面，還應(yīng)考慮差異化的塑造以精致二房、三房為主力通過總價(jià)及面積控制，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速去化底層聯(lián)排化/落地景觀窗/可拆卸式凸窗在充分挖掘景觀資源的同時(shí)也努力提升戶型舒適度以特色的立面及項(xiàng)目園林景觀塑造，加強(qiáng)項(xiàng)目前期產(chǎn)品樣板段展示項(xiàng)目戰(zhàn)略項(xiàng)目差異化開發(fā)模式的構(gòu)思——通過產(chǎn)品品質(zhì)提升項(xiàng)目形象，通過總31基于項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，誰會(huì)成為我們的忠實(shí)客群，我有何種形象及產(chǎn)品打動(dòng)他們？【項(xiàng)目定位】帶著思考，我們回歸市場(chǎng)PART4——基于項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，誰會(huì)成為我們的忠實(shí)客群，我有何種形象及產(chǎn)品32綜合所有元素的SWOT分析，交叉結(jié)論為整體發(fā)展戰(zhàn)略提供最終成型基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）未來城東中心區(qū)緊鄰體育館周邊一定的教育資源無強(qiáng)勢(shì)景觀資源高土地成本高容積率決定了高層物業(yè)為主機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)城市未來發(fā)展方向，前期項(xiàng)目對(duì)區(qū)域訴求，帶來區(qū)域認(rèn)知度提升城市化進(jìn)程逐步加快，市場(chǎng)容量穩(wěn)定產(chǎn)品細(xì)節(jié)發(fā)展空間大充分挖掘區(qū)域城市核心價(jià)值，以精品形象綜合社區(qū)建立價(jià)值體系，吸引人口導(dǎo)入利用產(chǎn)品的打造來迎合客戶的居住和生活需求，捕捉進(jìn)城及產(chǎn)業(yè)客戶，增進(jìn)人氣；通過展示區(qū)最大限度展現(xiàn)項(xiàng)目的良好居住環(huán)境，增加客戶區(qū)域認(rèn)同度威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重市場(chǎng)容量有限項(xiàng)目周邊都待出讓土地，土地儲(chǔ)備量巨大，后期競(jìng)爭(zhēng)不可預(yù)見系統(tǒng)的走差異化的競(jìng)爭(zhēng)路線，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)挖掘、內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造，配套實(shí)行等方面下功夫，在性價(jià)比上作文章以差異化的原則在在產(chǎn)品方面避開同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的正面競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部能力外部因素項(xiàng)目戰(zhàn)略綜合所有元素的SWOT分析，交叉結(jié)論為整體發(fā)展戰(zhàn)略提供最終成33市場(chǎng)背景房地產(chǎn)市場(chǎng)剛步入發(fā)展階段；總?cè)丝诨鶖?shù)大，城市化率較低，城市化空間大；產(chǎn)品可塑空間大市場(chǎng)以剛性需求為主。項(xiàng)目自身情況城市資源及景觀資源一般，容積率偏高的小型綜合項(xiàng)目城市重點(diǎn)發(fā)展方向客戶情況以自住型客戶為主，投資型客戶尚未得到挖掘，自住型客戶來源城市移民及老城區(qū)外溢客戶；客戶定位的核心問題核心客戶是誰？對(duì)客戶來源區(qū)域進(jìn)行細(xì)分研究，找到市場(chǎng)機(jī)會(huì)，抓住能實(shí)現(xiàn)最大機(jī)會(huì)的客戶?？蛻羧绾窝葑?？隨著城市發(fā)展演變，帶來項(xiàng)目區(qū)域地位的改變，城市進(jìn)一步發(fā)展，使客戶發(fā)生何種演變？鄱陽(yáng)縣面對(duì)城市化發(fā)展過程中，項(xiàng)目面臨的客戶定位問題是什么？客群定位市場(chǎng)背景房地產(chǎn)市場(chǎng)剛步入發(fā)展階段；項(xiàng)目自身情況城市資源及景觀34城市化移民是區(qū)域人口導(dǎo)入的最主要來源，老城區(qū)外溢客戶是人口導(dǎo)入的輔助來源類型分布置業(yè)動(dòng)機(jī)城市化移民鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地工作回家置業(yè)者城市化驅(qū)動(dòng)，在市區(qū)擁有屬于自己的住房；方便自己或子女工作，為子女讀書的需要私營(yíng)業(yè)主老城區(qū)商業(yè)街道鎮(zhèn)政府進(jìn)駐，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍的拉動(dòng)，吸引一批私營(yíng)業(yè)主進(jìn)駐，方便于經(jīng)營(yíng)就近購(gòu)房公務(wù)員/泛公務(wù)員政府機(jī)關(guān)工作單位變換，交通便利，看重區(qū)域前景，靠近工作地點(diǎn)事業(yè)單位職員學(xué)校/銀行/郵局/醫(yī)院區(qū)域前景+工作便利+結(jié)婚用房城市化驅(qū)動(dòng)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的主要置業(yè)動(dòng)機(jī)，剛性需求是潛在客戶的主要特征；價(jià)格剪刀差將是老城區(qū)客戶置業(yè)重要驅(qū)動(dòng)因素；交通、配套及片區(qū)成熟度延長(zhǎng)了其入住時(shí)間；片區(qū)發(fā)展情況決定了其在新城區(qū)置業(yè)的決心?？腿憾ㄎ怀鞘谢泼袷菂^(qū)域人口導(dǎo)入的最主要來源，老城區(qū)外溢客戶是人口導(dǎo)35公務(wù)員泛公務(wù)員群體老城外溢與私營(yíng)業(yè)主市場(chǎng)可抓取的客戶主抓客戶構(gòu)成——鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體/外地工作回家置業(yè)者，老城換房居民與私營(yíng)業(yè)主，公務(wù)員/泛公務(wù)員群體客群定位鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體與外地工作回家置業(yè)公務(wù)員老城外溢市場(chǎng)可抓取的客戶主抓客戶構(gòu)成——鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體/外地36項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置客層區(qū)域構(gòu)成桃花源記東秋棠湖（球場(chǎng)湖）畔饒豐鎮(zhèn)：5%；蓮湖鄉(xiāng)5%；三廟前鄉(xiāng)10%；昌洲鄉(xiāng)：10%；其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)20%；城區(qū)：40%；其他：10%湖城領(lǐng)秀濱州路鄱陽(yáng)二中對(duì)面姜夔公園旁雙港鎮(zhèn)：25%；連湖鎮(zhèn)：20%；城區(qū)：45%；其他周邊鎮(zhèn)區(qū)：10%文苑家園鄱陽(yáng)縣城北湖城學(xué)校后門對(duì)面蓮湖鄉(xiāng)15%；三廟前鄉(xiāng)10%；其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)20%；城區(qū)：55%芝山美林姜夔公園旁雙港鎮(zhèn)：15%；連湖鎮(zhèn)：10%；城區(qū)：65%；其他周邊鎮(zhèn)區(qū)：10%聚賢空間湖城大道與洪邁大道交叉口饒豐鎮(zhèn)：15%；三廟前鄉(xiāng)15%；昌洲鄉(xiāng)：20%；城區(qū)：35%；其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)15%；客戶區(qū)域構(gòu)成通過市場(chǎng)調(diào)研，目前鄱陽(yáng)重點(diǎn)項(xiàng)目，主要的客戶來源除了以本地客戶主導(dǎo)外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶比例也相當(dāng)高，總比例甚至超過本地客戶。區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶來源比例相當(dāng)高，說明本區(qū)域?qū)χ苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)有較大的市場(chǎng)吸附力。住宅客戶定位鄱陽(yáng)重點(diǎn)項(xiàng)目客戶區(qū)域構(gòu)成項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置客層區(qū)域構(gòu)成桃花源記東秋棠湖（球場(chǎng)湖）畔饒37客戶群特征關(guān)注因素需求產(chǎn)品與本項(xiàng)目的契合度本地原住民1）、習(xí)慣了在周邊生活，對(duì)周邊環(huán)境十分熟悉；2）、家庭人數(shù)約4-6人，文化層次較低，經(jīng)濟(jì)能力較為穩(wěn)定3）、對(duì)自已所居住的區(qū)域有一定的熟悉以及親切感；4）、為更換更好的生活環(huán)境且能方便打理自已的物業(yè)需要，故會(huì)就近購(gòu)房。產(chǎn)品：由于自身原居住環(huán)境（衛(wèi)生、園林、綠化）方面較缺乏，所以在選擇購(gòu)房時(shí)對(duì)園林及綠化方面的要求較高。配套：希望擁有便利購(gòu)物商場(chǎng)、醫(yī)療服務(wù)、教育設(shè)施等等；但交通配套的要求并不強(qiáng)。價(jià)格：總價(jià)承受能力有限。其它：接受信息的渠道較為狹窄，購(gòu)房信息大多來源于周邊路牌、廣告牌及親友間的相互轉(zhuǎn)告，同時(shí)會(huì)出現(xiàn)跟風(fēng)購(gòu)房的現(xiàn)象。高層住宅（二房、三房、四房）高周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民1）、看好區(qū)域的發(fā)展前景，努力將自己的企業(yè)做大做強(qiáng)。打拼的過程中希望自己在這里能有個(gè)體面的居所。2）、作為鄉(xiāng)下進(jìn)城置業(yè)者，雖擁有財(cái)富不多，卻向往城市的便捷生活。3）、購(gòu)房欲望比較強(qiáng)烈產(chǎn)品：注重物業(yè)的實(shí)用性，期望在總價(jià)相當(dāng)?shù)那闆r下，追求多房間。配套：此類客戶對(duì)子女教育成長(zhǎng)要求較高，周邊的學(xué)校資源能充分滿足他們的需求。價(jià)格：價(jià)格承受能力較弱，傾向性價(jià)比較高的產(chǎn)品。高層住宅（二房、三房）高住宅客戶定位客群特征與置業(yè)關(guān)注因素分析客戶群特征關(guān)注因素需求產(chǎn)品與本項(xiàng)目的契合度本地原住民1）、習(xí)38客戶群特征關(guān)注因素需求產(chǎn)品與本項(xiàng)目的契合度本地私營(yíng)企業(yè)主/個(gè)體戶1）、年齡在30-50歲之間；2）、文化層次較低，主要經(jīng)濟(jì)來源于生意盈利；3）、此類客戶群收入較為穩(wěn)定，由于在周邊做生意故有就近購(gòu)房的需要。產(chǎn)品：對(duì)產(chǎn)品整體質(zhì)素不高，但要求戶型方正實(shí)用，環(huán)境舒適。配套：要求周邊配套齊全，交通便利，整體商業(yè)氣氛活躍發(fā)達(dá)。價(jià)格：價(jià)格承受能力較強(qiáng)，決定果斷，只要是看重的物業(yè)就會(huì)購(gòu)買，對(duì)價(jià)格并不是太關(guān)注。其它：注重一定的保值、升值潛力，希望有較高的租金回報(bào)率。寄望下一代，對(duì)教育配套要求較高。具有較強(qiáng)攀比心理。高層住宅（三房、四房）中等政府公務(wù)員、教師等1）、年齡在35-50歲之間；2）、文化層次較高3）、除正常的工薪收入外，擁有灰色收入，有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，大部分是二次以上置業(yè)。4）、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，但對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)較為謹(jǐn)慎，表現(xiàn)低調(diào)。產(chǎn)品：對(duì)產(chǎn)品整體質(zhì)素要求高，對(duì)社區(qū)的園林、建筑、物管以及品牌等要求較高，配套：追求享受生活，要求項(xiàng)目會(huì)所以及周邊生活配套齊全，對(duì)交通配套的要求較強(qiáng)烈。價(jià)格：價(jià)格承受能力強(qiáng)，但購(gòu)房考慮周期較長(zhǎng)，會(huì)綜合比對(duì)，屬于穩(wěn)重型。高層住宅（三房、四房）中低住宅客戶定位客群特征與置業(yè)關(guān)注因素分析客戶群特征關(guān)注因素需求產(chǎn)品與本項(xiàng)目的契合度本地私營(yíng)企業(yè)主/個(gè)39時(shí)間軸項(xiàng)目與區(qū)域建設(shè)的推進(jìn)自住投資投資自住自住投資自住項(xiàng)目客戶屬性演變項(xiàng)目啟動(dòng)之初，外圍客戶對(duì)區(qū)域?qū)?xiàng)目認(rèn)知度還不是很高的情況下，本區(qū)域客戶仍將是項(xiàng)目主要的客源，置業(yè)目的多為自住隨著區(qū)域的發(fā)展建設(shè)，區(qū)域的資源優(yōu)勢(shì)將逐步體現(xiàn)，同時(shí)，可通過前期的宣傳與推廣，區(qū)域未來的發(fā)展也會(huì)逐漸被外界所認(rèn)知，在這樣的情況下，客源群會(huì)逐漸外括，上海等外區(qū)域的客戶比重會(huì)增加，同時(shí)，客戶購(gòu)買的目的也不僅僅是自住或投資，休閑度假的比重會(huì)提升。項(xiàng)目的品牌效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)，區(qū)域建設(shè)也見成效，無論是自住還是投資，項(xiàng)目都可以成為客戶的第一選擇。隨著時(shí)間的發(fā)展，項(xiàng)目的不斷推進(jìn)以及區(qū)域規(guī)劃的逐漸體現(xiàn)，項(xiàng)目的客戶屬性也是隨之而變化，客群吸引將是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化的過程。前期會(huì)更多的吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，區(qū)域原住民的自住客、隨著城市發(fā)展市內(nèi)的客源可被深度挖掘，豐滿客戶群。住宅客戶定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶演變分析時(shí)間軸項(xiàng)目與區(qū)域建設(shè)的推進(jìn)自住投資投資自住自住項(xiàng)目客戶屬性演40

核心客源區(qū)域：結(jié)合前面的客戶研究，我們將其區(qū)域定義為：前期以區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為核心后期輻射整個(gè)鄱陽(yáng)縣城面向鄱陽(yáng)城市新貴階層住宅客戶定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶最終定位核心客源區(qū)域：住宅客戶定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶最終定位41項(xiàng)目賣給誰？

適中的區(qū)位完善的戶型適中的價(jià)格品質(zhì)化社區(qū)離市中心區(qū)不太遠(yuǎn)滿足家庭功能需求總價(jià)控制比較合理享受當(dāng)代社區(qū)生活生活成本不高家庭人口不少總價(jià)承受力弱品質(zhì)生活享受以適中的區(qū)位、較為完善的戶型、適中的價(jià)格……滿足渴望擁有城市里的獨(dú)立“家”的青年人和年輕的家庭新勢(shì)力市場(chǎng)空白點(diǎn)客群定位項(xiàng)目賣給誰？適中的區(qū)位離市中心區(qū)不太遠(yuǎn)生活成本不高以適中的42城市新勢(shì)力，鄱陽(yáng)城市品質(zhì)生活見證者根據(jù)上述分析，我們將本項(xiàng)目客戶群定位于：包括三類客戶：核心客戶重要客戶1重要客戶2鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體與外地工作回家置業(yè)者泛公務(wù)員群體鄱陽(yáng)老城換房居民與私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目初期我們的核心客戶為鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體/外地工作回家置業(yè)者客群定位所以他們需要——他們需要與城市保持較近距離他們需要社區(qū)形象可以體現(xiàn)身份，而內(nèi)涵又有他們想要的平和他們希望能實(shí)現(xiàn)有品位的生活，但又必須實(shí)惠向往都市，而又期望安逸追求品位，而又注重實(shí)惠渴望新變化，而又保持原有的平和他們是這樣的人群城市新勢(shì)力，根據(jù)上述分析，我們將本項(xiàng)目客戶群定位于：包括三類43——他們希望生活可以更講求品味，所以對(duì)新鮮事物總是可以接受，但又不愿支付過高——向往享受城市感較強(qiáng)的生活，但節(jié)奏又不可太快，強(qiáng)調(diào)自主選擇——他們重視家庭生活，喜歡相對(duì)安逸，輕松，不刻意的生活方式——他們個(gè)性不強(qiáng)，平和而中庸，對(duì)工作和生活的選擇不會(huì)太刻意，隨遇而安品味追求心理品性——他們希望生活可以更講求品味，所以對(duì)新鮮事物總是可以接受，44他們追求一種理想的人居模式，既能享受都市所帶來的便捷又能享受體育公園居所帶來的和諧他們追求一種理想的人居模式，既能享受都市所帶來的便捷又能享受45他們不一定眼界開闊，閱歷豐富，但對(duì)品質(zhì)同樣有自己的追求他們不一定眼界開闊，閱歷豐富，但對(duì)品質(zhì)同樣有自己的追求46他們追求獨(dú)特的居住體驗(yàn)，輕松愉悅的居住氛圍他們追求獨(dú)特的居住體驗(yàn)，輕松愉悅的居住氛圍47他們渴望擁有一個(gè)理想家園而，本項(xiàng)目未來的業(yè)主在鄱陽(yáng)必然是被羨慕的……而我們現(xiàn)在所要做的就是為他們——在鄱陽(yáng)，打造一種被向往的城市品質(zhì)生活！他們渴望擁有一個(gè)理想家園而，在鄱陽(yáng)，48項(xiàng)目屬性界定：我們是什么？

——城東中心區(qū)，小型精品復(fù)合社區(qū)周邊一定的教育資源緊鄰體育館項(xiàng)目屬性未來城東中心區(qū)小型復(fù)合型社區(qū)項(xiàng)目屬性界定：我們是什么？

——城東中心區(qū)，小型精品復(fù)合社區(qū)49城東品質(zhì)居所當(dāng)代新勢(shì)力之家的最佳生活解決方案——倬爾不凡的產(chǎn)品，坡地式園林建筑，復(fù)合多元的社區(qū)項(xiàng)目整體定位：我們做什么？城東品質(zhì)居所——倬爾不凡的產(chǎn)品，坡地式園林建筑，復(fù)合多元的社5051品質(zhì)示范在這里，體驗(yàn)品質(zhì)生活，感受理想人生……51品質(zhì)示范在這里，體驗(yàn)品質(zhì)生活，感受理想人生……5152在這里，提供一個(gè)幸福的港灣，實(shí)現(xiàn)對(duì)美好居家生活的向往……宜居風(fēng)范美好舒適幸福52在這里，提供一個(gè)幸福的港灣，實(shí)現(xiàn)對(duì)美好居家生活的向往……52Special&Space自然生態(tài)的綠色園景，異域的人文小品、窗臺(tái)上的花都述說著生活情趣，仿佛又徜徉在南歐的怡人小鎮(zhèn)里……別樣的社區(qū)園林，體驗(yàn)異域風(fēng)情在這里，擁有Special&Space自然生態(tài)的綠色園景，異域的人文53Spanish明快、質(zhì)樸、純粹，每一個(gè)細(xì)節(jié)都閃耀著藝術(shù)的光彩，它們是房子，但更是藝術(shù)品……純粹的異域建筑，體現(xiàn)國(guó)際品質(zhì)在這里，擁有Spanish明快、質(zhì)樸、純粹，每一個(gè)細(xì)節(jié)都閃耀著藝術(shù)的光54Sun&Sky&Space自在的空間，質(zhì)樸的浪漫，完全不需要強(qiáng)調(diào)哪一種生活方式，只是想回歸自己的本心，活得不再拘束……軟性生活主題，盡顯休閑韻味在這里，擁有Sun&Sky&Space自在的空間，質(zhì)樸的浪漫，完55Children&Education給予孩子更好的教育和成長(zhǎng)空間，讓孩子永遠(yuǎn)比別人早一步……親近學(xué)校，成就孩子成長(zhǎng)夢(mèng)想在這里，擁有Children&Education給予孩子更好的教育56HomeService

細(xì)節(jié)的服務(wù)，安全、人性化，尊貴與溫馨在這里相融合……貼心細(xì)節(jié)服務(wù)，尊貴溫馨體驗(yàn)在這里，擁有HomeService細(xì)節(jié)的服務(wù)，安全、人性化，尊貴與溫57基于項(xiàng)目定位，本案物業(yè)發(fā)展方向及建議【物業(yè)發(fā)展建議】【戶型配比建議】【物業(yè)排布方案】PART5——【商業(yè)發(fā)展建議】基于項(xiàng)目定位，本案物業(yè)發(fā)展方向及建議【物業(yè)發(fā)展建議】【戶型配58概念核心：高層，兩梯四戶，面積76、98㎡基本面：寬板，南北通透，陽(yáng)光燦爛，全明設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分離，采光面觀景面開闊舒適面：北面入戶大花園，南向大陽(yáng)臺(tái)，大客廳，大主臥，雙衛(wèi)，南向雙臥室精致面：不浪費(fèi)面積，也不吝嗇面積，每一寸都是經(jīng)過精密的測(cè)算。精神面：雖然是兩梯四戶品字型布局，鄰里沒有干擾，私密性極佳。陽(yáng)光候梯廳，入戶大花園、觀景餐廳……，大宅的因素，這里不缺乏！怎么把小面積住宅的居住品質(zhì)發(fā)揮到極致？不要太抽象，看圖說話：產(chǎn)品突圍策略概念核心：基本面：寬板，南北通透，陽(yáng)光燦爛，全明設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分59戶型的精細(xì)化打造，成就產(chǎn)品的差異化試問鄱陽(yáng)：有面積76㎡卻帯8㎡入戶花園的高層兩房？有面積97㎡卻帯10㎡入戶花園的高層三房?jī)尚l(wèi)？贈(zèng)送凸窗（飄窗）面積4.7㎡，陽(yáng)臺(tái)面積3㎡贈(zèng)送凸窗（飄窗）面積7.4㎡，陽(yáng)臺(tái)面積10㎡怎么合理偷面積，這是關(guān)鍵！合理的贈(zèng)送面積產(chǎn)品突圍策略戶型的精細(xì)化打造，成就產(chǎn)品的差異化贈(zèng)送凸窗（飄窗）面積4.760端頭戶型，可以布置小三房，通過不同戶型的靈活組合，達(dá)到理想的戶型配比。與傳統(tǒng)品字型平面不同，后端戶型，無遮無擋視野開闊合理處理開窗位置，保證私密性怎么組合才能揚(yáng)長(zhǎng)避短？在戶型配比表格里，確定的主力戶型是在80～105之間，上述戶型是一個(gè)靈活的戶型布置，假如偷面積無法實(shí)現(xiàn)，那么戶型面積剛好80～110之間，如果可以偷部分面積，同樣的使用面積，更低的總價(jià)，何樂而不為？這種戶型只是傳遞一種設(shè)計(jì)理念！產(chǎn)品突圍策略端頭戶型，可以布置小三房，通過不同戶型的靈活組合，達(dá)到理想的61精致三房產(chǎn)品突圍策略精致三房產(chǎn)品突圍策略62樓王布局示意主臥南北通透，前后雙景，獨(dú)成體系南中庭，北花園，雙景客廳如需要，入戶花園可做為活動(dòng)室產(chǎn)品突圍策略樓王布局示意主臥南北通透，前后雙景，獨(dú)成體系南中庭，北花園，63底層及頂層處理樓層結(jié)構(gòu)：N-1層+N層頂層復(fù)式四層-……層標(biāo)準(zhǔn)層部分二層+三層躍層地下室+一層+二層底層類聯(lián)排

解決“頂天立地”戶型的銷售困難品質(zhì)增值點(diǎn)：聯(lián)排別墅形式植入高層帶電梯底層頂層TownHouse空間中間標(biāo)準(zhǔn)層B1+1+2F底THB1+1+2F底TH頂TH……F標(biāo)準(zhǔn)層5F標(biāo)準(zhǔn)層4F標(biāo)準(zhǔn)層部分二層+3F躍層產(chǎn)品突圍策略底層及頂層處理樓層結(jié)構(gòu)：解決“頂天立地”戶型的銷售困案例借鑒：成都弗萊明戈首層產(chǎn)品建議案例借鑒：成都弗萊明戈首層產(chǎn)品建議案例借鑒：成都弗萊明戈二躍三及標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品建議案例借鑒：成都弗萊明戈二躍三及標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品建議案例借鑒：成都弗萊明戈頂層產(chǎn)品建議案例借鑒：成都弗萊明戈頂層產(chǎn)品建議物業(yè)排布方案物業(yè)排布方案68商業(yè)規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃要求：用地面積：18566.40㎡容積率：3.2建筑密度：42%（7797.89㎡總基底面積）商業(yè)總建筑面積：11882.5㎡住宅總建筑面積：47529.98㎡總建筑面積：59412.48㎡一級(jí)臨街展示面方案一建筑退距后，沿街商業(yè)滿鋪，最大臨街展示面價(jià)值。滿鋪，2F商鋪，總建面10360.未滿經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求：最大化沿街商業(yè)價(jià)值最大化沿街展示效果方案二方案一優(yōu)化：臨街角處，優(yōu)化其項(xiàng)目形象和展示效果。設(shè)置3F商業(yè)小盒子?？偨?2200平方米，滿足經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。優(yōu)化：壓縮沿街商鋪至1F，設(shè)置8F公寓總建面12056.4平方米，滿足經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。商業(yè)盒子：3885㎡公寓：3964㎡商業(yè)規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃要求：一級(jí)臨街展示面方案一建筑退距后，沿69住宅規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃要求：住宅總建筑面積：47529.98㎡住宅1區(qū)住宅2區(qū)要求：滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅間距，日照時(shí)長(zhǎng)，消防要求。為滿足生活需求，通風(fēng)，日照環(huán)境佳，最大化外部景觀資源利用。環(huán)境條件：地塊狹長(zhǎng)，不規(guī)整。中間部分退距后將地塊攔腰截?cái)唷?.2容積率，可靈活轉(zhuǎn)換度受限。物業(yè)類型：高層/超高層2T2：8190.84㎡2T3：19015.88㎡2T4：20216㎡合計(jì)：47422.72㎡+滿足住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，但無法滿足商業(yè)布局設(shè)計(jì)。住宅規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃要求：住宅1區(qū)住宅2區(qū)要求：環(huán)境條件：270整體規(guī)劃分析以商業(yè)布局設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)環(huán)境。方案二方案一++方案一方案二在滿足項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃要求的情況下，我們是否還有突破？商業(yè)總建筑面積：12056.4㎡住宅總建筑面積：47273.3㎡總建筑面積：59329.7㎡商業(yè)總建筑面積：12200㎡住宅總建筑面積：47273.3㎡總建筑面積：59473.3㎡整體規(guī)劃分析以商業(yè)布局設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)環(huán)境。方案二方案一++方案一71雙首層概念示意圖住宅首層二層泛首層引入坡道突破思路分析本項(xiàng)目若采用此種手法會(huì)帶來什么？除去商業(yè)基底。其他紅線內(nèi)用地抬高4.5米。部分切割增加商業(yè)營(yíng)業(yè)面積，剩余部分可作為地下停車位使用。項(xiàng)目南向形狀不規(guī)整，齊利用價(jià)值太低。雙首層概念示意圖住宅首層二層泛首層引入坡道突破思路分析本項(xiàng)目72突破思路分析抬高部分地塊，使其與沿街商業(yè)銜接。擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，也可在后期使用靈活切割。優(yōu)化空間規(guī)整性。提高使用率和實(shí)用性。成本提高。方案一方案二優(yōu)化后：方案一方案二最終概念稿：突破思路分析抬高部分地塊，使其與沿街商業(yè)銜接。擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，73突破思路分析方案一最終概念稿：突破思路分析方案一最終概念稿：74突破思路分析最終概念稿：方案二突破思路分析最終概念稿：方案二75商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展建議

商業(yè)模式選擇商業(yè)發(fā)展策略研判商業(yè)排布及業(yè)態(tài)落位次主力店業(yè)態(tài)選擇商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展建議商業(yè)模式選擇76附有娛樂性專業(yè)化市場(chǎng)品種單一簡(jiǎn)單滿足購(gòu)物需求以購(gòu)物為主一站式購(gòu)物需求娛樂中心工廠直銷中心鄰里中心生活時(shí)尚中心地區(qū)購(gòu)物中心能量中心超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心城市購(gòu)物中心購(gòu)物公園商業(yè)產(chǎn)品定位篩選適合本案的商業(yè)模式附有娛樂性專業(yè)化市場(chǎng)簡(jiǎn)單滿足購(gòu)物需求以購(gòu)物為主娛樂工廠直銷中77城市購(gòu)物中心超級(jí)地區(qū)中心地區(qū)中心鄰里中心購(gòu)物公園大型量販購(gòu)物中心生活時(shí)尚中心直銷中心娛樂中心專業(yè)中心地址城市中心區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合處郊區(qū)地區(qū)中心位置地區(qū)中心區(qū)域居民區(qū)附近郊區(qū)新區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合處中高檔居住區(qū)郊區(qū)適應(yīng)性較廣適應(yīng)性較廣交通城市主干道城市主干道/高速出口區(qū)域中心主干道旁社區(qū)主干道旁城市主干道/高速出口城市主干道/高速出口區(qū)域/社區(qū)交通干道城市主干道/高速出口城市/區(qū)域主干道旁適應(yīng)性較廣面積6-10萬平米超過8萬平米5-8萬平米0.5-4萬平米超過10萬平米4-10萬平米1.5-5萬平米0.5-4萬平米0.5-4萬平米市區(qū)0.4-2萬郊區(qū)4-8商圈可覆蓋40公里可覆蓋30公里以上可覆蓋10公里可覆蓋3公里可覆蓋50公里以上可覆蓋30公里以上可覆蓋3公里可覆蓋30公里可覆蓋40公里以上可覆蓋30公里以上商業(yè)產(chǎn)品定位各種商業(yè)模式的基本條件城市購(gòu)物中心超級(jí)地區(qū)中心地區(qū)中心鄰里中心購(gòu)物公園大型量販購(gòu)物78適合本案的商業(yè)模式一、項(xiàng)目面積三、項(xiàng)目交通二、項(xiàng)目位置四、商圈輻射通過項(xiàng)目的面積、地點(diǎn)、交通、商圈條件四個(gè)方面，來推導(dǎo)本項(xiàng)目與那些商業(yè)模式匹配性較高商業(yè)產(chǎn)品定位通過四大條件篩選合適的商業(yè)模式適合本案的商業(yè)模式一、三、二、四、通過項(xiàng)目的面積、地點(diǎn)、交通79總用地27.88畝（合1.86萬㎡），容積率3.2，總建筑面積5.94萬方，其中商業(yè)面積約20%；商業(yè)面積為約12000平方米本案篩選商業(yè)模式一、項(xiàng)目面積條件：商業(yè)面積為約12000平方米總用地27.88畝（合1.86萬㎡），容積率3.2，總建筑面80項(xiàng)目位于城東新區(qū)核心位置，城市未來發(fā)展方向，區(qū)域未來行政辦公、綠色生態(tài)、生活休閑屬性較強(qiáng)；未來將成為交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、景色宜人區(qū)域。老城區(qū)城東新區(qū)城北區(qū)湖城大橋鄱陽(yáng)大橋東湖大道體育公園縣政府規(guī)劃鎮(zhèn)政府篩選商業(yè)模式二、項(xiàng)目位置條件：位于城市新區(qū)，未來發(fā)展方向項(xiàng)目位于城東新區(qū)核心位置，城市未來發(fā)展方向，區(qū)域未來行政辦公81洪邁大道湖城大道東湖大道本案項(xiàng)目位于湖城大道與洪邁大道交叉口，區(qū)域中心主干道旁，距離高速入口不遠(yuǎn)；交通條件非常優(yōu)越。篩選商業(yè)模式三、項(xiàng)目交通條件：位于區(qū)域中心主干道旁洪邁大道湖城大道東湖大道本案項(xiàng)目位于湖城大道與洪邁大道交叉口82城東新區(qū)城北新區(qū)本案東湖項(xiàng)目距離最近的大型商業(yè)項(xiàng)目豐耀名城直線距離約2公里；項(xiàng)目所處城東新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目眾多，存在一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，可通過對(duì)商業(yè)環(huán)境及業(yè)態(tài)的規(guī)劃來加強(qiáng)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。篩選商業(yè)模式四、項(xiàng)目商圈條件：位于城東新區(qū)生活中心區(qū)域內(nèi)城東新區(qū)城北新區(qū)本案東湖項(xiàng)目距離最近的大型商業(yè)項(xiàng)目豐耀名城直83城市購(gòu)物中心超級(jí)地區(qū)中心地區(qū)中心鄰里中心購(gòu)物公園大型量販購(gòu)物中心生活時(shí)尚中心娛樂中心專業(yè)中心本項(xiàng)目的面積條件位置條件交通條件商圈條件鄰里中心生活時(shí)尚中心條件本項(xiàng)目鄰里中心生活時(shí)尚中心地址城東新區(qū)生活圈居民區(qū)附近中高端居住區(qū)交通湖城大道與洪邁大道交叉口社區(qū)主干道旁區(qū)域/社區(qū)交通干道面積12000平方米0.5-4萬平米1.5-5萬平米商圈核心覆蓋區(qū)域3公里左右可覆蓋3公里可覆蓋3公里篩選商業(yè)模式尚美佳觀點(diǎn)：鄰里中心/生活時(shí)尚中心城市購(gòu)物中心本項(xiàng)目的鄰里中心生活時(shí)尚中心條件本項(xiàng)目鄰里中心生84商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展建議

商業(yè)模式選擇商業(yè)發(fā)展策略研判商業(yè)排布及業(yè)態(tài)落位次主力店業(yè)態(tài)選擇商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展建議商業(yè)模式選擇85商業(yè)發(fā)展策略研判沿街商業(yè)+公寓純沿街商業(yè)次級(jí)主力店+沿街商業(yè)123大量沿街商鋪利用分割銷售，次主力店前期可以作為售樓處使用，后期可整體運(yùn)營(yíng)或分割銷售，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換能力強(qiáng)，易于生存。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)主力店面積過小，對(duì)于大型商超入駐物業(yè)條件不足，但可滿足一般中小型商家使用需求。物業(yè)類型多樣，產(chǎn)品線豐富，客戶選擇余地更大。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)公寓物業(yè)在鄱陽(yáng)市場(chǎng)的接受度較低，公寓物業(yè)的商業(yè)功能轉(zhuǎn)換性差，如果作為酒店以返祖模式銷售，后期運(yùn)營(yíng)成本巨大，與公司的開發(fā)目標(biāo)不符。大量沿街商鋪利于分割銷售，回籠資金速度較快。無特色型商業(yè)，商業(yè)整體調(diào)性不夠，無主力匯聚人流商業(yè)，不易產(chǎn)生商業(yè)氛圍。商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)發(fā)展策略研判商業(yè)發(fā)展策略研判沿街商業(yè)+公寓純沿街商業(yè)次級(jí)主力店+沿街商86次級(jí)主力店+沿街商業(yè)3大量沿街商鋪利用分割銷售，次主力店前期可以作為售樓處使用，后期可整體運(yùn)營(yíng)或分割銷售，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換能力強(qiáng)，易于生存。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)主力店面積過小，對(duì)于大型商超入駐物業(yè)條件不足，但可滿足一般中小型商家使用需求。

在地塊不規(guī)整，寬度不夠大型集中商業(yè)無法擺放；公寓產(chǎn)品市場(chǎng)接受度低，商業(yè)功能轉(zhuǎn)換能力弱的前提下；方案三次主力店+沿街商業(yè)的物業(yè)組合能很好的規(guī)避地形劣勢(shì)，小盒子的物業(yè)形態(tài)商業(yè)功能轉(zhuǎn)化能力強(qiáng)，前期可作為開盤后項(xiàng)目售樓處和集團(tuán)辦公場(chǎng)所，后期可自持或分割銷售，靈活穩(wěn)妥。思考商業(yè)產(chǎn)品定位尚美佳觀點(diǎn)——選擇方案三：次級(jí)主力店+沿街商業(yè)次級(jí)主力店+沿街商業(yè)3大量沿街商鋪利用分割銷售，次主力店前期87根據(jù)對(duì)地塊信息及特征的判定，我們加以將本案打造成為：城東活力購(gòu)物金街不以規(guī)模取勝，建立特色資源整合及服務(wù)的商業(yè)形象；利用對(duì)面體育公園的規(guī)劃利好，借勢(shì)聚賢空間商業(yè)規(guī)模發(fā)展本案商業(yè)。商業(yè)產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)地塊信息及特征的判定，我們加以將本案打造成為：不以規(guī)模88結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，可建立以下特色商業(yè)：1、商業(yè)打造宜結(jié)合體育公園的景觀優(yōu)勢(shì)建立“主題性景觀消費(fèi)”,成為去到體育公園娛樂休閑必經(jīng)站的作用；2、以繽紛多彩的生活體驗(yàn)滿足消費(fèi)人群的不同年齡/性別/時(shí)尚的多元生活情趣，從而實(shí)現(xiàn)“時(shí)間消費(fèi)”；3、將部分休閑、觀光平臺(tái)、餐飲設(shè)置在商業(yè)的頂樓，增加個(gè)性體驗(yàn)的樂趣度；4、休閑餐飲、高端商務(wù)宴請(qǐng)、商務(wù)快餐/茶餐、商務(wù)服務(wù)（如打印、噴繪）等等。商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)理念詮釋結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，可建立以下特色商業(yè)：商業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)理念89商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展建議

商業(yè)模式選擇商業(yè)發(fā)展策略研判商業(yè)排布及業(yè)態(tài)落位次主力店業(yè)態(tài)選擇商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展建議商業(yè)模式選擇90各項(xiàng)數(shù)據(jù)：商業(yè)總建筑面積：12200㎡住宅總建筑面積：47273.3㎡總建筑面積：59473.3㎡商業(yè)數(shù)據(jù)：商業(yè)盒子：3885㎡沿街商鋪：8315㎡商業(yè)產(chǎn)品定位排布意向——次主力店+沿街商鋪排布方式初步意向各項(xiàng)數(shù)據(jù)：商業(yè)產(chǎn)品定位排布意向——次主力店+沿街商鋪排布方式91沿街商業(yè)——全部切割銷售，回籠資金，保證集團(tuán)滾動(dòng)開發(fā)盒子商業(yè)前期：作為售樓處、集團(tuán)辦公使用后期：自持招商或分割銷售商業(yè)產(chǎn)品定位經(jīng)營(yíng)建議——沿街全部商鋪切割銷售，商業(yè)盒子前期可作為項(xiàng)目售樓部辦公使用后期可自持或切割銷售。沿街商業(yè)——全部切割銷售，回籠資金，保證集團(tuán)滾動(dòng)開發(fā)盒子商業(yè)92由于沿街商業(yè)均切割銷售，商業(yè)業(yè)態(tài)基本由購(gòu)買客戶控制，不過公司可以給其發(fā)展方向做出建議以鄰里購(gòu)物商業(yè)，小型餐飲店，雜貨店，文具店等滿足周邊居民生活需求的業(yè)態(tài)為主總面積：8315㎡商業(yè)產(chǎn)品定位沿街商業(yè)業(yè)態(tài)落位——鄰里便民商業(yè)，主要滿足社區(qū)及周邊居民生活需求由于沿街商業(yè)均切割銷售，商業(yè)業(yè)態(tài)基本由購(gòu)買客戶控制，不過公司93小型餐飲雜貨店體育文具小型門市商業(yè)產(chǎn)品定位沿街商業(yè)業(yè)態(tài)落位——鄰里便民商業(yè)，主要滿足社區(qū)及周邊居民生活需求小型雜貨店體育小型商業(yè)產(chǎn)品定位沿街商業(yè)業(yè)態(tài)落位——鄰里便民商943F商業(yè)盒子：總面積3885㎡

單層面積1295㎡前期：作為售樓處、集團(tuán)辦公使用后期：自持招商或分割銷售商業(yè)產(chǎn)品定位3F次主力店業(yè)態(tài)落位3F商業(yè)盒子：總面積3885㎡前期：作為售樓處、集團(tuán)辦公使用951F：通達(dá)性好，展示面強(qiáng)，作為項(xiàng)目售樓處利用2F：可設(shè)置一些棋牌房，健身房，或咖啡廳，休閑娛樂場(chǎng)所3F：集團(tuán)辦公場(chǎng)所，方便管理項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品定位3F次主力店——前期業(yè)態(tài)落位1F：通達(dá)性好，展示面強(qiáng)，作為項(xiàng)目售樓處利用2F：可設(shè)置一些96商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展建議

商業(yè)模式選擇商業(yè)發(fā)展策略研判商業(yè)排布及業(yè)態(tài)落位次主力店業(yè)態(tài)選擇商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展建議商業(yè)模式選擇97業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)細(xì)分商超業(yè)方向超市、專門店、體育器材、辦公器材餐飲業(yè)方向高中級(jí)餐館、點(diǎn)心店、高檔食品店酒店業(yè)方向快捷酒店、小型旅館娛樂休閑方向夜總會(huì)、量販?zhǔn)終TV、高級(jí)美容美發(fā)店、足浴店商業(yè)產(chǎn)品定位3F次主力店——后期適合本案商業(yè)業(yè)態(tài)落位方向業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)細(xì)分商超業(yè)方向超市、專門店、體育器材、辦公器材餐98鄱陽(yáng)縣屬于典型四線城市，商業(yè)集中且功能單一，商品檔次較低，但是商業(yè)發(fā)展空間較大商業(yè)專題研究——前期報(bào)告回顧商業(yè)布局商業(yè)形式商業(yè)檔次商業(yè)潛力鄱陽(yáng)現(xiàn)已形成了以老城區(qū)商圈為核心，城北商圈及人民北路商圈為輔的商業(yè)布局，未來城北贛劇院商圈的出現(xiàn)，會(huì)使現(xiàn)有商業(yè)布局有所改變，將會(huì)形成以中高端消費(fèi)為主的贛劇院商圈和以中低端消費(fèi)為主的老城區(qū)商圈兩大核心商圈鄱陽(yáng)作為旅游城市，其商業(yè)形式以餐飲、休閑娛樂、住宿三種形式為主，功能單一，但發(fā)展較為成熟鄱陽(yáng)商品檔次以中低檔為主，一線品牌尤其是國(guó)際大品牌空位，全國(guó)性品牌在當(dāng)?shù)匾褜俑邫n品牌，占比25%左右隨著鄱陽(yáng)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新型的高檔次的商業(yè)形式將會(huì)出現(xiàn)，如一站式購(gòu)物中心，并起著引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的作用，現(xiàn)已有贛劇院豐躍名城、國(guó)際公館、湖城新天地等項(xiàng)目商圈即將出現(xiàn)鄱陽(yáng)縣屬于典型四線城市，商業(yè)集中且功能單一，商品檔次較低，但從商圈以及商品（服裝服飾類）檔次分布來看，鄱陽(yáng)縣商業(yè)整體檔次較低商業(yè)專題研究——主要商圈鄱陽(yáng)現(xiàn)有及潛在商圈規(guī)模與檔次分布圖服裝服飾類主要子品類檔次分布圖商圈鄱陽(yáng)湖大道芝陽(yáng)路建設(shè)路五一路饒州路從商圈以及商品（服裝服飾類）檔次分布來看，鄱陽(yáng)縣商業(yè)整體檔次100鄱陽(yáng)縣餐飲業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況較好，主要以贛菜和本地農(nóng)家菜為主，西式餐飲及高檔餐飲存在市場(chǎng)空間商業(yè)專題研究——餐飲業(yè)態(tài)餐飲分布餐飲菜系餐飲檔次餐飲品類鄱陽(yáng)餐飲分布較為集中，高檔餐飲主要分布在各大酒店及鄱陽(yáng)湖大道，中低檔餐飲集中分布在城北商業(yè)大道（百畝千戶）鄱陽(yáng)餐飲菜系較為單一，主要以贛菜及本地農(nóng)家菜為主，口味偏辣和咸，湘菜、川菜、鄂菜及粵菜也有少量分布，其他菜系難以見到鄱陽(yáng)餐飲市場(chǎng)主要以中低檔次的贛菜及農(nóng)家菜為主，以滿足當(dāng)?shù)卮蟊娤M(fèi)者需求；高檔餐飲主要以贛菜及鄂菜為主，雖場(chǎng)所較少，但需求量較大，存在市場(chǎng)空間鄱陽(yáng)餐飲主要以中式正餐為主，占到市場(chǎng)的80%以上，西式餐飲在當(dāng)?shù)睾苌?，除少量西式快餐外，如KFC，西式正餐市場(chǎng)基本為空白鄱陽(yáng)縣餐飲業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況較好，主要以贛菜和本地農(nóng)家菜為主，西101商業(yè)專題研究——餐飲業(yè)態(tài)商業(yè)專題研究——餐飲業(yè)態(tài)102鄱陽(yáng)縣休閑娛樂行業(yè)較為發(fā)達(dá)，但形式單一，檔次一般，因此大規(guī)模的高檔娛樂場(chǎng)所及新型的娛樂方式是其發(fā)展方向商業(yè)專題研究——休閑娛樂業(yè)態(tài)鄱陽(yáng)休閑娛樂行業(yè)較為發(fā)達(dá)，休閑娛樂場(chǎng)所數(shù)量較多休閑娛樂業(yè)分布較為集中，主要集中在建設(shè)路、饒州街及城北商業(yè)大道休閑娛樂行業(yè)形式較為單一，主要以KTV、足浴、按摩為主，多為不健康娛樂場(chǎng)所休閑娛樂場(chǎng)所整體檔次較低豐躍名城規(guī)劃建設(shè)一個(gè)12萬方的吃、喝、玩、樂、購(gòu)一站式購(gòu)物中心，休閑娛樂業(yè)有被集中的趨勢(shì)或出現(xiàn)新的娛樂形式規(guī)模較大，檔次較高的正規(guī)休閑娛樂場(chǎng)所新型休閑娛樂形式：如專業(yè)數(shù)字電影院、高檔量販?zhǔn)終TV、SPA、健身會(huì)所、真冰冰場(chǎng)、動(dòng)感電玩城、兒童主題游樂園休閑娛樂行業(yè)特點(diǎn)休閑娛樂行業(yè)潛力鄱陽(yáng)縣休閑娛樂行業(yè)較為發(fā)達(dá)，但形式單一，檔次一般，因此大規(guī)模103商業(yè)專題研究——休閑娛樂業(yè)態(tài)商業(yè)專題研究——休閑娛樂業(yè)態(tài)104商戶訪談商戶訪談背景商戶介紹及項(xiàng)目意愿商戶訪談小結(jié)商戶訪談商戶訪談背景105針對(duì)鄱陽(yáng)縣商業(yè)發(fā)展水平，及本項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目組調(diào)研人員對(duì)各類型商戶進(jìn)行了深入訪談，以通過商戶的反饋，為項(xiàng)目發(fā)展提供參考。通過目標(biāo)商戶訪談，我們可以了解商戶基本情況，在鄱陽(yáng)的拓展計(jì)劃，及對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境等的看法，并初步判斷商戶的進(jìn)駐意向。商戶訪談背景業(yè)種業(yè)態(tài)商戶名稱商戶數(shù)量餐飲一日三餐外婆家、柴米油鹽、菜肴故事、迪歐咖啡、名典咖啡、曼迪咖啡、茗流匯茶會(huì)所、老左燉菜、簡(jiǎn)樸寨、海龍王、小肥羊、萬家肥牛、有意思、金筷子、美其樂15娛樂皇朝、國(guó)會(huì)俱樂部、天天樂、麗都KTV、東方明珠KTV、凱旋會(huì)5休閑寶利云SPA、洪玲養(yǎng)身會(huì)所、帥特龍足浴、巴渝風(fēng)足道、神農(nóng)足道5住宿洪都、富華、匯遠(yuǎn)3百貨洪客隆百貨、華聯(lián)超市1本次訪談主要商戶針對(duì)鄱陽(yáng)縣商業(yè)發(fā)展水平，及本項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀，本項(xiàng)目組調(diào)研人員對(duì)106商戶介紹及項(xiàng)目意愿——餐飲業(yè)迪歐咖啡（連鎖休閑餐飲）創(chuàng)立于2019年，全國(guó)門店總數(shù)800余家，遍布中國(guó)二十多個(gè)省份、自治區(qū)和直轄市中的百余城市，成為中國(guó)復(fù)合式休閑餐飲咖啡類的領(lǐng)先者消費(fèi)群體：大眾消費(fèi)產(chǎn)品價(jià)格：價(jià)格適中區(qū)域（項(xiàng)目）認(rèn)識(shí)和看法需要考慮周邊租戶組成情況與社區(qū)本身品質(zhì)，居住人群素質(zhì)，項(xiàng)目在太冷的區(qū)域是不能成活的，進(jìn)駐幾率不大。商戶介紹及項(xiàng)目意愿——餐飲業(yè)迪歐咖啡（連鎖休閑餐飲）區(qū)域（項(xiàng)107商戶介紹及項(xiàng)目意愿——餐飲業(yè)有意思（連鎖休閑餐廳）有意思品牌創(chuàng)立于2019年，現(xiàn)已在江蘇、浙江、安徽、河南、湖北、江西、湖南等省發(fā)展了400多家營(yíng)業(yè)面積均達(dá)400平方米以上的“有意思”連鎖復(fù)合式休閑餐廳消費(fèi)群體：中高檔消費(fèi)產(chǎn)品價(jià)格：價(jià)格適中區(qū)域（項(xiàng)目）認(rèn)識(shí)和看法區(qū)域現(xiàn)狀較差，擔(dān)心區(qū)域目前消費(fèi)力不足，需更長(zhǎng)時(shí)間觀察。商戶介紹及項(xiàng)目意愿——餐飲業(yè)有意思（連鎖休閑餐廳）區(qū)域（項(xiàng)目108商戶介紹及項(xiàng)目意愿——餐飲業(yè)柴米油鹽（連鎖餐飲）于2019年創(chuàng)建成立，自開業(yè)以來先后獲得過“江西地區(qū)十佳民營(yíng)企業(yè)”、“江西地區(qū)最具年味企業(yè)”、“全國(guó)飯店系統(tǒng)服務(wù)技能比賽華中十佳特色菜館”、“中國(guó)餐飲百?gòu)?qiáng)品牌企業(yè)”、“中國(guó)餐飲名店”、“世界華商協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。消費(fèi)群體：大眾消費(fèi)產(chǎn)品價(jià)格：價(jià)格廣泛區(qū)域（項(xiàng)目）認(rèn)識(shí)和看法對(duì)本項(xiàng)目暫無入駐意向。商戶介紹及項(xiàng)目意愿——餐飲業(yè)柴米油鹽（連鎖餐飲）區(qū)域（項(xiàng)目）109商戶介紹及項(xiàng)目意愿——餐飲業(yè)金筷子麻辣小吃宮（連鎖餐飲）消費(fèi)群體：大眾消費(fèi)產(chǎn)品價(jià)格：價(jià)格廣泛意向樓層：層高4.5區(qū)域（項(xiàng)目）認(rèn)識(shí)和看法不排除在社區(qū)開店，但區(qū)域現(xiàn)狀仍不成熟，會(huì)繼續(xù)關(guān)注。商戶介紹及項(xiàng)目意愿——餐飲業(yè)金筷子麻辣小吃宮（連鎖餐飲）區(qū)域110商戶介紹及項(xiàng)目意愿